Buyer's rescission upheld; seller's appeal rejected as cassation grounds time-barred and outside appellate review.

Şedinţa publică din data de 14 noiembrie 2023

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Braşov la data de 29 iulie 2019, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/15.03.2019, cu consecinţa obligării pârâtei la restituirea preţului achitat în cuantum de 95800 euro, a comisionului agenţiei pentru cumpărarea imobilului în sumă de 10862,11 RON, a taxelor notariale achitate atât cu ocazia întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, cât şi cele aferente vânzării; obligarea pârâtei la plata unor daune interese pentru repararea întregului prejudiciu cauzat reclamantei, potrivit art. 1712 alin. (1) C. civ. conform căruia în situaţia în care, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 vânzătorul este obligat la plata de daune interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă 3032 din 23 iunie 2020 a Judecătoriei Braşov, a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă

Prin sentinţa civilă nr. 144/S din 19 mai 2022, Tribunalul Braşov a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B.; a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat de BIN C. sub nr. x din 15.03.2019, încheiat între părţi; a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 95.800 euro, reprezentând preţul vânzării, suma de 6937,32 RON reprezentând taxe şi onorarii notariale; au fost respinse celelalte pretenţii ale reclamantei; a fost obligată pârâtă să plătească reclamantei suma de 16.888 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu avocaţial, onorariu expert şi taxă judiciară de timbru în limita pretenţiilor admise.

Împotriva sentinţei civile nr. 144/S din 19 mai 2022 şi a încheierii de şedinţă din 21 aprilie 2022, a declarat apel pârâta B.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă

Prin decizia civilă nr. 1881/Ap din 28 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă în dosar nr. x/2019, s-a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă B., în contradictoriu cu intimata-reclamantă A., împotriva încheierii din 21.04.2022 şi a sentinţei civile nr. 144/S/19.05.2022 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosar nr. x/2019, pe care le-a păstrat; a fost obligată apelanta să plătească intimatei suma de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocaţial.

I.4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1881/Ap din 28 noiembrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a declarat recurs pârâta B..

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 24 martie 2023, sub nr. x/2019, fiind repartizat computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 9.

I.5. Motivele de recurs:

Indicând drept motive de casare dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Braşov, cu cheltuieli de judecată, constând în taxa de timbru şi onorariul de avocat pentru toate etapele procesuale.

În susţinerea recursului, recurenta-pârâtă a învederat că a formulat apel şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 21 aprilie 2022 a Tribunalului Braşov, pe motiv că nu a fost consemnată poziţia procesuală şi argumentele formulate verbal de apărătorul ales al pârâtei în şedinţa de judecată cu privire la relevanţa raportului de expertiză construcţii raportat la poziţia exprimată în scris de reclamantă prin documentul intitulat "Obiecţiuni cu privire la modul de realizare a expertizei" comunicat în şedinţa publică din data de 27.01.2022. În acest sens, pârâta a solicitat în probaţiune audierea înregistrării sedinţei de judecată pentru a arăta că încheierea a fost emisă fără a fi respectate dispoziţiile legale incidente, adică cu încălcarea dispoziţiilor art. 231, art. 232, art. 233 şi art. 593 C. proc. civ., sancţiunea fiind nulitatea absolută a încheierii de şedinţă.

Recurenta-pârâtă a apreciat că instanţa de apel a respins în mod greşit solicitarea de audiere a înregistrării şedinţei, deşi pârâta o solicitase atât prin memoriul de apel, cât şi oral, în sala de judecată.

Or, în situaţia în care audierea înregistrării ar fi avut loc, s-ar fi constatat în mod concret că încheierea atacată cu apel era lovită de nulitate absolută, întrucât nu s-au consemnat cele susţinute verbal la ultimul termen de judecată.

De asemenea, a susţinut că în conţinutul deciziei recurate nu se regăsesc argumentele respingerii apelului formulat împotriva încheierii de şedinţă din data de 21.04.2022. Prin urmare, sub acest aspect, hotărârea este nemotivată.

Dispoziţiile art. 425 C. proc. civ. impun în mod obligatoriu stabilirea în considerentele hotărârii a unor aspecte, printre care şi opinia judecătorului faţă de argumente, precum şi raţionamentul care a servit ca fundament în ceea ce priveşte soluţia dispusă în cauză. O eventuală nemotivare a hotărârii aduce atingere dreptului la un proces echitabil, art. 6 C. proc. civ. şi art. 6 CEDO.

Mai mult, lipsa motivării îl pune în imposibilitate pe judecătorul căii de atac de a verifica situaţia de fapt şi de drept reţinută de instanţa de fond, precum şi raţionamentul logico-juridic pe care judecătorul şi-a întemeiat hotărârea.

În concluzie, nemotivarea hotărârii este susceptibilă de a atrage anularea acesteia şi obligaţia instanţei de fond de a relua cercetarea procesului, la dispoziţia instanţei de apel/recurs, astfel încât hotărârea ulterioară să fie una legală şi să cuprindă toate aspectele prevăzute de C. proc. civ.

Nemotivarea în oricare din ipotezele menţionate de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecinţa casării acesteia şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

S-a mai susţinut că motivele instanţei de apel sunt contradictorii şi se exclud unele pe altele, fapt sancţionat, de asemenea, prin prisma dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, în descrierea temeiurilor de drept instanţa de apel apreciază că incident în cauză este art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) C. civ.

Cu privire la incidenţa dispoziţiilor art. 1707 alin. (3) C. civ. - "(3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului", recurenta-pârâtă a susţinut următoarele:

Deşi din materialul probator administrat în cauză reiese că la data vânzării apartamentului în litigiu nu exista vreun viciu ascuns al construcţiei de natura infiltraţiilor de apă în pereţi, fapt relevat prin: declaraţia fostului proprietar D.; depoziţia de martor a aceleiaşi persoane; raportul de evaluare întocmit de E. cu prilejul contractării creditului prin programul "Prima Casă"; răspunsul pârâtei la interogatoriul administrat; obiectivele raportului de expertiză întocmit în cauză. În doctrină s-a apreciat în mod constant că răspunderea vânzătorului există doar atunci când necunoaşterea de către cumpărător a viciilor lucrului cumpărat este determinată de manoperele frauduloase ale vânzătorului, întrucât în aceste cazuri vânzătorul se face vinovat de dol, or nici acest aspect nu a fost dovedit în vreun fel de către reclamanta-intimată.

Instanţa de apel nu a dat relevanţă acestor probe şi a apreciat în mod injust că acestea nu sunt relevante, interpretându-le în mod contradictoriu şi chiar contrar forţei lor probante.

În ceea ce priveşte măsurătorile şi constatările din raportul de expertiză cu privire la umiditatea pereţilor şi aerului, acestea s-au efectuat la circa 2 săptămâni de la data când apartamentul expertizat fusese inundat de o vecină, drept pentru care concluziile acestuia nu sunt reale, concludente, obiective şi nu pot susţine partea tehnică a argumentaţiei instanţei de judecată.

Expertiza s-a întocmit ca urmare a două vizite ce au avut loc în teren, la datele de 12.10.2021, ora 14:00 şi 17.11.2021, ora 13 (potrivit raportului de expertiză pag. 3 cap. II, 1. Elemente Generale, alin. (1).

La data de 12.10.2021 expertul desemnat de către instanţă, împreună cu experţii consilieri ai părţilor au efectuat doar unele măsurători asupra umidităţii, obiectivul principal al acestei vizite fiind efectuarea unor măsurători ale dimensiunilor imobilului apartament având la bază releveul apartamentului.

La cea de-a doua vizită a expertului, însoţit de experţii consilieri, ce a avut loc la data de 17.11.2021, s-au făcut efectiv măsurătorile privind:

"următorii parametri: temperatura şi umiditatea relativă interioară în aceste spaţii, temperatura şi umiditatea pe elementele de construcţie delimitatoare (pereţi, tavane, pardoseală), temperatura şi umiditatea relativă exterioară la acel moment (. . . . . . . . . .) s-a verificat nivelul apei subterane în dormitorul mare, precum şi o nouă verificare a straturilor pardoselii. Tot cu ocazia acestei inspecţii s-a intrat în unul din apartamentele vecine, respectiv în apartamentul din dreapta celui în litigiu (...)".

Deci, măsurătorile privitoare la obiectivul nr. 2 al raportului de expertiză s-au realizat la data de 17.11.2021 cu prilejul celei de-a doua vizite în teren.

În documentul intitulat "OBIECŢIUNI formulate de A. cu privire la modul de realizare a expertizei", depus la dosar înaintea termenului din 27 ianuarie 2022 de către reclamantă, se menţionează că la data de 20.10.2021, adică înaintea celei de-a doua vizite a experţilor în imobilul apartament, acesta a fost inundat de vecina F. (pag. 3 alin. (2).

În condiţiile în care imobilul supus expertizării şi măsurătorilor aferente a fost inundat grav chiar înainte de efectuarea vizitei în teren a experţilor, conform celor relatate sub forma mărturisirii chiar de reclamantă, măsurătorile efectuate la data de 17.12.2022 şi mai ales concluziile raportului de expertiză, dat fiind obiectul cauzei, sunt nerelevante şi nu se constituie ca o veritabilă probă tehnică în spiritul antrenării răspunderii garanţiei pentru vicii ascunse.

Deşi relevante aceste aspecte, instanţa nu a considerat necesar să administreze din oficiu fie o cercetare la faţa locului, fie să dispună o nouă expertiză în cauză după trecerea consecinţelor inundaţiei anterioare.

Totodată, s-a susţinut că instanţa a dat relevanţă depoziţiilor de martor ale unor vecini care nu au locuit în imobil, nu l-au vizitat şi nu cunosc starea de fapt.

Având în vedere faptul că într-un demers de asemenea natură juridică, proba cea mai importantă este cea de a stabili tehnic existenţa viciilor ascunse (expertiza tehnică), celelalte probe urmând să se coroboreze cu aceasta, instanţa de judecată a trecut în mod superficial peste această stare de fapt.

Toate acestea conduc la concluzia că, la data înstrăinării imobilului, viciul sau cauza sa nu existau, deci nu poate fi antrenată garanţia instituită de art. 1.707 alin. (3) C. civ., iar motivele care au condus la respingerea apelului sunt contradictorii, contrare şi străine stării de fapt.

Interpretarea motivelor pentru care instanţa a apreciat materialul probator este în integralitate contradictorie, întrucât din administrarea acestuia rezultă faptul că indubitabil pârâta nu a cunoscut la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare despre existenţa infiltraţiilor de apă în imobil, caz în care nu este antrenată garanţia sus-menţionată.

Cu privire la incidenţa dispoziţiilor art. 1.707 alin. (4) C. civ. - "(4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului, unde nu există un temei al neantrenării răspunderii vânătorului" - interpretat în mod contradictoriu de către instanţa de apel, recurenta-pârâtă a susţinut următoarele:

Din întreaga cercetare judecătorească reiese faptul că reclamanta cunoştea faptul că zona istorică a Braşovului, aflată la poalele muntelui Tâmpa, are o pânză freatică foarte bogată şi aflată la suprafaţa solului şi, deci, că există un risc de apariţie a infiltraţiilor de apă. Această situaţie este de notorietate şi este arhicunoscut faptul că toţi cetăţenii Municipiului Braşov cunosc acest lucru.

Reclamanta-intimată ştia faptul că aceasta cumpără un apartament într-un imobil vechi (circa 100-150 ani), construit potrivit normelor legale de la acele timpuri, iar raportarea la normativele în construcţii actuale nu este posibilă. În jurisprudenţă s-a admis faptul că un cumpărător nu poate avea aşteptarea rezonabilă ca, în cazul unui obiect de o vechime însemnată, calitatea să fie aceeaşi cu cea a unui obiect nou, astfel vânzătorul garantează utilitatea normală pe care cumpărătorul ar putea în mod rezonabil să o obţină de la bun. Totul depinde însă de vechimea bunului.

Încă de la primul contact cu cumpărătoarea, pârâta i-a comunicat că a efectuat lucrări de reparaţie ample, întrucât vecinii din aceeaşi curte, dar şi din alte apartamente din imobil i-au relatat că în decursul timpului au apărut infiltraţii de apă la unele apartamente, datorate topirii zăpezii sau ploilor abundente. Este adevărat că în apartamentul vândut nu erau asemenea probleme, dar cumpărătoarea ştia despre această posibilitate şi a acceptat-o. Faptul că întregul centru istoric al Braşovului este afectat de umiditate şi de infiltraţii de apă este confirmat şi de martorul G., care este poliţist local şi care a declarat sub prestare de jurământ că întreaga zonă istorică a oraşului aflată la poalele Tâmpei are probleme cu infiltraţiile de apă.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 6 C. proc. civ.

În probaţiune s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisurile de la dosar.

I.6. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea hotărârii atacate ca fiind legală şi temeinică, apreciind că partea adversă încearcă ca, sub false motive de recurs, să beneficieze de o veritabilă rejudecare a cauzei.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., intimata-reclamantă a susţinut că partea adversă nu indică niciun text de lege din care rezultă că pentru motivele invocate de aceasta referitor la încheierea de şedinţă în discuţie, sancţiunea este nulitatea acesteia, fie ea absolută sau relativă.

Or, legiuitorul nu prevede nulitatea absolută pentru situaţiile în care încheierea de şedinţă nu cuprinde integral concluziile părţilor, iar, în ceea ce priveşte nulitatea relativă, aceasta ar fi putut fi invocată ca motiv de recurs numai dacă excepţia nulităţii ar fi fost invocată în faţa instanţei care a săvârşit neregularitatea. Cu toate acestea, în faţa instanţei de apel nu a fost invocată nulitatea încheierii de şedinţă din data de 21.04.2022, ci au fost formulate doar diverse critici în raport de acestea.

Recurenta-pârâtă a făcut referire la dispoziţiile art. 231 C. proc. civ. prin care sunt reglementate notele grefierului de şedinţă, însă nu a înţeles să conteste aceste note în faţa instanţei de apel, sens în care prevederile art. 231 C. proc. civ. nu pot fi analizate de instanţa de recurs.

În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 232 şi art. 233 C. proc. civ., intimata-reclamantă a susţinut că acestea au fost respectate în cauză, încheierea din 21.04.2022 a Tribunalului Braşov fiind redactată pe baza notelor de şedinţă şi cuprinzând menţiunile prevăzute de art. 233 alin. (1) C. proc. civ.

Referitor la dispoziţiile art. 593 C. proc. civ., acestea sunt dispoziţii ce reglementează încheierile de şedinţă în cadrul arbitrajului şi nu sunt aplicabile în prezenta cauză.

S-a mai învederat că la primul termen de judecată în faţa instanţei de control judiciar, respectiv 10.11.2022, a fost respinsă în mod justificat solicitarea recurentei cu privire la înregistrarea încheierii de şedinţă în discuţie prin raportare la motivele invocate de recurentă în faţa instanţei de judecată.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimata-reclamantă a susţinut că partea adversă critică în mod nejustificat faptul că instanţa de apel nu a motivat decizia de respingere a apelului formulat împotriva încheierii de şedinţă din 21.04.2022.

Or, instanţa de apel, reţinând criticile pârâtei, a respins apelul împotriva încheierii de şedinţă din 21.04.2022, considerentele regăsindu-se la pagina 8, paragrafele 5, 6 şi 7.

Ca atare, simplul fapt că soluţia pronunţată cu privire la încheierea de şedinţă nu este favorabilă pârâtei, nu conduce la concluzia că nu a fost motivată.

Cu privire la critica referitoare la contradictorialitatea motivării, recurenta-pârâtă se află în eroare cu privire la esenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care reclamă ca hotărârea recurată să cuprindă motive contradictorii, considerente contrare şi nicidecum o interpretare contradictorie faţă de opinia unei părţi din proces.

Fără a pretinde o încălcare a dispoziţiilor de drept material care să se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat modalitatea în care instanţa de apel a interpretat prevederile legale incidente în cauză prin raportare la materialul probator administrat.

În atare situaţie, argumentele redate începând cu pagina 4 din cererea de recurs nu pot fi analizate de instanţa de recurs, fiind în afara limitelor stabilite prin motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

S-a mai învederat de intimata-reclamantă că nu există dubii relativ la îndeplinirea condiţiilor cerute de art. 1707 C. civ. pentru incidenţa instituţiei viciilor ascunse.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 205 C. proc. civ. şi toate articolele din cuprinsul întâmpinării.

În probaţiune s-au solicitat probele administrate în faţa instanţelor de fond.

I.7. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:

"Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtrare, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că respectiva cerere de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 29 iulie 2019, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ. coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicarea şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2) coroborat cu art. 4711 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 26 iunie 2023, s-a fixat termen de judecată pentru soluţionarea cererii de recurs la data de 14 noiembrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Prealabil examinării propriu-zise a criticilor de nelegalitate formulate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constată că demersul judiciar, astfel cum a fost configurat prin cererea introductivă de instanţă şi supus judecăţii instanţelor de fond, are ca obiect angajarea răspunderii contractuale a pârâtei în virtutea garanţiei contra viciilor bunului vândut.

Prima instanţă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B.; a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat de BIN C. sub nr. x din 15.03.2019, încheiat între părţi; a fost obligată pârâtă să plătească reclamantei suma de 95.800 euro, reprezentând preţul vânzării, suma de 6937,32 RON reprezentând taxe şi onorarii notariale; au fost respinse celelalte pretenţii ale reclamantei; a fost obligată pârâtă să plătească reclamantei suma de 16.888 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu avocaţial, onorariu expert şi taxă judiciară de timbru în limita pretenţiilor admise.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că imobilul era afectat, la data cumpărării, de vicii ascunse, iar viciul ascuns determină rezoluţiunea contractului în baza art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ., din atitudinea reclamantei rezultând că, dacă ar fi cunoscut despre existenţa problemelor imobilului, legate de umezeală şi igrasie, nu ar fi cumpărat.

Prin decizia recurată, prima instanţă de control judiciar a validat soluţia instanţei de fond, respingând ca nefondat apelul declarat de pârâta B. împotriva sentinţei civile nr. 144/S/19.05.2022 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reţinând, în esenţă, similar primei instanţe, că existenţa umezelii persistente pe o suprafaţă de 13% din suprafaţa totală a pereţilor imobilului şi a umidităţii superficiale pe suprafaţa de 69% a tavanelor, reprezintă vicii grave care, chiar dacă nu ar face improprie întrebuinţarea bunului potrivit destinaţiei sale, micşorează utilitatea acestuia în asemenea măsură încât să se poată presupune că, dacă le-ar fi cunoscut, intimata cumpărătoare nu ar fi încheiat contractul.

Prin recursul formulat, recurenta-pârâtă B. a criticat decizia Curţii de Apel Braşov pe motiv că, pe de o parte, aceasta încalcă regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, iar pe de altă parte că nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, precum şi că motivele instanţei de apel sunt contradictorii.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că a formulat apel şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 21 aprilie 2022 a Tribunalului Braşov, motivat de faptul că nu i s-a consemnat poziţia procesuală şi argumentele expuse verbal în şedinţa de judecată cu privire la relevanţa raportului de expertiză construcţii raportat la înscrisul depus la dosar de reclamantă intitulat "Obiecţiuni formulate de A. cu privire la modul de realizare a expertizei".

Pentru a dovedi că această încheiere a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 231, art. 232, art. 233 şi art. 539 C. proc. civ., pârâta a solicitat instanţei de apel încuviinţarea probei cu audierea înregistrării şedinţei de judecată de la respectivul termen, însă instanţa de apel a respins în mod greşit solicitarea acesteia.

Înalta Curte observă că este nefondată critica prin care partea pretinde incidenţa motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ce permite casarea când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Astfel, Înalta Curte notează faptul că încheierea de şedinţă este actul procedural al instanţei redactat de grefierul de şedinţă pentru fiecare dosar în parte şi care se ataşează la dosar. Astfel, grefierul va ţine seama de cele consemnate în cursul şedinţei de judecată în caietul de şedinţă sau se poate baza pe înregistrările efectuate, potrivit dispoziţiilor art. 232 alin. (1) C. proc. civ. ("Pe baza notelor de şedinţă, iar dacă este cazul şi a înregistrărilor efectuate, grefierul redactează încheierea de şedinţă").

Aşadar, în timpul şedinţei de judecată, grefierul ia note, pe temeiul cărora va fi redactată ulterior încheierea de şedinţă.

Potrivit dispoziţiilor art. 231 alin. (2) C. proc. civ., participanţii la proces pot să solicite, după terminarea şedinţei de judecată, copie de pe aceste note, iar în cazul unei inexactităţi sau omisiuni pot contesta notele grefierului cel mai târziu până la termenul următor.

Potrivit dispoziţiilor alin. (3) al aceluiaşi text de lege, "(3) Notele grefierului pot fi contestate cel mai târziu la termenul următor", termenul procesual consacrat fiind unul de decădere din dreptul de a contesta notele de şedinţă, sancţiune de drept comun aplicabilă în cazul încălcării unui termen în cadrul căruia trebuie exercitat un drept procesual (art. 185 alin. (1) C. proc. civ.), nefiind aşadar, posibilă contestarea în stadii ulterioare ale procesului a încheierilor de şedinţă prin raportare la inexactitatea sau caracterul incomplet al notelor care au stat la baza redactării lor.

De asemenea, Înalta Curte notează că potrivit art. 442 C. proc. civ., "Erorile sau omisiunile cu privire la numele, calitatea şi susţinerile părţilor sau cele de calcul, precum şi orice alte erori materiale cuprinse în hotărâri sau încheieri pot fi îndreptate din oficiu ori la cerere".

Grefat pe această prevedere procesuală specială, Înalta Curte constată că, în speţa pendinte, recurenta-pârâtă, apreciind că în încheierea de şedinţă din data de 21 aprilie 2021 nu s-au consemnat poziţia sa procesuală şi argumentele expuse oral în faţa instanţei în şedinţa de judecată de la acel termen cu privire la relevanţa raportului de expertiză, prin prisma inclusiv a observaţiilor asupra înscrisului depus la dosar de reclamantă intitulat "Obiecţiuni formulate de A. cu privire la modul de realizare a expertizei", avea la dispoziţie mijlocul procedural reglementat de dispoziţiile art. 442 alin. (1) C. proc. civ. - text care reglementează procedura îndreptării erorilor sau omisiunilor strecurate în textul hotărârilor sau al încheierilor cu privire la numele, calitatea, susţinerile părţilor şi a oricăror alte erori asemănătoare - pentru îndreptarea eventualelor omisiuni strecurate în respectiva încheiere de şedinţă şi completarea cu susţinerile exacte pe care le-a expus oral cu privire la obiecţiunile formulate de partea adversă la raportul de expertiză.

Ca atare, neconsemnarea invocată a susţinerilor părţii nu reprezintă un motiv de casare, astfel cum eronat apreciază recurenta pârâtă, ci îndreptăţeşte partea procesuală la formularea unei cereri de îndreptare eroare materială, demers procesual nerealizat însă de recurentă, potrivit actelor şi lucrărilor dosarului prezent.

Înalta Curte constată de altfel, şi că potrivit art. 233 C. proc. civ., "Art. 233. - Cuprinsul încheierii de şedinţă - (1) Pentru fiecare şedinţă a instanţei se întocmeşte o încheiere care va cuprinde următoarele: (...) i) cererile, declaraţiile şi prezentarea pe scurt a susţinerilor părţilor, precum şi a concluziilor procurorului, dacă acesta a participat la şedinţă".

Din ansamblul acestor prevederi enunţate, rezultă că în mod legal a apreciat instanţa de apel că dispoziţiile art. 231, art. 232, art. 233 C. proc. civ. nu au fost încălcate în speţă, în vreme ce art. 593 C. proc. civ. este într-adevăr străin cauzei, astfel cum a constatat judicios curtea de apel, el privind procedura arbitrală.

Pe cale de consecinţă a argumentelor expuse anterior de prezenta instanţă de recurs, Înalta Curte apreciază că dispoziţia judiciară a curţii de apel de respingere a probei cu înregistrarea şedinţei de judecată din 21.04.2022 nu a depăşit bilanţul rezonabil presupus de dispoziţiile art. 255, art. 258 C. proc. civ. referitoare la încuviinţarea probelor în proces, curtea de apel realizând o aplicare corectă în cauză a acestor norme juridice incidente.

Nefondată este şi critica în sensul că în conţinutul deciziei recurate nu se regăsesc argumentele respingerii apelului formulat împotriva încheierii de şedinţă din data de 21 aprilie 2022, astfel că hotărârea, sub acest aspect, ar fi nemotivată.

În acest sens, Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel respectă exigenţele legale prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi ale art. 6 par. 1 CEDO. Mai mult, standardul legal al motivării unei hotărâri judecătoreşti nu pretinde un răspuns detaliat dat apărărilor şi susţinerilor părţilor, ci numai examinarea lor în substanţă, instanţa putând răspunde sistematizat, printr-un argument comun.

Din lecturarea considerentelor deciziei recurate, Înalta Curte constată, contrar susţinerilor recurentei-pârâte, că instanţa de apel s-a pronunţat şi a motivat apelul formulat împotriva încheierii de şedinţă din 21 aprilie 2022, reţinând următoarele:

"Apelanta contestă relevanţa raportului de expertiză invocând inundarea imobilului în litigiu la data de 20.10.2021 şi că această stare de fapt a fost ignorată de către instanţa de fond, deşi a fost adusă la cunoştinţa acesteia la termenul din data de 21.04.2022, motiv pentru care a înţeles să atace încheierea de la acel termen de judecată.

Curtea reţine că ulterior depunerii la dosar a raportului de expertiză (26.01.2022, conform vizei de primire -dosar tribunal) pârâta nu a formulat obiecţiuni în termenul şi condiţiile prescrise de art. 337 C. proc. civ., adică la termenul următor, din data de 24.03.2022, şi nici efectuarea uneia noi în condiţiile art. 338 alin. (1) C. proc. civ. Doar la data de 19.04.2021, deci cu depăşirea termenului menţionat, apelanta pârâtă a depus la dosar un punct de vedere întocmit de către expertul consilier parte H. referitor la obiecţiunile formulate de reclamantă, în cuprinsul cărora, deşi sunt combătute de către specialist respectivele obiecţiuni, nici măcar nu se aminteşte de eventualitatea ca inundaţia care a avut loc între cele două examinări ale imobilului, de către expertul desemnat în cauză, să fie de natură a influenţa concluziile expertizei.

Pentru considerentele expuse, criticile privind greşita validare a expertizei de către prima instanţă, din apelul pârâtei, vor fi respinse ca fiind formulate cu încălcarea prevederilor art. 337,338 C. proc. civ. menţionate."

Astfel, din considerentele instanţei de apel, anterior redate, reiese că soluţia data apelului împotriva încheierii de şedinţă din 21 aprilie 2022 este justificată de curtea de apel într-o manieră care permite în mod suficient decelarea raţiunilor care au fost avute în vedere la deliberare şi astfel, a argumentelor care sprijină soluţia.

Este prin urmare evident că nu sunt întrunite cerinţele cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care presupune o nemotivare, ceea ce în speţă este departe de a fi cazul.

Nu poate fi primit nici motivul de recurs întemeiat, de asemenea, pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în sensul că argumentele instanţei de apel sunt contradictorii şi se exclud reciproc.

În susţinerea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă a învederat că instanţa de apel a interpretat în mod contradictoriu dispoziţiile art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) C. civ.

Or, aceste aserţiuni ale recurentei-pârâte sunt nefondate, întrucât contradicţia invocată de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. se referă la contradicţia între considerente şi dispozitiv sau contradicţia între considerente, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este întemeiată, şi nicidecum la o interpretare care vine în contradicţie cu cea dată de parte prevederilor legale incidente în cauză.

În cazul de faţă, recurenta-pârâtă critică modul în care instanţa de apel a interpretat dispoziţiile art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) C. civ. prin raportare la probatoriul administrat în cauză, apreciind că nu exista la momentul vânzării vreun viciu ascuns al construcţiei, de natura infiltraţiilor de apă în pereţi, fapt pe care îl apreciază a fi relevat prin: declaraţia fostului proprietar D., depoziţia de martor a acesteia, raportul de evaluare întocmit de E., răspunsul pârâtei la interogatoriul administrat în cauză, obiectivele raportului de expertiză întocmit în cauză care nu erau de natură a ilustra concluzia trasă de curtea de apel. A mai susţinut recurenta-reclamantă în aceeaşi direcţie, că nu sunt reale, concludente şi obiective concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză şi nu pot susţine partea tehnică a argumentaţiei instanţei de judecată, că instanţa a dat relevanţă depoziţiilor de martor ale unor vecini care nu au locuit în imobil, că reclamanta cunoştea faptul notoriu că zona istorică a Braşovului, aflată la poalele muntelui Tâmpa, are o pânză freatică foarte bogată şi aflată la suprafaţa solului şi că exista astfel, un risc de apariţie a infiltraţiilor de apă, că reclamanta cunoştea faptul că achiziţionează un apartament într-un imobil vechi de circa 100-150 de ani, că pârâta a adus la cunoştinţa cumpărătoarei că a efectuat lucrări de reparaţie ample, întrucât unii vecini din imobil s-au confruntat în decursul timpului cu infiltraţii de apă datorate topirii zăpezii sau ploilor abundente, însă că apartamentul pârâtei nu avea asemenea probleme, că martorul G., poliţist local, a declarat că întregul centru istoric al Braşovului este afectat de umiditate şi de infiltraţii de apă.

Toate aceste aserţiuni, însoţite de dezbaterea de către recurentă a probelor administrate cauzei, pentru a conchide că ele duc la concluzia că la data înstrăinării imobilului viciul sau cauza sa nu ar fi existat, că recurenta-pârâtă nu ar fi cunoscut la data încheierii contractului în litigiu existenţa infiltraţiilor de apă din imobil, precum şi că intimata reclamantă ar fi trebuit să cunoască raportat la particularităţile notorii ale zonei, riscul producerii unor infiltraţii de apă, raportat şi la vechimea concretă a imobilului, astfel că din perspectiva art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) al C. civ., nu ar putea fi antrenată garanţia instituită de lege, implică reaprecierea situaţiei de fapt. Or, instanţa de recurs, în exercitarea controlului său exclusiv de legalitate, conform art. 488 alin. (1) C. proc. civ., este obligată să se grefeze pe situaţia de fapt stabilită de instanţele devolutive ale fondului.

Reaprecierea probelor în recurs, prin prisma aserţiunilor de genul celor menţionate de recurenta-pârâtă în cerere motivată de recurs şi anterior redate, pentru a concluziona că instanţa de apel ar fi interpretat dispoziţiile art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) C. civ. altfel decât cum le apreciază partea procesuală, nu echivalează însă, cu generarea unui control de legalitate al deciziei recurate, ci echivalează cu reevaluarea situaţiei de fapt şi, eventual, stabilirea uneia noi, la care se vor aplica prevederile legale.

Din această perspectivă expusă se observă că în cadrul situaţiei de fapt, curtea de apel a reţinut în mod expres între altele, că "existenţa viciilor la data vânzării a fost dovedită prin probatoriul administrat în cauză" şi că "dacă le-ar fi cunoscut, intimata cumpărătoare nu ar fi încheiat contractul", concluzii factuale care se contrapun celor enunţate din punct de vedere al temeiniciei deciziei de către recurenta pârâtă.

Potrivit art. 1707 alin. (3), (4) C. civ., Înalta Curte notează că acest text de lege impune, pentru antrenarea răspunderii vânzătorului, ca viciul să existe la data predării bunului sau pentru ipoteza în care viciul apare ulterior predării, cauza acestuia să existe anterior predării. De asemenea, presupune ca respectivul cumpărător să nu cunoască existenţa viciilor la încheierea contractului. Cum în cauza de faţă s-a reţinut de instanţele devolutive ale fondului, în cadrul situaţiei de fapt de care instanţa de recurs este ţinută, date fiind limitele exclusiv de legalitate ale controlului jurisdicţional prezent, că imobilul era afectat de vicii ascunse la data vânzării şi că intimata reclamantă nu le-a cunoscut, instanţa de apel evaluând sub acest aspect inclusiv elementul invocat legat de vechimea imobilului, atunci în mod corect a fost angajată răspunderea recurentei-pârâte în temeiul obligaţiei de garanţie în temeiul art. 1707 alin. (3) C. civ.

Această garanţie este una obiectivă, astfel că debitorul acestei obligaţii - în cazul de faţă pârâta, în calitate de vânzătoare - răspunde pentru aceste vicii indiferent dacă le-a cunoscut sau nu, adică independent de vreo culpă, critica în sens opus a reclamantei fiind aşadar, nefondată. Concluzia se impune întrucât fundamentul garanţiei pentru viciile ascunse este unul obiectiv, nu subiectiv (întemeiat pe o neexecutare "fără justificare"), cum se întâmplă în cazul răspunderii contractuale. De aici rezultă evidenţa menţinerii garanţiei în sarcina vânzătorului, indiferent dacă acesta a cunoscut sau nu anterior vânzării existenţa viciilor.

Conchizând, grefat pe situaţia de fapt stabilită definitiv de curtea de apel, instanţă devolutivă a fondului cauzei, Înalta Curte constată pe cale de consecinţă, o corectă aplicare în cauză de către instanţa de apel, a prevederilor art. 1707 alin. (3) şi alin. (4) C. civ.

În ceea ce priveşte aserţiunile referitoare la invocatul caracter nereal, neconcludent şi lipsit de obiectivitate al concluziilor raportului de expertiză realizat în cauză, aserţiuni dezvoltate prin următoarele elemente: că expertiza s-ar fi întocmit ca urmare a două vizite ce ar fi avut loc la data de 12.10.2021, orele 14:00 şi la data de 17.11.2021, orele 13:00, că la data de 12.10.2021 expertul desemnat de instanţă, împreună cu experţii consilieri ai părţilor ar fi efectuat doar unele măsurători asupra umidităţii, deşi obiectivul principal al vizitei lor era efectuarea unor măsurători ale dimensiunilor imobilului; că la cea de-a doua vizită a expertului însoţit de experţii consilieri s-ar fi făcut măsurătorile privitoare la obiectivul nr. 2 al expertizei; că reclamanta ar fi depus la dosar, prin serviciul registratură, înaintea termenului de judecată din 27.01.2022, un document intitulat "Obiecţiuni formulate de A. cu privire la modul de realizare a expertizei", înscris semnat personal de aceasta, din care rezultă că între cele două vizite ale expertului apartamentul ar fi fost inundat de un vecin, aspect de care nu s-a ţinut cont, Înalta Curte constată că toate acestea se constituie în obiecţiuni faţă de concluziile raportului de expertiză judiciară realizat în cauză, cu înrâurire asupra situaţiei de fapt a speţei deduse judecăţii.

Or, astfel cum s-a ilustrat deja, controlul instanţei de recurs este unul exclusiv de legalitate, care se grefează pe situaţia de fapt determinată definitiv de instanţa de apel devolutivă a fondului cauzei. Aşadar, reevaluarea acestei probe judiciare cu efectul solicitat de recurenta pârâtă, de a schimba situaţia de fapt stabilită de curtea de ape, excede limitelor controlului jurisdicţional prezent, exclusiv de legalitate.

Pe de altă parte, astfel cum în mod judicios a constatat curtea de apel, toate aceste obiecţiuni ale părţii procesuale pârâte nu au fost formulate în termenul legal reglementat de art. 337 C. proc. civ.:

"Dacă este nevoie de lămurirea sau completarea raportului de expertiză ori dacă există o contradicţie între părerile experţilor, instanţa, din oficiu sau la cererea părţilor, poate solicita experţilor, la primul termen după depunerea raportului, să îl lămurească sau să îl completeze", deşi "Obiecţiunile formulate de A. cu privire la modul de realizare a expertizei", în care se consemna episodul invocat al inundaţiei, fusese depus la dosar la termenul de judecată când s-a ataşat şi raportul de expertiză judiciar efectuat în cauză.

Se observă tototdată, că recurenta pârâtă nu a solicitat nici formularea unei noi expertize judiciare în temeiul art. 338 C. proc. civ.

Sub acelaşi aspect, Înalta Curte apreciază că nu se poate invoca în mod fondat nici omisiunea instanţei de a administra proba cu cercetarea la faţa locului sau o nouă expertiză judiciară, atât timp cât partea recurentă pârâtă nu a solicitat instanţelor devolutive ale fondului cauzei, aceste probe, iar potrivit art. 264 alin. (5), (6) C. proc. civ., "(5) Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanţa va dispune ca părţile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc. (6) Cu toate acestea, părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii".

În aceste coordonate expuse, criticile recurentei-pârâte subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. pentru contradictorialitatea considerentelor, urmează a fi apreciate de asemenea, ca fiind nefondate.

Faţă de aceste considerente, reţinând că niciuna dintre criticile aduse de recurenta-pârâtă deciziei atacate nu justifică casarea acesteia, Înalta Curte, în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de aceasta.

Ca parte căzută în pretenţii, recurenta-pârâtă datorează intimatei-reclamante cheltuieli de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Intimata-reclamantă a solicitat suma de 9.000 RON cu acest titlu, reprezentând onorariu de avocat, potrivit chitanţelor depuse la dosar (7000 RON pentru domnul avocat I. şi 2000 RON pentru doamna avocat J.).

Având în vedere dispoziţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., care dau posibilitatea instanţei ca şi din oficiu să reducă motivat cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, atunci când acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama de circumstanţele cauzei, Înalta Curte, reţinând că prezenta cauză a avut un grad redus de complexitate, că munca avocaţilor în dosar în faza procesuală a recursului a constat în formularea unei întâmpinări şi realizarea pledoariei orale, precum şi că litigiul a fost soluţionat la primul termen de judecată acordat în recurs, apreciază că suma de 9.000 RON solicitată de intimata-reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat este disproporţionat de mare, astfel că se impune reducerea ei până la limita sumei de 4.500 RON (1000 RON pentru doamna avocat J. şi 3.500 RON pentru domnul avocat I.), sumă pe care instanţa o consideră ca fiind rezonabilă şi corespunzătoare volumului de muncă prestat pentru executarea mandatului primit, precum şi în raport de complexitatea concretă a cauzei.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 453 alin. (1) în referire la art. 451 alin. (2) C. proc. civ., va fi obligată recurenta-pârâtă să îi plătească intimatei-reclamante suma de 4.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat K., cu sediul în jud. Braşov, împotriva deciziei nr. 1881/Ap din 28 noiembrie 2022 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat J., cu sediul în jud. Braşov.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 4500 RON reprezentând cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 noiembrie 2023.