Appeal over Bucharest units' revendication rejected; defendant's better title affirmed.

Şedinţa publică din data de 1 noiembrie 2023

După deliberare, asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 11 iulie 2019, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reclamanta A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei B. să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, prin compararea titlurilor, imobilele din Bucureşti, str. x, identificate electronic astfel: x, nr. cad. x, CF x_3; x, nr. cad. x, CF x_1; x, nr. cad. x, CF x_2; x, nr. cad. x, CF x_4.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1662 din 28 octombrie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca neîntemeiată, acţiunea şi a obligat pe reclamanta A. S.R.L. la plata către pârâta B. a sumei de 14.404,95 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 766 A din 20 mai 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar C.I.I. C., împotriva sentinţei civile nr. 1662 din 28 octombrie 2020 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, în contradictoriu cu pârâta B..

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 766 A din 20 mai 2022 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă C., a declarat recurs.

Recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, la instanţa de apel, invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În cuprinsul cererii de recurs, a arătat că instanţa de apel nu a menţionat că a depus la 28 martie 2022 şi răspuns la întâmpinarea intimatei-pârâte, astfel că în decizia atacată nu se regăsesc argumente importante invocate în susţinerea apelului (interpretarea art. 563 C. civ. referitor la acţiunea în revendicare, neîndeplinirea triplei condiţii de identitate pentru existenta autorităţii de lucru judecat - părti, cauză, obiect, analiza presupusei bune credinţe a intimatei-pârâte, precedentul judiciar, principiul aflării adevărului, principiul securităţii raporturilor juridice, admiterea apelului într-un dosar similar).

În opinia sa, instanţa de apel s-a limitat doar la preluarea întocmai a motivelor invocate de instanţa de fond, ignorând argumentele prezentate prin răspunsul la întâmpinarea intimatei - pârâte, argumente ce au fost invocate suplimentar faţă de cele susţinute la instanţa de fond.

Într-o primă critică, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a considerat, în mod greşit, că procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor ar fi "un simplu act administrativ ce nu reprezintă un titlu de proprietate" (pct. 5.5, paragraful 2 din decizia recurată). Din cuprinsul dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 şi ale Legii nr. 7/1996 rezultă fără echivoc că procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor este actul juridic în baza căruia este înscris în cartea funciară primul proprietar al unei construcţii nou edificate. Prin urmare, acest proces-verbal nu este doar un simplu act administrativ, ci un veritabil titlu de proprietate, aşa cum este şi titlul de proprietate eliberat în baza Legii nr. 18/1991, care, de asemenea, este un act administrativ eliberat de către o autoritate publică.

Potrivit dispoziţiilor art. 32 alin. (4) din Legea nr. 50/1991, nu pot fi intabulate în cartea funciară construcţiile pentru care nu a fost încheiat procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor. Iar potrivit dispoziţiilor art. 21 din Legea nr. 7/1996, cartea funciara cuprinde în Partea a II-a "actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept."

Conform extrasului de carte funciară asupra imobilelor revendicate, D. a fost menţionat ca proprietar în baza contractului de asociere în construcţii şi al procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ambele înscrisuri constituind dovada dreptului de proprietate. După ce aceste două înscrisuri au fost anulate prin sentinţe judecătoreşti definitive, toate actele juridice prin care imobilele au fost înstrăinate ulterior îşi pierd legitimitatea şi devin anulabile prin acţiune în nulitate absolută, dacă se dovedeşte că au fost de rea-credinţă cumpărătorii ulteriori, în sensul că ar fi ştiut că imobilele provin de la un neproprietar sau prin acţiune în revendicare, dacă s-au dovedit de bună credinţă.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 563 C. civ. cu privire la acţiunea în revendicare. Apreciază că se află în situaţia revendicării de la un posesor presupus de bună credinţă, al cărui drept de proprietate trebuie să fie pe deplin recunoscut, dar nu opozabil ca proprietar de drept până la momentul anularii sale prin acţiunea în revendicare.

Fiind dovedită buna sa credinţă, intimata-pârâtă poate beneficia de garanţia pentru evicţiune la care are dreptul din partea lui D., ca vânzător al construcţiei.

Precizează că nu revendică terenul, ci doar construcţia care se află pe acest teren, mai exact cele 4 etaje identificate în acţiunea introductivă. De altfel, pentru că intimata-pârâtă va păstra proprietatea asupra cotei de teren de sub construcţie, ea va putea să-1 valorifice prin contract de superficie sau vânzare alături de reclamantă către un potenţial cumpărător.

Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 563 alin. (3) din C. civ., întrucât textul de lege face referire la noţiunea de "recunoscut", nu opozabil proprietarului de drept ca titular al acţiunii în revendicare. Prin urmare, acest alineat trebuie să fie interpretat în sensul că se recunoaşte dreptul de proprietate al dobânditorului de bună credinţă, până la momentul anularii sale, ca urmare a unei cereri de revendicare din partea adevăratului proprietar.

A considera că buna-credinţă este o condiţie absolută şi inatacabilă pentru dobândirea şi păstrarea unui drept de proprietate, ar însemna să fie lipsite de efecte juridice dispoziţiile legale cu privire la garanţia vânzătorului pentru evicţiune. Practic, evicţiunea unui cumpărător de bună credinţă se poate produce doar printr-o acţiune în revendicare din partea proprietarului de drept.

În aprecierea recurentei - reclamante, acţiunea în revendicare presupune compararea titlurilor de proprietate, fără a avea vreo relevanţă buna sau reaua credinţă a dobânditorilor, buna credinţă a dobânditorului având relevanţă doar sub aspectul aplicării prevederilor art. 1695 C. civ., cu privire la garanţia pentru evicţiune, de care ar putea beneficia intimata-pârâtă din partea lui D., după soluţionarea prezentei cauze.

Se arată că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 563 şi art. 901 din C. civ. referitoare la dobânditorul de bună credinţă al unui imobil.

În primul rând, instanţa de apel a constatat buna credinţă a E. S.A. la dobândirea imobilului în anul 2003, în loc să analizeze existenţa bunei credinţe a intimatei-pârâte B. la dobândirea ei în anul 2018, cum ar fi fost logic şi legal.

În al doilea rând, nu se poate reţine buna credinţă a intimatei-pârâte B. la momentul dobândirii imobilului de la E. S.A., deoarece nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 901 alin. (2) lit. b) şi c) din actualul C. civ.

Recurenta arată că, într-un dosar similar, ce priveşte un alt apartament din acelaşi imobil (dosarul nr. x/2019 al Curţii de Apel Bucureşti), instanţa de apel a repus cauza pe rol pentru a verifica existenţa bunei-credinţe a intimatei-pârâte la dobândirea imobilului, solicitând în acest sens extrasele de carte funciară de la O.C.P.I. Bucureşti.

Al treilea motiv de recurs vizează faptul că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 430 şi art. 431 din C. proc. civ. cu privire la autoritatea de lucru judecat (pct. 5.6 şi 5.7 din decizie).

Hotărârile judecătoreşti invocate ca având autoritate de lucru judecat au avut un obiect diferit (anulare contract de vânzare-cumpărare, respectiv acţiune în revendicare), nu există identitate de cauză (cauză ilicită, în timp ce, în cauză, se invocă trei hotărâri judecătoreşti ce stau la baza titlului de proprietate) şi nici de părţi.

Astfel, cu privire la presupusa autoritate de lucru judecat invocată de către intimata-pârâtă şi acceptată de către instanţa de apel, cu referire la soluţia dată în dosarul nr. x/2017, precizează faptul că, în acel dosar, a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2003, pentru lipsa obiectului şi cauza ilicită, acţiunea fiind respinsă de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 4802/2017, rămasă definitivă şi irevocabilă. Cu toate acestea, hotărârea pronunţată în acel dosar nu poate avea autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, pentru că nu există tripla identitate de obiect, cauză şi părţi.

Un alt motiv de recurs vizează faptul că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1695 şi urm. C. civ., cu privire la garanţia împotriva evicţiunii.

A. S.R.L. a vândut terenul, nu şi construcţia edificată pe acesta, care a fost înstrăinată de către D.. În aceste condiţii, societatea are obligaţia să garanteze împotriva evicţiunii doar pentru teren, nu şi pentru construcţie. Or, reclamanta nu revendică terenul, ci doar construcţia vândută de D..

Apreciază că ar fi avut obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii dacă ar fi fost coproprietari (cote părţi sau devălmăşie) cu D. asupra întregului imobil (teren şi construcţie), ceea ce nu este cazul în prezenta cauză.

Reiterând argumentele susţinute prin răspunsul la întâmpinarea intimatei-pârâte, recurenta-reclamantă a subliniat faptul că titlul său de proprietate este confirmat prin hotărâri judecătoreşti definitive, care au o forţă probantă superioară titlului deţinut de pârâtă.

În finalul cererii de recurs, recurenta a arătat că instanţa de apel a încălcat principiul aflării adevărului prevăzut de art. 22 alin. (2) din C. proc. civ., limitându-se la constatarea unei presupuse bune credinţe a E. (care nu este parte în prezentul proces), pe baza unei hotărâri judecătoreşti ce nu are putere de lucru judecat în prezenta cauză. Mai mult decât atât, instanţa de fond a constatat, în mod superficial, reaua credinţă a reclamantei în promovarea prezentei acţiuni, fără a ţine cont de faptul că acţiunea este formulată de către lichidator în interesul creditorilor A.. Practic, instanţa de fond nu a procedat la o comparare efectivă a titlurilor de proprietate, ignorând cu desăvârşire cele trei hotărâri judecătoreşti definitive ce stau la baza titlului de proprietate.

De asemenea, instanţa de apel a încălcat principiul securităţii raporturilor juridice, având în vedere că titlul reclamantei este confirmat de o hotărâre judecătorească definitivă care atestă dreptul de proprietate asupra construcţiei, înainte de vânzarea imobilelor către E. S.A., precum şi de către cele două hotărâri judecătoreşti definitive prin care au fost anulate actele juridice ce au stat la baza titlului intimatei-pârâte, fiind dovedit caracterul lor fals, în timp ce intimata-pârâtă invocă o hotărâre judecătorească care nu are autoritate de lucru judecat în prezenta cauză. Or, ar fi injust şi contrar principiului securităţii raporturilor juridice dacă s-ar refuza recunoaşterea dreptului reclamantei de proprietate asupra imobilului în litigiu, consfinţit prin trei hotărâri judecătoreşti definitive, dovedit fiind că imobilul a fost înstrăinat succesiv prin mijloace frauduloase, în dauna societăţii reclamante.

Instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că există precedent judiciar într-o cauză similară, dosarul civil nr. x/2019, cauză în care, prin decizia civilă nr. 1857A/16.12.2021, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul declarat de reclamantă, schimbând în tot sentinţa civila nr. 1833/25.11.2020 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea cererii de recurs, ca nefondată.

Recurenta-reclamantă a transmis prin e-mail răspuns la întâmpinare, prin care a formulat concluzii de respingere a apărărilor intimatei-pârâte.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Prealabil, se impune a se arăta că, fiind învestită cu calea extraordinară de atac a recursului, Înalta Curte va analiza exclusiv legalitatea hotărârii recurate, prin raportare la situaţia de fapt deja stabilită de instanţa de apel, fără a cenzura aprecierea dată mijloacelor de probă şi a verifica elementele de fapt ale cauzei.

Recurenta - reclamantă critică decizia civilă nr. 766A din 20 mai 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze de minori şi de familie, apreciind că este afectată de motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. întrucât instanţa de apel a încălcat normele de drept care reglementează principii care guvernează procesul civil, acţiunea în revendicare, autoritatea de lucru judecat, garanţia pentru evicţiune şi natura juridică a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

În primul rând, în partea introductivă a cererii de recurs, arată că instanţa de apel a ignorat argumentele suplimentare prezentate în cuprinsul răspunsului la întâmpinare depus la data de 28 martie 2022, care nici nu este menţionat în cuprinsul hotărârii recurate şi cu privire la care nu s-a pronunţat.

Pentru a răspunde criticii formulate, ce poate fi încadrată în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte arată că devoluţiunea, care poate fi realizată în cadrul căii de atac de reformare a apelului, este guvernată de două reguli fundamentale: tantum devolutum quantum apellatum şi tantum devolutum quantum iudicatum.

În timp ce concretizarea primei reguli se regăseşte în dispoziţiile art. 477 din C. proc. civ. (limitele efectului devolutiv sunt determinate de ceea ce s-a apelat), cea de-a doua este reglementată de art. 478 din C. proc. civ., care limitează efectul devolutiv la ceea ce s-a judecat în primă instanţă.

În cauză, la baza raţionamentului juridic al instanţei de apel a stat prima regulă, aceasta reţinând, în mod corect, că devoluţiunea este limitată la ceea ce s-a apelat.

Astfel, efectul devolutiv al apelului nu vizează toate problemele de fapt şi de drept deduse judecăţii, ci numai pe cele care sunt criticate expres de către apelant, cu respectarea principiului disponibilităţii, în acest sens statuând art. 477 alin. (1) din C. proc. civ. potrivit cu care:

"Instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată".

În speţă, chestiunile noi, nemenţionate în cererea de apel, nu au fost analizate de către instanţa de apel, care a soluţionat cauza în limitele învestirii sale. Curtea de Apel Bucureşti a avut în vedere, la stabilirea întinderii devoluţiunii, susţinerile din cererea de apel şi întâmpinare, soluţia fiind în concordanţă cu dispoziţiile legale menţionate anterior.

În al doilea rând, susţine că instanţa de apel a apreciat, în mod greşit, că procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor este un simplu act administrativ iar nu un titlu de proprietate, soluţia fiind în contradicţie cu dispoziţiile art. 32 alin. (4) din Legea nr. 50/1991 şi art. 21 din Legea nr. 7/1996.

Înalta Curte reţine că, prin hotărârea recurată, nu s-a analizat natura juridică a respectivului proces-verbal de recepţie. Instanţa de apel a procedat la o verificare a titlurilor exhibate de părţi, prin raportare la situaţiile care au fost dezlegate prin hotărârile pronunţate în litigiile anterioare. În acest context, a făcut trimitere la considerentele sentinţei civile nr. 4802 din 16 iunie 2017 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, definitivă, în care s-a reţinut că procesul-verbal de recepţie nu reprezintă titlu de proprietate, ci un act administrativ care atestă executarea lucrării.

Prin urmare, instanţa de apel era ţinută de dezlegarea dată prin hotărârea definitivă anterioară, pe care nu o mai putea pune în discuţie şi nici tranşa diferit, acesta fiind punctul de pornire de la care îşi putea dezvolta raţionamentul juridic, raportat la circumstanţele concrete ale cauzei.

În al treilea rând, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 563 din C. civ. cu privire la acţiunea în revendicare.

În cadrul acestui argument, învederează că o astfel de acţiune presupune analizarea comparativă a titlurilor de proprietate, fără a fi relevantă buna sau reaua credinţă a părţilor. O eventuală bună-credinţă ar fi avută în vedere doar sub aspectul aplicării prevederilor art. 1695 din C. civ. referitoare la garanţia pentru evicţiune.

Înalta Curte reţine că, prin intermediul acţiunii în revendicare, o persoană cere să i se recunoască în justiţie dreptul de proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedată, scopul principal al acesteia constând în stabilirea existenţei a însuşi dreptului de proprietate privată şi, pe cale de consecinţă, redobandirea stăpânirii acestuia.

În cauză, în condiţiile în care ambele titluri de care se prevalează părţile sunt valabile, nefiind anulate, în mod corect s-a procedat la analiza acestora pentru a se stabili care dintre drepturile de proprietate este mai bine caracterizat.

Instanţa de apel nu a analizat buna sau reaua credinţă a părţilor, ci a dat eficienţă situaţiilor statuate definitiv prin sentinţa civilă nr. 4802 din 16 iunie 2017 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în care s-a tranşat definitiv şi cu efect obligatoriu aspectul bunei-credinţe a autoarei pârâtei la dobândirea construcţiilor în litigiu.

Mai mult, a apreciat că titlul pârâtei este preferabil şi din perspectiva principiului stabilităţii raporturilor juridice, raportat la faptul că, deşi se află în posesia hotărârii judecătoreşti irevocabile de care se prevalează, respectiv sentinţa civilă nr. 3519 din 1 octombrie 1997 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, care a generat drepturi, nu şi-a întabulat dreptul pretins şi, mai mult, contractul de vânzare-cumpărare asupra construcţiilor nu a fost anulat, deşi s-a formulat o acţiune în acest sens, respinsă definitiv.

În urma examinării jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în alte cauze având un obiect similar, se observă că instanţa europeană a stabilit că exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1 şi principiul securităţii raporturilor juridice, trebuie respectate şi în cazul cumpărătorului de bună-credinţă.

Prin urmare, în mod corect, comparând titlurile de care se prevalează părţile, raportându-se la situaţia particulară a speţei, instanţa de apel a concluzionat, în acord şi cu instanţa de fond, că titlul exhibat de pârâta - intimată este mai bine caracterizat.

În al patrulea rând, recurenta susţine că, prin decizia recurată, s-au încălcat dispoziţiile art. 563 şi ale art. 901 din C. civ. referitoare la bună/reaua credinţă şi detaliază anumite situaţii de fapt care nu au fost avute în vedere de către instanţa de apel şi care ar conduce la concluzia că pârâta este un dobânditor de rea-credinţă, chiar dacă autoarea sa, E. S.A., a fost de bună-credinţă.

Însă, aceste împrejurări nu au fost invocate în etapele procesuale anterioare, nu au fost supuse dezbaterii şi unei dezlegări proprii a instanţei de apel, iar peste motivele invocate în faţa instanţelor de fond nu se poate trece. Aceasta deoarece judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor motive, nepropuse în apel, nu este permisă.

Mai mult, contrar celor susţinute de recurentă, pârâta este succesoare legală în drepturi, în calitate de acţionar, a E. S.A., care a achizionat construcţiile în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 11 decembrie 2003 de BNP F.. Acesta este titlul de proprietate supus comparării în procedura revendicării. Prin urmare, buna-credinţă a fost analizată prin raportare la momentul încheierii acestui act, momentul transmiterii bunului în patrimoniul pârâtei B., ca urmare a lichidării şi împărţirii activelor neavând relevanţă.

În ceea ce priveşte chestiunea bunei-credinţe a cumpărătoarei, aceasta nu mai poate fi repusă în discuţie, reanalizată, decât cu nesocotirea a ceea ce s-a statuat de către instanţa de judecată, în litigiul anterior. În consecinţă, instanţa de apel era împiedicată a mai examina criticile din apel prin care s-a susţinut că pârâta a fost de rea-credinţă întrucât cunoştea situaţia juridică a imobilului. Însă, a valorificat aspectul pozitiv al lucrului judecat pentru a acorda prevalenţă titlului pârâtei - intimate.

În al cincilea rând, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 430 şi 431 din C. proc. civ. întrucât a reţinut autoritatea de lucru judecat fără să existe identitate de obiect, cauză şi părţi. Însă, nici acest argument, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., nu poate fi primit.

Înalta Curte reţine că, în legea procesual civilă, autoritatea de lucru judecat cunoaşte două aspecte. Pe de o parte, există efectul negativ al autorităţii de lucru judecat, reglementat de art. 431 alin. (1) din C. proc. civ., care presupune tripla identitate de părţi, obiect şi cauză şi care instituie un fine de neprimire, orice astfel de acţiune fiind respinsă fără a fi cercetată în fond. Aceasta, întrucât nu poate avea loc o nouă judecată între aceleaşi părţi, cu acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

Pe de altă parte, există şi efectul pozitiv al lucrului judecat, instituit prin dispoziţiile art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit căruia oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă. După cum reiese din aceste prevederi legale, nu este necesar să existe tripla identitate de părţi, obiect şi cauză, ci este suficient ca, în judecata ulterioară, să fie adusă în discuţie o problemă litigioasă care să aibă legătură cu ceea ce s-a soluţionat anterior, aşa încât aceasta să nu poată fi contrazisă.

În cauză, s-a valorificat efectul pozitiv al lucrului judecat, reglementat de art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., fiind preluate anumite situaţii de fapt şi de drept tranşate în litigiul anterior. Atâta vreme cât aspectele litigioase referitore la validitatea actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 11 decembrie 2003 şi buna-credinţă a pârâtei, au fost consemnate şi rezolvate în actul jurisdicţional anterior, indiferent că s-a făcut pe calea dispozitivului sau numai în considerente, înseamnă că el nu mai poate constitui obiect al analizei ulterioare proprii din partea instanţei, impunându-se noii judecăţi cu putere de lucru judecat.

Prin urmare, incident în cauză este art. 430 alin. (2) din C. proc. civ., acesta fiind aplicat în mod corect de către instanţa de apel.

În al şaselea rând, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat eronat dispoziţiile art. 1695 şi următoarele din C. civ. referitoare la garanţia împotriva evicţiunii întrucât aceasta a vândut doar terenul, nu şi construcţia.

Însă, în mod corect a reţinut instanţa de apel că recurenta - reclamantă răspunde pentru garanţia contra evicţiunii inclusiv cu privire la construcţie, întrucât a participat la vânzarea întregului imobil, compus din terenul în suprafaţă de 379,78 mp şi din construcţia S+P+4E edificată pe acest teren, în suprafaţă utilă de 1.859,54 mp. Actul de vânzare - cumpărare nu face nicio distincţie, motiv pentru care recurenta are calitatea de vânzător cu privire la întregul imobil, obligaţia de garanţie existând în sarcina sa atât pentru teren, cât şi pentru construcţie.

Înalta Curte reţine că obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita stăpânire a bunului este de esenţa vânzării. În considerarea dispoziţiilor art. 1696 din C. civ., cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio), iar vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calităţi, pe care nu o avea la momentul încheierii contractului.

Prin urmare, şi aceste dispoziţii legale au fost interpretate şi aplicate corect în cauză.

În al şaptelea rând, recurenta arată că înţelege să reia aspectele detaliate în cuprinsul răspunsului la întâmpinare depus la instanţa de apel, care nu au fost avute în vedere de către aceasta în soluţia la care s-a oprit.

Înalta Curte reţine că, pentru respectarea drepturilor procesuale ale tuturor părţilor din proces, legiuitorul a prevăzut, în cuprinsul art. 470 din C. proc. civ., faptul că motivele de apel se depun într-un anumit termen ce curge de la comunicarea hotărârii, indiferent dacă termenul de declarare a căii de atac curge de la pronunţare sau de la comunicare. Iar în baza dispoziţiilor art. 477 din C. proc. civ., instanţa de apel judecă fondul numai în limitele criticilor formulate prin motivele de apel.

Procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii, obiectul şi limitele acestuia fiind stabilite prin cererile şi apărările părţilor, iar cererile trebuie să cuprindă, în mod necesar, sub sancţiunea nulităţii, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază (cu referire la cererea de apel relevante fiind dispoziţiile art. 470 alin. (1) lit. c) şi alin. (3) din C. proc. civ.). Faţă de aceste dispoziţii procedurale, cu a căror respectare poate avea loc o legală învestire a instanţei, susţinerea recurentei conform căreia instanţa de apel nu a analizat criticile suplimentare din răspunsul la întâmpinare este una fără temei legal şi cu nesocotirea rigorilor procedurale anterior menţionate.

În speţă, în motivele de apel depuse în termenul prevăzut de lege, reclamanta nu a formulat critici referitoare la caracterul fals al procesului-verbal de recepţie, anularea titlului pârâtei sau împrejurarea că titlul acesteia este reprezentat de Raportul de repartizare din 2018, astfel încât curtea de apel nu le-a analizat, fiind limitată numai la ceea ce era cupris în cererea de apel.

Prin urmare, aceste critici nu pot fi analizate nici în calea de atac a recursului, care vizează exclusiv aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate.

În al optulea rând, recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat principiul aflării adevărului întrucât soluţionarea cauzei s-a limitat la constatarea unei presupuse bune-credinţe a E. S.A., pe baza unei hotărâri care nu are putere de lucru judecat şi fără a se ţine seama de hotărârile judecătoreşti care stau la baza titlului de proprietate al acesteia.

Însă, nici acest argument, circumscris motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., nu poate fi primit.

Acest principiu vizează intervenţia instanţei de judecată în scopul aflării adevărului, pentru determinarea stării de fapt şi de drept din speţă, atunci când este învestită cu situaţii de fapt ori raporturi juridice complexe, iar părţile nu au propus probe ori probele administrate sunt insuficiente. Instanta de recurs subliniază că rolul judecătorului nu este acela de a dispune, din oficiu, administrarea de probe, ci acela ca, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, să afle adevărul, păstrându-şi imparţialitatea. Intervenţia instanţei, în alte împrejurări ar echivala cu substituirea părţii în efectuarea unui act procedural, cu încurajarea atitudinii culpabile a părţii căreia îi revine sarcina probării pretenţiilor, ceea ce ar avea drept consecinţă ruperea echilibrului procesual, printr-o atitudine părtinitoare a instanţei. Or, recurenta nu face dovada încălcării acestui principiu. Instanţa a analizat raportul juridic cu care a fost învestită, a administrat probatoriile propuse de părţi şi a valorificat situaţiile juridice care se bucură de autoritate de lucru judecat. Împrejurarea că demersul său judiciar a fost respins nu conduce la concluzia că nu s-a urmărit aflarea adevărului în cauză.

În al nouălea rând, se susţine că a fost încălcat principiul securităţii raporturilor juridice întrucât titlul recurentei este reprezentat de o hotărâre judecătorească definitivă, anterioară contractului încheiat în baza unui act fals.

Nici aceste susţineri, circumscrise motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., nu pot fi primite. Există mai multe hotărâri judecătoreşti anterioare care vizează raporturile juridice dintre părţile acestui proces, precum şi alte raporturi juridice cu care acestea se află în legătură, nu doar cele menţionate de recurentă. Toate hotărârile judecătoreşti, având autoritate de lucru judecat, răspund nevoii de securitate juridică, părţile fiind obligate să se supună efectelor obligatorii ale acestor acte jurisdicţionale, fără posibilitatea de a mai pune în discuţie ceea ce s-a stabilit deja pe calea judecăţii.

Instanţa de apel a valorificat chestiunile deja tranşate, care, împreună cu situaţiile particulare speţei, au condus la concluzia că titlul de proprietate al pârâtei, este preferabil. Prin urmare, şi din această perspectivă, hotărârea este legală.

În al zecelea rând, se susţine existenţa unui precedent judiciar, un dosar între aceleaşi părţi ce are ca obiect alte apartamente situate în aceeaşi construcţie, la fel ca şi apartamentele ce fac obiect al prezentei cauze.

Înalta Curte reţine că precedentul judiciar nu este izvor de drept, instanţa nefiind ţinută de soluţia dată într-un dosar similar. Mai mult, decizia civilă nr. 1857A din 16 decembrie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, de care se prevalează recurenta şi din care citează paragrafe întregi, a fost casată prin decizia nr. 30 din 18 ianuarie 2023 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie tocmai în considerarea faptului că nu s-au valorificat chestiunile deja tranşate referitoare la buna-credinţă a E. S.A. şi conduita reprezentanţilor societăţii recurente. În rejudecare, apelul declarat de reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar, a fost respins, prin decizia civilă nr. 1048A din 7 iulie 2023 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă. În prezent, cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru soluţionarea recursului declarat de A. S.R.L..

În consecinţă, dat fiind că dispoziţiile legale de drept material şi procedural au fost aplicate, în mod corect, de către instanţa de apel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, reţinând că nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta - reclamantă A. S.R.L., prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă C., împotriva deciziei civile nr. 766 A din 20 mai 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta - reclamantă A. S.R.L., prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă C., împotriva deciziei civile nr. 766 A din 20 mai 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 noiembrie 2023.