Pre-contract sale and statute of limitations interruption by tacit acknowledgment: Recurs dismissed, judgment upheld as authentic deed of sale

Şedinţa publică din data de 31 octombrie 2023

Deliberând asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara, la data de 26.10.2020, sub nr. x/2020, reclamantul A. a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract având ca obiect imobilul situat în Timişoara, str. x, identificat prin CF nr. x, Cad x, cu numita B. şi C., solicitând, totodată, şi cheltuieli de judecată.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 1073 din vechiul C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 4471/13.04.2021 pronunţată în dosarul nr. x/2020, Judecătoria Timişoara a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Timiş.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 924/07.07.2022, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. x/2020, a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâta B. prin întâmpinare, a fost admisă cererea de chemare în judecată, s-a constatat că între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâţii B. şi D., în calitate de promitenţi-vânzători s-a încheiat în anul 2001 un antecontract de vânzare-cumpărare prin care cei din urmă şi-au asumat obligaţia de a vinde celui dintâi imobilul situat Timişoara, str. x, compus din apartament cu nr. x, compus din 2 camere, camera de alimente, boxa la subsol cu antreu, baie, bucătărie comune cu ap. 9 B, în cota de 37,77% cu 7,46 % p.c. şi 49/654 mp teren în folosinţă, înscris în CF nr. x Timişoara (CF vechi x) pentru preţul de 20.068 DM achitat integral şi s-a decis ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâţii fiind obligaţi la plata în solidar către reclamant a sumei de 11.411 RON, din care 7.911 RON reprezentând taxă judiciară de timbru şi 3.500 RON reprezentând onorariu de avocat.

3. Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 4 din 17 ianuarie 2023, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. împotriva sentinţei civile nr. 924/07.07.2022, pronunţată de Tribunalul Timiş.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Timişoara a declarat recurs pârâta B., întemeiat pe ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Susţine că instanţa de apel a încălcat/aplicat greşit următoarele norme de drept material: trăsăturile/caracteristicile posesiei - art. 1846-1862 C. civ. din 1864; interpretarea actelor juridice - art. 978-983 C. civ. din 1864; contractul de mandat şi efectele acestuia prin coroborare cu actele juridice încheiate de mandatar în numele mandantului (contract de comodat şi act adiţional la acesta) - art. 1532, art. 1546 şi art. 1560 C. civ. din 1864; dreptul de proprietate şi atributele/componentele sale (printre care, usus) -art. 480 şi celelalte norme privind dreptul de proprietate din C. civ. prescripţia şi întreruperea prescripţiei - art. 1, art. 3 alin. (1), art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.

Consideră că instanţa de apel nu a analizat toate argumentele si apărările invocate de către pârâtă, cu referire la faptul că reclamantul nu a dovedit întrunirea trăsăturilor/caracteristicilor posesiei, diferită de simpla folosinţă sau detenţie precară (pe care reclamantul, de asemenea, nu o are).

Arată că, pentru a produce efectul de întrerupere a prescripţiei, posesia trebuie să fie utilă, continuă, publică, neechivocă şi sub nume de proprietar, astfel cum rezultă din art. 1846-1862 C. civ.. În lipsa acestor trăsături/calităţi, nu poate exista posesie, ci simplă detenţie precară sau folosinţă cu permisiunea sau în numele titularului dreptului, iar în speţă reclamantul a recunoscut în mod public (prin semnarea şi depunerea actelor la o instituţie publică) că posesia aparţine pârâtei în calitate de proprietar.

Chiar dacă s-ar interpreta că reclamantul a primit cu adevărat posesia la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare (deşi există clauze contradictorii sub acest aspect), posesia nu a fost continuă până la data judecăţii, fiind dovedit că cel puţin din anul 2013 şi până la momentul de faţă folosinţa imobilului aparţine terţului comodatar E. S.R.L., în temeiul contractului de comodat încheiat între proprietari (prin mandatar cu procură specială) şi comodatar, sens în care comodatarul are calitatea de detentor precar, iar proprietarii sunt recunoscuţi în mod public drept stăpânitori ai imobilului, proprietarii având aşadar atributele posesiei.

Aceste apărări privind nedovedirea posesiei afirmată de reclamant nu au fost analizate de instanţa de apel, care a încălcat dreptul la apărare şi dreptul la un proces echitabil prevăzute de art. 6 şi art. 13 C. proc. civ. şi art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.). Din această omisiune de analiză rezultă că decizia de apel nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.).

Susţine că reclamantul nu a adus nicio probă din care să rezulte că ar fi avut vreodată stăpânirea de fapt asupra imobilului. Singurul lucru invocat de reclamant este efectul juridic al promisiunii de vânzare în care se menţionează predarea posesiei către reclamant - dar promisiunea conţine clauze contradictorii, iar pe de altă parte efectul juridic al promisiunii ţine de interpretarea acesteia şi nu poate reprezenta dovadă efectivă a stării de fapt.

Pe de altă parte, pentru a se putea reţine în mod legal întreruperea termenului de prescripţie prin faptul posesiei, ar trebui să fie dovedit că stăpânirea de fapt exercitată de reclamant întruneşte toate calităţile posesiei (respectiv, că este utilă, neechivocă, continuă, publică şi sub nume de proprietar) până la momentul de fată. însă din starea de fapt reţinută de instanţa de apel (necontestată de părţi) rezultă că în anul 2013 s-a încheiat contractul de comodat între proprietari (reprezentaţi prin reclamant, în calitate de mandatar cu procură specială) şi societatea E. S.R.L., contract înregistrat la Registrul Comerţului Timiş şi ale cărui efecte subzistă până la momentul de faţă.

Mandatarul nu a fost parte în contractul de comodat, prin urmare nu a transferat de la el însuşi dreptul de folosinţă către comodatar, nu este recunoscut ca stăpânitor al imobilului si nu este îndreptăţit să primească în nume propriu restituirea imobilului la încetarea contractului de comodat. Aceste efecte ale normelor de drept material au fost încălcate prin decizia de apel

Instanţa de apel a interpretat convenţia părţilor (promisiunea de vânzare-cumpărare şi celelalte acte încheiate de părţi) în sensul că, în baza lor, reclamantul ar fi exercitat atribuţii de veritabil proprietar.

Efectele contractelor de comodat şi de mandat nu pot fi răstălmăcite, dincolo de ceea ce rezultă din cuprinsul efectiv al acestora. Interpretarea instanţei de apel ar fi fost valabilă doar în ipoteza în care reclamantul ar fi fost el însuşi proprietarul.

Reclamantul nu s-a manifestat ca şi când el ar fi adevăratul titular al dreptului de proprietate, nu şi-a manifestat intenţia de a stăpâni imobilul ca un adevărat proprietar (animus domini), ci a acţionat strict în calitate de mandatar al proprietarilor în temeiul procurii de administrare, încheind în mod public şi cu opozabilitate erga omnes acte de transmitere a folosinţei imobilului în numele proprietarilor.

Practica judiciară a dat valoare de recunoaştere implicită tăcerii/pasivităţii debitorului, în sensul întreruperii termenului de prescripţie conform art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul 167/1958, numai atunci când era coroborată cu posesia creditorului, ca stare de fapt dovedită. Or, în speţă, reclamantul nu dovedeşte că ar avea posesia imobilului şi, cu atât mai puţin, că ar avea o posesie utilă sub toate aspectele (continuă, neechivocă, publică şi sub nume de proprietar). In aceste condiţii, tăcerea pârâtei nu poate avea decât efect de recunoaştere implicită a actelor întocmite (contractul de comodat şi actul său adiţional), coroborate cu starea de fapt publică (folosirea imobilului ca bar - punct de lucru al comoda tarului E. SRL).

Concluzionează pe aceste aspecte în sensul că: reclamantul nu a adus probe din care să rezulte ca a avut vreodată stăpânirea de fapt asupra imobilului, nici sub forma detenţiei precare şi nici sub forma posesiei; din probele existente la dosar rezultă că reclamantul însuşi s-a desistat de posesia imobilului (dacă se reţine că ar fi avut-o vreodată), atunci când a încheiat contractul de comodat în calitate de mandatar al proprietarilor de drept (anul 2013); încheierea contractului de comodat are ca efecte lipsite de echivoc pierderea de către reclamant a ambelor elemente ale posesiei imobilului, animus şi corpus; semnarea contractului de comodat (prin care se realizează transmiterea dreptului de folosinţă de la proprietari la comodatar) este incompatibilă că exercitarea posesiei de către reclamant sub aspectul voliţional - animus; dimpotrivă, reclamantul este cel care încredinţează implicit pe comodatar de faptul că acesta din urmă primeşte dreptul de folosinţă de la proprietar, fără a se face menţiune asupra drepturilor specifice ale reclamantului; iar potrivit art. 1560 C. civ. din 1864, la încetarea contractului de comodat imobilul trebuie restituit proprietarilor; prin predarea imobilului către comodatar, imobilul a ieşit din stăpânirea de fapt a reclamantului (dacă se reţine că a avut-o vreodată), astfel încât acesta a pierdut şi elementul material al posesiei - corpus; evident, nu este aplicabilă nici ipoteza corpore in re alieno, deoarece prin încheierea contractului de comodat comodatarul exercită stăpânirea de fapt asupra imobilului în numele proprietarului desemnat în contract şi trebuie să restituie imobilul către proprietari; nu se poate susţine că reclamantul ar deţine mental elementele posesiei, în contradicţie totală cu starea de fapt şi de drept dovedită; posesia este o stare de fapt din care legea extrage consecinţe juridice; cel puţin după încheierea contractului de comodat din anul 2013 (dar afirmaţia este valabilă şi pentru cea mai mare perioadă anterioară, după momentul la care a început să curgă termenul de prescripţie) pârâta nu a recunoscut niciodată dreptul reclamantului, nici prin acte şi nici prin fapte explicite, şi nici reclamantul nu a efectuat acte de întrerupere a prescripţiei.

Decizia de apel aplică greşit normele de interpretare a convenţiei părţilor şi extinde nepermis efectele voinţei părţilor. Într-adevăr, voinţa reală a părţilor a fost să-i ofere reclamantului mijloace de control şi de acţiune eficiente până la data la care se putea încheia contractul de vânzare: aceste mijloace şi-au produs efectele, iar reclamantul a avut posibilitatea să solicite încheierea contractului de vânzare la expirarea termenului de interdicţie de vânzare (10 ani).

Mai susţin recurenţii că instanţele nu pot pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare, dacă nu este respectată condiţia legală a seriozităţii preţului, care în speţă a fost stabilit în DM, fiind net inferior valorii din grila notarială.

Contrar motivelor deciziei de apel, condiţia seriozităţii preţului trebuie îndeplinită la data pronunţării hotărârii, pentru că aceasta "ţine loc de contract", cu această dată se produce transferul dreptului de proprietate, deci hotărârea reprezintă echivalentul contractului de vânzare însuşi. Hotărârea judecătorească trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor legale la data pronunţării, nu raportat la data încheierii promisiunii. Momentul încheierii promisiunii de vânzare nu prezintă relevanţă decât cu privire la condiţiile intrinseci privind încheierea promisiunii.

5. Apărările formulate de părţi

Intimatul-reclamant A. a depus întâmpinare, în termen legal, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de prima instanţă şi confirmată de instanţa de apel pe baza probelor administrate în proces, ce iese din sfera controlului de legalitate îngăduit instanţei de recurs, relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Conform cadrului factual stabilit de instanţele fondului, se observă că, la data de 19.04.2001, între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător şi soţii B. şi D., în calitate de promitenţi vânzători s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare asupra unui apartament situat în Timişoara, în schimbul preţului convenit de părţi de 20.068 DM, preţ pe care promitenţii-vânzători au declarat că l-au primit integral la data de 19.04.2001, conform înscrisului sub semnătură privată intitulat "chitanţă".

Prin actul adiţional la convenţia privind promisiunea de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la aceeaşi data la care s-a încheiat şi convenţia privind promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv 19.04.2001, părţile au stipulat că pârâţii B. şi D. predau posesia de fapt asupra imobilului şi a prerogativelor administrării acestuia reclamantului A..

Prin acest antecontract (actul adiţional la acesta), părţile s-au obligat să respecte prevederile Legii nr. 112/1995 în ceea ce priveşte clauza de inalienabilitate stabilită conform acesteia şi să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în momentul în care legislaţia în vigoare o va permite.

Având în vedere aceste aspecte, instanţele de fond au constatat că, prin raportare la exigenţele art. 948 din C. civ. de la 1864, antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamantul întruneşte atât condiţiile generale de valabilitate ale oricărei convenţii, cât şi pe cele specifice operaţiunii juridice de vânzare-cumpărare, sub aspectul îndeplinirii obligaţiei de predare a bunului şi de plată a preţului, iar urmare a expirării termenului de 10 ani de la data cumpărării prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/19.10.2000, în prezent nu mai produce efecte juridice interdicţia de înstrăinare a imobilului prevăzută de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995.

S-a mai reţinut că împrejurarea că imobilul din litigiu face obiectul contractului de comodat încheiat de promitentul cumpărător, în calitate de mandatar al proprietarilor B. şi D., în temeiul procurii generale de administrare nr. 727/19.04.2001 cu societatea E. S.R.L. în anul 2013, nu este natură să conducă la concluzia că reclamantul ar fi pierdut posesia acestui imobil.

Deşi circumscrise de recurentă motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., Înalta Curte constată că prin cererea de recurs aceasta a susţinut şi critici de netemeinicie a deciziei recurate, care nu vor fi însă analizate, întrucât sunt incompatibile cu fizionomia juridică a recursului, după cum se va arăta.

Este de precizat că nu pot fi deduse cenzurii instanţei de recurs chestiuni privind greşita stabilire a situaţiei de fapt, reinterpretarea actelor juridice încheiate şi a unor probe administrate în cauză ori modalitatea de apreciere a acestora din urmă de către instanţele de fond. Recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare ce poate fi exercitată în termenul prevăzut de lege şi pentru motivele expres şi limitativ arătate la art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., instanţei de recurs revenindu-i exercitarea controlului judiciar exclusiv pentru motive de nelegalitate (art. 483 alin. (3) C. proc. civ.).

Drept urmare, partea care face uz de exercitarea recursului, atunci când calea de atac este prevăzută de lege, este ţinută să îşi conformeze conduita procesuală acestor norme imperative, de ordine publică, din C. proc. civ., în sensul de a aduce spre analiză instanţei de recurs doar motive de nelegalitate. Pentru cazul în care totalitatea criticilor invocate în memoriul de recurs nu se încadrează în niciuna dintre ipotezele legale de la art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 din C. proc. civ., intervine sancţiunea nulităţii recursului, potrivit celor prevăzute de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

Cum recurenta-pârâtă a invocat şi motive care se circumscriu ipotezelor de casare pe care s-a întemeiat în formularea recursului - art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ. - Înalta Curte va proceda la analizarea acestora întrucât nu s-a reţinut nulitatea căii de atac.

Cu referire la critica adusă rezolvării pe care a dat-o instanţa de fond excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune (în sensul respingerii excepţiei invocate de pârâta-recurentă), Înalta Curte reţine că, într-o manieră extrem de detaliată şi cu un raţionament juridic corect, logic şi convingător, au fost verificate de către curtea de apel şi respinse ca nefondate toate acele elemente esenţiale ale aparatului argumentativ care a sprijinit acest motiv de apel susţinut de pârâtă şi reiterat în recurs.

Astfel, verificând aplicarea normei juridice la situaţia de fapt deplin stabilită (ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, după cum s-a consemnat deja în cele ce preced), în mod corect s-a argumentat faptul că, în raport cu data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare (19.04.2001), instituţia prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune are regimul juridic reglementat prin Decretul nr. 167/1958 (având în vedere dispoziţiile art. 201 din Legea de punere în aplicare a C. civ., nr. 71/2011).

Or, potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958, prescripţia extinctivă se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.

Aplicând circumstanţelor faptice ale litigiului pendinte cazul legal de întrerupere a prescripţiei evocat anterior, curtea de apel a relevat judicios faptul că, de vreme ce nu s-a împotrivit în niciun fel posesiei exercitate de reclamant, atitudinea pârâtei nu poate avea altă semnificaţie decât a recunoaşterii tacite a dreptului supus prescripţiei (de a se obţine vânzare-cumpărarea apartamentului), recunoaştere ce a produs efectul întreruptiv al termenului de prescripţie şi ulterior datei de 19.10.2010 (momentul expirării celor 10 ani - interdicţia de înstrăinare a imobilului prevăzută de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995).

Instanţa de apel a calificat faptul intrării reclamantului în folosinţa imobilului după semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare ca având semnificaţia neîndoielnică a recunoaşterii dreptului a cărui acţiune se prescrie, de către cel în favoarea căruia curge prescripţia (în speţă, promitenţii-vânzători), recunoaştere ce constituie, potrivit dispoziţiilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, o cauză de întrerupere a prescripţiei.

A evocat pertinent curtea de apel jurisprudenţa constantă a instanţei supreme consacrată în decizii de speţă, potrivit cu care intrarea promitentului-cumpărător în posesia imobilului de la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare şi atitudinea de pasivitate sau de acceptare tacită a acestei situaţii din partea promitentului-vânzător evidenţiază o recunoaştere tacită a dreptului a cărui acţiune se prescrie, o recunoaştere implicită, de natură să conducă la întreruperea prescripţiei extinctive.

Prin urmare, este legală şi corectă soluţia din apel, a înlăturării criticilor ce combăteau respingerea de către tribunal a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune a reclamantului, fiind pe deplin fundamentată legal concluzia formulării în termen a demersului judiciar pendinte.

Sub un alt aspect, recurenta-pârâtă a susţinut că reclamantul a exercitat numai o detenţie precară şi nu o posesie cu efect întreruptiv al prescripţiei, precum şi faptul că instanţa de apel nu ar fi analizat argumentele sale în sensul că promitentul-cumpărător nu a dovedit calităţile posesiei, respectiv că ar fi exercitat o posesie utilă, continuă, publică, neechivocă şi sub nume de proprietar.

Aceste critici nu pot fi primite, în primul rând pentru că regularitatea posesiei se prezumă, astfel că posesorului nu i se cere să facă dovada că posesia sa prezintă calităţile necesare pentru a fi utilă din punct de vedere juridic, adică a faptului că nu este afectată de vicii. Această sarcină revine întotdeauna adversarului său, celui care se prevalează de prezenţa unor astfel de vicii (art. 1862 C. civ.).

Totodată, instanţele de fond, în exercitarea atribuţiei de devoluţiune a faptelor, au reţinut că în cauză pârâţii nu au dovedit pierderea posesiei asupra imobilelor de către reclamant cu mai mult de 3 ani înainte de sesizarea instanţei de judecată cu cererea de chemare în judecată, toate argumentele recurentei privitoare la lipsa viciilor posesiei primind răspuns atât implicit, cât şi explicit, în raport cu reţinerea posesiei corpore alieno exercitată de reclamant de la momentul predării imobilului, explicitată de instanţa de apel.

De aceea, nu se poate reţine motivul de recurs ce valorifică o pretinsă omisiune de analiză a criticilor formulate de apelanţi în calea de atac a apelului, decizia recurată cuprinzând argumente suficiente şi cuprinzătoare referitoare la chestiunile relevante pentru soluţionarea cauzei ce făceau obiectul judecăţii în apel.

Pe de altă parte, potrivit celor arătate în debutul prezentelor considerente, instanţa de recurs nu poate realiza un control de temeinicie asupra deciziei recurate, întrucât, în această etapă procesuală, nu este posibilă reaprecierea probelor, astfel cum recurenta-pârâtă tinde prin argumentarea motivului de recurs referitor la greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

În acelaşi timp, nu pot forma obiect al cenzurii exercitate în recurs nici eventuale omisiuni ale instanţei de apel de a analiza unele probe ale cauzei ori de a evalua susţineri ale pârâtei (asupra unor aspecte vizând posesia imobilului), întrucât, din nou, acestea sunt chestiuni care vizează în realitate temeinicia hotărârii atacate.

Sub un alt set de critici, recurenta invocă greşita aplicare a regulilor de interpretare a convenţiilor încheiate în cauză între părţile litigante, dar şi cu referire la contractul de comodat.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că, deşi conduita părţilor la momentul încheierii antecontractului reprezintă un criteriu legal prin valorificarea căruia instanţa poate determina sensul corespunzător voinţei reale a părţilor, nu poate fi validat punctul de vedere al recurentei care solicită practic ca instanţa de recurs să dea efecte unui aspect de fapt şi să conchidă diferit cu privire la voinţa reală a părţilor la momentul încheierii convenţiei.

Or, instanţele de fond, care au analizat această conduită, s-au raportat atât la natura convenţiei încheiate, scopul acestor demersuri, la conţinutul clauzelor antecontractului şi al celorlalte acte pe care părţile le-au încheiat concomitent - promisiunea de vânzare-cumpărare dublată de o procură generală de administrare şi de un contract de închiriere cu plata anticipată a chiriei (menţiuni inserate în actul adiţional din 19.04.2001), cuantumul chiriei echivalând în fapt cu preţul de vânzare achitat conform chitanţei descărcătoare la 19.04.2021.

Instanţa de apel a realizat un raţionament complet cu privire la regulile de interpretare a contractului şi, în acest demers, a dat prioritate voinţei reale a părţilor (ca prim criteriu aplicabil interpretării contractelor) şi regulii interpretării sistematice, reţinând că pârâţii au intenţionat să îi asigure reclamantului toate mijloacele şi garanţiile posibile la acea dată pentru ca acesta din urmă să se bucure, începând cu data de 19.04.2001, de toate atributele de care se bucură în mod obişnuit proprietarul.

De aceea, nu poate fi primită critica în sensul că instanţa de apel nu a valorificat o anumită regulă de interpretare (e.g., in dubio pro reo) deoarece, valorificând situaţia de fapt rezultată din probatoriul administrat, instanţa de apel era îndreptăţită a stabili care dintre regulile de interpretare a convenţiilor este aplicabilă în speţă, iar rezultatul procesului logico-juridic de interpretare a actului juridic dedus judecăţii (ce îi cădea în sarcină) este adecvat argumentat din perspectiva exigenţelor de motivare a hotărârii judecătoreşti.

Nu pot fi primite nici alegaţiile recurentei-pârâte în sensul că promisiunea de vânzare-cumpărare este contradictorie, deoarece se predă posesia reclamantului şi în acelaşi timp este închiriat imobilul către reclamant cu plata anticipată a preţului, având în vedere, pe de-o parte, că operaţiunea interpretării convenţiilor deduse judecăţii este atributul instanţelor de fond şi pe de altă parte văzând concluzia acestui demers, şi anume că voinţa pârâţilor a fost aceea de a se asigura că promitentul-cumpărător nu va avea probleme în încheierea actelor necesare administrării bunului, faţă de interdicţia legală de vânzare.

Conex, pentru motivele anterior dezvoltate, nu pot fi încadrate în cazurile de casare expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ. susţinerile recurentei privitoare la natura şi efectele juridice în speţă ale contractului de mandat şi respectiv ale celui de comodat ce au fost încheiate - aceste aspecte contând în cauza de faţă cu precădere în demersul de a determina care a fost voinţa părţilor la momentul încheierii actelor ce au coincis cu momentul încheierii antecontractului şi respectiv care a fost natura actelor de stăpânire exercitate de reclamant - posesie sau detenţie precară - în vederea corectei soluţionări a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune. Or, toate aceste elemente scapă controlului de legalitate al instanţei de recurs, după cum s-a arătat.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a aplicat în mod corect regulile instituite de art. 977 C. civ. şi următoarele, statuând că interpretarea contractului se face după voinţa concordantă a părţilor la momentul contractării, respectiv aceea ca încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc după expirarea interdicţiei de întrăinare prevăzută de Legea nr. 112/1995, promitenţii-vânzători predând posesia bunului, iar promitentul-cumpărător achitând preţul convenit.

Totodată, nu pot fi analizate susţinerile recurentei referitoare la faptul că în acţiune reclamantul nu ar fi indicat preţul contractului pentru care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri, că preţul menţionat în DM (mărci germane) nu reprezintă o sumă de bani actuală şi valabilă şi că preţul este neserios sau derizoriu raportat la grilele notariale actuale, deoarece absenţa unui preţ serios şi celelalte apărări referitoare la preţ au fost circumscrise de recurentă unei apărări legate de validitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, iar toate aceste aspecte de netemeinicie au fost adecvat examinate de către instanţa de apel, care a consemnat că preţul a existat, că a fost exprimat într-o monedă valabilă, că a fost serios şi că a fost achitat.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei nr. 4 din 17 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, ca nefondat.

Se reţine că intimatul-reclamant A. a depus la dosar dovezi cu privire la caracterul real şi efectiv al cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat (factură şi chitanţă privind pentru suma de 4500 RON, fila x), motiv pentru care, în temeiul dispoziţiilor art. 453 şi art. 451 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va dispune obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei nr. 4 din 17 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. şi cu intimatul-pârât D..

Obligă pe recurenta-pârâtă B. la plata sumei de 4500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 octombrie 2023.