Real estate eviction: proof of market value increase and buyer's contributory fault in assessing damages

Şedinţa publică din data de 19 iunie 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la data de 15.06.2021, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., următoarele: constatarea imposibilităţii executării obligaţiei derivate din convenţia de vânzare cumpărare validată prin sentinţa civilă nr. 1587/24.09.2018 pronunţată de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/2013, rămasă definitivă la data de 23.08.2019; rezoluţiunea vânzării; obligarea pârâtei să achite reclamanţilor contravaloarea de la momentul evicţiunii a imobilului înscris în C.F. nr. x Ciacova nr. cadastral x, compus din teren intravilan în suprafaţă de 535 mp şi construcţia "cârciumă" şi a imobilului înscris în C.F. nr. x Ciacova nr. cadastral x, compus din teren intravilan în suprafaţă de 3465 mp, pe care o apreciază la suma de 80.000 Euro (în echivalentul în RON, calculată la cursul BNR din ziua plăţii efective); obligarea pârâtei la achitarea către reclamanţi, cu titlu de daune-interese, a sumei de 20.000 Euro (în echivalentul în RON, calculată la cursul BNR din ziua plăţii efective), reprezentând pierderea suferită de reclamanţi din cauza evicţiunii, conform clauzei penale din cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare înregistrate cu dată certă nr. 3/18.02.2021; cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1700, art. 1701 alin. (3) şi art. 1702 alin. (1) lit. d) C. civ.

Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 325/22.03.2022 pronunţată de Tribunalul Timiş a fost respinsă, ca inadmisibilă, cererea formulată de reclamanţi având ca obiect imposibilitatea executării obligaţiei derivate din convenţia de vânzare cumpărare validată prin sentinţa civilă nr. 1587/24.09.2018, pronunţată de Judecătoria Deta şi rezoluţiunea vânzării (petitul I) şi, totodată, a fost respinsă ca prematură cererea aceloraşi reclamanţi privind petitele II şi III, fiind admise, în prealabil, excepţia inadmisibilităţii, respectiv excepţia prematurităţii.

Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 239/29.09.2022, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a admis apelul declarat de către reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei menţionate, pe care a schimbat-o, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată şi, în consecinţă:

A dispus rezoluţiunea convenţiei de vânzare-cumpărare validate prin sentinţa civilă nr. 1587/24.09.2018 pronunţată de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/2013 rămasă definitivă la data de 23.08.2019 având ca obiect imobilele înscrise în C.F. nr. x Ciacova, nr. Top x în care a fost intabulat terenul intravilan în suprafaţă de 535 mp şi construcţia cârciumă şi imobilul intabulat în CF nr. x Ciacova nr. Top x în care este intabulat terenul în suprafaţă de 3465 m.p.

A obligat pârâta să achite reclamantului suma de 100.000 euro cu titlu de pretenţii.

A obligat intimata-pârâtă la plata către apelantul-reclamant a sumei de 14545 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în ambele etape ale judecăţii, constând în taxa judiciară de timbru şi onorariul avocaţial.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei menţionate, a declarat recurs pârâta C., criticând-o pentru nelegalitate, pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi susţinând, în esenţă, următoarele:

- Au fost încălcate prevederile art. 476 alin. (2) C. proc. civ., deoarece instanţa de apel nu s-a pronunţat cu privire la excepţiile procesuale invocate prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe şi nici nu a motivat admiterea sau respingerea lor.

În primă instanţă, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii, excepţia lipsei calităţii procesuale active şi pasive cu privire la capetele 1 şi 2 de cerere, excepţii pe care instanţa de fond nu le-a mai analizat deoarece, dând eficienţă prevederilor art. 248 C. proc. civ., a soluţionat cu prioritate excepţia inadmisibilităţii şi găsind-o întemeiată, a respins cererea fără a mai analiza fondul, dar nici celelalte excepţii.

Or, instanţa de apel, admiţând apelul şi procedând la o judecare în fond, a trecut peste aceste excepţii deşi, conform prevederilor art. 476 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel se va pronunţa asupra fondului pe baza celor invocate in primă instanţă. Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde nicio referire cu privire la excepţia inadmisibilităţii, excepţie admisă de către instanţa de fond, după cum nu există nicio menţiune cu privire la excepţiile calităţii procesuale pasive, respectiv active.

- Instanţa de apel a aplicat greşit normele materiale referitoare la garanţia contra evicţiunii, în condiţiile în care hotărârea judecătorească de validare a promisiunii de vânzare-cumpărare a devenit definitivă la data de 23.09.2019, în timp ce bunul a fost vândut către terţi anterior, la data de 12.04.2019.

Nici pârâta, nici reclamanţii, nu au avut vreodată calitatea de vânzător, respectiv cumpărător; acesta din urmă nu a avut niciodată un drept de proprietate asupra bunurilor, proprietatea nu i-a fost transmisă, nu au fost îndeplinite formalităţile de carte funciară, iar pârâta nu a transmis niciodată un drept de proprietate şi nu a predat bunul către reclamanţi, la momentul executării silite în natură prin hotărâre judecătorească nemaifiind proprietarii bunului.

Obligaţia de a da este distinctă de obligaţia contra evicţiunii, iar ele nu trebuie confundate. Strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară. În aceste condiţii, prin raportare la succesiunea în timp a evenimentelor şi a producerii efectelor juridice, intimaţii-reclamanţi sunt dobânditori secundari, în timp ce terţul D. este dobânditor iniţial. Cu alte cuvinte, prin raportare la momentul vânzării, al rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti şi al îndeplinirii formalităţilor de carte funciară, C. a vândut mai întâi lui D. şi apoi a vândut reclamantului E..

Aşadar, strămutarea proprietăţii nu a avut loc, nu a fost îndeplinită obligaţia de a da executată silit prin hotărârea judecătorească, ulterior vânzării, astfel încât garanţia de evicţiune nu poate opera faţă de E.. Faţă de acesta poate opera obligaţia de restituire a preţului plătit.

În condiţiile în care la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti recurenta-pârâtă nu era proprietarul bunului, ar deveni incidente prevederile referitoare la vânzarea bunului altuia, în special art. 1683 alin. (4) C. civ., potrivit căruia "în cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese". Este vorba de vânzări succesive, dar in cazul de faţă intimaţii recurenţi sunt dobânditorii subsecvenţi, iar nu iniţiali.

Cât priveşte caducitatea, aceasta este cauza de ineficacitate ce constă în lipsirea actului juridic civil valabil încheiat de orice efecte datorită intervenirii unei împrejurări ulterioare încheierii sale şi care este independentă de voinţa autorului actului juridic. Oricât am încerca să demonstrăm contrariul, în speţă există o cauză de ineficacitate a hotărârii judecătoreşti, aşa cum de altfel recunoaşte şi judecătorul din apel, care a arătat că hotărârea judecătorească rămâne în fiinţă, dar nu va mai produce vreun efect juridic, urmare a rezoluţiunii vânzării pe care a validat-o. Instanţa a apreciat, însă, în mod greşit că nu va mai produce efecte ca urmare a rezoluţiunii, deoarece rezoluţiunea produce efecte, spre deosebire de caducitate. Cu alte cuvinte, rezoluţiunea produce anumite efecte (repunerea părţilor în situaţia anterioară, restituirea prestaţiilor, etc.), fiind o consecinţă a neîndeplinirii culpabile a unei obligaţii contractuale, aşadar efect, iar nu cauză.

Or, cererea de constatare a caducităţii sentinţei civile nr. 1587/2019 pronunţate în dosarul nr. x/2013 şi a lipsei puterii de lucru judecat a acesteia, cu consecinţa rezoluţiunii vânzării, nu poate fi admisă de către instanţa de apel. În procedura civilă lipseşte o consacrare a instituţiei caducităţii, care să o enunţe şi să o accepte drept cauză de ineficacitate a unei hotărâri judecătoreşti susceptibile de executare silită şi intrate în puterea lucrului judecat. Aşadar, în lipsa unei reglementări cu privire la cauzele de ineficacitate a unei hotărâri judecătoreşti, acest capăt de cerere trebuie respins ca inadmisibil.

În ceea ce priveşte obligarea la plata preţului şi a daunelor-interese, recurenta-pârâtă a arătat că preţul la care se promite vânzarea cu promitentul cumpărător F. este neserios, iar daunele-interese sunt stabilite printr-un act pro causa. În lipsa garanţiei contra evicţiunii nu pot fi acordate nici daunele şi nici preţul.

Aşa cum s-a arătat încă din cursul judecării fondului, intimatul-reclamant Jurma avea cunoştinţă despre situaţia de carte funciară cu mult anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare din 2021. Acest aspect reiese din observarea extrasului CF depus de reclamant care atestă în anul 2019 notarea unor procese, respectiv la 31 mai a acţiunii civile din dosarul nr. x/2013, având ca obiect prestaţie tabulară şi a dosarului nr. x/2019, având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtă şi D.. În acel dosar, cererea reclamanţilor a fost respinsă ca inadmisibilă prin sentinţa nr. 2172/20.11.2019. Aşadar, reclamantul a promis că vinde acest bun imobil, ba chiar s-a stipulat expres că este dobândit prin cumpărare, ştiind clar că nu este proprietar tabular.

În mod evident, acest act a fost întocmit pro causa, fără intenţia de a contracta şi pentru un preţ neserios, cu unicul scop de a pretinde o anumită valoare a bunului şi daune fără a mai fi nevoie de o expertiză, ştiind că pârâta nu poate contesta un act încheiat de alte părţi. De asemenea, referitor la suma de 20.000 euro, potrivit clauzei penale din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în februarie 2021, reclamanţii cunoşteau că nu îşi vor putea îndeplini obligaţia de a face la scadenţă.

Chiar considerând că nu a fost un act pro causa, intimatul-reclamant Jurma a creat imposibilitatea de a încheia actul în formă autentică, deoarece 1-a indus în eroare pe F. când a afirmat că este proprietar al imobilului. Una dintre condiţiile esenţiale ale promisiunii de vânzare-cumpărare este ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului, în caz contrar, să îl încunoştiinţeze pe promitentul cumpărător despre acest aspect. C. civ. român nu interzice nici promisiunea de vânzarea bunului altuia şi nici vânzarea bunului altuia. Promitentul vânzător are posibilitatea ca, până la data la care obligaţia trebuie îndeplinită, să dobândească în proprietate bunul promis sau să îl determine pe actualul proprietar fie la transmiterea proprietăţii către promitentul-cumpărător, fie la ratificarea vânzării dintre vânzătorul neproprietar şi cumpărător. În speţă, nu se menţionează, însă, că ar fi bunul altuia, iar promitentul-vânzător nu ar fi proprietar.

Recurenta-pârâtă a conchis în sensul că ar putea fi obligată doar la restituirea preţului plătit prin promisiunea de vânzare-cumpărare în anul 2004, iar nu a unui preţ stabilit aleatoriu printr-o convenţie pro causa.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Printr-o primă critică, recurenta-pârâtă a reproşat instanţei de apel nepronunţarea, odată cu evocarea fondului asupra cererii din primul petit al acţiunii introductive, asupra excepţiilor invocate prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe, fără a se face măcar vreo referire la aceste excepţii procesuale, respectiv excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii procesuale pasive.

Critica astfel formulată poate fi analizată din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., iar nu ale art. 488 alin. (1) pct. 6, la care s-a raportat recurenta, din moment ce se pretinde ignorarea efectului devolutiv al apelului şi nerespectarea prevederilor art. 476 alin. (2) C. proc. civ.

În acest context, Înalta Curte reţine că, astfel cum se arată chiar prin motivele de recurs, prima instanţă s-a pronunţat asupra primului capăt de cerere din acţiunea introductivă în considerarea excepţiei inadmisibilităţii invocate de către pârâtă şi, drept urmare, a lăsat nesoluţionate celelalte două excepţii procesuale, respectiv excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei calităţii procesuale pasive.

Instanţa de apel a admis apelul reclamanţilor, după ce a clarificat obiectul celui dintâi capăt de cerere, în sensul că nu este vorba despre o cerere de constatare a caducităţii unei hotărâri judecătoreşti definitive, ci s-a dedus judecăţii o cerere având ca obiect rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a evicţiunii rezultate din cea de-a doua vânzare a aceluiaşi imobil de către pârâta din prezenta cauză.

Aşadar, soluţia tribunalului a fost invalidată pentru motivul că a fost pronunţată în considerarea unei greşitei recalificări juridice, în condiţiile în care instanţa de judecată a fost învestită cu pretenţii decurgând din evicţiunea suferită de reclamanţi, întemeiate în mod explicit pe dispoziţiile art. 1700 cu referire la art. 1695 C. civ.

Prin urmare, contrar susţinerilor recurentei-pârâte, instanţa de apel s-a pronunţat motivat asupra admisibilităţii primului petit din acţiunea introductivă, chestiune care, de altfel, a făcut obiectul învestirii instanţei de apel (concomitent cu nelegalitatea admiterii de către prima instanţă şi a excepţiei prematurităţii celorlalte capete de cerere).

De altfel, recurenta-pârâtă a formulat o critică distinctă privitoare tocmai la inadmisibilitatea cererii, cu referire la considerentele instanţei de apel, ceea ce indică existenţa unui răspuns efectiv la susţinerile pe acest aspect în cuprinsul deciziei de recurs şi faptul că pârâta a fost în măsură să-şi exprime prin cererea de recurs nemulţumirile în privinţa modului de soluţionare a excepţiei inadmisibilităţii de către instanţa de apel.

Cât priveşte celelalte două excepţii procesuale, din întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe reiese că susţinerile privind neîntrunirea în cauză a legitimării procesuale active, respectiv pasive, a fost justificată de neîndeplinirea condiţiilor pentru activarea obligaţiei vânzătorului de garanţie contra evicţiunii.

Aşadar, prin modul în care au fost argumentate, aceste excepţii se confundă cu apărările de fond pe care pârâta le-a formulat faţă de pretenţiile decurgând din evicţiunea pretinsă de către reclamanţi şi, prin urmare, nu au presupus o analiză distinctă de evaluarea apărărilor pe fondul raportului juridic dedus judecăţii, eventuala lor însuşire de către instanţa de judecată conducând la respingerea pe fond a cererii de chemare în judecată, iar nu la admiterea excepţiilor procesuale.

Se constată, pe cale de consecinţă, că instanţa de apel a procedat în mod corect analizând susţinerile pârâtei privind absenţa calităţii sale de vânzător, respectiv a calităţii de cumpărători a reclamanţilor, în contextul verificării întrunirii în persoana pârâtei a condiţiilor răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, fără a se pronunţa distinct asupra excepţiilor procesuale.

De altminteri, susţinerile cu acest obiect au fost reiterate prin motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi urmează a fi analizate ca atare, ceea ce confirmă finalitatea demonstrării inexistenţei unei obligaţii de garanţie contra evicţiunii.

Faţă de cele ce preced, critica întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. va fi respinsă ca nefondată.

În ceea ce priveşte modul de aplicare în cauză a dispoziţiilor de drept material incidente, Înalta Curte reţine că recurenta a reproşat instanţei de apel infirmarea soluţiei primei instanţe de respingere ca inadmisibil a primului capăt de cerere.

Critica pe acest aspect nu este fondată, în condiţiile în care se reiterează susţinerea eronată conform căreia reclamanţii ar fi învestit instanţa de judecată cu o cerere în constatarea caducităţii hotărârii judecătoreşti anterioare.

După cum rezultă din motivarea deciziei recurate, instanţa de apel a considerat că este învestită cu o acţiune decurgând din evicţiunea suferită de reclamant ca urmare a vânzării imobilelor către terţi de către pârâtă, întrucât reclamanţii nu au solicitat să se constate caducitatea sentinţei civile nr. 1587/24.09.2018 pronunţate de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/2013, ci rezoluţiunea vânzării validate prin acest act jurisdiscţional ca urmare a imposibilităţii executării ei, din cauza vânzării de către pârâtă, pentru a doua oară, a aceloraşi bunuri.

Aşadar, instanţa de apel, învestită fiind în acest sens prin motivarea căii de atac, a clarificat obiectul cererii de chemare în judecată, iar acest act de procedură relevă aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 22 alin. (4) C. proc. civ., în condiţiile în care a fost dată o corectă calificare juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, făcându-se distincţia necesară între obiectul şi motivele cererii de chemare în judecată.

Înalta Curte reţine, pe lângă faptul că termenul de "caducitate" nu se regăseşte în petitul acţiunii introductive, ci doar în apărările pârâtei, că reclamanţii au solicitat, pe temeiul art. 1700 C. civ., rezoluţiunea vânzării având ca obiect imobilele înscrise în CF nr. x Ciacova şi CF nr. x Ciacova, vânzare constatată prin sentinţa civilă nr. 1587/24.09.2018 a Judecătoriei Deta, prin care s-a dispus, totodată, ca hotărârea să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, precum şi radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei, concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului.

S-a solicitat, în acelaşi timp, restituirea preţului şi daune-interese, pe temeiul art. 1701 şi art. 1702 C. civ., iar referirea la efectele hotărârii judecătoreşti care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare fixează cauza şi momentul evicţiunii, reclamanţii motivându-şi pretenţiile prin imposibilitatea de executare a hotărârii judecătoreşti.

Astfel, reclamanţii, nu numai că nu au solicitat a se constata lipsirea de efecte juridice a hotărârii judecătoreşti, ca urmare a unei împrejurări ulterioare actului jurisdicţional, ci dimpotrivă, s-au prevalat de autoritatea de lucru judecat şi de obligativitatea hotărârii pentru a invoca existenţa unui act de vânzare-cumpărare valabil încheiat şi a formula pretenţii referitoare la modul de îndeplinire a obligaţiilor născute din contractul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, instanţa de apel a stabilit corect limitele învestirii instanţei de judecată, prin raportare la obiectul şi motivele de fapt şi de drept ale cererii rezultate explicit chiar din modul de formulare a pretenţiilor deduse judecăţii.

Mai mult decât atât, se constată că aserţiunea eronată a pârâtei conform căreia s-ar fi formulat o cerere de constatare a caducităţii hotărârii judecătoreşti se integrează apărării de fond vizând neîntrunirea condiţiilor răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, reiterate prin motivele de recurs.

Pârâta a susţinut în mod constant pe parcursul judecăţii că nu a transmis niciodată un drept de proprietate şi nu a predat bunul către reclamanţi, la momentul executării silite în natură prin hotărâre judecătorească nemaifiind proprietarii bunului, iar, pe de altă parte, reclamanţii nu au avut niciodată un drept de proprietate asupra bunurilor, din moment ce proprietatea nu le-a fost transmisă şi nu au fost îndeplinite formalităţile de carte funciară.

Această apărare a pârâtei, cu toate că se referă, aparent, la momentul la care reclamanţii au constatat imposibilitatea executării hotărârii judecătoreşti prin care s-a validat convenţia de vânzare-cumpărare, vizează de fapt chiar momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti, de vreme ce se bazează pe împrejurarea vânzării de către C., a aceloraşi imobile, către alte persoane, ce a intervenit în cursul soluţionării apelului din litigiul anterior cu reclamantul A..

În aplicarea art. 1669 alin. (1) C. civ., în cazul unei promisiuni de vânzare, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract se poate dispune, la cererea uneia dintre părţi, numai dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Or, în litigiul anterior, pârâta nu a învederat instanţei de apel contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu terţi şi nu s-a prevalat de neîndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate ale unei vânzări, pentru a nu se ajunge la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Din această perspectivă, este inadmisibilă invocarea în litigiul ulterior a apărării omise, repunându-se în discuţie împrejurări ce existau la data rămânerii definitive a hotărârii anterioare. Chiar dacă scopul unei asemenea apărări rezidă în demonstrarea neîndeplinirii condiţiilor garanţiei pentru evicţiune a vânzătorului, prin analiza acesteia se ajunge, implicit, la reaprecierea nepermisă a îndeplinirii condiţiilor de validitate ale unui act de vânzare-cumpărare între părţile litigiului anterior.

În condiţiile în care recurenta tinde să înlăture efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat de care beneficiază hotărârea judecătorească definitivă pe aspectele tranşate, ce produce efecte relative între părţile litigiului, Înalta Curte constată că apărarea formulată a fost respinsă, în mod corect, de către instanţa de apel din prezenta cauză.

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, în baza hotărârii judecătoreşti definitive ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare, reclamantul A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, dat fiind efectul constitutiv de proprietate al acesteia, fiind indiscutabilă şi calitatea de proprietar a vânzătorului, faţă de dezlegările şi dispoziţiile din hotărârea judecătorească definitivă ce reprezintă lucru judecat şi care nu ar putea fi contrazise în litigiul de faţă.

Împrejurarea că, ulterior rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti anterioare, imobilele nu au putut fi predate în mod efectiv de către pârâtă către reclamant, relevă neîndeplinirea obligaţiei principale de vânzătorului şi reprezintă, în acelaşi timp, tocmai cauza evicţiunii suferite de către reclamant şi care fundamentează pretenţiile sale în speţă, justificând rezoluţiunea vânzării-cumpărării, pe temeiul art. 1700 C. civ.

Totodată, nu pot fi primite nici susţinerile referitoare la incidenţa reglementării vânzării bunului altuia, care se bazează pe alegaţia conform căreia la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti anterioare recurenta-pârâtă nu era proprietarul bunului, apărare respinsă ca inadmisibilă în prezenta cauză, potrivit celor ce preced.

Faţă de cele expuse, urmează a fi înlăturată critica în legătură cu evicţiunea constatată de către instanţa de apel, subliniindu-se, totodată, că recurenta nu a făcut susţineri suplimentare în legătură cu eventuale alte condiţii ale evicţiunii, greşit analizate ori omise de la analiză de către instanţa de apel.

În ceea ce priveşte dispoziţia instanţei de apel de obligare a pârâtei la plata preţului şi a daunelor-interese, Înalta Curte constată, însă, ca fiind fondate criticile recurentei pe acest aspect.

În caz de evicţiune, odată cu rezoluţiunea, cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit, astfel cum prevede art. 1700 alin. (2) C. civ.

În conformitate cu art. 1701 alin. (3) din cod, "Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii".

Aşadar, cumpărătorul evins este îndreptăţit nu numai la restituirea preţului vânzării, ca efect al rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare, ci şi la sporul adăugat valorii bunului vândut între data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi data evicţiunii.

După cum rezultă din considerentele deciziei recurate, instanţa de apel a recunoscut reclamantului E. dreptul la sporul de valoare pe temeiul dispoziţiilor art. 1701 alin. (3) C. civ., dispunând obligarea pârâtei la plata sumei de 80.000 euro cu acest titlu, faţă de valoarea indicată de către reclamant şi necontestată de către pârâtă.

Or, simpla indicare de către reclamant a unei sume de bani ca reprezentând valoarea reală a bunului nu este suficientă din perspectiva aplicării corespunzătoare a dispoziţiilor art. 1701 alin. (3) C. civ.

În termenii normei în discuţie, diferenţa de valoare adăugată relevă un element obiectiv care trebuie stabilit de către instanţa învestită cu o asemenea pretenţie a cumpărătorului evins şi care se raportează la valoarea de circulaţie, la data evicţiunii, a bunului vândut, întrucât cumpărătorul este împiedicat să îşi exercite prerogativele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul de a dispune de bunul achiziţionat.

Stabilirea sporului de valoare, prin raportare la valoarea reală a bunului la momentul tulburării de drept suferite de către cumpărător, constituie o condiţie de aplicare a normei de drept substanţial şi, în acelaşi timp, un fapt, supus probaţiunii potrivit regulilor generale.

Prin urmare, reclamantului îi revine sarcina dovedirii valorii reale, în aplicarea art. 249 C. proc. civ., sub sancţiunea respingerii pretenţiei cu acest obiect, astfel încât, în măsura în care a indicat o anumită valoare, reclamantul este dator să probeze că aceasta corespunde valorii bunului în sensul art. 1701 alin. (3) C. civ.

În acest sens, valoarea de circulaţie a imobilelor putea fi stabilită printr-o expertiză de specialitate, astfel cum, în mod corect, a afirmat recurenta-pârâtă, care s-a opus, încă din faza judecăţii în primă instanţă, valorificării preţului din antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă încheiat de către reclamantul E. cu un terţ la data de 18.02.2021, pe motiv că unicul scop al convenţiei a fost acela de a se pretinde o anumită valoare a bunului şi daune-interese fără a se recurge la efectuarea unei expertize de specialitate.

În aceste condiţii, se constată că instanţa de apel a apreciat în mod greşit că sunt întrunite cerinţele de aplicare a prevederilor art. 1701 alin. (3) C. civ., cu toate că nu a fost stabilită valoarea de circulaţie a imobilelor la data de referinţă, potrivit considerentelor deja expuse.

Această constatare se impune cu atât mai mult cu cât reclamantul s-a orientat, pentru indicarea sumei de 80.000 euro, în funcţie de preţul din antecontractul de vânzare-cumpărare pe care l-a încheiat cu un terţ, or, instanţa de apel nu a stabilit că data de 18.02.2021 ar coincide cu data evicţiunii, pentru a valorifica acest preţ pe temeiul art. 1701 alin. (3) C. civ.

În consecinţă, Înalta Curte constată că este fondată critica referitoare la modul de aplicare a acestei norme şi o va admite ca atare.

Totodată, urmează a fi admisă şi critica referitoare la modul de aplicare a prevederilor art. 1702 alin. (1) lit. d) C. civ., conform cărora cumpărătorul evins este îndreptăţit şi la repararea prejudiciului, constând în "pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii."

Înalta Curte reţine că instanţa de apel a dispus, pe temeiul acestei norme, obligarea pârâtei C. la plata sumei de 20.000 euro, reprezentând dublul avansului primit de la terţul promitent-cumpărător, datorat de către reclamant în baza aceluiaşi antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu terţul F. la data de 18.02.2021 şi achitat ca urmare a rezilierii de comun acord a antecontractului.

Prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe, pârâta a arătat, printre altele, că antecontractul a fost încheiat la o dată la care promitentul-vânzător cunoştea nu numai că nu este proprietarul bunurilor promise, dar şi faptul că nu putea deveni proprietar, faţă de rezultatul demersurilor sale judiciare în contradictoriu cu pârâta şi cu terţii care au cumpărat imobilele de la aceasta, în dosarele nr. x/2013 şi nr. y/2019 ale Judecătoriei Deta.

Aşadar, pârâta s-a apărat prin raportare la conduita culpabilă a reclamantului însuşi în producerea prejudiciului pretins suferit, iar atare apărare evocă reglementarea de drept comun referitoare la acordarea daunelor-interese în caz de neexecutare a unei obligaţii contractuale, aplicabilă în completarea normei speciale din materia evicţiunii privind întinderea daunelor-interese.

Potrivit art. 1530 C. civ., "Creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei."

De asemenea, art. 1534 C. civ., intitulat "Prejudiciul imputabil creditorului" prevede:

"(1) Dacă, prin acţiunea sau omisiunea sa culpabilă, creditorul a contribuit la producerea prejudiciului, despăgubirile datorate de debitor se vor diminua în mod corespunzător. Această dispoziţie se aplică şi atunci când prejudiciul este cauzat în parte de un eveniment al cărui risc a fost asumat de creditor. (2) Debitorul nu datorează despăgubiri pentru prejudiciile pe care creditorul le-ar fi putut evita cu o minimă diligenţă."

Din coroborarea art. 1702 alin. (1) lit. d) şi art. 1534 alin. (2) C. civ., rezultă că, într-adevăr, cumpărătorul evins este îndreptăţit la repararea prejudiciului, constând în pierderile suferite din cauza evicţiunii, însă acestea din urmă nu pot fi recuperate de la vânzătorul evingător, atunci când cel evins le putea evita cu o minimă diligenţă.

Or, în motivarea deciziei recurate, s-a constatat că era imposibilă respectarea scadenţei de perfectare a actului în formă autentică (raportat la existenţa în cărţile funciare a unor alţi proprietari tabulari), inserate în conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantul E. şi terţul F..

Cu toate acestea, s-a dat eficienţă constatării anterior menţionate doar în contextul excepţiei prematurităţii, fără ca instanţa de apel să analizeze în mod efectiv apărarea pârâtei privind conduita culpabilă a reclamantului la încheierea antecontractului şi care tinde la respingerea pe fond a pretenţiilor decurgând din activarea clauzei penale inserate în acea promisiune de vânzare-cumpărare şi, prin urmare, nici incidenţa prevederilor art. 1534 C. civ.

În consecinţă, critica pe aceste aspect urmează a fi admisă şi, faţă de toate considerentele expuse, Înalta Curte va admite recursul, iar în temeiul art. 497 C. proc. civ., va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei civile nr. 239 din 29 septembrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 iunie 2023.