Usucapion barred by precarious detention: possession exercised with owner’s permission lacks animus domini

Acţiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil prin uzucapiune. Joncţiunea posesiilor. Folosinţa terenului cu îngăduinţa proprietarului. Precaritatea detenţiei

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Posesia

Index alfabetic: uzucapiune

posesie utilă

detenţie precară

C.civ. 1864, art. 1846, art. 1847, art. 1853, art. 1854, art. 1860, art. 1890

Simpla cultivare a terenului de către autorii reclamantului nu poate face dovada elementului psihologic al posesiei, câtă vreme aceştia cunoşteau că nu sunt proprietarii imobilului, pe care intenţionau, de altfel, să îl cumpere.

Fiind, vorba despre acte efectuate cu îngăduința proprietarului (în accepțiunea termenului, astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 C.civ. 1864) o atare folosință nu ar putea fi calificată ca fiind o posesie sub nume de proprietar, întrucât îi lipsește elementul intențional, animus domini, ci constituie o detenție precară. Cu alte cuvinte, specificul detenției precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intențional, psihologic al posesiei, stăpânirea materială a lucrului exercitându-se pentru altul și nu pentru sine, iar precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.

Astfel, în condițiile în care, terenul în litigiu nu a fost folosit sub nume de proprietar, ci prin toleranța fostului proprietar şi, ulterior decesului acestuia, a unităţii administrativ-teritoriale, în patrimoniul căreia a intrat ca urmare a emiterii certificatului de vacanţă succesorală, este evident că prezumția instituită de art. 1854 C.civ. 1864 (posesorul este presupus că posedă pentru sine sub nume proprietar) a fost răsturnată, autorii reclamantului posedând pentru altul.

Prin urmare, nu poate opera uzucapiunea de 30 de ani, prin joncţiunea posesiilor întrucât posesia exercitată de autorii reclamantului asupra terenului nu îndeplineşte condițiile cumulative impuse de art. 1847 C.civ. 1864, respectiv pe aceea a exercitării sale sub nume de proprietar.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 2387 din 29 noiembrie 2023

Circumstanțele cauzei

Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată la 20.12.2018, pe rolul Judecătoriei Iași, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta Unitatea Administrativ Teritorială municipiul Iaşi, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se constate dobândirea de către reclamant a dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra terenului în suprafaţă de 397 mp teren, situat în Iaşi, sector cadastral 36, inclus în parcela 1356.

Prin sentinţa civilă nr.6126 din 28.05.2019, Judecătoria Iaşi a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Iaşi.

Sentința Tribunalului Iași, Secția I civilă

Prin sentinţa civilă nr.2157 din 14.10.2021, pronunţată de Tribunalul Iași, Secția I civilă, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Iași, prin Primarul municipiului Iași.

Decizia Curții de Apel Iași, Secția civilă

Prin decizia civilă nr.539 din 25.11.2022, Curtea de Apel Iași, Secția civilă a admis excepția de nelegalitate a HCL 99/31.03.2015, HCL 84/2016 și HCL 154/2017, emise de Consiliul Local al municipiului Iași și a constatat nelegalitatea acestora sub aspectul atestării apartenenței la domeniul public al municipiului Iași a terenului ce formează obiectul prezentei cauze, situat în Iași, cvartal 36 parcela CC 1356; a respins apelul formulat de apelantul reclamant A. împotriva sentinței civile nr.2157/2021, pronunțată de Tribunalul Iași, Secția I civilă; a admis cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei Unitatea Administrativ Teritorială municipiul Iași, prin Primar, formulată de intervenienta B.

Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Iași, Secția civilă, reclamantul A. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., reclamantul A. a susţinut că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 1890 C.civ., apreciind că stăpânirea terenului de către numiții C. a fost, de fapt, o detenție precară și nu o posesie utilă, iar de-a lungul anilor nu s-a făcut dovada intervertirii detenției precare în posesie. Apreciază recurentul că nu era necesară o intervertire a detenției precare întrucât numiții C. au posedat sub nume de proprietar, interpretarea succesiunii evenimentelor fiind făcută greșit de instanța de apel.

În mod nelegal și contrar practicii judiciare, s-a apreciat că nu este utilă posesia exercitată prin cultivarea terenului, respectiv folosirea acestuia ca grădină.

În expunerea situației de fapt, recurentul arată că, după anul 1963, familia C. a luat în stăpânire terenul ca un adevărat proprietar, întrucât cunoșteau faptul că nu existau moștenitori ai terenului în urma decesului celor doi membri ai familiei D. Întrucât nicio persoană nu a pretins timp îndelungat vreun drept cu privire la terenul în litigiu, aspect confirmat de martorul audiat, iar bunul a fost considerat abandonat, familia C. a intrat de drept în stăpânirea terenului.

Arată că, între vacanța succesorală (neexercitată de pârâtă) și invocarea uzucapiunii prin posesia de bună credință, timp de 30 de ani, uzucapiunea prevalează, fiind sancțiunea ce se aplică proprietarului nediligent.

În privința considerentelor instanței de apel, potrivit cărora, în anul 1982 autorii lui C. au permis autorităților accesul pe teren și demolarea construcției existente, acțiune incompatibilă cu calitatea de posesor în sensul art. 1980 C.civ., recurentul arată că în perioada respectivă statul demola inclusiv casele asupra cărora existau acte de proprietate, fără a ține cont de opoziția proprietarului.

Arată că instanța și-a fundamentat argumentarea și interpretarea juridică a noțiunii posesiei pe o serie de probe depuse de intervenientă, acuzată într-un dosar penal de falsificarea unui document referitor la același teren și de edificarea unei construcții de mici dimensiuni pe același teren. Sub același aspect, recurentul susține că instanța de apel a trunchiat depoziția martorei X. cu referire la situația terenului.

Susține că, prin hotărârea recurată, s-a apreciat că posesia nu a fost exercitată sub nume de proprietar, considerentele instanței fiind fundamentate pe interpretarea greșită a noțiunii de posesie/detenție precară.

Sub un ultim aspect, se arată că, prin motivarea sa, instanța de apel s-a erijat în apărătorul intimatei, prin reținerea și interpretarea unor aspecte pe care aceasta nu a înțeles să le invoce.

Apărările formulate

Prin întâmpinare, intimata B. a invocat excepţia de netimbrare, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Prin întâmpinare, intimatul Municipiul Iaşi, prin Primar, a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 C.proc.civ., iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamantul A. este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Relativ la excepția de netimbrare, invocată de intimata B. prin întâmpinare şi la excepţia nulității recursului invocată în cadrul întâmpinării de intimatul pârât Municipiul Iaşi, prin Primar, acestea au fost constatate neîntemeiate în cadrul procedurii de filtru, prevăzută de art.493 C.proc.civ., considerându-se că la dosar se regăseşte dovada achitării taxei judiciare de timbru şi că există motive de recurs care pot fi încadrate în prevederile art.488 alin.1 C.proc.civ., așa cum va rezulta din analiza ce urmează.

Criticile formulate, ce se circumscriu cazului de casare reglementat de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., vizează interpretarea greșită a dispozițiilor art.1890 C.civ., recurentul susţinând că, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut neîndeplinirea condițiilor unei posesii utile pentru ca uzucapiunea de lungă durată să poată produce efecte, apreciind că stăpânirea terenului de către numiții C. a fost, de fapt, o detenție precară, iar de-a lungul anilor nu a fost făcută dovada intervertirii detenției precare în posesie.

Înalta Curte reţine că uzucapiunea este acea instituție juridică care permite nașterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condițiile și termenul prevăzute de lege.

Uzucapiunea constituie și o sancțiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al imobilului care l-a lăsat timp îndelungat în posesia unei alte persoane, permițându-i, prin pasivitatea sa, să se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real.

Pentru ca uzucapiunea de 30 de ani, reglementată de art.1890 C.civ. 1864, să-și producă efectele, este necesară îndeplinirea a doua condiții: posesia să fie utilă și să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună sau de rea credință.

În acest sens, art. 1846 alin. 1 C.civ. 1864 prevede că "orice prescripție este fondată pe faptul posesiunii", iar alineatul al doilea al aceluiaşi articol precizează că "posesiunea este deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru".

Potrivit art.1847 C.civ., "ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar".

Posesia este un fapt juridic, ea reprezintă puterea de fapt pe care o persoană o exercită asupra unui bun corporal individual determinat și apare ca manifestarea exterioară a unui drept real principal, în speță, a dreptului de proprietate.

Posesia, ca şi condiţie esenţială a uzucapiunii, presupune existenţa a două elemente, un element material şi un element intenţional; element material al posesiei (corpus) presupune stăpânirea materială a bunului, concretizată în diverse acte ale omului, în timp ce elementul intenţional (animus) presupune voinţa posesorului de a stăpâni bunul pentru sine, de a se comporta ca adevărat proprietar sau titular al unui drept real cu privire la bunul pe care îl are în posesie.

Lipsa acestui din urmă element determină precaritatea posesiei, anume lipsa posesiei înseşi, deoarece detentorul precar posedă nu pentru sine, ci pentru altul, ceea ce presupune că el este legat cu privire la acel bun printr-un raport de obligaţie, care îi conferă anumite puteri asupra lucrului (cum este dreptul de folosinţă a bunului) şi îl obligă să stăpânească bunul în numele aceluia care i-a conferit aceste puteri.

Dovada posesiei înseamnă dovada existenței elementelor sale.

Pentru stabilirea elementului psihologic, care este mai greu de dovedit, Codul civil a instituit două prezumții legale. Prima dintre ele este reglementată de art.1854, care prevede că „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat că a început a poseda pentru altul.” Prin urmare, textul legal citat instituie o prezumție relativă, care poate fi răsturnată prin proba contrară, ceea ce înseamnă că trebuie să se dovedească existența unui raport obligațional din care să rezulte că cel care invocă uzucapiunea, în speță, reclamantul, ar deține pentru altul şi nu pentru sine.

Totodată, dispoziţiile art.1860 C.civ. prevăd că „Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”.

Referitor la joncţiunea posesiilor, regula în materia posesiunii este că fiecare posesor ulterior începe în persoana sa o posesiune distinctă de cea a posesorului anterior. Este posibilă unirea posesiilor dacă se probează că fiecare deţinător al bunului în cauză a posedat acel bun, în sensul în care a exercitat faţă de acesta atât elementul material al posesiei, cât şi pe cel psihologic.

Raportând aceste aspecte teoretice la situația de fapt rezultată din probe, așa cum a fost reținută de instanța de apel și care nu mai poate fi reevaluată în recurs, Înalta Curte constată că, în speță, nu poate opera uzucapiunea de 30 de ani, prin joncţiunea posesiilor întrucât posesia exercitată de C., autorii reclamantului, asupra terenului în litigiu nu îndeplineşte condițiile cumulative impuse de art.1847 C.civ., respectiv pe aceea a exercitării sale sub nume de proprietar.

Astfel, terenul ce se dorește a fi uzucapat este reprezentat de suprafață de 398 mp, în Iaşi și se învecinează cu terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5629/3.11.1998, prin care C. au vândut numitului E. o casă şi teren în suprafaţă de 581,25 mp, situat în Iaşi, teren care a fost dobândit de vânzători, prin cumpărare, de la D. Referitor la suprafața de 398 mp cu privire la care se solicită a se constata intervenită uzucapiunea, nu rezultă că aceasta ar fi făcut obiectul vreunei convenții între C. și fiul acestora, E. sau că ar fi fost transmisă mortis causa.

Potrivit declarației martorului E., această suprafață de teren era o curte comună cu familia D, fiind folosită începând cu anul 1957 (data cumpărării suprafeței de 581 mp) și pentru accesul pentru căruța, iar părinții săi și-ar fi dorit să o cumpere, însă nu au avut bani. Mai târziu, ca urmare a decesului D.”nu aveam de la cine să încercăm inițierea unor demersuri pentru a cumpăra terenul, deși am fi vrut”.

La 21.08.1964, ca urmare a decesului proprietarei terenului în discuție, a fost emis certificatul de vacanță succesorală în dosarul notarial nr.17/1965, înregistrat la Notariatul de Stat Regional Iaşi, iar imobilul a trecut în proprietatea statului.

Prin Decizia nr.32 înregistrată sub nr.37974 din 22.01.1966, imobilul a fost trecut în administrarea operativă a Întreprinderii de Gospodărire a Locuințelor şi Localurilor Iași, acte care se coroborează și cu declarația martorului E., clădirea aflată pe teren fiind locuită de diverse persoane fizice care au primit camere în folosință, conform procesului verbal din 02.02.1966, persoane care erau aduse cu miliția și rămâneau diferite perioade de timp (6 luni, un an).

Conform procesului de demolare din 1982, imobilul construcție a fost demolat şi a fost scos din inventarul întreprinderii de Gospodărire Comunală şi Locativă Iași.

Potrivit Registrului Posesorilor privind cadastrul funciar în Municipiul Iași, ediția 1991, această suprafață de teren se afla în administrarea operativă a Municipiului Iași.

În tot acest interval de timp (1957-1998), autorii lui E., iar ulterior chiar E. nu au opus niciodată dreptul lor de proprietate asupra terenului, nu au negat calitatea de proprietar a statului, au permis folosirea terenului de către persoanele străine şi nu au făcut vreun act prin care să își manifeste calitatea de proprietar, instanţa de apel constatând că simpla cultivare a terenului nu poate face dovada unei posesii utile, cât timp familia C. cunoştea că nu are proprietatea terenului, pe care intenţiona să îl cumpere, actele efectuate fiind tolerate de proprietara D., care a decedat în anul 1963.

În raport de aceste probe, instanța de apel a reţinut ca nefiind îndeplinită cerința exercitării unei posesii utile a autorilor reclamantului şi a apreciat că în favoarea acestora nu operează prezumția corespunzătoare, constatând că, în speță, s-a făcut dovada existenței unui viciu al posesiei exercitate, acela al precarităţii.

Simpla afirmație a recurentului reclamant din cadrul motivelor de recurs, în sensul că, după anul 1963, C. au luat în stăpânire terenul ca adevăraţi proprietari întrucât cunoşteau faptul că nu existau moştenitori ai terenului, nu este de natură a răsturna cele reţinute de către instanţa de apel, câtă vreme nu s-a dovedit, în fazele procesuale anterioare, că autorii reclamantului au deţinut terenul pentru sine şi nu pentru altul sau că detenţia precară a fost intervertită în posesie utilă, în conformitate cu dispoziţiile art.1858 C.civ.

Contrar susţinerilor recurentului, cultivarea terenului de către membrii familiei C. începând cu anul 1957, nu poate face dovada elementului psihologic al posesiei cât timp, astfel cum s-a reţinut din probele administrate, aceştia cunoşteau că nu sunt proprietarii terenului, pe care intenţionau să îl cumpere și nu a fost reținut niciun alt element concret pe baza căruia să se poată aprecia că autorii reclamantului ar fi stăpânit terenul în litigiu în calitate de proprietari.

În aceste condiții, singura concluzie pertinentă este aceea că atitudinea subiectivă a autorilor reclamantului față de terenul posedat a fost cea de detentori precari, calitate care nu poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

În acest sens, sunt relevante dispozițiile art.1853 C.civ., potrivit cărora "actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinației legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduință a proprietarului sau."

Fiind, așadar, vorba despre acte efectuate cu îngăduința proprietarului (în accepțiunea termenului, astfel cum este amintit de art.1853 alin. 2 C.civ.) o atare folosință nu ar putea fi calificată ca fiind o posesie sub nume de proprietar întrucât îi lipsește elementul intențional, animus domini, ci constituie o detenție precară. Cu alte cuvinte, specificul detenției precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intențional, psihologic al posesiei, stăpânirea materială a lucrului exercitându-se pentru altul și nu pentru sine. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.

În condițiile în care, în speță, terenul în litigiu nu a fost folosit sub nume de proprietar, ci prin toleranța fostei proprietare D. şi, ulterior, a unităţii administrativ-teritoriale, este evident că prezumția instituită de art.1854 C.civ. (posesorul este presupus că posedă pentru sine sub nume proprietar) a fost răsturnată, în cauză probându-se că autorii reclamantului au posedat pentru altul.

Relativ la criticile vizând probele avute în vedere de instanţa de apel în argumentarea şi interpretarea juridică a noţiunii de posesie, se reţine că modalitatea de valorificare a probatoriului administrat este o operaţiune circumscrisă sferei controlului de temeinicie impus instanţei devolutive şi care iese din domeniul verificărilor de legalitate îngăduite instanţei de recurs.

Pentru argumentele expuse, instanţa de recurs apreciază că normele de drept material au fost corect interpretate şi aplicate în litigiul dedus judecăţii de către instanţa de apel, astfel încât nu este fondat motivul de recurs reglementat de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., invocat de recurent.

În consecinţă, Înalta Curte, în temeiul art. 496 Cod proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr.539/2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi – Secţia civilă.