Contractual liability for delayed housing delivery: continuous obligation and successive accrual of statute of limitations

Şedinţa publică din data de 7 decembrie 2023

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea înregistrată la data de 19 septembrie 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B. au solicitat obligarea pârâtei Agenţia Naţională Pentru Locuinţe (în continuare denumită A.N.L.), în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata de daune-interese materiale contând în contravaloarea lipsei de folosinţă în sumă de 360 Euro/luna (echivalentul sumei de 1.704,75 RON/luna la cursul de 1 euro - 4,7354 RON din data de 11.09.2019) pentru perioada cuprinsă între 13.08.2009 si 17.09.2019, în sumă totala de 43.200 Euro (echivalentul a 204.569,28 RON la cursul de 1 Euro/4.7354 RON din data de 11.09.2019, evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică de evaluare a sumei exacte), precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului C., din care face parte şi locuinţa reclamanţilor şi la plata de daune morale în sumă de 5.000 Euro, echivalentul sumei de 23.677 RON, la cursul de 1 Euro/4,7354 RON, din data de 11.09.2019.

Prin încheierea din data de 27.11.2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în baza art. 200 alin. (2) C. proc. civ., a dispus trimiterea dosarului la secţia a VI-a civilă a Tribunalului Bucureşti.

2. Cauza a fost înregistrată la data de 16 decembrie 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2019*.

La data de 23 iulie 2020, în şedinţă publică, instanţa a invocat excepţia netimbrării capătului de cerere privind despăgubirile morale, a pus-o în discuţia părţilor şi a admis-o, constatând că reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a achita taxa judiciară de timbru aferentă acestui petit.

De asemenea, a pus în discuţia părţilor excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă prin întâmpinare, pe care a admis-o în parte, respectiv pentru pretenţiile aferente perioadei 13.09.2009 - 16.09.2016, pentru considerentele expuse în încheiere de la acea dată.

La data de 18 martie 2021, în şedinţă publică, reclamanţii au depus la dosar cerere precizatoare, prin care au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei totale de 59.048 Euro (pe baza sumelor anuale şi, implicit, lunare din tabelul cuprins în raportul de expertiză întocmit de către expert), conform petitului cererii de chemare în judecată, în echivalentul în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 17.09.2016 şi data de 10.11.2020.

S-a solicitat, totodată, obligarea pârâtei la plata sumei de 1.123 euro/lună (pe baza chiriei medii obţinute prin raportul de expertiză) în echivalentul în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând media contravalorii lipsei de folosinţă, calculată în continuare, de la data de 11.11.2020 până la data predării la cheie, după recepţia la terminarea lucrărilor, a locuinţei şi a finalizării complete a Cartierului C..

Prin sentinţa civilă nr. 1763 din 24.06.2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2019, s-au respins pretenţiile reclamantei constând în daune interese aferente perioadei 13.09.2009-16.09.2016, ca prescrise.

A fost anulat capătul de cerere privind despăgubirile morale, ca netimbrat.

De asemenea, a fost admisă în parte acţiunea precizată, formulată de reclamanţi şi a fost obligată pârâta A.N.L. să plătească reclamantei suma de 57.804 euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 17.09.2016 - 11.11.2020.

Au fost respinse celelalte pretenţii, ca neîntemeiate.

Totodată, a fost obligată pârâta A.N.L. să plătească reclamantei suma de 14.577,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Împotriva acestei sentinţe şi a încheierii din data de 23 iulie 2020 pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat apel, solicitând admiterea apelului şi modificarea sentinţei apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată în principal ca prescrisă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 105/2023 din 25 ianuarie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins apelul pârâtei ca nefondat.

4. Împotriva acestei decizii, pârâta A.N.L. a declarat recurs în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Potrivit recurentei instanţa de apel a încălcat regulile de procedură şi de drept material prin respingerea apelului împotriva încheierii din 23.07.2020, prin care a fost admisă în parte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile aferente perioadei 13.09.2009 - 16.09.2016, critici care se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că fapta imputată pârâtei A.N.L. constă într-o inacţiune cu caracter continuu, care ar subzista de la data de 13.08.2009 şi până la predarea efectivă a locuinţei.

Sub acest aspect, s-a arătat că instanţa de apel a aplicat şi interpretat greşit dispoziţiile art. 3 alin. (1), art. 7 alin. (1) şi art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie de 3 ani se va calcula de la data la care păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea. Or, în cauză momentul de început al cursului termenului de prescripţie este reprezentat de data predării efective a imobilului, respectiv 08.08.2009, moment de la care reclamanţii erau îndreptăţiţi la despăgubiri.

Aşadar, recurenta susţine că termenul de prescripţie a început să curgă la data de 08.08.2009 şi s-a împlinit la 08.08.2012, anterior introducerii cererii de chemare în judecată. De asemenea, nu se poate reţine întreruperea cursului termenului de prescripţie potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul-lege nr. 167/1958 în lipsa unei recunoaşteri neîndoielnice a dreptului.

Se mai arată că obligaţia de plată a despăgubiri este o obligaţie unică, fiind lipsit de relevanţă din perspectiva incidenţei art. 12 din Decretul-lege nr. 167/1958, modalitatea în care reclamanţii şi-au cuantificat despăgubirile solicitate, contrar celor reţinute de instanţa de apel.

În opinia recurentei în cauză nu sunt prestaţii succesive, fiind lipsit de relevanţă faptul că urmările presupusei fapte ilicite s-ar produce zi de zi atât timp cât momentul de la care curge termenul de prescripţie este unic.

Prin urmare, se menţionează că în cauză nu este incidentă o faptă ilicită cu caracter continuat, ci o faptă ilicită unică care a dat naştere unui drept unic la despăgubire.

În speţă, realizarea lucrărilor are caracterul unei obligaţii uno ictu, în acest sens recurenta menţionând dezlegările date cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 2304, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2016.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut aplicarea greşită a dispoziţiilor legale privind interpretarea contractelor.

Potrivit recurentei instanţa de apel în mod greşit a calificat obligaţia pârâtei ca fiind de rezultat în condiţiile în care obligaţiile derivate dintr-un contract de mandat sunt de natură să genereze esenţialmente obligaţii de mijloace.

Instanţa de apel, atunci când a analizat art. 1 din contractul de mandat, a aplicat greşit regulile de interpretare prevăzute la art. 977, art. 982 şi art. 983 C. civ. de la 1864, în sensul că în situaţia în care există îndoială asupra clauzelor contractuale, acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă.

Totodată, instanţa de apel nu a ţinut cont de clauzele contractului de mandat prin raportare şi la celelalte contracte încheiate de către reclamant, dar şi obligaţiile celorlalte autorităţi.

Mai arată recurenta că prevederile contractului de mandat sunt clare sub aspectul obligaţiilor asumate, acestea fiind de diligenţă şi nu de rezultat.

În continuare a susţinut interpretarea şi aplicarea greşită a art. 1 din Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea A.N.L., întrucât instanţa de apel şi-a justificat raţionamentul printr-o extensie nepermisă la dispoziţiile legale privind înfiinţarea A.N.L., dispoziţii care nu au nicio legătură cu obligaţiile asumate prin contractul de mandat.

Astfel, instanţa de apel a citat unele texte legale privind funcţionarea A.N.L. şi a conchis că pârâta, în baza textelor menţionate, nu ar fi respectat obligaţiile asumate în raport cu reclamanţii, însă aceste texte nu au stat la baza învestirii instanţei de fond şi nici nu pot fi deduse din contractul de mandat pe care şi-au întemeiat pretenţiile reclamanţii.

Aşadar, instanţa a încălcat principiul înscris la art. 969 C. civ. de la 1864 întrucât nu se pot contopi obligaţiile asumate de constructor, cu cele asumate de mandatar, iar dispoziţiile legale ce privesc înfiinţarea A.N.L. nu se pot aplica în mod global în vederea unei completări nelegale a unor prevederi contractuale explicite.

Validarea unui asemenea raţionament ar presupune că obligaţiile asumate de pârâta A.N.L. prin semnarea oricărui contract, de orice natură, nu ar avea nicio relevanţă, deoarece oricum acestea ar fi stabilite cu titlu general de legea şi regulamentul de înfiinţare şi funcţionare al agenţiei.

În contractul de mandat este prevăzută clar obligaţia A.N.L. de "a urmări" executarea şi finalizarea lucrărilor, fapte care statuează în mod imperativ că obligaţia este una de diligentă, iar nu de rezultat. Niciunde în contractul de mandat pârâta A.N.L. nu şi-a asumat obligaţia de racordare a locuinţei la utilităţile publice, dimpotrivă, aceste obligaţii au fost asumate de alte autorităţi.

Mai arată recurenta că are obligaţii distincte faţă de cele ale autorităţilor semnatare ale convenţiei şi, în orice caz, nu se poate reţine că prevederile contractului de mandat ar putea fi completate cu obligaţiile legale şi cele cuprinse în contractele de antrepriză şi construire.

În aprecierea recurentei, instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit prevederile contractului de mandat în raport cu celelalte contracte.

Recurenta susţine că nu poate răspunde contractual pentru neîndeplinirea, îndeplinirea necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligaţii pe care nu şi le-a asumat prin convenţia de mandat încheiată cu reclamanţii şi care nu reies din manifestarea de voinţă a părţilor.

În acest sens, obligaţiile de proiectare, finanţare şi execuţia reţelelor de canalizare, de alimentare cu apă, de comunicaţii, instalaţii de iluminat public, finanţare şi execuţia reţelei de alimentare cu gaz metan, proiectarea, finanţarea şi execuţia reţelei de alimentare cu energie electrică, execuţia reţelei de drumuri, sistematizarea verticală şi realizarea dotărilor urbane nu reprezintă obligaţii ale pârâtei A.N.L., ci ale celorlalte părţi semnatare ale convenţiei nr. 1909/2004.

În consecinţă, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 973 C. civ. de la 1864, potrivit cărora convenţiile produc efecte doar între părţile contractante.

Instanţa a interpretat şi aplicat greşit prevederile legale privind natura obligaţiilor asumate în baza contractului de mandat şi condiţiile legale ale răspunderii civile contractuale.

Conform contractului de mandat, recurenta are obligaţia de a urmări executarea lucrărilor, respectiv de a depune diligenţele necesare în vederea realizării construcţiei.

Pe de altă parte, obligaţiile prevăzute în contractele de construire şi antrepriză generală nu pot fi cumulate cu cele prevăzute în contractul de mandat.

În analiza răspunderii contractuale, recurenta a susţinut că simpla împlinire a termenului de execuţie a locuinţei fără ca aceasta să fie predată reclamanţilor nu dă naştere unei prezumţii de culpă în sarcina acesteia, având în vedere caracterul de diligenţă al obligaţiei.

Recurenta a arătat că nu este în culpă contractuală deoarece a depus toate diligentele pentru urmărirea executării lucrărilor de construcţii, atât pe lângă constructor, cât şi pe lângă toţi membrii semnatari ai convenţiei MM nr. 1909/2004 pentru realizarea utilităţilor în Cartierul C..

De asemenea, nu există o legătură de cauzalitate între fapta ilicită imputată şi prejudiciu întrucât recurenta şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale. Mai mult, prejudiciul nu este cert întrucât conţine o evaluare ipotetică a unui imobil.

Decizia recurată conţine considerente contradictorii deoarece instanţa de apel stabileşte că A.N.L. ar fi responsabilă în baza unor dispoziţii legale ce guvernează înfiinţarea acesteia, pentru ca ulterior să considere că, de fapt, agenţia este responsabilă în baza contractului de mandat, însă prin raportare la dispoziţii străine de acesta. De asemenea, instanţa de apel a constatat că potrivit contractului de mandat obligaţiile recurentei sunt de rezultat, pentru ca ulterior să procedeze la analiza îndeplinirii acestora prin raportare la obligaţiile de diligenţă.

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 28 iulie 2023 intimaţii - reclamanţi A. şi B. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Prin răspunsul la întâmpinare, recurenta - pârâtă a solicitat înlăturarea apărărilor formulate de intimaţii - reclamanţi.

La data de 4 decembrie 2023 intimaţii - reclamanţi au depus note scrise.

Cauza a fost înregistrată la 6 iulie 2023 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2023, iar prin rezoluţia din 30 august 2023 s-a fixat termen de judecată la 7 decembrie 2023.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Criticile recurentei privind respingerea greşită a argumentelor formulate de pârâta A.N.L. în apel, referitoare la prescripţia dreptului material la acţiune pentru pretenţiile ulterioare datei de 16.09.2016, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu sunt fondate.

În opinia recurentei, decizia este nelegală, fiind aplicate şi interpretate eronat dispoziţiile art. 3 alin. (1), art. 7 alin. (1) şi art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 167/1958, deoarece termenul de prescripţie de 3 ani a început să curgă de data la care trebuia predat efectiv imobilul, respectiv 08.08.2009, moment la care reclamanţii au cunoscut paguba şi pe cel care răspunde de ea.

Sub acest aspect, recurenta susţine că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că fapta imputată pârâtei A.N.L. constă într-o inacţiune cu caracter continuu, care ar subzista de la data de 13.08.2009 până la predarea efectivă a locuinţei.

Prealabil, se constată că cererea introductivă, prin care se solicită plata de despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 13.08.2009 si 17.09.2019, cât şi ulterior până la predarea efectivă a locuinţei, în temeiul răspunderii civile delictuale, este supusă prevederilor dispoziţiilor Decretului-lege nr. 167/1958, în ceea ce priveşte pretenţiile aferente acestei perioade, în raport de momentul încheierii între părţi a contractului de mandat din anul 2004.

Conform art. 201 din Legea nr. 71/2011, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a C. civ. sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, iar potrivit art. 6 alin. (4) C. civ., prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

În consecinţă, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile din Decretul-lege nr. 167/1958.

Verificând decizia recurată, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut că fapta ilicită imputată pârâtei A.N.L. privind nerespectarea obligaţiei de a edifica şi preda locuinţa are un caracter continuu, începând cu data de 13.08.2009 şi subzistă până la predarea locuinţei, paguba producându-se în mod succesiv. Prin urmare, dreptul la despăgubire al reclamanţilor s-a născut la data de 13.08.2009 şi continuă să existe până la predarea locuinţei.

Instanţa de apel a constatat că termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul-lege nr. 167/1958 curge conform art. 7 alin. (1) şi art. 12 din acelaşi act normativ, pentru fiecare zi de întârziere, astfel că nu sunt prescrise pretenţiile reclamanţilor formulate pentru un termen de 3 ani calculat în mod regresiv de la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.

Înalta Curte reţine că dreptul reclamanţilor la despăgubiri este un drept la reparaţie ca urmare a pagubei suferite prin inacţiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, lipsind pe reclamanţi de folosinţa imobilului contractat.

Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripţiei, sunt incidente dispoziţiile art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripţie curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Înalta Curtea va respinge această critică şi va reţine că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripţie este strâns legată de dinamica relaţiilor contractuale dintre părţi. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conţinutul căruia intră obligaţia recurentei-pârâte de a preda la scadenţă o locuinţă la cheie, obligaţie care nu a fost îndeplinită.

Potrivit dispoziţiilor art. 1021 C. civ. de la 1864, partea în privinţa căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenţiei, dacă aceasta mai este posibilă, fie desfiinţarea sa, cu daune-interese.

Însă, simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar în cauză, niciuna dintre părţi nu evocă o modalitate de încetare a acestuia şi nici nu neagă continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiari a locuinţelor din Cartierul C.. Reclamanţii susţin că, până la predarea locuinţei, suferă un prejudiciu determinat de lipsa continuă a folosinţei imobilului, ceea ce duce la concluzia că pretinsele contracte se află în derulare chiar şi după împlinirea termenului, adică sunt în executare, cu întârziere.

Or, potrivit dispoziţiilor art. 1082 din vechiul C. civ., debitorul obligat contractual este ţinut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, independent de obligaţia de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit ca moment relevant al naşterii dreptului material la acţiune al reclamanţilor data la care trebuia predată efectiv locuinţa, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul îşi înceta efectele tot la acel moment. Or, obligaţiile contractuale subzistă şi neîndeplinirea lor de către recurentă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizarea a obiectului contractului şi în lipsa unei manifestări de voinţă a părţilor în sensul denunţării, sub orice formă, a actului juridic.

În temeiul acestor considerente, Înalta Curte respinge ca nefondată critica recurentei privind natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic epuizat constând în neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei Agenţia Naţională pentru Locuinţe constă într-o inacţiune continuă cu privire la urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire a locuinţei şi a lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi necesare utilizării imobilului conform destinaţiei sale.

Contrar celor susţinute de recurentă, obligaţia de plată a despăgubiri nu derivă dintr-o prestaţie unică, ci se produce în mod succesiv pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligaţiei de a preda locuinţa potrivit art. 1 din contractul de mandat, astfel că dreptul material la acţiune se stinge printr-o prescripţie distinctă, conform art. 12 din Decretul-lege nr. 167/1958.

Aşadar, s-a reţinut în mod corect faptul că cererea reclamanţilor este supusă dispoziţiilor art. 3 din acelaşi decret, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data sesizării instanţei, 19 septembrie 2019, iar la 19 septembrie 2016 fapta ilicită era în progres şi genera pagubă, chiar dacă pentru prima dată reclamanţii au cunoscut atât fapta, caracterul său prejudiciabil, cât şi pe cei tinuţi a răspunde încă de la scadenţa obligaţiei de predare a imobilului de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, adică la 13.08.2009.

În consecinţă, criticile recurentei privind aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 3 alin. (1), art. 7 alin. (1) şi art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 167/1958 privind momentul de început al cursului termenului de prescripţie de 3 ani, nu sunt fondate.

Criticile recurentei privind întreruperea cursului termenului de prescripţie potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) din decret nu pot fi primite întrucât instanţa de apel nu a reţinut în considerentele deciziei recurate incidenţa niciunui caz de întrerupere.

Totodată, criticile recurentei privind încălcarea puterii de lucru judecat a Deciziei nr. 2304 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul x/2016, prin care s-a dezlegat că obligaţia de plată a despăgubirilor este o obligaţie unică, fiind lipsită de relevanţă incidenţa art. 12 din Decretul-lege nr. 167/1958, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., nu sunt fondate.

În realitate, recurenta invocă efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat reglementat de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., conform căruia "oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Pentru a putea fi reţinut efectul pozitiv trebuie să existe o chestiune litigioasă tranşată definitiv între aceleaşi părţi, ce nu mai poate fi repusă în discuţie într-un proces ulterior.

În ceea ce priveşte pe reclamanţii din prezenta cauză, aceştia nu au participat la dezbaterile judiciare în dosarul nr. x/2016, în care au fost analizate contracte individuale şi s-au pronunţat soluţii favorabile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, iar efectul acestor hotărâri nu poate fi extins în prezenta cauză, astfel că, faţă de aceştia, hotărârile invocate de recurentă se vor opune cu valoarea unui fapt juridic şi a unui mijloc de probă. De aceea, intimaţii-reclamanţi pot combate dezlegările date în hotărârile favorabile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, câtă vreme fac dovada unei alte realităţi juridice.

În continuare recurenta a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit regulilor de interpretare prevăzute la art. 977, art. 982 şi art. 983 C. civ. de la 1864, atunci când instanţa de apel a analizat prevederile contractului de mandat şi a reţinut că obligaţiile asumate de pârâta A.N.L. sunt de rezultat şi nu de diligenţă.

De asemenea, recurenta a arătat că instanţa de prim control judiciar a interpretat şi aplicat greşit art. 1 din Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, precum şi art. 969 C. civ. de la 1864, atunci când a aplicat dispoziţiile legale care privesc înfiinţarea A.N.L., în vederea completării dispoziţiilor contractului de mandat şi când a contopit obligaţiile asumate de mandatar cu cele ale constructorului.

Prin aceste critici, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta contestă, în esenţă, îndeplinirea condiţiilor răspunderii sale civile contractuale pentru fapta sa culpabilă constând în nerespectarea obligaţiei de a asigura utilităţile şi efectuarea lucrărilor de infrastructură pentru finalizarea locuinţei.

Criticile nu sunt fondate, întrucât instanţa de apel a calificat corect natura obligaţiilor pârâtei Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe de a edifica şi preda la cheie locuinţa ca fiind de rezultat.

Prin Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a stabilit la art. 1:

"(1) Pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului. (2) A.N.L. este instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară".

Pârâta A.N.L. avea la îndemână, potrivit legii, mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat HC-0757 din 16 iunie 2004, încheiat cu reclamantul A., precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Pârâta are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamanţii, recurenta A.N.L. a fost împuternicită, potrivit art. 1, să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a unei locuinţe pe lotul x, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate convenite.

Prin dispoziţiile art. 14 din contractul de mandat părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 din acelaşi contract s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15.

Prin urmare, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi corespunzătoare a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 C. civ. de la 1864.

Contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamantul a împuternicit A.N.L. să îl reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Potrivit art. 1 din contract, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind dincolo de orice echivoc că pârâta A.N.L. se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor A.N.L. ţine cont de caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului C., precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare).

În aplicarea regulilor de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2), art. 977 şi art. 982 C. civ. de la 1864, conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care A.N.L. a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective (atribuţii), între altele, iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare" este clarificat prin art. 31 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operaţiuni încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Obligaţiile sale nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, A.N.L. a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu alte persoane juridice.

Astfel, prin Convenţia MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare, trebuind să urmărească, potrivit convenţiei, realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuinţelor şi, (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Prin urmare, criticile privind aplicarea greşită a regulilor de interpretare prevăzute la art. 977, art. 982 şi art. 983 C. civ. de la 1864, precum şi a dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 152/1998 şi art. 969 C. civ. de la 1864, privind calificarea obligaţiei asumate de recurentă, din perspectiva obiectului obligaţiei, în sensul că nu ar fi una determinată (de rezultat), nu pot fi primite.

De asemenea, nici critica privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 973 C. civ. de la 1864 nu este fondată.

În aprecierea recurentei, aceasta nu poate fi responsabilă pentru neîndeplinirea unor obligaţii care nu au fost asumate prin contractul de mandat, ci au format obiectul altor contracte.

Înalta Curte constată că în analiza faptei culpabile a pârâtei A.N.L. şi a naturii obligaţiei acesteia instanţa de apel a avut în vedere atribuţiile legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, precum şi ansamblul raporturilor contractuale existente pentru realizarea Cartierului de locuinţe C.. În acest context, contractul de mandat nu trebuie privit individual, ci în corelaţie cu celelalte contracte încheiate în vederea realizării obiectivului de a preda reclamanţilor locuinţa la cheie.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel, atunci când a stabilit natura juridică a obligaţiei asumate de pârâta A.N.L., în contextul legal şi convenţional existent nu a aplicat greşit dispoziţiilor art. 973 C. civ. de la 1864, în sensul că au fost atribuite pârâtei A.N.L. obligaţii pe care nu şi le-a asumat contractual.

În egală măsură, nici critica privind încălcarea limitelor învestirii determinate de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă, subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., nu este fondată.

Potrivit recurentei instanţa de apel a reţinut că în temeiul dispoziţiilor art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998 şi art. 1 alin. (2) lit. b), art. 1 alin. (4) şi art. 2 alin. (4) din Normele metodologice, aprobate prin H.G. nr. 962/2001, pârâta A.N.L. nu a respectat obligaţiile asumate în raport cu reclamanţii, însă aceste prevederi legale nu au fost fundamentul învestirii instanţei.

Înalta Curte constată că prima instanţă a fost învestită cu o acţiune în răspundere civilă contractuală, prin care reclamanţii au solicitat plata de despăgubiri pentru nerespectarea obligaţiei pârâtei A.N.L. de predare a locuinţei la cheie în termenul prevăzut în contract.

Totodată, se constată că instanţa de apel, analizând îndeplinirea condiţiilor răspunderii civile contractuale, a reţinut din ansamblul obligaţiilor legale şi contractuale care îi reveneau pârâtei A.N.L., că fapta culpabilă este reprezentată de nefinalizarea locuinţei şi a reţelei de utilităţi în termenul convenit, corelativă unei obligaţii contractuale de rezultat.

Prin urmare, prin analiza dispoziţiilor legale privind rolul şi atribuţiile A.N.L. instanţa de apel a cercetat îndeplinirea condiţiei faptei ilicite în atragerea răspunderii contractuale a agenţiei, nefiind încălcate limitele învestirii primei instanţe.

Mai mult, instanţa de apel, în interpretarea obligaţiilor pârâtei A.N.L., a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului C., precum şi faptul că în preambulul contractului s-a prevăzut că se completează cu normele legale incidente.

Nu poate fi primită nici critica privind neîndeplinirea condiţiilor răspunderii civile contractuale în sarcina pârâtei.

În contextul legal şi convenţional evocat, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul privind finalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi.

În cauză se constată că deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână pentru a urmări şi a finaliza construcţia, fapta pârâtei A.N.L. de a nu finaliza şi preda locuinţa reclamanţilor reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandanţi, astfel cum corect a fost stabilit în apel.

În legătură cu prejudiciul solicitat în cauză, recurenta a susţinut că acesta nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real şi efectiv, în condiţiile în care evaluarea este ipotetică.

Înalta Curte confirmă raţionamentul instanţei de apel în sensul că, în conformitate cu art. 14 din contractul de mandat, reclamanţii au solicitat repararea unui prejudiciu material compus din lipsa de folosinţă a locuinţei echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă, ceea ce presupune şi beneficiul nerealizat, potrivit art. 1084 C. civ. din 1864.

Atât timp cât reclamanţii au fost lipsiţi de atributul folosinţei locuinţei, evaluarea prejudiciului prin raportare la nivelul mediu al chiriei practicate pentru un imobil dintr-un cartier similar era singura posibilă, din moment ce locuinţa nu a fost finalizată şi nu a fost predată beneficiarului în termenul convenit.

De asemenea, în mod just instanţa de apel a reţinut legătura de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu, deoarece prin neîndeplinirea obligaţiei de a asigura terminarea lucrărilor la locuinţa reclamanţilor aceştia nu au beneficiat de folosinţa imobilului, ceea ce le-a provocat un prejudiciu stabilit la nivelul chiriei pentru imobilul finalizat, nemobilat, într-un cartier urbanizat.

Aşadar, în mod corect au fost analizate de către instanţa de apel condiţiile răspunderi contractuale în sarcina recurentei, reţinându-se că intimaţii sunt îndreptăţiţi să primească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului proprietatea acestora.

De asemenea, nici criticile privind considerentele contradictorii din cuprinsul deciziei recurate, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu sunt fondate.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. instanţa de judecată va arăta în cadrul considerentelor hotărârii, obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia.

Potrivit recurentei instanţa de apel a reţinut că pârâta A.N.L. ar fi responsabilă în baza unor dispoziţii legale care guvernează înfiinţarea agenţiei, pentru ca ulterior să considere că, de fapt aceasta este responsabilă în baza contractului de mandat, însă prin raportare la dispoziţii străine de acesta.

Verificând decizia recurată, Înalta Curte constată că instanţa de apel a analizat critica apelantei-pârâte A.N.L. privind încălcarea regulilor de interpretare a convenţiilor în atribuirea A.N.L. a unei obligaţii de rezultat inexistentă. Sub acest aspect, instanţa de apel, în interpretarea voinţei reale a părţilor, a analizat clauzele din contractul de mandat şi dispoziţiile legale prin care a fost înfiinţat A.N.L. şi au fost stabilite atribuţiile acestora.

În acest context legal şi convenţional, instanţa de apel a reţinut că recurenta-pârâtă era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul.

În consecinţă, nu se pot reţine considerente contradictorii în analiza naturii juridice a obligaţiei stabilite în sarcina A.N.L. prin completarea dispoziţiilor contractului de mandat cu cele referitoare la înfiinţarea şi atribuţiile A.N.L.

Alte considerente contradictorii din decizia recurată învederate de recurentă vizează faptul că instanţa de apel a constatat că potrivit contractului de mandat obligaţiile recurentei sunt de rezultat, pentru ca ulterior să procedeze la analiza îndeplinirii acestora prin raportare la obligaţiile de diligenţă.

Cercetând decizia recurată, Înalta Curte constată că instanţa de apel a analizat condiţiile răspunderii contractuale şi a reţinut că pârâta A.N.L. este culpabilă pentru neexecutarea obligaţiei determinate de a finaliza imobilul şi de a-l racorda la utilităţi, prejudiciul este cert şi în ceea ce priveşte vinovăţia a cercetat executarea obligaţiilor asumate prin contractul de mandat după tiparul abstract al unei persoane prudente şi diligente.

Aşadar, considerentele instanţei de apel privind fapta culpabilă a pârâtei A.N.L. constând în neexecutarea obligaţiei de rezultat şi analiza vinovăţiei acesteia în executarea obligaţiei prin raportare la o persoană prudentă şi diligentă nu sunt contradictorii.

În consecinţă, motivarea curţii de apel conţine temeiurile pentru care s-a respins apelul formulat de pârâtă, răspunde criticilor din apel şi apărărilor formulate în cauză şi este conformă dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind cazul unor considerente contradictorii, contrar celor susţinute de recurentă.

În acest context, împrejurarea că recurenta nu este de acord cu motivarea instanţei de apel nu determină aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel încât şi această critica este nefondată.

Având în vedere că motivele de casare, invocate de recurentă, prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ. nu sunt întemeiate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (A.N.L.) împotriva deciziei civile nr. 105/2023 din 25 ianuarie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (A.N.L.) împotriva deciziei civile nr. 105/2023 din 25 ianuarie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 decembrie 2023.