Commercial lease termination via contractual force majeure clause despite statutory exemption for monetary obligations

Şedinţa publică din data de 7 decembrie 2023

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 6 august 2020, pe rolul Tribunalului Specializat Cluj, sub nr. x/2020, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., pronunţarea unei hotărâri prin care:

- în principal, să se constate încetarea contractului de închiriere nr. x din 01.09.2017 încheiat între reclamantă şi pârâtă, astfel cum a fost acesta modificat prin actul adiţional nr. x/30.10.2019, la data de 17.06.2020, prin rezilierea acestuia de către reclamantă, pentru neexecutarea de către pârâtă a obligaţiilor contractuale de plată a sumelor indicate mai jos;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 39.203,202 Euro (la cursul BNR de la data plăţii efective), reprezentând penalitatea contractuală prevăzută de contract (valoarea chiriei şi taxei pentru servicii lunare, aferentă celor 6 luni rămase până la expirarea duratei contractuale ferme) în cazul rezilierii contractului de către reclamantă, conform art. 24 alin. (4) din Contract) şi a sumei de 6.857,6 RON (sumă care include TVA), reprezentând taxa pentru servicii aferentă lunii mai 2020, facturată conform facturilor fiscale seria x nr. x/01.04.2020 şi seria x nr. x/01.04.2020, precum şi la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, calculate prin raportare la debitul principal, începând cu data de 01.05.2020 şi până la data plăţii efective, conform art. 6 alin. (8) din contract.

- în subsidiar, în cazul în care instanţa va considera că încetarea contractului nu a avut loc la data de 17.06.2020 prin reziliere de către reclamantă, aceasta a solicitat recalificarea notificării pârâtei din 16.04.2020 şi părăsirea spaţiului închiriat la data de 29.04.2020, drept un act de denunţare unilaterală a contractului şi, pe cale de consecinţă, obligarea pârâtei la plata sumei de 45.737,069 Euro, reprezentând contravaloarea a 7 chirii lunare şi a 7 taxe lunare pentru servicii conform art. 22 alin. (1) lit. e) din contract, rămase de la părăsirea spaţiului închiriat de către pârâtă şi până la data de 01.12.2020, precum şi a sumei de 1.517,34 RON, reprezentând contravaloarea utilităţilor aferente lunii aprilie 2020, facturată conform facturii fiscale seria x nr. x/25.05.2020, la care se adaugă penalităţi în cuantum de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, calculate prin raportare la debitul principal începând cu data de 02.06.2020 şi până la data plăţii efective, conform art. 7 alin. (2) din contract;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 13.954,34 RON, reprezentând penalităţi conform facturii fiscale seria x nr. x/27.04.2020 pentru plata cu întârziere a sumelor datorate de pârâtă în baza contractului cu titlu de chirie, taxă pentru servicii şi cost al utilităţilor;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 362.467,237 RON, reprezentând restul neachitat din contravaloarea amenajărilor interioare desfiinţate fără drept de către pârâtă din spaţiul închiriat.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1350, art. 1634 alin. (6) C. civ., art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020.

În data de 13 noiembrie 2021, pârâta B. S.R.L a înregistrat la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat admiterea excepţiei lipsei de obiect a capătului de cerere nr. x, în ceea ce priveşte pretenţia privind chiria pentru luna mai 2020, admiterea excepţiei lipsei de obiect (şi interes) a capătului de cerere nr. x, în ceea ce priveşte pretenţiile derivând din sistemul HVAC, instalaţiile sanitare aferente grupurilor sanitare, structura metalică birou, zugrăveli pereţi existenţi, pereţi ghips-carton şi respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat constatarea încetării contractului de închiriere nr. x/01.09.2017, începând cu data de 01.05.2020, din motive neimputabile părţilor, în temeiul art. 22 alin. (1) lit. d), obligarea reclamantei A. S.R.L. la restituirea garanţiei în cuantum de 22.020,35 RON, precum şi a dobânzii legale penalizatoare începând cu data de 31.05.2020 până la data plăţii efective şi compensarea eventualei creanţe născute din pretenţiile exprimate de către A. S.R.L. cu creanţa subscrisei rezultată din garanţia contractuală nerestituită, până la concurenţa celei mai mici sume.

Prin notele scrise din data de 9 februarie 2021, pârâta a invocat excepţia netimbrării petitelor nr. 2.1 şi 2.2 din cererea de chemare în judecată, excepţie respinsă ca neîntemeiată la termenul de judecată din 10 martie 2021. La acelaşi termen de judecată, instanţa a recalificat excepţia lipsei de obiect cu privire la capătul 3 din cererea de chemare în judecată şi excepţia lipsei de obiect şi a lipsei de interes cu privire la capătul nr. 6 din cerere, invocate de pârâtă prin întâmpinare, ca fiind apărări de fond şi a unit cu fondul cauzei excepţia nulităţii absolute cu privire la clauza contractuală prevăzută la art. 14 alin. (10) din contractul de închiriere, excepţie invocată de pârâtă prin întâmpinare.

Prin sentinţa civilă nr. 817 din 18.04.2022, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr. x/2020, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. S.R.L., s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta B. S.R.L. şi s-a constatat încetarea contractului de închiriere nr. x din 1.09.2017, modificat prin actul adiţional nr. x din 30.10.2017, prin reziliere, ca urmare a notificării nr. x din 2.06.2020.

A fost obligată pârâta B. S.R.L. să achite reclamantei A. S.R.L. suma de 39.203,202 euro, reprezentând sumele datorate pentru restul termenului contractual, suma de 6.857,6 RON, reprezentând taxa pentru servicii aferentă lunii mai 2020 şi penalităţi aferente acestei sume, în cuantum de 0,5%, pe zi de întârziere, începând cu data de 1.05.2020 şi până la data plăţii efective, suma de 1.517,34 RON, reprezentând contravaloarea utilităţilor aferente lunii aprilie 2020 şi penalităţi aferente acestei sume, în cuantum de 0,5%, pe zi de întârziere, începând cu data de 10.06.2020 şi până la data plăţii efective şi suma de 13.954 RON, reprezentând penalităţi de întârziere.

S-a dedus din sumele menţionate, suma de 22.020,35 RON, reprezentând garanţia constituită de către pârâta B. S.R.L. în favoarea reclamantei. S-au respins în rest pretenţiile reclamantei.

A fost obligată pârâta B. S.R.L. să achite reclamantei suma de 19.686,33 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A fost obligată reclamanta A. S.R.L. să achite pârâtei suma de 6.958,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1956 din 30.09.2022, pronunţată Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr. x/2020, s-a admis cererea de îndreptare a erorii materiale formulate de către pârâta B. S.R.L. şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul sentinţei civile nr. 817/2022, în sensul că se menţionează, în mod corect, termenul de exercitare a apelului, respectiv de 30 de zile de la comunicare, în loc de 10 zile de la comunicare.

S-a respins cererea de lămurire a dispozitivului aceleiaşi sentinţe formulate de pârâta B. S.R.L., şi a fost obligată pârâta B. S.R.L. să achite reclamantei A. S.R.L. suma de 1.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând parte din onorariul de avocat.

2. Împotriva sentinţei civile nr. 817 din 18.04.2022, a sentinţei civile nr. 1956 din 30.09.2022, precum şi a încheierii din 10 martie 2021, pârâta B. S.R.L. a declarat apel, prin care a solicitat schimbarea în parte a încheierii din data de 10.03.2021, în sensul admiterii excepţiei insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecată, cu consecinţa obligării reclamantei A. la plata taxei de timbru în cuantum de 4.896,66 RON, pentru petitul nr. 2.1, şi de 447,88 RON, pentru petitul nr. 2.2.

În ceea ce priveşte sentinţa nr. 1956 din 30.09.2022, pârâta a solicitat schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii cererii de lămurire a dispozitivului.

Referitor la sentinţa nr. 817 din 18.04.2022, pârâta a solicitat schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată, doar cu privire la petitul nr. 5 privind obligarea apelantei la plata penalităţilor de întârziere în sumă de 13.954 RON, şi respingerii celorlalte pretenţii.

De asemenea, a solicitat admiterea în parte a cererii reconvenţionale în sensul constatării încetării contractului de închiriere nr. x din 01.09.2017 începând cu data de 01.05.2020 din motive neimputabile părţilor şi obligarea reclamantei A. la restituirea diferenţei de garanţie în sumă de 8.066.35 RON, în urma compensării din garanţia iniţială de 22.020,35 RON a penalităţilor de întârziere în sumă de 13.954 RON, precum şi la plata a dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 8.066.35 RON, începând cu 31.05.2020 până la data plăţii efective.

Prin decizia civilă nr. 139/2023 din 13 martie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, s-a admis apelul declarat de pârâtă împotriva încheierii civile din 10.03.2021, pronunţate de Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr. x/2020, pe care a schimbat-o, în sensul că a fost obligată reclamanta la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 5.305,61 RON, reprezentând diferenţă taxă judiciară de timbru. Au fost menţinute în rest dispoziţiile din încheierea de şedinţă atacată.

De asemenea, a fost admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei civile nr. 817/2022, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că s-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de aceasta şi s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. x din 01.09.2017, modificat prin actul adiţional nr. x din 30.10.2017, începând cu data de 01.05.2020 şi, în consecinţă, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei doar suma de 15.471,34 RON, din care suma de 1.517,34 RON reprezintă contravaloarea utilităţilor aferente lunii aprilie 2020 şi suma de 13.954 RON reprezintă penalităţi de întârziere.

A fost compensată garanţia în cuantum de 22.020,35 RON cu obligaţiile de plată stabilite în sarcina pârâtei şi a fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 6.549,01 RON, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare calculată începând cu data de 31.05.2020 şi până la data plăţii efective,

A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 46.386,57 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă şi în apel, din care suma de 5.695 RON reprezintă taxa judiciară de timbru în primă instanţă şi în apel, iar suma de 40.691,57 RON reprezintă onorariu avocat în primă instanţă şi în apel.

Au fost menţinute în rest dispoziţiile sentinţei atacate.

Totodată, a fost admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei civile nr. 1956 din 30.09.2022, care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a admis cererea de lămurire a dispozitivului sentinţei civile nr. 817/2022, formulată de pârâta.

Au fost menţinute dispoziţiile deciziei referitoare la admiterea cererii de îndreptare a erorii materiale.

3. Împotriva acestei decizii, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea în parte a deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

În susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta arată că decizia atacată se fundamentează pe premise false, astfel că aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde considerente contradictorii.

În acest sens, recurenta a susţinut că instanţa de apel în mod eronat a reţinut faptul că destinaţia spaţiului închiriat ar fi fost cea de showroom cu vânzare, întrucât în realitate, potrivit art. 3 alin. (4) din contractul de închiriere nr. x din 01.09.2017, modificat prin actul adiţional nr. x din 30.10.2017, spaţiul a fost dat în folosinţa pârâtei pentru activităţi de birou şi de depozitare.

În aprecierea recurentei, în mod greşit s-a reţinut în decizia recurată că reclamanta nu a mai fost în măsură să asigure folosinţa bunului conform destinaţiei sale, deoarece folosinţa spaţiului a fost asigurată în mod neîntrerupt, în perioada stării de urgenţă, nefiind nicio restricţie normativă legată de activităţile de birouri şi de depozitare. Restrângerea activităţii a fost o decizie strict comercială a pârâtei şi nu o măsură obligatorie impusă de autorităţi.

În continuare, s-a susţinut că restricţiile impuse de autorităţi pentru activitatea pârâtei nu reprezintă caz de forţă majoră, care să fi împiedicat folosinţa spaţiului închiriat. Instanţa de apel trebuia să analizeze în concret activitatea pârâtei desfăşurată în spaţiul închiriat şi să constate că în conformitate cu prevederile contractuale aceasta nu era restricţionată.

Se susţine că decizia atacată cuprinde considerente contradictorii privind constatarea reglementării contractuale a forţei majore în regim derogatoriu de la normele speciale adoptate în perioada pandemiei de COVID-19. În acest sens, instanţa de apel a invocat dispoziţiile art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020, care se referă la situaţia de forţă majoră care îl afectează pe chiriaş pentru a argumenta în drept că există un caz de forţă majoră care îl afectează pe proprietar.

Instanţa de apel, dacă s-ar fi raportat la activităţile restricţionate de autorităţi în perioada pandemiei şi ar fi analizat corect activitatea desfăşurată de pârâtă, ar fi constatat că activitatea acesteia nu a fost afectată, prezumţia prevăzută de dispoziţiile legale evocate fiind răsturnată din probele existente la dosar.

Mai mult, instanţa de apel a avut o abordare părtinitoare rezultată inclusiv din relevanţa pe care a dat-o negocierilor purtate cu societatea C., folosite ca argument pentru acceptarea încetării contractului în temeiul art. 22 alin. (1) lit. d) din contract.

Instanţa de apel în mod greşit a înlăturat apărările reclamantei privind faptul că în ceea ce priveşte negocierile cu C., pârâta nu a probat că este în discuţie acelaşi spaţiu şi aceeaşi perioadă, cu încălcarea normelor de procedură privind principiul rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului şi art. 478 alin. (2) referitoare la faptul că părţile se pot folosi în faţa instanţei de apel de orice mijloace de apărare arătate prin întâmpinarea din apel.

În considerarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susţine aplicarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1266 alin. (2) C. civ. privind interpretarea clauzelor contractuale potrivit voinţei concordante a părţilor.

Potrivit recurentei, deşi instanţa de apel nu neagă aplicabilitatea art. 1634 alin. (6) C. civ. şi faptul că debitorul obligaţiei de plată a unei sume de bani nu poate fi exonerat de răspundere nici în caz fortuit, nici de forţă majoră, totuşi consideră în mod greşit că textul art. 22 alin. (1) lit. d) din contract este suficient de clar încât să înlăture aceste prevederi.

Sub acest aspect, instanţa de apel a nesocotit principiul prevăzut la art. 13 din C. civ., potrivit căruia renunţarea la un drept nu se prezumă atunci când a interpretat clauza de la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract.

Consideră recurenta că a interpreta contractul conform voinţei părţilor înseamnă a avea în vedere inclusiv reprezentarea pe care părţile o aveau la momentul încheierii contractului cu privire la normele aplicabile; or, normele adoptate în timpul pandemiei Covid-19 nu erau în vigoare la data semnării contractului, astfel încât nu se poate susţine că voinţa părţilor a fost aceea de a deroga de la prevederile speciale, respectiv art. X alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 29/2020.

Se mai arată că instanţa de apel a aplicat greşit art. X alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 29/2020, întrucât în privinţa contractelor de închiriere şi a contractelor de furnizare de utilităţi, forţa majoră nu putea fi invocată.

O altă critică priveşte aplicarea greşită a Ordonanţei Militare nr. 1 din 17.03.2020, care stabilea în concret activităţile restricţionate în starea de urgenţă din perioada pandemiei, pârâta neîncadrându-se în niciuna din ele.

Împrejurarea că pârâta a decis în mod unilateral să îşi restricţioneze activitatea, fără a avea la bază o măsură restrictivă adoptată de autorităţi, nu reprezintă un caz de forţă majoră, în sensul prevăzut de art. alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta susţine că în apel au fost încălcate normele de procedură prevăzute de art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., deoarece instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor aspectele esenţiale privind destinaţia spaţiului, incidenţa normelor speciale adoptate în perioada stării de urgenţă, care dintre restricţii impuse de autorităţi ar fi reprezentat cazuri de forţă majoră pentru activitatea pârâtei şi sub ce aspect clauzele contractuale ar fi reglementat forţa majoră în regim derogatoriu de la normele speciale din perioada pandemiei.

În ceea ce priveşte soluţia de admitere a apelului împotriva încheierii din 10.03.2021, se relevă încălcarea dispoziţiile art. 34 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, deoarece în mod greşit s-a reţinut că trebuie să se plătească câte o taxă de timbru pentru fiecare petit din cererea de chemare în judecată având în vedere finalitatea diferită urmărită de reclamantă.

Recurenta susţine că finalitatea este aceeaşi, respectiv obligarea pârâtei la plata sumei de 39.203,202 Euro, reprezentând chiria şi de 6.857 RON, taxa de serviciu.

Prin întâmpinarea din 24 iulie 2023, intimata-pârâtă B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Totodată, s-a mai învederat faptul că la data de 5 decembrie 2023 recurenta-reclamantă a depus note scrise.

Cauza a fost înregistrată la 12 iunie 2023 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub acelaşi număr, iar prin rezoluţia din 30 august 2023 s-a fixat termen de judecată la 7 decembrie 2023.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nu sunt fondate.

Casarea hotărârii pentru motivul prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se poate solicita atunci când au fost încălcate reguli de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii sau principii de drept.

În aprecierea recurentei decizia atacată a fost dată cu încălcarea normele de procedură prevăzute de art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ. privind principiul contradictorialităţii procesului civil.

Sub acest aspect, se susţine că instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor aspectele esenţiale privind destinaţia spaţiului, incidenţa normelor speciale adoptate în perioada stării de urgenţă, care dintre restricţii impuse de autorităţi ar fi reprezentat cazuri de forţă majoră pentru activitatea pârâtei şi sub ce aspect clauzele contractuale ar fi reglementat forţa majoră în regim derogatoriu de la normele speciale din perioada pandemiei.

Potrivit art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., "Instanţa este obligată, în orice proces, să supună discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt sau de drept invocate. Instanţa îşi va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt şi de drept, pe explicaţii şi mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii".

Potrivit principiului contradictorialităţii procesului civil orice aspect trebuie pus în discuţia părţilor, iar actele de procedură şi înscrisurile să fie comunicate între acestea, astfel încât să aibă posibilitatea de a-şi exprima opinia în legătură cu problemele de drept substanţial, procedural ori de fapt.

Totodată, principiul contradictorialităţii presupune şi ca instanţa să-şi întemeieze hotărârea numai pe motivele de fapt şi de drept, pe explicaţii sau pe mijloace de probă care au fost supuse în prealabil dezbaterii contradictorii.

Înalta Curte constată că toate aspectele invocate de recurentă ca nefiind puse în discuţia părţilor vizează, în esenţă, analiza clauzei prevăzute la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere, privind încetarea contractului independent de culpa vreunei părţi, asupra căreia părţile şi-au expus argumentele.

Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului din faza procesuală a apelului se constată că toate aspectele invocate de reclamantă se regăsesc în documentele de la dosar, respectiv în cererea de apel, întâmpinare şi concluziile scrise, acte comunicate între părţi, iar în considerentele deciziei recurate instanţa a subliniat că aspectul esenţial îl reprezintă aplicarea clauzei la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere.

Prin urmare, Înalta Curte constată că a fost respectat principiul contradictorialităţii procesului civil în apel, aspectele esenţiale privind încetarea contractului potrivit clauzei la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere au fost puse în discuţia părţilor, actele de procedură şi înscrisurile au fost comunicate între acestea, iar hotărârea s-a întemeiat pe motivele de fapt şi de drept care au fost supuse dezbaterii părţilor.

În egală măsură, nici criticile privind încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 34 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, atunci când a admis apelul împotriva încheierii din 10 martie 2021 şi a stabilit în sarcina reclamantei obligaţia de a achita o diferenţă de taxă judiciară de timbru în cuantum de 5.305,61 RON, nu pot fi primite.

O atare critică nu poate fi examinată în prezenta cale de atac, modalitatea în care o instanţă apreciază asupra caracterului timbrabil sau netimbrabil al unei cereri fiind supusă unei proceduri speciale, prevăzute de O.U.G. nr. 80/2013, care, în cuprinsul art. 39, dispune că "(1) împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru, reclamantul poate face cerere de reexaminare, la aceeaşi instanţă, în termen de 3 zile de la data comunicării taxei datorate. Cererea de reexaminare este scutită de la plata taxei judiciare de timbru. (2) Cererea se soluţionează în camera de consiliu de un alt complet, fără citarea părţilor, prin încheiere definitivă".

Aşadar, împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru în calea de atac a apelului reclamanta avea posibilitatea formulării cererii de reexaminare, în condiţiile textului legal anterior redat.

Nici criticile privind încălcarea principiului rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului şi a dispoziţiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ., referitoare la faptul că părţile se pot folosi în faţa instanţei de apel de orice mijloace de apărare arătate prin întâmpinarea din apel, privind conduita reclamantei în executarea contractului de închiriere, nu sunt fondate.

În opinia autoarei recursului, în apel au fost înlăturate în mod greşit apărările reclamantei privind conduita acesteia în executarea contractului, respectiv faptul că pârâta nu a probat că este în discuţie acelaşi spaţiu şi aceeaşi perioadă privind negocierile cu C., întrucât au fost invocate pentru prima dată în calea de atac a apelului.

Analizând decizia recurată se constată că apărările reclamantei privind conduita acesteia în executarea contractului au fost înlăturate şi prin prisma răspunsului comunicat primei instanţe de către societatea C., prin care s-a confirmat faptul că negocierile erau purtate de reclamantă încă din martie 2023.

Totodată, se subliniază că prin aceste critici se solicită, în realitate, reaprecierea situaţiei de fapt şi o reinterpretare a probelor administrate de instanţele de fond, aspecte de netemeinicie care nu pot forma obiect al controlului de nelegalitate prin calea extraordinară de atac a recursului.

Prin urmare, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate principiul rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului şi art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

În considerarea celor prezentate, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate norme de procedură sau principii de drept procesual a căror sancţiune atrage nulitatea hotărârii, susţinerile recurentei subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nefiind fondate.

De asemenea, nici motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu este fondat.

Referitor la obligaţia de motivare a hotărârii, instanţa de apel reţine, cu titlu de principiu, obligaţia instanţelor de a expune în cuprinsul hotărârilor judecătoreşti motivele care fundamentează soluţia pronunţată, astfel cum rezultă din cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Potrivit acestei norme, instanţa de judecată va arăta, în cadrul considerentelor hotărârii, motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Motivarea hotărârii reprezintă unul dintre elementele componente ale dreptului la un proces echitabil, astfel cum este consacrat în art. 6 din Convenţia Europeană pentru Drepturile Omului şi dezvoltat în vasta jurisprudenţă a Curţii de la Strasbourg în această materie.

Se susţine de către recurentă că decizia atacată s-a fundamentat pe premise greşite, întrucât instanţa de apel nu a analizat în concret activitatea pârâtei pentru a se constatat că, în realitate, aceasta desfăşoară în imobilul închiriat activitate de birouri şi depozitare, iar folosinţa spaţiului a fost asigurată în perioada stării de urgenţă în mod neîntrerupt.

În cauză, se constată că instanţa de judecată a fost învestită cu o acţiune având ca obiect constatarea încetării contractului de închiriere prin rezilierea acestuia cauzată de nerespectarea obligaţiilor de plată a pârâtei şi obligarea la plata chiriei şi a taxei pentru servicii pentru restul duratei contractuale obligatorii, iar în subsidiar, constatarea încetării contractului prin denunţarea unilaterală a acestuia de către pârâtă şi obligarea la plata de despăgubiri.

Înalta Curte constată că instanţa de apel, analizând clauza de la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere, prin raportare la regulile de interpretare a contractului prevăzute la art. 1266 alin. (2) şi 1268 alin. (1) şi (3) C. civ., a constatat că aceasta derogă de la prevederile art. 1634 C. civ. privind imposibilitatea fortuită de executare şi că vizează riscul contractului, în sensul că locatarul nu mai poate fi obligat la plata preţului după ce a intervenit imposibilitatea folosirii bunului închiriat ca urmare a stării de urgenţă provocate de pandemia de Covid-19.

Aşadar, instanţa de apel a reţinut că încetarea contractului a intervenit la solicitarea locatarului în temeiul clauzei prevăzute la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere, independent de culpa părţilor, prin existenţa unui caz de forţă majoră pe o durată mai mare de 30 de zile.

Având în vedere că începând cu data de 01.05.2020 contractul a încetat independent de culpa părţilor, s-a reţinut că pretenţiile solicitate de reclamantă nu sunt întemeiate, cu excepţia penalităţilor de întârziere conform facturii fiscale seria x nr. x/27.04.2020, care nu au fost contestate prin cererea de apel formulată de pârâtă.

Prin urmare, hotărârea atacată conţine motivele pe care se întemeiază, instanţa răspunzând criticilor şi apărărilor formulate în apel, într-o manieră clară şi precisă, fiind expus silogismul logico-juridic care a stat la baza soluţiei pronunţate.

Pe de altă parte, critica recurentei privind analiza în concret a activităţii desfăşurate de pârâtă în spaţiul închiriat vizează reaprecierea situaţiei de fapt stabilită de instanţele fondului şi o reinterpretare a probelor, aspecte care nu pot fi supuse controlului judiciar în calea extraordinară de atac a recursului, în care sunt analizate exclusiv critici de nelegalitate a hotărârii atacate.

Nu poate fi primită nici critica privind considerentele contradictorii din decizia recurată, referitoare la constatarea reglementării contractuale a forţei majore în regim derogatoriu de la normele speciale adoptate în perioada pandemiei de COVID-19.

Sub acest aspect, recurenta susţine că instanţa de apel a invocat dispoziţiile art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020 privind situaţia de forţă majoră care îl afectează pe chiriaş pentru a argumenta în drept că există un caz de forţă majoră care îl afectează de fapt pe proprietar.

Înalta Curte constată că instanţa de apel, examinând condiţiile încetării contractului potrivit clauzei de la art. 22 alin. (1) lit. d) din contractul de închiriere, a constatat că, spre deosebire de dreptul comun, conform căruia doar debitorul imposibil de executat din cauza intervenirii unui caz de forţa majoră sau a cazului fortuit poate cere încetarea contractului înainte de termen, în cauză părţile au stabilit că încetarea anticipată a valabilităţii contractului poate avea loc la cererea oricăreia dintre părţi, iar nu doar la iniţiativa debitorului care se află în imposibilitate de executare.

Totodată, instanţa de apel a reţinut că restricţiile din starea de urgenţă generată de pandemia de Covid-19 privind deplasarea populaţiei şi decizia autorităţilor de a limita activităţile cu publicul din motive sanitare au condus la afectarea în substanţa sa a obligaţiei locatorului de a asigura folosinţa spaţiului închiriat, şi, corelativ, la afectarea dreptului locatarului de a se folosi de acest spaţiu, raportat la natura contractului încheiat.

În consecinţă, Înalta Curte constată că decizia recurată nu cuprinde considerente contradictorii privind invocarea situaţiei de forţă majoră, întrucât instanţa de prim control judiciar a reţinut că oricare dintre părţi putea cere încetarea contractului potrivit clauzei amintite, nu doar partea aflată în imposibilitatea de executare a obligaţiei, locatorul, ci şi partea al cărui drept corelativ este afectat, respectiv locatarul.

Aşadar, motivarea curţii de apel conţine temeiurile pentru care s-au admis criticile formulate de pârâtă privind încetarea contractului independent de culpa uneia dintre părţile contractante şi au fost înlăturate apărările reclamantei, este conformă dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind cazul unei nemotivări ori a unor considerente contradictorii, contrar celor susţinute de recurentă.

În acest context, împrejurarea că recurenta nu este de acord cu motivarea instanţei de apel nu determină aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel încât această critica este nefondată.

De asemenea, motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu este fondat.

În opinia autoarei recursului, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1266 alin. (2) C. civ. privind interpretarea clauzelor contractuale, potrivit cărora la stabilirea voinţei concordante se va ţine seama de scopul contractului, de negocierile purtate între părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului.

Sub acest aspect, se susţine că instanţa de apel a interpretat greşit clauza de la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract, în sensul că este derogatorie de la dreptul comun şi înlătură aplicarea art. 1634 alin. (6) C. civ., potrivit cărora debitorul obligaţiei de plată a unei sume de bani nu poate fi exonerat de răspundere nici în caz fortuit, nici de forţă majoră.

Prevederile art. 1634 C. civ. reglementează imposibilitatea fortuită de executare potrivit regulii de drept "nimeni nu poate fi obligat la ceva imposibil". Prin urmare, imposibilitatea fortuită de executare reprezintă un mod de stingere a obligaţiilor debitorului, care nu au ca efect realizarea directă sau indirectă a drepturilor creditorului, cauzat de forţa majoră, cazul fortuit sau orice alt eveniment asimilat acestora.

În situaţia bunurilor de gen, legiuitorul a prevăzut, la alin. (6) al art. 1634 C. civ., că imposibilitatea de executare nu este incidentă, deoarece aceste bunuri sunt fungibile şi pot fi înlocuite unele cu altele.

Examinând clauza de la art. 22 alin. (1) lit. d) în raport de natura, obiectul şi scopul contractului, Înalta Curte a constatat că părţile au prevăzut faptul că încetarea anticipată a valabilităţii contractului intervine, fără a fi atribuită culpa vreuneia dintre părţi, în situaţia în care forţa majoră se prelungeşte mai mult de 30 de zile, la cererea oricăreia dintre părţi.

Se constată, deci, că părţile au prevăzut o clauză contractuală specifică de încetare anticipată a contractului, care poate fi invocată de oricare dintre ele, fără a se considera că se află în culpă, în situaţia în care forţa majoră s-ar extinde mai mut de 30 de zile.

Este de menţionat şi că instanţa de apel în mod corect a reţinut că prevederile art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020 nu instituie un caz de forţă majoră, ci se prezumă însă a fi un astfel de caz acţiunea autorităţii în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea şi combaterea pandemiei de Covid-19, dovedită cu certificatul de situaţie de urgenţă.

Prin declararea stării de urgenţă, urmare declarării pandemiei, s-au impus anumite restricţii de circulaţie care au afectat în mod direct activitatea locatorului, întrucât spaţiul ce face obiectul contractului de închiriere nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei sale. Astfel, în cauză, se constată că titularul obligaţiei imposibil de executat este chiar locatorul, care urmare restricţiilor adoptate în starea de urgenţă nu mai poate asigura folosinţa spaţiului închiriat.

Este de menţionat că starea de urgenţă a fost declarată pentru 30 de zile şi după prelungirea acesteia cu încă 30 de zile, locatarul a activat clauza prevăzută la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract şi a notificat recurentei încetarea contractului.

În consecinţă, instanţa de apel în mod corect a interpretat clauza contractuală evocată şi a stabilit că deşi locatarul nu este debitorul obligaţiei imposibil de executat constând în asigurarea folosinţei normale a spaţiului închiriat, are posibilitatea de a o invoca şi a declara încetat contractul, întrucât cauza de forţă majoră, prezumată din acţiunea autorităţilor şi dovedită prin certificatul de situaţie de urgenţă obţinut, a fost extinsă pentru mai mult de 30 de zile.

Mai mult, instanţa de apel, în interpretarea clauzei potrivit voinţei concordante a părţilor, a analizat şi comportamentul părţilor ulterior încheierii contractului, reţinând că, pe de o parte, conduita locatorului prin negocierile purtate cu un alt chiriaş a relevat faptul că a acceptat faptul că această clauză produce efecte în sensul încetării anticipate a contractului, iar pe de altă parte, comportamentul locatarului care a eliberat spaţiul.

Aşadar, dispoziţiile art. 1634 C. civ. nu sunt aplicabile speţei, reglementează situaţiile privind imposibilitatea fortuită de executare din partea debitorului obligaţiei; or, în cauză, încetarea contractului a fost declarată de creditorul acestei obligaţii, respectiv locatar.

Mai mult, această clauză de încetare anticipată a valabilităţii contractului vizează riscul contractului, pe care părţile au înţeles să îl reglementeze la încheierea contractului.

În considerarea celor evocate, Înalta Curte constată că instanţa de prim control judiciar în mod just a interpretat clauza prevăzută la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract, prin raportate la regulile prevăzute la art. 1266 alin. (2) şi art. 1268 alin. (1) şi (3) C. civ., constatând că derogă de la dispoziţiile de drept comun, prevăzute la art. 1634 alin. (6) C. civ.

Nici critica privind nesocotirea de către instanţa de apel a principiului prevăzut la art. 13 C. civ. nu este fondată.

Autoarea recursului susţine că potrivit art. 13 C. civ. renunţarea la un drept nu se prezumă, iar instanţa de apel, interpretând clauza de la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract în sensul încetării contractului din motive neimputabile părţilor, a nesocotit această regulă, deoarece nu a existat o renunţare expresă a recurentei la dreptul de a încasa sumele cuvenite potrivit contractului.

Textul art. 13 din C. civ. exprimă conceptul doctrinar potrivit căruia renunţarea la drept este un act unilateral de voinţă, care trebuie să fie explicit, neputându-se prezuma.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte reţine că instanţa de apel, interpretând clauza prevăzută la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract, a constatat că raporturile contractuale au încetat la 1 mai 2020, ca urmare a notificării locatarului, independent de culpa vreunei părţi.

În consecinţă, fiind exclusă culpa contractuală a părţilor la încetarea raporturilor contractuale şi având în vedere riscul asumat prin clauza evocată, instanţa de apel a reţinut în mod just că locatarul nu mai poate fi obligat să plătească contravaloarea chiriei.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile art. 13 C. civ. privind renunţarea expresă la dreptul de a încasa chiria, precum şi celelalte sume cuvenite potrivit contractului de închiriere, deoarece contractul a încetat din cauze neimputabile părţilor, acestea asumându-şi riscul nerespectării dreptului corelativ obligaţiei imposibil de executat.

Autoarea recursului a mai criticat decizia atacată şi sub aspectul că art. 22 alin. (1) lit. d) din contract produce efecte în privinţa altor obligaţii în sarcina locatarului decât cea de plată a chiriei, care puteau conduce la încetarea contractului conform art. 23 lit. e) teza finală din contract.

Înalta Curte constată că această critică nu a fost invocată pe calea apelului pentru a putea face obiectul analizei instanţei de apel, fiind invocată direct în recurs, cu încălcarea dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Dispoziţiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ. reprezintă o aplicare a principiului înscris în art. 459 alin. (1) din acelaşi cod, conform căruia o cale extraordinară de atac nu poate fi exercitată omisso medio, nefiind nici cazul unei excepţii de la această regulă în cauză.

Prin urmare, această critică privind efectele clauzei evocate nu va fi analizată.

O altă critică vizează faptul că instanţa de apel în mod greşit a reţinut că intenţia reală a părţilor la momentul încheierii contractului a fost aceea de a deroga de la prevederile legislaţiei speciale, care, oricum, nu erau în vigoare la acea dată.

Înalta Curte constată că această critică nu este fondată, întrucât instanţa de apel nu a reţinut derogarea contractului de la dispoziţiile O.U.G. nr. 29/2020 şi cele ale Ordonanţei Militare nr. 1/2020, ci a reţinut derogarea de la prevederile dreptului comun, respectiv C. civ., precum şi aplicabilitatea clauzei de încetare a contractului chiar după apariţia legislaţiei speciale - O.U.G. nr. 29/2020 şi Ordonanţa Militară nr. 1/2020.

Criticile recurentei privind atitudinea părtinitoare a instanţei de apel rezultată din interpretarea situaţiei de fapt şi a probelor administrate nu pot fi primite, dat fiind faptul că, pe de o parte, pentru lipsa de imparţialitate a judecătorilor este prevăzută o procedură obligatorie reglementată de dispoziţiile art. 41 şi urm. C. proc. civ., pe care recurenta nu a urmat-o, iar pe de altă parte, aceste critici vizează aspecte de netemeinicie, care nu pot forma obiectul controlului judiciar în calea extraordinară de recurs, în care sunt analizate exclusiv motivele de nelegalitate ale hotărârii atacate.

În egală măsură nici critica privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. X alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 29/2020 nu poate fi primită, întrucât a fost invocată omisso medio, cu încălcarea art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Mai mult, această critică este şi nefondată pentru că instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020, stabilind că pandemia în sine nu reprezintă un caz de forţă majoră, ci acţiunea autorităţilor în aplicarea restricţiilor este prezumată ca fiind un caz de forţă majoră prin afectarea activităţii societăţilor, dovedită cu certificat de situaţie de urgenţă.

Contrar celor susţinute de recurentă în sensul că forţa majoră nu putea fi invocată în cazul contractelor de închiriere şi a contractelor de furnizare de utilităţi, Înalta Curte reţine că dispoziţiile art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020 nu cuprind o astfel de interdicţie.

Mai mult, se constată că instanţa de apel a considerat încetat contractul în temeiul clauzei prevăzute la art. 22 alin. (1) lit. d) din contract, prin raportare la art. 1351 C. civ., astfel că relevanţa prezumţiei reglementate de art. X alin. (3) din O.U.G. nr. 29/2020 este subsidiară.

De asemenea, nici critica privind aplicarea greşită a Ordonanţei Militare nr. 1 din 17.03.2020 nu poate fi primită, deoarece a fost invocată tot omisso medio, cu încălcarea art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Totodată, prin aceste critici recurenta solicită reaprecierea în concret a activităţii desfăşurate de pârâtă în baza probelor administrate şi prin raportare la activităţile restricţionate în starea de urgenţă din perioada pandemiei, aspecte care ţin de reaprecierea situaţiei de fapt şi reinterpretarea probelor administrate în cauză.

Aşadar, reaprecierea situaţiei de fapt privind activitatea desfăşurată de locatar în baza dovezilor administrate, în sensul că activitatea de birouri şi depozitare nu a fost afectată de restricţii, reprezintă chestiuni care nu pot face obiectul controlului judiciar în calea de atac a recursului, întrucât reprezintă aspecte de netemeinicie a hotărârii atacate şi nu se subsumează cazurilor de nelegalitate prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

În considerarea celor evocate, Înalta Curte constată că instanţa de apel a interpretat şi aplicat corect normele invocate de recurentă, astfel că motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este întemeiat.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 139/2023 din 13 martie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Referitor la cererea intimatei-pârâte B. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine următoarele:

Conform dispoziţiilor art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din acelaşi cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, aplicabile şi în recurs în temeiul art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata a depus la dosarul cauzei dovezi privind cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat în cuantum de 11.811,23 RON, respectiv factura fiscală nr. x din 21.06.2023 emisă de S.C. D. şi extrasul emis de E. S.A. pentru data de 04.09.2023.

În consecinţă, constatând că recurenta este cea căreia i-a fost respinsă calea extraordinară de atac şi în raport de solicitarea intimatei privind acordarea cheltuielilor de judecată, aferente acestei etape procesuale, urmează să fie admisă cererea accesorie, în sensul obligării recurentei la plata sumei de 11.811,23 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 139/2023 din 13 martie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte B. S.R.L. suma de 11.811,23 RON, cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 decembrie 2023.