Lessor’s appeal rejected; lease termination and rent claim fail on exception of non-performance for undelivered premises

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 8501/ COM din 21 noiembrie 2003, pronunțată de Tribunalul Constanța s-a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamantă și a fost obligată pârâta la plata sumei de 53.544.208 lei, cu titlu de debit, precum și la plata sumei de 161.957.844 lei, cu titlu de penalități de întârziere aferente debitului, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr. 1753/A/2000, pentru spațiul situat în Constanța, și s-a respins ca nefondat capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că raportul juridic obligațional încheiat între părți se fundamentează pe contractul de închiriere nr. 1753/ A din 29 mai 2000, prin care reclamanta a închiriat pârâtei spațiul situat în Constanța, cu destinația comerț, cu obligația corelativă a acesteia din urmă de a achita prețul locațiunii.

Părțile, de comun acord, au stabilit pentru neexecutarea în totalitate sau în parte, ori executarea necorespunzătorea a obligațiilor prevăzute în contract, penalități de întârziere în cuantum de 0,4% pentru fiecare zi de întârziere la datoria scadentă.

Prin prisma art. 1073 C. civ., efectele oricărei obligații constau în dreptul conferit creditorului de a pretinde și de a obține de la debitor îndeplinirea exactă a prestației la care este obligat.

Același text de lege conferă creditorului dreptul de a pretinde despăgubiri de la debitor în ipoteza în care nu-și execută obligația asumată, creditorul putând cere deodată, atât executarea obiectului obligației, cât și penalitățile.

Pârâta nu a contestat sumele pretinse de reclamantă.

În virtutea principiului obligativității contractului prevăzut de art. 969 C. civ., partea contractantă care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptățită a pretinde celeilalte părți satisfacerea acelor drepturi.

Referitor la capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere s-a constatat că și acesta este fondat în acord cu art. 7, care stipulează că „neplata chiriei timp de 30 de zile autorizează pe titularul spațiului la rezilierea contractului”.

Nemulțumită de această soluție, pârâta SC D. SRL Constanța a declarat apel, care a fost admis și în consecință, a fost schimbată sentința apelantă, în sensul că a respins acțiunea reclamantei, ca nefondată.

Pentru a pronunța această hotărâre, curtea de apel a reținut următoarele:

Creanța solicitată este rezultatul unui contract de închiriere între părți asupra spațiului situat în Constanța.

În cauză, reclamanta intimată nu a procedat nici până în prezent la predarea spațiului din contractul sus menționat către pârâta apelantă, motiv pentru care aceasta din urmă nu a achitat nici chiria.

Neexecutarea obligațiilor asumate de R.A.E.D.P.P. Constanța, reprezintă excepția de neexecutare a obligației de plată a chiriei.

În spațiul ce face obiectul contractului de închiriere a funcționat o altă societate (SC M. SA Constanța) în baza H.C.L.M. Constanța nr. 447 din 28 septembrie 2000, rectificată prin H.C.L.M. nr. 232 din 4 iunie 2001, care a prelungit contractul de închiriere.

Așa fiind, SC M. SA Constanța, a folosit spațiul în litigiu până în decembrie 2003, când datorită faptului că prin dispoziția P.C. imobilul a fost restituit foștilor proprietari, s-a procedat la predarea, primirea spațiului către R.A.E.D.P.P. Constanța.

În aceste împrejurări, în mod corect pârâta apelantă a refuzat la plată facturile emise de R.A.E.D.P.P. Constanța cu mențiunea plată nedatorată, întrucât aceasta din urmă nu a procedat în mod efectiv spațiul pârâtei pentru a-l folosi și pentru a-și executa astfel obligația de plată a chiriei.

SC M. SA Constanța a predat spațiul către SC R.A.E.D.P.P. Constanța la 12.12.2003, așa cum rezultă din procesul – verbal nr. 7927/2003, astfel încât aceasta din urmă nu mai poate pretinde chiria pentru perioada iunie 2000 – octombrie 2001.

În cauză, prin sentința civilă nr. 8501/2003, pronunțată de Tribunalul Constanța s-a dispus rezilierea contractului de închiriere, întrucât pârâta este în culpă procesuală pentru neachitarea chiriei pe o perioadă mai mare de 30 de zile.

În apel, s-a demonstrat că neexecutarea obligației de plată a debitului din chirie este rezultatul culpei reclamantei care nu a predat spațiul comercial închiriat pârâtei și ca atare, instanța urmează a admite apelul și a schimbat în tot hotărârea pronunțată, prin respingerea și a capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și ca o consecință, instanța va respinge acțiunea ca nefondată.

În contra acestei din urmă hotărâri, reclamanta a declarat recurs, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie și susținând în esență că pârâta nu a achitat prețul chiriei pentru perioada iunie 2000 – octombrie 2001, în sumă de 53.544.208 lei, așa încât, aceasta trebuia să plătească și penalitățile prevăzute de clauza penală inserată în contractul părților în valoare de 161.957.844 lei.

În consecință, recurenta solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și menținerea ca legală și temeinică hotărârea Tribunalului Constanța.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Este adevărat că izvorul raportului juridic obligațional îl constituie contractul de închiriere nr. 1753a din 29 mai 2000, încheiat de reclamantă în calitate de locator și pârâta SC D. SRL Constanța, în calitate de locatar, pe o perioadă de 4 ani, începând de la data de 1 iunie 2000 și până la 7 aprilie 2004, însă pârâta nu a beneficiat niciodată de dreptul de folosință atribuit în baza contractului de închiriere.

Că este așa rezultă din înscrisurile aflate la dosar, respectiv adresa nr. 1134 din 22 septembrie 2000, în adresa nr. 2339 din 6 martie 2001 dosar apel, și, potrivit cărora, în spațiul litigios își desfășura activitatea comercială o altă societate, SC M. SA.

În spațiul ce face obiectul contractului de închiriere a funcționat o altă societate, până la data de 12 decembrie 2003 (Procesul verbal din 12 decembrie 2003) când, potrivit dispoziției nr. 3158 din 14 martie 2003 emisă de P.M.C., dosar apel, s-a restituit în natură imobilul (situat în Constanța) din litigiu, foștilor proprietari D.D.N., Ș.M., K.N.T., D.N.K., A.N. și E.N.

În această situație, legal și temeinic instanța de apel a constatată că pârâta nu datora plata chiriei.

Iar, prin examinarea clauzei penale prevăzută prin art. 6 din contract, potrivit căreia neplata chiriei la termen autorizează pe titularul de spațiu să calculeze penalități în procent de 0,4% din valoarea obligațiilor pentru fiecare zi de întârziere, nu poate antrena aplicarea sancțiunii pecuniare pe care pârâta și-a asumat-o în situația achitării cu întârziere a chiriei, deoarece reclamanta nu i-a pus la dispoziție spațiul comercial pentru derularea raporturilor comerciale convenite de părți prin contract.

Concluzionând, Curtea constată că recursul reclamantei este nefondat și va fi respins, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta R.A.E.D.P.P. Constanța, împotriva deciziei nr. 210 din 10 iunie 2004 a Curții de Apel Constanța, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 11 februarie 2005.