Statutory right of option in real estate accession and inadmissibility of expert evaluation standard challenges in cassation

Şedinţa publică din data de 27 septembrie 2023

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ialomiţa, secţia Civilă Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Belciugatele (în continuare, "U.A.T. Belciugatele") a chemat în judecată pe pârâta S.C. A. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună, în principal, obligarea pârâtei la cumpărarea construcţiilor din cadrul fermei Drăgoeşti, contra preţului de 2.200.853 RON şi, prin urmare, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare, în temeiul art. 584 alin. (3) coroborat cu art. 592 C. civ., iar în subsidiar, să constate dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrărilor adăugate utile, efectuate de pârâtă asupra construcţiilor din cadrul fermei Drăgoeşti, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, prevăzută de art. 584 alin. (2) lit. a) C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei în susţinerea cererii.

De asemenea, a formulat cererea reconvenţională, prin care a solicitat obligarea U.A.T. Belciugatele la restituirea preţului de 75.000 RON - plătit la încheierea contratului de vânzare-cumpărare nr. x/12.10.2005 (în continuare, "contractul de vânzare")- reactualizat, indexat, cu dobânda aferentă, şi a sporului de valoare adus construcţiilor.

La 17.09.2018, reclamanta-pârâtă şi-a modificat acţiunea, solicitând, în subsidiar, obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi posesie construcţiile ce au făcut obiectul contractului de vânzare şi care există în fapt, la plata contravalorii construcţiilor demolate, şi la plata prejudiciului cauzat de lipsa de folosinţă a construcţiilor.

La 12.10.2018, pârâta-reclamantă şi-a precizat cererea reconvenţională, solicitând instanţei să dispună restituirea prin echivalent - 75.000 RON - a construcţiilor obiect al contractului de vânzare, să constate că preţul a fost achitat şi să îi constate calitatea de proprietar al construcţiilor. În subsidiar, a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la restituirea preţului de 75.000 RON, reactualizat şi indexat, şi restituirea sporului de valoare.

La rândul său, pârâta-reclamantă a solicitat, prin cererea precizatoare a cererii reconvenţionale, depusă la 29.10.2018, ca instanţa să dispună restituirea prin echivalent a construcţiilor vândute prin contratul de vânzare, la valoarea de 75.000 RON, să constate că preţul a fost achitat şi să îi constate calitatea de proprietar al construcţiilor, ca efect al restituirii preţului.

Prin notele scrise depuse la 27.11.2018, reclamanta-pârâtă a invocat excepţia tardivităţii formulării cererii reconvenţionale; la acelaşi termen, prima instanţă a dispus unirea cu fondul cauzei a celor două excepţii.

Prin sentinţa civilă nr. 1094/F/09.12.2020, Tribunalul Ialomiţa, secţia Civilă a respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei, a admis în parte acţiunea modificată, a obligat pârâta să cumpere construcţiile din cadrul fermei Drăgoeşti contra preţului de 72.500 RON, stabilind că hotărârea ţine loc de contract de vânzare-cumpărare şi luând act că preţul a fost achitat de către pârâtă. A respins excepţia tardivităţii formulării cererii reconvenţionale, dar şi pe fond cererea, ca nefondată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta a declarat apel, iar pârâta a formulat apel incident; prin întâmpinare, apelanta principală U.A.T. Belciugatele a invocat, în principal, excepţia inadmisibilităţii apelului incident.

Prin decizia civilă nr. 615/04.04.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii cererii de apel incident şi a respins ca nefondat atât apelul principal, cât şi pe cel incident.

Reclamanta U.A.T. Belciugatele, a declarat recurs împotriva acestei decizii, solicitând casarea ei în totalitate.

Subsecvent prezentării situaţiei de fapt şi a etapelor procesuale anterioare, recurenta a expus argumentele în susţinerea recursului, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurenta a susţinut că i-a fost încălcat dreptul la un proces echitabil de către o instanţă imparţială, prevăzut de art. 6 C. proc. civ., dat fiind că instanţa de apel nu a răspuns, prin considerente proprii, fiecărui argument relevant, ci a preluat motivele intimatei şi pe cele ale expertului judiciar B..

În al doilea rând, a susţinut că instanţa de apel şi-a întemeiat pe motive contradictorii soluţia de respingere a excepţiei inadmisibilităţii capetelor de cerere solicitate în subsidiar de intimată în cadrul apelului incident, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii, fără a fi necesară dovada unei vătămări.

Astfel, prin decizia atacată, curtea de apel a confirmat, pe de o parte, renunţarea intimatei la capetele de cerere, dar totodată, a arătat că analiza pe fond a capetelor subsidiare va avea loc la momentul analizării pe fond a apelului.

O altă critică a privit considerentele prin care instanţa de apel a evocat opinia expertului B., potrivit căreia lucrările de refacere nu ar reprezenta mai mult de 50% din valoarea de nou a construcţiei, afirmaţie ce nu se regăseşte în niciunul dintre rapoartele de expertiză.

A afirmat că, evocând pretinsa afirmaţie a expertului ca motiv de respingere a apelului, curtea de apel a încălcat principiul contradictorialităţii, fundamentându-şi soluţia pe un motiv străin de cauză, ceea ce, prin raportare la art. 425 alin. (1) C. proc. civ. şi la rolul activ al judecătorului, atrage sancţiunea nulităţii absolute, care poate fi invocată în orice stadiu al procesului, potrivit art. 178 C. proc. civ.

Printr-o altă critică, autoarea demersului judiciar a afirmat că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra motivului de apel cu privire la opinia separată a expertului judiciar C., depusă o dată cu cererea de efectuare a unei noi expertize, la 30.10.2020.

A apreciat că această conduită contravine Deciziei Curţii Constituţionale nr. 601/2016, prevederilor art. 425 alin. (1) C. proc. civ., rolului activ al judecătorului, dar şi jurisprudenţei Curţii Europene pentru Drepturile Omului.

În continuare, a susţinut că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra motivului de apel privind neconcordanţa cu normele şi procedurile de evaluare aplicabile a deprecierilor funcţionale şi externe stabilite de expertul B., care ar fi, de altfel, şi neargumentate.

Circumscris motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a afirmat, în primul rând, încălcarea prevederilor standardului de evaluare ANEVAR GEV 360 - Evaluarea bunurilor imobile, apreciind că valoarea rezonabilă a activelor, în condiţiile pieţei construcţiilor din anul 2005, ar fi de circa 200 euro/m.p.

A conchis, solicitând, potrivit art. 496 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ., casarea în totalitate a deciziei civile atacate, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din acelaşi cod.

Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei la 01.08.2022, intimata-pârâtă a invocat excepţia nulităţii recursului, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

La 22.08.2022, recurenta a răspuns la întâmpinare.

În cauză, s-a derulat procedura de filtrare a recursului, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., fiind întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu, în conformitate cu art. 493 alin. (2) C. proc. civ. acesta a fost comunicat părţilor, potrivit încheierii din 08.03.2023, fiindu-le adus la cunoştinţă că au dreptul de a depune punct de vedere la raport, în termen de 10 zile de la comunicare, drept de care acestea nu s-au prevalat.

Prin încheierea din 10.05.2023, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a respins excepţia nulităţii recursului şi a admis în principiu recursul, stabilind termen de judecată pentru soluţionarea acestora, astăzi, 27.09.2023.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată următoarele:

Litigiul de faţă deduce exercitarea de către reclamantă, într-o situaţie de accesiune, a dreptului de opţiune recunoscut de art. 584 alin. (3) C. civ., solicitând obligarea autorului lucrării, pârâta, la achiziţia imobilului.

Asupra imobilului în litigiu - ferma zootehnică Drăgoeşti -, părţile litigante au încheiat la 12.10.2005, contractul de vânzare autentificat sub nr. x care a fost anulat prin sentinţa civilă nr. 190/06.03.2005, pronunţată de Judecătoria Lehliu-Gară, în dosarul nr. x/2014, definitivă prin decizia nr. 932/22.09.2015, pronunţată de Tribunalul Călăraşi, secţia Civilă.

Această situaţie preexistentă explică atât cererile formulate în subsidiar de reclamantă, care urmărea să redobândească imobilul înstrăinat, cât şi cererea reconvenţională, prin care, în esenţă, pârâta urmărea recunoaşterea calităţii de proprietar a bunurilor cumpărate, prin restituirea lor prin echivalent.

Prin recurs, reclamanta critică, pe de o parte, respingerea excepţiei inadmisibilităţii invocată cu privire la apelul incident şi, pe de altă parte, combate administrarea şi evaluarea de către instanţele devolutive a probei cu expertiza.

Aşadar, prin primul segment al recursului, reclamanta afirmă, circumscris ipotezelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., că dispoziţia de respingere a excepţiei inadmisibilităţii cererilor formulate în subsidiar de pârâtă prin apelul incident a avut la bază considerente contradictorii.

Înalta Curte reaminteşte că, pentru a determina casarea, contrarietatea decelată în considerente trebuie să afecteze fundamental raţionamentul judiciar şi să releve motive care se exclud reciproc, fiecare determinând concluzii diametral opuse, ireconciliabile.

Nu numai că această situaţie nu este incidentă în motivarea instanţei de apel, dar recurenta nu are interes în susţinerea motivului de recurs, astfel cum se va arăta în continuare.

Prin întâmpinarea faţă de apelul incident, reclamanta a solicitat respingerea căii de atac ca inadmisibile în privinţa capetelor subsidiare de cerere, la care a apreciat că pârâta renunţase în faţa instanţei de fond.

Contrar criticii formulate, considerentele prin care instanţa de prim control judiciar confirmă că pârâta-reclamantă şi-a restrâns cererea reconvenţională prin cererea adiţională din 29.10.2018 nu sunt divergente cu statuarea subsecventă, de temporizare a examinării admisibilităţii pe fond a capătului subsidiar de cerere din apelul incident până la analiza pe fond a căii căi de atac.

Dimpotrivă, dezlegarea este corectă, întrucât apărarea reclamantei era ataşată fondului cererii de apel şi, astfel, nu se impunea analizată potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., de vreme ce nu viza admisibilitatea căii de atac, privită unitar.

Distinct de netemeinica intrinsecă a motivului analizat, acesta apare şi lipsit de interes, din moment ce soluţia de respingere a apelului incident, nerecurată, a dobândit, astfel, autoritate de lucru judecat, în beneficiul autoarei recursului.

Pentru considerentele arătate, Înalta Curte constată critica nefondată.

În al doilea segment al recursului vor fi grupate criticile circumscrise pct. 5, 6 şi 8 ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care vizează, din perspective diferite, proba cu expertiză tehnică; lor li se va răspunde prin considerente comune.

Prima instanţă a admis în parte cererea reclamantei, obligând pârâta la cumpărarea construcţiilor din cadrul fermei Drăgoeşti, dar nu pentru preţul indicat în acţiune, de 2.200.853 RON, ci pentru un preţ de 72.500 RON.

Prin apelul propriu, reclamanta a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice de evaluare imobiliară şi obligarea pârâtei la plata unui preţ de 2.200.853 RON; cu titlu secundar, a solicitat reanalizarea capetelor de cerere formulate în subsidiar.

Curtea de apel a respins, prin încheierea din 28.04.2022, nerecurată, cererea de efectuare a unui nou raport de expertiză, apreciind că apelanta-reclamantă solicită numai reanalizarea materialului probatoriu, în ansamblul său.

Prin calea extraordinară de atac, reclamanta critică exclusiv preţul, stabilit pe baza expertizei tehnice, la plata căruia a fost obligată pârâtă.

Introductiv, instanţa supremă reaminteşte că atât aprecierea concludenţei probatoriului, cât şi stabilirea stării de fapt prin evaluarea probelor, se plasează în planul temeiniciei hotărârii şi, astfel, revin în aprecierea suverană a instanţelor de fond; sub rezerva respectării obligaţiei de motivare a dispoziţiilor referitoare la probe, ele se plasează în afara sferei recursului.

Printr-o primă critică, recurenta a susţinut, circumscris motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., că hotărârea cuprinde motive străine de natura cauzei, indicând următoarea aserţiune a instanţei de apel:

"A mai subliniat expertul faptul că nu se mai poate vorbi de o raportare la procentul de 50% amintit de reclamantă (lucrările de refacere precizate nu ar putea reprezenta mai mult de 50% din valoarea de nou a construcţiei subiect) deoarece clădirile agrozootehnice au o durată normală de funcţionare între 24-36 de ani, aceasta fiind depăşită la data vânzării (2005-1968=37 ani)".

Analizând criticile din perspectiva motivului reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte reaminteşte că hotărârea este casabilă în acest caz, în măsura în care cuprinde numai motive de străine de natura cauzei, iar din această perspectivă, motivul de recurs nu poate fi primit, întrucât vizează numai o parte a raţionamentului judiciar, recurenta acceptând că celelalte considerente ale instanţei de apel sunt pertinente.

Dar mai mult, considerentele pentru care instanţa de prim control judiciar a respins motivul de apel nu sunt cuprinse în paragraful atacat de recurentă, ci în cele ce îi succedă.

La finalul amplului său raţionament, instanţa de control judiciar devolutiv conchide că obiecţiunile formulate de reclamantă faţă de raportul de expertiză au fost ascultate, nu numai auzite şi au primit un răspuns concret din partea expertului, fundamentat ştiinţific. Arată că nu a existat o subevaluare a construcţiilor prin utilizarea unui grad de depreciere mai mare decât cel permis, că metoda aleasă era unica opţiune a expertului, în condiţiile standardelor ANEVAR în vigoare şi caracteristicilor tehnice ale construcţiilor şi că raportul de expertiză are o bază teoretică semnificativă, dublată de cercetări la faţa locului, elocvente pentru datele prezentate. Mai mult, statuează că expertul nu a reluat concluziile raportului de expertiză întocmit anterior în dosarul nr. x/2015, ci a efectuat propria cercetare şi evaluare şi nu a încălcat autoritatea de lucru judecat a hotărârii prin care s-a infirmat modul de stabilire a preţului licitaţiei.

Aşadar, distinct de faptul că paragraful evocat este nerelevant pentru soluţia dată apelului, înlăturarea obiecţiilor reclamantei în privinţa raportului de expertiză s-a făcut motivat de curtea de apel, în concordanţă cu art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi, pentru aceste considerente, hotărârea nu apare afectată de niciun viciu de nemotivare.

Prin cele două critici subsecvente, formulate în temeiul aceluiaşi caz de casare, recurenta vizează pretinsa omisiune a instanţei de apel de a se pronunţa asupra opiniei separate a expertului judiciar C. şi asupra obiecţiilor formulate împotriva raportului de expertiză judiciară, întocmit de B..

Înalta Curte constată că atât aceste motive, cât şi cel formulat în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - asupra căruia va statua ulterior - sunt formulate cu vădita ignorare a limitelor în care pot fi deduse critici în calea extraordinară de atac a recursului, întrucât reiau obiecţiunile formulate împotriva raportului de expertiză şi cererea de refacere a acestuia.

Preliminar, se va menţiona că prin încheierea din 27.11.2018, tribunalul a dispus efectuarea expertizei tehnice imobiliare de expertul B., fără a încuviinţa părţilor prezenţa unui expert consilier, în condiţiile art. 18 din O.G. nr. 2/2000 şi, în consecinţă, lucrarea întocmită de expertul C. nu face parte din raportul de expertiză judiciară.

Înscrisurile la care se face referire în motivul de recurs pun în discuţie temeinicia concluziilor raportului de expertiză, iar din această perspectivă, exigenţele de motivare a hotărârii nu impuneau ca instanţa de apel să le analizeze şi să se pronunţe distinct asupra lor.

Astfel cum instanţa de recurs a statuat deja, aserţiunile reclamantei susţinute de respectivele înscrisuri, au fost înlăturate de curtea de apel printr-o amplă motivare, care a confirmat justeţea dispoziţiei de respingere de prima instanţă a obiecţiunilor formulate împotriva raportului de expertiză.

Prin al doilea motiv de recurs, recurenta invocă încălcarea standardului de evaluare GEV 360 "Evaluarea bunurilor imobile", în realitate identificat ca "GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile", potrivit Standardelor de evaluare a bunurilor, publicate de D..

Critica nu poate fi analizată circumscris ipotezei de casare prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi nici încadrată într-o altă ipoteză de casare, urmând a fi înlăturată, fără a fi analizată pe fond.

Standardele de evaluare nu reprezintă norme de drept material, ci reglementări profesionale, incidente în realizarea anumitor lucrări de expertiză tehnică judiciară. Încălcarea lor nu poate face obiectul recursului, potrivit art. 488 alin. (1) şi 483 alin. (3) C. proc. civ. şi poate fi dedusă spre verificare exclusiv instanţelor devolutive, întrucât interesează administrarea sau aprecierea probelor.

Este adevărat că prin mijlocirea pct. 5 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., pot fi combătute în recurs dispoziţiile instanţelor devolutive asupra probatoriului, însă numai din perspectiva legalităţii. Prin memoriul de recurs, însă, autoarea căii de atac nu conceptualizează astfel de critici, ci se limitează să îşi reitereze obiecţiunile la raportul de expertiză, centrate pe viziunea proprie asupra valorii construcţiilor ce au făcut obiectul contractului de vânzare autentificat sub nr. x/12.10.2005.

Prin urmare, aceste motive, inadmisibile, sunt înlăturate, fără a fi analizate pe fond.

Pentru aceste considerente, constatând că nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă împotriva deciziei instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Belciugatele împotriva deciziei civile nr. 615/04.04.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 septembrie 2023.