Enforcement of a judicial sale over preemptor objection: Public order limits on contractual obligation and the effect of incomplete preemption procedure

Şedinţa publică din data de 29 noiembrie 2023

Asupra recursului dedus judecăţii, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 15 iunie 2016 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. x/2016, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 100.000 mp, situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela x, judeţul Prahova, număr cadastral x, înscris în cartea funciară nr. x; comunicarea hotărârii organului fiscal competent la data rămânerii irevocabile; comunicarea hotărârii către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

La 5 august 2016, pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, precum şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat instanţei constatarea rezoluţiunii de plin drept a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.04.2016, ca urmare a îndeplinirii pactului comisoriu expres prevăzut de art. VII paragr. 5 al antecontractului; radierea notării promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x din 20 aprilie 2016 din Cartea funciară a imobilului situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela A 4015, judeţul Prahova.

La termenul din 12 octombrie 2016, instanţa a invocat, din oficiu, excepţia de necompetenţă teritorială absolută.

Prin sentinţa nr. 1215 din 12 octombrie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis excepţia de necompetenţă teritorială absolută şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Prahova.

Cauza a fost înregistrată la 24 noiembrie 2016 pe rolul Tribunalului Prahova, secţia I civilă.

La termenul din 30 ianuarie 2017, pârâtul a invocat excepţia de necompetenţă teritorială.

Prin sentinţa nr. 358 din 30 ianuarie 2017, Tribunalul Prahova, secţia I civilă a admis excepţia de necompetenţă teritorială absolută şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti. Constatând ivit conflictul negativ de competenţă, a suspendat judecata cauzei şi a dispus înaintarea dosarului Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru soluţionarea conflictului de competenţă.

Prin decizia nr. 387 din 23 februarie 2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată la 28 martie 2017 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

2. Hotărârea Tribunalului Bucureşti

Prin sentinţa nr. 704 din 28 aprilie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; a admis cererea reconvenţională şi a constatat intervenită rezoluţiunea de plin drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2016, conform art. VII paragr. 5.; a dispus radierea notării promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2016 din Cartea funciară a imobilului, situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela A 4015, judeţul Prahova; a respins cererea reclamantului-pârât de obligare a pârâtului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată; a obligat pe reclamantul-pârât la plata către pârâtul-reclamant a cheltuielilor de judecată, în cuantum de 13.277 RON.

3. Hotărârea Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 1310 A din 4 octombrie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelurile formulate de reclamantul-pârât A. şi de pârâtul-reclamant B. împotriva sentinţei nr. 704 din 28 aprilie 2021 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, ca nefondate; a luat act că apelantul-reclamant şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată; a respins cererea apelantului-pârât privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1310 A din 4 octombrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs reclamantul-pârât A..

Recurentul susţine că hotărârea recurată este nelegală, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel nu a analizat toate criticile invocate prin motivele de apel.

Referitor la critica vizând "divizarea" artificială a suprafeţei totale de teren de 100.000 mp în două parcele diferite, de 86.217 mp şi de 13.783 mp, pe categorii diferite de folosinţă, cu sublinierea faptului că înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren nr. 274/15.06.2016" a fost întocmit pro causa, fiind neconform faţă de rubricile ce se impuneau a fi completate, arată că instanţa de apel o analizează, însă nu prezintă o motivare coerentă, argumentată logic şi raportată la dispoziţiile legale incidente, reţinându-se doar faptul că pentru suprafaţa de 86.217 mp trebuia urmată o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014, chiar dacă terenul a fost privit cu bună credinţă de părţi, ca un întreg.

În privinţa celei de-a doua critici, referitoare la neobservarea apărărilor intimatului în justificarea refuzului de a perfecta contractul în jurul ideii de înşelăciune, existente la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, în sensul că dacă ar fi cunoscut că o parte din teren este în intravilan ar fi negociat un preţ mai mare, recurentul susţine că instanţa de apel nu a procedat la analiza acesteia, ci a avut în vedere fragmentat acest motiv de apel, în sensul că a apreciat că motivul pentru care intimatul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare (pentru un preţ mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat în intravilan) este neîntemeiat, fiind în contradicţie cu principiul forţei obligatorii a contractului, neavând în vedere justificarea refuzului de a încheia contractul.

Mai arată că instanţa de apel nu a analizat criticile formulate de recurent prin cererea de apel, şi anume: situaţia în care s-ar fi încheiat contractul la data de 22.06.2016; elementul de nelegalitate al înscrisului ce conţine comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare care nu cuprinde descrierea terenului; decăderea debitorului din beneficiul termenului suspensiv, intervenită la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare cumpărare, cel mai târziu la data de 7.06.2016 prin somaţia transmisă notarului prin care acesta a arătat că solicită rezilierea de drept a antecontractului prin intervenirea pactului comisoriu; modalitatea în care pârâtul a creat motive artificiale de a proceda la neîncheierea contractului de vânzare cumpărare; relevanţa procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, prin raportare la întreaga suprafaţă de 10 hectare sau la cea fragmentată de 8 hectare situate extravilan, instanţa limitându-se să sublinieze că trebuie respectat dreptul preemptorului, din moment ce acesta şi-a manifestat dorinţa de acceptare a celei de-a doua oferte de vânzare în termenul de 30 de zile, apreciind că acest aspect conduce la imposibilitatea admiterii cererii reclamantului.

Relativ la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul învederează că instanţa, analizând condiţiile de validitate exprimate cu privire la cerinţele de fond ale contractului de vânzare-cumpărare, a apreciat că se pune problema existenţei unui drept afectat de modalităţi, respectiv a unui termen suspensiv, care se împlinea la 22.06.2016, la ora 14:00, stipulat în favoarea debitorului şi că susţinerile reclamantului nu se încadrează în dispoziţiile art. 1417 alin. (3) C. civ., unul din motivele de decădere a debitorului din beneficiul termenului suspensiv, întrucât nu era îndeplinită procedura prevăzută de art. 6 din Legea nr. 17/2014. În plus, a considerat că somaţiile şi demersurile efectuate de reclamant pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, anterior datei de 22.06.2016, nu pot produce efecte juridice întrucât nu erau îndeplinite condiţiile legale pentru decăderea pârâtului din beneficiul termenului sau, chiar dacă pârâtul ar fi fost decăzut din beneficiul termenului, dreptul preemptorului, exercitat la data de 22.06.2016, nu poate fi încălcat de instanţă.

Cu privire la acest raţionament al instanţei de apel, recurentul susţine că debitorul a fost decăzut din beneficiul termenului suspensiv la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la 07.06.2016, când, prin intermediul somaţiei întocmite de reprezentantul convenţional şi transmisă prin intermediul BEJ C. şi Stângă notarului public, a arătat expres că solicită constatarea rezilierii de plin drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu stipulat în antecontract la pct. VII. În analiza cazului de decădere prevăzut de art. 1417 alin. (3) C. civ., trebuie să se pornească de la analiza condiţiei, considerată esenţială de creditor la data încheierii contractului, nefiind neapărat vorba despre termenul strict juridic de "condiţie", ca modalitate a actului juridic, ci, în general, despre orice stipulaţie contractuală de esenţă, impusă debitorului în executarea obligaţiilor sale.

Arată că, pentru incidenţa acestui caz de decădere, este necesară stipularea expresă a acestei condiţii în contract şi existenţa unui interes legitim pentru creditor, care să considere condiţia respectivă drept esenţială, iar cerinţa îndeplinirii procedurii prevăzute de art. 6 din Legea nr. 17/2014 este o condiţie esenţială a contractului, interesul legitim pentru creditor nefiind necesar a fi dovedit întrucât, fără îndeplinirea acesteia, actul translativ nu poate fi legal încheiat.

Susţine că acţiunea culpabilă (frauduloasă) a debitorului obligaţiei începe de la 25.05.2016, când a pretins că a aflat despre schimbarea regimului juridic al terenului în suprafaţă de 100.000 mp şi a solicitat Primăriei Comunei Bucov anularea tuturor documentelor emise pentru vânzare.

Astfel, deşi obţinuse toată documentaţia necesară încheierii actului în formă autentică, intimatul a depus-o la biroul notarial şi, în mod inexplicabil, ulterior momentului în care a aflat de modificarea produsă în 2014, a cerut anularea documentaţiei. Ulterior, intimatul a notificat pe recurent că va relua procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, la 7.06.2016 a invocat expres rezilierea contractului, iar la 8.06.2016 a restituit avansul.

Intimatul a încercat acreditarea ideii că a aflat despre faptul că o parte din teren a dobândit categoria de intravilan pentru prima dată la 25.05.2016, după eliberarea adeverinţei nr. x/30.05.2016 de către Primăria Comunei Bucov, însă, ca urmare a solicitării instanţei, Primăria Comunei Bucov a comunicat că adeverinţa a fost solicitată de pârât, prin împuternicit, D., care efectuase şi prima procedură de vânzare fără să îşi decline calitatea de arendaş al terenului.

Afirmă că toate aceste aspecte erau cunoscute încă de la început, mandatarul arendaş D. fiind cel care a efectuat ambele proceduri, din analiza conţinutului adeverinţei nr. x/30.05.2016 eliberate de Primăria Comunei Bucov rezultând că a avut la bază solicitarea pârâtului din 25.05.2016.

Deşi pârâtul a pretins că are încheiat contract de arendare cu privire la teren încă din 2014, după modificarea regimului juridic al terenului, în cuprinsul antecontractului a specificat că terenul nu este supus arendării (sau vreunei sarcini), iar în oferta făcută pentru vânzare la 29.02.2016 (prin împuternicit, arendaşul D.) nu a fost menţionat că era cunoscut preemptorul arendaş (D.), acesta devenind, ulterior, interesat să cumpere mai puţin teren cu un preţ mai mare.

Arată că toate manoperele frauduloase ale pârâtului pot contura existenţa unei culpe în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiei esenţiale a debitorului, astfel încât să opereze decăderea acestuia din beneficiul termenului suspensiv.

Recurentul solicită să se aibă în vedere şi înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren" nr. 274/15.06.2016, care nu cuprinde număr cadastral, de carte funciară, de tarla şi de parcelă, spre deosebire de prima ofertă de vânzare din 29.06.2016, care a identificat terenul oferit spre vânzare, ceea ce dovedeşte că a fost întocmit dolosiv, pentru a se crea aparenţa unei noi proceduri care să o înlocuiască pe prima, întocmită în condiţii de legalitate.

În ceea ce priveşte relevanţa procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, recurentul arată că instanţa a aplicat eronat prevederile legale cu privire la îndeplinirea acestei condiţii, fiind necesar să se pornească şi de la principiul general de drept "cine poate mai mult, poate mai puţin", astfel încât norma de drept să fie aptă a produce efecte juridice.

Recurentul precizează că procedura specială a Legii nr. 17/2014 a fost parcursă de debitorul obligaţiei, diferenţa de teren (ca şi categorie, intravilan/extravilan) putând fi reglată, pe de o parte, prin actualizarea datelor cadastrale de către cumpărător, ulterior încheierii actului (cum a fost făcută şi de promitentul-vânzător) sau, în ipoteza în care se aprecia că acesta ar fi fost păgubit datorită unei eventuale diferenţe de preţ pe mp de teren, determinată de schimbarea regimului juridic, se putea admite, în parte, doar pentru terenul din extravilan întrucât procedura a fost efectuată nelegal, iar schimbările ce ar fi putut determina o reluare a procedurii trebuiau identificate şi precizate într-o nouă ofertă, într-un termen de 30 de zile de la emiterea avizului iniţial.

Susţine că intimatul a adresat noua ofertă la 15.06.2016, cu mult peste termenul de 30 de zile stipulat de art. 7 alin. (8) din Legea nr. 17/2014, iar dacă acesta a îndeplinit condiţia impusă de Legea nr. 17/2014 pentru cele 10 ha de teren, este evident că a îndeplinit-o şi pentru 8,62 ha de teren (din cele 10 ha iniţiale).

Afirmă că analiza îndeplinirii acestei condiţii trebuie făcută la momentul la care actul se putea şi trebuia să fie încheiat, adică cel mai târziu la 8.06.2016 (ţinând cont şi de decăderea din beneficiul termenului suspensiv). Or, la acest moment, preemptorul arendaş nu îşi manifestase intenţia de a cumpăra, aspect ce relevă că promitentul-vânzător dorea să vândă la un alt preţ decât cel convenit.

5. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinarea depusă la 28 februarie 2023, intimatul a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea motivelor în cazurile de nelegalitate invocate (art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.), iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurentul a depus răspuns la întâmpinare la data de 21 martie 2023, solicitând admiterea recursului şi înlăturarea apărărilor intimatului.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 28 septembrie 2023, a fost admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1310A din 4 octombrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi a fost fixat termen de judecată la 29 noiembrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, litigiul poartă asupra cererii principale a recurentului reclamant prin care se solicită instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 100.000 m.p. situat în comuna Bucov, judeţul Prahova, înscris în cartea funciară nr. x şi a cererii reconvenţionale având ca obiect rezoluţiunea de plin drept a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/20.04.2016, ca urmare a îndeplinirii pactului comisoriu expres prevăzut de articolul VII paragraful 5 al antecontractului.

Instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; a admis cererea reconvenţională; a constatat intervenită rezoluţiunea de plin drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, soluţia fiind menţinută şi în apel.

A reţinut instanţa de fond că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare pârâtul s-a angajat să vândă terenul în suprafaţă de 100.000 m.p. pentru un preţ global de 80.000 euro, până la data de 22.06.2016. Conform punctului 5 al articolului VII, în cazul în care un titular al dreptului de preempţiune îşi va exercita acest drept, antecontractul se va rezilia de plin drept, fără nicio altă formalitate, promitentul-vânzător restituind suma încasată ca avans.

Pârâtul a depus la data de 29.02.2016 oferta de vânzare a terenului de 100.000 m.p., categoria de folosinţă extravilan arabil. Din adeverinţa emisă la data de 30.03.2016 de către Primăria Comunei Bucov rezultă că niciun titular al dreptului de preempţiune nu a comunicat acceptarea ofertei de vânzare din data de 29.02.2016.

Din cuprinsul avizului unic nr. 2101/30.01.2014 şi al H.C.L. Bucov nr. 13/18.02.2014 a rezultat că, din suprafaţa de teren avută în vedere prin antecontract, doar 86.217 m.p. erau în extravilanul localităţii, restul de 13.783 m.p. fiind în intravilan. Promitentul-vânzător a fost informat de situaţia juridică reală prin adeverinţa nr. x/26.05.2016 emisă de către Primăria Comunei Bucov. Consecutiv acestor înscrisuri, Primăria Bucov l-a informat pe pârât că documentaţia potrivit Legii nr. 17/2014 trebuie refăcută în conformitate cu situaţia juridică reală a imobilului, presupunând refacerea lucrării de cadastru.

Cea de-a doua procedură efectuată conform Legii nr. 17/2014, a debutat prin oferta de vânzare pentru suprafaţa de teren extravilan de 86.217 m.p. din data de 15.06.2016, care a fost acceptată de către arendaşul D. la data de 16.06.2016.

În aceste condiţii, instanţa de fond a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1669 alin. (1) C. civ. pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dat fiind că dreptul de care se prevalează reclamantul a fost supus unui termen suspensiv care se împlinea la data de 22.06.2016, la ora 14:00, stipulat în favoarea debitorului, întrucât clauza contractuală menţionează că încheierea contractului de vânzare anterior datei de 22.06.2016 are loc numai la iniţiativa vânzătorului, care transmite cumpărătorului prin scrisoare recomandată solicitarea de devansare a zilei de încheiere a contractului translativ.

Nu a fost reţinută existenţa unui motiv de decădere a debitorului din beneficiul termenului suspensiv, deoarece vânzarea nu s-a putut efectua fără parcurgerea procedurii prevăzute de art. 6 din Legea nr. 17/2014, procedură care trebuie să se raporteze la situaţia juridică reală a imobilului, iar nu la o ficţiune juridică.

Faţă de împrejurarea că terenul extravilan arabil era în suprafaţă de 86.217 m.p., s-a impus refacerea procedurii anterior evocate în urma refacerii lucrării de cadastru, exigenţele legii speciale purtând asupra unui teren determinat în materialitatea sa, iar nu cu privire la o parte din acesta, respectiv, în speţă, 86.217 m.p. din suprafaţa totală de 100.000 m.p. pentru a reţine îndeplinită iniţierea sa la data de 29.02.2016.

Pentru suprafaţa de 13.783 m.p. în privinţa căreia nu exista obligaţia parcurgerii procedurii prevăzută de Legea nr. 17/2014, s-a constatat că, deşi exercitarea dreptului de preempţiune vizează doar o parte a terenului, efectele nefinalizării procedurii sunt de paralizare a actului juridic în integralitatea sa, pentru restul de teren nefiind îndeplinită cerinţa de valabilitate a vânzării privind preţul determinat şi nici cerinţele subsidiare ale art. 1661 şi 1662 C. civ.

Prin urmare, tribunalul a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată şi a admis cererea reconvenţională, constatând rezoluţiunea de drept prin exercitarea dreptului de preempţiune în termenul suspensiv stabilit pentru încheierea contractului. Deşi preempţiunea a afectat parţial obiectul prognozatei vânzări, efectul său este lipsirea deplină de eficacitate a întregului contract, astfel încât s-a apreciat că desfiinţarea a intervenit în totalitate.

Instanţa de apel, analizând prevederile art. 1730 -1733 C. civ., a apreciat că, în materia vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan dreptul de preempţiune este un mecanism juridic care reprezintă o voinţă legală (exprimată prin dispoziţiile Legii nr. 17/2014), ce depăşeşte interesele părţilor contractante, în sensul art. 1730 alin. (2) teza I C. civ., astfel că înstrăinarea doar a unei porţiuni dintr-un teren mai mare după ce procedura a fost îndeplinită numai pentru întreg constituie o încălcare a dreptului de preempţiune, întrucât preemptorului nu îi sunt asigurate, din perspectivă economică, condiţii egale cu cele acordate în cadrul vânzării către terţ. Prin urmare, a menţinut hotărârea atacată cu motivarea că, în aceste condiţii, s-a impus reluarea procedurii stabilite de Legea nr. 17/2014 pentru terenul agricol extravilan în suprafaţă de 86.217 m.p., chiar în condiţiile în care fusese finalizată cea vizând terenul de 100.000 m.p. din care face parte şi acesta.

În aceste condiţii, a constatat că nu se poate reţine că, prin formularea la data de 15.06.2016 a unei a doua oferte de vânzare, având ca obiect doar terenul în suprafaţă de 86.217 m.p., pârâtul ar fi ajuns, din culpa sa, să nu mai îndeplinească una dintre condiţiile stipulate în promisiunea de vânzare, aceea de a prezenta la termenul convenit, din 22.06.2016, adeverinţa/avizele necesare în temeiul acestui act normativ şi astfel să fie incidente prevederile art. 1417 alin. (3) C. civ. ("Decăderea din beneficiul termenului poate fi cerută şi atunci când, din culpa sa, debitorul ajunge în situaţia de a nu mai satisface o condiţie considerată esenţială de creditor la data încheierii contractului").

A considerat că, şi în ipoteza în care s-ar reţine că pârâtul este decăzut din beneficiul termenului, dreptul preemptorului ce a acceptat în intervalul prevăzut de lege oferta de vânzare (şi care este un terţ faţă de promisiunea de vânzare-cumpărare) nu ar putea fi încălcat de instanţa de judecată prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care, din prevederile art. 10 din Legea nr. 17/2014, la care face trimitere art. 4, reiese că vânzarea cu un netitular al dreptului de preemţiune se poate încheia numai în cazul în care niciun preemptor nu îşi manifestă intenţia (fără alte distincţii) de cumpărare prin depunerea ofertei în termenul prevăzut de prezenta lege.

Faptul că terenul a fost privit ca un întreg de părţile din promisiunea de vânzare-cumpărare, chiar cu bună-credinţă faţă de înscrisurile avute la dispoziţie, nu schimbă faptul că pentru partea în suprafaţă de 86.217 m.p. trebuia urmată conform celor expuse anterior o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014, această chestiune vizând interesele unor terţi de actul în discuţie, respectiv preemptorii.

A mai apreciat că neindicarea tuturor elementelor de identificare a terenului în suprafaţă de 86.217 m.p. în cuprinsul celei de-a doua oferte afişate la Primăria Bucov nu generează o imposibilitate de identificare a obiectului ofertei şi acceptării, neputând fi valorizată, cu efectele urmărite de reclamant, nici posibilitatea ca principalul motiv pentru care pârâtul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare să fi fost acela că doreşte un preţ mai mare, legea recunoscându-i prin concept, preemptorului, un drept mai puternic decât cel al promitentului cumpărător.

Curtea de apel a respins şi apelul incident al pârâtului formulat împotriva considerentelor prin care s-a reţinut că ar fi cunoscut regimul juridic al terenului şi a faptului că prima instanţă nu s-ar fi pronunţat cu privire la excepţia de inadmisibilitate a acţiunii, invocată prin întâmpinare.

Recurentul a criticat decizia pronunţată în apel din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ. susţinând, pe de o parte, că instanţa nu a motivat coerent, logic şi prin raportare la dispoziţiile legale prima critică formulată în apel referitoare la reţinerea de către prima instanţă a "divizării" artificiale a suprafeţei totale de teren de 100.000 mp în două parcele diferite, de 86.217 mp şi de 13.783 mp, pe categorii diferite de folosinţă, fără corespondent juridic şi faptic iar, pe de altă parte, că nu a analizat alte aspecte, precizate în memoriul de recurs, care au constituit obiect al criticilor formulate în apel.

Susţinerea recurentului este nefondată.

Astfel, dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. sunt aplicabile în situaţia în care deciziei instanţei de apel îi lipseşte raţionamentul juridic care trebuie să susţină soluţia şi aceasta nu expune argumentele pentru care încuviinţează sau respinge solicitările părţilor, încălcând astfel o garanţie a unui proces echitabil.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerente "se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor".

Motivarea unei hotărâri este înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă a da un răspuns exhaustiv tuturor afirmaţiilor aduse de parte, ci a răspunde argumentelor fundamentale care sunt susceptibile, prin conţinutul lor, să influenţeze soluţia. Înlăturarea unei apărări contrare necesită, de asemenea, pentru echilibrul intereselor procesuale ale părţilor, o respingere motivată a argumentelor de esenţă care nu corespund situaţiei reţinute.

Din examinarea modului în care instanţa de apel a analizat cauza, Înalta Curte constată, contrar susţinerilor recurentului, că hotărârea atacată respectă cerinţele de motivare prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., fiind expuse motivele de fapt şi de drept pe care a fost întemeiată soluţia, astfel că nu se poate reţine o nemotivare a acesteia.

Astfel, raportat la prima ipoteză, recurentul impută instanţei de apel lipsa unor argumente coerente, logice, corespunzătoare realităţii faptice şi juridice.

Or, instanţa de apel a analizat motivul de apel indicat de recurent, reţinând faptul că nu prezintă relevanţă buna credinţă a părţilor din antecontract care au privit terenul ca un întreg, faţă de înscrisurile avute la dispoziţie, câtă vreme, pentru partea în suprafaţă de 86.217 m.p., trebuia urmată o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014. Sub acest aspect, instanţa de apel a apreciat că înstrăinarea unei porţiuni dintr-un teren mai mare, după ce procedura a fost îndeplinită numai pentru întreg, constituie o încălcare a dreptului preemptorului căruia nu îi sunt asigurate, din perspectivă economică, condiţii egale cu cele acordate în cadrul vânzării către terţ, iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către pârât, cunoscând faptul că nu s-a respectat procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 pentru terenul agricol extravilan în suprafaţă de 86.217 m.p., reprezintă o încălcare a drepturilor preemptorilor, reluarea procedurii pentru acel teren fiind astfel justificată prin prisma dispoziţiilor legale.

În acest mod instanţa de apel a argumentat de ce a recunoscut efecte diferite antecontractului, în funcţie de categoriile de folosinţă distincte ale terenului ce a constituit obiect al acestuia, neputând fi validate afirmaţiile recurentului în sensul că aceste considerente nu ar fi fost corespunzătoare instituţiei juridice aplicabile situaţiei factuale, astfel cum a fost reţinută.

Ceea ce combate în realitate recurentul este raţionamentul juridic pe care instanţa de apel şi-a întemeiat soluţia, contestând elementele reţinute în motivare în ceea ce priveşte consecinţa existenţei a două suprafeţe de teren cu regim juridic distinct la vânzare, ceea ce nu se încadrează în sfera de reglementare a cazului de nelegalitate invocat.

A mai susţinut recurentul că instanţa de apel nu a analizat susţinerea sa în sensul că înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren nr. 274/15.06.2016" a fost întocmit pro causa, fiind neconform cu rubricile ce se impuneau a fi completate, critică ce nu corespunde realităţii, instanţa precizând faptul că "Neindicarea tuturor elementelor de identificare a terenului în suprafaţă de 86.217 m.p. în cuprinsul celei de-a doua oferte afişate la Primăria Bucov nu generează o imposibilitate de identificare a obiectului ofertei şi acceptării, cu consecinţa că s-ar reţine că nu s-a dovedit identitatea cu terenul în litigiu, de vreme ce în cererea de afişare a ofertei au fost menţionate: titlul de proprietate nr. x; încheierea şi extrasul de carte funciară privind actualizarea informaţiilor cadastrale, memoriul tehnic şi planul de amplasament; contractul de arendare înregistrat la Primăria Bucov sub nr. x/10.06.2011."

Recurentul susţine, totodată, că instanţa de apel nu a procedat nici la analiza criticii referitoare la neobservarea apărărilor pârâtului în justificarea refuzului de a perfecta contractul în jurul ideii de înşelăciune, în sensul că dacă ar fi cunoscut că o parte din teren este în intravilan ar fi negociat un preţ mai mare, ci a avut în vedere fragmentat acest motiv de apel, în sensul că a apreciat că motivul pentru care intimatul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare (pentru un preţ mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat in intravilan) este neîntemeiat, fiind în contradicţie cu principiul forţei obligatorii a contractului, neavând în vedere justificarea refuzului de a încheia contractul.

Această circumstanţă învederată de recurent nu poate fi sancţionată ca o omisiune de motivare, câtă vreme instanţa de apel a apreciat, relativ la motivul real pentru care promitentul vânzător ar fi refuzat să încheie actul de vânzare la data de 22.06.2016, că, şi dacă principalul motiv pentru care pârâtul refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, acela că doreşte un preţ mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat în intravilan, s-ar reţine ca fiind real şi ar încălca principiul forţei obligatorii a contractului, aceasta nu schimbă faptul că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare atunci când unul dintre titularii dreptului de preempţiune şi-a manifestat intenţia de a cumpăra terenul, vătămând interesul acelui terţ faţă de antecontract.

Mai arată recurentul că instanţa de apel nu a analizat criticile formulate în apel referitoare la: situaţia în care s-ar fi încheiat contractul la data de 22.06.2016; elementul de nelegalitate al înscrisului ce cuprinde comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare care nu cuprinde descrierea terenului; decăderea debitorului din beneficiul termenului suspensiv, intervenită la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la data de 7.06.2016 prin somaţia transmisă notarului prin care acesta a arătat că solicită rezilierea de drept a antecontractului prin intervenirea pactului comisoriu; modalitatea în care pârâtul a creat motive artificiale de a proceda la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare; relevanţa procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, prin raportare la întreaga suprafaţă de 10 hectare sau la cea fragmentată de 8 hectare situate în extravilan, instanţa limitându-se doar la a sublinia că trebuie respectat dreptul preemptorului, ceea ce conduce la imposibilitatea admiterii cererii reclamantului.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a analizat aceste argumente, hotărârea cuprinzând considerente referitoare la imposibilitatea încheierii contractului la data de 22.06.2016, raportat la noua situaţie factuală relevată prin adresa Primăriei Bucov din data de 26.05.2016, la faptul că omisiunile din oferta de vânzare nu au împiedicat identificarea terenului, la lipsa de relevanţă, în noile condiţii, a clauzei referitoare la instituirea unui termen suspensiv şi deci a eventualei decăderi a debitorului promitent vânzător din beneficiul acestui termen, la ineficacitatea primei proceduri de preemţiune derulate pentru un teren ale cărui caracteristici au fost greşit reţinute chiar şi fără o culpă a părţilor, concluzionând că niciun argument nu mai prezintă relevanţă în a susţine îndreptăţirea reclamantului la încheierea contractului de vânzare, câtă vreme procedura reglementată de Legea nr. 17/2014 trebuia reluată, iar în cadrul noii proceduri a fost exercitat dreptul de preempţiune.

Prin urmare, nu poate fi identificată o omisiune de motivare a hotărârii din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

În considerarea motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurentul a criticat decizia afirmând că în mod greşit nu s-a dat eficienţă dispoziţiilor art. 1417 alin. (3) C. civ., în condiţiile în care debitorul a fost decăzut din beneficiul termenului suspensiv la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la 07.06.2016, când, prin intermediul somaţiei întocmite de reprezentantul convenţional şi transmisă prin intermediul BEJ C. şi Stângă notarului public, a arătat expres că solicită constatarea rezilierii de plin drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu stipulat în antecontract la pct. VII, condiţia fiind înţeleasă nu ca modalitate a actului juridic, ci ca stipulaţie contractuală de esenţă, impusă debitorului în executarea obligaţiilor sale.

Afirmaţia este nefondată. Astfel cum a reţinut şi instanţa de apel, în cauza dedusă judecăţii principiul forţei obligatorii a contractului este înfrânt de dispoziţia legală imperativă a necesităţii respectării dreptului de preempţiune. Prin urmare, deşi s-a reţinut lipsa culpei debitorului în neexecutarea promisiunii de vânzare, şi în ipoteza în care s-ar fi reţinut că acesta ar fi cunoscut că situaţia juridică a terenului nu corespunde celei asupra căreia părţile au convenit, sancţiunea nu putea fi cea a pronunţării unei hotărâri de vânzare de către instanţă, câtă vreme situaţia factuală nouă revelată de adresa Primăriei Comunei Bucov, intervenită în termenul stipulat în convenţie pentru perfectarea actului de vânzare, impunea refacerea procedurii speciale.

Critică recurentul şi nereţinerea, ca frauduloase, a demersurilor pârâtului începând cu momentul de la care a pretins că a aflat despre schimbarea regimului juridic al terenului în suprafaţă de 100.000 mp şi a solicitat Primăriei Comunei Bucov anularea tuturor documentelor emise pentru vânzare, deşi aceste aspecte ar fi fost cunoscute încă de la început, mandatarul arendaş D. fiind cel care a efectuat ambele proceduri, iar în cuprinsul antecontractului s-a specificat că terenul nu este supus arendării (sau vreunei sarcini), aspecte ce pot contura existenţa unei culpe în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiei esenţiale a debitorului, astfel încât să opereze decăderea acestuia din beneficiul termenului suspensiv.

Instanţa de recurs constată că, faţă de concluziile enunţate anterior, prin care s-a subliniat imperativul respectării procedurii de valorificare a dreptului de preemţiune, este lipsită de relevanţa pretinsă de recurent analiza atitudinii subiective a promitentului vânzător şi prezenta arendaşului în calitate de mandatar. Aceasta, întrucât, şi în situaţia în care s-ar fi reţinut existenţa unor atare circumstanţe, sancţiunea aplicabilă părţii aflate în culpă nu ar putea fi cea pentru care a fost învestită instanţa, de executare a convenţiei prin dispoziţia autorităţii jurisdicţionale, deoarece o atare măsură ar conduce la încălcarea dispoziţiei de ordine publică cuprinse în Legea nr. 17/2014.

Recurentul mai invocă şi lipsa menţiunilor prevăzute de lege din înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren" nr. 274/15.06.2016, care nu cuprinde număr cadastral, de carte funciară, de tarla şi de parcelă, ceea ce ar dovedi că a fost întocmit dolosiv.

Critica formulată nu se subsumează indicării unei dispoziţii imperative care ar determina constatarea nulităţii absolute a procedurii, aptă a fi invocată şi de către un terţ faţă de raportul juridic dintre vânzător şi preemptor, astfel că nu poate fi analizată ca un motiv de nelegalitate în recurs ce ar duce la reformarea hotărârii atacate.

În fine, recurentul mai susţine că au fost greşit aplicate dispoziţiile Legii nr. 17/2014 în ceea ce priveşte reluarea procedurii, în sensul că trebuia să se pornească de la principiul general de drept "cine poate mai mult, poate mai puţin", astfel încât norma de drept să fie aptă a produce efecte juridice, valorificând împrejurarea că procedura specială a Legii nr. 17/2014 a fost parcursă de debitorul obligaţiei, diferenţa de teren (ca şi categorie, intravilan/extravilan) putând fi reglată prin actualizarea datelor cadastrale de către cumpărător, ulterior încheierii actului (cum a fost făcută şi de promitentul-vânzător) sau, prin plata unei diferenţe de preţ pe mp de teren, astfel că, dacă s-a îndeplinit condiţia impusă de Legea nr. 17/2014 pentru cele 10 ha de teren, aceasta poate fi considerată ca fiind îndeplinită şi pentru 8,62 ha de teren (din cele 10 ha iniţiale).

Afirmă în acest sens recurentul că analiza îndeplinirii acestei condiţii trebuie făcută la momentul la care actul se putea şi trebuia să fie încheiat, adică cel mai la data de 8.06.2016 (ţinând cont şi de decăderea din beneficiul termenului suspensiv).

Or, la acest moment, preemptorul arendaş nu îşi manifestase intenţia de a cumpăra, aspect ce relevă că promitentul-vânzător dorea să vândă la un alt preţ decât cel convenit.

Critica este nefondată, întrucât interpretarea legii în sensul propus de recurent ar conduce la încălcarea scopului urmărit prin edictarea ei. De vreme ce prima procedură nu corespundea situaţiei reale a terenului, incluzând şi suprafaţa de teren intravilan, corect instanţele devolutive au apreciat că nu şi-a putut produce efectele urmărite de lege, astfel că se impunea refacerea ei în condiţiile în care oferta şi actele cadastrale nu cuprindeau datele reale, această împrejurare excedând voinţei părţilor semnatare ale promisiunii de vânzare şi forţei obligatorii a acestei convenţii, rezoluţionată de drept la momentul manifestării de voinţă a preemptorului.

Faţă de aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

În baza dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., instanţa va obliga pe recurent la plata sumei de 6000 RON către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1310A din 4 octombrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurent la plata sumei de 6000 RON către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 noiembrie 2023.