Mandate contract for housing development: obligation of result versus diligence under public housing statutes

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii deduse judecăţii:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, secţia civilă, la data de 14 august 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 72.000 euro, în echivalent în RON la cursul oficial al B.N.R. la data plăţii, cu titlu de despăgubiri aferente perioadei de 3 ani anterioare formulării prezentei acţiuni, precum şi în continuare a sumei de 2.000 euro/lună, în echivalent în RON la cursul oficial al B.N.R. la data plăţii, până la predarea la cheie a imobilului locuinţă amplasat în cartierul B., identificat ca lotul de casa nr. 1033, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1082, art. 1084 vechiul C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 142 din 14 ianuarie 2019, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, secţia civilă a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat soluţionarea cauzei având ca obiect pretenţii, formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, către Tribunalul Bucureşti, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 12 februarie 2019.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în primă instanţă:

La termenul de judecată din 07 iunie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca inadmisibilă, cererea de chemare în garanţie a S.C. C. S.R.L., formulată de pârâtă.

Prin sentinţa civilă nr. 495 din 30 martie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis în parte cererea formulată de reclamanta A.; a obligat pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe să plătească reclamantei suma de 95.550 euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, cu titlu de daune materiale pentru lipsa de folosinţă a imobilului locuinţă tip S29A, situat în Ilfov, localitatea Voluntari, cu o suprafaţă desfăşurată de 490,10 mp pentru perioada cuprinsă între 14 august 2015-31 august 2020, precum şi la plata sumei de 1.580 euro pe lună în continuare până la data predării efective a locuinţei; a obligat pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru în cuantum de 6.953 RON şi onorariu expert în cuantum de 1.000 RON.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, în apel:

Prin decizia civilă nr. 512A din 07 aprilie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva sentinţei civile nr. 495 din 30 martie 2021, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă; a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul eliminării obligaţiei stabilite în sarcina pârâtei de a achita suma de 1.580 euro pe lună în continuare până la predarea efectivă a locuinţei; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 512A din 07 aprilie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a declarat recurs pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 27 decembrie 2022, sub nr. x/2018, fiind repartizat computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluţia din 04 ianuarie 2023, a constatat că cererea de recurs îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c) şi e) C. proc. civ. în ceea ce priveşte cerinţa impusă de lit. d) a aceluiaşi articol, a reţinut că recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în raport de prevederile art. 30 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, s-a reţinut că recursul este scutit de la plata taxei judiciare de timbru.

II.1. Motivele de recurs:

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei atacate, cu reţinerea cauzei şi în rejudecare, modificarea sentinţei recurate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, cu privire la incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a arătat că instanţa a ignorat regulile referitoare la interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, contracte prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau, raportându-se la clauzele contractuale care vizează conţinutul obligaţiilor asumate (urmărirea execuţiei şi a finalizării lucrărilor neechivalând cu executarea şi finalizarea lucrărilor de către mandatar), dar şi la prevederile art. 1532 coroborat cu cele ale art. 1539 C. civ.

A considerat că este nelegală argumentaţia instanţei potrivit căreia răspunderea contractuală a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe este atrasă şi din perspectiva calităţii sale de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, de dezvoltator sau garant/răspunzător al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale.

Or, în baza contractului de mandat încheiat între Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi intimată, şi-a asumat obligaţia de a depune diligenţele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acesteia, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

În mod greşit, prin hotărârea recurată, s-a reţinut că este probată culpa contractuală a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, actele îndeplinite de acesta fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă gravă în sarcina sa; obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligentă în limitele stipulate în contractul de mandat - raportul juridic dintre părţi.

Nu poate fi primită trimiterea instanţei la existenţa unui mandat sui generis, unde obligaţiile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe trebuie înţelese în lumina Legii nr. 152/1998, a Legii nr. 190/1999, a H.G. 962/27.09.2001 şi a celorlalte acte evocate, ci este suficient să se arate că înlăturarea regulii de la art. 1540 alin. (2) C. civ. din 1864 nu poate fi decât rodul unei stipulaţii exprese, câtă vreme acest text de lege dă naştere în patrimoniul Agenţiei Naţionale dreptului de a nu răspunde decât pentru culpa gravă.

A precizat că răspunderea contractuală a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe nu poate fi angajată nici pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale invocate de instanţa de apel sau a obligaţiilor stabilite prin contractele încheiate de reclamantă cu terţi (la care Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu este parte) sau prin contractele încheiate de Agenţie cu terţi (la care reclamanta nu este parte), nici pentru pretinsa nerespectare a îndatoririlor revenind antreprenorilor sau altor terţi semnatari ai convenţiilor.

Aşadar, prevederile contractului de mandat nu se completează, din punct de vedere al obligaţiilor, cu obligaţiile legale şi cu obligaţiile cuprinse în contractele de antrepriză şi de construire, în condiţiile în care contractul de mandat nu conţine vreo stipulaţie în acest sens; simpla trimitere pe care părţile au făcut-o în preambulul contractului de mandat, la prevederile Legii nr. 152/1998, ale Legii nr. 190/1999 şi ale contractului de antrepriză generală, nu echivalează cu instituirea unei derogări de la principiile reglementate de art. 1073 şi art. 973 din C. civ. din 1864.

A susţinut recurenta-pârâtă că instanţa a încălcat principiul relativităţii efectelor contractului, înscris în art. 969 C. civ., în virtutea căruia actul dă naştere, modifică sau stinge raporturile juridice numai între părţile contractante, iar contractul nu poate genera drepturi subiective şi obligaţii faţă de terţi; răspunderea sa contractuală nu poate fi angajată nici pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale invocate prin cererea de chemare în judecată sau a obligaţiilor stabilite prin contractele încheiate de reclamantă cu terţii, la care nu este parte şi nici pentru pretinsa nerespectare a îndatoririlor revenind antreprenorilor sau altor terţi semnatari ai convenţiilor arate prin cererea de chemare în judecată şi reţinute în mod greşit de către instanţa de apel.

A precizat că răspunderea contractuală a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe trebuie analizată doar din perspectiva convenţiei nr. HC0031/04.05.2004, pe care a încheiat-o în calitate de mandatar cu reclamanta, în calitate de mandant, şi cea a art. 1532 şi urm. din C. civ. din 1864.

Referitor la fapta ilicită, a menţionat că prin art. 1 din contractul de mandat încheiat cu intimata, aceasta l-a împuternicit pe mandatar să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor de construire, conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire obţinute de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Astfel, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu şi-a asumat îndatorirea de a executa şi finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei sau lucrările de infrastructură, de utilităţi şi de urbanizare şi nici nu a garantat îndeplinirea obligaţiei de a realiza locuinţa în termen de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, această obligaţie fiind asumată de constructor/antreprenorul general, prin art. 8 din contractul de construire.

În cazul de faţă, contractele încheiate au obiecte diferite şi regulile distincte de aplicare, şi anume contractul de construire are ca obiect edificarea locuinţei într-un anumit termen şi respectând un anumit proiect; cel care execută efectiv lucrările de construire, garantează pentru calitatea acestora, are obligaţia de a preda imobilul, răspunde în perioada de garanţie şi încasează contravaloarea lucrărilor este constructorul, în schimb contractul de mandat este încheiat pentru urmărirea respectării condiţiilor cuvenite prin contractul de construire.

Aşadar, debitorul obligaţiei de predare a imobilului în termenul şi potrivit condiţiilor stabilite prin contractul de construire este constructorul, nu recurenta, aşa încât răspunderea contractuală pentru nepredarea locuinţei la termen, nu poate fi angajată în baza contractului de mandat.

În consecinţă, obligaţiile enumerate de instanţă în sarcina recurentei nu au fost asumate prin contractul de mandat, iar încheierea contractelor dintre recurentă şi terţi nu s-a făcut în considerarea raportului contractual dintre recurentă şi reclamantă, contractul de mandat fiind ulterior contractelor respective, sens în care recurenta nu poate răspunde contractual pentru neîndeplinirea, îndeplinirea necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligaţii pe care nu şi le-a asumat prin convenţia de mandat încheiată cu intimata.

Raportându-se la dispoziţiile art. 1539 alin. (1) din C. civ. din 1864, a arătat că, pentru a aprecia asupra daunelor-interese ce ar putea deriva din cauza neîndeplinirii mandatului, se impune a fi stabilit dacă obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat sau una de diligenţă; în cauză, obligaţia revenind recurentei, în temeiul art. 1 din contractul de mandat, este una de diligenţă, nu una de rezultat, în condiţiile în care s-a angajat să utilizeze şi să pună în valoare întreaga sa diligenţă şi prudenţă pentru a obţine executarea şi finalizarea la termen a lucrărilor de construire a locuinţei contractate de reclamantă, fără însă a garanta acesteia că rezultatul urmărit va fi obţinut în termenul menţionat.

În ceea ce priveşte culpa, a susţinut că, în cazul unei obligaţii de diligenţă, răspunderea creditorului este angajată numai dacă a procedat cu neglijenţă sau imprudenţă, sarcina probei în privinţa acestui aspect revenindu-i creditorului.

Or, prin hotărârea recurată, nu este probat faptul ca Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu ar fi pus în valoare mijloacele posibile pentru a obţine executarea şi finalizarea locuinţei contractate de reclamantă şi nici nu s-au indicat în concret, măsurile care ar fi fost apte să asigure executarea şi finalizarea locuinţei şi cu utilităţi, măsuri pe care ar fi omis să le întreprindă (care ar fi trebuit să fie modul de lucru cu antreprenorii ori care ar fi trebuit să fie atitudinea faţă de semnatarele Convenţiei MM 1909/2004).

Simpla împlinire a termenului, fără ca locuinţa să fie finalizată şi predată reclamantei la termenul convenit, nu dă naştere unei prezumţii de culpă în sarcina recurentei, dat fiind caracterul de diligenţă al obligaţiei ce îi revine.

În mod greşit instanţa de apel a reţinut că, prin contractul de mandat, recurenta s-a obligat faţă de reclamantă să realizeze utilităţile şi să finalizeze imobilul acesteia. A avea atribuţii într-un domeniu ca instituţie de interes public nu înseamnă că devii automat garant exclusiv al statului în acel domeniu, cu atât mai mult cu cât, în cazul de faţă, există mai multe instituţii, autorităţi, entităţi participante la realizarea proiectului - cartierul B., iar recurenta nu este dezvoltator imobiliar şi este responsabilă pentru ceea ce şi-a asumat faţă de reclamantă în baza contractului de mandat (contract preexistent), care atrage răspunderea contractuală şi care nu poate fi asimilat poziţiei reţinute de instanţă, ce presupune analizarea unei răspunderi delictuale, la fel cum, în analiza modului de îndeplinire a obligaţiilor derivând din contractul de mandat, nu pot fi invocate toate contractele în care recurenta este parte, cu atât mai mult cu cât reclamanta nu este parte în acestea, oricare ar fi ele.

A mai arătat că instanţa a interpretat în mod greşit actul juridic dedus judecăţii şi a atribuit recurentei o obligaţie de rezultat (inexistentă), ignorând astfel întregul probatoriu administrat în cauză, din care rezultă diligenţele întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale şi obligând, în final, recurenta la plata unei sume reprezentând acoperirea unui prejudiciu care nu a fost cauzat sau determinat de aceasta.

Câtă vreme nu a fost mandatată de către reclamantă să o reprezinte în relaţia cu entităţile ce s-au obligat a asigura proiectarea, finalizarea şi execuţia reţelelor de utilităţi, nu se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii a recurentei sub acest aspect, Primăria Municipiului Bucureşti fiind cea care gestionează atât finanţarea cât şi realizarea utilităţilor în cartierul B., astfel că obligarea recurentei la plata prejudiciului pentru nefinalizarea acestora este nelegală.

În ceea ce priveşte prejudiciul, a menţionat că instanţa de apel a stabilit că prejudiciul determinat de expertul judiciar este provocat de neexecutarea de către recurentă a obligaţiei de a urmări sarcina acesteia pentru nepredarea la termen la cheie cu utilităţi, însă o astfel de interpretare a actului dedus judecaţii este greşită şi nu poate duce la atragerea răspunderii contractuale a recurentei, în măsura în care obligaţia de finalizare şi predare în termen a locuinţei este exclusiv în sarcina antreprenorului general, în baza contractului de construire, în care recurenta nu este parte, iar realizarea utilităţilor în sarcina autorităţilor locale (Convenţia nr. MM 1909/2004/Contract cooperare din 2008).

Cu referire la art. 8 şi art. 10 din contractul de construire, încheiat între reclamantă şi antreprenor, a susţinut că debitorul obligaţiei de predare a locuinţei, la termen, nu poate fi decât constructorul, care s-a obligat în mod expres la respectarea termenelor contractuale, iar obligaţia plăţii despăgubirilor nu poate fi stabilită în sarcina recurentei atâta timp cât în contractul de mandat nu există nicio clauză penală sau de altă natură care să reglementeze vreo sancţiune aplicabilă mandatarului în cazul în care constructorul nu-şi respectă obligaţiile.

Mai mult, potrivit contractului de antrepriză generală încheiat de Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu antreprenorul general, acesta din urmă şi-a asumat, în baza art. 21 şi art. 65, obligaţia de executare şi finalizare a unităţilor locative, la cheie, precum şi obligaţia de a preda Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe aceste unităţi pentru a fi puse la dispoziţia beneficiarilor.

În consecinţă, stabilirea în sarcina recurentei a existenţei unui prejudiciu pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, reprezintă o măsură nelegală.

II.2. Apărările formulate în cauză:

La data de 13 februarie 2023, în termen legal, prin poştă, intimata-reclamantă A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu consecinţa menţinerii deciziei recurate, ca legală şi temeinică, şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, ca o chestiune prealabilă, a susţinut că recurenta-pârâta a invocat formal dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ca şi motiv de casare, în realitate aceasta reia, în integralitate, argumentele prezentate în faţa instanţelor de fond şi apel pentru respingerea acţiunii reclamantei, solicitând practic instanţei de recurs să procedeze la o nouă cercetare a naturii contractului încheiat între părţi, precum şi a efectelor clauzelor acestui contract, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

A menţionat că instanţele de fond şi de apel, au analizat în detaliu clauzele contractuale agreate de părţi, concluzionând că recurenta şi-a încălcat obligaţiile asumate.

În plus, instanţa de apel a precizat că răspunderea contractuală a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe este atrasă şi din perspectiva calităţii sale de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, de dezvoltator sau garant/răspunzător al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, din perspectiva faptului că în preambulul contractului de mandat, s-a stipulat încheierea acestuia în baza prevederilor Legii nr. 152/1998, ale Legii nr. 190/1999, ale Contractului de antrepriză generală nr. 7521/20.07.2004 şi a Contractelor de cesiune nr. x/17.07.2005, respectiv nr. 2337/23.02.2007 încheiat între Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi D. S.R.L.

Pe cale de consecinţă, conţinutul obligaţiilor mandatarului trebuie determinat în raport de aceste acte normative şi contracte, avute în vedere de părţi la încheierea contractului de mandat.

Astfel, în analiza condiţiilor pentru atragerea răspunderii civile contractuale, instanţa de apel a avut în vedere şi atribuţiile stabilite în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe prin acte normative, care au fost încălcate sau nu au fost aduse la îndeplinire în integralitate de către aceasta.

În strânsă legătură cu executarea necorespunzătoare a contractului de mandat încheiat cu intimata, instanţa de apel a concluzionat că recurenta avea şi obligaţiile legale: (i) de a demara proiectul construirii de locuinţe in complexul B., (ii) de a se asigure ca situaţia juridica a terenurilor este clara, (iii) de a se asigura ca autorităţile au bugetate cheltuielile pentru realizarea investiţiilor cu utilităţile necesare, precum şi (iv) ca terenurile sunt viabilizate/asigurate cu toate facilităţile asigurate de la bugetele locale.

În condiţiile în care construcţia intimatei este şi acum, în stadiul (incipient) de edificare a structurii de rezistenţă, închideri perimetrele şi acoperiş, fără a avea minime finisaje exterioare şi interioare, instalaţii electrice, sanitare şi de încălzire executate, zona în sine nefiind definitivată din punct de vedere edilitar, nefiind asigurate nici minimul de reţelele de utilităţi necesare locuirii (aspecte necontestate, de altfel, nici prin cererea de recurs de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe), este evident că obligaţiile de finalizare a locuinţei nu au fost respectate de către recurentă.

Referitor la condiţia faptei ilicite, recurenta a precizat că debitorul obligaţiei de predare a imobilului, în termenul şi potrivit condiţiilor stabilite prin contractul de construire, ar fi constructorul şi nu Agenţia Naţională pentru Locuinţe, motiv pentru care în sarcina sa nu ar putea fi angajată răspunderea contractuală pentru nepredarea locuinţei la termen, în baza contractului de mandat.

Or, în mod corect, au reţinut ambele instanţe că intimata a împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţionale pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri.

Pe cale de consecinţă, obligaţiile asumate prin contractul de mandat sunt unele de rezultat, părţile convenind ca Agenţia Naţională pentru Locuinţe să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor la termen, precum şi predarea "la cheie" a locuinţei.

Instanţa de apel a apreciat că natura obligaţiei asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, de diligenţă sau de rezultat, este oricum lipsită de interes practic, întrucât calificarea obligaţiilor asumate prin contract, ca fiind obligaţii de diligenţă sau de rezultat, nu ar putea exclude răspunderea contractuală a recurentei.

Instanţa de apel a realizat o enumerare în detaliu a obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză, concluzionând că recurenta a avut control deplin asupra urmăririi edificării şi finalizării construcţiei intimatei.

Demersurile efectuate în vederea asigurării infrastructurii şi utilităţilor au fost minime şi insuficiente, inadecvate şi lipsite de finalitate, neputând fi calificate drept remedii în vederea asigurării infrastructurii şi utilităţilor în ansamblul imobiliar B., deşi Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat.

De altfel, acelaşi stadiu de nefinalizare a construcţiei este valabil şi la această dată, intimata fiind nevoită să formuleze o nouă acţiune pe rolul Tribunalului Bucureşti, înregistrată sub nr. x/2022, prin care a solicitat obligarea recurentei la plata sumei de 1.580 euro pe lună, în echivalent în RON la cursul oficial al B.N.R. la data plăţii, cu titlu de despăgubiri aferente, începând cu data de 01.09.2020 până la data pronunţării hotărârii judecătoreşti definitive în cauză.

Referitor la existenţa vinovăţie, dispoziţiile art. 1082 C. civ. instituie o prezumţie de culpă în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, acesteia din urmă revenindu-i sarcina de a dovedi incidenţa vreunei cauze exoneratoare de răspundere, respectiv forţa majoră sau cazul fortuit. Recurenta, însă, nu a dovedit existenţa unei cauze exoneratoare de răspundere, iar neîndeplinirea unor obligaţii de către terţe persoane nu are relevanţă în cauză, atât timp cât pârâta trebuie să răspundă în faţa beneficiarilor de locuinţe pentru nerealizarea proiectului imobiliar al cărui coordonator şi dezvoltator este.

Or, nepredarea imobilului în termenul stipulat a determinat prejudicierea continuă a intimatei, prin lipsirea de folosinţă a acestei locuinţe, determinată exclusiv de fapta culpabilă a recurentei-pârâte, prin executarea insuficientă şi inadecvată a obligaţiilor sale asumate în cuprinsul art. 1 din contractul de mandat, aceasta contribuind în mod efectiv la producerea prejudiciului.

Recurenta-pârâtă nu a depus răspuns la întâmpinarea formulată în cauză.

II.3. Procedura de filtrare a recursului:

Raportul întocmit în cauză, la data de 15 mai 2023, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, la data de 19 mai 2023 şi, respectiv, la data de 23 mai 2023, potrivit proceselor-verbale de înmânare aflate la dosar, care nu a au formulat punct de vedere la raport.

Constatându-se încheiată procedura prealabilă, în condiţiile art. 493 alin. (5) C. proc. civ., prin rezoluţia din 06 iunie 2023, completul de filtru a stabilit termen de judecată la data de 19 septembrie 2023, în camera de consiliu, fără citarea părţilor, în vederea discutării admisibilităţii în principiu a recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, iar prin încheierea de şedinţă de la acel termen s-a admis în principiu recursul împotriva deciziei civile nr. 512A din 07 aprilie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, stabilindu-se termen pentru judecata căii de atac, în şedinţă publică la data de 21 noiembrie 2023, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat hotărârea recurată sub aspectul reţinerii eronate a naturii obligaţiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susţinând că acestea erau de diligenţă, întrucât s-a obligat faţă de mandant doar să urmărească execuţia şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, nu executarea construcţiei ori realizarea utilităţilor într-un anumit termen.

Din această perspectivă, Agenţia Naţională pentru Locuinţe poartă doar responsabilitatea îndeplinirii obligaţiilor rezultate din contractul de mandat, însă extrapolarea acestor limite a determinat instanţa de apel să angajeze răspunderea acesteia şi pentru fapte ce rezultă din nerespectarea obligaţiilor ce incumbă celor implicaţi în realizarea proiectului rezultate din alte contracte încheiate ori din norme legale exterioare convenţiei de mandat.

Criticile formulate au caracter nefondat.

Înalta Curte constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/20.08.2007, prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită, potrivit art. 1, să o reprezinte pe reclamantă în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire - obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Din analiza acestei clauze rezultă că Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a imobilului tip S29A, pe lotul nr. x, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Prin clauza stipulată la art. 14 din acelaşi contract, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din contract.

În consecinţă, mandatarul era ţinut să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile stabilite prin mandat şi să răspundă exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ. de la 1864.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului B., precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, rsepectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

În aplicarea regulii de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2) din C. civ. de la 1864, conform căreia convenţiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care A.N.L. a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective, între altele, iniţierea şi dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Art. 31 din Normele metodologice clarifică sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare", incluzând în această categorie încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice, care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar, o interpretare contrară ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta-pârâtă are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate completându-se reciproc.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale.

Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei-pârâte nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca aceasta să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contrcatul de construire.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, A.N.L. a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu furnizorii de utilităţi.

Astfel, prin Convenţia privind realizarea ansamblului de locuinţe B. nr. MM 1909/6.05.2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor.

În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare numit prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupuneau executarea şi finalizarea lucrărilor cu cele două componente: i) construirea propriu-zisă a locuinţelor şi ii) viabilizarea terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, instanţa de apel a aplicat corect regulile referitoare la interpretarea convenţiilor, în acord cu prevederile art. 969 C. civ., a examinat clauzele contestate şi a aplicat corespunzător dispoziţiile art. 13 ale contractului de mandat, constatând, în consecinţă, că obligaţia asumată de pârâtă, prin art. 1 din contract, anume de reprezentare în vederea urmării executării şi finalizării lucrărilor este o obligaţie de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop, nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură a atrage răspunderea sa patrimonială, astfel cum a stabilit instanţa de apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale, în acord cu cadrul legal incident şi cu intenţia părţilor, astfel cum rezultă din ansamblul actelor juridice încheiat.

De asemenea, analizând natura obligaţiei asumate prin contractul de mandat, în mod corect a reţinut instanţa de apel că aceasta "este lipsită de interes practic, întrucât răspunderea apelantei este atrasă pentru neexecutarea corespunzătoare a obligaţiei asumate de contractual, indiferent dacă aceasta este o obligaţia de diligenţă sau de rezultat".

Or, recurenta-pârâtă nu se poate prevala de faptul că pentru neexecutarea lucrărilor de construire trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general, în condiţiile în care acesta a fost ales chiar de către pârâtă, anterior încheierii contractului de mandat, reclamanta neavând niciun drept de opţiune în ceea ce priveşte alegerea antreprenorului şi nici mijloace de control a activităţii acestuia.

În acest context, se cuvine subliniat că existenţa unei relaţii contractuale dintre intimata-reclamantă şi antreprenorul general nu poate fi apreciată ca o cauză exoneratoare de răspundere, având în vedere că sancţiunile specifice intervin pentru nerespectarea propriilor obligaţii asumate de către A.N.L.

De altfel, această convenţie a fost încheiată în considerarea obligaţiei asumate prin contractul de mandat (art. 6) şi nu prevedea viabilizarea terenului şi realizarea utilităţilor, dispoziţii în acest sens fiind cuprinse în contractul de antrepriză generală (art. 19).

În acest context legal şi convenţional, Înalta Curte constată că este justă concluzia instanţei de apel în sensul că obligaţiile stabilite de lege în sarcina recurentei-pârâte, ce au constituit baza legală a încheierii contractului de mandat, au imprimat obligaţiilor contractuale o particularitate derivată din lege, având semnificaţia depăşirii sferei obligaţiilor de diligenţă ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

Recurenta-pârâtă a mai afirmat şi că nu a fost mandatată de către intimata-reclamantă să o reprezinte în relaţiile cu entităţile ce s-au obligat la asigurarea proiectului, finalizării şi execuţiei reţelelor de utilităţi, astfel încât nu i se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii în acest sens, iar răspunderea contractuală trebuia analizată doar în legătură cu contractul de mandat şi din perspectiva prevederilor art. 1532 C. civ. din 1864.

Înalta Curte constată că, potrivit art. 1532 C. civ., mandatul este un contract în puterea căruia o persoană se obligă, fără plată, de a face ceva pe seama unei alte persoane de la care a primit însărcinarea.

Art. 1539 alin. (1) C. civ. prevede că mandatarul este îndatorat a executa mandatul atât timp cât este însărcinat şi este răspunzător de daune-interese ce ar putea deriva din cauza neîndeplinirii lui.

Or, astfel cum s-a arătat şi anterior, însuşi contractul de mandat face referire la prevederile Legii nr. 152/1998 şi contractul de antrepriză generală încheiat de Agenţie, din conţinutul cărora reiese existenţa obligaţiilor sale referitoare la dezvoltarea şi coordonarea proiectului imobiliar, cu urmărirea atât a finalizării construirii locuinţelor contractate, cât şi a infrastructurii şi utilităţilor, instanţa de apel examinând obligaţiile ce derivă din raporturile stabilite între părţi în funcţie şi de caracterul cumplex al acestora, ţinând cont de implicarea pârâtei în încheierea celorlalte acte juridice conexe contractului de mandat.

În plus, susţinerile recurentei-pârâte referitoare la diligenţelor întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale, inclusiv plata prejudiciului determinat de expert pentru neexecutarea obligaţiei de predare la termen a locuinţei cu utilităţi, ce revenea în sarcina exclusivă a antreprenorului general şi a autorităţilor locale, sunt lipsite de relevanţă, în condiţiile în care stadiul concret de îndeplinire a obligaţiilor de rezultat specifice conţinutului raportului juridic dintre părţi şi existenţa culpei A.N.L. sunt chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, constatând că nu este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 512A din 07 aprilie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 512A din 07 aprilie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 noiembrie 2023.