Warranty against eviction: requirement of actual legal disturbance and scope of price restitution for sub-purchasers

Şedinţa publică din data de 7 noiembrie 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Braşov, la data de 23 octombrie, sub nr. x/2014, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D. şi E., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună următoarele:

- să se constate evicţiunea totală a reclamantei rezultată din:

- contractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi pârâtul B. autentificat sub nr. x/2008 de F. privind imobilul grădină de 993 mp din Braşov, str. x înscris în CF x Braşov cu nr. top x pentru care s-a plătit preţul de 178.000 euro;

- contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi pârâţii D. şi G., autentificat sub nr. x/11.03.2008 de F. privind imobilul grădină de 695 mp din Braşov, str. x înscris în CF nr. x cu nr. top x pentru care s-a achitat preţul de 150.000 euro;

- contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi pârâta C., autentificat sub nr. x/18.07.2007 de H. privind imobilul grădină de 909 mp din Braşov, înscris în Cf x Braşov cu nr. top x pentru care s-a achitat preţul de 150.000 euro;

- contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi pârâtul E., autentificat sub nr. x/30.05.2007 de F. privind imobilul grădină de 733 mp din Braşov, str. x, înscris în CF x Braşov cu nr. top x pentru care s-a achitat preţul de 120.000 euro;

- contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi pârâtul B. autentificat sub nr. x/20.04.2007 de F. privind imobilul grădină de 800 mp din Braşov, str. x, înscris în CF x Braşov, cu nr. top x pentru care s-a achitat preţul de 80.000 euro;

- contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi pârâţii G. şi D., autentificat sub nr. x/05.04.2007 de I. privind impobilul grădină de 548 mp din Braşov, str. x, înscris în CF x cu nr. top x pentru care s-a achitat preţul de 90.000 euro;

- să se constate nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare indicate la pct. 1 ca efect al evicţiunii;

- restituirea de către pârâţi a preţului integral al vânzării imobilelor, totalizând 768.000 euro, actualizate conform art. 1344 C. civ..

- restituirea cheltuielilor de judecată la care a fost obligată societatea în dosarul nr. x/2009, în cuantum de 24.000,6 RON (în tpoate fazele procesuale fond, apel şi recurs);

- obligarea pârâţilor la plata de daune interese şi spezele contractelor de vânzare-cumpărare, reprezentate de taxe notariale, impozite şi taxe de publicitate imobiliară, astfel:

- pârâtul B. la 18572 RON pentru contractul nr. x/2008 şi 9128 RON pentru contractul nr. x/2007;

- pârâţii D. şi G. la 20465 RON pentru contractul nr. x/2008 şi 13460 RON pentru contractul nr. x/2007;

- pârâta C. la 11407 RON pentru contractul nr. x/2007;

- pârâtul E. la 16722 RON pentru contractul nr. x/2007.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 29l/S din 23 decembrie 2019, Tribunalul Braşov a admis în parte cererea formulată şi precizată de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii B. şi C..

A constatat evicţiunea totală a reclamantei în privinţa terenului cu nr. top x - grădină de 800 mp din Braşov, str. x, înscris în CF x Braşov, obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.04.2007 de F..

A constatat evicţiunea totală a reclamantei în privinţa terenului cu nr. top x - grădină de 909 mp din Braşov, înscris în CF x Braşov cu nr. top x mp, obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.07.2007 de H..

A dispus rezoluţiunea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.04.2007 de F. şi sub nr. x/18.07.2007 de H.; a obligat pârâtul B. la restituirea către reclamantă a preţului de 80.000 euro.

A obligat pârâtul B. la plata către reclamantă a sumei de 12.000,3 RON reprezentând parte din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x/2009.

A obligat pârâtul B. la restituirea către reclamantă a cheltuielilor aferente contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007 de 9.128 RON.

A obligat pârâtul B. la plata sumei de 3.166 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în litigiul de faţă către reclamantă.

A obligat pârâta C. la restituirea către reclamantă a preţului de 150.000 euro.

A obligat pârâta C. la plata către reclamantă a sumei de 12.000,3 RON reprezentând parte din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x/2009.

A obligat pârâta C. la plata către reclamantă a sumei de 4.070 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în dosarul de faţă.

A obligat pârâta C. la restituirea către reclamantă a cheltuielilor aferente contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2007 de 11.407 RON.

A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii D., G. şi E..

A respins celelalte pretenţii formulate de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul B..

A respins cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii D., G. şi E. în contradictoriu cu chematul în garanţie B., ca rămase fără obiect.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie J. S.R.L., prin lichidator judiciar K., în contradictoriu cu chematul în garanţie B., ca rămasă fără obiect.

A admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. în contradictoriu cu chemaţii în garanţie L. şi M..

A obligat chemaţii în garanţie la plata către pârâta C. a sumelor de 150.000 euro, de 11.407 RON - speze ale contractului, 4.800 RON cheltuieli de judecată în dosarul nr. x/2009 şi contravaloarea cheltuielilor de judecată din cauza de faţă (onorariu avocat şi taxa judiciară de timbru) de 9.660 RON.

A respins celelalte pretenţii cuprinse în cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. în contradictoriu cu chemaţii în garanţie L. şi M..

A admis cererile de chemare în garanţie formulată de chemaţii în garanţie L. şi M. în contradictoriu cu chematul în garanţie B..

A obligat pârâtul B. către chematul în garanţie L. la plata sumelor de 75.000 euro, 5703,50 RON cotă din spezele contractului, 2.400 RON - cotă din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x/2009, 4.830 RON - cotă din cheltuielile de judecată suportate de pârâta C. şi 11.130 RON cheltuieli de judecată aferente cererii de chemare în garanţie.

A obligat chematul în garanţie B. către chemata în garanţie M. la plata sumelor de 75.000 euro, 5.703,50 RON cotă din spezele contractului, 2.400 RON - cotă din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x/2009, 4.830 RON - cotă din cheltuielile de judecată suportate de pârâta C. şi 11047 RON cheltuieli de judecată aferente cererii de chemare în garanţie.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 807 Ap din 12 mai 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul formulat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 291/S din 23 decembrie 2019, pronunţate de Tribunalul Braşov.

A admis în parte apelul formulat de apelantul-pârât B., împotriva sentinţei civile nr. 291/S din 23 decembrie 2019, pronunţate de Tribunalul Braşov, pe care a schimbat-o în parte, în sensul următor:

A admis în parte cererile de chemare în garanţie formulate de chemaţii în garanţie L. şi M., în contradictoriu cu chematul în garanţie B., şi în consecinţă:

A obligat pe chematul în garanţie B. să plătească chematului în garanţie L. suma de 6.250 USD, precum şi suma de 1.236 RON, reprezentând cheltuieli de judecată la fond, aferente cererii de chemare în garanţie.

A obligat pe chematul în garanţie B. să plătească chematei în garanţie M. suma de 6.250 USD, precum şi suma 1.227 RON, reprezentând cheltuieli de judecată la fond, aferente cererii de chemare în garanţie.

A păstrat obligarea pârâtului-chemat în garanţie B. la plata către chemaţii în garanţie L. şi M., a sumelor reprezentând cotă din spezele contractului, cotă din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x 81/197/2009 şi cotă din cheltuielile de judecată suportate de pârâta C., acordate de tribunal prin sentinţa apelată.

A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate.

A obligat pe apelantul-pârât B. la plata sumei de 13.500 RON, cu titlu de rest onorariu experţi, în contul Ministerului Justiţiei-Biroul Local de Expertize Judiciare, pe numele fiecăruia dintre cei trei experţi (N., O. şi P.), respectiv suma de câte 4.500 RON pentru fiecare expert.

Prin decizia civilă nr. 1090 Ap din 01 iulie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins cererea formulată de apelanta S.C. A. S.R.L. având ca obiect completarea deciziei civile nr. 807 Ap din 12 mai 2022, pronunţată de Curtea de Apel, în dosarul nr. x/2015; a obligat pe apelantă să plătească intimatului E. suma de 800 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial redus, confirm art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 807 Ap din 12 mai 2022, pronunţate Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, au declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L. şi chemata în garanţie M..

Recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. a fost motivat prin însăşi cererea de recurs, conform prevederilor art. 487 alin. (1) C. proc. civ., fiind invocată incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, la instanţa de apel, admiterea apelului formulat de reclamantă şi admiterea tuturor capetelor de cerere precizate prin apel, cu obligarea pârâtului B. la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a susţinut că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, ignorând concluziile raportului de expertiză care lămureşte starea de drept a terenurilor.

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că nu s-a efectuat nici un fel de acte de tulburare de drept a proprietăţilor, dar nu şi-a argumentat motivarea.

Pentru a putea considera că decizia instanţei de apel cuprinde motivele pe care se întemeiază ar trebui să conţină o scurtă prezentare a rezultatului probei topografice pentru a lămuri dacă suprapunerea constatată este o situaţia de fapt sau de drept.

Cu trimitere la prevederile art. 263 C. proc. civ., a precizat că argumentele prezentate de instanţă nu sunt suficiente pentru a determina existenţa sau inexistenţa unei tulburări pentru motivul că în decizie nu au fost incluse concluziile raportului de expertiză, deşi a reţinut că antrenarea răspunderii contra evicţiunii presupune săvârşirea unei tulburări de drept, context care nu oferă părţilor garanţiile împotriva arbitrariului judiciar.

A precizat că motivarea hotărârii este incompletă, în sensul în care instanţa de apel a omis să se pronunţe cu privire la daunele-interese solicitate prin cererea de apel, respectiv:

a) dobânda legală aplicabilă preţului terenurilor de la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare până în ziua în care va fi constatată rezoluţiunea pentru prejudiciul generat din cauza evicţiunii: pentru contractul nr. x/16.07.2008 în valoare de 178.000 euro; pentru contractul nr. x/30.05.2007 în valoare de 120.000 euro; pentru contractul nr. x/18.07.2007 în valoare de 150.000 euro; pentru contractul nr. x/20.04.2007 în valoare de 80.000 euro;

b) contravaloarea sumelor datorate privind impozitul pe teren pentru toate terenurile ale căror contracte se dispune rezoluţiunea, inclusiv privind contractele rezolvate prin sentinţa apelată;

c) cheltuielile generate în urma executării silite a sentinţei prin care reclamanta a fost obligată la suportarea costului demolării, inclusiv onorariile de avocat, executor judecătoresc, dobânzile penalizatoare pentru prejudiciul suferit.

A arătat că a solicitat completarea hotărârii în sensul celor indicate, însă cererea nu a fost soluţionată până la momentul introducerii recursului.

A susţinut că decizia atacată este contradictorie, în sensul în care instanţa nu prezentat motivele pe care se întemeiază sun aspectul clarificării situaţiei de fapt reţinută în baza probelor administrate în cauză, arătând că raportul de expertiză întocmit în cauză a indicat suprapunerea existentă între proprietăţile dobândite de recurentă în cele ale lotului nr. x, însă această suprapunere nu este una care să releve adevăratul proprietar al terenurilor, ci dimpotrivă este o constatare neechivocă, realizată în baza registrelor istorice ale arhivei OCPI, cu precizarea evoluţiei acestora în timp.

Prin raportul de expertiză instanţa a putut constata greşita întocmire a documentaţiei care a stat la baza înregistrării în CF a imobilelor aparţinând recurentei şi a căror hotare eronate au fost dovedite.

Or, soluţia pronunţată este contradictorie probelor administrate în cauză şi contrar art. 22 C. proc. civ. privind îndatorirea judecătorului cu privire la aflarea adevărului.

Astfel, în momentul în care instanţa a apreciat că sunt întrunite condiţiile pentru antrenarea răspunderii pentru evicţiune asupra terenurilor x şi y a făcut-o pentru acelaşi motiv pentru care a respins evicţiunea asupra terenurilor z şi w, respectiv stabilirea hotarului proprietăţilor subscrisei cu cea a terenului cu nr. top. x şi nr. top. x (aşa zisa str. x). Conform jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., raportându-se la dispoziţiile art. 861 şi art. 1337 C. civ., art. 136 alin. (2) din Constituţia României, precum şi a celor ale art. 1 alin. (2), (3), (5) şi (6) din Legea nr. 7/1996, a arătat că raportul de expertiză a constatat existenţa unui bun public care traversează proprietăţile recurentei, suprapunându-se cu acestea, Primăria Braşov a confirmat existenţa drumului nr. top. x cu acelaşi amplasament şi traseu menţionat în expertiză, context în care, la momentul pronunţării hotărârii, instanţa nu a ţinut cont de regulile care cârmuiese dreptul de proprietate publică şi că bunurile respective nu sunt susceptibile de prescripţie, de sesizare sau însuşire.

Drept urmare, instanţa de apel a analizat în mod superficial cauza dedusă judecăţii aplicând greşit normele de drept incidente, cu ignorarea faptului că proprietăţile recurentei, aşa cum au fost dobândite, sunt traversate de o stradă publică.

A arătat că instanţa de apel a cunoscut faptul că situaţia din teren a imobilelor nu corespunde cu cea din cartea funciară, suprapunerea terenurilor recurentei cu nr. top. x şi cu str. x reprezintă o pierdere efectivă a suprafeţei de teren cumpărate, iar tulburarea care afectează terenurile părţii nu este o "simplă temere", ci o realitate neechivocă care trebuie acceptată în mod definitiv, corecta identificare, măsurare, descriere şi înregistrare a imobilelor în documentele cadastrale, precum şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale constituind garanţia pentru evicţiune, care este antrenată în cauză.

Ideea că doar faţă de două loturi cadastrale a fost solicitată grăniţuirea nu constituie o cerinţă legală şi nici contractuală, pentru a pune în aplicare instituţia evicţiunii, care să o oblige pe recurentă să iniţieze mai multe procese în scopul obţinerii mai multor decizii judecătoreşti, prin care să constate efectiva pierdere a dreptului de proprietate asupra terenurilor dobândite, acest aspect fiind deja dovedit în dosarul cauzei (rapoartele de expertiză efectuate în dosarul nr. x/2009 - expert tehnic judiciar Q., dosarul de fond - comisia de experţi tehnici judiciari R., S. şi T., dosarul de apel - comisia de experţi tehnici judiciari P., O. şi N., toate constatând suprapunerile de care s-a referit).

Conform jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul.

În subsidiar, dacă instanţa de apel nu a constatat evicţiunea pentru faptul că tulburarea necesită constatarea unei situaţii de drept confirmată de către alte organe judecătoreşti, lucru complet absurd, deoarece condiţionează puterea sa de decizie la o altă decizie prealabilă emanată de la alte organe judiciare cu aceeaşi putere, ar trebui să aplice normele care cârmuiesc contractele şi convenţiile, respectiv art. 942, art. 953, art. 963, art. 966 din vechiul C. civ.

Având în vedere că recurenta nu poate deţine, cel puţin cu bună-credinţă, întreaga suprafaţă a terenurilor, deoarece este dovedit că vânzătorul nu a putut avea şi nici nu a putut transfera cumpărătorului mai mult decât iniţial a avut, a precizat că inclusiv în situaţia în care instanţa de apel nu a considerat natura suprapunerii o tulburare de drept, este obligată să aprecieze nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare din cauza lipsei consimţământului valid emis, obiectului şi cauzei.

Conform jurisprudenţei, în cazul constatării nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare este de asemenea angajată răspunderea vânzătorului pentru evicţiune (sntinţa civilă nr. 540/18.12.2014 pronunţată de Tribunalul Vrancea).

Recursul declarat de chemata în garanţie M. a fost motivat prin însăşi cererea de recurs, conform prevederilor art. 487 alin. (1) C. proc. civ., fiind invocată incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurenta-chemată în garanţie a solicitat admiterea recursul, anularea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel; desfiinţarea în parte a deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, reţinerea cauzei spre rejudecare în vederea administrării probei cu expertiză specialitatea evaluare bunuri imobile; desfiinţarea în parte a deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, respingerea apelului formulat de intimatul pârât B. şi menţinerea hotărârii instanţei de fond; obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a susţinut că instanţa de apel a modificat temeiul de drept al cererii de chemare în garanţie fără a pune în discuţie această chestiune cu ocazia judecării în apel a cauzei, soluţionând apelul în baza textelor de lege privind răspunderea pentru evicţiune prevăzute de noul C. civ., deşi contractele de vânzare-cumpărare ce au făcut obiectul cererilor de chemare în garanţie au fost încheiate înainte de anul 2011, motiv pentru care textele legale aplicabile în cauză sunt art. 1337 şi urm. din vechiul C. civ., temei în baza căruia a fost pronunţată hotărârea instanţei de fond.

A precizat că prin hotărârea atacată s-au încălcat dispoziţiile exprese ce reglementează respectarea dreptului la apărare (art. 13 C. proc. civ.) şi al contradictorialităţii (art. 14 C. proc. civ.), în sensul în care instanţa de apel era obligată să pună în discuţia părţilor modificarea textului de lege aplicabil în cauză, astfel încât toate părţile să îşi exprime un punct de vedere în acest sens şi să poată formula apărări în cauză.

Cu privire la indenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., făcând trimitere la art. 3 din Legea nr. 71/2011, recurenta a susţinut că dispoziţiile art. 1701 şi urm. din Noul C. civ. nu sunt aplicabile în prezenta cauză, instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1344 din vechiul C. civ., precizând că prin cererea de chemare în garanţie, recurenta a solicitat obligarea intimatului-pârât B. la plata sumei de 150.000 Euro reprezentând valoarea imobilului teren la data evicţiunii, context în care dacă instanţa de apel ar fi apreciat faptul că, la data evicţiunii, valoarea de 150.000 euro nu reprezenta un preţ real al imobilului teren în litigiu, era obligată a pune în discuţia părţilor necesitatea întocmirii în cauză a unui raport de expertiză specialitatea evaluare bunuri imobile, raport care să indice în mod concret care era valoarea terenului la data evicţiunii.

După cum se reţine şi în practica judiciară, atâta vreme cât textul de lege foloseşte sintagma "din orice cauză" înseamnă că şi fluctuaţiile preţurilor de pe piaţa imobiliară pot conduce la acordarea sporului de valoare.

Diferenţă de preţ dintre preţul achitat de recurentă intimatului B. şi preţul încasat de numita C. era în măsură să atragă atenţia instanţei de apel asupra faptului că valoarea terenului în cauză a suferit modificări pozitive, motiv pentru care se impunea obligarea intimatului B. la plata sumei de 150.000 euro, iar, în subsidiar, evaluarea valorii acestuia la data evicţiunii.

Mai mult decât atât, instanţa de apel a apreciat faptul că subdobânditorul care a achitat un preţ mai mare comparativ cu preţul plătit în contractul de vânzare iniţial poate solicita diferenţa de preţ de la vânzătorul cu care a contractat direct (cumpărătorul din contractul de vânzare iniţial), neputând însă solicita vânzătorului iniţial întregul preţ.

Instanţa de apel era obligată să aplice acelaşi principiu ca cel enunţat anterior şi în raportul dintre cumpărătorul iniţial şi vânzătorul său, respectiv între subsemnata şi intimatul B..

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

La data de 17 noiembrie 2022, prin poştă, în termenul legal, intimatul-pârât E. a depus a depus întâmpinare la recursul promovat de către reclamanta S.C. A. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 06 decembrie 2022, prin e-mail şi poştă, în termenul legal, intimatul-pârât B. a depus întâmpinare la recursul promovat de către reclamanta S.C. A. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia, astfel cum a fost formulat, cu consecinţa menţinerii deciziei atacate, ca fiind legală şi temeinică.

A precizat că, în cazul în care se va considera că recursul este admisibil în principiu, nu este de acord cu soluţionarea acestuia în complet de filtru.

La aceeaşi dată, 06 decembrie 2022, prin poştă, în termenul legal, intimatul-părât B. a depus întâmpinare la recursul promovat de către chemata în garanţie M., prin care a invocat, în principal, excepţia tardivităţii formulării acestuia, în raport de data comunicării deciziei atacate, 17 iunie 2022, şi data depunerii recursului, 24 iunie 2022, iar în subsidiar, a solicitat respingerea căii de atac, astfel cum a fost formulată, cu consecinţa menţinerii deciziei atacate, ca fiind legală şi temeinică.

La data de 08 decembrie 2022, prin poştă, în termenul legal, intimata-părătă C. a depus întâmpinare la recursurile declarat de către chemata în garanţie M., prin care a arătat că este de accord cu admiterea acestuia, iar faţă de poziţia adoptată, în temeiul art. 454 C. proc. civ., a solicitat exonerarea sa de la plata cheltuielilor de judecată.

Totodată, a precizat, în raport de art. 493 alin. (6) C. proc. civ., că este necesară soluţionarea recursului, cu citarea părţilor.

Răspunsul la întâmpinare:

Recurentele nu au depus răspuns la întâmpinări.

6. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 02 mai 2023, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. şi recursul declarat de chemata în garanţie M., împotriva deciziei nr. 807/Ap din 12 mai 2022, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi a fixat termen de judecată la data de 10 octombrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Printr-un prim motiv de recurs, reclamanta critică concluzia instanţei de apel sub aspectul insuficienţei motivării referitoare la pretinsa inexistenţă a unei tulburări de drept; arată că în lipsa unor trimiteri concrete la raportul de expertiză, decizia recurată nu este motivată corespunzător, ceea ce poate da loc arbitrariului.

Pe de altă parte, din perspectiva dreptului substanţial, conform jurisprudenţei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul. Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., raportându-se la dispoziţiile art. 861 şi art. 1337 C. civ., art. 136 alin. (2) din Constituţia României, precum şi a celor ale art. 1 alin. (2), (3), (5) şi (6) din Legea nr. 7/1996 recurenta a arătat că raportul de expertiză a constatat existenţa unui bun public care traversează proprietăţile recurentei, suprapunându-se cu acestea, Primăria Braşov a confirmat existenţa drumului (str. x) nr. top. x cu acelaşi amplasament şi traseu menţionat în expertiză.

Aceste critici sunt subsumate motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Asupra capetelor de cerere a căror respingere se critică de către recurenta-reclamantă, Curtea de Apel Braşov s-a pronunţat în următorii termeni:

"Apelanta a criticat respingerea acţiunii privind constatarea evicţiunii şi rezoluţiunea cu privire la două terenuri ce fac obiectul a două contracte de vânzare-cumpărare din cele 6 ce au făcut obiectul acţiunii, respectiv imobilul înscris în CF x Braşov, nr. top. x şi imobilul înscris în CF x Braşov, nr. top. x, apreciind că, deşi aceste imobile nu au făcut obiectul dosarului nr. x/2009, linia de hotar stabilită prin sentinţa pronunţată afectează aceste suprafeţe de teren, prin constatarea suprapunerii imobilelor peste proprietatea nr. cad. x (nr. top. x) şi peste Str. x (nr. top. x), producându-se astfel o tulburare a dreptului de proprietate al apelantei reclamante.

Curtea reţine faptul că apelanta reclamantă nu a dovedit în cauză o încălcare a dreptului său de proprietate cu privire la terenurile înscrise în CF x Braşov, nr. top. x, respectiv în CF x Braşov, nr. top. x, proprietarul terenului cu nr. cadastral x neefectuând nici un fel de acte de tulburare de drept a proprietăţii S.C. A. S.R.L. cu privire la aceste imobile."

Raportându-se la art. 555 alin. (1), respectiv la art. 1.695 alin. (1) C. civ. în vigoare, Curtea de Apel a statuat că evicţiunea reprezintă "pierderea proprietăţii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar a lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terţă persoană a unui drept asupra acelui lucru.

Pentru a fi în prezenta unei tulburări de drept, ca o condiţie esenţială a angajării răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, conform prevederilor art. 1695 alin. (2) C. civ., este obligatoriu ca această tulburare să nu fie eventuală, ci actuală şi iminentă, ceea ce implică faptul că nu este suficientă simpla temere a apelantei reclamante că va fi evinsă, ci este necesară o contestare reală a dreptului său de proprietate de către terţul evingător, ceea ce nu există în speţă, în ceea ce priveşte terenurile înscrise în CF x Braşov, nr. top. x, respectiv în CF x Braşov, nr. top. x.

În consecinţă, în mod legal instanţa de fond a respins cererea reclamantei de constatare a evicţiunii totale şi de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2008, având ca obiect imobilul înscris în CF x Braşov, nr. top. x, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2007, având ca obiect imobilul înscris în CF x Braşov, nr. top. x."

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine, cu titlu prealabil, că nu pot forma obiect al analizei instanţei de recurs decât acele critici care vizează nelegalitatea deciziei recurate. Instanţa de recurs nu are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt care deja a fost constatată, deoarece modul în care instanţele de fond au interpretat probele administrate şi au stabilit pe baza acestora o anumită situaţie de fapt nu constituie motiv de recurs în reglementarea art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În acest sens, se observă că aspectele de fapt ale judecăţii şi criticile de netemeinicie nu pot face obiectul controlului judiciar în cadrul recursului exercitat în condiţiile art. 488 C. proc. civ., faţă de caracterul extraordinar al acestei căi de atac, care permite examinarea hotărârii atacate numai prin prisma motivelor de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de lege.

În măsura în care recurenta-reclamantă critică concluzia instanţei de apel ca reprezentând o eroare în stabilirea situaţiei de fapt, printr-o insuficientă valorificare a concluziilor raportului de expertiză ori chiar printr-o contrazicere a acestuia, prin raportare la cele ce preced, se constată că aceste critici sunt veritabile critici de netemeinicie, care tind la stabilirea altei situaţii de fapt şi care, ca atare, excedează dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Pe de altă parte, se constată că recurenta invocă o veritabilă critică referitoare la insuficienta motivare a deciziei instanţei de apel, respectiv insuficienta luare în considerare a suprapunerii cadastrale. Această critică este susceptibilă de încadrare în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Înalta Curte constată însă că instanţa de apel s-a pronunţat asupra motivului de apel constând în greşita respingere a cererii în evicţiune referitoare la imobilele cu privire la care expertizele au constatat suprapuneri cadastrale, dar care se află în continuare în posesia recurentei-reclamante.

Astfel, contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa de apel nu a negat, ci chiar a reţinut suprapunerile cadastrale evidenţiate prin rapoartele de expertiză depuse la dosarul cauzei ca premisă a analizei sale.

Apoi însă, instanţa de apel a reţinut că proprietarul terenului cu numărul cadastral cu privire la care s-a constatat existenţa suprapunerii nu a efectuat niciun act de tulburare de drept împotriva recurentei-reclamante, aceasta aflându-se în posesia imobilelor la care se referă motivele sale de recurs.

Cu privire la obligaţia instanţelor judecătoreşti de a motiva hotărârile pronunţate, statornicită în prezent în cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt constante în a aprecia că motivarea unei hotă­râri judecătoreşti trebuie să fie clară şi completă. În acest sens, instanţa are obligaţia de a demonstra, în scris, de ce s-a oprit la soluţia dată, de ce a admis susţinerile unei părţi şi le-a respins pe ale celeilalte, de ce a dat o anumită valoare probatorie unei probe administrate, de ce a aplicat o anumită normă de drept sau i-a dat o anumită inter­­pretare, iar aceasta constituie o obligaţie esenţială, a cărei încălcare duce la desfiin­ţarea hotărârii.

În acelaşi timp, în concepţia Curţii Europene a Drepturilor Omului, între garanţiile dreptului la un proces echitabil se înscrie şi obligaţia tribunalelor de a-şi motiva deciziile lor. În jurisprudenţa dezvoltată în jurul prevederilor art. 6 din Convenţie, Curtea Europeană a formulat cerinţe privitoare la desfăşurarea unui proces pentru ca el să fie echitabil, inclusiv din perspectiva obligaţiei instanţelor de a-şi motiva hotărâ­rile pronunţate. Astfel, s-a apreciat că «textul implică obligaţia tribunalului de a pro­ceda la un examen atent al tuturor capetelor de cerere formulate de reclamanţi, al argu­­mentelor şi cererilor de probă ale părţilor, având a aprecia pertinenţa acestora pentru decizia pe care el o va adopta» (cauzele Kraska c. Suisse; Van de Hurk c. Olandei).

În cauza Albina c. României, Curtea reaminteşte că «dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina instanţei obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa [Hotărârea Perez împotriva Franţei (GC), Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80, CEDH 2004-1, şi Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria x, nr. 288, p. 19, paragraful 59]».

În mod similar, în Hotărârea pronunţată în data de 15.02.2007 în cauza Boldea c. României, Curtea a statuat că absenţa sau insuficienta motivare a hotărârilor judecă­toreşti are semnificaţia juridică a încălcării dreptului la un recurs efectiv şi, prin urmare, la un proces echitabil şi violează art. 6 şi 10 din Convenţia Europeană a Drep­tu­rilor Omului, fiind o abatere sancţionată cu condamnarea Statului la despăgubiri. Fără ca această interpretare să conducă la ideea că instanţa ar fi obligată să răspundă separat fiecărui argument invocat de parte, se reţine în jurisprudenţa Curţii că «dacă un justiţiabil invocă în scris un argument suficient de clar şi de precis, pe deasupra susţinut de probe şi de natură să aibă o incidenţă asupra soluţiei ce urmează să fie pronunţată în respectivul litigiu, este necesar ca instanţa să analizeze acest argument şi să formuleze un răspuns explicit şi specific».

În acelaşi timp însă, în mai multe decizii Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în sensul că obligaţia pe care o impune art. 6 paragraful 1 instanţelor naţionale de a-şi motiva deciziile nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument. Măsura în care se aplică această obligaţie de motivare poate varia în funcţie de natura deciziei şi trebuie determinată în funcţie de circumstanţele cauzei. Chiar şi omisiunea de a răspunde unui argument nu ridică probleme pe tărâmul Convenţiei, cât timp respectivul argument nu era hotărâtor în soluţionarea cauzei (cauza Ruiz Torija c. Spaniei, cauza Jahnke şi Lenoble c. Franţei).

La rândul său, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că motivarea unei hotă­râri nu este o problemă de volum, ci una de esenţă, de conţinut, aceasta trebuind să fie clară, concisă şi concretă, în concordanţă cu probele şi actele de la dosar. În principiu, şi gruparea argumentelor este legalmente admisibilă, atât timp cât instanţa răspunde acestora, chiar printr-un considerent comun.

Or, aceste exigenţe sunt îndeplinite în cauză, întrucât instanţa de apel a completat situaţia de fapt şi de drept amplu expusă în cuprinsul sentinţei primei instanţe şi a dat un răspuns punctual şi argumentat criticilor formulate de părţi, în speţă de recurenta-reclamantă.

Rezultă din motivarea atacată implicit, dar neîndoielnic că recurenta-reclamantă se află în posesia imobilelor la care se referă recursul declarat, fapt confirmat de altfel de avocatul recurentei în faţa instanţei de recurs.

Statuând că în cauză nu există o tulburare de drept actuală ori cel puţin iminentă în ceea ce priveşte terenurile înscrise în CF x Braşov, nr. top. x, respectiv în CF x Braşov, nr. top. x, nefiind o astfel de tulburare de drept simpla suprapunere cadastrală, Curtea de Apel Braşov a dat o bază legală suficientă deciziei sale şi a răspuns într-o manieră concentrată, dar adecvată criticilor formulate.

Ca urmare, nu se poate reţine incidenţa cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte chestiunea de a şti dacă dezlegarea în drept este sau nu corectă, aceasta este subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care priveşte greşita interpretare şi aplicare a normelor de drept material.

În prealabil analizării criticilor privitoare la aplicarea dreptului material, se impune constatarea că, astfel cum se arată şi în recursul formulat de recurenta chemată în garanţie M., prima instanţă de fond, tribunalul, a soluţionat pricina prin raportare la textele vechiul C. civ. în materia garanţiei pentru evicţiune, în vreme ce Curtea de Apel s-a raportat la textele C. civ. în vigoare.

Având în vedere că garanţia pentru evicţiune este un efect al contractului de vânzare, iar toate contractele de vânzare-cumpărare la care se referă cauza au fost încheiate anterior datei de 1.10.2011, sunt incidente dispoziţiile art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului C. civ., potrivit cărora:

(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

(2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul modificării, sunt aplicabile dispoziţiile alin. (1).

Aşa fiind, în cauză sunt într-adevăr incidente prevederile vechiul C. civ., din anul 1864, cum în mod just a învederat şi recurenta-chemată în garanţie M.. Criticile de ordin procedural formulate de această recurentă în legătură cu stabilirea legii aplicabile vor fi examinate în cadrul analizei recursului respectiv.

Potrivit art. 1337 C. civ. 1864, vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului.

Sub imperiul acestei reglementări, s-a arătat în doctrină şi s-a statuat în jurisprudenţă că evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar a lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terţă persoană a unui drept asupra acelui lucru.

După cum rezultă din cele ce preced, recurenta-reclamantă este în posesia imobilelor cu privire la care reclamă evicţiunea. Totodată, proprietarii parcelelor cu privire la care s-a reţinut suprapunerea nu au formulat niciodată vreo pretenţie faţă de recurenta-reclamantă, nici pe cale judiciară, nici pe cale extrajudiciară, acesta fiind motivul pentru care ambele instanţe de fond au respins acţiunea formulată, arătând că nu sunt îndeplinite condiţiile evicţiunii.

Recurenta combate această soluţie, arătând că, potrivit unor soluţii ale instanţei supreme, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul.

Aceasta nu constituie însă decât o nuanţare a soluţiei clasice, de drept comun, potrivit cu care evicţiunea trebuie să îmbrace forma unei acţiuni care, dacă ar fi admisă, ar constitui o tulburare de drept, privându-l pe cumpărător în tot sau în parte de prerogativele dreptului de proprietate, respectiv de folosinţa liniştită şi utilă a bunului.

Aşa fiind, pentru a admite această situaţie de excepţie, trebuie ca circumstanţele să fie similare unei acţiuni în evicţiune fondate. Se cere prin urmare ca evingătorul să formuleze o pretenţie efectivă, concretă şi întemeiată, în fapt şi în drept, pe argumente şi probe care să-i ateste poziţia juridică preferabilă. În lipsa unei astfel de pretenţii concrete, lipseşte premisa esenţială a acestei ipoteze şi, de altfel, a oricărei evicţiuni prin fapta unui terţ, care constă în faptul că terţul pretinde un drept de natură a tulbura poziţia juridică a cumpărătorului.

În măsura în care o asemenea pretenţie extrajudiciară este formulată, se poate admite, cu titlu de excepţie, ca în măsura în care cumpărătorul solicită asistenţă juridică de specialitate şi obţine un punct de vedere argumentat din care rezultă neechivoc că pretenţia terţului este justificată, iar vânzătorul consultat în prealabil pentru concretizarea obligaţiei sale de a-l apăra pe cumpărător nu furnizează nicio apărare utilă, cumpărătorul să nu se expună rigorilor şi cheltuielilor unui proces, ci să achieseze la pretenţia (deocamdată extrajudiciară) formulată de terţ, în mâinile căruia să predea bunul (ori, după caz, să admită exercitarea unor prerogative corespunzătoare unor drepturi subiective precum dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de folosinţă obţinut printr-o locaţiune care îi este opozabilă ori altele asemenea).

Doar în această ipoteză, de delăsare concretă, în tot sau în parte, a bunului în posesia terţului se concretizează evicţiunea.

Or, în cauză, instanţele de fond au reţinut că în cauză nu există nicio pretenţie concretă formulată de terţi (indiferent care ar fi aceştia), iar recurenta-reclamantă nu a contestat aceasta, afirmând însă că simpla existenţă a suprapunerii cadastrale, respectiv situaţia juridică a drumului public ar fi suficiente pentru a se reţine evicţiunea.

În raport de considerentele expuse, Înalta Curte constată că instanţele de fond au interpretat şi aplicat corect normele relevante de drept material atunci când au statuat că în cauză nu există o evicţiune actuală ori cel puţin iminentă, neexistând o pretenţie concludentă formulată de vreun terţ pe cale judiciară ori extrajudiciară şi, a fortiori, niciun fel de delăsare a imobilelor în discuţie în mâinile acestor terţi. În cauză se constată că există doar o stare de temere a cumpărătorului că ar putea fi expus, în viitor, unei tulburări a dreptului său de proprietate. Or, această temere, fie ea şi bazată pe elemente obiective precum suprapunerile cadastrale evocate, nu este suficientă pentru a fi calificată în drept ca o evicţiune.

Lipsa unei astfel de pretenţii caracterizate face de prisos o analiză faptică şi juridică a elementelor pe care o viitoare evicţiune s-ar putea, după împrejurări, întemeia, o asemenea analiză ipotetică fiind cu atât mai neindicată cu cât nu au fost atrase în proces persoanele cu privire la care se afirmă că ar putea cauza evicţiunea şi nici nu au fost formulate eventuale cereri (eventual în constatare pozitivă ori negativă) faţă de acestea.

Neexistând în cauză o evicţiune, în sensul celor ce preced, în mod legal a fost respins şi capătul de cerere în nulitatea contractelor de vânzare, aceasta fiind cerută în mod explicit ca un efect al evicţiunii. De altfel, această cerere ar fi fost şi redundantă chiar în ipoteza evicţiunii, căci garanţia pentru evicţiune presupune un contract valabil întocmit.

În tot cazul, nu poate fi primită critica recurentei, potrivit căreia instanţele de fond ar fi trebuit să constate nulitatea din perspectiva lipsei consimţământului, obiectului şi cauzei. O astfel de cerere nu a fost formulată în faţa primei instanţe, care era datoare să se pronunţe în limitele învestirii sale, iar o astfel de pretenţie nu poate fi formulată direct în faţa instanţelor de control judiciar, fiind inadmisibilă în căile de atac de reformare (art. 9, art. 478 alin. (3), art. 494 C. proc. civ.).

Se constată prin urmare că nu este incident în cauză motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Printr-un alt motiv de recurs, reclamanta a criticat decizia recurată sub aspectul nepronunţării asupra unor capete de cerere, respectiv cu privire la dobânda legală aplicabilă preţului terenurilor, contravaloarea impozitelor plătite, cheltuielile de executare silită.

Trebuie observat în prealabil că, în măsura în care se invocă omisiunea soluţionării unor capete de cerere, art. 444 alin. (1) C. proc. civ. dispune că, dacă prin hotărârea dată instanţa a omis să se pronunţe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, se poate cere completarea hotărârii în acelaşi termen în care se poate declara, după caz, apel sau recurs împotriva acelei hotărâri, iar în cazul hotărârilor date în căile extraordinare de atac sau în fond după casarea cu reţinere, în termen de 15 zile de la pronunţare. În cazul hotărârilor definitive pronunţate în apel sau în recurs, completarea acestora se poate cere în termen de 15 zile de la comunicare.

În condiţiile art. 445 C. proc. civ., a cărui denumire marginală este obligativitatea procedurii, îndreptarea, lămurirea, înlăturarea dispoziţiilor contradictorii ori completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condiţiile art. 442-444.

Aşadar, omisiunea soluţionării unui capăt de cerere, indiferent dacă aceasta este reală sau nu în raport de cererile cu care instanţa a fost învestită, poate fi invocată exclusiv pe calea cererii de completare, iar nu pe calea prezentului recurs.

De altfel, după cum reclamanta însăşi a învederat, în cauză a fost formulată cerere de completare, adresată Curţii de Apel Braşov, soluţionată prin decizia nr. 1009/A/1.07.2022 pronunţată de această instanţă. Această din urmă decizie era susceptibilă de a fi atacată separat cu recurs (art. 446 C. proc. civ.).

Ca urmare, nici această critică, ce poate fi subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., nu este întemeiată.

În raport de considerentele ce preced, recursul reclamantei va fi respins, ca nefondat (art. 496 alin. (1) C. proc. civ.).

Înalta Curte constată că recursul declarat de chemata în garanţie M. împotriva aceleiaşi decizii este fondat, în limitele şi pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În primul rând, din perspectiva criticilor formulate în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Recurenta învederează principial corect că schimbarea temeiului juridic indicat în cuprinsul cererii de chemare în judecată ar fi trebuit supusă dezbaterii contradictorii a părţilor, pentru a le da posibilitatea acestora să formuleze concluzii asupra acestei chestiuni şi să-şi exercite în condiţii adecvate dreptul la apărare.

Instanţele de judecată sunt îndreptăţite şi chiar obligate să soluţioneze litigiului conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile, astfel cum rezultă din art. 22 alin. (1) C. proc. civ., această prerogativă fiind o componentă indispensabilă a principiului legalităţii. În această privinţă, nu are importanţă dacă respectivele prevederi legale au fost sau nu invocate de părţi, căci invocarea normei legale incidente nu constituie o condiţie de aplicare a acesteia; instanţa este ţinută să cunoască din oficiu şi să aplice dreptul în vigoare, astfel cum rezultă şi din prevederile art. 252 C. proc. civ.

Pe de altă parte, pentru a preveni surprinderea părţilor şi a le permite acestora exercitarea dreptului de a se apăra şi de a discuta orice problemă de fapt ori de drept relevantă în cauză, instanţa de judecată este obligată să supună dezbaterii părţilor chestiunea legii aplicabile, dacă, precum în prezenta cauză, apreciază că aceasta este diferită de cea indicată de părţi ori avută în vedere de instanţa a cărei hotărâre este apelată. Această obligaţie rezultă limpede din art. 14 alin. (4)-(6) C. proc. civ.

Or, instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor problema legii aplicabile şi nu a dat eficienţă prevederilor art. 102 din Legea nr. 71/2011, în acord cu care legea aplicabilă este vechiul C. civ.

În cauză însă se observă că dispoziţiile legale aplicabile garanţiei pentru evicţiune, cuprinse în vechiul, respectiv în noul C. civ., au un conţinut similar spre identic, în pofida numeroaselor diferenţe de formulare. În tot cazul, recurenta nu a indicat punctual o diferenţă concretă care să fi putut produce o schimbare a soluţiei cauzei în raport de cele două reglementări amintite. Aşa fiind, de vreme ce nu s-a invocat şi demonstrat o vătămare concretă rezultată din raportarea la prevederile Noului C. civ., în loc de prevederile corespondente ale Codului anterior, în cauză nu poate opera nulitatea deciziei recurate (art. 175 alin. (1) C. proc. civ. impune în regulă generală condiţia vătămării pentru a opera sancţiunea nulităţii). Ca urmare, nu poate fi reţinută incidenţa cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Cu privire la motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., făcând trimitere la art. 3 din Legea nr. 71/2011, recurenta a susţinut că dispoziţiile art. 1701 şi urm. din Noul C. civ. nu sunt aplicabile în prezenta cauză, iar instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1344 din vechiul C. civ., precizând că prin cererea de chemare în garanţie, recurenta a solicitat obligarea intimatului-pârât B. la plata sumei de 150.000 Euro reprezentând valoarea imobilului teren la data evicţiunii, context în care dacă instanţa de apel ar fi apreciat faptul că, la data evicţiunii, valoarea de 150.000 euro nu reprezenta un preţ real al imobilului teren în litigiu, era obligată a pune în discuţia părţilor necesitatea întocmirii în cauză a unui raport de expertiză specialitatea evaluare bunuri imobile, raport care să indice în mod concret care era valoarea terenului la data evicţiunii.

În măsura în care prin această critică se tinde la invocarea greşitei aplicări a normelor de drept material în ceea ce priveşte întinderea obligaţiei de dezdăunare ce incumbă vânzătorului B., aceste critici sunt fondate.

Din perspectiva situaţiei de fapt relevante pentru soluţionarea cererii de chemare în garanţie, Tribunalul Braşov a reţinut următoarele:

Prin actul de dezmembrare-contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2001 de U., pârâtul B. a dezmembrat imobilul cu nr. top x în 5 loturi, respectiv: lotul x cu nr. top nou x de 1888 mp, lotul x cu nr. top nou x de 909 mp, lotul x cu nr. top nou w de 733 mp, lotul x cu nr. top nou x de 800 mp şi lotul x cu nr. top nou x de 348 mp, toate cu destinaţia de grădină. (...)

Prin acelaşi act, pârâtul B. a vândut lui L. căsătorit cu M., imobilul cu nr. top x, în suprafaţă de 909 mp, pentru preţul de 363.000 RON (echivalentul a 12.500 USD la cursul 29.030 RON/1 USD). (...) Prin act, pârâtul B. şi-a asumat obligaţia de garanţie pentru evicţiune faţă de cumpărători, declarând că situaţia de carte funciară este cea care rezultă din extrasul CF prezentat.

L. căsătorit cu M. au vândut apoi imobilul cu nr. top x, în suprafaţă de 909 mp, pentru preţul de 150.000 euro către pârâta C., mama vânzătoarei M. prin contractul x/09.12.2003 .

Pârâta C. a susţinut că nu a beneficiat de preţul vânzării de 150.000 euro, virând această sumă vânzătorilor L. căsătorit cu M., în două tranşe, mai întâi 15.000 euro în baza promisiunii de vânzare iar apoi încă 135.000 euro, în baza vânzării .

Acest aspect rezultă din înscrisurile ataşate de pârâta C. la f. x V., care nu au fost contestate de chemaţii în garanţie dar împrejurarea nu are relevanţă asupra soluţiei din speţă întrucât existenţa răspunderii pentru evicţiune nu este condiţionată de păstrarea preţului vânzării în patrimoniul vânzătorului sau de înţelegerile acestuia cu terţii. În plus, în speţă nu s-a demonstrat caracterul simulat al vânzării intervenite între pârâta C. şi cumpărătorii L. şi M..

Prin cererea de chemare în garanţie formulată de L., acesta a recunoscut că pe terenul pe care l-a vândut pârâtei C. a edificat cu fosta lui soţie o construcţie P+M, neintabulată în cartea funciară.

Pârâta C. a vândut imobilul cu nr. top x, în suprafaţă de 909 mp, pentru preţul de 150.000 euro către reclamantă, conform contractului autentificat sub nr. x/18.07.2007 de H..

În toate contractele de vânzare-cumpărare prin care s-a transmis succesiv dreptul de proprietate asupra nr. top x, vânzătorii şi-au asumat expres obligaţia de garanţie pentru evicţiune.

Conform sentinţei civile nr. 2063/15.02.2012 a Judecătoriei Braşov a fost stabilită graniţa între nr. top x, proprietatea W. şi nr. top x de 800 mp şi nr. top x de 909 mp, proprietatea reclamantei conform variantei din anexa 14 din raportul de expertiză întocmit de expert Q., pe fâşia de teren cu nr. top x menţionată în evidenţele vechi de carte funciară ca str. x

Reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate şi posesie numitei W. suprafaţa de 1689 mp, ocupată din terenul acesteia, să demoleze construcţia edificată pe acelaşi teren de 54,50 mp la nivelul zidurilor principale şi 76,50 mp, incluzând scările şi terasa de acces iar în caz contrar, W. a fost autorizată să efectueze lucrările de demolare, pe cheltuiala societăţii. (...)

Sentinţa a fost păstrată prin decizia civilă nr. 342/Ap/14.12.2012 a Tribunalului Braşov (...). Recursul formulat de societate împotriva deciziei din apel a fost respins prin decizia civilă nr. 960/R din 07.05.2013 a Curţii de Apel Braşov.

Conform art. 1347 C. civ., în această situaţie reclamanta este îndreptăţită să solicite rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.04.2007 de F. şi încheiat cu pârâtul B. şi a contractului de vânzare-cumpărare x/18.07.2007 încheiat cu pârâta C. şi autentificat de H..

Obligaţia de garanţie a vânzătorilor există, fiind îndeplinite condiţiile acesteia, respectiv: tulburarea care a provenit din partea terţului W. a fost una de drept întrucât s-a invocat dreptul de proprietate cu privire la suprafeţele cumpărate de reclamantă; cauza evicţiunii a fost anterioară vânzării, respectiv poziţionarea eronată a parcelelor în litigiu, începând cu prima dezmembrare a nr. top x care a condus la suprapunerea peste imobilul lui W. iar cauza evicţiunii nu a fost cunoscută de reclamantă. (...)

În cauză, Tribunalul a reţinut că evicţiunea reclamantei cu referire la parcelele nr. top x şi y este una totală şi în consecinţă, după rezoluţiunea acestor vânzări, societatea este îndreptăţită la restituirea de către vânzători a preţului integral plătit, cu precizarea că subdobânditorii sunt îndreptăţiţi la aceeaşi sumă, indiferent de preţul la care au dobândit acelaşi imobil.

Astfel, pentru situaţia cererii de chemare în garanţie formulată de pârâta C. şi a cererii de chemare în garanţie formulată de L. şi M., Tribunalul a constatat că nu se poate ignora transmiterea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune asupra subdobânditorului întrucât dreptul cumpărătorului este legat de lucru şi se transmite odată cu acesta.

În acest sens, Tribunalul a avut în vedere că obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există şi faţă de cumpărător dar şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu gratuit şi cu toate că cumpărătorul iniţial nu răspunde de evicţiune faţă de dobânditorul cu titlu gratuit, opinie constantă exprimată în doctrină (Fr. Deak).

Astfel, reclamanta va primi de la pârâtul B. preţul de 80.000 euro, aferent terenului cu nr. top x iar de la pârâta C. preţul de 150.000 euro aferent imobilului nr. top x.

La rândul ei, pârâta C. va primi de la chemaţii în garanţie L. şi M. aceeaşi sumă de 150.000 euro pentru imobilul cu nr. top x deşi a achitat pentru acesta prin contractul nr. x/09.12.2003 suma de 5000 USD iar L. şi M. vor primi de la chematul în garanţie B. suma de 150.000 euro deşi au plătit acestuia preţul de 12500 USD prin contractul nr. x/2001."

Din perspectiva soluţiei criticate de chemata în garanţie M., Curtea de Apel a reţinut următoarele:

"Restituirea preţului este unul dintre remediile la care cumpărătorul are dreptul dacă se solicită rezoluţiunea vânzării, cum este cazul în speţa de faţă.

Potrivit art. 1.701 alin. (1) C. civ., "Vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă, la data evicţiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră."

Această reglementare se impune în considerarea faptului că, ulterior producerii evicţiunii totale, deţinerea preţului de către vânzător are loc fără cauză.

Raţiunea restituirii integrale a preţului, indiferent de starea în care s-ar afla bunul sau dacă acesta a suferit deteriorări cauzate chiar de neglijenţa cumpărătorului, este aceea a faptului că acesta are dreptul de a fi neglijent în ceea ce priveşte bunul pe care îl consideră ca fiind al său.

O soluţie impusă de art. 1706 C. civ., potrivit cu care, "Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit", este aceea că regulile enunţate anterior se aplică şi atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze preţul primit unui subdobânditor care exercită acţiunea în garanţie pentru evicţiune direct împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat un preţ mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit, subdobânditorul fiind un donatar.

Subdobânditorul care a achitat un preţ mai mare comparativ cu preţul plătit în contractul de vânzare iniţial poate să solicite diferenţa de preţ de la vânzătorul cu care a contractat direct (cumpărătorul din contractul de vânzare iniţial), neputând însă solicita vânzătorului iniţial întregul preţ.

În consecinţă, obligarea chematului în garanţie B. la plata către fiecare dintre cei doi X. a sumelor reprezentând preţul ultimului contract, de 150.000 Euro (câte 75.000 Euro pentru fiecare), este greşită, acesta putând fi obligat doar la restituirea preţului pe care el l-a primit de la cumpărătorii L. şi M., în cuantum de 12.500 USD (câte 6.250 USD pentru fiecare), la care se adaugă daune-interese, întrucât, alături de restituirea preţului, un alt remediu la care are dreptul cumpărătorul, în situaţia în care solicită rezoluţiunea contractului, este acordarea daunelor-interese de către vânzător, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.700 alin. (2) şi art. 1702 C. civ.

În consecinţă, sumele reprezentând cotă din spezele contractului, cotă din cheltuielile de judecată din dosarul nr. x/2009 şi cotă din cheltuielile de judecată suportate de pârâta C. au fost în mod legal acordate de tribunal, cu titlu de daune-interese, celor doi chemaţi în garanţie X., în contextul cererii de chemare în garanţie formulate de aceştia împotriva pârâtului chemat în garanţie B..

Ca urmare, se impune schimbarea în parte a hotărârii apelate, în ceea ce priveşte soluţia asupra cererilor de chemare în garanţie formulată de chemaţii în garanţie L. şi M., în contradictoriu cu chematul în garanţie B., în sensul admiterii în parte a acestor cereri şi obligării pârâtului chemat în garanţie B., în sensul următor:

- la plata către chematul în garanţie L. a sumei de 6.250 USD, la care se va adăuga suma de 1.236 RON, reprezentând cheltuieli de judecată parţiale la fond, aferente cererii de chemare în garanţie, formate din onorariul avocaţial şi taxa judiciară de timbru, proporţional cu valoarea pretenţiilor admise (a noua parte din cheltuielile de judecată totale, de 11.130 RON), conform art. 453 alin. (2) C. proc. civ.

- la plata către chemata în garanţie M. la plata sumei de 6.250 USD, la care se va adăuga suma de 1.227 RON, reprezentând cheltuieli de judecată parţiale la fond, aferente cererii de chemare în garanţie, formate din onorariul avocaţial şi taxa judiciară de timbru, proporţional cu valoarea pretenţiilor admise (a noua parte din suma totală de 11.047 RON), conform art. 453 alin. (2) C. proc. civ.."

Recurenta chemată în garanţie critică în mod întemeiat această statuare a Curţii de Apel, arătând în esenţă că vânzătorul iniţial, B., datorează chemaţilor în garanţie sporul de valoare de la epoca (momentul) evicţiunii, în sensul art. 1344 C. civ. 1864, sumă la plata cărora aceştia, la rândul lor, au fost obligaţi să o plătească numitei C. (soluţie care nu a fost recurată).

Potrivit art. 1341 C. civ. 1864, când vânzătorul este răspunzător de evicţiune, cumpărătorul, dacă este evins, are dreptul a cere de la vânzător:

1. restituirea preţului;

2. fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins;

3. spezele instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului şi ale celei deschise de invingator în contra sa;

4. daune-interese şi spezele contractului de vindere.

Potrivit art. 1344 C. civ., dacă lucrul vândut se afla, la epoca evictiunii, de o valoare mai mare, din orice cauza, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evictiunii.

Raportându-se la prevederile art. 1706 C. civ. în vigoare, potrivit cu care, "Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit", Curtea de Apel a reţinut în mod corect că regulile enunţate anterior se aplică şi atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze preţul primit unui subdobânditor care exercită acţiunea în garanţie pentru evicţiune direct împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat un preţ mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit, subdobânditorul fiind un donatar.

În lipsa unui text de lege explicit în cuprinsul vechiul C. civ. (similar actualelor, această soluţie a fost admisă unanim în doctrină şi în practica judiciară, dreptul la acţiunea în garanţie pentru evicţiune ce aparţine cumpărătorului iniţial fiind transmis, pe cale accesorie şi în lipsă de stipulaţie contrară (inexistentă în cauză), dobânditorului ulterior al bunului.

În mod eronat în drept a statuat însă instanţa de apel că subdobânditorul care a achitat un preţ mai mare comparativ cu preţul plătit în contractul de vânzare iniţial poate să solicite diferenţa de preţ de la vânzătorul cu care a contractat direct (cumpărătorul din contractul de vânzare iniţial), neputând însă solicita vânzătorului iniţial întregul preţ; în continuarea acestui raţionament, instanţa de apel a statuat (tot în mod greşit) că obligarea chematului în garanţie B. la plata către fiecare dintre cei doi X. a sumelor reprezentând preţul ultimului contract, de 150.000 Euro (câte 75.000 Euro pentru fiecare), este greşită, acesta putând fi obligat doar la restituirea preţului pe care el l-a primit de la cumpărătorii L. şi M., în cuantum de 12.500 USD (câte 6.250 USD pentru fiecare), la care se adaugă daune-interese.

În condiţiile în care au fost obligaţi la restituirea întregului preţ convenit cu C., persoana care a cumpărat imobilul de la chemaţii în garanţie X., aceştia din urmă au dreptul la aplicarea integrală a regulilor referitoare la garanţia pentru evicţiune în relaţia juridică cu cel de la care au achiziţionat imobilul cu privire la care s-a produs evicţiunea, respectiv de la vânzătorul B..

În această privinţă, în mod legal a statuat Curtea de Apel că B. trebuie să restituie cumpărătorilor L. şi M., în primul rând preţul primit, în cuantum de 12.500 USD câte 6.250 USD pentru fiecare), astfel cum dispune art. 1.341 pct. 1 C. civ. 1864.

În continuare însă, în temeiul art. 1344 C. civ. 1864, cumpărătorilor li se cuvine şi sporul de valoare a bunului, spor care trebuie dimensionat prin raportare la întreaga perioadă de la achiziţia iniţială a bunului de către cumpărătorii L. şi M. până la data producerii evicţiunii, şi aceasta chiar dacă între timp cumpărătorii au înstrăinat mai departe bunul (în speţă, numitei C., care l-a vândut ulterior recurentei-reclamante).

În această ordine de idei, tribunalul a statuat în mod corect că obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există şi faţă de cumpărător dar şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu gratuit şi cu toate că cumpărătorul iniţial nu răspunde de evicţiune faţă de dobânditorul cu titlu gratuit, iar ulterior a tras concluzia juridică ce se impunea, arătând că subdobânditorii sunt îndreptăţiţi la aceeaşi sumă, indiferent de preţul la care au dobândit acelaşi imobil.

Din punct de vedere procesual, se constată că în condiţiile în care nu este vorba despre o creanţă solidară, ci despre una divizibilă, recursul declarat de chemata în garanţie M. profită doar acesteia din urmă, potrivit principiului independenţei procesuale statornicit de art. 60 alin. (1) C. proc. civ., iar nu şi chematului în garanţie L. - acesta din urmă nu a declarat recurs, în privinţa sa soluţia Curţii de Apel fiind definitivă.

Chemata în garanţie M. solicită reformarea deciziei în sensul restabilirii soluţiei primei instanţe, respectiv acela de a fi obligat vânzătorul B. să-i plătească suma de 75.000 de euro.

Recurenta a arătat însă în mod judicios, în subsidiarul motivelor sale de recurs, că dacă se apreciază că, la data evicţiunii, valoarea de 150.000 de euro nu reprezintă un preţ real al imobilului teren în litigiu, se impunea efectuarea unei expertize evaluatorii pentru a se determina în mod concret valoarea de circulaţie a terenului la data evicţiunii.

În drept, stabilirea judicioasă a sporului de valoare (excedentele valorii în timpul evicţiunii, cum se exprimă art. 1.344 C. civ. 1864) presupune determinarea valorii de circulaţie a terenului la data achiziţionării acestuia de către chemaţii în garanţie X., respectiv la data de 22.06.2001, precum şi determinarea valorii de circulaţie a terenului la data producerii evicţiunii. Această dată este 7.05.2013, dată la care a devenit irevocabilă hotărârea judecătorească prin care s-a produs evicţiunea (în concret se are în vedere decizia civilă nr. 960/R din 07.05.2013 a Curţii de Apel Braşov).

În ambele cazuri, preţurile convenite succesiv (de 12.500 USD, respectiv de 150.000 de euro) au doar o valoare indicativă, nicidecum decisivă pentru stabilirea valorii de circulaţie a terenului. Spre exemplu, dacă printr-un prim contract un bun a fost cumpărat cu 10 RON şi ulterior acelaşi bun a fost revândut cu 100 RON, sporul de valoare nu este de 90, ci de doar 20 RON, în măsura în care s-ar determina că la data vânzării iniţiale, valoarea de circulaţie a bunului era de 50 RON, iar la data evicţiunii, aceeaşi valoare era de 70 RON.

Aşa fiind, ceea ce trebuie determinat în cauză cu ocazia rejudecării este sporul efectiv de valoare, în raport de reperele anterior menţionate, ceea ce presupune raportarea la valoarea de circulaţie reală a imobilului la cele două momente indicate ca reper (cumpărarea iniţială a imobilului de către soţii X., respectiv rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătoreşti prin care s-a produs evicţiunea).

În măsura în care se constată că a existat un astfel de spor de valoare, recurenta M. este îndreptăţită să primească suma reprezentând 1/2 din acest excedent (la care se adaugă celelalte sume stabilite de instanţa de apel şi în privinţa cărora nu s-a declarat recurs).

Fiind întemeiat recursul, în limitele arătate, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 şi art. 487 C. proc. civ., va fi casată, în parte, decizia recurată şi trimisă cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel, numai în ceea ce priveşte soluţionarea cererii de chemare în garanţie formulate de chemata în garanţie M..

În raport de soluţia de respingere a recursului declarat de către recurenta-reclamantă A. S.R.L., aceasta este în culpă procesuală în etapa recursului, urmând ca în raport de prevederile art. 453 C. proc. civ., să fie obligată la plata cheltuielilor de judecată făcute de intimaţi, conform dovezilor de la dosar, în cuantum de 2.700 RON, către intimata-pârâtă C., respectiv în cuantum de 14.875 RON, către intimatul-pârât E..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 807/Ap din data de 12 mai 2022, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Admite recursul declarat de chemata în garanţie M. împotriva aceleiaşi decizii.

Casează, în parte, decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel, numai în ceea ce priveşte soluţionarea cererii de chemare în garanţie formulate de chemata în garanţie M..

Obligă pe recurenta-reclamantă A. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată, după cum urmează:

- în cuantum de 2.700 RON, către intimata-pârâtă C.;

- în cuantum de 14.875 RON, către intimatul-pârât E.;

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 noiembrie 2023.