Validity of bilateral promise to sell as prerequisite for judicial judgment substituting authentic deed

Şedinţa publică din data de 1 noiembrie 2023

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cauzei:

Prin cererea înregistrată la 5 noiembrie 2013 pe rolul Judecătoriei Constanţa, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să constate intervenită vânzarea-cumpărarea apartamentului cu trei camere şi dependinţe situat în Constanţa, judeţul Constanţa, intervenită între reclamant - în calitate de cumpărător - şi pârât - în calitate de vânzător.

Prin încheierea nr. 1804 din 21 februarie 2014, Judecătoria Constanţa a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Constanţa:

Prin sentinţa civilă nr. 1081 din 25 aprilie 2018, Tribunalul Constanţa a admis acţiunea şi a constatat intervenită între pârâtul B., în calitate de vânzător, şi reclamantul A., în calitate de cumpărător, vânzarea-cumpărarea imobilului-apartament nr. x situat în municipiul Constanţa, judeţul Constanţa, compus din 3 camere şi dependinţe, având nr. cadastral x şi înscris în Cartea funciară nr. x Constanţa (nr. CF vechi nr. x).

A fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 7.210 RON cu titlu de cheltuieli judiciare (taxă de timbru).

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Constanţa:

Prin decizia civilă nr. 24/C din 16 martie 2020, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a admis apelul formulat de pârâtul B. împotriva sentinţei civile nr. 1081 din 25 aprilie 2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa, în contradictoriu cu reclamantul A..

A schimbat în tot sentinţa civilă apelată, în sensul că a respins, ca nefondată, cererea reclamantului A..

4. Recurs - Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Prin decizia nr. 1764 din 23 septembrie 2021 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a fost admis recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei 24/C din 16 martie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a fost casată decizia recurată şi a fost trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Al doilea ciclu procesual:

5. Rejudecare apel - Curtea de Apel Constanţa:

Prin decizia civilă nr. 176 C din 6 iulie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, în complet de divergenţă, a admis apelul declarat de pârâtul B. împotriva sentinţei civile nr. 1081 din 25 aprilie 2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa.

A schimbat în tot sentinţa civilă apelată, în sensul că a respins, ca nefondată, cererea reclamantului A., opinia separată fiind în sensul respingerii apelului, ca nefondat.

6. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Împotriva deciziei civile nr. 176 C din 6 iulie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, reclamantul A. a declarat recurs.

În cuprinsul cererii de recurs, după expunerea pe larg a situaţie de fapt şi evidenţierea hotărârilor pronunţate în cauză, recurentul-reclamant a arătat că un prim motiv de nelegalitate, subsumat dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., vizează considerentele instanţei de apel referitoare la lipsa consimţământului pârâtului la perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, apreciind că acestea sunt motive străine de natura şi conţinutul cauzei.

Consimţământul pârâtului a fost exteriorizat prin semnătură şi, fără să invoce vreo stare specială care să-i fi afectat starea de conştientă sau libera manifestare prin semnarea înscrisului (constrângere fizică), instanţa de fond nu putea analiza şi înlătura consimţământul manifestat exterior prin semnătură al intimatului. Faptul că în faţa instanţei de apel pârâtul a confirmat executarea semnăturii, contestând doar contextul în care a fost aplicată aceasta, fără ca măcar să propună şi să administreze un minim de probe pe acest aspect, face de prisos orice intervenţie, orice încercare a instanţei de apel de a comenta asupra acestui aspect şi excede naturii cauzei.

Aprecierea instanţei de apel că este "greu de crezut" că la data perfectării promisiunii reclamantul ar fi avut banii necesari precum şi faptul că în cauză nu există vreo dovadă că la data de 01.09.2010 s-ar fi plătit lui B. suma de 80.000 Euro, bazată strict pe depoziţiile martorilor audiaţi, fără a analiza sau a înlătura, din această perspectivă, în nici un fel semnătura de pe înscrisul sub semnătură privată prin care pârâtul recunoaşte încasarea preţului de 80.000 euro, depăşeşte orice aşteptare procedurală.

Tot în afara cadrului procesual şi cu încălcarea cel puţin a dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. s-a dispus şi invalidarea declaraţiei vânzătorului dintr-un înscris sub semnătură privată potrivit cu care a primit integral preţul convenit pentru imobilul promis spre vânzare, fără ca instanţa să fie investită cu o cerere de constatare a nulităţii promisiunii de vânzare-cumpărare sau a rezoluţiei pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligaţiilor asumate, respectiv plata preţului şi fără a explica motivul pentru care a dat relevanţă depoziţiilor martorilor peste sau în contra unui înscris chiar şi sub semnătură privată cu privire la plata unei sume mai mari de 250 RON.

Prin cel de-al doilea motiv de nelegalitate, circumscris dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se arată că instanţa de apel a făcut o evidentă aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. de la 1864, lăsând fără sancţiune judiciară o atitudine abuzivă a unui debitor dintr-o convenţie valabil încheiată şi a cărei respectare trebuia impusă cu forţa coercitivă a statului.

Opinia majoritară a instanţei de apel nu analizează niciunul dintre textele legale incidente în cauză, nu face trimitere la corespondenţa dintre situaţia de fapt reţinută doar pe argumente de gen "pare greu de crezut" şi "inexistenţa unui motiv pentru care reclamantul să blocheze o sumă considerabilă de bani (80.000 Euro), într-o epocă în care reclamantul şi soţia acestuia nu avea unde locui" şi textele de lege incidente şi condiţiile impuse de aceste texte de lege obligatorii a fi analizate în contextul situaţiei de fapt reţinute.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

11. Apărările formulate în cauză:

La dosar nu a fost depusă întâmpinare.

12. Procedura desfăşurată la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 2 martie 2023, recursul a fost admis în principiu şi s-a stabilit termen la 27 septembrie 2023, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurent şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse:

O primă categorie de critici, subsumate motivului de nelegalitate reglementat de dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., vizează ipoteza în care hotărârea recurată cuprinde motive străine de natura cauzei, susţinându-se, în esenţă, faptul că analiza existenţei consimţământului intimatului pârât la perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, deşi acesta a fost exteriorizat prin semnătură şi nu s-a prezentat vreo situaţie care să-i fi afectat libera manifestare a voinţei, excede în mod clar naturii cauzei.

În aceeaşi ordine de idei, s-a mai arătat de către recurent faptul că, încălcând prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. atunci când, exclusiv pe baza depoziţiilor martorilor audiaţi, fără a explica motivul pentru care a dat relevanţă probei testimoniale peste sau în contra unui înscris şi, totodată, fără să fi fost învestită cu o cerere în anularea/rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului, instanţa de apel a constatat că nu există vreo dovadă a faptului că la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, s-ar fi plătit vânzătorului suma de 80.000 euro.

Criticile sunt nefondate.

Relativ la acest motiv de casare, Înalta Curte, în conformitate cu doctrina şi practica judiciară în materie reţine că prin el se consacră ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de recurs - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificat, atât o hotărâre care nu este deloc motivată, cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în dispoziţiile art. 425 C. proc. civ. are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, şi, nu în ultimul rând, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia adoptată.

Astfel, o hotărâre judecătorească poate fi casată pentru motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. dacă:

- lipseşte motivarea soluţiei, sau aceasta este superficială, ori cuprinde numai considerente ce nu au legătură cu pricina în care a fost pronunţată soluţia respectivă;

- există contradicţie între considerente şi dispozitiv, în sensul că dintr-o parte a hotărârii rezultă că acţiunea este întemeiată, iar din cealaltă parte, că nu este întemeiată, astfel că nu se poate şti ce anume a decis instanţa;

- există contradicţie între considerente, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că este întemeiată;

În cauză nu se regăseşte niciuna dintre aceste ipoteze, instanţa de apel în cuprinsul considerentelor deciziei recurate arătând în mod neechivoc, urmare a analizei susţinerilor şi apărărilor părţilor, raportat la probele administrate şi dispoziţiile legale incidente, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia adoptată. Acest raţionament este concordant soluţiei pronunţate, cuprinsă în dispozitivul deciziei.

Prin prisma acestor considerente, Înalta Curte constată că, fiind instanţă de prim control judiciar, curtea de apel era ţinută a verifica, potrivit art. 479 din C. proc. civ., în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către instanţa de fond şi, în consecinţă, a realiza un examen propriu al criticilor apelantului şi al apărărilor intimatului şi o "ascultare" reală şi efectivă a tuturor elementelor esenţiale ce i-au fost supuse verificării.

Din motivele de apel formulate de către apelantul pârât, se observă că acestea vizează aspectul fictivităţii antecontractului de vânzare - cumpărare, suţinându-se că probatoriile administrate nu au făcut dovada faptului că semnătura de pe respectivul înscris îi aparţinea sau că preţul ar fi fost plătit, astfel că nu se putea aprecia ca fiind îndeplinite condiţiile de admisibilitate ale acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate intervenită vânzarea - cumpărarea şi care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

De principiu, din reglementările legale în vigoare la data pretinsei promisiuni de vânzare - cumpărare rezultă că pentru admisibilitatea unei acţiuni vizând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, trebuie îndeplinite anumite condiţii, printre care: să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract.

Prin urmare, contrar susţinerilor recurentului, îi revenea instanţei de apel obligaţia de a verifica, potrivit art. 479 din C. proc. civ., în ce măsură sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 948 C. civ. de la 1864 pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, printre acestea numărându-se existenţa consimţământului părţilor valabil exprimat şi achitarea preţului de către cumpărător, aspecte contestate de către apelantul vânzător.

În acest context, nu poate fi reţinută susţinerea recurentului referitoare la formularea de către instanţa de apel a unor argumente străine de natura cauzei, în considerarea faptului că ar fi existat o confirmare a executării semnăturii de către apelant, curtea analizând valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare inclusiv în această ipoteză.

Totodată, potrivit dispoziţiilor art. 273 C. proc. civ., chiar şi recunoscut de către cel căruia i se opune, înscrisul sub semnătură privată face dovada, între părţi, până la proba contrară. Or, cu atât mai mult în situaţia contestării acestuia, instanţa de apel era datoare să analizeze valabilitatea promisiunii de vânzare - cumpărare chiar şi fără să fi fost sesizată cu o cerere distinctă vizând constatarea nulităţii sau rezoluţiunea acesteia, aşa cum în mod greşit invocă recurentul.

Pe de altă parte, este nefondată şi critica recurentului cu privire la faptul că instanţa de apel nu a explicat motivul pentru care a acordat valoare probatorie superioră depoziţiilor de martori, în contra menţiunilor din înscrisul sub semnătură privată, a cărui valoare este mai mare de 250 RON.

Înalta Curte apreciază că, în realitate, nu s-a pus problema nesocotirii interdicţiei de a proba cu martori în contra unui act juridic, în condiţiile art. 309 alin. (2) C. proc. civ., căci teza probatorie avută în vedere de către instanţa de apel conţine aspecte care excedează regulii restrictive invocată de către recurent, în sensul că obiectul probei testimoniale nu îl constituie actul juridic în sine, ci dovedirea anumitor împrejurări de fapt în legătura cu acesta, precum provenienţa resurselor financiare reprezentând preţul pretins că ar fi fost plătit, precum şi contextul în care s-au purtat negocierile şi s-ar fi semnat convenţia.

Astfel, instanţa de apel a concluzionat că, în raport de multitudinea şi complexitatea circumstanţelor factuale probate în cauză, sunt justificate susţinerile pârâtului referitoare la inexistenţa din punct de vedere juridic a Convenţiei din 1 septembrie 2010, în considerarea lipsei semnăturii acestuia şi a lipsei plăţii sumei de 80.000 euro, întreg actul juridic fiind plăsmuit de reclamant şi fosta soţie a acestuia C., cu care, de altfel, pârâtul încetase raporturile din societate în chip litigios.

În acest cadru juridic şi factual, instanţa de recurs reţine că, decizia instanţei de apel este rezultatul unui raţionament juridic extrem de detaliat şi are la baza un proces profund şi consecvent de apreciere a materialului probator, fiind totodată de notat şi aspectul că acele critici ale recurentului care tind în realitate la reaprecierea probelor şi la schimbarea situaţiei de fapt, prezintă valenţele unui veritabil control judiciar de temeinicie, incompatibil cu structura recursului, în care se exercită exclusiv un control de legalitate al hotărârii recurate, având în vedere dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Drept urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a verificat atât situaţia de fapt stabilită de instanţa de fond, cât şi modul de aplicare a normelor juridice la împrejurările de fapt reţinute, realizând propria reapreciere a probatoriului dosarului şi examinarea concretă şi efectivă a apărărilor criticilor din apel, astfel că se vădesc a fi nefondate criticile recurentului subsumate motivului de casare referitor la nemotivarea sau motivarea străină a hotărârii, reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Prin cel de-al doilea motiv de nelegalitate, circumscris dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul susţine că instanţa de apel a făcut o evidentă aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. de la 1864, lăsând fără sancţiune judiciară o atitudine abuzivă a unui debitor dintr-o convenţie valabil încheiată şi a cărei respectare trebuia impusă cu forţa coercitivă a statului.

Prealabil examinării propriu-zise a acestui motiv de recurs, Înalta Curte are în vedere că, după cum s-a statuat unanim în doctrina şi jurisprudenţa care s-au dezvoltat pe marginea dispoziţiilor legale relevante din C. civ. de la 1864 (aplicabil raportului juridic litigios), în situaţia în care una dintre părţile care au perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, condiţionat însă de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării.

Mecanismul pronunţării unei atare hotărâri judecătoreşti se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituit de dispoziţiile art. 1073 şi art. 1075 din C. civ. de la 1864, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 969 alin. (1) din acelaşi cod.

Deopotrivă, Înalta Curte are în vedere faptul că mecanismul pronunţării unei hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este condiţionat de îndeplinirea tuturor condiţiilor de valabilitate ale convenţiei de vânzare - cumpărare.

Or, astfel cum însuşi recurentul arată, pentru a putea solicita executarea întocmai a obligaţiei asumată de debitor este necesar ca izvorul acesteia, respectiv convenţia având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare, să fi fost valabil încheiată. Însă, din vastul material probator administrat în cauză, instanţa de apel a reţinut ca nefiind îndeplinite condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte existenţa consimţământului pârâtului valabil exprimat şi plata preţului.

Astfel fiind, nu putea fi reţinută, cu temei, întrunirea în cauză a tuturor cerinţelor legale de valabilitate, care să permită activarea instrumentului juridic pus la îndemâna părţilor în caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, pentru a deveni incidente dispoziţiile legale la care face trimitere recurentul.

Faţă de considerentele mai sus arătate, nefiind incident niciunul din motivele de recurs invocate de recurent, încadrabile în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 176 C din 6 iulie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 noiembrie 2023.