Interpretation of penalty clause in preliminary sale contract distinguishing advance from price installments upon resolution

Şedinţa publică din data de 1 noiembrie 2023

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 19 octombrie 2018 pe rolul Judecătoriei Iaşi, fiind ulterior declinată competenţa în favoarea Tribunalului Iaşi, reclamanţii A., B. şi C. au solicitat obligarea pârâţilor D. şi E. la restituirea sumei de 83000 euro, a sumei de 41500 euro cu titlu de daune şi stabilirea unui drept de retenţie asupra imobilului situat în Iaşi, sat/comuna Miroslava, imobil care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.09.2013.

La primul termen de judecată reclamanţii au precizat că acţiunea are capăt principal de cerere rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare (în valoare de 110.000 euro echivalent a 521.400 RON), celelalte capete de cerere fiind accesorii.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Iaşi:

Prin sentinţa civilă nr. 1082 din 5 mai 2021, Tribunalul Iaşi a respins excepţia lipsei de obiect a capetelor de cerere având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

A admis excepţia lipsei de interes a reclamanţilor A. şi B. privind capătul de cerere având ca obiect constatarea dreptului de retenţie.

A respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

A respins excepţia nulităţii declaraţiei de rezoluţiune din 14.03.2016.

A respins acţiunea formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâţii D. şi E. şi a obligat pe reclamantul C. la plata către pârâţi a sumei de 5000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Iaşi:

Prin decizia nr. 90 din 2 martie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a admis apelul formulat de apelantul C. împotriva sentinţei civile nr. 1082 din 5 mai 2021 pronunţată de Tribunalul Iaşi, sentinţă pe care a schimbat-o în parte.

A admis în parte acţiunea formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâţii D. şi E..

A obligat pe pârâţi la restituirea sumei de 65.000 euro şi a dobânzii legale aferente începând cu data formulării prezentei acţiuni.

A păstrat restul dispoziţiilor sentinţei apelate ce nu contraveneau deciziei.

4. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Împotriva deciziei civile nr. 90 din 2 martie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, pârâţii D. şi E. au declarat recurs.

Subsumat dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au arătat că decizia recurată nu este corect motivată şi conţine motive contradictorii.

Atunci când face referire la dreptul substanţial dedus judecăţii, instanţa de apel nu arată în concret pe ce se fundamentează soluţia la care ajunge, soluţie pe recurenţii care o apreciază ca fiind incorectă şi imorală, fără a oferi o explicaţie asupra obligării pârâţilor la achitarea sumei de bani (65.000 euro), cu atât mai mult cu cât însăşi curtea de apel a reţinut că nu au avut vreo culpă în derularea antecontractului şi apoi în încetarea acestuia.

O astfel de soluţie de obligare la plata sumei de bani vine în contradicţie cu concluziile unei alte instanţe care a consfinţit dreptul pârâţilor de a de a evacua pe reclamanţi din imobil din culpa exclusivă a acestora (decizia civilă nr. 3638/20.12.2018 pronunţată de Tribunalul Iaşi în dosarul x/2017 care se bucură de autoritate de lucru judecat). Dac s-ar accepta soluţia apelului s-ar ajunge la o situaţie în care reclamantul, considerat vinovat de încetarea antecontractului (chiar şi de instanţa apelului), a locuit în imobil pentru mai bine de 5 ani (de la încheierea antecontractului în 2013 şi până în decembrie 2018 când a fost evacuat), nu a achitat decât un număr de 5 transe de preţ agreate, locuind aşadar în imobil fără să achite contravaloarea acestei folosinţe, urmând să încaseze mai bine de 50% din preţ pentru raţiuni pe care curtea de apel a omis să le indice.

În continuare, recurenţii-pârâţi au arătat că este incident şi motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât decizia recurată a fost dată cu încălcarea sau aprecierea greşită a normelor de drept material, iar hotărârea nu este motivată în drept.

În mod vădit nejustificat instanţa de apel a dat o interpretare greşită clauzelor antecontractului dând clauzei un alt înţeles decât cel stipulat şi dorit de părţi - deşi în antecontract se menţionează expres "promitentul-vânzător va reţine sumele de bani primite în avans până la acea dată" în cuprinsul deciziei se regăseşte expresia "sumele de bani cu titlu de avans". Evident sunt două noţiuni distincte, iar Curtea de Apel Iaşi nu poate schimba terminologia agreată de părţi şi inclusă într-un act autentic notarial, cu atât mai mult cu cat acest act nu a fost contestat de părţi şi nici supus controlului de legalitate al instanţei.

Dacă nu din eroare, atunci cu rea-credinţa, instanţa de apel a recalificat voinţa părţilor cu referire la cuantificarea prejudiciului, "în avans până la acea dată" neputând fi similar expresiei "cu titlu de avans".

Instanţa a apreciat greşit faptul că promitenţii vânzători au cerut prin clauza penală înscrisă în antecontractul de vânzare cumpărare a avansului achitat deoarece clauza penală specifică foarte clar că "în situaţia neachitării de către promitentul cumpărător a mai mult de două rate la termenele stabilite, precum şi în cazul în care promitentul cumpărător va refuza sau va fi în imposibilitatea cumpărării imobilului şi a achitării diferenţei de preţ până la data de 12.03.2015, promitentul vânzător va reţine sumele de bani primite în avans, până la acea dată cu titlu de daune."

Instanţa transformă forma clauzei agreate expres de părţi din "va reţine sumele de bani primite în avans, până la acea dată", "însă reţine toate sumele de bani primite cu titlu de avans."

Aceasta modificare a clauzei de către instanţa de apel nu este permisă de legiuitor, fiind încălcate dispoziţiile art. 1670 din noul C. civ. ce prevede că "în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit". Altfel spus, chiar dacă părţile nu ar fi agreat (ceea ce oricum nu este cazul întrucât părţile în mod expres au agreat dreptul promitentului-vânzător de a reţine toate sumele de bani achitate de promitentul-comparator până la data încetării contractului) oricum art. 1670 C. civ. ar fi fost suficient pentru ca instanţa să dispună în acest sens. Prin urmare, dacă părţile nu stabilesc altfel, orice sumă plătită în temeiul promisiunii va fi considerată drept avans din preţul total al vânzării.

Mai mult, eventuala cenzurare a pactului comisoriu agreat de părţi s-ar fi putut face de către instanţa de judecată şi ar fi putut opera numai atunci când pretinsa clauză rezolutorie este lipsită de transparenţă contractuală, pe calea interpretării contractului, precum şi atunci când aceasta ar avea un conţinut abuziv şi disproporţionat.

Instanţa nu poate să dea mai mult decât s-a cerut sau să se pronunţe cu privire la un aspect ce nu a fost dedus judecăţii. Conform art. 22 alin. (6) C. proc. civ., judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele investirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel.

Nu există niciun capăt de cerere prin care să se solicite interpretarea clauzei penale, anularea ei sau să vizeze orice alte aspecte din clauza penală şi nu există aşadar nicio raţiune pentru care instanţa apelului a ales suma de 65.000 euro ca sumă datorată, în lipsa unor clarificări, argumentări clare din partea instanţei.

Din contră, dacă instanţa de apel a apreciat că prevederile clauzei penale sunt cu dublu înţeles sau neclare, respectiv a considerat că ar trebui să aplice prevederile art. 1269 C. civ. potrivit căruia dacă, după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar, o clauza ce este susceptibilă de două înţelesuri va fi interpretată în favoarea celui care se obligă, Curtea nu putea să dispună rambursarea sumei de 65.000 euro ce reprezintă tranşe de preţ, ci eventual, cel mult, doar suma primită cu titlu de avans, respectiv suma de 10.000 euro.

Opţiunea instanţei de a decide prin hotărâre asupra unui aspect nou ce nu figurează în capetele de cerere ale acţiunii - aşa-zisa neclaritate a clauzei penale ce îndreptăţeşte pe pârâţi sa păstram toate sumele achitate în baza antecontractului - fără să o pună niciun moment în discuţia părţilor reprezintă o încălcare a prevederilor art. 13 C. proc. civ. referitor la principiul dreptului la apărare, alin. (1) cuprinzând o dispoziţie imperativă în sensul că dreptul la apărare este garantat în tot cursul procesului civil.

5. Apărările părţilor:

Intimatul-reclamant C. a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

6. Procedura desfăşurată la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 2 martie 2023, recursul a fost admis în principiu şi s-a stabilit termen la 27 septembrie 2023, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenţi şi prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de aer 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.,vizează ipotezele în care se poate ajunge la o contrarietate în sensul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. pot fi: existenţa unei contrarietăţi între considerentele hotărârii, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este fondată; contrarietatea flagrantă dintre dispozitiv şi considerente, cum este cazul admiterii acţiunii prin dispozitiv şi justificarea în considerente a soluţiei de respingere a cererii de chemare în judecată; nemotivarea soluţiei din dispozitiv sau motivarea insuficientă a acesteia ori prezentarea în exclusivitate a unor considerente străine de natura pricinii.

Cum motivarea hotărârii înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis a stării de fapt urmând o ordine cronologică, încadrarea unei situaţii particulare, de speţă, în cadrul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi; scopul motivării fiind acela de a explica soluţia adoptată de instanţă, Înalta Curte reţine că instanţa de apel şi-a argumentat atât în fapt, cât şi în drept soluţia adoptată, neexistând elemente contradictorii sau străine de cauză, în condiţiile în care instanţa a analizat raporturile juridice dintre părţi în limitele învestirii şi a situaţiei de fapt conturată în cauză şi necontestată.

Întrucât motivarea hotărârilor judecătoreşti reprezintă un element de validitate a acestora, instanţa are obligaţia de a arăta argumentele pro şi contra ce au format convingerea în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, argumente ce trebuie să se raporteze atât la susţinerile, apărările părţilor, cât şi la probele şi dispoziţiile legale incidente raportului juridic dedus judecăţii.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Prin urmare, motivarea hotărârii reprezintă arătarea stării de fapt şi de drept în baza cărora judecătorul pronunţă soluţia şi constituie o garanţie procesuală ce permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia. Obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituţie şi respectiv art. 6 alin. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Or, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate de instanţa ce are obligaţia legală de a proceda la o analiză a susţinerilor, argumentelor şi mijloacelor de probă, pentru a le aprecia pertinenţa.

Raportând cele expuse la litigiul pendinte, precum şi la criticile formulate de recurenţi legate de incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., din perspectiva susţinută că "instanţa de apel nu arată în concret pe ce se fundamentează soluţia la care ajunge, fără a oferi o explicaţie asupra obligării pârâţilor la achitarea sumei de 65.000 euro, cu atât mai mult cu cât însăşi curtea de apel a reţinut că nu au avut vreo culpă în derularea antecontractului şi apoi în încetarea acestuia" că o astfel de soluţie de obligare la plata sumei de bani vine în contradicţie cu concluziile unei alte instanţe care a consfinţit dreptul pârâţilor de evacuare a reclamanţilor din imobil din culpa exclusivă a acestora (decizia civilă nr. 3638/20.12.2018 pronunţată de Tribunalul Iaşi în dosarul nr. x/2017 care se bucură de autoritate de lucru judecat), Înalta Curte reţine că, instanţa de apel a argumentat/motivat soluţia adoptată, considerentele fiind clare, concise, fără elemente contradictorii sau străine de natura cauzei.

Astfel, instanţa de apel în argumentarea soluţiei adoptate a reţinut că "în fapt, la data de 12.09.2013 între pârâtul D. şi apelantul C. a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.09.2013 prin care pârâtul i-a promis vânzarea imobilului situat în intravilanul satului Miroslava, imobil compus din 934 mp teren şi casă de locuit contra sumei de 110000 euro. Potrivit antecontractului menţionat până la data de 12.03.2015, pârâtul avea obligaţia să obţină procesul-verbal de finalizare a lucrărilor de construire, documentaţia cadastrală şi întabularea în cartea funciară. La data încheierii antecontractului apelantul a plătit un avans de 10.000 euro urmând ca restul de preţ să îl achite în 17 rate lunare".

Astfel, "la data încheierii Antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâţii D. şi E. au primit de la promitentul - cumpărător C. un avans de 10.000 euro din preţul integral de 110.000 euro stabilit, urmând ca diferenţa de 100.000 euro să fie achitată în 17 rate lunare, începând cu luna octombrie în anul curent (2013) şi terminând cu luna februarie anul 2015, primele 16 rate fiind în valoare de 6.000 euro fiecare, iar ultima rată fiind în valoare de 4.000 euro".

În privinţa termenului la care ar fi trebuit să se procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, părţile au stabilit ca acesta să fie stabilit până la data de 12.03.2015.

Totodată, potrivit Antecontractului de vânzare-cumpărare (Promisiune de vânzare - cumpărare) autentificat sub nr. x/12.09.2013 la BNP F., "în situaţia în care promitentul vânzător şi soţia sa vor refuza sau vor fi în imposibilitatea vânzării imobilului în formă autentică, cu preţul negociat, până la data de 12.03.2015, aceştia vor fi obligaţi la restituirea sumelor de bani primite până la acea dată, la achitarea în plus către promitentul cumpărător cu titlu de daune a încă jumătate din sumele încasate până la acea dată şi corelativ, la restituirea eventualelor cheltuieli de executare, putând fi urmăriţi pentru întreaga lor avere mobilă şi imobilă, prezentul act constituind titlu executoriu. În situaţia neachitării de către promitentul cumpărător a mai mult de doua rate la termenele stabilite, precum şi în cazul în care promitentul comparator va refuza sau va fi în imposibilitatea cumpărării imobilului şi a achitării diferenţei de preţ până la data de 12.03.2015, promitentul vânzător va reţine sumele de bani primite în avans, pana la acea data cu titlu de daune."

Prin urmare, în argumentarea/motivarea soluţiei adoptate, instanţa de apel a reţinut că" până la data de 12.03.2015, data stabilită de părţi pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul avea obligaţia să obţină procesul-verbal de finalizare a lucrărilor de construire, documentaţia cadastrală şi intabularea în cartea funciară, iar apelantul să facă dovada achitării integrale a preţului de 110.000 euro.

Până la data menţionată, nici intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţia să obţină procesul-verbal de finalizare a lucrărilor de construire, documentaţia cadastrală şi intabularea în cartea funciară, dar nici apelantul nu a făcut dovada achitării integrale a preţului de 110.000 euro. Astfel, la termenul convenit, actul de vânzare nu a putut fi încheiat atât din culpa pârâţilor care nu aveau documentaţia necesară, dar şi din culpa reclamantului care nu a achitat diferenţa de preţ potrivit ratelor convenite, fiind depăşit cu mult şi termenul de graţie conferit.

În mod corect a reţinut instanţa de fond faptul că, obligaţia apelantului de plata a ratelor a fost anterioară momentului la care părţile au stabilit că trebuie încheiat actul în formă autentică, aspect ce face imposibilă apărarea acestuia în sensul că neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de apelant a avut loc ulterior obligaţiei de intabulare a imobilului de către intimaţi întrucât fusese depăşit atât termenul de plată cât şi termenul de graţie acordat.

În atare condiţii, la data de 12.03.2015 oricare din părţi putea refuza încheierea contractului, excepţia de neexecutare a contractului prevăzută de art. 1556 C. civ. fiind pe deplin aplicabila. În acest sens art. 1556 C. civ. prevede că atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi. 2

Din această perspectivă şi, în motivarea soluţiei adoptate, instanţa de apel a mai reţinut că, în conndiţiile în care" niciuna dintre părţi nu a solicitat la data de 12.03.2015 rezoluţiunea contractului, se subînţelege că părţile au optat pentru continuarea contractului, în speranţa că fiecare îşi va îndeplini obligaţiile asumate.

Reclamantul a achitat în perioada octombrie 2013-mai 2015, următoarele sume cu titlu de rate din preţul convenit: suma de 6.000 euro în data de 10.10.2013; suma de 6.000 euro în data de 03.12.2013; suma de 4.300 euro în data de 18.02.2014; suma de 7.900 euro în data de 31.03.2014; suma de 6.000 euro în data de 19.05.2014; suma de 4.300 euro în data de 18.02.2013; suma de 5.800 euro în data de 23.10.2014; suma de 6.000 euro în data de 27.10.2014; a achitat suma de 12.000 euro în data de 30.12.2014; suma de 6.000 euro în data de 31.12.2014 suma de 5.000 euro în data de 19.05.2015, total 75.000 euro - fiind inclus şi avansul de 10-000 euro".

Instanţa de apel în argumentarea/motivarea soluţiei adoptate a mai reţinut, referitor la "repunerea părţilor în situaţia anterioară prin obligarea intimaţilor la restituirea sumei de 75.000 Euro, achitată de reclamant"că" în cauză a operat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/2013 ca urmare a culpei exclusive a reclamantului potrivit Declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/2013, autentificată sub nr. x/14.03.2016, de către Notarul Public G.".În această situaţie, în drept sunt incidente dispoziţiile art. 1549 alin. (1) C. civ. şi art. 1554 C. civ. potrivit art. 1554 C. civ., "contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat, dacă prin lege nu se prevede altfel fiecare parte este ţinută în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite".

De asemenea, potrivit art. 1549 alin. (1) C. civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea, sau după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese dacă i se cuvin.

Astfel, rezoluţiunea reprezintă acea sancţiune care intervine în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, sancţiune constând în desfiinţarea retroactivă a contractului. Ca şi consecinţă a rezoluţiunii Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, contractul se desfiinţează cu efect retroactiv şi părţile trebuie repuse în situaţia anterioară încheierii Antecontractului.

În condiţiile art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ. rezoluţiunea contractului nu interzice suportarea şi a prejudiciului cauzat de partea care se află în culpă.

Desfiinţarea retroactivă a Contractului intervenit între părţi ca urmare a rezoluţiunii atrage atât restituirea prestaţiilor în condiţiile art. 1635 şi următoarele C. civ., cât şi plata daunelor-interese convenţionale în condiţiile reglementate potrivit art. 1538 C. civ., părţile evaluând anticipat întinderea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării contractului.

Potrivit antecontractului respectiv care are putere de lege între părţile contractante conform art. 1270 C. civ. "în situaţia neachitării de către promitentul cumpărător a mai mult de doua rate la termenele stabilite, precum şi în cazul în care promitentul cumpărător va refuza sau va fi în imposibilitatea cumpărării imobilului şi a achitării diferenţei de preţ până la data de 12.03.2015, promitentul vânzător va reţine sumele de bani primite în avans, până la acea dată cu titlu de daune."

Prin urmare, Înalta Curte reţine că instanţa de apel în motivarea soluţiei pronunţate a reţinut că "părţile au stabilit o clauză penală părţile prin care au înţeles să evalueze convenţional întinderea prejudiciului pe care promitentul vânzător l-ar avea de suferit în ipoteza nerespectării de către apelant a obligaţiei de încheiere a contractului promis, clauză ce permite intimaţilor să reţină sumele de bani primite cu titlu de avans. Potrivit antecontractului avansul achitat la data încheierii a fost de 10.000 euro, restul sumelor plătite fiind plătite cu titlu de rată preţ. Acest fapt rezultă din interpretarea clauzei contractuale ce stipulează "eu promitentul vânzător D. am primit de la promitentul cumpărător un avans de 10.000 (zece mii) de euro azi, data autentificării prezentului antecontract, din preţul integral de 110.000 euro negociat între noi, urmând ca diferenţa de 100.000 euro să-mi fie achitat în 17 rate lunare, începând cu luna octombrie anul curent". Având în vedere şi regulile generale de interpretarea contractului o clauză este susceptibilă de două înţelesuri, va fi interpretată în favoarea cumpărătorului "se interpretează în favoarea celui care se obligă" conform art. 1269 noul C. civ., Curtea nu poate primi susţinerea intimaţilor că sunt îndreptăţiţi să reţină întreaga sumă achitată de cumpărător cu titlu de daune, ci doar suma primită cu titlu de avans, respectiv suma de 10.000 euro."

Din perspectiva celor expuse, şi, în argumentarea/motivarea soluţiei adoptate instanţa de apel a reţinut "dreptul reclamantului la repunerea în situaţia anterioara încheierii Antecontractului ca urmare a rezoluţiunii şi de a-i fi restituite sumele de bani plătite cu titlu de rată preţ, urmând a fi obligaţi pârâţii la restituirea sumei de 65000 euro".

Cum instanta de apel a motivat în fapt şi în drept solutia adoptată în raport de succesiunea faptelor şi actelor juridice, precum şi în raport de susţinerile şi apărările formulate de părţi, Înalta Curte reţine că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material), invocat de recurenta ca temei de drept al recursului, Înalta Curte reţine că ipotezele circumscrise acestui motiv se referă la situaţiile în care instanţa aplică un act normativ care nu este incident în pricina dedusă judecăţii, dă eficienţă unei norme generale în condiţiile existenţei unei norme speciale aplicabile, dă o interpretare greşită textului de lege aplicabil în cauză, ceea ce nu se verifică însă în cauză.

Cum obiectul dedus judecăţii vizează obligarea pârâţilor D. şi E. la restituirea sumei de 83000 euro, a sumei de 41.500 euro cu titlu de daune şi stabilirea unui drept de retenţie asupra imobilului situat în Iaşi, sat/comuna Miroslava, imobil care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.09.2013, şi cum recurenţii pârâţi au invocat încălcarea dispoziţiilor art. 1670 C. civ. care prevăd că "în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit", Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ., contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor şi nu după sensul literal al termenilor, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 1267 din acelaşi cod, clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului.

Intenţia legiuitorului a fost ca atunci când se procedează la interpretarea unei clauze să nu se extragă din contextul convenţional respectiva stipulaţie contractuală, mai cu seamă dacă astfel se intră în contradicţie cu înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului, întrucât numai prin cercetarea ansamblului contractului se poate ajunge la stabilirea voinţei comune a părţilor, regula din art. 1267 completând, de altfel, regula de interpretare după voinţa concordantă a părţilor.

Prin urmare, pentru determinarea înţelesului ce rezultă din ansamblul contractului nu doar că este permisă, ci chiar legiuitorul impune, prin alin. (2) al art. 1266 C. civ., să se recurgă la elementele de raportare enumerate de această din urmă normă, şi anume: scopul contractului, negocierile purtate de părţi, practicile stabilite între acestea şi comportamentul lor ulterior încheierii contractului.

Raportând cele expuse la litigiul pendinte, Înalta Curte reţine că la data de 12.09.2013, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x pârâtul D. (având consimţământul pârâtei E.) a promis spre vânzare reclamantului C. imobilul, situat în intravilanul sat/com. Miroslava compus din teren în suprafaţă de 934 mp amplasat în parcela x intabulat în cartea funciară x A COM. Miroslava şi o casă de locuit amplasată pe acest teren. Pârâtul s-a obligat să obţină procesul-verbal de finalizare a lucrărilor de construire, documentaţia cadastrală, intabularea în cartea funciară şi întreaga documentaţie necesară vânzării, până la semnarea contractului în formă autentică.

La data autentificării antecontractului a fost achitat un avans de 10.000 euro din preţul integral de 110.000 euro, diferenţa de preţ urma a fi achitată în 17 rate lunare (până la data de 12 a lunii) începând cu luna octombrie 2013 până în februarie 2015, primele 16 rate fiind de 6000 euro iar ultima de 4000 euro. Părţile au hotărât să încheie actul în formă autentică la 12.03.2015.

Din antecontractul enunţat rezultă fără posibilitate de echivoc, cum bine a reţinut şi instanta de apel, că părţile prin acordul lor au stipulat în mod expres clauze contractuale, din care rezultă că "avansul achitat la data încheierii lui a fost de 10.000 euro, restul sumelor plătite fiind plătite cu titlu de rată preţ, fapt ce rezultă din clauza contractuală prin care se stipulează " eu promitentul vânzător D. am primit de la promitentul cumpărător un avans de 10.000 (zece mii) de euro azi, data autentificării prezentului antecontract, din preţ urmând ca diferenţa de 100.000 euro să-mi fie achitat în 17 rate lunare, începând cu luna octombrie anul curent".

Or, din perspectiva clauzei contractuale enunţate şi, în raport de dispoziţiile art. 1266 alin. (1) C. civ., potrivit cărora contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, Înalta Curte reţine că în condiţiile în care în antecontract este cuprinsă expres stipulaţia stabilită de părţi în ceea ce priveşte avansul, în sensul arătat chiar de vânzător că "eu promitentul vânzător D. am primit de la promitentul cumpărător un avans de 10.000 (zece mii) de euro", dispoziţiile art. 1670 C. civ., nu sunt incidente, că instanţa de apel a făcut o legală interpretare a clauzelor contractuale după voinţa părţilor reţinând în mod legal că urmare a rezoluţiunii antecontractului şi repunerii părţilor în situaţia anterioară pârâţii sunt îndreptăţiţi să reţină doar suma primită cu titlu de avans, respectiv suma de 10.000 euro, fiind obligaţi la restituirea sumelor plătite cu titlu de rată preţ, respectiv la restituirea sumei de 65000 euro.

Din perspectiva celor expuse, cum niciuna din susţinerile recurenţilor pârâţi nu se circumscriu dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte în temeiul art. 496 C. proc. civ., urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii D. şi E. împotriva deciziei civile nr. 90 din 2 martie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii D. şi E. împotriva deciziei civile nr. 90 din 2 martie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 noiembrie 2023.