Market price compensation for privatized apartment lost via revindicatory action versus annulment under Law No. 10/2001 Articles 50 and 501

Şedinţa publică din data de 18 octombrie 2023

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 3 iunie 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu C. S.A., Municipiul Bucureşti prin primar general, Primăria Municipiului Bucureşti prin primar general, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Finanţelor Publice, au solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 711.890 RON (estimată provizoriu), reprezentând preţul de piaţă al apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, str. x, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în temeiul Legii nr. 10/2001.

În subsidiar, în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea 10/2001, au solicitat obligarea pârâţilor la plata preţului actualizat al apartamentului şi în temeiul art. 1337 C. civ. 1864 (art. 1695 C. civ.), obligarea pârâţilor la plata diferenţei dintre preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului menţionat mai sus, valoarea totală a capătului de cerere subsidiar fiind estimată provizoriu la 711.890 RON.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti:

Prin sentinţa civilă nr. 1155 din 15 iulie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune ca neîntemeiată.

A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C. S.A., Primăria Municipiului Bucureşti prin primar general şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii D. şi B. şi, pe cale de consecinţă, a obligat pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la restituirea către reclamanţi a preţului actualizat în sumă de 39.463,2498 RON, preţ achitat de către reclamanţi pentru apartamentul nr. x, str. x, sector 1 Bucureşti.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti:

Prin decizia civilă nr. 1322A din 5 octombrie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-pârât Ministerul Finanţelor Publice împotriva sentinţei civile nr. 1155 din 15 iulie 2021pronunţată de Tribunalul Bucureşti.

A admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi D. şi B. împotriva aceleiaşi sentinţe, în contradictoriu cu apelantul-pârât Ministerul Finanţelor Publice şi cu intimaţii-pârâţi C. S.A., Municipiul Bucureşti prin primarul general, Primăria Municipiului Bucureşti prin primar general şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice.

A schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a obligat pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 544.103 RON, reprezentând preţul de piaţă al apartamentului nr. x, etaj 3 al imobilului situat în Bucureşti.

A menţinut celelalte dispoziţii.

4. Calea de atac formulată în cauză:

Împotriva deciziei nr. 1322A din 5 octombrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, pârâtul Ministerul Finanţelor reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti a declarat recurs.

În cuprinsul cererii de recurs, recurentul-pârât a arătat că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, fiind incident motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurentul-pârât invocă greşita aplicare în cauză de către instanţa de apel a prevederilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, prevederi ce fac vorbire despre contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

În speţă, deposedarea reclamanţilor de imobilul ce face obiectul litigiului s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, astfel cum reiese din sentinţa civilă nr. 1205 din 23 iunie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. x/2009, definitivă şi irevocabilă.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/27.10.1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995 între reclamanţi şi Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatar S.C. C. S.A. nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

În conformitate cu dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri este necesară îndeplinirea a două condiţii: contractele să fi fost încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 şi să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

În cauză, nu este îndeplinită nicio condiţie întrucât nu există nicio hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care a fost desfiinţat contractul, preluarea imobilului realizându-se fără titlu valabil, iar nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 rezidă din faptul că, urmărind să încheie contractul de vânzare-cumpărare, reclamanţii aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului prin efectuarea unui minim de diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului.

Faptul că reclamanţii nu au depus aceste diligenţe cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.

În speţă, s-a statuat prin sentinţa civilă nr. 1205 din 23 iunie 2011 că preluarea imobilului s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză. Prin urmare, rezultă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/27.10.1997 s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Concluzionând, recurentul-pârât a arătat că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, astfel încât nu poate fi obligat la plata preţului de piaţă al imobilului în litigiu.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Intimata-pârâtă C. a transmis prin email întâmpinare, prin care a arătat că susţine în continuare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, solicitând menţinerea sentinţei nr. 1155/15.07.2021, prin care s-a respins cererea de chemare în garanţie a S.C. C. şi scoaterea sa din cauză.

La 3 martie 2023 intimata-pârâtă C. a transmis prin email răspuns la întâmpinarea intimaţilor-reclamanţi, arătând că susţine apărările formulate de aceştia, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

La 17 martie 2023 intimaţii-reclamanţi au depus răspuns la întâmpinarea formulată de intimata-pârâtă S.C. C., arătând în principal că apărările intimatei-pârâte se referă exclusiv la calitatea sa de persoană chemată în garanţie, fără a fi formulat vreun punct de vedere cu privire la motivul de recurs invocat de recurentul-pârât.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti (3 iunie 2019), în cauză sunt aplicabile dispoziţiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborat cu art. 4711 a alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 18 octombrie 2023, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căii de atac, termen la care instanţa a rămas în pronunţare asupra recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse:

Se reţine că în materia cererilor privind restituirea preţului de piaţă al apartamentului de care chiriaşul care a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost evins sau deposedat, prin repunere în situaţia anterioară ca efect al constatării ineficacităţii contractului de vânzare-cumpărare care constituie titlul său de proprietate, sunt incidente prevederile art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Recurentul-pârât Ministerul Finanţelor reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti a invocat motivul de nelegalitate întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., arătând că instanţa de apel a aplicat şi a interpretat greşit art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. A susţinut, în principal, că nu sunt îndeplinite condiţiile textului de lege în determinarea modalităţii de stabilire a despăgubirilor cuvenite la nivelul preţului de piaţă, întrucât, pe de o parte, nu există nicio hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să fi fost desfiinţat contractul, preluarea imobilului realizându-se fără titlu valabil, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 şi reclamanţii ar fi fost de rea-credinţă la încheierea acestui contract.

Critica este nefondată.

Prevederile Legii nr. 10/2001 stabilesc modalitatea de despăgubire în mod diferit, după cum au fost sau nu eludate prevederile Legii nr. 112/1995, în sensul acordării preţului actualizat plătit de chiriaşi, respectiv a preţului de piaţă al imobilelor.

În conformitate cu dispoziţiile legale înscrise în art. 501 din Legea nr. 10/2001, "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare". Conţinutul normei analizate relevă condiţia premisă pentru ca titularul actului desfiinţat să beneficieze de valoarea de piaţă a imobilului, aceasta fiind ca respectivul contract să fie încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

În mod contradictoriu, recurentul afirmă că "pentru a se acorda despăgubiri este necesară îndeplinirea a două condiţii: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile" - condiţii a căror neîndeplinire în cauză ar fi condus la o soluţie nelegală de recunoaştere a dreptului reclamanţilor la încasarea preţului de piaţă al apartamentului.

Afirmarea unor atare condiţii de aplicare a art. 501 din Legea nr. 10/2001 este greşită întrucât ar presupune că norma în cauză ar conţine o soluţie legislativă absurdă, de vreme ce ar impune deopotrivă condiţia explicită din textul articolului a existenţei contractelor de vânzare - cumpărare "încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995", alături de condiţia afirmată de recurent a constatării nulităţii/a desfiinţării lor prin hotărâri judecătoreşti definitive.

De altfel, într-un atare conţinut dedus de recurent, norma în cauză nici nu s-ar fi putut aplica, fiind un nonsens legislativ.

"Desfiinţarea" în accepţiunea textului legal anterior redat trebuie înţeleasă ca o cauză de ineficacitate a actului juridic - situaţie ce se verifică în ipoteza admiterii acţiunii în revendicare formulată de proprietarii deposedaţi abuziv de către stat împotriva cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995, cum este cazul în speţă.

Aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, prevederile legale anterior menţionate nu au în vedere contractele de vânzare-cumpărare anulate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile pentru nerespectarea la data încheierii lor a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, ci contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza aceleiaşi legi, dar care au fost lipsite de efecte în urma comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs, în cadrul acţiunii în revendicare.

Condiţia menţionată de recurent în memoriul său de recurs este una care ţine de aplicarea art. 50 alin. (2) din acelaşi act normativ - aceasta fiind singura situaţie în care se înţelege că noţiunea de "contracte desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile" este echivalentă celei de contracte anulate prin astfel de hotărâri, dată fiind încheierea lor cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (ipoteză evocată de norma în discuţie).

Interpretarea sistematică a dispoziţiilor înscrise în art. 50 alin. (2) şi (3), precum şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificate prin Legea nr. 1/2009, relevă intenţia legiuitorului de a distinge între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate, distincţie care funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza contractului de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu rea credinţă ce reprezintă titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.

În speţă, titlul de proprietate al reclamanţilor, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/27.10.1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte în concurs cu cel al foştilor proprietari (E. şi F.), cărora li s-a dat preferinţă în cadrul acţiunii în revendicare ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2009 al Tribunalului Bucureşti, în care a fost pronunţată sentinţa civilă nr. 1205 din 23 iunie 2011, irevocabilă, în cuprinsul căreia s-a reţinut că, prin preluarea fără titlu a imobilului de către stat, Muncipiul Bucureşti era un non dominus, astfel încât nu putea înstrăina un drept pe care nu îl avea în patrimoniu.

Cum reclamanţii au demonstrat că situaţia lor juridică în legătură cu apartamentul din Bucureşti, str. x, corespunde ipotezei normative a art. 501 din Legea nr. 10/2001, în mod corect a apreciat instanţa de apel că sunt îndreptăţiţi să primească, în aplicarea acestei dispoziţii normative, valoarea de piaţă a bunului de a cărui proprietate au fost lipsiţi.

Aşadar, fiind întrunite cerinţele legii speciale - existenţa unui contract valid şi lipsirea lui de efecte/ineficacitatea lui prin admiterea acţiunii în revendicare - în mod legal a constatat instanţa de apel că în sarcina pârâtului subzistă obligaţia de plată a preţului de piaţă al imobilului în litigiu în favoarea reclamanţilor.

În ceea ce priveşte susţinerea recurentului-pârât inserată în finalul cererii de recurs privind lipsa bunei-credinţe şi pretinsa încheiere a contractului cu nerespecarea Legii nr. 112/1995, pe lângă faptul că, prin modalitatea de redactare, atinge chestiuni de fapt ce pot fi circumscrise unor critici de netemeinicie, se reţine totodată că o atare critică este invocată omisso medio, nefăcând obiect al analizei instanţelor de fond.

Pentru considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea recursului formulat sunt nefondate, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor reprezentat de Direcţia Regională a Finanţelor Publice Bucureşti împotriva deciziei nr. 1322A din 5 octombrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 octombrie 2023.