Municipality's post-sale renegotiation demand void; buyer prevails as price hike lacks legal cause

Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale. Modificarea destinaţiei şi funcţiunilor urbanistice ale terenului, intervenită ulterior vânzării. Act adiţional prin care s-a stabilit o diferenţă de preţ pentru sporul de valoare dobândit de bun. Lipsa cauzei juridice. Acţiune în constatarea nulităţii absolute

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contractul

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

act adiţional

spor de valoare

principiul securităţii circuitului civil

C.civ. 1864, art. 970

C.civ., art. 1179

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract civil, numit, al cărui caracter sinalagmatic este conferit de împrejurarea că atât obligațiile vânzătorului, cât şi cele ale cumpărătorului sunt interdependente şi reciproce, fiecare dintre ele avându-şi cauza juridică în cealaltă, cauză a cărei absenţă atrage sancțiunea nulității pe tărâmul normelor de drept civil. Acest contract este, prin natura sa, comutativ, întrucât la încheierea sa, părţile cunosc întinderea prestațiilor la care se obligă şi ca atare, pot aprecia valoarea acestora ca fiind echivalentă.

Din această perspectivă, schimbarea, după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a funcțiunilor urbanistice ale imobilului înstrăinat, prin planuri urbanistice adoptate de vânzător, schimbare ce poate conferi bunului creșterea ori diminuarea valorii sale, comparativ cu aceea avută la momentul încheierii actului, semnifică un eveniment viitor şi incert, incompatibil cu natura comutativă a acestui tip de contract, un astfel de eveniment viitor şi incert fiind specific contractului aleatoriu.

Astfel, dat fiind caracterul comutativ al contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul nu poate susţine cu temei că este îndreptățit să pretindă o diferență de preț pentru imobilul înstrăinat, sub motiv că, ulterior înstrăinării, valoarea acestuia ar fi crescut ca urmare a schimbării funcțiunilor și destinației sale conform planurilor urbanistice adoptate, obligația de plată a sporului de valoare asumată prin act adiţional de cumpărător, pe un astfel de motiv, fiind lipsită de cauză juridică.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 361 din 1 martie 2023

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa în data de 30 octombrie 2020, reclamanta A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Constanţa, prin Primar, să se constate nulitatea actului autentificat sub nr.1705 din 31.08.2018 de B.N.P. X. și intitulat Act Adițional; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 41.276,76 euro, achitată cu titlu de diferență de preț, actualizată cu rata inflației/ indicele prețurilor de consum pentru perioada cuprinsă de la data plății și până la data restituirii efective și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data de 03 iulie 2018 și până la data restituirii efective; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 2.642,30 lei, reprezentând spezele vânzării, actualizate cu rata inflației/ indicele prețurilor de consum pentru perioada cuprinsă de la data plății și până la data restituirii efective și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data de 15 martie 2018 și până la data restituirii efective; respectiv obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1254, art. 1531, art. 1225 C.civ. și Legea nr. 350/2001.

Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția netimbrării și excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Constanța, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

Prin sentinţa nr. 1407 din 12 februarie 2021, Judecătoria Constanţa a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Constanţa

Prin sentinţa nr. 465 din 14.02.2022, Tribunalul Constanţa-Secţia I civilă a respins acţiunea; a obligat reclamanta la plata, în favoarea pârâtului Municipiul Constanţa, prin primar, a sumei de 1487,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Constanţa

Prin decizia nr. 141/C din 07.06.2022, Curtea de Apel Constanţa-Secţia I civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată; a constatat nulitatea actului adiţional autentificat de către notarul public X sub nr. 1705 din 31.06.2018; a obligat pârâtul să-i restituie reclamantei suma de 41.276,76 euro, actualizată cu rata inflaţiei şi cu dobânda legală penalizatoare, calculate de la data de 03 iulie 2018 şi până la data plăţii efective; a obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 2.642,30 lei, actualizată cu rata inflaţiei şi cu dobânda legală penalizatoare, calculate de la data de 31 august 2018 şi până la data plăţii efective; a obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 7.740,88 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă şi în apel, reprezentând taxă judiciară de timbru; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C.proc.civ., pârâtul Municipiul Constanţa, prin primar.

După ce a expus pe larg situaţia de fapt şi raporturile contractuale dintre părţi, recurentul a arătat că instanţa de apel a ignorat faptul că întreaga argumentație a reclamantei este bazată pe o interpretare juridică eronată a actului adiţional, ca act juridic de sine stătător, independent şi fără nicio legătură cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 836 din 19.02.2004, argumentele de nulitate expuse de către aceasta fiind nesusținute.

În cauză este evident că voinţa concordantă a părţilor a fost aceea de a modifica preţul stabilit prin contractul din 2004, având în vedere modificarea valorii imobilului, a cărei creştere a fost determinată de modificarea reglementărilor urbanistice.

Instanţa de apel ignoră prevederile art. 22 alin. (1) şi 23 din Metodologia H.C.L. nr. 261/2017, limitând sfera de aplicare a acestora şi extinzând, în ceea ce priveşte procedura de vânzare, sfera de aplicare a prevederilor art. 9 din H.C.L. nr. 261/2017.

Or, în prezenta cauză este vorba de o renegociere reglementată de prevederile art. 22 alin. (1) şi 23 din Metodologia H.C.L. nr. 261/2017.

Analiza cauzelor de nulitate trebuie realizată prin raportare la natura şi efectele actului adiţional, respectiv aceea de actualizare a preţului şi nu aceea de convenţie de sine-stătătoare, cu un obiect de sine-stătător în raport de contractul de vânzare-cumpărare nr. 836 din 19.02.2004.

Referitor la aplicabilitatea H.C.L. nr. 261/2017, recurentul arată că succesiunea etapelor prevăzută în cuprinsul capitolului VI – „Renegocierea”, vizează contracte deja încheiate, având ca obiect bunuri pentru care, însă, a intervenit o modificare a reglementărilor urbanistice şi pentru care se stabileşte obligativitatea achitării unei diferenţe de preţ.

Voinţa comună a părţilor a fost aceea de adiţionare a valorii terenului în acord cu noua reglementare urbanistică, contractul bucurându-se, astfel, de legalitate, nefiind afectat de niciuna dintre cauzele de nulitate invocate.

Mai mult, încă de la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a asumat cunoaşterea reglementării urbanistice, astfel că modificarea acesteia generează, în mod evident, obligaţia de plată a diferenţei de preţ.

Întreaga documentație care a stat la baza încheierii contractului conturează ideea unui act adiţional la contractul din 19.02.2004, prin care părţile, de comun acord, au convenit asupra adiţionării preţului stabilit în contractul iniţial, în acord cu prevederile H.C.L. nr. 261/2017, act administrativ necontestat de reclamantă.

Interpretarea dată de instanţă cauzei de nulitate absolută, constând în frauda la lege, este eronată, întrucât nu s-a făcut dovada că, prin încheierea actului adiţional, s-a încălcat o dispoziţie legală imperativă ci, dimpotrivă, s-a urmărit respectarea unei dispoziţii legale, astfel încât, în lipsa nominalizării dispoziţiei legale imperative spre care s-a tins a fi eludată, nu se poate discuta de existenţa acestei cauze de nulitate.

Mai mult, trimiterea la o dispoziţie legală privind plata altor taxe decât cele reglementate excedează analizei actului adiţional, întrucât, în cauză, nu este vorba de achitarea unei taxe, ci de plata unei diferenţe de preţ reglementată conform art. 10 din Legea nr. 453/2001 şi H.C.L. nr. 261/2017.

De asemenea, excedează analizei actului adiţional, caracterul contrar legii şi ordinii publice, reclamanta neprecizând care este dispoziţia legală în contra căreia s-a reglementat, prin acordul părţilor, diferenţa de preţ achitată.

Deşi reclamanta susţine că ar fi fost obligată să încheie acest contract, întrucât altfel nu ar fi obţinut autorizaţie de construire, aceasta avea posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată cu o plângere împotriva refuzului unităţii administrative de a emite autorizaţia cerută.

Instanţa de apel face o confuzie gravă atunci când analizează exclusiv cauza contractului de vânzare-cumpărare, iar teoria pe care o dezvoltă este una absurdă, respectiv că, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare pentru care s-a transferat deja dreptul de proprietate, actele adiţionale de modificare a preţului sunt lipsite de cauză.

Din contră, este posibilă adiţionarea unui preţ al contractului de vânzare-cumpărare, deşi transferul dreptului de proprietate s-a produs deja, plata diferenţei de preţ nefiind în relaţie cu transferul dreptului de proprietate în speţă, ci în raport cu funcţiunile urbanistice ale imobilului, care generează o majorare a valorii acestuia.

O asemenea argumentaţie este în contradicţie cu ceea ce reţine chiar instanţa de apel, cum că actul adiţional a cărei nulitate se solicită nu este un act juridic distinct, de sine-stătător şi un adevărat act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004.

5. Apărările formulate în cauză

În cauză nu s-a formulat întâmpinare.

Prin notele scrise depuse în 27.02.2023, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului formulat, ca nefondat.

După prezentarea situaţiei de fapt, a indicat că autorităţile locale au obligat intimata-reclamantă la plata sumei de 41.276,76 euro, întrucât fără efectuarea acestei plăţi nu ar fi obţinut autorizaţia de construire.

În acest sens a precizat şi că, în chiar cuprinsul Adresei nr. 144702 din 31.08.2018, prin care recurentul a emis Acordul/avizul D.A.S.O.E., se menţionează încă din primul alineat că acesta este „necesar obţinerii autorizaţiei de construire pentru terenul în suprafaţă de 267,25 mp situat în Staţiunea Mamaia".

În continuare, în acelaşi act, se menţionează că avizul D.A.S.O.E. este favorabil, având în vedere că intimata-reclamantă „a achitat integral suma de 41.276.76 euro (fără TVA) în data de 03.07.2018.”

Mai susţine şi că la momentul transmiterii proprietăţii către intimata-reclamantă asupra imobilului au fost respectate dispoziţiile art. 10 din Legea 453/2001, iar articolul indicat nu cuprinde nicio prevedere privind modalitatea de stabilire a preţului unui imobil sau posibilitatea modificării în viitor a preţului convenit de părţi.

Arată şi că actul autentificat sub nr. 1705 din 31.08.2018, atacat prin acţiunea din prezenta cauză, nu are un obiect, respectiv o cauză licită.

În ceea ce priveşte prevederile H.C.L. nr. 261/2017, precizează că nu îşi au aplicabilitate în cauză, fiind adoptate la peste 14 ani de la momentul când a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie, argumentele recurentei fiind eronate, întrucât susțin că acest act administrativ normativ ar retroactiva, contrar prevederilor art. 6 C.civ. şi ar viza inclusiv bunuri ce au ieşit din patrimoniul municipiului Constanţa anterior adoptării sale.

De altfel, în cuprinsul H.C.L. nr. 261/2017 se menţionează, în mod expres, faptul că aceasta nu se aplică vânzărilor anterioare adoptării sale.

Instanţa de apel nu a ignorat prevederile art. 22 alin. (1) si art. 23 din Anexa la H.C.L. nr. 261/2017, ci le-a analizat detaliat şi raportat la prevederile lor şi a situaţiei dedusă judecăţii, a stabilit că acestea nu puteau avea incidenţă în relaţia dintre părţi, întrucât nu era îndeplinită nici condiţia prevăzută de art. 2 şi nici condiţia prevăzută de art. 22 alin. (1) din acest act normativ.

Mai susţine şi că instanţa de apel reţine, în mod corect, la punctele 9-11 din decizia recurată, că actul atacat nu se încadrează nici în excepţia prevăzută de art. 9 alin. (2) din Anexa nr. 1 a H.C.L. nr. 261/2017, întrucât această excepţie vizează contractele încheiate prin negociere directă, iar contractul încheiat de părţi a avut loc ca urmare a unei licitaţii publice.

Arată şi că, în cauză, nu poate fi vorba despre o renegociere a preţului contractului de vânzare încheiat în anul 2004.

De asemenea, susţine că actul adiţional are o cauză ilicită, din moment ce preţul achitat nu poate fi considerat contravaloarea unei pretinse obligaţii asumate de municipiul Constanţa, de reglementare a funcţiunilor urbanistice ale terenului, întrucât acest atribut legal nu poate fi tranzacţionat, iar o obligaţie asumată, în sensul de modificare a reglementării funcţiunilor urbanistice, este interzisă.

Suplimentar, susţine şi că actului adiţional îi lipseşte cauza juridică, din moment ce nicio norma legală şi nicio clauză din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 836 din 19 februarie 2004 nu reglementa încheierea actului adiţional contestat.

Scopul urmărit de A. SRL, prin încheierea actului adiţional, a fost eliberarea autorizaţiei de construire, aceasta fiind obligată să încheie actul, întrucât recurentul a condiţionat eliberarea avizului D.A.S.O.E. de plata sumei indicate şi de încheierea actului adiţional.

Nicio normă legală nu condiţionează eliberarea avizului D.A.S.O.E. şi eliberarea autorizaţiei de plata unei diferenţe de preţ. Pentru eliberarea autorizaţiei de construire intimata-reclamantă a achitat distinct taxa prevăzută de legislaţia fiscală, respectiv de art. 474 C.fisc.

A mai arătat intimata-reclamantă şi că obiectul actului adiţional este unul ilicit, din moment ce modificarea reglementărilor şi funcţiunilor urbanistice, la care s-a obligat recurentul prin actul atacat, nu poate face obiectul unui contract.

Totodată actului atacat îi lipseşte obiectul, în condiţiile în care reglementarea urbanistică „construire imobil D+P+1-2E cu funcţiunea de cazare-apartamente de vacanţă" era adoptată deja, la momentul încheierii actului adiţional nr. 1705 din 31.08.2018, întrucât încă din anul 2013 a fost adoptat P.U.Z. Mamaia, prin H.C.L. nr. 121 din 24.05.2013, iar în anul 2015 a fost adoptat P.U.D. pentru terenul în discuţie, prin H.C.L. nr. 282 din 27.11.2015.

Aceste documentaţii de urbanism au fost adoptate cu 5 ani, respectiv 3 ani înaintea actului atacat si reglementează, încă din anul 2013, funcţiunea urbanistică pentru a cărei adoptare se pretinde a se fi încheiat actul atacat – „Act Adiţional modificare reglementari si funcţiuni urbanistice".

Această situaţie, raportată la art. 1226 C.civ., duce la concluzia că prestaţia la care se pretinde că s-ar fi angajat recurentul, ca parte a actului atacat, nu există, întrucât modificarea reglementarilor urbanistice în „construire imobil cu funcţiunea de cazare-apartamente de vacantă" era deja adoptată la momentul încheierii actului atacat şi prin urmare, nu există o contraprestaţie a recurentei pentru sumele încasate.

Concluzionează prin aceea că, din moment ce a dobândit, în mod absolut, proprietatea asupra imobilului încă din anul 2004, nu există nicio justificare legală pentru care recurentul să solicite o diferenţă de preţ.

În acest sens, menţionează şi că recurentul a încasat, astfel, o taxă deghizată pentru eliberarea autorizaţiei de construire, în condiţiile în care impozitele şi taxele sunt strict reglementate de legislaţia fiscală, fiind expres şi limitativ stabilite de actele normative în materie fiscală.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cu titlu prealabil, se impune precizarea că, potrivit constatărilor de fapt ale instanţelor de fond, între partea reclamantă, SC A. SRL şi partea pârâtă, Municipiul Constanța, a fost încheiat, urmare a adjudecării bunului în baza unei proceduri de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare nr.863/19.02.2004 de BNP X, având ca obiect imobilul „Terasa nr.30”, situat în municipiul Constanţa, (...), compus din teren în suprafața de 267,25 mp, pentru prețul de 917.447.000 lei, achitat în integralitate.

La momentul înstrăinării, imobilul aparținea domeniului privat al Municipiului Constanța și avea destinația de „spaţiu comercial cu profil alimentație publică – (...)”, regimul de folosință şi destinația de „terasă” fiind consemnate în certificatul de urbanism.

Prin actul autentificat sub nr.1705/31.08.2018 de BNP X, părţile contractante au convenit stabilirea unei diferenţe de preţ ca urmare a modificării reglementărilor şi funcţiunilor urbanistice ale terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.836/19.02.2004, indicând ca temei dispoziţiile Legii nr.215/2001, Legii nr.213/1998, Legii nr.50/1991, precum şi hotărârile Consiliului Local Constanţa nr.261/2017 privind aprobarea Metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a Municipiului Constanţa şi nr.157 din 25.04.2018 privind aprobarea raportului de evaluare nr. 57648 din 04.04.2018.

Obiectul actului adiţional l-a constituit modificarea reglementărilor şi funcţiunilor urbanistice ale terenului situat în intravilanul municipiului Constanţa, Staţiunea Mamaia, terasa nr. 30, teren aferent terasei nr.30, spaţiu comercial P+M din unitate alimentație turistică în construire, imobil D+P+1-2E cu funcțiunea de cazare, apartamente de vacanţă, conform certificatului de urbanism nr.1424/18.04.2016 emis de Primăria municipiului Constanţa, în acord cu HCL nr.121 din 24.05.2013 privind aprobare PUZ - stațiunea Mamaia şi cu HCL 282/27.11.2015 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu - construire imobil D+P+1-2E cazare, stațiunea Mamaia, terasa nr.30, investiție realizata de A. SRL.

Examinând decizia recurată, prin gruparea criticilor formulate de partea pârâtă, Municipiul Constanța, prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

- este nefondată critica prin care partea pârâtă invocă incidența art.488 alin.(1) pct.6 C.proc.civ., pretinzând caracterul contradictoriu al considerentelor hotărârii recurate.

Partea pârâtă susţine că instanța de apel a statuat, corect, că actul intervenit între părți la data de 31.08.2018 nu este un act juridic distinct, de sine stătător, ci „un adevărat act adiţional la contractul de vânzare” nr.836 din 19.02.2004, pentru ca, ulterior, în examinarea nulității, să rețină, contradictoriu, argumentele de drept ce au fost dezvoltate de partea reclamantă, ignorând faptul că aceasta a pretins, contrariul, anume că la data de 31.08.2018 s-a încheiat un act juridic distinct de contractul de vânzare cumpărare, de sine stătător.

Considerentele criticate, contrar susţinerilor părţii pârâte, nu pun în discuţie viciul nemotivării prevăzut de norma de drept invocată.

Hotărârea recurată este motivată, cuprinzând temeiurile de fapt şi de drept necesare şi suficiente, precum şi raționamentele logico-judiciare ce fundamentează soluția, acestea fiind, însă, structurate separat, anume, unele sunt subsumate unei motivări principale, iar altele unei motivării subsidiare.

Cât privește temeiurile de drept, la rândul lor, au fost expuse distinct, în cuprinsul celor două motivări, fără a se putea confunda şi fără a se contrazice între ele, astfel încât permit identificarea acelora ce au constituit baza judecății atât în motivarea principală, cât şi în cea subsidiară, şi, deopotrivă, exercitarea de către instanţa de recurs a controlului de legalitate, în limitele prevăzute de art.483 alin.(3) C.proc.civ.

În motivarea principală, instanţa de apel a reținut că nu s-a putut identifica niciun temei contractual ori legal ce ar impune părților din contractul de vânzare-cumpărare nr.863 din 19.02.2004 obligația de a parcurge, în anul 2018, o procedură de actualizare a prețului vânzării, urmată de asumarea de către cumpărătoare a obligaţiei de plată, cu titlu de diferenţă de preţ, a unei sume de bani semnificând sporul de valoare pe care imobilul înstrăinat l-ar fi dobândit, urmare a modificării destinației şi funcțiunii sale prin planul urbanistic zonal aprobat de autoritatea publică pârâtă în anul 2013.

Concluzia s-a impus instanţei de apel, potrivit considerentelor, în baza evaluării cuprinsului contractului nr.863 DIN 19.02.2004, precum şi a normei de drept invocate de partea pârâtă, apreciată a fi străină raportului juridic dedus judecăţii, anume a normei prevăzute de art.10 din Legea nr.453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuințelor, în forma în vigoare la data încheierii contractului.

În acest context, a fost examinată și apărarea prin care partea pârâtă a susţinut că era îndreptățită să deruleze în anul 2018 procedura de renegociere a preţului/reevaluare a imobilului din contractul încheiat în 2004, pe temeiul dispozițiilor HCL nr.261/2017, coroborate cu art.22 şi art.23 din Metodologia de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanţa.

Instanţa de apel a înlăturat apărarea, reținând, cu trimitere la art.9 din hotărâre și la principiului neretroactivității legii, că dispozițiile acestui act administrativ cu valoare normativă adoptat de partea pârâtă nu sunt aplicabile actelor civile de înstrăinare încheiate anterior anului 2017, cum este cazul contractului încheiat de părţi la 19.02.2004.

În considerarea aspectelor de fapt şi de drept detaliate în cuprinsul hotărârii recurate, instanţa de apel a statuat că actul adițional întocmit la data de 31.08.2018 este lovit de nulitate relativă, în temeiul art.1236 şi 1238 alin.(1) C.civ., deoarece nu respectă cerința privitoare la existenţa cauzei juridice, ce este reprezentată, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, de contraprestația părţii cocontractante, contraprestație ce lipsește în acest act în privința vânzătoarei, obligația sa de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului fiind executată la 19.02.2004, când dreptul a fost transmis, definitiv, părții pârâte.

În motivarea subsidiară, instanţa de apel a reţinut că în situaţia în care s-ar aprecia că partea reclamantă şi-a asumat distinct, pe tărâm contractual, obligaţia de plată a sumei de 41.276,76 de euro, indiferent dacă cu titlu de preţ al imobilului ori de taxă de emitere a unui aviz, ca act pregătitor pentru eliberarea autorizaţiei de construire, în considerarea unei obligaţii ce ar reveni părţii pârâte, de modificare a reglementărilor şi funcțiunilor urbanistice ale imobilului cumpărat, cauza obligaţiei asumate de partea reclamantă este una ilicită, ce atrage nulitate absolută, pe temeiul art.1238 alin. (2) C.civ.

Aceasta, deoarece, elaborarea ori modificarea planurilor urbanistice, indiferent de rangul lor, nu pot face obiectul unor acte juridice civile de drept privat, încheiate de autoritățile publice locale cu persoane fizice ori juridice, ci doar al actelor juridice unilaterale de autoritate, de drept public, ce pot fi adoptate de autoritățile publice locale, în condiţiile Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului [în acest sens, art. 271 alin. (1) lit. c) şi art. 56 alin. (6) din lege].

Aşa fiind, rezultă că judecătorii apelului, prin hotărârea recurată, astfel cum s-a arătat în precedent, au expus circumstanțele de fapt ale cauzei şi aprecierea pe care au dat-o acestora, precum şi argumentele de drept ce au stat la baza constatării nulității relative, în subsidiar, absolute, a actul autentificat sub nr. 1705 din 31.08.2018.

De altminteri, invocând motivarea contradictorie a considerentelor hotărârii relative la nulitatea actului supus examinării, se constată că partea pârâtă îşi fundamentează critica pe faptul că instanța de apel a primit, greșit, argumentele de drept ce au fost invocate de partea reclamantă, sub motiv că erau subsumate apărării prin care a pretins că este un act juridic distinct, de sine-stătător, nu un act adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.836/19.02.2004.

Astfel formulată, critica nu pune în discuție viciul nemotivării hotărârii, ci corectitudinea argumentelor de drept reținute în fundamentarea soluției pronunțate în motivarea principală, motiv pentru care va fi analizată cu ocazia examinării motivului de recurs bazat pe nelegalitate, în cadrul căruia, de altminteri, a fost reiterată.

- este nefondată critica prin care partea pârâtă invocă incidența art.488 alin.(1) pct.8 C.proc.civ., sub motiv că instanţa de apel a interpretat, greșit, art.9 din HCL Constanţa nr. 261/2017 şi art. 22 alin.(1) şi 23 din metodologia aprobată prin această hotărâre, cu consecinţa reţinerii, eronat, a nulităţii actului adiţional încheiat la 31.08.2018.

Partea pârâtă reiterează critica prin care pretinde că instanţa de apel, deşi a reţinut corect că la data menţionată s-a încheiat un act adițional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004, a examinat cauzele de nulitate, greșit, cu luarea în considerare a argumentelor de drept invocate de partea reclamantă, pe care le-a reținut, deşi aceasta a pretins o altă calificare a operațiunii juridice încheiate, aceea de act juridic distinct de contractul încheiat anterior, de vânzare-cumpărare, nr.836/19.02.2004.

Critica nu poate fi primită, deoarece, în formularea sa, partea pârâtă ignoră că art. 1179 C.civ. se aplică în privința tuturor contractelor, numite ori nenumite, indiferent de calificarea dată de părţi ori de judecătorii fondului diverselor operaţiuni juridice, și, totodată, că examinarea, într-un litigiu, a argumentelor de drept invocate de partea adversă în privința unei anumite chestiuni litigioase și, după caz, reținerea temeiniciei acestora, nu semnifică săvârşirea unei greșeli de judecată, cum eronat sugerează partea pârâtă

De altminteri, partea pârâtă se prevalează și afirmă legalitatea calificării date operațiunii juridice din 31.08.2018 de judecătorii apelului în motivarea principală, aceea de act adițional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004, calificare ce a fost avută în vedere în examinarea condițiilor de validitate relative la obiect și cauză [alin.(1) pct.3 şi 4 al normei arătate].

Criticând soluţia, partea pârâtă susţine că sancţiunea nulității nu era incidentă, sub motiv că era îndreptăţită să pretindă încheierea actului adiţional pe temeiul art.22 alin.(1) şi art.23, relative la renegociere prețului/reevaluarea imobilului, prevăzute în metodologia aprobată prin HCL nr.261/2017, dispoziţii interpretate și înlăturate greşit de instanţa de apel, care a limitat, astfel, sfera de aplicare a acestora, extinzând, eronat, sfera de aplicare a prevederilor art.9 din hotărâre.

Partea pârâtă arată că HCL nr.261/2017 o abilita/abilitează să procedeze în acest sens şi în privinţa contractelor încheiate anterior anului 2017, la momentul în care proprietarul înțelege să valorifice noile funcțiuni urbanistice ale imobilului ce-i conferă un spor de valoare, altele decât acelea avute în vedere la momentul negocierii prețului convenit prin contractul de vânzare-cumpărare, când susţine că au fost avute în vedere funcțiunile conferite imobilului prin documentațiile de urbanism de la acea dată.

În acest sens, partea pârâtă pretinde instanței de recurs să observe timpurile verbale folosite în redactarea unora dintre dispoziţiile metodologiei aprobate prin acest act administrativ, exemplificând art.23, potrivit căruia: Procedura de reevaluare a bunurilor imobile ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare încheiate de municipiul Constanta, prin Primar sau regii autonome/societăţi comerciale aflate sub tutela administrativa a Consiliului local (...), în care verbul „a face” este folosit la timpul trecut.

Critica este nefondată şi nu poate fi primită, întrucât raţionamentul exhibat contravine principiilor generale ale dreptului.

Contrar susținerilor părții pârâte, dispoziţiile hotărârii consiliului local menţionate nu o abilitau în sensul arătat, iar instanța de apel a statuat, corect, că hotărârea administrativă arătată, în aplicarea principiului constituțional al neretroactivității legii, poate fi invocată, în condițiile legii, doar în privința procedurilor de înstrăinare a imobilelor aparținând domeniului privat al localității inițiate după intrarea sa în vigoare, inclusiv în privința acelora aflate în derulare, nefinalizate, ce cad sub incidența art.9 din hotărâre.

De altminteri, domeniul de aplicare al acestei hotărâri în privinţa tipului de imobile ce cad în sfera sa de acţiune nu necesită interpretarea dispoziţiilor conținute, fiind unul explicit, ce rezultă din însăşi titulatura sa, aceea de hotărâre pentru aprobarea metodologiei de vânzarea a bunurilor imobile proprietatea privată a municipiului Constanţa.

Acesta este precizat, de altfel, şi în art.1 alin.(1) din hotărâre ce prevede, lămuritor, următoarele: Prezenta hotărâre reglementează în mod unitar procedura de vânzare a bunurilor imobile proprietatea privată a Municipiului Constanța, precum şi în art.2 alin.(1) potrivit căruia: Fac obiectul prezentei hotărâri bunurile imobile care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii: a)constituie proprietate privată a municipiului Constanţa; b)au situaţia juridică clarificată; c)nu prezintă eficienţă pentru autoritatea locală din punct de vedere economico-financiar, social sau de mediu.

Rezultă că dispoziţiile acestei hotărâri sunt aplicabile imobilelor ce sunt proprietatea privată a Municipiului Constanța, a căror vânzare urmează a se face, potrivit art.1 alin.(2), în condițiile legii și cu respectarea dispoziţiilor din prezenta hotărâre, nu imobilelor proprietate privată a persoanelor fizice ori juridice.

Or, imobilul în litigiu nu este bun imobil aflat în proprietatea privată a Municipiului Constanța, ci bun imobil aflat în proprietatea privată a unei persoane juridice, anume, în proprietatea părţii reclamante, care l-a dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 863 din 19.02.2004 de BNP X.

Ca atare, în privinţa acestui imobil, partea pârâtă nu poate derula procedura de vânzare prevăzută în hotărârea administrativă menţionată şi, pe cale de consecinţă, nici procedura de renegociere/reevaluare, prevăzută la art.22 şi art.23 din normele metodologice.

Proprietatea privată, potrivit art.555 alin.(1) C.civ., este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Limitele exercitării dreptului de proprietate sunt prevăzute de art. 556 C.civ. şi acestora nu se subsumează limitările pretinse de partea pârâtă.

Dimpotrivă, în respectarea principiului securității circuitului civil și stabilității raporturilor juridice, părţii pârâte, în calitate de vânzătoare a bunului, îi incumbă obligaţia de a respecta cumpărătoarei dreptul transmis și de a executa cu bună-credinţă obligațiile şi drepturile asumate prin contract, pe temeiul art. 970 din vechiul C.civ., cum, corect, a reţinut instanţa de apel.

De altminteri, invocând că este îndreptățită să pretindă, de maniera arătată, actualizarea prețului convenit într-un contract de vânzare-cumpărare, după încheierea acestuia, se constată că partea pârâtă ignoră cele două calități în care acționează în diversele raporturi juridice, aceea subiect de drept public, cu care intră în raporturile juridice ce sunt supuse normelor de drept administrativ şi în care a adoptat şi hotărârea menționată, cu aceea de subiect de drept civil, cu care intră în raporturile juridice civile, ce sunt supuse normelor de drept civil, raporturi juridice ce se caracterizează prin poziția de egalitate juridică a subiectelor sale.

Ca subiect de drept civil, partea pârâtă este ținută să respecte drepturile și obligațiile ce intră în conținutul raporturilor juridice pe care le încheie, ce sunt şi rămân supuse normelor civile, şi, totodată, este ținută, de acțiunile și inacțiunile ce constituie obiectul raportului juridic la care se referă drepturile și obligațiile, bunurile fiind doar obiecte derivate ale contractelor.

Or, contractul de vânzare-cumpărare pe care l-a încheiat cu partea reclamantă este un contract civil, numit, al cărui caracter sinalagmatic este conferit de împrejurarea că atât obligațiile vânzătorului, cât şi ale cumpărătorului sunt interdependente şi reciproce, fiecare dintre ele avându-şi cauza juridică în cealaltă, cauze a cărei absenţă atrage, cum corect a statuat instanța de apel, sancțiunea nulității pe tărâmul normelor de drept civil.

Acest contract este, prin natura sa, comutativ, întrucât la încheierea sa, părţile cunosc întinderea prestațiilor la care se obligă şi ca atare, pot aprecia valoarea acestora ca fiind echivalentă.

Din perspectiva acestui contract, schimbarea funcțiunilor urbanistice ale imobilului înstrăinat, după momentul încheierii sale, prin planuri urbanistice adoptate de partea pârâtă, în calitate de subiect de drept public, schimbare de ce poate conferi imobilului creșterea ori diminuarea valorii sale, comparativ cu aceea avută la momentul încheierii contractului, semnifică un eveniment viitor şi incert, incompatibil cu natura comutativă a acestui tip de contract.

Un astfel de eveniment, viitor și incert, este specific contractului aleatoriu, întrucât, potrivit art.1173 alin.(2) C.civ., acesta oferă cel puțin uneia dintre părţi șansa unui câştig și o expune totodată la riscul unei pierderi.

Contractele comutative prin natura lor pot fi transformate în contracte aleatorii, însă aceasta la momentul încheierii contractului, potrivit normei de drept menţionate, prin voința expresă și conștientă a părților contractante, nu la momentul împlinirii evenimentului viitor sau ulterior împlinirii acestuia, o astfel de clauză neputând fi pretins că este subînțeleasă.

Ca atare, dat fiind caracterul comutativ al contractul nr.836 din 19.02.2004, partea pârâtă nu poate susţine cu temei că este îndreptățită să pretindă o diferență de preț pentru imobilul înstrăinat, sub motiv că, ulterior înstrăinării, valoarea acestuia ar fi crescut, urmare a schimbării funcțiunilor și destinației sale conform planurilor urbanistice, întrucât obligația de plată a sporului de valoare asumată de cumpărătoarea, pe un astfel de motiv, este lipsită de cauză juridică, cum corect a statuat instanța de apel.

Cu atât mai puțin o astfel de transformare a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționată cumpărătorului, prin încheierea de acte adiţionale, atunci când vânzătoarea acționează în calitate de subiect de drept public, în cadrul diverselor proceduri legale de autorizare pe care le derulează în privința imobilelor proprietate privată a persoanelor fizice ori juridice, irelevant că, ulterior încheierii contractului, ar fi adoptat, în considerarea acestei calități, de subiect de drept public, acte de autoritate cu valoare normativă prin care ar fi stipulat în acest sens.

Aceasta, întrucât, o astfel de intervenţie contravine principiului securității juridice, ce este caracterizat prin faptul că legea trebuie să asigure protecţia subiecților de drept împotriva unui eventual pericol care poate veni chiar din partea normelor juridice ce ar fi adoptate în viitor, norme ce ar risca să creeze o insecuritate juridică în privinţa raporturilor juridice încheiate în baza unor norme de drept clare, previzibile.

În fine, cum dispozițiile HCL nr.261/2017, în considerarea celor arătate, nu sunt incidente raportului juridic dedus judecății în cauza pendinte, rezultă că examinarea dispoziţiilor indicate de partea pârâtă ca temei juridic ce ar permite includerea în contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor din domeniul privat Municipiului Constanța încheiate după intrarea în vigoare a acestei hotărâri, nu este utilă cauzei, ci dimpotrivă, excedează verificărilor necesare soluționării acesteia, motiv pentru care nu vor face obiectul examinării din perspectiva prezumția de legalitate invocate de aceasta.

În acest context al analizei, se impune și constatarea potrivit căreia nici norma de drept prevăzută de art.10 alin.(1) din Legea nr. 453/2001, în forma în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.836 din 19.02.2004, nu fundamentează pretențiile părții pârâte.

Astfel cum, corect, a reţinut instanţa de apel, norma impune respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii, cu ocazia înstrăinării terenurilor destinate construirii, aparținând domeniul privat al unităților administrativ teritoriale, în vederea realizării de către titular a unei construcții, chestiune ce nu se confundă cu valorificarea de către proprietarul unui imobil, la un anumit moment, a documentaţiilor adoptate de autoritățile publice, în implementarea strategiilor de dezvoltare urbană.

Așa fiind, în considerarea celor expuse, rezultă că instanța de apel a statuat, corect, prin motivarea principală, că actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.836 din 19.02.2004, încheiat de părți la 31.08.2018, este lovit de nulitate relativă pentru lipsa cauzei juridice a obligaţiei asumate de partea reclamantă, în calitate de cumpărătoare a imobilului dobândit în proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare menţionat.

Cum motivarea principală a hotărârii recurate subzistă, nefiind înlăturată în raport de criticile deduse judecăţii prin recurs, se constată că partea pârâtă nu justifică interes în examinarea criticilor îndreptate împotriva considerentelor relative la nulitatea absolută, ce au făcut statuate în motivarea subsidiară a hotărârii recurate, lipsită, în condiţiile menţinerii motivării principale, de efecte juridice.

Aşa fiind, pentru considerentele arătate, Înalta Curte, în baza art.496 alin.(1) C.proc.civ., a respins recursul dedus judecăţii de partea pârâtă, ca nefondat.