Constitution of right of superficies absent authentic act or accession invocation under pre-contract

Construcţii edificate de promitentul-cumpărător pe terenul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare. Condiţiile constituirii dreptului de superficie

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Proprietatea privată

Index alfabetic: antecontract de vânzare-cumpărare

drept de superficie

C.civ., art. 693

În toate ipotezele prevăzute de art. 693 C.civ., exceptând uzucapiunea, superficia are la bază manifestarea de voinţă, directă sau indirectă, a titularului dreptului de proprietate asupra fondului. Suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcţiei aparţinând unei alte persoane nu dă naştere prin ea însăşi unui drept de superficie, în absenţa unui act juridic (convenţie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripţie achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze.

Or, în condiţiile în care în antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost cuprins şi un eventual acord al părţilor cu privire la edificarea unor construcții și, cu atât mai puțin, cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent acestora, nu se poate constata existența dreptului de superficie în beneficiul reclamantului (promitent cumpărător) în absenţa actului juridic, respectiv a unei convenţii, încheiate în formă autentică, având ca obiect naşterea acestui drept şi stabilirea întinderii sale, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.

De asemenea, nici presupusul acord, pe care promitentul-vânzător și l-ar fi dat în vederea edificării construcțiilor, nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de superficie, neîncadrându-se în niciuna dintre ipotezele reglementate de art. 693 C.civ.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 833 din 16 mai 2023

I. Circumstanţele cauzei.

I.1.Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată sub numărul 61/62/2020, pe rolul Tribunalului Brașov, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții SC B. SRL, societate aflată în procedura insolvenței, reprezentată legal de administrator special și administrator judiciar X. SPRL, și, respectiv, C. , solicitând instanței ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care, în principal, să constate existența dreptului său de proprietate asupra imobilelor hală service auto și hală, precum și asupra instalațiilor de canalizare, de alimentare cu apă, de alimentare cu energie electrică, a instalațiilor de încălzire, spațiilor de birouri amenajate în acestea, drumului de acces și curții interioare, pe care le-a realizat pe terenul ce constituie, în prezent, proprietatea pârâtei de rangul 1, intabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate astfel constatat, instituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care au fost realizate construcțiile, pe durata existenței acestora, și intabularea acestui drept în cartea funciară, iar, în subsidiar, obligarea pârâților la plata sumei de 715.407 lei (echivalentul sumei de 150.806 euro), ce reprezintă contravaloarea construcțiilor și instalațiilor pe care le-a realizat, valoare ce a fost stabilită prin raportul de evaluare nr. 21/26.09.2019, întocmit de evaluatorul Y., instituirea unui drept de retenție, până la reglementarea situației juridice a acestor bunuri și a evaluării drepturilor de creanță ce derivă, prin pronunțarea unei hotărâri definitive.

I.2.Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentința civilă nr.151/S, pronunțată la data de 28.06.2021, Tribunalul Brașov - Secția I civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâtul C., și a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.

I.3.Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 623/Ap din data de 11.04.2022, pronunţată de Curtea de Apel Braşov - Secţia civilă, a fost respinsă cererea de apel formulată de apelantul A. împotriva sentinţei civile nr. 151/S, pronunţată de Tribunalul Braşov - Secţia I civilă, la data de 28.06.2021, a fost păstrată sentinţa apelată și a fost respinsă cererea intimatului D. privind obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.

II. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 623/Ap din data de 11.04.2022, pronunţate de Curtea de Apel Braşov - Secţia civilă a declarat recurs reclamantul, solicitând casarea acesteia și, după caz, trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel sau, pe fondul cauzei, admiterea cererii astfel cum a fost formulată.

II.1. Motivele de recurs

După prezentarea situației de fapt și a istoricului litigiului, recurentul, invocând cazurile de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 C.proc.civ., a susținut că motivele, argumentele şi concluziile instanţei de apel sunt eronate şi neîntemeiate, din mai multe puncte de vedere.

1. Sub un prim aspect, a arătat că, prin respingerea probei cu expertiza tehnică de specialitate, probă solicitată de el în vederea identificării imobilelor, dovedirii lucrărilor efectuate și stabilirii cuantumului unui eventual drept de creanţă, instanţa de apel s-a antepronunţat, fiind evident faptul că cererea urma a fi respinsă, ea neputând fi admisă în lipsa acestei probe.

Deși instanţa a motivat respingerea probei prin aceea că ea nu era necesară în condițiile în care ceea ce trebuia să se stabilească în cauză era doar buna sau reaua credinţă a reclamantului, în calitate de constructor pe terenul altuia, nefiind necesare alte probe decât proba cu înscrisuri, în opinia recurentului, acest raţionament este unul deficitar, întrucât, dacă instanţa ar fi ajuns la concluzia, în faza deliberării, că el, reclamantul, a fost constructor de bună credinţă, nu ar fi putut admite petitele cererii deduse judecății în lipsa unei expertize de identificare a imobilelor şi de evaluare a lucrărilor şi construcţiilor, fiind imposibilă o eventuală intabulare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în CF sau instituirea unui drept de superficie pe teren

În concluzie, recurentul consideră că instanţa stabilise faptul că el era constructor de rea-credinţă încă de la momentul respingerii acestei probe, ceea ce reprezintă o antepronunţare în cauză.

2. Sub un alt aspect, recurentul a susținut că instanța de apel, ca și cea de fond, de altfel, a calificat greşit raporturile dintre el şi pârâtul iniţial, C., ca fiind raporturi contractuale și a concluzionat în mod eronat în sensul că nu pot fi invocate dispoziţiile speciale prevăzute de Codul civil în cazul accesiunii imobiliare forţate, "întrucât, ori de câte ori există o înţelegere expresă sau tacită între proprietarul imobilului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea, nu mai sunt aplicabile dispoziţiile legale ce reglementează accesiunea imobiliară artificială, ci cele din domeniul contractual".

Constatând că reclamantul a pretins dobândirea unui drept de superficie prin convenţiile sau înțelegerile încheiate cu C., instanţa de apel a apreciat că în mod corect prima instanţă a analizat conţinutul raporturilor dintre reclamant şi fostul proprietar al terenului pe care au fost realizate edificatele, prin prisma unor relaţii contractuale, din această perspectivă, pretinsa neîndeplinire a obligaţiilor asumate de către defunct prin respectivele convenţii sau înţelegere implicând o răspundere contractuală.

Această concluzie este demontată, însă, în paragraful imediat următor, în care se reține de către instanţa de apel faptul că: "în realitate, între apelantul - reclamant şi C., nu s-a încheiat un act juridic prin care acesta din urmă se obliga faţă de primul la constituirea unui drept de superficie nici cel puţin în sens de negotium, iar în antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între cei doi, nu se face nicio referire la permisiunea acordată apelantului - reclamant de a construi pe terenul obiect al promisiunii bilaterale, înainte de încheierea contractului de vânzare - cumpărare, după cum a pretins apelantul - reclamant".

Or, în opinia recurentului, această motivare este vădit contradictorie.

În speţă nu poate fi vorba despre o răspundere civilă contractuală în condiţiile în care înţelegerea tacită despre care face vorbire instanţa nu are un obiect determinabil, nu s-au făcut probe prin care să se determine în concret care sunt aspectele asupra cărora a existat această înţelegere, nu a îmbrăcat forma unei convenţii scrise şi nici nu au fost audiaţi martori cu privire la acest aspect.

Mai mult decât atât, această înţelegere nu este recunoscută de către pârâtul C., care, dimpotrivă, a afirmat prin întâmpinare că nu şi-a dat acordul pentru efectuarea niciunei lucrări.

În această situaţie, instituţia cea mai apropiată ce putea fi aplicată în cauza de faţă, în raport de fostul proprietar şi promitent - vânzător, este cea a accesiunii imobiliare, cu toate efectele şi specificul acesteia.

3. Subsumat unui alt motiv de recurs, reclamantul a mai susținut că instanța de apel a interpretat eronat dispoziţiile legale ce vizează buna, respectiv reaua sa credinţă, în calitate de constructor pe terenul altuia şi dobândirea dreptului de superficie

Cu toate că instanţele pretind că nu au fost învestite cu soluţionarea unei cereri în răspundere civilă contractuală, în ceea ce îl priveşte pe pârâtul C., totuşi procedează la analizarea bunei sau relei-credinţe a reclamantului, în calitatea sa de constructor.

Recurentul susține că, în mod eronat instanța de apel s-a raportat la prevederile art.579 alin. 2 teza 1 C.civ. (Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie) atunci când a reținut că: "împrejurarea că C. i-ar fi permis apelantului - reclamant să construiască pe terenul lui, sau cele referitoare la obţinerea Certificatul de Urbanism nr. 54 din 22.02.2016 şi încheierea unor contracte de închiriere având ca obiect cedarea folosinţei construcţiilor realizate de apelantul - reclamant, nu pot conduce la concluzia constituirii unui drept de superficie în favoarea apelantului deoarece, în raport cu dispoziţiile art. 693 alin. 2 şi 1244 C.civ., care impun forma autentică a actului de constituire a dreptului de superficie sub sancţiunea nulităţii, aparența de drept nu intră în categoria actelor şi faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie.

Mai mult decât atât, recunoaşterea unui drept de superficie în favoarea apelantului - reclamant nu poate avea loc nici din perspectiva dispoziţiilor art. 693 alin. 4 C.civ., respectiv pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, având în vedere, pe de o parte, că nici fostul proprietar al terenului, şi nici actualul proprietar al acestuia, prin conduita lor, nu au lăsat să deducă nici cel puţin o intenţie de renunţare, iar, pe de altă parte, o astfel de renunţare trebuie să fie expresă"

În opinia recurentului, această motivare a instanţei de apel nu are nicio legătură cu cererea de chemare în judecată întrucât el nu a susţinut niciodată faptul că a dobândit un drept de superficie prin intermediul actelor sau faptelor proprietarului iniţial - permisiunea de a construi pe teren (prin nemanifestarea unei opoziţii şi prin ajutorul dat reclamantului prin iniţierea demersurilor legale de obţinere a autorizaţiilor şi actelor cerute de lege pentru edificarea construcţiei), ci a solicitat a i se recunoaşte acest drept de superficie ca efect al recunoaşterii dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane.

Susţinerile sale au vizat faptul că a existat o manifestare de voinţă, un acord al proprietarului iniţial al imobilului, C., care îl transformă pe reclamant, autorul edificatelor pe terenul acestuia, într-un constructor de bună-credinţă.

Instanţa înţelege să înlăture şi certificatul de urbanism depus la dosar, dovadă a existenţei acordului cu privire la edificarea construcţiilor dat de către pârâtul C., arătând, pe de o parte, că acesta nu prezintă relevanţă raportat la condiţiile accesiunii, iar, pe de altă parte, întrucât valoarea acestui înscris este aceea de a atesta regimul juridic al unui imobil, el neavând natura juridică a unei autorizaţii de construire.

Calitatea de constructor de bună sau rea credinţă trebuia analizată în raport de momentul edificării construcţiilor şi realizării lucrărilor şi în raport de conduita proprietarului de la acea vreme.

Recurentul apreciază că, în cauză, sunt îndeplinite şi pot fi dovedite criteriile prevăzute de art.579 alin.2 alin. 2 teza 2 şi finală C.civ., fiind răsturnată prezumţia de proprietate în favoarea proprietarului imobilului:

"(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a tui, până la proba contrară.

(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege."

Fostul proprietar al imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra noilor edificate (dovadă făcând extrasul CF, unde sunt menţionate aceleaşi clădiri iniţiale, cu aceeaşi structură, deşi acestea nu mai există în materialitatea lor).

Totodată, fostul proprietar şi-a manifestat acordul expres cu privire la efectuarea tuturor lucrărilor de amenajare şi de construire efectuate de reclamant, acesta obţinând, la solicitarea reclamantului, chiar şi certificat de urbanism pentru realizarea lucrărilor.

Toate cheltuielile ocazionate de efectuarea acestor lucrări (materiale, forţă de muncă etc.) au fost suportate de către reclamant, fiind efectuate în regie proprie.

Or, raportat la conduita fostului proprietar, recurentul apreciază că a demonstrat că acesta a fost de acord cu realizarea lucrărilor şi a construcţiilor, în virtutea promisiunii de vânzare cumpărare a imobilului şi a faptului că reclamantul urma să devină proprietarul imobilelor.

Pârâtul C. nu a efectuat niciun demers pentru a-l lipsi pe reclamant de posesia imobilelor, nu a împiedicat în niciun fel realizarea lucrărilor, dimpotrivă, a încheiat în calitate de proprietar, contracte de închiriere a acestor imobile cu societăţi în care reclamantul era asociat. Mai mult, dovada că pârâtul C. a avut cunoştinţă încă de la început de destinaţia şi scopul pentru care s-a dorit achiziţionarea acestor imobile şi de faptul că reclamantul dorea ca destinaţia finală a acestora să fie service auto şi spălătorie, o face tocmai solicitarea şi obţinerea certificatului de urbanism pe numele proprietarului de la acel moment al imobilului, societatea E. SRL, al cărui asociat era d-nul C.

Ulterior momentului dobândirii proprietăţii imobilelor de către pârâtul C. şi urmare a neînţelegerilor ivite între părţi privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare (litigiu ce a făcut obiectul dosarului x/197/2016), promitentul vânzător C., în calitate de proprietar al imobilelor, nu a mai făcut niciun demers în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, iar reclamantul, neavând calitatea de proprietar, nu a putut realiza aceste demersuri.

De rea-credinţă fiind, şi datorită stării litigioase dintre părţi, în luna martie 2017, numitul C. a făcut diferite sesizări către ITC, Primăria Cristian, referitoare la edificarea construcţiilor şi a încercat să îi suprime reclamantului accesul la aceste imobile.

Toate aceste aspecte, coroborate fiind, conduc la concluzia că, la momentul începerii edificării construcţiilor şi în raport de proprietarul de la acel moment - C., reclamantul a fost constructor de bună-credinţă.

Este adevărat că lucrările s-au efectuat în lipsa autorizaţiei de construire, dar, în opinia recurentului, acest aspect nu are implicaţii decât în ceea ce priveşte modalitatea în care poate fi despăgubit (cuantumul acestui drept de creanţă) sau poate deveni proprietar (în funcţie de opţiunea proprietarul ui terenului).

4. Cu referire la dreptul la acţiune al constructorului (de bună sau rea-credinţă) pe terenul altuia, instanţa de fond a reținut că accesiunea imobiliară artificială nu poate fi invocată de acesta ca temei al dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării durabile pe care a edificat-o pe terenul altei persoane, constructorul putând pretinde doar un drept de creanţă, care se activează la momentul la care proprietarul imobilului decide să invoce accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra lucrării realizate pe terenul ce îi aparţine, sau la momentul în care acest proprietar îşi exercită, prin actul unilateral de voinţă, dreptul de accesiune, în sensul de a prelua lucrarea, iar temeiul său juridic este îmbogăţirea fără justă cauză, chiar dacă autorul lucrării a fost de rea - credinţă

Această motivare este susţinută şi de instanţa de apel: "Cu privire la dreptul de a invoca accesiunea chiar dacă dispoziţiile legale nu sunt suficient de clare în acest sens - după cum rezultă din interpretarea sistemică a dispoziţiilor art. 584 alin. 1 şi 2, art. 585, art. 592 şi art. 693 alin. 4 C.civ., acest drept aparţine exclusiv proprietarului terenului iar nu autorului lucrării realizate pe terenul primului, fiind un drept potestativ al proprietarului terenului. Astfel după cum corect a reţinut şi prima instanţă, atât timp cât proprietarul terenului nu şi-a manifestat opţiunea relativă la accesiune, autorul lucrărilor nu poate pretinde proprietarului terenului despăgubiri, deoarece reglementările în materie de accesiune au fost edictate în favoarea proprietarului imobilului teren care are posibilitatea să invoce accesiunea, să aleagă momentul la care o invocă, sau poate renunţa la acest drept. Numai după ce proprietarul terenului îşi manifestă opţiunea preluării lucrării realizate pe terenul său, ca urmare a invocării accesiunii imobiliare artificiale, autorul lucrării îşi poate valorifica dreptul de a fi despăgubit."

Plecând de la acest raţionament ar însemna că un constructor pe terenul altuia nu are posibilitatea de a-şi valorifica drepturile rezultate urmare a acestui fapt decât condiţionat de premisa existenţei unei acţiuni a proprietarului terenului, ceea ce ar reduce la zero drepturile civile ale unei persoane de a accede la justiţie pentru valorificarea drepturilor sale.

Recurentul consideră că această modalitate de interpretare a dispoziţiilor legale îl lipsește pe constructorul pe terenul altuia de dreptul de a i se recunoaşte, prin intermediul accesului la justiţie, drepturile dobândite pe această cale, având în vedere mai ales situaţia în care proprietarul terenului rămâne în pasivitate.

Stipularea, în cuprinsul art. 581 şi 582 C.civ., a dreptului proprietarului terenului de a solicita intabularea dreptului său de proprietate şi asupra construcţiilor edificate nu exclude posibilitatea constructorului de a-şi valorifica drepturile dobândite prin construire.

În sprijinul acestei argumentaţii, recurentul a invocat prevederile art. 579 alin.2 C.civ. şi pe cele ale art.589 C.civ.

Faptul că proprietarul terenului a rămas în pasivitate şi nu și-a exercitat dreptul de opţiune prevăzut de art.581 sau 582 C.civ., prin intermediul unei cereri reconvenţionale nu reprezintă un impediment care să ducă la inadmisibilitatea acţiunii (de altfel nici nu s-a invocat o asemenea inadmisibilitate, iar acţiunea nu a fost respinsă ca inadmisibilă), justeţea pretenţiilor reclamantului urmând a fi stabilită de instanţa de judecată

Tot în susţinerea argumentaţiei de mai sus, instanţa afirmă că proprietarul imobilelor nu a făcut niciun demers pentru a reintra în posesia acestora, reclamantul posedând netulburat aceste imobile, încă din anul 2015 şi pe cale de consecinţă nu era necesar a formula acţiunea ce face obiectul prezentului dosar

În fapt, societatea B. SRL a realizat, prin administratorul său judiciar, două notificări de evacuare a reclamantului din imobil, una în toamna anului 2020, materializată în dosarul nr. x/197/2020 (soluţia fiind aceea de respingere a acţiunii, pentru lipsa calităţii de reprezentant a reclamantei de către Z. IPURL), iar cea de-a doua, notificarea nr 158/17.08.2021 remisă prin BEJ W.

Astfel, reclamantul consideră nu numai că o asemenea acţiune era util a fi formulată, din perspectiva valorificării şi recunoaşterii drepturilor dobândite prin construire, dar ea era şi necesară, ca mijloc de apărare împotriva acţiunilor realizate de pârâta de rang 1, de evacuare a lui din imobil şi de lipsire a acestuia de atributele dreptului de folosinţă.

5. Referitor la dreptul de creanţă pe care îl are împotriva societăţii B. SRL, recurentul a susținut că în mod eronat şi într-o evidentă necunoaştere a prevederilor Legii nr.85/2014 a insolvenţei iniţial, la fondul cauzei, s-a reţinut faptul că acesta (solicitat a fi acordat prin petitul subsidiar petitului principal privind recunoaşterea dreptului de proprietate) nu este necesar a fi analizat pe calea prezentei acţiuni, deoarece, pe de-o parte societatea B. nu a realizat niciun demers pentru a se înceta actele de folosinţă realizate de reclamant asupra imobilelor, iar, pe de altă parte, se reţine că dreptul de creanţă a fost recunoscut de către administratorul judiciar şi a fost înscris în tabelul preliminar de creanţe al societăţii insolvente, B. SRL, urmând a fi valorificat în cadrul acelei proceduri.

În legătură cu acest drept de creanţă, recurentul a arătat că a fost într-adevăr înscris în tabelul preliminar al creanţelor societăţii, însă sub condiţie, această înscriere lipsind creditorul de unul dintre cele mai importante atribute, acela de a vota hotărârile luate în cadrul Adunării Creditorilor societăţii insolvente

Mergând mai departe, creanţa pretinsă a fost contestată de mai mulţi creditori ai debitoarei B. SRL, respectiv F., G., SC H. SRL, formându-se dosarele asociate nr. x/3/2019/a2, x/3/2019/a3, x/3/2019/a5, în final dreptul de creanţă al reclamantului fiind înlăturat din tabelul de creanţe.

Astfel, recurentul apreciază că, în principal, instanţa ar fi trebuit sa se pronunţe asupra petitelor principale, de recunoaştere a dreptului de proprietate, iar, în cazul respingerii acestor petite, ar fi trebuit sa se pronunţe pe petitul subsidiar, acela al stabilirii cuantumului dreptului de creanţă, prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile constructorului de rea-credinţă (având în vedere respingerea petitului principal).

Or, această cuantificare nu se putea realiza decât în situaţia efectuării unei expertize de specialitate

Recurentul apreciază că, oricum, instanţa a pronunţat o hotărâre eronată, de respingere în tot a acţiunii, inclusiv a petitului subsidiar privind recunoaşterea dreptului de creanţă şi stabilirea valorii acestuia, atâta vreme cât administratorul judiciar al debitoarei a achiesat la pretențiile sale, recunoscând faptul că reclamantul este cel care a construit imobilele şi a efectuat lucrările respective, şi, totodată, recunoscând existenţa dreptului de creanţă în patrimoniul reclamantului.

Impedimentul principal în valorificarea acestui drept pe calea procedurii insolvenţei este acela că dreptul nu provine dintr-un act juridic, nefiind recunoscut de proprietarul terenului, în calitatea sa de debitor, de unde derivă şi necesitatea recunoaşterii acestui drept de creanţă prin intermediul prezentei acţiuni în instanţă.

Petitul subsidiar de recunoaştere a dreptului de creanţă este indisolubil legat de petitul principat şi indiferent dacă acest petit era admis sau respins, petitul subsidiar trebuia soluţionat.

6. Cu referire la respingerea petitului având ca obiect recunoaşterea unui drept de retenţie, recurentul a invocat prevederile art. 2495 C.civ., potrivit cărora: Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul nu îşi execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

A precizat că a invocat acest drept de retenţie, în virtutea calităţii sale de constructor, imobilele fiind posedate cu bună-credinţă, în temeiul convenţiei (antecontract de vânzare - cumpărare) încheiat cu fostul proprietar al acestora.

II.2. Apărările formulate în cauză

Intimatul - pârât D. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului.

Cu referire la primul motiv de recurs, intimatul a susținut că, ceea ce se invocă, în esență, de către recurent este incompatibilitatea judecătorilor care au soluţionat apelul, rezultată din aceea că, prin respingerea probei cu expertiza, și-au exprimat opinia în legătură cu pricina concretă pe care au judecat-o, înainte de a se ajunge la deliberare şi pronunţare.

Este vorba despre motivul de incompatibilitate prevăzut de dispoziţiile art. 42 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., iar această critică este încadrabilă în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ..

Raportat la dispozițiile art. 45 teza I și 41 C.proc.civ., intimatul a solicitat să se constate că doar în situaţia incompatibilităţii absolute, afectarea aparenţei de imparţialitate a judecătorului aflat în această situaţie este prezumată legal, fără posibilitate de apreciere, ceea ce înseamnă că, în ceea ce priveşte celelalte cazuri de incompatibilitate, precum cele descrise de art. 42 C.proc.civ., partea interesată are posibilitatea de a formula cerere de recuzare, iar împotriva încheierii prin care instanţa s-a pronunţat asupra cererii de recuzare se poate formula cale de atac, în condiţiile prevăzute de art. 53 C.proc.civ..

În speță, proba cu expertiza tehnică de specialitate având ca obiectiv identificarea construcţiilor şi lucrărilor pretins realizate de apelantul reclamant a fost respinsă ca nefiind utilă soluţionării cauzei în raport cu circumstanţele speţei, de Curtea de Apel Braşov, prin încheierea de şedinţa din 07.12.2021 pronunţată în dosarul nr. x/62/2020. Reclamantul nu a înțeles să invoce incompatibilitatea ca incident procedural şi nu a formulat cerere de recuzare împotriva membrilor completului, în conformitate cu dispozițiile art. 44 alin. 1 C.proc.civ., înainte de începerea dezbaterilor.

Respingând proba cu expertiza tehnică de specialitate instanţa de apel nu şi-a exprimat opinia cu privire la soluţia pe care urma sa o pronunţe în prezentul dosar.

Ca urmare, intimatul a solicitat să se constate că nu este incident motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ. și niciun alt motiv de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 C.proc.civ..

Critica referitoare la caracterul contradictoriu al deciziei și, deci, incidenţa cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. a fost apreciată de intimatul pârât ca fiind, de asemenea, neîntemeiată, instanța de apel reținând, prin decizia pronunţată, mai întâi, susţinerile reclamantului, pentru ca apoi, în urma analizei efectuate, să constate că între tatăl pârâtului și reclamant nu a fost încheiat un act juridic prin care primul să se fi obligat față de cel din urmă la constituirea unui drept de superficie.

Nici critica privitoare la greşita calificare a raporturilor dintre recurentul reclamant și tatăl intimatului pârât ca fiind raporturi contractuale, critică ce s-ar putea circumscrie motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., nu este fondată de vreme ce A. exhibă înscrisul denumit "Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare" din 11.06.2015 și invocă înțelegerea părților privitoare la realizarea lucrărilor la care face referire prin acţiunea introductivă.

Or, atunci când există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea, se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor privind accesiunea imobiliara şi se intră pe un tărâm contractual.

În ceea ce privește criticile referitoare la pretinsa interpretare eronată a dispoziţiilor ce vizează buna, respectiv reaua credinţa a reclamantului, în calitatea sa de constructor pe terenul altuia și dobândirea dreptului de superficie, intimatul a solicitat să se constate că, în realitate, aspectele invocate vizează netemeinicia şi nu nelegalitatea hotărârii atacate, recurentul-reclamant urmărind, în esenţă, reaprecierea probelor de către instanţa de recurs, și constatarea calităţii sale de constructor de bună credinţă, chestiune ce contravine dispozițiilor art. 483 alin. (3) C.proc.civ..

Privitor la cererea de constatare a dreptului de superficie, deși recurentul susţine că, în mod eronat, instanţa de apel s-a raportat la prevederile art. 579 alin. 2 C.civ. alin. 2 teza 1, în realitate, cererea a fost analizată prin prisma stării de fapt prezentate și a tuturor temeiurilor de drept ce își găsesc aplicabilitate în cauză.

Cu privire la susţinerile recurentului vizând pretinsa interpretare eronată de către instanţa de apel a prevederilor legale aplicabile referitoare la accesiunea imobiliară, intimatul a solicitat să se constate că sunt formale şi nu sunt apte a permite controlul de legalitate al deciziei recurate, neputând fi luate în considerare cu valoare de critici de nelegalitate la adresa deciziei recurate.

Împrejurarea că acţiunea ce face obiectul prezentului dosar a fost respinsă nu este de natură să conducă la concluzia că orice constructor pe terenul altuia este lipsit de posibilitatea de a-si valorifica drepturile dobândite prin construire.

Intimatul a solicitat să se constate că recurentul reclamant a reluat în cuprinsul cererii de recurs susţineri din cuprinsul apelului declarat împotriva sentinţei pronunţată în cauză de Tribunalul Braşov, nefăcând vreo referire la decizia pronunţată în cauză de Curtea de Apel Braşov, prin care a fost soluţionat apelul, or, acestea nu pot face obiect de analiză pentru instanța de control judiciar.

Intimata pârâtă B. SRL nu a formulat întâmpinare la cererea de recurs.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurentul reclamant şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

1. Circumscris primului motiv de recurs, reclamantul invocă o cauză de incompatibilitate a judecătorilor ce au alcătuit completul de judecată în apel, susținând că, prin respingerea probei cu expertiza tehnică de specialitate, solicitată în vederea identificării imobilelor, dovedirii lucrărilor efectuate și stabilirii cuantumului unui eventual drept de creanţă, instanţa de apel s-a antepronunțat, fiind evident faptul că cererea urma a fi respinsă, ea neputând fi admisă în lipsa acestei probe.

Se invocă, așadar, o chestiune ce vizează alcătuirea instanței de judecată și încălcarea dispozițiilor de drept procesual civil referitoare la incompatibilitate, criticile astfel formulate urmând a fi analizate prin raportare la cazurile de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 1 și 5 C.proc.civ., referitoare la situația în care instanța nu a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale, respectiv, la situația când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

Deși recurentul nu a precizat în mod expres temeiul de drept al motivului de incompatibilitate invocat, din modul de formulare a acestuia rezultă că au fost avute în vedere dispozițiile art. 42 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ., potrivit cărora, judecătorul este incompatibil când și-a exprimat anterior părerea cu privire la soluţie în cauza pe care a fost desemnat să o judece.

Identificarea în concret a cazului de incompatibilitate incident este absolut necesară întrucât, în căile de atac, problema nelegalei compuneri a completului care a pronunțat hotărârea atacată, întemeiată pe existenţa incompatibilității, poate fi invocată numai pentru situațiile prevăzute de art. 41 C.proc.civ., ce reglementează cazurile de incompatibilitate absolută, în privinţa cărora nici părţile şi nici judecătorul aflat în situaţia respectivă nu au un drept de apreciere, nu şi pentru cazurile de incompatibilitate prevăzute de art. 42 C.proc.civ..

Aceasta pentru că, normele care reglementează incompatibilitatea absolută sunt norme de ordine publică, nesusceptibile de interpretare sau de aplicare prin analogie, a căror nerespectare se sancționează cu nulitatea absolută a hotărârii judecătoreşti, în timp ce normele cuprinse în art. 42 C.proc.civ. au caracter dispozitiv, apreciere dedusă din sintagma utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 44 C.proc.civ., în sensul că judecătorul aflat într-o situaţie de incompatibilitate poate fi recuzat, ceea ce înseamnă că recuzarea nu este obligatorie, interesul ocrotit fiind unul privat, al părţii din proces, care va aprecia dacă cere sau nu recuzarea judecătorului aflat într-una dintre situațiile prevăzute de art. 42 C.proc.civ., care instituie o prezumţie legală relativă de imparțialitate.

Prin urmare, numai incompatibilitatea reglementată de art. 41 C.proc.civ. poate fi invocată, cu titlu de excepție absolută, în orice stare a pricinii, în acest sens fiind și dispozițiile art. 45 C.proc.civ., potrivit cărora, „în cazurile prevăzute la art. 41, judecătorul nu poate participa la judecată, chiar dacă nu s-a abținut ori nu a fost recuzat. Neregularitatea poate fi invocată în orice stare a pricinii”, ceea ce înseamnă că, în toate celelalte cazuri, respectiv cele descrise de art. 42 C.proc.civ., partea interesată are doar posibilitatea de a formula cerere de recuzare, în condițiile art. 44 C.proc.civ., respectiv, înainte de începerea oricărei dezbateri (alin. 1) sau, atunci când motivele de incompatibilitate s-au ivit ori au fost cunoscute de parte doar după începerea dezbaterilor, aceasta trebuie să solicite recuzarea de îndată ce acestea îi sunt cunoscute (alin. 2).

Cum, în speță, incompatibilitatea invocată de recurent vizează antepronunțarea judecătorilor ce au alcătuit instanța de apel, în sensul art. 42 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ., Înalta Curte reține că, raportat la dispozițiile legale mai sus citate, ea nu putea fi invocată decât pe calea cererii de recuzare ce ar fi trebuit să fie formulată de îndată ce reclamantul a cunoscut motivul de incompatibilitate, respectiv, după termenul din data de 07.12.2021 când a fost respinsă proba cu expertiza.

Cum reclamantul nu a înțeles să își exercite acest drept procesual în termenul legal și în fața instanței competente să soluționeze incidentul procedural referitor la incompatibilitatea judecătorilor cauzei, invocarea acestei chestiuni direct în calea extraordinară de atac nu mai este posibilă, instanța de control judiciar neputând să o analizeze.

În consecință, reținând că în cauză nu este incident niciunul dintre cele două cazuri de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 1 și 5 C.proc.civ., Înalta Curte va înlătura ca neîntemeiate susținerile subsumate de reclamant primului motiv de recurs.

2. Subsumat celui de-al doilea motiv de recurs, reclamantul a susținut că instanța de apel a calificat greşit raporturile dintre el şi pârâtul inițial, C., ca fiind raporturi contractuale, considerentele reținute în acest sens fiind contradictorii.

Criticile astfel formulate pot fi circumscrise cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 C.proc.civ., din perspectiva cărora urmează a fi analizată legalitatea deciziei atacate.

Înalta Curte reține că, în sensul art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când aceasta cuprinde considerente contradictorii, în sensul că, din unele rezultă temeinicia pretențiilor supuse judecății iar din altele netemeinicia acestora, astfel că acestea se exclud reciproc.

În speță, recurentul susține că aprecierea instanței de apel în sensul că în mod corect prima instanţă a analizat conţinutul raporturilor dintre reclamant şi fostul proprietar al terenului pe care au fost realizate edificatele, prin prisma unor relaţii contractuale, vine în contradicție cu afirmația ulterioară a aceleiași instanțe potrivit căreia, în realitate, între părți nu s-a încheiat niciun act juridic prin care pârâtul să se fi obligat faţă de reclamant la constituirea unui drept de superficie.

În opinia instanței de recurs, această susținere este neîntemeiată întrucât, în realitate, considerentele la care recurentul face referire explicitează, în termeni foarte clari, raporturile existente între părți, așa cum rezultă ele din cuprinsul cererii de chemare în judecată, din actele depuse de reclamant la dosar și din dispozițiile legale invocate ca temei de drept al pretențiilor deduse judecății, precum și concluziile pe care instanța de apel le-a dedus din interpretarea clauzelor convenției și a presupusei înțelegeri cu pârâtul, invocate de reclamant.

Astfel, având în vedere că și în apel reclamantul formulase o critică similară celei invocate în recurs, în sensul că în mod greșit prima instanță ar fi calificat raporturile dintre părți ca fiind de natură contractuală, instanța de apel, pornind de la conținutul concret al cererii de chemare în judecată, a observat că, de fapt, statuările judecătorului fondului sunt corecte pentru că însuși reclamantul a afirmat, în susținerea petitelor principale ale acțiunii întemeiate pe dispozițiile art. 579 alin. 2 C.civ., că a realizat construcțiile în temeiul antecontractului de vânzare - cumpărare și a înțelegerii realizate cu fostul proprietar al imobilului înscris în CF nr. x19 Cristian, sub nr. cadastral 104219, cu suprafaţă de 2681 mp, dobândind, astfel, un drept de superficie, ce se impune a fi înscris în cartea funciară.

Prin urmare, reținând că reclamantul a pretins dobândirea dreptului de superficie prin convenția și înțelegerea intervenite între el și pârâtul C., instanța de apel a constatat că în mod corect prima instanță a calificat raporturile dintre părți ca fiind de natură contractuală și a analizat pretențiile deduse judecății prin prisma acestora, apreciind, totodată, că pretinsa neîndeplinire a obligațiilor asumate de către defunct implică o răspunderea contractuală.

În considerentele următoare, analizând ea însăși conținutul antecontractului și a presupusului acord al pârâtului, instanța de apel a constatat că, în realitate, actul juridic intervenit între apelantul - reclamant și pârâtul C. nu conține nicio clauză prin care acesta din urmă să se oblige față de primul la constituirea unui drept de superficie, nici cel puțin în sens de negotium, în antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între cei doi nefăcându-se nicio referire la permisiunea acordată apelantului - reclamant de a construi pe terenul obiect al promisiunii bilaterale, înainte de încheierea contractului de vânzare - cumpărare, după cum a pretins apelantul - reclamant.

Totodată, a apreciat că eventuala permisiune de a construi pe care pârâtul i-ar fi acordat-o reclamantului nu poate sta la baza constituirii unui drept de superficie în favoarea acestuia din urmă, deoarece dispozițiile art. 693 alin. 2 și 1244 C.civ. impun forma autentică a actului de constituire a dreptului de superficie.

Cu alte cuvinte, în considerentele la care recurentul face referire, instanța de apel a constatat, doar, că pretențiile reclamantului întemeiate pe conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare și pe presupusul acord verbal al pârâtului de a construi (deci pe relațiile contractuale existente între părți) nu pot fi primite pentru că, pe de o parte, deși este adevărat că între părți a intervenit o convenție, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare, aceasta nu cuprinde nicio clauză cu privire la constituirea dreptului de superficie în favoarea reclamantului, iar, pe de altă parte, pentru că acordul verbal nu poate sta la baza constituirii dreptului de superficie.

Prin urmare, aceste considerente nu pot fi apreciate ca fiind contrare afirmației inițiale referitoare la caracterul contractual al relațiilor dintre părți invocat de reclamant, ele cuprinzând, de fapt, analiza și concluziile pe care instanța de apel le-a dedus din interpretarea clauzelor convenției și a presupusei înțelegeri cu pârâtul, invocate de reclamant, și demonstrând caracterul nefondat al susținerilor reclamantului în sensul că dreptul său de superficie ar rezulta din promisiunea de vânzare-cumpărare și din înțelegerea avută cu pârâtul.

În consecință, cazul de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 6 nu este incident.

Critica referitoare la greşita calificare a raporturilor dintre recurentul reclamant și tatăl intimatului pârât ca fiind raporturi contractuale nu este întemeiată nici din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. câtă vreme, așa cum s-a arătat deja, însuși reclamantul a invocat înscrisul denumit "Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare" din 11.06.2015 și înțelegerea pe care ar fi avut-o cu pârâtul cu privire la realizarea lucrărilor la care face referire în acţiunea introductivă.

Or, în condițiile în care reclamantul pretinde dobândirea dreptului de superficie prin promisiunea de vânzare-cumpărare și înțelegerea anterior menționate, intervenite între tatăl pârâtului, în calitate de proprietar al terenului, şi reclamant, în calitate de autor al construcțiilor și lucrărilor edificate pe acestea, convenții prin care primul i-ar fi îngăduit celui din urmă să efectueze lucrările, în mod corect raporturile dintre părți au fost calificate ca fiind raporturi contractuale și au fost analizate ca atare.

Din această perspectivă, sunt lipsite de relevanță susținerile recurentului cu privire la faptul că înţelegerea nu are un obiect determinabil, că nu s-au făcut probe prin care să se determine în concret care sunt aspectele asupra cărora a existat această înţelegere, că ea nu a îmbrăcat forma unei convenţii scrise şi înţelegerea nu a fost recunoscută de către pârâtul C., toate acestea fiind chestiuni ce urmau a fi lămurite în cursul procesului.

Reclamantul a fost cel care a fixat cadrul procesual, din punct de vedere al obiectului și al cauzei, solicitând recunoașterea dreptului de superficie ca urmare a convenției și înțelegerii încheiate cu tatăl pârâtului, iar instanțele de fond au analizat pretențiile deduse judecății prin raportare atât la aspectele de fapt invocate, aspecte care au justificat pe deplin calificarea raporturilor dintre părți ca fiind de natură contractuală, cât și la dispozițiile de drept material indicate, respectiv cele care reglementează accesiunea imobiliară artificială.

În consecință, Înalta Curte constată că nu poate fi reținută nici incidența cazului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ..

3. Subsumat unui alt motiv de recurs, reclamantul a susținut că instanța de apel a interpretat eronat dispoziţiile legale ce vizează buna, respectiv reaua sa credinţă, în calitate de constructor pe terenul altuia, şi dobândirea dreptului de superficie.

Recurentul consideră că, în ceea ce privește cererea de constatare a dreptului de superficie, în mod eronat, instanţa de apel s-a raportat la prevederile art. 579 alin. 2 teza 1 C.civ., considerentele reținute în acest sens fiind străine de natura pricinii, iar, cu privire la calitatea sa de constructor de bună credință, că aceasta trebuia analizată în raport de momentul edificării construcțiilor și realizării lucrărilor și în raport de conduita proprietarului de la acea vreme, reiterând, în acest sens, toate susținerile formulate și în fața instanței de apel.

Niciuna dintre aceste susțineri, ce se subsumează cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 C.proc.civ., nu poate fi primită.

Cu referire la constatarea dreptului de superficie, Înalta Curte reține că, așa cum rezultă cu prisosință din conținutul cererii de chemare în judecată, reclamantul și-a întemeiat pretențiile pe dispozițiile art. 579 alin. 2 C.civ., referitoare la proba contrară prezumției de proprietate asupra edificatelor, în favoarea proprietarului terenului, afirmând că, în temeiul antecontractului de vânzare - cumpărare și a înțelegerii realizate cu fostul proprietar al imobilului înscris în CF nr. x19 Cristian, sub nr. cadastral 104219, cu suprafaţă de 2681 mp, a realizat o serie de lucrări și construcții, dobândind astfel un drept de superficie asupra terenului. Pentru a dovedi înțelegerea intervenită între el și pârâtul C., cu privire la edificarea construcțiilor, reclamantul a invocat obținerea de către pârât a certificatului de urbanism nr. 54 din 22.02.2016.

Având în vedere aceste susțineri de fapt, instanța de apel a analizat cererea reclamantului de a i se constitui dreptul de superficie, prin raportare la dispozițiile art. 693 C.civ., și a constatat că nu este îndeplinită niciuna dintre ipotezele avute în vedere de legiuitor în acest sens.

Astfel, Curtea de Apel a reținut, în primul rând, că între părți nu a fost încheiat un act juridic prin care pârâtul să se oblige față de reclamant la constituirea unui drept de superficie, iar în antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între cei doi, nu se face nicio referire la permisiunea acordată reclamantului de a construi pe terenul obiect al promisiunii bilaterale, înainte de încheierea contractului de vânzare – cumpărare.

În al doilea rând, s-a reținut că nici permisiunea de a construi dată de pârât reclamantului și nici obținerea Certificatului de Urbanism nr. 54 din 22.02.2016 nu pot conduce la concluzia constituirii unui drept de superficie deoarece, în raport cu dispozițiile art. 693 alin. 2 și 1244 C.civ., care impun forma autentică a actului de constituire a dreptului de superficie, sub sancțiunea nulității, aparența de drept nu intră în categoria actelor și faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie.

În sfârșit, s-a reținut de către instanța de apel că, recunoașterea unui drept de superficie în favoarea reclamantului nu poate avea loc nici din perspectiva dispozițiilor 693 alin. 4 C.civ., respectiv pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, având în vedere că nici fostul proprietar al terenului și nici actualul proprietar al acestuia, prin conduita lor, nu au lăsat să deducă nici cel puțin o intenție de renunțare, iar, pe de altă parte, o astfel de renunțare trebuie să fie expresă.

În raport de modul în care reclamantul și-a motivat cererea de chemare în judecată și de analiza pe care instanța de apel a făcut-o în considerentele mai sus prezentate, nu se poate aprecia că argumentele reținute de Curte ar fi străine de natura pricinii, această sintagmă folosită de legiuitor în cuprinsul dispozițiilor art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. referindu-se la situația în care motivarea hotărârii cuprinde numai argumente care nu au legătură cu obiectul sau natura pricinii. Or, în mod evident, în cauză nu se poate pune o astfel de problemă în condițiile în care instanța de apel a analizat cererea reclamantului referitoare la constituirea dreptului de superficie prin prisma susținerilor sale de fapt și a temeiurilor de drept aplicabile, soluția adoptată găsindu-și corespondent deplin în argumentele de fapt și de drept cuprinse în considerentele deciziei atacate.

Pe de altă parte, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o judicioasă interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 693 alin. 2 și 4 C.civ. care reglementează modalităţile de dobândire a dreptului de superficie, reținând în mod legal că, în cauză, nu este îndeplinită niciuna dintre ipotezele la care acest text se referă.

Art. 693 alin. (2) C.civ. statuează, cu titlu general, că dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege, iar alineatul final al aceluiași articol prevede că suntem în prezenţa superficiei şi atunci când proprietarul terenului a renunţat la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului sau atunci când dreptul de a invoca accesiunea a fost cesionat unui terţ.

În toate ipotezele prevăzute de art. 693 C.civ., exceptând uzucapiunea, superficia are la bază manifestarea de voinţă, directă sau indirectă, a titularului dreptului de proprietate asupra fondului. Suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând unei persoane, cu dreptul de proprietate asupra construcţiei aparţinând unei alte persoane, nu dă naştere prin ea însăşi unui drept de superficie, în absenţa unui act juridic (convenţie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripţie achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze.

Or, în speţă, în antecontractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamant nu a fost cuprins şi un eventual acord al părţilor cu privire la edificarea unor construcții și, cu atât mai puțin, cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent acestora, împrejurare față de care Curtea de Apel a statuat în mod legală că nu se poate constata existența dreptului de superficie în beneficiul reclamantului, în absenţa actului juridic, respectiv a unei convenţii, încheiate în formă autentică, având ca obiect naşterea acestui drept şi stabilirea întinderii sale, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Cât privește presupusul acord pe care pârâtul și l-ar fi dat în vederea edificării construcțiilor, dincolo de faptul că nu a fost dovedit, fiind chiar contestat de către intimatul C., el nici nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de superficie, neîncadrându-se în niciuna dintre ipotezele reglementate de art. 693 C.civ., mai sus prezentate. Din această perspectivă, nici certificatul de urbanism obținut de pârât nu are niciun fel de relevanță, acesta fiind un simplu act de informare prin care autorităţile competente, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora face cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi stabilește cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, precum şi lista cuprinzând avizele şi acordurile legale, necesare în vederea autorizării ridicării unei construcţii. El nu conferă nici măcar dreptul de a executa lucrări de construcţii.

În sfârșit, în mod legal instanța de apel a constatat că recunoașterea dreptului de superficie în favoarea reclamantului nu poate avea loc nici din perspectiva dispozițiilor art. 693 alin. 4 C.civ., respectiv pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea.

Prin renunţarea la dreptul de a invoca accesiunea, proprietarul fondului abandonează prerogativa folosinţei terenului în favoarea proprietarului construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia, generând un mod atipic de naştere a dreptului de superficie prevăzut expres de textul legal mai sus menționat, or, în cauză, nu a existat nicio manifestare expresă de voință în acest sens, nici din partea fostului și nici partea actualului proprietar al terenului, presupusul acord pe care pârâtul C. i l-ar fi dat reclamantului pentru a construi neputând fi asimilat consimțământului pentru constituirea dreptului de superficie.

În considerarea celor mai sus reținute, Înalta Curte urmează a înlătura ca neîntemeiate criticile recurentului referitoare la interpretarea și aplicarea eronată a dispozițiilor de drept material ce vizează dobândirea dreptului de superficie.

Nici susținerile referitoare la interpretarea eronată a dispozițiilor ce vizează buna credință nu pot fi primite.

Înalta Curte constată, sub un prim aspect, că, deşi s-a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 586 C.civ. precum și a dispozițiilor art. 579 alin. 2 teza 2 și finală C.civ., cererea de recurs nu conține precizări care să reprezinte o minimă argumentare în drept a vreunei critici de nelegalitate a deciziei instanței de apel în condițiile în care reclamantul nu a făcut nimic altceva decât să reitereze criticile formulate și în fața Curții de Apel cu privire la hotărârea pronunțată în fond, deci critici formulate în faza procesuală anterioară, asupra cărora instanța de apel deja s-a pronunțat, fără a arăta în ce modalitate decizia instanței de apel nu este conformă legii.

Or, motivele de recurs trebuie să vizeze critica hotărârii judecătorești atacate, iar nu doar reiterarea susținerilor părții făcute în fața instanței de prim control judiciar devolutiv, susțineri care deja au fost analizate și soluționate prin decizia atacată potrivit considerentelor pe larg dezvoltate, pe care instanța de apel le-a expus în conturarea soluției adoptate.

Având în vedere că, pe chestiunea bunei credințe, recurentul a avut susţineri identice şi în faţa instanţei de apel, pentru formularea unui veritabil motiv de recurs referitor la acelaşi aspect avea îndatorirea de a se raporta la modalitatea în care instanţa de apel a răspuns acestor critici şi, prin urmare, de a susţine eventuale motive de nelegalitate luând în considerare judecata realizată în apel, având în vedere că obiectul recursului îl constituie decizia dată în apel, precum şi faptul că instanţa de recurs exercită un control de legalitate al acesteia, din perspectiva motivelor susţinute de titularul recursului.

Cum cererea de recurs nu respectă aceste exigențe, criticile formulate de recurent fiind identice cu cele din apel, ele nu pot forma obiect de analiză pentru instanța de control judiciar.

De altfel, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o judicioasă interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 586 C.civ., la situația de fapt din speța dedusă judecății, reținând în mod corect faptul că reclamantul nu are calitatea de constructor de bună credință.

Conform art. 586 C.civ., (1) autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut, pe nicio altă cale, viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.

Buna-credinţă a autorului lucrării rezultă din convingerea fermă, dar eronată, a acestuia, în momentul realizării lucrării, că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Ea nu se apreciază doar pe baza unor elemente exclusiv obiective, care ţin de înscrierea dreptului său în cartea funciară. Independent de această înscriere, orice informație pe care o deţine, de natură să creeze un dubiu asupra calităţii sale de proprietar al imobilului, adică asupra viciilor titlului său de proprietate, înlătură buna credinţă a constructorului.

Momentul în funcţie de care se apreciază buna-credinţă asupra lucrării este cel al realizării acesteia. Dacă pe parcursul executării, autorul lucrării îşi dă seama de nevalabilitatea titlului său sau are vreo urmă de îndoială cu privire la aceasta şi continuă totuşi executarea lucrărilor, buna sa credinţă încetează.

Din interpretarea textului art. 586 C.civ., rezultă că simpla promisiune bilaterală translativă de proprietate nu este suficientă pentru a întemeia buna-credinţă a autorului lucrării, deoarece prin simpla promisiune de a contracta nu are loc transferul dreptului de proprietate asupra imobilului.

Or, în speță, reclamantul a construit în condițiile în care cunoștea că nu este proprietarul terenului, că nu deține un drept de superficie și niciun alt drept care, potrivit legii, să îi permită să devină proprietarul lucrărilor.

Mai mult decât atât, reclamantul a edificat construcțiile deși nu avea o autorizație de construire, astfel că, în raport de dispozițiile exprese ale alin. 2 al art. 586 C.civ. mai sus citat, acesta nu poate invoca buna credință. Toate aceste aspecte au fost în mod judicios reţinute de instanța de apel, susținerile în sens contrar formulate de recurent fiind vădit neîntemeiate.

Cât privește conduita proprietarului terenului, în speță a pârâților, Înalta Curte reține, contrar susținerilor recurentului, că aceasta nu are niciun fel de relevanță în aprecierea bunei sau relei credințe a celui care construiește, în Codul civil neexistând nicio menţiune despre modul în care pasivitatea proprietarului ar putea influenţa tratamentul juridic aplicabil celui care realizează o lucrare pe terenul altuia. Dimpotrivă, art. 593 C.civ. tranşează în mod neechivoc această chestiune, stabilind că "Autorul de rea-credinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării".

Așadar, chiar dacă proprietarul imobilului are cunoştinţă despre faptul că o altă persoană construieşte pe terenul său şi nu face nimic să împiedice realizarea lucrării, autorul de rea-credinţă al lucrării nu îi poate opune această pasivitate cu scopul de a beneficia de tratamentul juridic aplicabil autorului lucrării de bună-credinţă.

Soluţia legiuitorului este justă deoarece, în stabilirea regimului juridic aplicabil accesiunii, este esenţială conduita autorului lucrării, iar nu cea a proprietarului terenului. Cel care are voie să se poarte cu bunul său aşa cum doreşte şi al cărui drept trebuie protejat şi garantat este proprietarul terenului, cu atât mai mult în cazul în care cel care execută o lucrare pe un teren care nu îi aparţine cunoaşte că o face în lipsa oricărui drept.

Prin urmare, Înalta Curte constată că în mod legal și temeinic instanța de apel a reținut calitatea de constructor de rea credință a reclamantului, motivul de recurs formulat de reclamant pe acest aspect fiind nefondat.

4. În cadrul unui alt motiv de recurs, reclamantul a susținut că hotărârea atacată este rezultatul unei greșite interpretări a dispozițiilor legale privitoare la accesiune, în mod nelegal instanța de apel apreciind că dreptul de a invoca accesiunea aparține exclusiv proprietarului terenului iar nu autorului lucrării realizate pe terenul primului, fiind un drept potestativ al proprietarului terenului.

Pe de altă parte, recurentul consideră că este greșit raționamentul instanței de apel potrivit căruia dreptul la despăgubiri al constructorului poate fi valorificat numai după ce proprietarul terenului își manifestă opțiunea preluării lucrării realizate pe terenul său, ca urmare a invocării accesiunii imobiliare artificiale, pentru că aceasta ar însemna ca un constructor pe terenul altuia să nu aibă posibilitatea de a-și valorifica drepturile decât condiționat de ieșirea din pasivitate a proprietarului terenului.

A invocat, în acest sens, dispozițiile art. 579 alin. 2 C.civ. și pe cele ale art. 589 C.civ.

Criticile sunt nefondate.

Accesiunea imobiliară artificială reglementată prin dispozițiile art. 577 – 579 C.civ. reprezintă o variantă de accesiune în cazul căreia proprietarul imobilului dobândește și dreptul de proprietate asupra lucrărilor, construcțiilor care se efectuează asupra imobilului său. Termenul de lucrări la care se referă art. 577 C.civ. este asimilat cu orice modificare, amenajare, construcție, plantare ori altele asemenea realizate legat de un imobil sau pe un teren care aparține unui alt proprietar, de către o terță persoană.

Din analiza tuturor dispozițiilor legale care o reglementează rezultă că accesiunea imobiliară artificială este o instituție juridică în temeiul căreia proprietarul imobilului alege să devină sau nu proprietar al lucrărilor efectuate asupra unui imobil, cu obligațiile corespunzătoare care derivă dintr-o astfel de manifestare.

Așadar, nu autorul lucrării poate invoca accesiunea imobiliară, deoarece nu acesta este vizat de prevederile art. 567 C.civ. care stipulează că proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește și se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel, ci proprietarul terenului.

În acest sens, art. 581 și 582 C.civ. reglementează opțiunile pe care le are la dispoziție proprietarul terenului cu privire la lucrările edificate pe terenul său, respectiv de a deveni sau nu proprietar, prin accesiune, al acestora ceea ce înseamnă că acțiunea întemeiată pe accesiunea imobiliară artificială poate fi exercitată doar de proprietarul imobilului, în timp ce constructorul, indiferent că este de bună sau de rea credință, nu are deschisă această cale, pentru că, în caz contrar, s-ar ajunge la situația în care proprietarul imobilului ar fi obligat, pe cale judiciară, la inițiativa autorului lucrării, să își manifeste, fie în sens pozitiv, fie în sens negativ, dreptul de accesiune, posibilitate nerecunoscută prin lege constructorului.

În concret, art. 581 C.civ. prevede că, în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună credință, proprietarul imobilului are două opțiuni, fie să ceară instanței înscrierea în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, fie să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Pe de altă parte, art. 582 C.civ. prevede că, în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea credință, proprietarul imobilului are dreptul:

a) să ceară instanței sa dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

b) sa ceara obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia;

c) sa ceara obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Așadar, prin instituirea acestui drept potestativ de accesiune, proprietarul imobilului nu devine proprietar asupra lucrării împotriva voinţei sale, ci doar dacă îşi exprimă consimţământul în acest sens. Manifestarea de voinţă a proprietarului imobilului pentru dobândirea proprietăţii asupra lucrării are efectele îndeplinirii unei condiţii suspensive, iar în ceea ce îl priveşte pe proprietarul lucrării, ale îndeplinirii unei condiţii rezolutorii.

Aceasta înseamnă că, până la exercitarea opţiunii de către proprietarul imobilului, autorul lucrării este proprietarul acesteia sub condiţie rezolutorie. Evenimentul condiţie este reprezentat de modul în care proprietarul imobilului va face alegerea cu privire la dobândirea proprietăţii asupra construcţiei. Astfel, proprietatea autorului construcției se va consolida în cazul în care proprietarul imobilului înstrăinează terenul autorului lucrării ori renunţă in favorem la invocarea accesiunii, caz în care nu se mai pune problema dreptului la despăgubiri al acestuia, sau se va desfiinţa dacă proprietarul imobilului invocă dreptul de proprietate asupra lucrării, la acel moment luând naștere și dreptul de creanță al autorului lucrării.

Prin urmare, în mod corect a reținut instanța de apel că, atât timp cât proprietarul terenului nu își manifestă dreptul de opțiune relativ la accesiune, autorul lucrărilor nu poate pretinde despăgubiri, reglementările din materia accesiunii fiind edictate în favoarea proprietarului imobilului care are posibilitatea să invoce accesiune, să aleagă momentul la care o invocă sau să renunțe la invocarea ei.

Astfel, dacă autorul lucrării este de bună-credinţă iar proprietarul terenului își exercită dreptul de opţiune de a deveni proprietar al lucrării, conform art. 581 C.civ., concomitent cu naşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea proprietarului imobilului, se naște, în patrimoniul autorului lucrării, și dreptul de creanţă asupra despăgubirii la care va fi obligat proprietarul imobilului.

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă, în raport de prevederile art. 582 C.civ., proprietarul imobilului va deveni proprietarul lucrării doar prin exercitarea dreptului potestativ de accesiune în sens pozitiv, moment de la care se naște și dreptul autorului lucrării de a fi despăgubit, așa cum textul legal prevede în mod expres, doar cu jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului.

În speță, pârâții nu au invocat accesiunea imobiliară artificială ci, dimpotrivă, susținând că reclamantul este constructor de rea credință i-au solicitat acestuia să desființeze lucrările de construcție, astfel că niciuna dintre ipotezele mai sus prezentate nu este aplicabilă.

5. Deși recurentul consideră că dreptul de creanţă pe care îl pretinde față de pârâta B. SRL ar fi trebuit să îi fie analizat și recunoscut în cadrul prezentului demers judiciar câtă vreme a fost recunoscut de către administratorul judiciar al societății pârâte, această susținere nu poate fi primită întrucât simpla recunoaștere a existenței construcțiilor pe terenul pârâtei și chiar a valorii acestora indicate de reclamant nu echivalează cu recunoașterea dreptului la despăgubiri, cu atât mai mult cu cât, așa cum s-a arătat deja, pârâta i-a solicitat în mod expres reclamantului să demoleze construcțiile.

Celelalte susțineri ale recurentului cu privire la dreptul de creanță precum reprezintă o reiterare a aspectelor de fapt susținute în fața instanței de apel și nu cuprind nicio critică concretă de nelegalitate cu privire la decizia atacată, astfel că nu pot fi analizate pe calea prezentului recurs.

6. În mod similar, subsumat ultimului motiv de recurs care vizează respingerea petitului referitor la recunoașterea unui drept de retenție, recurentul a reluat susținerile formulate în apel, limitându-se la a reda conținutul textului art. 2495 alin. 1 C.civ. și la a arăta că invocă dreptul de retenție în virtutea calității sale de constructor, imobilele fiind posedate cu bună credință de el, în temeiul convenției încheiate cu fostul proprietar.

Or, această modalitate de motivare a recursului nu respectă exigențele impuse de textul art. 486 C.proc.civ., câtă vreme nu sunt formulate critici concrete privind modul de aplicare a legii de către instanța de apel la situația concretă, ci doar simple susțineri de fapt, din care instanța de recurs nu poate deduce niciun aspect legat de nelegalitatea hotărârii.

Simpla afirmare a împrejurării că hotărârea instanței de apel este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, nu cuprinde prin ea însăși concluzia nelegalității hotărârii, deoarece nelegalitatea la care se referă art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. trebuie să fie legată de legea aplicabilă iar nu de chestiuni de fapt sau de apreciere a probelor administrate în cauză.

Mai precis, încălcarea sau aplicarea greșită a legii la care se referă cazul de casare mai sus menționat presupune aplicarea unui text de lege străin situației de fapt, extinderea unei norme juridice dincolo de ipotezele la care se aplică ori restrângerea nejustificată a aplicării prevederilor acesteia, interpretarea greșită a unui text de lege corespunzător situației de fapt, etc. Or, în cauză, recurentul nu a demonstrat niciuna dintre aceste ipoteze, fiind nemulțumit doar de concluzia la care a ajuns instanța cu privire la calitatea sa de constructor de bună credință, chestiune care, în mod evident, ține de aprecierea instanței, neputând fi verificată de instanța de recurs.

Simpla referire la dispoziţiile art. 2495 alin. 1 C.civ. care definesc dreptul de retenție nu echivalează cu formularea unor critici privind încălcarea sau aplicarea eronată a acestora, așa încât, având în vedere că susținerile recurentului nu sunt susceptibile de a fi încadrate în motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. 1 C.proc.civ., acestea nu pot face obiect de analiză pentru instanța de control judiciar.

În consecință, reținând că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. 1 C.proc.civ., a respins ca nefondat recursul declarat de reclamant.