Commercial lease liability for rent owed during factual possession absent formal handover protocol

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 28 martie 2003, reclamanta F.S.R. a chemat în judecată pe pârâta SC C. SRL Zărnești, pentru a fi obligată la plata chiriei restante pentru perioada mai 2002 – ianuarie 2003, respectiv suma de 44.087.083 lei plus 12.926.940 lei penalități de întârziere. Totodată, a solicitat să se constate rezilierea de drept a contractului și să se dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în Râșnov.

În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că între părți s-a încheiat un contract de închiriere pentru spațiul comercial în litigiu, dar, deși închirierea s-a făcut pe termen de 3 ani, chiria s-a plătit numai pe 2 luni.

Prin sentința civilă nr. 4268/ S din 3 noiembrie 2003, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a respins acțiunea cu motivarea că reclamanta nu a făcut dovada preluării spațiului și nu a asigurat o folosință utilă și liniștită a acestuia.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel societatea reclamantă, iar prin decizia nr. 98/ Ap din 13 aprilie 2004, Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocată de pârâtă și a respins apelul reclamantei.

Cu actul înregistrat la 1 iulie 2004 SC F.S.R. a formulat recurs împotriva acestei decizii susținând următoarele:

- în mod greșit s-a reținut de instanțe faptul că nu s-a pus la dispoziție spațiul comercial, atâta timp cât pârâta l-a folosit și a plătit chiria parțial;

- în sprijinul motivului de recurs invocat, societatea reclamantă a arătat că și în ipoteza în care nu există un contract de închiriere în formă scrisă, folosirea spațiului comercial de către pârâtă și plata parțială a chiriei denotă că între părți au existat raporturi contractuale comerciale;

- instanțele au pronunțat hotărâri netemeinice deoarece s-a acceptat ca pârâta să folosească spațiul fără să achite chiria datorată și invocând un contract încheiat cu un terț neproprietar.

Recursul reclamantei este fondat.

Din actele dosarului rezultă că între părți s-a încheiat contractul prin care F.S.R., în calitate de locator a închiriat pârâtei SC C. SRL Zărnești, spațiul comercial situat în orașul Râșnov, pe termen de 3 ani, pentru o chirie de un dolar S.U.A. /mp /lună, plătibili în lei până în ziua de 28 a fiecărei luni.

Susținând că pârâta nu a achitat chiria decât timp de 2 luni, reclamanta a invocat clauza 7 din contract și a solicitat instanței de judecată să constate că a intervenit rezilierea de drept a contractului de locațiune și să dispună evacuarea pârâtei.

Instanțele au reținut că pretențiile reclamantei nu sunt întemeiate, deoarece aceasta nu a dovedit predarea spațiului cu procesul-verbal, prima critică a recurentei vizând această împrejurare.

Într-adevăr, dacă încheierea procesului verbal de predare a spațiului ar fi fost esențială în stabilirea raportului juridic de locațiune, pârâta n-ar fi putut ocupa spațiul comercial în lipsa acestui act și nici nu ar fi achitat vreo sumă de bani cu titlu de chirie.

În realitate, pârâta-intimată a ocupat spațiul comercial încă din 6 noiembrie 2000, așa cum a confirmat prin răspunsul la interogatoriul ce i s-a luat la instanța de fond, magazinul fiind utilizat în permanență de pârâtă care, în aceste condiții avea obligația achitării chiriei conform contractului.

Argumentul instanței de apel potrivit căruia pârâta a fost derutată de disputa dintre diverse persoane juridice cu privire la proprietatea asupra spațiului în discuție nu poate fi primit deoarece, existând un contract comercial în derulare, locatarul avea obligația de a plăti chiria datorată.

De altfel, așa cum a precizat recurenta, problema dreptului de proprietate asupra spațiului comercial a fost elucidată prin soluția pronunțată în alt dosar în prezent proprietar și deținător al spațiului fiind un terț cu care pârâta a încheiat un alt contract (așa cum a arătat chiar reprezentantul intimatei la termenul de judecată din 18 martie 2005).

Ca atare, fiind dovedită nerespectarea obligației ce revenea pârâtei prin contractul de închiriere, va fi admis recursul în conformitate cu prevederile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., iar decizia curții de apel va fi modificată în sensul că va fi admis apelul reclamantei și va fi schimbată în totalitate sentința instanței de fond cu obligarea pârâtei SC C. SRL Zărnești la plata contravalorii în lei a chiriei totalizând 1341,46 dolari S.U.A., plus 12.926.940 lei penalități de întârziere la plată.

În conformitate cu art. 274 C. proc. civ., pârâta intimată va achita și suma de 8.756.072 lei cheltuieli de judecată pentru toate fazele procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC F.S.R. SA Râșnov, împotriva deciziei nr. 98/ Ap din 13 aprilie 2004 a Curții de Apel Brașov, pe care o modifică, în sensul că admite apelul reclamantei, împotriva sentinței nr. 4268/ S din 3 noiembrie 2003, pronunțată de Tribunalul Brașov, pe care o schimbă în totalitate, și, în fond, obligă pârâta SC C. SRL Zărnești la plata sumei de 1341,46 dolari S.U.A., contravaloare chirie pe lunile mai 2002 – ianuarie 2003 (ce vor fi calculate la cursul leu /dolar de la data executării), plus 12.926.940 lei penalități de întârziere, cu 8.756.072 lei cheltuieli de judecată, la toate instanțele.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 8 aprilie 2005.