Housing agency's mandate obligation: result duty versus duty of diligence in state-sponsored construction projects

Şedinţa publică din data de 26 aprilie 2023

Asupra recursului de faţă, reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 534/05.03.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis în parte cererea reclamanţilor A. şi B., a obligat pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către reclamanţi a sumei de 50.029 euro, în echivalent în RON la data plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 13.06.2016 şi 26.11.2020 şi a respins în rest cererea ca nefondată; a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 13.104,25 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1581A/01.11.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins ca nefondat apelul.

Împotriva acestei decizii, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, solicitând casarea ei şi, rejudecând, respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, autoarea căii de atac a arătat că instanţa de apel a reţinut greşit faptul că obligaţiile sale sunt de rezultat, întrucât noţiunea de urmărire defineşte acţiuni de diligenţă, nu de rezultat, astfel că obligaţia sa era aceea de a folosi toate mijloacele necesare atingerii unui anumit rezultat, fără a se obliga la însuşi rezultatul identificat şi stabilit prin contractul de construire.

A susţinut că întinderea mandatului ce i-a fost acordat de intimaţi este clar stabilită, încadrându-se în limitele şi particularităţile unui mandat convenţional tipic, cu caracter special, care trebuie interpretat restrictiv. Astfel, mandatarul are obligaţia de a executa mandatul, iar în prezenta speţă, obligaţia sa era de a supraveghea executarea şi finalizarea construcţiei, nu de a executa şi finaliza lucrările de construire. Îndeplinirea mandatului este obligaţie de mijloace, nu de rezultat, mandatarul fiind obligat să pună în valoare toate mijloacele de care dispune şi să depună toată diligenţa necesară pentru ca rezultatul dorit să se realizeze în favoarea mandantului. Recurenta a mai relevat că obligaţia de urmărire a executării lucrărilor este de diligenţă, iar finalizarea acestora este o obligaţie de rezultat, chestiuni reţinute de instanţele de judecată în speţe similare, însă, deşi a depus astfel de hotărâri, instanţa de apel le-a ignorat.

Autoarea căii de atac a susţinut că instanţa de apel, interpretând în mod greşit actul juridic dedus judecăţii, i-a atribuit o obligaţie de rezultat inexistentă, ignorând astfel întreg probatoriul administrat în cauză, prin care a dovedit diligenţele întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale. A arătat că a fost mandatată de intimaţi să-i reprezinte în relaţiile cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor de construire, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, însă contractul de construire încheiat între intimaţi şi constructor prevede obligaţia celui din urmă de a executa, finaliza şi preda locuinţa la cheie beneficiarilor.

Totodată, a afirmat că aceeaşi instanţă a încălcat şi aplicat greşit legea, deoarece a reţinut că obligaţiile asumate prin contractul de mandat includ şi operaţiunea de racordare la utilităţi, fără a limita obligaţia sa la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului.

A mai menţionat că, în baza Convenţiei nr. MM 1909/06.05.2004, autorităţile locale şi societăţile comerciale implicate în proiect şi-au asumat să finanţeze şi să execute utilităţile şi dotările tehnico-edilitare aferente amplasamentului Henri Coandă, fiecare având obligaţii clar stabilite, pe care recurenta le-a redat în continuarea memoriului său, pentru a releva că nu poate fi ţinută să răspundă pentru obligaţiile altor părţi. Astfel, a susţinut că, dacă nu poate fi obligată la îndeplinirea unei obligaţii care nu-i incumbă, nu poate fi obligată nici la repararea prejudiciului produs ca urmare a acestei neîndepliniri. Mai mult, a precizat că intimaţii nu au mandatat-o să-i reprezinte în relaţia cu entităţile obligate la proiectarea, finalizarea si execuţia reţelelor de utilităţi, prin urmare, nu i se poate imputa neexecutarea unei asemenea obligaţii.

În sprijinul argumentelor sale, autoarea căii de atac a invocat dispoziţiile H.G. nr. 239/2004, prin care Guvernul a decis că, pe fostele terenuri aflate în folosinţa sa gratuită, trecute în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea Consiliului Local Sector 1 Bucureşti, a Consiliului Judeţean Ilfov şi a Consiliului Local Voluntari, se vor realiza locuinţe pentru tineri, lucrări pentru drumuri şi pentru asigurarea cu utilităţi şi dotări tehnico-edilitare a construcţiilor de locuinţe, precum şi alte obiective de investiţii de interes public, potrivit planurilor de urbanism aprobate şi în conformitate cu legislaţia în vigoare. Astfel, recurenta a susţinut că obligaţia de efectuare a reţelelor de utilităţi nu-i incumbă nici contractual, nici legal, însă că a depus diligenţe în vederea realizării utilităţilor, dovada fiind faptul că cele de energie electrică, de gaze naturale, de apă şi canalizare sunt finalizate şi funcţionale, după cum rezultă din înscrisurile depuse în apel, respectiv procesele-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor nr. x/06.06.2022, nr. y/28.11.2019 şi nr. 13/15.10.2018. A subliniat faptul că, din acest stadiu, intimaţii sunt cei care au obligaţia să întreprindă demersurile necesare în vederea branşării la reţelele de utilităţi, conform anexei 2 din contractul de construire încheiat cu antreprenorul general.

A mai arătat că toate aspectele prezentate anterior, probate cu înscrisurile depuse la dosar, demonstrează că a urmărit permanent derularea lucrărilor şi a utilizat instrumentele juridice aflate la îndemâna sa pentru deblocarea situaţiei şi asigurarea continuităţii proiectului, astfel că este greşită stabilirea prejudiciului în sarcina sa; a afirmat că, în prezent, imobilul este finalizat, iar din informaţiile furnizate de banca finanţatoare rezultă că întreg creditul a fost rambursat şi contul de credit, închis.

Recurenta a criticat soluţia instanţei de apel cu privire la statuarea potrivit căreia acţionează ca un dezvoltator imobiliar, garant al statului, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar, întrucât are permisiunea legală de a dezvolta programe proprii de construcţii de locuinţe, fie prin alocări bugetare speciale, fie prin investiţii private, şi a arătat că deţinerea acestor atribuţii nu înseamnă că responsabilitatea trebuie să-i revină exclusiv şi în întregime. A susţinut că nu poate fi asimilată unui dezvoltator imobiliar, deoarece a fost înfiinţată şi funcţionează în temeiul Legii nr. 152/1998, existând multe deosebiri faţă de acesta, pe care le-a exemplificat în continuare.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

La 02.02.2023, intimaţii au depus la dosar întâmpinare, prin care au invocat excepţia nulităţii recursului prin prisma dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Astăzi, în şedinţă publică, excepţia nulităţii recursului a fost respinsă.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Deşi criticile formulate sunt subsumate motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este invocat formal, întrucât recurenta nu a prezentat argumente pertinente în susţinerea acestuia şi nu a expus nicio critică îndreptată împotriva motivării deciziei atacate.

Memoriul său relevă, practic, nemulţumirea faţă de hotărârea pronunţată de instanţa de apel şi de aspectele de fapt reţinute, prin prisma obligaţiilor pe care şi le-a asumat prin contractul de mandat încheiat cu intimaţii, prin urmare, recursul va fi examinat prin raportare la respectarea, de către instanţa de apel, a normelor de drept material privind interpretarea contractului, ipoteză ce poate fi circumscrisă cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, autoarea căii de atac critică reţinerea, în apel, a naturii obligaţiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susţinând că acestea ar fi de diligenţă, întrucât s-a obligat faţă de mandanţi doar să urmărească executarea şi finalizarea locuinţei, nu şi să efectueze lucrările necesare în acest scop, nici să racordeze locuinţa la utilităţi. Totodată, a subliniat că aceste obligaţii incumbă celorlalte autorităţi locale şi societăţi implicate în proiect, iar Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu poate fi ţinută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat între părţi, dar şi prin raportare la celelalte convenţii încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă.

Sub acest aspect, constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/03.05.2004, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe, cu scopul de a dezvolta construcţia de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanţii, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanţilor, contractul părţilor fiind unul complex, care cuprinde şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare.

Prin acest contract, reclamanţii au împuternicit Agenţia Naţională pentru Locuinţe să îi reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamanţilor în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Prin urmare, rolul recurentei în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat intimaţilor nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta trebuie să acţioneze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar.

În aceste circumstanţe, urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acestora, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, cu privire la modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că locuinţa corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

În acest context legal şi convenţional, recurenta era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale. Aşa fiind, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire şi că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, recurenta s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, iar celelalte părţi cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod corect a reţinut instanţa de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat şi invocând dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 977 şi art. 982 din C. civ. de la 1864, că obligaţia asumată de recurentă prin art. 1 din contract, anume de reprezentare în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, este de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop şi nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens. Din actele dosarului şi statuările instanţei devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilităţi, astfel că subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs intimaţilor este, de asemenea, unul actual şi continuu.

Nu pot fi reţinute nici argumentele prin care autoarea căii de atac invocă neluarea în seamă a unor procese-verbale de recepţie, încheiate în perioada octombrie 2018 - iunie 2022, întrucât aceste înscrisuri, depuse la dosar în etapa apelului, au fost analizate de instanţa de prim control judiciar, care a reţinut că, atestând numai recepţii parţiale, nu probează terminarea locuinţei, astfel că nu pot exonera pe recurentă de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţiile încheiate între părţi, în ansamblul lor.

Înalta Curte va înlătura şi critica privind neluarea în seamă de către instanţa de apel a unor hotărâri pronunţate de instanţele de judecată în cauze similare, prin care a fost calificată obligaţia sa, asumată prin contracte de mandat similare, drept obligaţie de diligenţă, fiind invocată omisso medio, fără a fi supusă cenzurii şi în apel; or, art. 488 alin. (2) C. proc. civ. nu permite ca instanţa de recurs să analizeze motive care nu au fost invocate şi în apel.

Pe temeiul considerentelor reţinute, Înalta Curte, constatând că nu poate fi reţinută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate, urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

Va respinge şi cererea intimaţilor, de acordare a cheltuielilor de judecată, constatând că aceştia nu au depus dovezi care să ateste efectuarea lor, astfel cum impune art. 452 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 1581A/01.11.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Respinge cererea intimaţilor-reclamanţi de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26 aprilie 2023.