Developer's appeal upheld: specific performance barred by stipulated compensatory penalty; case remanded.

Şedinţa publică din data de 3 mai 2023

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la data de 13 iulie 2020, sub număr de dosar x/2020, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. S.A., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care pârâta să fie obligată să încheie cu reclamantul un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz de refuz, hotărârea pronunţată să ţină loc de act notarial de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, pentru imobilele care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/01.02.2019, respectiv: apartamentul nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, la etajul 4, Corpul C3, compus din: hol+depozitare, cameră, cameră de zi/bucătărie/loc de luat masa, grup sanitar, apartamentul având suprafaţa utilă 51,50 mp şi balcon cu suprafaţa de 13,85 mp; locul de parcare nr. 85 situat la subsolul nr. 2 din imobil; cotele indivize comune din construcţie şi terenul aferent înscris iniţial în cărţile funciare în CF nr. x Cluj-Napoca, cu nr. cadastral x, nr. x Cluj-Napoca, cu nr. cadastral x, apoi transcris în CF x Cluj-Napoca, cu număr cadastral x, edificate în baza autorizaţiei de construire nr. x/27.01.2016, modificate prin autorizaţia de construire nr. x/15.01.2018, ambele eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, pe terenul cu nr. cadastral actual x, înscris în CF x Cluj-Napoca, în suprafaţă de 2.945 mp.

Prin sentinţa civilă nr. 2346 din 2 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj în dosarul nr. x/2020, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.A.

Prin decizia civilă nr. 407 din 30 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, a fost admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 2346 din 2 decembrie 2021, care a fost schimbată în tot, în sensul că:

A fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.A. şi, pe cale de consecinţă: a fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz de refuz, hotărârea pronunţată să ţină loc de act notarial de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, pentru imobilele care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/01.02.2019, respectiv: apartamentul nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, la etajul 4, Corpul C3, compus din: hol+depozitare, cameră, cameră de zi/bucătărie/loc de luat masa, grup sanitar, apartamentul având suprafaţa utilă 51,50 mp şi balcon cu suprafaţa de 13,85 mp; locul de parcare nr. 85 situat la subsolul nr. 2 din imobil; cotele indivize comune din construcţie şi terenul aferent înscris iniţial în cărţile funciare în CF nr. x Cluj-Napoca, cu nr. cadastral x, nr. x Cluj-Napoca, cu nr. cadastral x, apoi transcris în CF x Cluj-Napoca, cu număr cadastral x, edificate în baza autorizaţiei de construire nr. x/27.01.2016, modificate prin autorizaţia de construire nr. x/15.01.2018 ambele eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, pe terenul cu nr. cadastral actual x, înscris în CF x Cluj-Napoca, în suprafaţa de 2.945 mp.

A fost respins apelul declarat de pârâta B. S.A. împotriva considerentelor hotărârii instanţei de fond, ca lipsit de obiect.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 27.457 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond şi în apel.

Pârâta a declarat recurs împotriva acestei decizii.

În susţinerea recursului, recurenta-pârâtă arată că instanţa de prim control judiciar a făcut o aplicare greşită a normelor de drept material, respectiv a dispoziţiilor art. 1.539, a art. 1.266 şi a art. 1.267 C. civ.

În raport de dispoziţiile art. 1.539 C. civ., recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a statuat în mod greşit că suntem în prezenţa unor daune moratorii, stabilite pentru neexecutarea la timp a obligaţiei de transmitere a dreptului de proprietate;

Totodată, în raport de art. 1.266 şi de art. 1.267 C. civ., recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a modificat natura juridică clară şi fermă a clauzei penale, respectiv a daunelor-interese compensatorii, calificată în mod neechivoc astfel de către părţi.

Potrivit recurentei-pârâte, dispoziţiile art. 1.539 C. civ. sunt clare şi înţelegerea părţilor este în aceeaşi manieră. Legiuitorul a înţeles să stabilească posibilitatea cumulării clauzei penale cu executarea în natură în măsura în care clauza penală a fost stipulată pentru neexecutarea la timp a obligaţiei, situaţie care nu se regăseşte în cauza dedusă judecăţii.

În opinia recurentei-pârâte, ceea ce este important în această analiză este aspectul că părţile au înţeles să reglementeze o clauză penală prin care, în situaţia în care contractul nu se încheie la termenul stabilit, acesta se revoluţionează de plin drept, fiind incidente dispoziţiile art. 1.538 C. civ.

Astfel, recurenta-pârâtă precizează că, în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/01.02.2019, între B. S.A. şi A. a fost cuprinsă o clauză penală pentru neexecutare, conform căreia dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se va încheia până la data de 15.11.2019, promitenta-vânzătoare (recurenta-pârâtă) se obliga să-i achite promitentului-cumpărător (intimatul-reclamant) suma de 200.266 RON, cu titlu de clauză penală.

Aşadar, recurenta-pârâtă susţine că obligaţia sa de a achita daune-interese compensatorii în caz de neexecutare nu este o obligaţie cu termen, ci una sub condiţie, condiţia fiind neexecutarea obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15.11.2019. Exprimarea contractuală este suficient de clară, creditorul neputând primi atât executarea în natură, cât şi cea în echivalent. La data anterior precizată se naşte dreptul creditorului de a opta între cele două modalităţi de executare, iar opţiunea creditorului obligaţiei de a face este neechivocă în cazul de faţă.

Potrivit recurentei-pârâte, menţiunea instanţei referitoare la lipsa unei manifestări din partea creditorului în sensul utilizării remediului executării prin echivalent este eronată din două puncte de vedere: creditorul avea opţiunea, cum de altfel i-a solicitat, să modifice de comun acord termenul pentru încheierea contractului în formă autentică, şi astfel să nu intervină executarea pactului comisoriu de grad IV sau să solicite executarea contractului şi nu valorificarea clauzei penale.

Recurenta-pârâtă consideră că menţiunea instanţei referitoare la faptul că interpretarea contractului se realizează în favoarea celui care se obligă nu poate fi avută în vedere şi neglijate măsurile întreprinse de intimat, câtă vreme, acesta a optat penntru valorificarea clauzei penale, prin depunerea biletelor la ordin şi solicitarea restituirii sumelor achitate.

Potrivit recurentei-pârâte, instanţa de apel nu a clarificat efectul depunerii spre decontare a BO seria x nr. x şi nr. x, decontare care se află în strictă legătură cu executarea în echivalent de care face vorbire instanţa.

În opinia recurentei-pârâte, intimatul-reclamant, în calitate de creditor al obligaţiei de a face, şi-a manifestat opţiunea şi a ales executarea prin echivalent, opţiune asupra căreia nu mai poate reveni.

Apreciază, de asemenea, recurenta-pârâtă că, pentru a clarifica şi interpreta înţelegerea părţilor, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere clauzele contractuale în ansamblul lor, respectiv clauza penală şi pactul comisoriu de grad IV stabilit de părţi, în mod clar părţile convenind ca "în situaţia în care contractul de vânzare cumpărare autentic nu se încheie pentru oricare din motivele menţionate în alineatul de mai sus (respectiv "contractul autentic de vânzare cumpărare nu se va încheia până la data de 15.11.2019"), prezenta promisiune se consideră desfiinţată de plin drept, fără intervenţia instanţei şi fără punere în întârziere, conform art. 1553 C. civ..".

Recurenta-pârâtă mai arată că promitentul cumpărător nu a dorit să aştepte finalizarea demersurilor administrative necesare pentru întabutarea imobilului, apartamentarea şi ulterior, transmiterea proprietăţii, iar prin notificarea transmisă la data de 28.11.2019, i-a solicitat promitentului cumpărător să îşi exprime opţiunea în vederea executării în natură a promisiunii de vânzare-cumpărare sau, dimpotrivă, în vederea executării prin echivalent, uzând astfel de clauza penală contractuală.

În urma acestei notificări, la data de 29.11.2019, promitentul cumpărător a introdus spre decontare biletul la ordin seria x nr. x, în valoare de 200.266 RON, precum şi biletul la ordin seria x nr. x în valoare de 178.126.30 RON, emise de C. S.R.L. cu titlu de garanţie a îndeplinirii obligaţiilor recurentei-pârâte, însuşindu-şi suma totală de 378.392,30 RON.

Mai arată recurenta-pârâtă că semnificaţia executării şi încasării acestor bilete la ordin este cea reţinută de prima instanţă, respectiv opţiunea creditorului obligaţiei de a face pentru executarea clauzei penale, ceea ce reprezintă o executare prin echivalent, astfel cum reglementează art. 1.538 C. civ. care stipulează expres faptul că nu poate fi cumulată executarea în natură cu executarea clauzei penale.

Ca atare, instanţa de apel a realizat o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1.539 C. civ.

În acelaşi timp, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, instanţa de apel, raportându-se la prevederile art. 1.266 şi 1.267 C. civ., a procedat la modificarea contractului încheiat între părţi şi în nici un caz la interpretarea acestuia, fapt ce a contribuit la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1.539 C. civ.

Recurenta-pârâtă invocă şi faptul că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii.

În susţinerea acestui motiv de casare, recurenta-pârâtă arată că, pe de o parte instanţa a afirmat că "sensul literal al termenilor exprimă voinţa reală a părţilor" şi în sensul arătat de instanţa de apel recurenta-pârâtă precizează că părţile au reglementat un pact comisoriu şi o clauză penală, pentru situaţia în care transferul proprietăţii nu va putea avea loc.

Astfel, atât dispoziţiile capitolului "Litigii" primul alineat al promisiunii sinalagmatice nr. 9/01.02.2019, cât şi cele ale tranzacţiei nr. 32/01.02.2019, converg în sensul de a prevedea obligaţia promitentului-vânzător - B. (garantată de C. S.R.L.), de a achita suma de 200.266 RON, în cazul în care nu va transmite proprietatea asupra bunului imobil. Inclusiv alineatul următor (capitolul "Litigii", alineat doi al promisiunii) vine să confirme această interpretare, "desfiinţarea de plin drept" la care se face referire fiind aplicabilă în cazul în care sunt incidente situaţiile de la alineatul anterior.

Însă, pe de altă parte, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, instanţa de apel, raportându-se la prevederile art. 1.266, 1.267 C. civ., a calificat clauza penală ca fiind o prestabilire a valorii daunelor-interese datorate strict în cazul neexecutării sub aspect temporal a obligaţiei asumate de pârâtă, considerând astfel incidente dispoziţiile art. 1539 C. civ.

Ca atare, recurenta-pârâtă apreciază că instanţa de apel a ignorat faptul că, în concret, a avut loc executarea în echivalent a obligaţiei asumate, prin executarea biletelor la ordin.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea în motivele de casare, iar în subsidiar a solicitat respingerea cererii de recurs şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

Prin încheierea din 1 martie 2023, s-a dispus amânarea judecării cauzei pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului recurentei-pârâte.

Înalta Curte, analizând recursul declarat în cauză, în raport de excepţia nulităţii, a cărei analiză este prioritară în respectarea dispoziţiilor art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., urmează a respinge excepţia, reţinând că au fost dezvoltate critici de nelegalitate ce se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Analizând recursul declarat în cauză, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Înainte de a proceda la verificarea conformităţii deciziei atacate prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în raport de dispoziţiile art. 1. 539 C. civ., Înalta Curte consideră util ca, pentru facilitarea deplinei înţelegeri a considerentelor de faţă, să noteze că, aşa cum s-a reţinut în etapele anterioare, devolutive, că prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x din 14.03.2017, promitenta vânzătoare C. S.R.L. şi-a asumat obligaţia să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x din Cluj-Napoca, str. x, 12, 20, 130-132, jud. Cluj.

Fiind stipulat un pact comisoriu expres de grad IV, promitentul-cumpărător a declanşat o acţiune în justiţie, solicitând obligarea C. S.R.L. la plata daunelor-interese (arvuna şi daunele moratorii cuantificate potrivit voinţei părţilor).

În vederea stingerii acestui litigiu, părţile au încheiat tranzacţia nr. 32/1.02.2019, în care părţile au menţionat că promisiunea de vânzare cumpărare nr. x din 14.03.2017 a fost desfiinţată de plin drept, din culpa promitentei vânzătoare, ca urmare a pactului comisoriu, aşa cum a fost comunicat prin notificarea nr. x/22.01.2019, înregistrată la B.E.J. D.. Potrivit preambulului acestui înscris, convenţia s-a încheiat în considerarea calităţii de creditor a reclamantului pentru creanţa în cuantum de 400.532 RON, reprezentând clauza penală şi creanţa în cuantum de 37.620,66 euro, reprezentând penalităţile de întârziere datorate de C. S.R.L., în legătură cu neexecutarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între aceleaşi părţi, cu nr. x/14.03.2017. S-a mai menţionat că suma în euro face obiectul dosrului nr. x/2019.

La pct. 1 - 3 din convenţie s-au menţionat următoarele:

1. "suma de 400.532 RON se împarte în două:

a) suma de 200.266 RON, pe care C. S.R.L. se obligă să o achite către A., prin emiterea şi predarea unui bilet la ordin avalizat, seria x nr. x, cu scadenţa astăzi. Aceste bilet la ordin va fi girat către B. S.A., care va vinde lui A. dreptul de proprietatea asupra apartamentului nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, la etajul 4, Corpul C3 (…), cu pretul de 200.266 RON, plus TVA, până la data de 15.11.2019. Suma de 200.266 RON va reprezenta avans pentru această tranzacţie. Refuzul de plată a biletului la ordin, are drept consecinţă desfiinţarea de plin drept a prezentei tranzacţii, fără punere în întârziere, fără îndeplinirea vreunei alte formalităţi şi fără intervenţia instanţei de judecată.

b) suma de 200.266 RON, pentru care C. S.R.L. se obligă să predea azi d-lui A., un bilet la ordin avalizat, seria x nr. x, cu scadenţa la 29.11.2019. Această sumă va deveni exigibilă doar în situaţia în care nu se va încheia, din culpa vânzătoarei B. S.A., până la data de 15.11.2019, contractul autentic de vânzare - cumpărare privind apartamentul nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj (…).

2. A. va renunţa la judecată în procesul civil nr. 462/211/2018 şi niciuna din părţi nu a va solicita cheltuieli de judecată, însă societatea C. S.R.L. va emite şi va preda lui A., un bilet la ordin avalizat, seria x nr. x, pentru suma de 37.620,66 euro (…), în echivalent a 178.126,30 RON, la cursul BNR din ziua tranzacţiei, cu scadenţa la data de 29.11.2019. Această sumă va deveni exigibilă doar în situaţia în care nu se va încheia, din culpa vânzătoarei B. S.A., până la data de 15.11.2019, contractul autentic de vânzare - cumpărare privind apartamentul nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj (…).

3. În situaţia în care contractul autentic de vânzare - cumpărare cu B. S.A. pentru apartamentul de mai sus, se încheie până al data de 15.11.2009 sau dacă A. se răzgândeşte şi nu mai cumpără apartamentul de la B., acesta din urmă se obligă să restituie cele două bilete la ordin scadente în data de 29.11.2019 către C. S.R.L."

La aceeaşi dată, între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâta B. S.A., în calitate de promitent-vânzător, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare- cumpărare nr. x/01.02.2019, prin care pârâta s-a obligat să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, la etajul 4, Corpul C3, împreună cu locul de parcare nr. 85 situat la subsolul nr. 2 din imobil şi cotele indivize comune din construcţie şi terenul aferent.

Părţile au convenit ca, în situaţia în care, contractul autentic de vânzare cumpărare nu se va încheia până la data de 15.11.2019 din culpa promitentei vânzătoare, şi dreptul de proprietate asupra apartamentului şi locului de parcare ce fac obiectul prezentei promisiuni nu se va transfera în favoarea promitentului cumpărător până la acest termen, vânzătoarea promitentă se obligă să-i achite promitentului cumpărător suma de 200.266 RON, cu titlu de clauză penală, în termen de 5 zile de la data notificării din partea cumpărătorului promitent.

Într-un prim considerent, Înalta Curte precizează că va examina doar observaţiile recurentei-pârâte care pun în dezbatere nelegalitatea deciziei, nu şi cele care vizează modalitatea de interpretare a probelor şi de stabilire a situaţiei de fapt, deoarece analiza în calea extraordinară de atac nu poate fi extinsă, după cum rezultă din conţinutul art. 488 C. proc. civ., dincolo de criticile de nelegalitate.

Înalta Curte arată că noul C. civ. reglementează instituţia daunelor-interese în art. 1.530-1.548 C. civ., la secţiunea privitoare la executarea prin echivalent a obligaţiei civile.

Daunele-interese reprezintă remediul constând în executarea prin echivalent a obligaţiilor contractuale, respectiv despăgubirile în bani pe care debitorul este îndatorat să le plătească, în scopul reparării prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale.

Daunele-interese pot fi compensatorii sau moratorii.

Daunele-interese (despăgubirile) compensatorii sunt cele care sunt datorate pentru neexecutarea totală, parţială sau necorespunzătoare a obligaţiei contractuale. Daunele-interese moratorii sunt cele care se datorează pentru întârzierea în executare.

Sub aspectul regimului lor juridic, ca regulă, despăgubirile compensatorii nu pot fi cumulate cu executarea în natură a obligaţiei. Daunele moratorii pot fi cumulate cu executarea în natură, deoarece la fundamentul lor nu stă neexecutarea obligaţiei, ci executarea cu întârziere.

Evaluarea acestor daune-interese se poate realiza şi convenţional.

Conform art. 1.538 alin. (1) C. civ.: "Clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale".

Înalta Curte arată că, din definiţia legală dată clauzei penale rezultă că aceasta este o evaluare anticipată a prejudiciului, creditorul şi debitorul stabilind întinderea despăgubirilor prin acordul lor de voinţă, care intervine înainte de producerea prejudiciului.

Creditorul are dreptul de a alege, în caz de neexecutare, între mai multe remedii, conform art. 1.516 C. civ., însă art. 1.538 alin. (2) C. civ. prevede dreptul creditorului de a opta, în cazul neexecutării, între executarea silită în natură a obligaţiei principale şi clauza penală.

Se impune a se arăta că art. 1.539 C. civ. prevede că, atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutarea obligaţiilor, aceasta nu poate fi cumulată cu executarea lor în natură, cu excepţia cazului în care penalitatea este prevăzută pentru neexecutarea obligaţiilor la timp sau în locul stabilit.

Înalta Curte arată că, în speţă, părţile au cuantificat anticipat prejudiciul produs în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate, instanţa de apel apreciind în mod greşit că părţile au stipulat şi evaluat despăgubirile cu titlu de daune- interese moratorii la nivelul avansului achitat.

Înalta Curte arată că, în raport de prevederea din promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/01.02.2019, precum şi faţă de tranzacţia nr. 32/01.02.2019, daunele-interese convenite de părţi au caracterul unor daune-interese compensatorii şi nu moratorii, astfel cum în mod greşit a reţinut instanţa de apel.

Or, daunele-interese compensatorii nu pot fi cumulate cu executarea în natură a obligaţiei, sub acest aspect, Înalta Curte reţinând că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1.539 C. civ.

Mai mult, demersul judiciar al intimatului-reclamant s-a fundamentat pe neexecutarea obligaţiei asumate de recurenta-pârâtă, aspect necontestat de autoarea căii de atac, care, atât timp cât s-a produs, nu poate conduce la suprimarea clauzei penale, în caz contrar, aceasta ar fi lipsită de una din funcţiile sale principale, şi anume cominatorie.

În raport de aceste considerente, constatând incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte arată că nu se mai impune analiza motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În consecinţă, în raport de raţiunile înfăţişate, Înalta Curte va respinge excepţia nulităţii recursului şi, cu aplicarea dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va admitere cursul declarat de recurenta-pârâtă, va casa hotărârea recurată şi va trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul-reclamant A..

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 407 din 30 iunie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Casează decizia civilă nr. 407 din 30 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 3 mai 2023.