Scope of cassation review regarding factual determination of ambiguous land surface in sale contract

Şedinţa publică din data de 14 aprilie 2022

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 3 octombrie 2016, pe rolul Tribunalului Maramureş – secţia I civilă, sub nr. x/2016, reclamanta A. a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor B. şi C., în solidar, la plata sumei de 46.162,74 euro sau echivalentul în RON, raportat la cursul euro de la data efectivă a plăţii, reprezentând diferenţă preţ neachitată, în baza contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la 14 octombrie 2007, având ca obiect imobilul din Târgu Lăpuş, str. x, jud. Maramureş, identificat în C.F. Târgu Lăpuş nr. x, constând în teren cu nr. cadastral x, în suprafaţă de 2.731 m.p., pe care se află amplasate construcţiile - casă de locuit, identificată cu nr. cadastral x, şi anexele gospodăreşti, identificate cu nr. cadastral x, şi, respectiv, nr. cadastral x; cu cheltuieli de judecată.

Prin întâmpinare, pârâţii au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată.

2. Hotărârile pronunţate în primul ciclu procesual:

Tribunalul Maramureş – secţia I civilă, prin sentinţa civilă nr. 347 din 13 aprilie 2017, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins acţiunea formulată de reclamantă, ca prescrisă. A respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Această hotărâre a fost atacată cu apel de către reclamantă, iar Curtea de Apel Cluj – secţia I civilă, prin decizia nr. 379 A din 24 octombrie 2017, a admis apelul, a anulat sentinţa atacată şi a trimis cauza, pentru judecarea fondului, la Tribunalul Maramureş.

Decizia Curţii de Apel a făcut obiectul recursului ce a fost declarat de pârâţii B. şi C., iar Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia a II-a civilă l-a respins, ca inadmisibil, prin decizia nr. 3800 din 27 septembrie 2018, pronunţată în complet de filtru.

În rejudecare, la prima instanţă, dosarul a primit nr. x/2018

3. Hotărârile pronunţate în al doilea ciclu procesual:

Tribunalul Maramureş – secţia I civilă, prin sentinţa civilă nr. 677 din 16 iulie 2020, a admis, în parte, acţiunea reclamantei şi i-a obligat pe pârâţi, în solidar, la plata către aceasta a sumei de 25.600 euro sau echivalentul în RON la data plăţii efective, reprezentând diferenţă de preţ, precum şi la plata sumei de 4.156 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel părţile litigiului.

Prin decizia civilă nr. 267/A din 26 noiembrie 2020, Curtea de Apel Cluj – secţia I civilă a respins, ca nefondate, apelurile şi a compensat cheltuielile de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea a reţinut următoarele:

În ce priveşte apelul declarat de A., în motivare s-a arătat că obiectul contractului, mai exact terenul aferent construcţiei, va constitui mai târziu problema litigioasă, deoarece, în contract, nu s-a notat o suprafaţă exprimată în cifre, care să arate concret obiectul actului juridic.

În contract, s-a identificat terenul respectiv prin: "vând imobilul situat la adresa de mai sus, compus din: casă şi anexele aferente plus gradina de la acest imobil numiţilor D.". Nu s-a pus problema vreunei îndoieli, la data întocmirii contractului, sub aspectul limitelor acestui teren, deoarece, în 2007, imobilul era împrejmuit prin garduri şi avea şi semne naturale de identificare a mejdiilor faţă de unii dintre vecini. În mod evident, prin "gradina" imobilului nu s-a putut înţelege decât suprafaţa efectiv împrejmuită şi nicidecum nu s-a pus problema vânzării pentru terenul vreunuia dintre vecini. Planul de amplasament şi delimitare, anexă a expertizei E., reflectă situaţia din 2007, identică cu aceea de la momentul inspecţiei imobilului, observându-se că nu se putea vinde proprietatea altor persoane învecinate. La momentul întocmirii contractului, aşa cum însăşi instanţa a consemnat în sentinţă, "în teren, împărţirea este efectuată între părţi, dar nu este efectuată ieşirea din indiviziune în cartea funciară". De aici se deduce încă o dată că suprafaţa vândută nu putea fi decât aceea rezultată din împrejmuirea terenului, aferent construcţiei reclamantei.

Curtea a constatat că obiect al convenţiei dintre părţi l-au constituit construcţia şi o suprafaţă de teren de 4.316 m.p., promisă de către reclamantă prin antecontractul de vânzare-cumpărare materializat prin înscrisul sub semnătură privată din anul 2007, şi nu 2.731 m.p. de teren.

Nu poate fi vorba doar de suprafaţa împrejmuită, deoarece, la acel moment, reclamanta a afirmat că urmează să se înţeleagă cu ceilalţi moştenitori cu privire la suprafaţa de 4.316 m.p. şi să o înstrăineze apoi pârâţilor, toate probele coroborate fiind în acest sens, anume interogatoriile, declaraţiile de martori şi înscrisurile depuse, probe reţinute şi analizate în detaliu de prima instanţă.

Reclamanta nu a susţinut, la încheierea antecontractului, că doar va ieşi din indiviziune, ci că se va înţelege cu ceilalţi moştenitori ca să le poată vinde pârâţilor terenul de 4.316 m.p.

Nu era vorba de vânzarea terenului proprietatea altor persoane, cât timp părţile au încheiat un antecontract care nu transferă proprietatea, dar era valabil ca şi convenţie, în condiţiile în care reclamanta ar fi dobândit proprietatea şi apoi ar fi fost în măsură să înstrăineze imobilul, aşa cum s-a obligat.

Prima instanţă a reţinut că, în teren, împărţirea este efectuată între părţi, dar nu este efectuată ieşirea din indiviziune în cartea funciară, însă a făcut aceasta coroborat cu obligaţia iniţială a reclamantei, de a înstrăina către pârâţi suprafaţa de teren de 4.316 m.p., iar nu doar suprafaţa pe care aceasta o stăpâneşte în fapt, în raport cu ceilalţi moştenitori.

Aşa cum a reţinut instanţa de fond, la momentul încheierii convenţiei cu pârâţii, reclamanta nu avea reglementată situaţia juridică nici pentru suprafaţa de 2.731 m.p., indicată ca fiind cea care ar fi făcut obiectul convenţiei.

Prin urmare, acest raţionament al reclamantei, că obiect al convenţiei l-a format doar suprafaţa împrejmuită, de 2.731 m.p., nu poate fi primit, deoarece nu poate afirma că a promis doar suprafaţa împrejmuită pentru că ar fi avut situaţia juridică clară, întrucât, nici cu privire la această suprafaţă, situaţia nu era lămurită la momentul convenţiei.

Aşa cum susţine şi reclamanta în apel, aceasta a efectuat demersuri pentru a obţine suprafaţa promisă pârâţilor.

Apelanta se rezumă cu această afirmaţie doar relativ la suprafaţa de 2.713 m.p., însă, în dosarul nr. x/2009, se afirmă că suprafaţa totală a moştenirii este de 4.316 m.p., iar către pârâţi a afirmat că urma să reglementeze situaţia acestei moşteniri.

Faptul că reclamanta nu a reuşit să reglementeze situaţia întregului teren promis pârâţilor nu le poate fi imputat acestora.

Întocmirea, la 14 octombrie 2008, a unui raport de evaluare a proprietăţii imobiliare - casă şi teren aferent - situate în Târgu Lăpuş, str. x, jud. Maramureş, pentru suprafaţa de teren de 4.316 m.p. şi construcţiile aflate la această adresă, precum şi concluziile acestui raport de evaluare, întocmit de evaluator A.N.E.V.A.R. F., în sensul unei valori de piaţă de 90.300 euro, arată că aceasta a fost voinţa părţilor, de a tranzacţiona cu privire la suprafaţa de 4.316 m.p., indiferent că reclamanta nu ar fi solicitat întocmirea acestei evaluări, pentru că a fost efectuată în condiţii nelitigioase, astfel că nu exista nici un interes de a evalua o altă suprafaţă decât cea cu privire la care părţile s-au înţeles.

Acest raport de evaluare a fost administrat, ca probă, în prezenta cauză, la solicitarea pârâţilor, ca înscris, iar nu ca expertiză, şi a fost coroborat cu celelalte probe, respectiv cu lucrarea de expertiză "G.", cu interogatoriile şi declaraţiile de martori.

Această evaluare este anterioară oricărui litigiu şi se coroborează şi cu lucrarea de expertiză "G.", judeţul Maramureş, respectiv grilele notariale, disponibile pe site-ul Camerei Notarilor Publici, pentru perioada de referinţă, deoarece valorile reţinute pentru construcţiile şi terenul situate în zona acestei străzi, str. x din Târgu Lăpuş, fac credibilă susţinerea că suprafaţa avută în vedere la încheierea convenţiei a fost cea de 4.316 m.p., şi nu cea de 2.731 m.p.

Raţionamentul primei instanţe explică suprafaţa de teren ca obiect al contractului, dar nu înseamnă că este încălcată noţiunea de "preţ de piaţă", care, de altfel, nu are o conotaţie juridică.

Procedând în acest fel, instanţa a lămurit contractul şi nu a încălcat voinţa părţilor, pentru că nu a intervenit în contract, ci a dat eficienţă voinţei lor, aşa cum a fost exprimată în toate actele reţinute.

Faptul că pârâţii au folosit doar terenul împrejmuit, care era acelaşi în 2007 cu cel din prezent, nu înseamnă decât că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile cu privire la întreaga suprafaţă, dar nu poate fi interpretat ca o acceptare a pârâţilor cu privire la suprafaţa de 2.731 m.p., cât timp aceste părţi nu au achitat diferenţa de preţ tocmai motivat de împrejurarea că reclamanta nu putea să le transfere dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 4.316 m.p., teren care cuprindea şi cota comoştenitorilor.

Cum acest teren nu aparţine reclamantei, aceasta nu îl poate înstrăina, dar nu semnifică faptul că părţile nu au localizat terenul la data încheierii antecontractului, în condiţiile în care reclamanta nu poate să îl transfere şi a afirmat că terenul este cel din moştenire, deci, cel obiect al dosarului nr. x/2009 al Judecătoriei Târgu Lăpuş, despre care chiar apelanta a afirmat că, în prezent, este proprietatea numitei H., cu nr. cadastral x.

Acesta a fost singurul motiv invocat de către pârâţi pentru neîncheierea contractului în ce îi priveşte, iar, la cumpărare, au afirmat că au examinat imobilul, dar că reclamanta le-a dat asigurări că limitele nu sunt cele date de împrejmuire.

În dosarul nr. x/2009, s-a menţionat că suprafaţa totală a moştenirii este de 4.316 m.p., iar faptul că reclamanta ar fi solicitat ieşirea din indiviziune cu privire la suprafaţa de 3.321 m.p. nu schimbă cele stabilite mai sus.

Este real că pârâţii nu au cerut reducerea preţului, însă acţiunea reclamantei nu poate fi validată decât în parte, cu privire la suprafaţa pentru care poate transfera proprietatea, astfel că poate cere preţul doar pentru acea suprafaţă, în condiţiile în care pârâţii nu cer rezoluţiunea, deşi reclamanta s-a obligat să le transfere dreptul de proprietate cu privire la terenul de 4.316 m.p., dar o poate face doar cu privire la 2.731 m.p.

Acesta a fost motivul reţinut de prima instanţă pentru care a obligat pârâţii la plata diferenţei de preţ de 25.600 euro, iar nu la suma de 46.162,74 euro, solicitată de reclamantă prin acţiune.

În ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa a motivat de ce a acordat cheltuieli de judecată parţiale, anume taxa de timbru proporţională cu partea din acţiune admisă şi restul reprezentând onorariu de avocat, cu aplicarea art. 453 alin. (2) C. proc. civ.

Apelanta a susţinut lipsa motivării, dar nu a arătat, în concret, care ar fi fost taxa de timbru care trebuia stabilită pentru partea din acţiune admisă şi nici cu privire la onorariul de avocat nu a făcut o expunere concretă.

Faptul că dosarul a mai parcurs anterior un ciclu procesual, în căile de atac, nu semnifică faptul că nu se pot acorda cheltuieli de judecată parţiale, iar apelanta nu a indicat onorariile de avocat ce i s-ar fi cuvenit în aceste căi.

În temeiul art. 453 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ., Curtea a compensat cheltuielile de judecată în apel, având în vedere soluţia de respingere dată ambelor apeluri.

4. Recursul exercitat în cauză:

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., criticând-o pentru următoarele motive:

a. Curtea de Apel a încălcat dispoziţiile art. 962 şi art. 964 alin. (1) C. civ. – art. 488 alin. (1) pct. 8 teza I C. proc. civ.

Conform art. 962 C. civ., "obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă".

Raportat la contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2007, rezultă că obiectul convenţiei îl reprezintă înstrăinarea imobilului compus din construcţie, casă de locuit şi anexe, precum şi "grădina de la acest imobil". Grădina, fiind împrejmuită în 2007, împrejmuire identică şi la momentul expertizei topo, reiese că acesta este terenul vândut, iar nu şi un adaos de teren, care să exceadă împrejmuirii. Prin decizia pronunţată, în mod greşit, instanţa de apel a considerat că recurenta ar fi promis vânzarea suprafeţei de 4.316 m.p., şi nu a grădinii împrejmuite, în suprafaţă de 2.731 m.p., încălcând, astfel, dispoziţiile art. 962 C. civ., care fixează obiectul convenţiei.

Motivarea se axează pe ideea că, întrucât suprafaţa de 2.731 m.p. face parte din totalul suprafeţei topograficului - 4.316 m.p., care a fost supus ieşirii din indiviziune, reclamanta ar fi promis înstrăinarea a 4.316 mp. Instanţa a avut în vedere pretinsa afirmaţie a reclamantei, relativ la o viitoare ieşire din indiviziune şi reglementarea suprafeţei care i se cuvine, susţineri care însă sunt preluate de la pârâţi, fără cercetarea probelor administrate în cauză.

Încălcarea s-a produs, în opinia recurentei, şi cu privire la dispoziţiile art. 964 alin. (1) C. civ., conform cărora "obligaţia trebuie să aibă ca obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa". Instanţa de apel a reţinut că expresia "grădina de la acest imobil’’ ar fi întreaga suprafaţă a topograficului din care făcea parte grădina împrejmuită şi a schimbat, astfel, înţelesul dispoziţiilor legale mai sus invocate. Încălcarea acestor dispoziţii este axată pe simplul motiv că recurenta a făcut cunoscută pârâţilor situaţia grădinii împrejmuite, în sensul că acesta este terenul său, teren care reflectă împărţirea dintre părţile chemate la moştenirea celor 4.316 m.p., extrăgând ideea că ar fi promis, spre vânzare, întreaga suprafaţă supusă moştenirii. Or, de vreme ce erau mai multe părţi cu vocaţie la moştenire pentru suprafaţa de 4.316 m.p., recurenta nu se putea referi la "împărţire", ci, eventual, la atribuirea în natură a întregii suprafeţe; reclamanta nu a afirmat însă niciun moment că intenţionează să i se atribuie întreaga suprafaţă de 4.316 m.p., sens în care invocă dosarul de la Judecătoria Târgu Lăpuş şi acţiunea formulată.

b. I s-a mai imputat instanţei de apel nerespectarea prevederilor art. 969 C. civ., conform cărora "convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante" – art. 488 alin. (1) pct. 8 teza I C. proc. civ.

Dacă se acceptă că, în cauză, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 2007 este o convenţie legal făcută, caracterizată ca fiind promisiune de vânzare-cumpărare, pe tărâmul art. 969 C. civ., nu se poate interveni peste ceea ce s-a încheiat între reclamantă şi pârâţi, aceştia din urmă înţelegând care este obiectul convenţiei, prin comportamentul manifestat din anul 2007 şi până anterior notificării lor. Ei au folosit imobilul din anul 2007, iar până la momentul notificării, nu au adus reproşuri referitor la adresa suprafeţei cumpărate. Au avut posibilitatea să declanşeze o serie de demersuri procesuale, cum ar fi o acţiune în instanţă în vederea reducerii preţului de 100.000 euro, ocazie cu care ar fi găsit cadrul necesar să invoce faptul ca nu au cumpărat doar gradina împrejmuită, ci mai mult, cerere în rezoluţiunea contractului, acţiune pentru obligarea reclamantei la înstrăinarea plusului de suprafaţă în raport cu cea împrejmuită, cerere reconvenţională în prezentul dosar.

Diferenţa de suprafaţă dintre 4.316 m.p. şi 2.731 m.p., de 1.585 m.p., nu este una infimă, pe care pârâţii să o fi neglijat la momentul încheierii convenţiei.

c. Recurenta a susţinut aplicarea greşită şi încălcarea prevederilor art. 970 C. civ., dispoziţii potrivit cărora "convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa".

Aceste norme se asociază cu dispoziţiile legale privind obligaţiile vânzătorului şi, respectiv, pe acelea ale cumpărătorului, atâta timp cât, în speţă, este vorba despre un raport juridic de vânzare-cumpărare. Astfel, prevederile art. 1313 C. civ. arată că "vânzătorul are două obligaţii principale, a preda lucrul şi a răspunde de dânsul", iar, conform prevederilor art. 1361 din acelaşi cod, "principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul la ziua şi la locul determinat prin contract".

Prevederilor art. 1313 C. civ. li se mai adaugă şi cele reglementate de art. 1314 privind predarea lucrului vândut, art. 1315 din acelaşi cod, care arată că obligaţia de a preda imobilul se îndeplineşte din partea vânzătorului prin remiterea cheilor. Deoarece este vorba de a executa cu buna-credinţă o convenţie, se pune problema dacă reclamanta s-a comportat cu bună-credinţă în raport cu obligaţiile fixate de lege.

Predarea către pârâţi a imobilului la încheierea contractului, inclusiv remiterea cheilor, din care rezultă evident că s-au făcut cunoscute limitele terenului aferent acestuia, supus vânzării, demonstrează buna-credinţă a reclamantei.

Pârâţii, la rândul lor, nu s-au comportat cu bună-credinţă în executarea obligaţiei lor, de a plăti preţul, deoarece au folosit imobilul din 2007 până în 2020, fără a achita diferenţa de preţ, nu au respectat promisiunea de a plăti suma de 25.600 euro şi nici nu au părăsit imobilul. Aceste elemente nu au fost avute în vedere de instanţa de apel, încălcând, astfel, prevederile art. 970 C. civ. privind executarea cu bună-credinţă a convenţiilor.

Curtea de Apel a interpretat, greşit, că reclamanta şi-ar fi indus în eroare cumpărătorii prin a promite vânzarea suprafeţei de 4.316 m.p., doar pentru motivul că a afirmat necesitatea rezolvării situaţiei ieşirii din indiviziune.

d. Prevederile art. 977, 978, 979, 982 şi 984 C. civ. au fost încălcate şi aplicate în mod greşit – art. 488 alin. (1) pct. 8 ambele teze C. proc. civ.

Art. 977 din Cod arată că "interpretarea contractelor se face după intenţia comuna a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor".

Raportat la obiectul contractului, rezultă că intenţia comună a părţilor a fost aceea de a se vinde construcţia şi anexele sale, împreună cu grădina aferentă construcţiilor, identificată şi individualizată prin împrejmuire, cu privire la care s-a constatat că este una şi aceeaşi în 2020, faţă de anul 2007, când s-a încheiat contractul.

Nu există niciun element care să susţină că intenţia comună a părţilor ar fi fost să se cumpere întreaga suprafaţă de 4.316 m.p., cu atât mai mult cu cât dosarul de ieşire din indiviziune al Judecătoriei Târgu Lăpuş atestă că această suprafaţă nu era cea împrejmuită, ci era suprafaţa din care făcea parte cea împrejmuită, că reclamanta a solicitat ieşirea din indiviziune pentru suprafaţa de 2.731 m.p. şi că suprafaţa exterioară împrejmuirii s-a cuvenit şi era folosită efectiv de o altă coindivizară. Toate aceste aspecte au fost înţelese de către instanţa de apel, care reţine, ca şi prima instanţă, "că împărţirea este efectuată între părţi, dar nu este efectuată ieşirea din indiviziune în cartea funciară (...)".

Motivarea instanţei de apel, care încearcă să explice susţinerea instanţei de fond cu privire la împărţirea efectuată între părţi în teren excede şi se constituie şi într-un motiv de contradictorialitate a hotărârii, în sensul art. 488 alin. (1) pct. 6 teza a II-a C. proc. civ.

În formula arătată, instanţa a încălcat prevederile art. 977 C. civ., schimbând interpretarea contractului şi dând un alt înţeles intenţiei comune a părţilor.

Art. 978 din acelaşi cod prevede că atunci când o clauză "este primitoare de două înţelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul". Or, după cum s-a susţinut anterior, şi această dispoziţie a fost încălcată, deoarece, în forma în care a raţionat instanţa de apel, reclamanta se află în situaţia de a nu fi primit diferenţa de preţ, principala obligaţie a cumpărătorilor pârâţi, deşi şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de a preda imobilul către părţile adverse.

În opinia recurentei, instanţa a intervenit în contract, depăşind cadrul procesual cu care era învestită, ceea ce a dus la modificarea obiectului contractului şi la reducerea preţului după voinţa unilaterală a pârâţilor, în condiţiile în care aceştia nu au solicitat, pe calea unei acţiuni/cereri reconvenţionale, reducerea preţului contractului.

Art. 979 C. civ. prevede că "termenii susceptibili de două înţelesuri se interpretează în înţelesul ce se potriveşte cel mai mult cu natura contractului". Şi această dispoziţie de drept material a fost încălcată de către instanţa de apel, deoarece, schimbând obiectul contractului, în mod evident, suprafaţa de 4.316 m.p. nu se potriveşte cu natura contractului. Contractul încheiat era de vânzare-cumpărare, pârâţilor li s-au indicat limitele imobilului, au folosit 9 ani imobilul astfel cum a fost individualizat şi nu au avut vreo obiecţie, pe de o parte, iar, pe de altă parte, interpretarea forţată şi cu un alt sens a afirmaţiei cu privire la necesitatea rezolvării stării de coproprietate nu poate duce, în faţa cărţii funciare, la o altă concluzie decât aceea că a vândut ceea ce era împrejmuit, şi nu tot topograficul.

Recurenta a evocat şi conţinutul dispoziţiilor art. 982 C. civ. - "toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg" şi ale art. 984 din acelaşi cod - "convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat".

Şi aceste prevederi au fost încălcate, deoarece, chiar dacă exprimarea legată de vânzarea "grădinii împrejmuite" nu a specificat suprafaţa în metri pătraţi şi dacă această suprafaţă împrejmuită este una şi aceeaşi în 2007, ca şi în 2020, nu se poate interpreta că a vândut şi ce era "peste gard".

e. Instanţa a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 954 alin. (1) C. civ. – art. 488 alin. (1) pct. 8 ambele teze.

Dispoziţia legală sus-enunţată menţionează că "eroarea nu produce nulitate decât când cade asupra substanţei obiectului convenţiei".

Atât timp cât pârâţii au afirmat că au crezut că ei cumpără 4.316 m.p. şi, după ce au fost notificaţi, adică după 9 ani, şi-au dat seama că "au înţeles eronat" obiectul contractului, se pune în discuţie eroarea asupra substanţei obiectului, fiind vorba de ignorarea sau greşita cunoaştere a realităţii, care cade asupra substanţei obiectului contractului.

Astfel, se pune problema existenţei sau inexistenţei unui viciu de consimţământ, axat pe eroare, care apoi să ducă la modificarea contractului din punct de vedere al obiectului său şi la modificarea preţului prin intervenţia instanţei.

Este cunoscut că nu orice eroare viciază consimţământul, pentru a duce la nulitatea convenţiei. Pentru a se constata nulitatea, trebuie ca eroarea să fi fost cauza unică şi determinantă a consimţământului.

Pretinsa reprezentare eronată asupra întinderii terenului înstrăinat, de care pârâţii fac vorbire, nu poate duce la intervenţia în contract şi modificarea acestuia.

În acest mod, pârâţii, fără a solicita reducerea preţului contractului, a suprafeţei cumpărate şi adaptarea preţului, respectiv anularea contractului pe fondul pretinsei erori asupra substanţei obiectului, au reuşit să obţină reducerea preţului de cumpărare a imobilului şi intervenţia instanţei în convenţia legal făcută între părţi, fără ca aceste aspecte să fie deduse judecăţii în forma unor capete de cerere.

f. Recurenta a susţinut şi incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în sensul existenţei motivelor contradictorii în hotărâre, respectiv străine de natura cauzei.

Instanţa de apel a statuat, prin decizie, că reclamanta a vândut suprafaţa de 4.316 m.p., determinat de afirmaţia acesteia în sensul necesităţii rezolvării situaţiei coproprietăţii, nicio altă probă nefiind adusă în susţinerea acestei interpretări.

S-a dat şi o altă interpretare solicitărilor recurentei din dosarul nr. x/2009 al Judecătoriei Târgu Lăpuş, pârâţii au fost "scuzaţi" pentru faptul că nu au cerut reducerea preţului, iar instanţa a reţinut că se poate cere preţul doar pentru suprafaţa pentru care se transferă proprietatea, în condiţiile în care aceştia nu au cerut rezoluţiunea contractului.

Această concluzie este inadmisibilă, deoarece reclamanta poate solicita orice preţ pentru lucrul vândut, preţul urmând a fi atins de rigorile legii doar dacă este derizoriu sau o parte interesată solicită reducerea. Deci, instanţa de apel a comis un exces prin aceea că a schimbat dispoziţiile C. civ., atunci când a impus ideea că reclamanta este în măsură să solicite "(...) preţul doar pentru acea suprafaţă (este vorba despre "suprafaţa pentru care poate transfera proprietatea"), în condiţiile în care pârâţii nu au solicitat "rezoluţiunea".

Acest aspect se constituie într-o interpretare contradictorie, care aduce şi motive străine de natura pricinii, fiind încălcate prevederile dreptului substanţial în materie de contracte.

g. Referitor la cheltuielile de judecată, recurenta invocă motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 tezele I şi a II-a C. proc. civ.

Instanţa de apel a arătat că Tribunalul a motivat de ce a acordat cheltuieli de judecată parţiale, însă, în hotărâre, nu explică de ce întăreşte soluţia primei instanţe. Simpla aserţiune că s-a nominalizat titlul acestor cheltuieli - taxă de timbru proporţională cu partea de acţiune admisă şi restul onorariu de avocat - nu determină care este acel rest, care a fost proporţionalitatea, astfel că, nici în prezent, nu se cunoaşte care este baza de calcul pentru a primi cheltuielile de judecată.

Curtea consideră că recurenta se află în culpă, întrucât a invocat lipsa motivării sentinţei sub acest aspect, fără a arăta însă, în mod concret, care ar fi fost taxa de timbru ce trebuia stabilită pentru partea de acţiune admisă şi nici cu privire la onorariu de avocat nu face o expunere concretă.

Instanţa de apel impută recurentei şi neindicarea onorariilor de avocat avansate în căile de atac câştigate de aceasta în ciclul procesual anterior, deşi soluţiile îi sunt favorabile, iar chitanţele au fost depuse în dosarele respective.

În considerarea tuturor criticilor descrise, recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, admiterea apelului, cu consecinţa admiterii acţiunii, în sensul obligării intimaţilor pârâţi la plata sumei de 46.162,74 euro (25.600 euro plus diferenţa de 20.562,74 euro), echivalent în RON la data efectivă a plăţii. Totodată, a pretins obligarea pârâţilor intimaţi la plata cheltuielilor de judecată în toate stadiile procesuale ale cauzei.

5. Apărările formulate în recurs:

Intimaţii pârâţi nu au depus întâmpinare.

6. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, care nu au depus puncte de vedere la raport. Prin încheierea din 9 decembrie 2021 s-a admis, în principiu, recursul şi s-a stabilit termen de judecată în şedinţă publică, cu citarea părţilor, la 24 februarie 2022.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

a. Criticile privind încălcarea dispoziţiilor art. 962 şi art. 964 alin. (1) C. civ. nu pot fi primite. Nerespectarea acestor norme legale este invocată pur formal, recurenta contestând, în realitate, întinderea suprafeţei de teren pe care a promis să o înstrăineze pârâţilor, în raport cu conţinutul convenţiei încheiate în 2007, în care s-a indicat "vânzarea grădinii de la acest imobil" (în opinia sa, a suprafeţei împrejmuite), cu celelalte probe administrate în cauză, inclusiv susţinerile sale din acţiunea ce a format obiect al dosarului de partaj, precum şi cu apărările formulate de pârâţi, concluzionând că, în mod greşit, instanţa de apel a considerat că imobilul promis vizează suprafaţa de 4.316 m.p., iar nu cea de 2.731 m.p., asupra căreia părţile şi-ar fi exprimat acordul de voinţă. Or, stabilirea de către instanţă a întinderii suprafeţei de teren pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare în raport cu menţiunea din actul juridic enunţat şi cu celelalte probe administrate supune dezbaterii un aspect de netemeinicie a deciziei recurate, iar nu de nelegalitate.

Prin urmare, faţă de actuala structură a recursului, astfel cum este configurată prin dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., chestiunile de netemeinicie nu pot forma obiect al examinării în calea extraordinară de atac, ci numai cele de nelegalitate. Evaluarea situaţiei de fapt în legătură cu întinderea suprafeţei de teren, în raport cu probele administrate şi susţinerile părţilor, reprezintă atributul exclusiv al instanţei de apel, necenzurabil în recurs.

b. În aceiaşi termeni trebuie privită şi cea de-a doua critică, referitoare la încălcarea art. 969 C. civ., vizând obligativitatea contractului între părţile actului juridic. În contextul în care suprafaţa de teren promisă spre vânzare este arătată ca fiind "grădina imobilului", fără să fie indicată în cifre, reprezintă apanajul instanţelor de fond să determine întinderea concretă a terenului, în raport de mijloacele de probă administrate în completarea menţiunii din actul juridic. Stabilirea suprafeţei de teren în discuţie nu semnifică încălcarea de către instanţă a forţei obligatorii a contractului între părţi şi nicio imixtiune în acordul lor de voinţă, ci atributul instanţelor de fond, necenzurabil în recurs, pentru argumentele deja arătate în analiza motivului de recurs anterior.

De asemenea, contrar opiniei recurentei, determinarea concretă a suprafeţei de teren nu este condiţionată de demersurile procesuale ale pârâţilor, în sensul reducerii preţului, rezoluţiunii contractului ori obligării reclamantei la înstrăinarea plusului de suprafaţă, această verificare fiind impusă chiar de cadrul procesual stabilit de aceasta, prin cererea de chemare în judecată, în condiţiile în care a solicitat o anumită sumă de bani reprezentând diferenţă de preţ din convenţia încheiată în 2007 şi a menţionat că suprafaţa de teren promisă spre vânzare este de 2.731 m.p., "suprafaţa din acte şi măsurată". Or, cum, prin întâmpinare, pârâţii au contestat întinderea suprafeţei pentru care s-a încheiat acordul de voinţă al părţilor, afirmând că aceasta ar reprezenta o suprafaţă mai mare, de 4.316 m.p., iar, în convenţia din 2007, nu este indicată întinderea terenului, în mod corect şi cu respectarea principiului disponibilităţii părţilor în procesul civil (care include şi verificarea apărărilor formulate de pârâţi), reglementat de art. 9 C. proc. civ., instanţa a determinat suprafaţa imobilului obiect al contractului, aspect fără de care nu ar fi putut fi soluţionată nici cererea de chemare în judecată. Nu sunt întrunite, deci, nici cerinţele motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., căruia i se circumscrie această critică, ce supune dezbaterii încălcarea regulilor de procedură.

c. Nici susţinerile vizând încălcarea dispoziţiilor art. 970 C. civ., privind executarea convenţiilor cu bună-credinţă, nu pot fi reţinute.

În primul rând, trebuie menţionat că cele două ipoteze ale art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - încălcarea sau aplicarea greşită a unui text legal - se exclud reciproc, deoarece încălcarea presupune că dispoziţia este incidentă speţei, dar a fost interpretată incorect de către instanţă, în timp ce aplicarea greşită se referă la situaţia în care instanţa se raportează la o normă de drept care nu are legătură cu soluţionarea cauzei. Or, prin criticile formulate, recurenta susţine că art. 970 este aplicabil în cauză, dar Curtea nu a ţinut seama de conţinutul său, deci, l-a încălcat.

Nici aceste alegaţii nu pot fi primite. Independent de buna sau reaua-credinţă a intimaţilor pârâţi în executarea convenţiei încheiate în 2007, atitudinea lor subiectivă cu privire la îndeplinirea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ, stipulată în art. 1361 C. civ., nu influenţează suma de bani cuvenită reclamantei cu acest titlu, ci, eventual, o cerere în despăgubire, care însă nu a fost formulată în dosarul de faţă. Obligaţia de plată a preţului, în sine, reprezintă contraprestaţia cumpărătorului pentru bunul transmis (în speţă, promis spre vânzare), preţul fiind determinat de către instanţe prin raportare la suprafaţa de teren pentru care s-a reţinut ca fiind încheiat acordul de voinţă şi suprafaţa efectiv ocupată de pârâţi, inferioară celei promise. Cu alte cuvinte, elementul bunei/relei-credinţe a intimaţilor în executarea convenţiei este nerelevant în determinarea diferenţei de preţ pe care o poate obţine reclamanta, în cadrul acţiunii de faţă.

d. Criticile referitoare la încălcarea dispoziţiilor în materia interpretării contractelor (art. 977, 978, 979, 982 şi 984 C. civ.), de asemenea, nu pot fi analizate, întrucât nu se circumscriu unor motive de nelegalitate, ci de netemeinicie a deciziei atacate, de vreme ce supun dezbaterii un mijloc de probă în susţinerea acţiunii, respectiv clauzele din convenţia încheiată în anul 2007.

În acelaşi sens, susţinerile formulate de reclamantă în dosarul de ieşire din indiviziune şi cele constatate în respectiva cauză se individualizează tot în elemente de fapt, valorificate de instanţa de apel în aprecierea întinderii suprafeţei de teren pentru care pârâţii datorează diferenţa de preţ, nefiind cenzurabile pe calea recursului.

Referitor la motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza a II-a C. proc. civ., prin prisma considerentului Curţii privind "împărţirea efectuată de părţi în teren", nici acesta nu poate fi primit, recurenta neindicând, în mod concret, în ce constă pretinsul caracter contradictoriu al raţionamentului instanţei, în ce măsură contrazice dispozitivul hotărârii sau un alt argument şi, în caz afirmativ, care ar fi acesta din urmă.

e. Critica referitoare la încălcarea art. 954 alin. (1) C. civ. şi la demersurile procesuale pe care ar fi trebuit să le facă pârâţii în baza acestui text de lege sunt formulate omisso medio, cu excluderea căii de atac a apelului, şi, ca atare, nu vor fi examinate de Înalta Curte, în raport cu dispoziţiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., din interpretarea cărora rezultă că nu pot fi primite motive de casare care nu au fost evocate în calea de atac anterioară.

f. Deşi, în cadrul acestui motiv de recurs, reclamanta susţine cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în ipotezele motivelor contradictorii şi străine de natura cauzei, în realitate, criticile sale nu se încadrează în textul de lege enunţat, ci vizează tot aspecte de netemeinicie a deciziei, legate de probele administrate în litigiu, afirmaţiile părţii din dosarul de partaj şi eventuale demersuri procesuale pe care ar fi trebuit să le iniţieze pârâţii pentru reducerea preţului din contract, chestiuni cu privire la care Înalta Curte deja s-a pronunţat şi nu se mai impune reluarea argumentelor anterioare.

g. Contrar alegaţiilor recurentei, nu se poate reţine că decizia atacată este nemotivată (art. 488 alin. (1) pct. 6 teza I C. proc. civ.) sau că ar suferi de viciul unei motivări contradictorii (teza a II-a din acelaşi text de lege), în legătură cu confirmarea cheltuielilor de judecată acordate de prima instanţă.

Curtea de Apel a indicat argumentele pentru care a menţinut soluţia primei instanţe sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată, reţinând că acestea constau în taxă judiciară de timbru acordată reclamantei în limitele pretenţiilor admise, diferenţa din total fiind reprezentată de onorariu de avocat, cu aplicarea art. 453 alin. (2) C. proc. civ.. De asemenea, a mai arătat că reclamanta nu a procedat la o expunere concretă a onorariului de avocat care i s-ar fi cuvenit în raport de soluţia pronunţată şi nici nu a specificat onorariile de avocat avansate în căile de atac din ciclul procesual anterior. Prin urmare, nu se poate constata lipsa argumentării, sub acest aspect, în privinţa cheltuielilor de judecată menţinute în apel şi nici motivarea contradictorie, care presupune, cum s-a mai arătat, contradicţie între considerente şi dispozitiv sau argumente potrivnice între ele, ceea ce nu este cazul în speţă.

Nu în ultimul rând, Curtea nu era obligată, în motivarea soluţiei, să detalieze modul de calcul al cheltuielilor de judecată acordate de prima instanţă, revenindu-i apelantei reclamante obligaţia de a preciza de ce s-ar i s-ar cuveni o sumă mai mare decât cea dată, fie în ce priveşte taxa judiciară de timbru, fie onorariul de avocat, fie ambele. Algoritmul de calcul al primei instanţe este, de altfel, evident, prin raportare la taxa judiciară de timbru datorată pentru pretenţii admise, respectiv echivalentul în RON al sumei de 25.600 euro, restul fiind onorariul de avocat admis parţial.

În plus, în ce priveşte onorariile de avocat plătite pentru fazele procesuale anterioare, se observă că, în dosarul de recurs aflat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – secţia a II-a civilă, deşi soluţia este favorabilă reclamantei, aceasta nu a depus dovezi privind cheltuielile de judecată solicitate. În ce priveşte dosarul de apel, soluţia a fost de anulare a sentinţei, cu trimitere spre rejudecare, cheltuielile de judecată urmând a fi stabilite de prima instanţă, în funcţie de soluţia pronunţată pe fondul cauzei, sens în care aceasta a şi procedat.

În raport de considerentele prezentate, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamantă, ca nefondat, nefiind întrunite cerinţele motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 din acelaşi cod.

Soluţia de respingere vizează şi cererea de acordare a cheltuielilor de judecată din prezentul recurs, reclamanta fiind parte căzută în pretenţii, în sensul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., deci, nefiind îndreptăţită la acordarea sumelor de bani avansate cu acest titlu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 267/A din 26 noiembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 aprilie 2022.