Contractual penalty enforceability where performance was legally impossible due to absence of property title and pending administrative reconstitution procedure

Şedinţa publică din data de 4 mai 2023

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la 3 ianuarie 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a formulat cerere de chemare în judecată, prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în Bucureşti, str. x, să se dispună stabilirea taxei de timbru, valoarea pretenţiilor în RON fiind de 462.600 RON la cursul BNR din 18.12.2017.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională, solicitând, în circumstanţele în care se va aprecia că există o veritabilă clauză penală a Convenţiei "promitenţii-vânzători vor plăti promitentului - cumpărător, cu titlu de despăgubiri valoarea investiţiei efectuate de către acesta din urmă’’, să se procedeze la reducerea cuantumului sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în Bucureşti, str. x.

2. Hotărârea pronunţată de Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă

Prin sentinţa civilă nr. 648 din 4 aprilie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a anulat cererea reconvenţională, ca netimbrată. A admis acţiunea şi a dispus obligarea pârâţilor la plata către reclamant a sumei de 100.000 euro, cu titlu de despăgubiri, şi a sumei de 8246,20 RON, reprezentând cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru.

Pârâtele C. şi D. (în calitate de moştenitoare a defunctului B.) au declarat apel împotriva hotărârii de primă instanţă.

3. Hotărârea pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia III- civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie

Prin decizia nr. 1084A din 7 septembrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia III- civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondate, apelurile. A luat act că apelantele pârâte şi-au rezervat dreptul la cheltuieli de judecată pe cale separată. A obligat apelantele în solidar să plătească intimatului reclamant, cheltuieli de judecată în sumă de 2500 RON.

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate în apel au declarat recurs pârâtele C. şi D..

În cuprinsul cererii de recurs, recurentele au invocat următoarele aspecte:

- preliminar dezvoltării motivelor de recurs, recurentele au solicitat suspendarea prezentului dosar până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2021, aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în temeiul dispoziţiilor art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. au expus obiectul acţiunii în acest ultim dosar, apreciind că sunt îndeplinite cerinţele pentru admiterea cererii de suspendare, întrucât hotărârea ce se va pronunţa în dosarul nr. x/2021 va avea o consecinţă hotărâtoare asupra soluţiei din prezenta cauză;

- argumentele instanţei de apel cu privire la neepuizarea de către C. şi B. a tuturor căilor legale pentru a dobândi un titlu de proprietate valabil asupra terenului în cauză sunt eronate, fapt ce atrage aplicarea greşită a normelor de drept material;

- instanţa a reţinut că un mijloc legal pe care C. şi B. l-ar fi avut la îndemână şi nu l-au uzitat pentru a dobândi titlul de proprietate în mod valabil, ar fi fost introducerea unei acţiuni judiciare în faţa instanţei competente, având ca obiect perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la 23.06.1996 cu E. şi F.; Curtea a făcut o interpretare eronată a dispoziţiilor legale aplicabile, în sensul că acest demers juridic propus şi care a constituit şi motivul respingerii apelului este, în realitate, un procedeu juridic inadmisibil în prezenta cauză, atât timp cât nu sunt îndeplinite condiţiile pentru admiterea unei astfel de acţiuni, respectiv promitenţii vânzători E. şi F. nu au calitatea de proprietari ai imobilului, calitate care nu a existat nici la momentul încheierii actului, nici în prezent (aşa cum rezultă din actele existente la dosar, în sensul ca imobilul este în proprietatea statului, iar notificarea formulată de E. şi F. nu a fost soluţionată);

- au solicitat recurentele a se avea în vedere faptul că C. şi B., la momentul la care au încheiat "convenţia - promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare’’ din 15.12.2016, nu aveau niciun titlu de proprietate cu privire la terenul situat în str. x, Bucureşti Sector 4, aspecte aduse la cunoştinţa intimatului; în consecinţă, după momentul încheierii acestei promisiuni, B. a apelat la un avocat pentru a realiza toate demersurile juridice necesare clarificării regimului juridic al terenului, pentru ca ulterior acesta să intenteze o acţiune în justiţie în vederea obţinerii dreptului de proprietate asupra terenului;

- ca urmare a acestor demersuri s-au primit răspunsuri nefavorabile, risc pe care însuşi intimatul şi l-a asumat încă de la semnarea convenţiei cu o persoană despre care fusese informat expres ca nu avea calitatea de proprietar;

- în urma răspunsurilor primite din partea Primăriei Municipiului Bucureşti, C. şi B. au fost în imposibilitate sa realizeze vreun demers în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, având în vedere că nu erau îndeplinite condiţiile legale prevăzute de C. civ. pentru a putea intenta o acţiune în dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin nicio modalitate prevăzută de lege, atâta timp cât, pe de o parte, bunul constituie proprietate publică a Statului român, fiind astfel scos din circuitul civil, iar, pe de altă parte, E. şi F. - persoanele cu care aceştia au încheiat la nivelul anului 1996 actul sub semnătura privată, nu deţineau nici la momentul semnării actului şi nici în prezent proprietatea asupra acestui imobil;

- au învederat recurentele că bunul este revendicat de alte persoane, iar dosarele administrative nu sunt soluţionate nici la acest moment;

- faptul că independent de voinţa recurentelor nu s-a putut îndeplini condiţia suspensivă, nu echivalează cu neexecutarea culpabilă a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare;

- obţinerea titlului de proprietate a fost asumată ca şi condiţie suspensivă de către toate părţile contractante, inclusiv de către promitentul-cumpărător;

- în opinia recurentelor, s-au epuizat toate căile legale judiciare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză, pe cale de consecinţă, acestea sunt în prezenţa unei imposibilităţi absolute de executare a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, aşa cum este aceasta prevăzută de art. 1227 coroborat cu art. 1229 C. civ.

- au mai susţinut recurentele că, în speţa de faţă, nu sunt întrunite condiţiile antrenării răspunderii contractuale, având în vedere că nu se poate retine culpa sau intenţia lor în neîndeplinirea obligaţiilor asumate, o astfel de circumstanţiere fiind prevăzută în mod expres în cuprinsul contractului, părţile prevăzând condiţiile antrenării răspunderii contractuale dacă promitenţii-vânzători nu îşi vor îndeplini obligaţiile asumate din culpă sau cu intenţie, o astfel de ipoteză nefiind dovedită pe parcursul desfăşurării procesului;

- în cuprinsul contractului a fost menţionat extrem de clar faptul că promitentul-cumpărător avea cunoştinţă despre inexistenta titlului de proprietate cu privire la bunul ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; având în vedere că toate părţile contractante, dar mai ales promitentul-cumpărător şi-au asumat riscul neobţinerii titlului de proprietate asupra bunului, o astfel de ipoteză neputând fi în niciun caz exclusă, contractul denumit promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare are caracter aleatoriu;

- în consecinţă, din actele existente la dosar, rezultă că instanţa de apel trebuia să constate şi să facă aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ., care reglementează nulitatea clauzei penale şi care prevede faptul că:, Penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligaţiei a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului.’’

- obligaţia autorului recurentelor, de a dobândi un titlu valabil de proprietate asupra terenului în cauză, astfel încât acesta să fi transmis dreptul către reclamant, pentru a perfecta vânzarea terenului, nu a putut fi executată din motive neimputabile acestuia, fapt ce atrage în mod implicit aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ.; pe cale de consecinţă, au considerat recurentele că acea clauza penală stipulată în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este nulă absolut ca urmare a imposibilităţii de executare a obligaţiei de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, imposibilitate ce derivă din motive neimputabile promitentului-vânzătorului, astfel cum reiese din adresele primite din partea Primăriei Bucureşti;

- au solicitat instanţei de recurs să aibă în vedere şi dispoziţiile art. 1548 C. civ. care stabilesc regula privind prezumţia de neexecutare a obligaţiilor contractuale de către debitor, însă această prezumţie de culpă poate fi răsturnată, în sensul că debitorul trebuie să invoce cauze justificate de neexecutare (art. 1555 - 1557 C. civ.).

- instanţa de apel a reţinut greşit în cuprinsul hotărârii faptul că obligaţia numitei C. şi a soţului decedat B., de a obţine titlul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul contractului, este o obligaţie de rezultat, aceasta fiind una de mijloace sub rezerva faptului că nu deţineau la acel moment decât un act sub semnătură privată din anul 1996;

- promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză a fost afectată de o condiţie suspensivă, aceea de a depune diligenţe în vederea obţinerii titlului de proprietate asupra imobilului, iar această condiţie suspensivă reprezintă elementul definitoriu care califică promisiunea de vânzare-cumpărare ca un contract aleatoriu şi nu unul comutativ, aşa cum a reţinut în mod eronat instanţa de apel;

- în cuprinsul contractului a fost menţionat faptul că promitentul-cumpărător avea cunoştinţă despre inexistenţa titlului de proprietate cu privire la bunul ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; cum toate părţile contractante, dar mai ales promitentul-cumpărător şi-au asumat riscul neobţinerii titlului de proprietate asupra bunului, contractul denumit promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare are caracter aleatoriu; intimatul a recunoscut caracterul aleatoriu al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în cadrul dosarului nr. x/2021, ceea ce înseamnă că a recunoscut, implicit, faptul că obligaţia de obţinere a titlului de proprietate asupra imobilului în cauza de faţă are caracterul unei obligaţii de mijloace;

- obligaţia promitenţilor-vânzători, de a dobândi un titlu valabil de proprietate asupra terenului în cauză nu a putut fi executată din motive neimputabile acestora, fapt ce atrage aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ. privind instituţia clauzei penale, care reglementează nulitatea clauzei penale şi care prevede: "Penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligaţiei a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului.’’

- au apreciat că, în speţă, clauza penală stipulată în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este nulă absolut ca urmare a imposibilităţii de executare a obligaţiei de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, imposibilitate ce derivă din motive neimputabile promitenţilor-vânzători, astfel cum reiese din adresele primite din partea Primăriei Bucureşti, care atestă faptul ca imobilul disputat în prezenta cauză se afla în proprietatea publică a statului, motiv care face imposibilă dobândirea şi transmiterea proprietăţii de către recurente;

- au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat;

- în drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

5. Apărările efectuate în cauză

Prin întâmpinare, intimatul A. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, menţinerea ca legală a deciziei instanţei de apel şi obligarea recurentelor la suportarea cheltuielilor de judecată pricinuite de formularea căii de atac.

În raport de solicitarea de suspendare a prezentului litigiu, arată că o cerere similară a fost formulată şi în faţa Curţii de Apel Bucureşti, respinsă în mod corect de această instanţă. Consideră că dosarul nr. x/2021 a fost formulat cu scopul de a tergiversa soluţionarea prezentei cauze.

În ceea ce priveşte recursul formulat, apreciază că acesta este nefondat întrucât în mod corect a subliniat Curtea faptul că nu poate fi vorba de o imposibilitate de executare atât timp cât nu au fost epuizate toate acţiunile legale.

Promisiunea încheiată de părţi nu a fost în nicio măsură afectată de o condiţie, având în vedere că nu rezultă o asemenea prevedere din cuprinsul său. Dimpotrivă, părţile au stabilit foarte clar – conform situaţiei reale, prin convenţia nr. 37/15.12.2016 – un termen suspensiv al preconizatului transfer al proprietăţii, iar nu o condiţie; actul autentic trebuia încheiat până la data de 15.12.2017, dată până la care pârâţii aveau obligaţia de a obţine un titlu justificativ al proprietăţii promise, iar această obligaţie este una de rezultat. Părţile nu au convenit ca vânzarea terenului să se încheie dacă promitenţii-vânzători obţin titlu de proprietate, ci în 15 zile de când îl obţin, cxel mai târziu la data de 15.12.2017.

Toate argumentele aduse de către recurente sunt nefondate, urmând a fi respinse ca atare.

Nu a fost depus răspuns la întâmpinare.

La data de 12 iulie 2022, intimatul A. a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura de filtru

Dosarul a fost înregistrat la 29 martie 2022 pe rolul secţiei I civile a instanţei supreme.

Prin rezoluţia din 11 aprilie 2022 s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Totodată s-a dispus emiterea unei adrese către recurente, cu menţiunea de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4.123,1 RON, sub sancţiunea anulării cererii de recurs, ca netimbrată.

Recurentele şi-au îndeplinit obligaţia stabilită şi au depus la dosar dovada achitării taxei de timbru în cuantum de 4.123,1 RON ce se regăseşte la dosar recurs.

Prin încheierea din data de 9 februarie 2023 a fost admis în principiu recursul declarat de recurentul-reclamant şi acordat termen de judecată la data de 4 mai 2023, termen la care instanţa a rămas în pronunţare asupra recursului declarat în cauză.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţiei şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente:

Analizând demersul juridic cu care au fost învestite instanţele de judecată, Înalta Curte constată că prin cererea de chemare în judecată introdusă de reclamantul A. s-a solicitat obligarea pârâţilor B. şi C. la plata sumei de 100.000 de euro reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în Bucureşti, strada x nr. 6.

Prin sentinţa civilă nr. 648 din 4 aprilie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis cererea de chemare în judecată şi a obligat pârâţii la plata sumei de 100.000 de euro în favoarea reclamantului A., precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.246,60 RON.

Cererea reconvenţională formulată de către pârâţi, prin care au solicitat reducerea despăgubirilor solicitate, a fost anulată, ca netimbrată.

Pentru a pronunţa soluţia de admitere a cererii de chemare în judecată, prima instanţă a apreciat îndeplinite condiţiile reglementate de art. 1538 C. civ. întrucât pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, că aceştia se află în culpă pentru neexecutare, prin convenţia nr. 37 din 15 decembrie 2016 s-a stabilit un termen suspensiv până la care părţile trebuiau să îşi îndeplinească obligaţiile, iar prejudiciul pentru neexecutare a fost evaluat convenţional la suma de 100.000 de euro.

Având în vedere decesul pârâtului B., instanţa de apel a constatat, la termenul din data de 7 septembrie 2021, transmiterea calităţii procesuale pasive către succesoarea acestuia, D.. Prin decizia civilă 1084A din 7 septembrie 2021, aceeaşi instanţă a validat considerentele sentinţei pronunţate de instanţa de fond, considerând în plus că pârâţii nu au întreprins toate demersurile legale pentru obţinerea dreptului de proprietate (de exemplu nu au uzat de acţiunea având ca obiect perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la data de 23 iunie 1996 cu domnii E. şi F.), astfel cum şi-au asumat în mod expres prin convenţia din data de 15 decembrie 2016 şi că nu există nicio cauză exoneratoare de răspundere care să opereze în favoarea pârâţilor.

Prin memoriul de recurs cu care au înţeles pârâtele să învestească instanţa supremă a fost criticată decizia instanţei de apel din perspectiva încălcării normelor de drept material, fiind invocat cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte observă că promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecăţii a fost încheiată în data de 15 decembrie 2016, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., fiind supusă, aşadar, dispoziţiilor acestei legi, în raport cu art. 6 alin. (5) din C. civ. şi art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ. (art. 1279 şi art. 1669-1670, 1530, 1538 – 1540, 1547-1548 C. civ.).

Potrivit art. 1279 alin. (1) C. civ. "Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea". Alineatul (2) al aceluiaşi articol prevede că "În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese".

Articolul 1669 din C. civ. reglementează dreptul părţii care şi-a executat integral obligaţiile de a solicita instanţei, în contextul în care contractantul refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Potrivit art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei.

Conform art. 1547 C. civ., Debitorul este ţinut să repare prejudiciul cauzat cu intenţie sau din culpă.

Potrivit art. 1548 C. civ., Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

Reclamantul s-a prevalat în susţinerea temeiniciei pretenţiilor sale de clauza inserată în convenţia atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., potrivit căreia promitenţii-vânzători şi-au asumat obligaţia de a achita despăgubiri în ipoteza în care nu îşi vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017, îndatoririle arogate prin semnarea acestei convenţii.

Clauza penală este acea clauză prin care părţile stipulează, de la început, în contract, că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale (art. 1538 alin. (1) C. civ.).

O astfel de evaluare convenţională anticipată a daunelor-interese, printr-o clauză penală, nu este, în mod esenţial, legată de o prestaţie monetară, astfel că ea poate viza chiar şi o obligaţie de a face, asumată prin contract. Cert este că o astfel de clauză penală, prevăzută ca echivalent pentru neexecutare, exonerează creditorul de a face dovada existenţei şi întinderii prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiilor contractuale. Prin accesorialitate, existenţa clauzei penale depinde de valabilitatea convenţiei principale, conform art. 1540 alin. (1) C. civ.. Totodată, stingerea obligaţiei principale, determină, de regulă, stingerea efectelor clauzei penale.

În litigiul dedus judecăţii, prima instanţă, iar apoi instanţa de apel, ca instanţe de fond, s-au axat exclusiv pe problema culpei debitorului, în condiţiile în care aceasta este prezumată în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate prin contract, fără a realiza o cercetare riguroasă a tuturor cerinţelor substanţiale prescrise de lege în ceea ce priveşte existenţa vreunui caz de exonerare.

Indiscutabil, promisiunea bilaterală de vânzare, încheiată de părţile în proces în data de 15 decembrie 2017, a generat în sarcina celor două părţi ale raportului juridic substanţial doar obligaţii de a face, respectiv de a încheia în viitor, în mod valabil, un contract de vânzare.

Totodată, prin această promisiune, promitenţii-vânzători şi-au asumat obligaţii suplimentare referitoare la efectuarea demersurilor pentru obţinerea titlului de proprietate.

În aceste circumstanţe, părţile încheie promisiunea bilaterală de vânzare în litigiu, asumându-şi, prin aceeaşi convenţie, obligaţii suplimentare şi prealabile de reglementare a situaţiei juridice a imobilului care face obiectul promisiunii, pentru ca transmiterea dreptului de proprietate să poată fi realizată în viitor în mod valabil.

Art. 1.530 C. civ., în formularea sa, include toate aceste categorii de obligaţii, oferind posibilitatea acordării daunelor-interese pentru neexecutările culpabile ale obligaţiilor de mijloace şi de rezultat relative, ca şi pentru neexecutarea chiar şi neculpabilă a obligaţiilor de rezultat absolute. Daunele-interese pot fi acordate numai dacă neexecutarea nu este justificată. Dacă nu există justificare, atunci există vinovăţie, dacă dimpotrivă există justificare, atunci nu există vinovăţie.

Înalta Curte reţine, cu referire la condiţia anterior evocată, că instanţa de apel, după ce în prealabil invocă prezumţia legală relativă de culpă, dedusă din neexecutare, în raport cu art. 1548 C. civ., concluzionează în sensul că pârâţii nu au realizat toate demersurile legale în vederea obţinerii titlului de proprietate, astfel cum şi-au asumat expres în promisiunea bilaterală încheiată cu reclamantul.

Contrar celor susţinute de către instanţa de apel, Înalta Curte, analizând conţinutul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., constată că promitenţii-vânzători şi-au asumat obligaţia de a achita despăgubiri doar în ipoteza în care "din culpă sau cu intenţie ... nu îşi vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017 sau a termenului prelungit cu încă un an, obligaţiile asumate în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi/sau nu se vor prezenta la aceeaşi dată, personal sau prin mandatar, la sediul biroului notarial în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică...".

Conform aceleiaşi convenţii, promitenţii-vânzători s-au obligat să întreprindă "toate demersurile legale pentru a dobândi calitatea de proprietari şi de a vinde, până la data de 15.12.2017, cu posibilitatea de a prelungi cu încă un an acest termen dacă condiţiile legale de dobândire impun prelungirea termenului, lui A., imobilul situat în Bucureşti, strada x nr. 6, compus din teren intravilan, categoria curţi-construcţii în suprafaţă de 226 mp, pe care subsemnatul B. l-am dobândit prin cumpărare cu actul sub semnătură privată din anul 1996 de la numiţii E. şi F. care, la rândul lor, l-au stăpânit din anul 1957 şi pe care în 1958 au edificat o casă din paiantă".

Prin urmare, prin promisiunea bilaterală pârâţii din prezenta cauză şi-au asumat două obligaţii de a face constând în efectuarea demersurilor în vederea obţinerii dreptului de proprietate şi încheierea contractului de vânzare la momentul dobândirii dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de data de 15 decembrie 2017.

În raport de prima obligaţie asumată, se constată că pârâţii au efectuat o serie de adrese către diverse instituţii angrenate în procedura specială de reconstituire a dreptului de proprietate, răspunsurile fiind fie de redirecţionare către alte instituţii, fie de refuz comunicare informaţii motivat de lipsa calităţii de proprietar al imobilului. Doar prin adresa nr. x/30.01.2017, Primăria Municipiului Bucureşti a comunicat următoarea informaţie "cu privire la adresa din Bucureşti, strada x nr. 6, Sector 4 au fost înregistrate cererile depuse la Primăria Sectorului 4 Bucureşti sub nr. x/13.03.1991, y/09.03.1998 şi transmise spre competentă soluţionare Primăriei Municipiului Bucureşti potrivit art. 43 din Legea nr. 165/2013, în urma cărora au fost constituite dosarele administrative nr. x/14.04.2016 şi nr. y/06.04.2016 având ca obiect teren situat în Bucureşti, strada x nr. 6, nesoluţionate până la data prezentei".

Obţinerea dreptului de proprietate se putea realiza doar ca urmare a finalizării procedurii speciale de reconstituire a dreptului de proprietate iniţiată de autorii pârâţilor, E. şi F., prin cererea înregistrată sub nr. x din 9 martie 1998 la Primăria Sectorului 4 Bucureşti .

Însă, modalitatea şi momentul soluţionării acestei cereri sunt aspecte ce nu ţin de voinţa pârâţilor, fiind în afara controlului lor.

În aceste condiţii, Înalta Curte apreciază că pârâţii au efectuat demersurile ce puteau fi întreprinse de ei, însă dobândirea dreptului de proprietate era supusă condiţiilor reglementate de legea specială.

Considerentele instanţei de apel potrivit cărora aceştia puteau recurge la formularea unei acţiuni în vederea perfectării vânzării-cumpărării încheiate în data de 23 iunie 1996 cu promitenţii-cumpărători E. şi F. sunt excesive în contextul în care instanţa de judecată învestită cu o astfel de acţiune, pentru a pronunţa o hotărâre care ţine loc de act autentic, are obligaţia de a verifica existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul promitenţilor-vânzători. Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1.279 şi art. 1.669 din C. civ. rezultă că, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanţei pronunţarea acestei hotărâri să îşi fi executat propriile obligaţii rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi ca promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis. Prin hotărârea instanţei este suplinit consimţământul uneia dintre părţi şi actul de jurisdicţie are caracter constitutiv de drepturi, în sensul că se transferă dreptul de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător. Pe de altă parte, hotărârea judecătorească având forţa unui act solemn, prin intermediul său este îndeplinită condiţia de formă, ad validitatem, pentru vânzarea promisă şi, în situaţiile în care bunul se află, la data pronunţării hotărârii, în patrimoniul promitentului-vânzător, ca efect al acesteia se produce şi transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului, cu amendamentul că transferul proprietăţii nu se produce prin voinţa judecătorului, ci în temeiul convenţiei părţilor şi al legii.

Or, bunul nu se afla la data de 23 iunie 1996 şi nu se află nici în prezent în patrimoniul promitenţilor-vânzători E. şi F.. Conform răspunsului comunicat de către Primăria Municipiului Bucureşti cu numărul x/24.03.2017, imobilul care a purtat adresa strada x nr. 6 a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului de expropriere nr. 130 din 16 iunie 1975, aplicat prin decizia nr. 843/30.06.1975 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucureşti-Comitetul Executiv, în anexa nr. 15 fiind înscrişi, la poziţia nr. 28, E. şi H. cu suprafaţa expropriată de 226,00 mp teren şi 51,00 mp construcţii.

Prin cererea de reconstituire adresată autorităţii locale E. şi H. urmăreau recunoaşterea dreptului lor de proprietate prin emiterea titlului de proprietate pentru imobilul situat în strada x nr. 6. În lipsa dreptului de proprietate în patrimoniul acestora, acţiunea introdusă nu avea finalitatea atribuită de instanţa de apel, opunându-se şi în acest caz dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

Lipsa calităţii de proprietar a pârâţilor şi împrejurarea că pentru terenul în litigiu era în derulare o procedură administrativă de recunoaştere a dreptului de proprietate în favoarea numiţilor E. şi H. au fost cunoscute de promitentul-cumpărător, reclamant în prezenta cauză, la data încheierii promisiunii de vânzare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost stabilită şi nici nu a fost achitată vreo sumă cu titlu de avans din preţul imobilului.

Or, clauza penală este o clauză privind răspunderea care îl scuteşte pe creditor de a face proba prejudiciului, nu însă şi de proba neexecutării culpabile a obligaţiei.

Prin urmare, având în vedere împrejurarea că dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea 10/2001 se opuneau atât la încheierea contractului de vânzare-cumpărare între părţile litigante, cât şi la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în condiţiile sugerate de instanţa de apel, se constată că decizia nr. 1084 A din 7 septembrie 2021 a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1547 din C. civ.

Pentru toate cele ce preced, apreciind că se verifică motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanţa de recurs, în aplicarea art. 497 alin. (1) teza I C. proc. civ., va admite recursul pârâtelor, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre o nouă judecată, instanţei de apel care, în rejudecare, urmează să analizeze îndeplinirea condiţiilor reglementate de dispoziţiile art. 1530 C. civ. raportat la dispoziţiile art. 1547 C. civ., precum şi la celelalte temeiuri de drept invocate de părţi.

În ceea ce priveşte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de ambele părţi, se constată că potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să-i plătească acesteia cheltuielile de judecată.

Aceste dispoziţii legale stabilesc regula potrivit căreia partea câştigătoare a procesului este în drept să-i fie plătite cheltuielile de judecată, debitor al obligaţiei de plată fiind partea care a căzut în pretenţii, deci cea care a pierdut procesul.

În considerarea acestor reguli de principiu, trebuie avut în vedere şi că acordarea cheltuielilor de judecată este posibilă doar atunci când instanţa pronunţă o soluţie prin care litigiul primeşte o rezolvare cu privire la pretenţiile deduse judecăţii, căci doar într-o asemenea situaţie se poate stabili care dintre părţi a câştigat procesul şi care l-a pierdut.

Dintr-o asemenea perspectivă, atunci când o instanţă de recurs trimite cauza spre rejudecare instanţei de apel nu s-ar putea considera că a fost pronunţată o soluţie prin care litigiul a fost tranşat şi, deci, nici că ar exista o parte care a pierdut procesul, în sensul prevederilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Or, instanţa se pronunţă asupra cheltuielilor de judecată atunci când hotărârea sa este susceptibilă de a tranşa diferendul părţilor dedus judecăţii prin cererea de chemare în judecată, întrucât doar în această situaţie se poate stabili cine a pierdut finalmente procesul şi se poate avea în vedere ansamblul cheltuielilor de judecată efectuate de părţi.

Prin excepţie, soluţiile de admitere a apelului/recursului şi de trimitere a cauzei spre rejudecare ori spre judecare de către instanţa competentă nu tranşează acest diferend, ci îl plasează altei instanţe spre soluţionare, astfel încât, în aceste situaţii, instanţa de control judiciar nu se va pronunţa asupra cheltuielilor de judecată realizate strict în calea de atac admisă cu consecinţa trimiterii cauzei la o altă instanţă. Altminteri, soluţia asupra acestor cheltuieli nu ar mai putea fi pusă în contextul ansamblului procesului şi ar fi desprinsă de ideea de culpă procesuală în ansamblul demersului juridic. Aceasta nu înseamnă că aceste cheltuieli, realizate în calea de atac admisă cu consecinţa trimiterii cauzei la instanţa inferioară în grad, nu vor putea fi recuperate de partea care le-a avansat, dar asupra lor se va pronunţa instanţa la care a fost trimisă cauza spre soluţionare, ele fiind aferente cursului judecăţii ce a dus pentru prima oară la o soluţie validă din punct de vedere procedural.

Prin urmare, în rejudecare, instanţa de apel se va pronunţa şi cu privire la cheltuielile de judecată solicitate în cauză de părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtele D. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1084A din 7 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 mai 2023.