Rescission of real estate pre-contract: concurrent fault assessment and statute of limitations interruption via prior dismissed action

Şedinţa publică din data de 4 mai 2023

Deliberând asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Zărneşti, sub numărul de dosar x/2019, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B., rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x din 28 noiembrie 2013, la C., pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţie; restabilirea situaţiei anterioare încheierii acestei convenţii şi obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a sumei de 20.000 de euro, reprezentând avansul din preţul achitat de reclamantă la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. De asemenea, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 234 din 17 martie 2020, pronunţată de Judecătoria Zărneşti în dosarul civil nr. x/2019, s-a admis excepţia de necompetenţă materială, invocată de pârâtă, prin întâmpinare şi, pe cale de consecinţă, s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Braşov.

Dosarul declinat a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Braşov – secţia I Civilă la 22 aprilie 2020 sub nr. x/2019.

Primul ciclu procesual

2. Hotărârea pronunţată de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 36/S din 16 februarie 2021, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă, şi, pe cale de consecinţă, a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B., având că obiect "rezoluţiune promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare", că fiind prescrisă; a luat act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

3. Decizia pronunţată în apel de curtea de apel

Prin decizia civilă nr. 771/Ap din 17 iunie 2021, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul formulat de către apelanta A., a anulat sentinţa civilă nr. 36/S/16 februarie 2021 pronunţată de Tribunalul Braşov şi rejudecând: a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâtă, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate sub nr. x din 28 noiembrie 2013 de C., a obligat pârâta B. să restituie reclamantei suma de 20.000 Euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la cursul BNR din ziua plăţii şi a obligat-o pe pârâta să plătească reclamantei A. suma de 4.993 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă.

4. Decizia pronunţată în recurs

Prin decizia nr. 139 din 26 ianuarie 2022, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia civilă a admis recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 771/AP din data de 17 iunie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Al doilea ciclu procesual

5. Decizia pronunţată în rejudecare de curtea de apel

Prin decizia civilă nr. 825/Ap din 17 mai 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins cererea de apel formulată de reclamantă A., în contradictoriu cu intimata-pârâtă B., împotriva sentinţei civile nr. 36/S din 16 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia civilă.

A obligat-o pe apelanta-reclamantă la plata sumei de 5.208 RON către intimata-pârâtă, reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorariul avocaţial şi taxa judiciară de timbru pentru faza recursului.

6. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 825/Ap din 17 mai 2022, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs reclamanta A., prin care a solicitat casarea deciziei recurate, admiterea cererii de apel şi, pe cale de consecinţă, schimbarea sentinţei nr. 36/S din 16 ianuarie 2021 în totalitate, în sensul respingerii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, iar pe fond admiterea cererii de chemare în judecată.

Printr-o primă critică, recurenta-reclamantă a susţinut că, în rejudecarea cererii de apel, instanţa trebuia să analizeze conduita intimatei-pârâte în perioada anterioară şi contemporană datei de 28 mai 2015, cu prelungirile succesive propuse de intimata-pârâtă (1 iunie 2015 şi 14 iulie 2015).

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, a arătat că instanţa de apel a reţinut, în mod nelegal, că reclamanta ar fi întârziat să se prezinte în faţa notarului public şi că ar fi fost notificată în acest sens de pârâtă. În acest sens, a precizat că atât răspunsurile la interogatoriu pârâtei, cât şi înscrisurile administrate în cauză dovedesc că reclamanta nu a fost notificată la 1 iunie 2015 să se prezinte la notar, că pârâta nu deţinea la acea dată niciunul din documentele necesare încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare. Prin urmare, a apreciat că, raportat la 1 iunie 2015, cât şi la 28 mai 2015, se putea constata că şi intimata-pârâtă s-a aflat în culpă pentru neîncheierea contractului.

Recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1549 C. civ., întrucât instanţa de apel avea elementele necesare pentru a reţine culpa concurentă a intimatei-pârâte la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare.

De asemenea, a susţinut că, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că, la 14 iulie 2015, reclamanta, deşi ar fi fost notificată, nu s-a prezentat în faţa notarului public, ceea ce nu reiese din răspunsurile la interogatoriul reclamantei şi din declaraţia martorului D.. Mai mult, pârâta a recunoscut că pentru această dată nu a comunicat notificarea la domiciliul reclamantei, ci la o altă adresă pe care a apreciat-o că fiind reşedinţa acesteia.

Printr-o altă critică recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de fond era obligată să se pronunţe cu privire la inexistenţa clauzei penale din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare. Chiar dacă reclamanta ar fi culpă pentru neîncheierea contractului, pârâta nu ar avea dreptul să păstreze suma achitată de reclamantă cu titlu de avans din preţ.

În cuprinsul hotărârii nu este precizată prevederea legală care să susţină concluzia că reclamanta a pierdut dreptul la restituirea prestaţiilor în cazul în care este în culpă pentru neîncheierea contractului. Totodată, nu este menţionat nici temeiul legal în baza căruia pârâta ar fi îndreptăţită să păstreze avansul. Pentru a beneficia de prevederile art. 1549 C. civ., pârâta ar fi trebuit să solicite fie executarea silită a obligaţiilor contractuale, fie rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi daune interese.

În aceeaşi idee, a arătat că dispoziţiile art. 1657 C. civ. prevăd că vânzătorul este ţinut să restituie toate sumele primite, în situaţia în care se dispune rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului, dar poate solicita daune interese sau o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

Raportat la aceste argumente, recurenta-reclamantă a concluzionat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1538 alin. (1) şi alin. (5), art. 1549 şi art. 1657 C. civ., motiv pentru care este incident cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

A mai criticat recurenta-reclamantă că instanţa de apel nu a menţionat care sunt temeiurile pentru care au fost respinse motivele sale de apel.

O altă critică din recurs vizează menţinerea soluţiei de admitere a excepţiei prescripţiei dreptului, recurenta-reclamantă susţinând că au fost încălcate dispoziţiile art. 2525, art. 2537 pct. 2, art. 2539 alin. (2) teza a II-a C. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs a susţinut că operează întreruperea prescripţiei extinctive, raportat la cererea de chemare în judecată ce format obiectul dosarului nr. x/2016 al Judecătoriei Zărneşti. În opinia sa, după soluţionarea dosarului nr. x/2016 a început să curgă un nou termen de prescripţie cu privire la dreptul său de a solicita restituirea avansului în valoare de 20.000 €.

În drept, recurenta-reclamantă a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

7. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă B. a formulat întâmpinare, prin care a invocat exceptia nulitatii recursului în ceea ce priveşte criticile de netemeinicie a deciziei recurate pentru neincadrare în dispozitiile art. 488 C. proc. civ.,iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea recursului că nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, în dovedirea cărora a depus chitanţă pentru plata onorariului de avocat în cuantum de 5.950 RON .

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Cum în cauză a fost invocată excepţia nulităţii recursului susţinându -se că au fost invocate critici de netemeinicie în ceea ce priveste hotărârea instanţei de apel, Înalta Curte reţine că potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărării atacate cu regulile de drept aplicabile, legiuitorul înţelegând să încadreze calea de atac a recursului în rândul cailor extraordinare de atac, obiectul său fiind acela al verificării aspectelor de nelegalitate indicate în mod expres şi limitativ de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.

În acest sens este de subliniat faptul că prin dispoziţiilor art. 489 C. proc. civ., se sancţionează cu nulitatea nemotivarea recursului, înţeleasă atât în contextul în care cererea de exercitare a căii de atac nu cuprinde nicio critică la adresa hotărârii atacate (ipoteza prevăzută la alin. (1) al articolului menţionat) dar şi în situaţia în care motivele expuse în cererea de recurs nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 (ipoteza prevăzută la alin. (2) al articolului).

Înalta Curte are în vedere faptul că, noţiunea de motivare a recursului trebuie înţeleasă pornind de la trăsăturile specifice ale acestei cai de atac şi continuând, apoi, cu faptul că motivele de casare sunt exprese şi limitativ prevăzute în art. 488 alin. (1) punctele 1-8 C. proc. civ.

Prin urmare, reglementând calea de atac a recursului legiuitorul prevede, fără echivoc, că scopul acestei căi de atac este acela de a se supune instanţei de control judiciar competente examinarea conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Din această perspectivă Înalta Curte reţine că obligaţia de motivare a recursului presupune concretizarea criticilor în raport de soluţia instanţei de fond, astfel că motivarea imprecisă sau generală atrage sancţiunea nulităţii recursului în condiţiile prevăzute de art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Raportând cele expuse la criticile recurentei-reclamante dezvoltate în cererea de recurs, Înalta Curte retţne că acestea se circumscriu ipotezei prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care urmează a se respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimata-reclamantă.

În ceea ce priveşte motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material), invocat de recurentă ca temei de drept, Înalta Curte reţine că ipotezele circumscrise acestui motiv se referă la situaţiile în care instanţa aplică un act normativ care nu este incident în pricina dedusă judecăţii, dă eficientă unei norme generale în condiţiile existenţei unei norme speciale aplicabile, dă o interpretare greşită textului de lege aplicabil în cauză, ceea ce nu se verifică însă în cauză. Obiectul dedus judecaţii vizează rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x din 28 noiembrie 2013, la C., pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţie; restabilirea situaţiei anterioare încheierii acestei convenţii şi obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a sumei de 20.000 de euro, reprezentând avansul din preţul achitat de reclamantă la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. În raport de obiectul dedus judecaţii, Înalta Curte reţine că rezoluţiunea poate fi solicitată doar de partea care a executat contractul. Cum recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel avea elementele necesare pentru a reţine culpa concurentă a intimatei-pârâte la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, că au fost încălcate dispoziţiile art. 1538 alin. (1) şi alin. (5), art. 1549 şi art. 1657 C. civ., precum şi dispoziţiile art. 2525, art. 2537 pct. 2, art. 2539 alin. (2) teza a II-a C. civ., că în cauză operează întreruperea prescripţiei extinctive, raportat la cererea de chemare în judecată ce a format obiectul dosarului nr. x/2016 al Judecătoriei Zărneşti, Înalta Curte reţine că liitigiul pendinte se află în al doilea ciclu procesual ca urmare a deciziei de casare nr. 139 din 26 ianuarie 2022, pronunţată de ICCJ, prin care au fost dezlegate probleme de drept şi de fond legate de raporturile juridice dintre părţi, ce au putere obligatorie pentru instanţe în rejudecare, fiind stabilite totodată şi îndrumări ce au acelaşi caracter obligatoriu în condiţiile prevăzute de art. 501 C. proc. civ., ce vizează soluţionarea cauzei în rejudecare.

În acest sens, Înalta Curte reţine că prin decizia de casare s-a statuat cu efect obligatoriu pentru instanţe în rejudecare chestiunea de drept legată de aplicarea dispoziţiilor art. 1549 C. civ., constatându-se că reţinerea culpei pârâtei pentru neîncheierea contractului în formă autentică, "este rezultatul unei raţionament contradictoriu şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1549 C. civ., observându-se, în primul rând, că rezoluţia în privinţa culpei (concurente) pârâtei, deşi este stabilită în legătură cu neîncheierea contractului promis între pârţi prin antecontract, este dedusă din fapte şi împrejurări ulterioare momentului de referinţă, care este marcat de data agreată de pârţi pentru realizarea acestuia, respectiv 28.05.2015". De asemenea, instanţa de casare a mai statuat că "spre deosebire de situaţia reclamantei, a cărei culpă în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil a fost dedusă, cum era firesc, prin examinarea conduitei acesteia anterioară şi contemporană datei convenite în acest scop (28.05.2015), cu prelungirile succesive propuse de pârâtă pentru datele de 1.06.2015 şi apoi 14.07.2015, cu trimitere la obligaţiile asumate prin antecontract - conform analizei tribunalului asupra căreia curtea de apel nu a adus nici un fel de modificări – în cazul pârâtei, culpa a fost dedusă din fapte ori circumstanţe ulterioare momentelor respective şi care ies de sub reglementarea convenţională a antecontractului".

Cum prin decizia de casare s-a statuat că "atribuind o astfel de culpă pârâtei în legătură cu neexecutarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa de apel scapă din vedere că o atare situaţie este contrafactuală sub două aspecte: în primul rând, întrucât nici prima instanţă, nici ea însăşi nu a reţinut că neperfectarea vânzării-cumpărării ar fi fost cauzată de înstrăinarea de către pârâtă a bunului promis, către terţ, (o astfel de împrejurare fiind exclusă prin datele de fapt ale cauzei, aşa cum au fost ele stabilite), iar în al doilea rând întrucât niciun moment, prin niciunul din demersurile sale (nici anterioare, nici cel actual) reclamanta nu a urmărit şi dorit obţinerea bunului imobil în proprietate, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pe cale convenţională sau prin mijlocirea instanţei, dovedindu-se dincolo de orice îndoială că, deşi se obligase să îl cumpere până cel mai târziu la 28.05.2015, s-a desistat de această intenţie, sub diverse pretexte fără efect exonerator, Înalta Curte constată că în condiţiile în care şi aceste chestiuni au fost dezlegate prin decizia de casare, ele nu mai pot constitui obiect de analiză în rejudecare raport de dispoziţiile art. 501 C. proc. civ.

Prin urmare, instanţa de rejudecare în raport de statuările şi chestiunile de drept dezlegate prin decizia de casare în mod legal şi corect a reţinut că aspectul legat de culpa reclamantei în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu mai poate "fi pusă în discuţie în cadrului prezentului apel, " iar în ceea ce priveşte culpa concurentă a intimatei pârâte, această trebuie analizată prin raportare la conduita acesteia anterioară şi contemporană datei convenite pentru încheierea contractului în forma autentică (28.05.2015), cu prelungirile succesive propuse de pârâtă pentru datele de 1.06.2015 şi apoi 14.07.2015,,.

Din această perspectivă, cum rezoluţiunea poate fi solicitată doar de partea care şi-a executat obligaţiile contractuale, Înalta Curte reţine că în raport de succesiunea faptelor şi actelor juridice intervenite între părţi, precum şi în raport de litigiul soluţionat prin sentinţa civilă nr. 483/04.06.2018, pronunţată de Judecătoria Zărneşti în dosarul nr. x/2016, instanţa de apel a analizat şi inexistenţa culpei concurente a intimatei-pârâte prin raportare la conduita acesteia anterioară şi contemporană datei convenite pentru încheierea contractului în forma autentică 28.05.2015,cu prelungirile succesive propuse de pârâtă pentru datele de 1.06.2015 şi apoi 14.07.2015, în condiţiile în care reclamanta deşi a fost somată să se prezinte în data de 01.06.2015, şi respectiv la 4.07.2015, la ora 11:00 la biroul notarului public pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta nu s-a prezentat, notarul public certificând lipsa ei la acel termen. Cum prin decizia de casare s-a mai constatat că "reclamanta nu a urmărit şi dorit obţinerea bunului imobil în proprietate, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pe cale convenţională sau prin mijlocirea instanţei, dovedindu-se dincolo de orice îndoială că, deşi se obligase să îl cumpere până cel mai târziu la 28.05.2015, s-a desistat de această intenţie, sub diverse pretexte fără efect exonerator, Înalta Curte reţine că în condiţiile în care şi aceste aspecte/chestiuni au fost statuate prin decizia de casare, ele nu mai pot constitui obiect de analiză în rejudecare în raport de dispoziţiile art. 501 C. proc. civ.

Nefondată este şi susţinerea recurentei-reclamante legate de neincidenţa prescripţiei extinctive în condiţiile în care dreptul material la acţiune a început să curgă de la 28.05.2015, iar cererea de chemare în judecată a fost promovată la data de 11.06.2019, după împlinirea termenului de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ.

Nefondată este şi susţinerea recurentei-reclamante în ce priveşte întreruperea cursului prescripţiei extinctive din perspectiva ipotezei prevăzute de art. 2539 alin. (2) teza a II-a C. civ. în raport de cererea de chemare în judecată ce a format obiectul dosarului nr. x/2016 al Judecătoriei Zărneşti, în condiţiile în care fiind respinsă noua cerere de chemare în judecată, în cauză nu este îndeplinită condiţia prevăzută de dispoziţiile legale enunţate şi anume ca "noua cerere să fie admisă " condiţie sine qua non prevăzută de dispoziţiile legale enunţate.

Din perspectiva celor expuse, cum niciuna din susţinerile recurentei-reclamante nu se circumscriu dispoziţiilor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C .pr civ., Înalta Curte în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 825/Ap din 17 mai 2022 pronunţată de Curtea de Apel Braşov – secţia civilă, urmând ca în temeiul art. 453 C. proc. civ. ., a dispune obligarea recurentei-reclamante la plata sumei de 5.950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-pârâtă B..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-pârâtă B..

Respinge, că nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 825/Ap din 17 mai 2022 pronunţată de Curtea de Apel Braşov – secţia civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă A. la plata sumei de 5.950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-pârâtă B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 mai 2023.