Judicial recognition of ownership over unauthorized pre-2001 constructions via special land registry registration vs. constitutive effect of registration under new Civil Code

Şedinţa publică din data de 24 noiembrie 2022

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Constanţa – secţia civilă, în data de 16 iunie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii Primarul Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanta, prin primar, au solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate existenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului situat pe str. x, Constanţa, compus din construcţie având regimul de înălţime de S tehnic+P+2E+M-Pod, în ceea ce priveşte subsolul tehnic şi etajul 2 al construcţiei, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 35 C. proc. civ., art. 557 alin. (3) C. civ., art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.

Prin cererea modificatoare depusă la data de 03 iulie 2020, reclamanţii au completat cererea introductivă şi au solicitat să se constate existenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor şi asupra părţii din parterul clădirii extinse cu depăşirea limitelor AC 2922/2002 reprezentând fosta curte interioară în suprafaţă de 52 mp, precum şi să se constate că nu a mai fost edificat etajul 1 al extinderii autorizate prin AC nr. 292/05.09.2020.

Prin întâmpinarea depusă la data de 30 iulie 2020, pârâţii au invocat excepţia nulităţii cererii, excepţia inadmisibilităţii cererii, iar pe fondul cauzei au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Prin sentinţa civilă nr. 10218 din 13 noiembrie 2020, Judecătoria Constanţa – secţia civilă a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa.

Pe rolul Tribunalului Constanţa, cauza a fost înregistrată, la data de 04 decembrie 2020, sub acelaşi număr de dosar, iar la termenul de judecată din data de 09 februarie 2021, tribunalul a respins, ca nefondată, excepţia nulităţii cererii de chemare în judecată şi a unit cu fondul cauzei excepţia inadmisibilităţii acţiunii.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 979 din 11 martie 2021, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a respins excepţia inadmisibilităţii invocată de pârâţi, a respins cererea reclamanţilor, ca nefondată şi a respins cererea pârâţilor de acordare a cheltuielilor de judecată ca nefondată.

3. Decizia pronunţată în apel

Împotriva acestei soluţii au declarat apel principal atât reclamanţii A. şi B., cât şi pârâţii Municipiul Constanţa, prin primar şi Primarul Municipiului Constanţa.

Prin decizia nr. 182/C din 18 noiembrie 2021, Curtea de Apel Constanţa – secţia I civilă a admis apelul principal declarat de pârâţii Municipiul Constanţa, prin primar şi Primarul Municipiului Constanţa, împotriva sentinţei civile nr. 979 din 11 martie 2021, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2020; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că au fost obligaţi reclamanţii către pârâtul Municipiul Constanţa la plata sumei de 1.487,5 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu avocat); a menţinut celelalte dispoziţii; a respins apelul declarat de reclamanţii A. şi B., împotriva aceleiaşi sentinţe, ca nefondat; a respins apelul incident formulat de pârâţii Municipiul Constanţa, prin primar şi Primarul Municipiului Constanţa, ca nefondat; a obligat intimaţii-reclamanţi către apelanţii-pârâţi la plata sumei de 1.190 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel (onorariu avocat).

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii A. şi B..

Prin cererea de recurs, întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel în ceea ce priveşte soluţia de respingere a acţiunii introductive astfel cum a fost modificată şi de admitere a apelului principal declarat de Municipiul Constanţa şi de Primarul Municipiului Constanţa şi trimiterea cauzei pentru soluţionarea acţiunii introductive astfel cum a fost modificată.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. recurenţii au arătat că instanţa de apel, prin respingerea căii de atac şi prin aprecierile relative la data la care au fost realizate lucrările ce au făcut obiectul acţiunii în constatare, a încălcat reguli de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Astfel, fără să fie învestită în acest sens, instanţa a reţinut, în mod total nelegal, contrar menţiunilor din documentaţia cadastrală existentă la OCPI, că lucrările ce fac obiectul acţiunii nu au realizate anterior datei de 01.08.2001 şi fără să administreze vreo probă în acest sens, a reţinut că o parte din lucrări ar fi fost realizate în anul 2010, iar altele în intervalul dintre 28.10.2016-06.06.2018, întemeindu-şi această concluzie pe înscrisuri străine cauzei, respectiv pe nota de constatare nr. x/06.06.2018 şi pe întâmpinarea depusă în dosarul nr. x/2019.

Astfel, au fost încălcate principiul oralităţii, nemijlocirii, dreptului la apărare şi respectarea limitelor investirii conform principiului disponibilităţii, aceasta întrucât instanţa nu a fost învestită cu o cerere reconvenţională prin care să se conteste valabilitatea întabulării şi a menţiunilor legate de data realizării lucrărilor la imobil, nu a administrat probe cu privire la o altă dată a edificării şi nici nu a pus în discuţia contradictorie a părţilor aceste aspecte.

Încheierea de actualizare a întabulării reţine că imobilul situat în str. x (unde se găsesc lucrările ce fac obiectul cauzei) a fost executat anterior datei de 01.08.2001, iar în baza acestei înceheiri au solicitat instanţei ca, în temeiul dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 raportat la dispoziţiile art. 557 alin. (3) din C. civ., să constate existenţa dreptului de proprietate asupra unor lucrări înglobate în respectivul imobil, lucrări în legătură cu care s-a ivit o contestaţie din partea Primarului Municipiului Constanta.

Cu toate acestea, instanţa a reţinut o altă dată de efectuare a lucrărilor, bazându-se pe procesul-verbal de contravenţie nr. x/28.10.2016, pe întâmpinarea depusă de către reclamanţi în dosarul nr. x/2019 şi pe nota de constatare nr. x/2018.

Or, în procesul-verbal de constatare a contravenţiei nr. x/28.10.2016 se menţionează doar faptul executării unor lucrări fără a deţine autorizate de construire şi data constatării faptei care nu este data efectuării lucrărilor.

Întâmpinarea depusă în dosarul nr. x/2019 nu poate fi considerată probă, iar menţiunea din acea întâmpinare la care face referire instanţa de apel este doar o greşeală de dactilografiere fiind vorba de anul 2000 şi nu 2010.

Nota de constatare nr. x/2018 nu poate reprezenta o proba în acest dosar, fiind întocmită de Primărie în sensul valorificării acesteia pentru acţiunea în demolare ce face obiectul dosarului nr. x/2019, care a fost suspendat în apel, nefiind soluţionat definitiv.

Instanţa nu se putea referi la alte înscrisuri decât cele emanate de la OCPI şi de la Serviciul Public de Impozite şi Taxe pentru a reţine data realizării lucrărilor pentru care s-a solicitat constatarea dreptului de proprietate, orice alte înscrisuri analizate încălcând dispoziţiile procedurale referitoare la dreptul la apărare, oralitate, nemijlocire şi limitele învestirii instanţei.

În continuare, recurenţii au prezentat aspecte de fapt ale litigiului, cu privire la lucrările efectuate, extinderea lucrărilor şi întabularea acestora.

Referitor la motivul de recurs circumscris dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au învederat că decizia recurată a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996 raportat la dispoziţiile art. 557 alin. (3) din C. civ. şi ale considerentelor obligatorii ale Deciziei RIL 13/2019 .

Pentru a respinge apelul, instanţa a reţinut că înscrierea construcţiei în cartea funciară în temeiul dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu conduce la naşterea unui drept de proprietate în patrimoniul recurenţilor, întabularea construcţiei având doar efect de opozabilitate şi că eventuala dobândire a dreptului de proprietate ca efect al înscrierii în cartea funciară se circumscrie dispoziţiilor art. 557 alin. (4) din C. civ. care se aplicănumai după finalizarea lucrărilor de cadastru în conformitate cu dispoziţiile art. 56 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

Această soluţie este greşită întrucât, pe de o parte, instanţa a interpretat şi aplicat greşit ipoteza din art. 557 C. civ., respectiv că exista întabulată o construcţie în integralitatea sa (cu toate lucrările de construcţie şi extindere) conform dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, legiuitorul fiind cel care a prevăzut că, prin lege, se pot reglementa şi alte modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate faţă de cele prevăzute la art. 557 alin. (1) şi alin. (2) C. civ.

Prin efectul legii, respectiv a dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, s-a reglementat o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate pentru construcţiile care îndeplinesc criteriile expres prevăzute în normă; anterior modificării din anul 2016, o dispoziţie similară art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 se găsea şi în Legea nr. 50/1991, iar o situaţie similară a existat în Legea nr. 15/1990.

Instanţa de apel a interpretat în mod eronat dispoziţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, reţinând faptul că acestea nu pot da naştere unui drept de proprietate, ci doar ar duce la întabularea construcţiei cu efect de opozabilitate faţă de terţi, în raport cu dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011 care fac trimitere la dispoziţiile art. 557 alin. (4) C. civ. care ar intra în vigoare după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.

Modalitatea de interpretare a instanţei cu privire la efectele art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu este concordantă cu regimul întabulării reglementat de art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996.

Instanţa de apel poziţionat interpretarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 pe alte coordonate decât cele regăsite în decizia de RIL nr. 13/2019.

În opinia recurenţilor, interpretarea efectelor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 este în sensul că reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii, validat de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în cadrul RIL nr. 13/2019 (par. 91).

Din această perspectivă, recurenţii au susţinut că nu poate fi reţinut nici argumentul instanţei potrivit cu care, câtă vreme o parte din lucrările de construcţie şi extindere au fost efectuate peste limitele autorizaţiei atunci nu se poate imprima un efect constitutiv de drept dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.

Astfel, instanţa de apel, cu rea-credinţă, a apreciat că efectul dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu poate interveni decât atunci când se respectă autorizaţiile de construire, deoarece scopul urmărit de legiuitor prin introducerea acestei norme a fost tocmai reglementarea unor situaţii din trecut şi intrarea acestora în legalitate.

Au mai învederat recurenţii că instanţa de apel nu trebuia să analizeze dacă o parte din lucrări au fi fost efectuate fără autorizaţie sau cu depăşirea autorizaţiilor în condiţiile în care întreg imobilul a fost întabulat în condiţiile art. 37 alin. (2) din Lg 7/1996, iar acest text legal nu condiţionează efectul de dobândire a dreptului de proprietate de existenta sau respectarea autorizaţiilor de construire.

Interpretarea dată de instanţa de apel ignoră sensul şi scopul pentru care a fost edictată norma care vizează construcţii edificate înainte de 01.08.2001 fără alte specificaţii.

Or, potrivit principiului ubi lex non distinguii nec nos distingure debemus instanţa de apel nu trebuia să se abţină în a imprima efect constitutiv de drept art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 pe motiv că lucrările ce fac obiectul cauzei nu aveau la bază autorizaţii de construire, în acest mod depăşind cu cadrul procedural în care trebuia sa analizeze cauza.

Concluzionând, recurenţii au susţinut că în situaţia specială a construcţiilor edificate anterior datei de 01.08.2001 pentru care se plăteşte impozit şi există întabulare, nu este necesară obţinerea unui alt titlu de proprietate asupra construcţiei cum este autorizaţia de construire, date fiind dispoziţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 şi interpretarea dată acestora prin RIL 13/2019.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate fiind legală, raportat la situaţia de fapt şi la argumentaţia în drept a cererii de chemare în judecată (art. 35 C. proc. civ., art. 555 C. civ. şi art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996).

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Verificând legalitatea hotărârii atacate, din perspectiva motivelor de casare invocate de reclamanţii recurenţi, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea celor ce succedă:

II.1. Prin criticile subsumate motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, că hotărârea instanţei de apel conţine argumente supraabundente, cu privire la data realizării lucrărilor de construcţie, aspect care nu a făcut obiectul cercetării judecătoreşti, nesocotite fiind astfel principiile: oralităţii, nemijlocirii, dreptului la apărare şi disponibilităţii- în ceea ce priveşte limitele învestirii instanţei. Mai arată recurenţii că documentaţia cadastrală actualizată, depusă la dosarul cauzei, reprezintă unicul mijloc de probă relevant şi acesta demonstrează cu certitudine faptul că lucrările au fost realizate anterior datei de 1 august 2001. În aceste circumstanţe, referirile instanţei de apel la celelalte înscrisuri probatorii sunt de natură să conducă la încălcarea principiilor evocate şi a drepturilor procesuale ale reclamanţilor.

Acest motiv de casare este nefondat.

Astfel, art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. este incident, în principiu, ori de câte ori se reclamă încălcarea unei norme de procedură imperative, fie ea una de ordine publică sau privată, atât în ipoteza nulităţilor extrinseci, care nu intră sub incidenţa altor cazuri de casare, cât şi în ipoteza nulităţilor de drept comun, condiţionate de existenţa unei vătămări, în condiţiile art. 175 C. proc. civ. se au în vedere, desigur, nu doar nulităţile exprese, în cazul cărora vătămare este legal prezumată, ci şi nulităţile virtuale, în care vătămare trebuie probată de cel care o invocă, prin raportare la circumstanţe concludente ale cauzei.

Aşa fiind, acest motiv de casare poate şi trebuie extins la încălcarea tuturor regulilor de procedură imperative, însă afirmarea unei neregularităţi procedurale nu este suficientă pentru a determina soluţia casării, ci mai trebuie constatată şi vătămarea cauzată de această neregularitate, vătămare care se prezumă, în cazul nulităţilor exprese şi trebuie demonstrată, în cazul celor virtuale, astfel cum a fost enunţat anterior.

Prin declaraţia de recurs formulată în prezentul proces, recurenţii afirmă o încălcare a principiilor oralităţii, nemijlocirii şi dreptului la apărare nu pentru că ar fi fost încălcate de către instanţa de apel regulile referitoare la procedura administrării unor probe, aşadar, nu pentru o neregularitate procedurală, ci pentru că în mod greşit, instanţa ar fi apreciat cu privire la concludenţa acestora. Or, în recurs, doar legalitatea probei poate fi cenzurată, iar nu concludenţa şi utilitatea acesteia ori modul în care probatoriul a fost apreciat de către instanţă pentru a reţine o anumită situaţie de fapt, instanţele de fond fiind suverane, sub acest aspect. Prin urmare, critica nu este una de nelegalitate, ci de netemeinicie, tinzând la substituirea unei aprecieri diferite celei date de instanţa de apel şi nu poate fi primită.

Din perspectiva pretinsei încălcări a principiului disponibilităţii părţilor, în ceea ce priveşte limitele învestirii instanţei şi, în legătură cu acesta, a dreptului la apărare, se constată că apelul reclamanţilor, exercitat împotriva sentinţei prin care acţiunea lor a fost respinsă în întregime, a provocat o nouă judecată asupra fondului, devoluţiunea operând cu privire la întreaga cauză. Astfel fiind, instanţa de apel a statuat, atât în fapt, cât şi în drept, respectând dreptul de dispoziţie al părţilor cu privire la obiectul şi limitele procesului. Aspectul referitor la data realizării lucrărilor de construcţie nu excede limitelor procesului, fiind invocată permanent de reclamanţi, atât prin cererea de chemare în judecată, cât şi prin apelul formulat. De altfel, prima instanţă a statuat ea înseşi cu privire la această împrejurare, iar reclamanţii nu au criticat sentinţa pentru o pretinsă depăşire a limitelor învestirii instanţei, sub aspectul obiectului cererii de chemare în judecată. În aceste circumstanţe, nu s-ar putea considera că, statuând în fapt, în sens contrar celor afirmate de reclamanţi cu privire la momentul realizării lucrărilor de construcţie, în urma analizei şi sintezei tuturor probelor administrate în condiţii procedurale, instanţa de apel a nesocotit principiul disponibilităţii părţilor.

Reclamanţii nu doar că nu au pus în evidenţă vreo neregularitate procedurală, dar nici nu au probat existenţa vreunei vătămări, de natură să atragă sancţiunea nulităţii, în condiţiile în care această împrejurare de fapt era una cunoscută părţilor, iar nu invocată pentru prima dată de către instanţa de apel, în cuprinsul considerentelor, şi au avut posibilitatea lămurii ei prin administrarea probelor apreciate a fi concludente. Este adevărat că instanţa de apel, judecând în fond, ajunge la o altă concluzie decât aceea afirmată de reclamanţi şi reţinută prin hotărârea primei instanţe, însă, atâta timp cât ea este una referitoare la aspecte judecate de către prima instanţă de fond şi este fundamentată pe probatoriul ce a fost administrat, în condiţiile unei devoluţiuni integrale a apelului, nu se poate reţine o încălcare a principiului disponibilităţii şi cu atât mai puţin a dreptului la apărare.

II.2. Prin criticile subsumate motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996 raportat la dispoziţiile art. 557 alin. (3) din C. civ. şi ale considerentelor obligatorii ale Deciziei RIL 13/2019 .

Cu titlu preliminar, instanţa de recurs relevă împrejurările de fapt esenţiale în acest proces, aşa cum au fost acestea suveran stabilite prin hotărârea instanţei de apel, ca instanţă de fond.

Astfel, se reţine faptul că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra unei construcţii compusă din 4 camere şi dependinţe, prin efectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.12.1987, iar ulterior, prin ordinul nr. 118/1994, emis de Prefectul judeţului Constanţa, au dobândit în proprietate terenul aferent construcţiei, în suprafaţă de 233 mp.

Prin autorizaţia de construire nr. x/19.05.1994, a fost autorizată construirea, pe terenul aflat în proprietatea reclamanţilor, a unui imobil P+1+M, la parter spaţiu comercial, etaj 1 cu 1 apx3 cam, mansardă cu 1 apx3 cam. Pentru această construcţie, nu s-a depus proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

În data de 26.05.1997, prin autorizaţia de construire nr. 614 a fost autorizată continuarea lucrărilor de construire a etajului şi mansardei la construcţia autorizată cu nr. x/1994, cu menţiunea că autorizaţia este valabilă 12 luni şi că durata executării lucrărilor nu va depăşi 30 de luni de la data înaintării formularului tip privind începerea lucrărilor. Nici pentru această nouă autorizaţie nu s-a depus la dosar dovada întocmirii procesului-verbal de recepţie, conform art. 37 din Legea nr. 50/1991.

Cu privire la această construcţie, reclamanţii au recunoscut faptul că proiectul autorizat nu a fost respectat, în sensul că au fost edificate, suplimentar, un subsol tehnic şi 2 etaje, în loc de 1 etaj.

În ceea ce priveşte construcţia iniţială, aceea cumpărată în anul 1987, a fost emisă autorizaţia de construire nr. x din 05.09.2000, prin care a fost autorizată extinderea clădirii existente (P+1+M) cu o construcţie de locuit cu un regim de înălţime de P+1+M (garaj, cameră bucătărie, baie, debara, hol parter, două camere, bucătărie, baie, hol la etaj şi magazie, uscătorie, hol la mansardă), lucrări pentru care durata de executare nu putea depăşi 30 de luni de la data înaintării formularului tip privind începerea lucrărilor. Nici pentru această autorizaţie nu s-a depus la dosar dovada întocmirii procesului-verbal de recepţie, reclamanţii recunoscând că proiectul autorizat nu a fost respectat.

În data de 28.10.2016, reclamanţii au fost sancţionaţi contravenţional pentru efectuarea unor lucrări în afara celor stabilite prin autorizaţiile de construire dispunându-se totodată şi măsuri constând atât în sistarea executării lucrărilor de construcţii cât şi obţinerea autorizaţiei de construire pentru lucrările nelegal realizate, măsuri care au fost ignorate total, continuându-se executarea de lucrări diferite de cele constatate prin procesul-verbal de contravenţie nr. x/28.10.2016, comportament ce a determinat autoritatea administrativă să formuleze o acţiune în justiţie pentru desfiinţarea acestor lucrări.

Totodată, instanţa de apel reţine că, deşi reclamanţii au susţinut că lucrările pentru care se solicită constatarea existenţei dreptului de proprietate au fost realizate anterior datei de 01.08.2001, din procesul-verbal de contravenţie nr. x/28.10.2016, întâmpinarea depusă în dosarul nr. x/2019 şi nota de constatare nr. x/06.06.2018, rezultă că o parte din lucrări au fost realizate în anul 2010, iar altele în intervalul dintre 28.10.2016 şi 06.06.2018.

Conform încheierii nr. 74768/15.08.2018, emisă de OCPI Constanţa-BCPI Constanţa, în baza actului administrativ nr. x/26.04.2018 emis de S.P.I.T Constanţa şi actului notarial nr. x/15.05.2018 emis de C. şi D., s-a dispus admiterea cererii cu privire la imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x UAT Constanţa şi s-a notat "actualizarea documentaţiei cadastrale" şi conversia numărului cadastral din x în y. A fost redescrisă construcţia C1, ca fiind: S. construită la sol:230 mp; construită desfăşurată: 676 mp; locuinţă plus spaţiu comercial, S+P+2E+M, edificată în anul 2000, fără certificat de performanţă energetică.

Prin acţiunea înregistrată sub nr. x/2019, pe rolul Judecătoriei Constanţa, Primarul Mun. Constanţa a solicitat obligarea pârâtului A. la desfiinţarea lucrărilor realizate fără a deţine autorizaţie de construire, precum şi readucerea imobilului la starea iniţială, iar în caz de neconformare, autorizarea reclamantului la desfiinţarea acestor lucrări. Prin sentinţa civilă nr. 828/31.01.2020, s-a admis această acţiune, iar împotriva acestei hotărâri a fost formulat apel, înregistrat pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 15.05.2020, judecarea apelului fiind suspendată în temeiul art. 413 alin. (1) pcz. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă a prezentului proces.

Prin urmare, reclamanţii au efectuat lucrări de construcţie pe terenul ai cărui proprietari sunt, iar ulterior, şi lucrări de extindere a vechii construcţii dobândite prin cumpărare, cu materiale proprii, fără a respecta proiectele avizate pentru realizarea acestor lucrări şi fără să poată fi întocmite procesele-verbale de recepţie parţiale sau finale, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 50/1991,republicată.

În anul 2018, în baza unei documentaţii cadastrale actualizate, construcţiile executate în anul 2000 au fost înscrise în cartea funciară x UAT Constanţa, în favoarea reclamanţilor.

În aceste circumstanţe, reclamanţii solicită constatarea, pe cale judiciară, a existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul propriu, atât asupra noilor construcţii edificate pe terenul propriu, cât şi asupra extinderii casei vechi, toate aceste lucrări fiind executate cu nerespectarea autorizatiilor de construire, susţinând că au dobândit acest drept prin întăbulare în cartea funciară, în condiţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. Totodată, reclamanţii solicită constatarea inexistenţei dreptului de proprietate cu privire la lucrările de extindere neexecutate.

Soluţia pe care cele două instanţe de fond au dat-o litigiului este expresia unei corecte interpretări a normelor de drept material incidente şi a unei judicioase aplicări a acestora la circumstanţele concrete stabilite în speţă.

Astfel, nu pot fi primite susţinerile recurenţilor potrivit cărora, în ipoteza în care există "întăbulată o construcţie", primesc incidenţă dispoziţiile alin. (3) al art. 557 C. civ., care trimit la art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, iar nu cele din alin. (4) al art. 557 C. civ., care trimit la art. 888 C. civ.

Este adevărat că alin. (3) al art. 557 C. civ. permite ca prin norme speciale să poată fi instituite şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate decât cele evocate generic în cuprinsul alin. (1) şi (2) al aceluiaşi text normativ, însă, art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată, nu are valoarea unei astfel de norme, pentru că nu reglementează un mod distinct de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcţiilor realizate înainte de anul 2001 şi întăbulate în lipsa unei autorizaţii de construire, cum în mod greşit susţin recurenţii, ci o condiţie specială pentru realizarea întăbulării.

Astfel, în raport cu art. 888 C. civ., înscrierea în cartea funciară a unui drept tabular(art. 881 alin. (2) C. civ.) se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Totodată, înscrisul original sau faptul juridic a cărui înscriere se solicită trebuie să îndeplinească condiţiile generale limitative prevăzute de art. 29 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996,republicată.

Complementar acestor condiţii generale necesare întăbulării, în diferite cazuri concrete, sunt reglementate şi anumite condiţii speciale. Un astfel de caz este acela al înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, indiferent de modalitatea în care acesta a fost dobândit, pentru care legea pretinde, de regulă, depunerea unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale(art. 37 alin. (1).

Prin excepţie de la condiţia specială anterior enunţată, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996,republicată, în redactarea valabilă la data realizării întăbulării("încheierea nr. 74768 din 15.08. 2018"), se intabulează şi în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.

Aşadar, art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată, în temeiul căruia reclamanţii au solicitat instanţei recunoaşterea dobândirii unui drept de proprietate asupra construcţiilor neautorizate, nu reglementează un mod distinct de dobândire a proprietăţii, ci o situaţie de excepţie de la condiţiile speciale de înscriere a unui astfel de drept în cartea funciară, legiuitorul oferind posibilitatea înscrierii chiar şi în lipsa autorizaţiei de construire, exclusiv în baza certificatului de atestare fiscală şi a documentaţiei cadastrale, pentru construcţiilor realizate înainte de 1 august 2001.

Or, conform celor statuate în fapt prin decizia atacată, dreptul de proprietate asupra construcţiilor neautorizate realizate de recurenţi înainte de 1 august 2001, a fost înscris în cartea funciară, prezumându-se astfel, prin admiterea cererii de înscriere, că atât condiţiile generale, cât şi condiţiile speciale de înscriere au fost îndeplinite.

Această înscriere nu este însă per se constitutivă de drept, în sensul celor pretinse de recurenţi.

Corect instanţa de apel a invocat alin. (4) al art. 557 C. civ., pentru identificarea modului de dobândire a dreptului de proprietate în cazul bunurilor imobile, fiind instituită regula potrivit căreia doar înscrierea în cartea funciară produce efect constitutiv de drept, cu respectarea condiţiilor generale prevăzute de art. 888 C. civ., anterior evocate.

Or, conform art. 56 alin. (1) şi (2) prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.: "(1) Dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi."

Efectul constitutiv al întăbulării, recunoscut de legiuitor, prin dispoziţiile noului C. civ., în privinţa bunurilor imobile, se produce, aşadar, numai în situaţia în care actele sau faptele juridice au fost încheiate sau, după caz, s-au săvârşit ori s-au produs după data de 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a noului C. civ., condiţionat şi de finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială unde este situat imobilul şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţii funciare pentru imobilul respectiv. Întrucât condiţia referitoare la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială unde sunt situate imobilele în litigiu nu este îndeplinită, în speţă, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate imobiliară se putea face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi, aşa cum se stipulează prin art. 56 din Legea nr. 7/1996.

Recurenţii au susţinut că modalitatea de interpretare a instanţei de apel a efectelor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 nu este concordantă cu regimul întabulării reglementat de art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996, prin întăbularea construcţiei, în sensul legii, trebuind să înţelegem întăbularea dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Este adevărat că obiectul întăbulării îl constituie, conform art. 881 alin. (2) C. civ., " drepturile tabulare", care, potrivit art. 877 C. civ., sunt drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară(art. 551 C. civ.). Obiectul drepturilor tabulare îl constituie imobilul, aşa cum este definit de art. 876 alin. (3) C. civ., respectiv de art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată:" Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic."

Prin urmare, reglementând condiţiile speciale de întăbulare a construcţiilor, prin alin. (2) al art. 37 din Legea nr. 7/1996, legiuitorul a avut în vedere condiţiile întabulării dreptului de proprietate asupra construcţiilor, evocat cu mai multă rigoare terminologică, în alin. (1) al aceluiaşi text normativ.

Aserţiunile instanţei de apel sub acest aspect, contrare celor susţinute de recurenţi, nu sunt, însă, de natură să afecteze valabilitatea concluziei referitoare la caracterul nefondat al pretenţiilor reclamanţilor, conform celor anterior argumentate.

Articolul 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 reglementează condiţii speciale şi suplimentare de înscriere a unui drept real imobiliar în cartea funciară, iar nu o modalitate distinctă de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcţiilor neautorizate realizate înainte de 1 august 2001, astfel că o înscriere realizată cu respectarea acestei norme speciale nu poate avea efect constitutiv de drept real imobiliar şi nu poate reprezenta temeiul juridic al unei acţiuni în constatarea dobândirii dreptului de proprietate.

Totodată, recurenţii au susţinut că instanţa de apel neagă interpretarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 prin Decizia nr. 13/2019, pronunţată în soluţionarea unui recurs în interesul legii, cu referire specială la paragraful 91 din considerente.

Această critică este, de asemenea, neîntemeiată.

Înalta Curte reaminteşte că problema de drept care a făcut obiectul sesizării în procedura recursului în interesul legii, soluţionat prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, a vizat, în esenţă, posibilitatea recunoaşterii pe cale judiciară, în cadrul unei acţiuni în constatare întemeiate pe dispoziţiile legale care reglementează accesiunea imobiliară artificială, a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate de proprietarul terenului, cu materiale proprii, fără autorizaţie de construire, fiind supuse interpretării dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996. Aşadar, s-a invocat accesiunea imobiliara ca mod de dobândire a proprietăţii, iar nu art. 37 alin. (2) din Legea 7/1996, precum în speţa dedusă judecăţii, şi în acest context Instanţa Supremă s-a pronunţat, printr-o dezlegare de principiu şi obligatorie. Mai mult decât atât, ipoteza de lucru a vizat construcţiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, astfel că tocmai prin paragraful 91, evocat de recurenţă, se menţionează expres că toate consideraţiile vizează această categorie de construcţii, iar nu cele edificate anterior datei de referinţă, precum în prezenta cauză dedusă judecăţii.

Cum, în prezentul proces, circumstanţele de fapt au fost diferite, iar instanţele de fond au fost chemate să interpreteze şi să aplice texte normative diferite, reclamanţii întemeindu-şi acţiunea pe art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996 raportat la dispoziţiile art. 557 alin. (3) din C. civ., nu se poate reţine nicio încălcare a jurisprudenţei obligatorii a Inaltei Curţi de Casaţie şi Justitie, în sensul celor susţinute prin declaraţia de recurs.

Nu se verifică, aşadar, nici motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte reţine că recurenţii au renunţat la susţinerea cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., solicitând instanţei să verifice motivele de nelegalitate formulate prin cererea de recurs exclusiv din perspectiva cazurilor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ.

Pentru toate cele ce preced, constatând că nu se verifică niciunul dintre cazurile de casare susţinute de recurenţi, că decizia atacată poartă atributele legalităţii, instanţa de apel răspunzând, corect argumentat, inclusiv argumentelor referitoare la o pretinsă ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate al reclamnţilor incompatibilă cu art. 1 din Primul Protocol adiţional la CEDO, Inalta Curte, va face aplicarea art. 496 alin. (1) C. proc. civ. şi va respinge recursul reclamanţilor, ca nefondat.

În conformitate cu art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenţii vor fi obligaţi să plătească intimaţilor Primarul Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa, prin Primar, 1.666 RON, cheltuieli de judecată în recurs, justificate prin chitanţa de plată a onorariului avocaţial.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 182/C din 18 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa – secţia I civilă, în dosarul nr. x/2020.

Obligă recurenţii să plătească intimaţilor Primarul Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa, prin Primar, 1.666 RON, cheltuieli de judecată în recurs.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 24 noiembrie 2022, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.