Retention of purchase price as penalty or earnest money under Romanian Civil Code pactum commissorium in sales contract rescission

Şedinţa publică din data de 20 octombrie 2022

asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 7 decembrie 2020 pe rolul Tribunalului Vrancea – secţia I civilă, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C. şi D., pentru ca, prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză, să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019 de B.N.P. E. şi restabilirea situaţiei anterioare, prin obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 60.000 de euro.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de Tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 31 din 11 februarie 2021, Tribunalul Vrancea – secţia I civilă a respins, ca rămas fără obiect, capătul de cerere privind rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019 de către B.N.P. E. şi, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 60.000 de euro. A obligat reclamanţii să plătească pârâţilor suma de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel

Împotriva hotărârii primei instanţe au declarat apel reclamanţii A. şi B..

Prin decizia nr. 173 A din 28 octombrie 2021, Curtea de Apel Galaţi – secţia I civilă a admis apelul, a schimbat, în parte, sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis capătul de cerere având ca obiect restituirea sumei de 60.000 de euro şi, în consecinţă, i-a obligat pe pârâţii C. şi D. să restituie reclamanţilor A. şi B. această sumă de bani. A obligat pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 6.485 RON cu titlu de cheltuieli de judecată la fond, reprezentând taxă judiciară de timbru, aferentă pretenţiilor admise. A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate şi a înlăturat, din cuprinsul acesteia, dispoziţiile contrare prezentei decizii. A obligat intimaţii pârâţi să plătească apelanţilor reclamanţi suma de 8.290 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, din care 3.290 RON taxă judiciară de timbru şi 5.000 RON onorariu de avocat, redus de la suma de 10.000 RON.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs principal pârâţii D. şi C., iar reclamanţii A. şi B. au declarat recurs incident.

a. Recursul principal declarat de pârâţii D. şi C.

Decizia instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1538 - 1543 din C. civ. în materia clauzei penale, precum şi a celor referitoare la arvună, art. 1544 - 1546 din acelaşi act normativ, deşi, în motivare, se face trimitere la existenţa şi valabilitatea unei clauze penale inserate în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019.

Conform prevederilor noului C. civ., clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale, iar în caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie clauza penală. În mod similar, arvuna este definită de doctrină ca fiind o sumă de bani pe care una dintre părţi - de regulă, cumpărătorul, o dă celeilalte părţi la încheierea unui contract sau a unui antecontract, urmând ca, în ipoteza nerealizării raportului juridic obligaţional din culpa uneia dintre părţi, partea în culpă, dacă este cumpărătorul, să piardă această sumă în favoarea celeilalte, respectiv, dacă cel vinovat este vânzătorul, să o restituie îndoit.

Raportat la conţinutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019 de E., acesta are inserate două dispoziţii importante, care reglementează sancţiunile contractuale aplicabile în cazul neachitării diferenţei de preţ până la data limită stabilită de părţi, 20 decembrie 2020: 1. "Vânzătorii vor considera prezentul contract rezolvit de plin drept, fără notificare, somaţie, sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, părţile fiind repuse în situaţia anterioară, prezenta clauză constituind un pact comisoriu. 2. "Subsemnaţii A. şi B. declarăm că în situaţia în care nu vom achita restul de preţ până la data de 20.12.2020, data stabilită în prezentul contract, vom pierde toate sumele achitate cu titlul de parte din preţ până la acel moment şi ne declarăm de acord ca cumpărătorii să ceară rezoluţiunea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare fără niciun fel de altă formalitate, fără nicio procedură prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, vânzătorii solicitând desfiinţarea contractului în baza pactului comisoriu.’’.

Urmare a neexecutării contractului, prin încheierea de certificare nr. 5/21 decembrie 2020, emisă tot de către E., a fost constată existenţa pactului comisoriu care prevede posibilitatea vânzătorului de a cere rezoluţiunea contractului, fără intervenţia instanţei, concomitent cu pierderea sumelor achitate cu titlul de parte din preţ, până la 20 decembrie 2020, precum şi faptul că, până la data scadentă, cumpărătorul nu a înţeles să achite decât 10.000 euro din preţul total al vânzării, drept pentru care notarul public a constatat îndeplinirea pactului comisoriu prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare.

Analizând cauza în limita motivelor de apel cu care a fost învestită, instanţa de control judiciar a constatat, la rândul său, existenţa şi valabilitatea unui pact comisoriu de gradul al IV-lea, inserat în cuprinsul contractului, însă doar cu privire la faptul că declaraţia unilaterală a vânzătorilor privind rezoluţiunea contractului a produs efecte imediate, astfel că, la data intervenirii sale, contractul a fost desfiinţat de drept. În aceste împrejurări, instanţa de apel a luat act de faptul că, în mod just, a fost respinsă, ca rămasă fără obiect, solicitarea de rezoluţiune judiciară a contractului de vânzare-cumpărare.

În egală măsură, Curtea a apreciat însă că, deşi contractul conţine un pact comisoriu de ultim grad, la care, de principiu, intervenţia instanţei de judecată nu este necesară, în speţă, se impune verificarea susţinerilor părţilor cu privire la restituirea prestaţiilor, instanţa fiind îndreptăţită şi chiar obligată să soluţioneze cererea reclamanţilor, de restituire a avansului plătit. În acest context, Curtea a apreciat că se impune obligarea lor la restituirea sumei de 10.000 euro, primită cu titlu de avans, sumă necontestată de către părţi şi cu privire la care instanţa de fond a considerat anterior că nu este necesară pronunţarea unei hotărâri, întrucât ea intră sub puterea pactului comisoriu de ultim grad convenit de către părţi, dată fiind şi poziţia părţilor din proces.

Recurenţii pârâţi au apreciat că obligarea la restituirea sumei de 10.000 euro este o măsură netemeinică şi nelegală, contrară atât clauzelor contractuale consemnate de comun acord, cât şi prevederilor legii în materia pactului comisoriu. Aşa cum a statuat şi instanţa învestită cu soluţionarea cauzei în fond, aspectul legat de restituirea prestaţiilor contractuale intră sub puterea pactului comisoriu de ultim grad, fără ca instanţele de judecată să poată anula sau cenzura convenţia părţilor. Acest lucru însemnă că instanţele nu pot proceda oricând, în mod arbitrar, la modificarea clauzei penale prin diminuarea sau chiar prin suprimarea penalităţilor stabilite de către părţi în caz de neexecutare, decât în două situaţii de excepţie prevăzute, în mod expres şi limitativ, de art. 1541 C. civ.: a. obligaţia principală a fost executată în parte şi această executare a profitat creditorului; b. penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului.

În cazul prevăzut la alin. (1) lit. b), penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale.

Or, faţă de considerentele arătate, instanţa de apel, în mod nelegal, a procedat la obligarea pârâţilor la plata sumei de 10.000 euro, întrucât, în acest mod, au fost încălcate prevederile art. 1541 C. civ., care nu dau dreptul instanţelor de a reduce penalităţile decât în cele două cazuri prevăzute de lege, precum şi principiul disponibilităţii, instanţa nefiind învestită cu o astfel de cerere.

Aşa cum rezultă din petitul cererii de chemare în judecată, reclamanţii nu au învestit instanţa cu o astfel de cerere, iar, în speţă, nu este aplicabilă niciuna dintre cele două ipoteze avute în vedere de legiuitor, întrucât obligaţia principală a rămas neexecutată, iar cuantumul penalităţilor nu este, în niciun caz, excesiv, fiind inferior valoric preţului contractului rămas neîncasat.

Din acest punct de vedere, recurenţii au solicitat admiterea recursului sub acest prim capăt de cerere şi respingerea, în principal, ca inadmisibilă, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată, a solicitării având ca obiect restituirea sumei de 10.000 euro achitată de către intimaţi cu titlu de plată parţială, întrucât acest lucru intră sub puterea pactului comisoriu de ultim grad, fără a putea fi verificat, suprimat sau cenzurat de către instanţă.

Modificarea hotărârii primei instanţe, prin care a fost respinsă, ca nefondată, obligarea pârâţilor F. la plata sumei de 10.000 euro reprezintă o măsură nelegală din partea instanţei de apel, care şi-a depăşit puterile judecătoreşti cu care a fost învestită, modificând, astfel, în mod arbitrar, o convenţie legală a părţilor.

În ceea ce priveşte obligarea la restituirea sumei de 50.000 euro achitată anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în opinia recurenţilor, şi această dispoziţie a instanţei este nelegală, întrucât au fost nesocotite prevederile noului C. civ., referitoare atât la clauza penală, cât şi la arvună.

Astfel, aşa cum au arătat prin întâmpinările depuse în fond şi în apel, suma de 50.000 euro a fost achitată de către reclamanţii B. şi A. cu titlul de garanţie, mai înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, urmând ca apoi fie să se scadă din preţul total al terenului, fie să se restituie cumpărătorilor, după încheierea actului translativ de proprietate. Dacă plata sumei de 50.000 euro reprezintă o situaţie de fapt necontestată de părţile aflate în litigiu, natura şi semnificaţia juridică a acestei plăţi au rămas un aspect contradictoriu, în sensul că recurenţii au apreciat că ea reprezintă o garanţie pentru executarea obligaţiilor, în timp ce intimaţii au considerat-o drept o plată parţială. În acest sens, chiar în cererea de chemare în judecată, reclamanţii arătau "că până în prezent am achitat suma de 60.000 euro din preţul înstrăinării imobilului, care a fost stabilit la suma de 250.000 euro".

La rândul său, instanţa care a judecat cauza în primul ciclu procesual a luat act de faptul că, anterior încheierii contractului, reclamanţii au achitat, cu titlu de garanţie, o sumă de 50.000 euro, care ulterior a şi fost restituită acestora, conform chitanţei din 19 decembrie 2020. Pe de altă parte, în considerentele deciziei civile recurate, instanţa de apel a apreciat că suma de 60.000 euro a fost plătită în contul preţului, considerând această suma drept o plată parţială sau un avans din preţul total al vânzării care ar fi trebuit să fie restituită cumpărătorilor, aspect necontestat în instanţă.

I s-a mai reproşat instanţei de apel că a modificat, nelegal, semnificaţia juridică atribuită de instanţa de fond remiterii sumei de 50.000 euro, considerând-o ca fiind plătită în contul preţului şi nicidecum ca o garanţie pentru executarea obligaţiei. Deşi apelanţii nu au solicitat, în motivele lor de apel, recalificarea naturii juridice a plăţii acestei sume, instanţa de apel a efectuat din oficiu acest lucru, fără însă ca, în prealabil, să pună în discuţia părţilor acest aspect.

Cu toate că instanţa de apel a constatat existenţa unei obligaţii recunoscute şi asumate de recurenţi în privinţa restituirii sumei de 50.000 euro, în realitate, aceasta nu a fost asumată de pârâţi, afirmând doar că au restituit suma de 50.000 euro în mod benevol, la cererea cumpărătorilor, fără a exista însă o obligaţie legală sau contractuală în acest sens.

Întrucât, prin sentinţa civilă nr. 31/11 februarie 2021 a Tribunalului Vrancea, instanţa a luat doar act de faptul că suma respectivă a fost restituită în baza chitanţei din 19 decembrie 2020, nu s-a mai verificat existenţa unei obligaţii legale sau contractuale în sarcina pârâţilor, de restituire a acestei sume, astfel că argumentele reţinute de instanţa de apel, în sensul recunoaşterii acestei obligaţii, sunt nelegale.

Raportat la conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, precum şi la dispoziţiile art. 1538-1543 din C. civ. în materia clauzei penale, nu a existat o clauză contractuală sau o dispoziţie legală care să-i oblige la restituirea sumei de 50.000 euro, plata efectuată reprezentând, în esenţă, o obligaţie civilă imperfectă, executată în mod voluntar. Indiferent de modul de calificare a sumei primite - garanţie pentru îndeplinirea contractului sau doar o plată parţială din partea cumpărătorilor, recurenţii pârâţi nu pot fi obligaţi la restituirea sa, întrucât prevederile C. civ. atât în materie de arvună, cât şi de clauză penală, îi îndreptăţesc să păstreze această sumă cu titlu de sancţiune civilă.

Astfel, considerând că plata sumei de 50.000 euro s-a făcut cu titlu de arvună - adică, o sumă de bani pe care cumpărătorii au plătit-o ca pe o garanţie a încheierii contractului şi, având în vedere faptul că, în mod culpabil, reclamanţii n-au mai efectuat, ulterior, plata restului de preţ, suma constituind arvună nu se mai restituie, conform art. 1544 alin. (2) C. civ.

Pe de altă parte, admiţând că suma de 50.000 euro reprezintă o plată parţială din cei 60.000 euro pretins a fi achitaţi cu titlu de avans, sunt incidente prevederile art. 1538 - 1543 din noul C. civ. în materia clauzei penale, urmând a se face aplicarea dispoziţiilor din contract, unde s-a arătat faptul că, dacă până la 20 decembrie 2020, cumpărătorii nu vor achita restul de preţ, aceştia vor pierde toate sumele achitate cu titlul de parte din preţ până la acel moment.

În concluzie, indiferent de situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel cu privirea la valabilitatea chitanţei din 19 decembrie 2019 şi forţa doveditoare a aspectelor consemnate în cuprinsul ei, recurenţilor nu le incumbă vreo obligaţie născută din lege sau din contractul părţilor, de a restitui cumpărătorilor suma de 50.000 euro, cât timp aceştia s-au aflat în culpă pentru neplata la termen a restului de preţ.

Din perspectiva criticilor învederate, au solicitat, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi trimiterea pricinii spre rejudecare, pentru a se stabili, în prealabil, dacă există sau nu, în sarcina pârâţilor, o obligaţie derivată din lege sau din contractul de vânzare-cumpărare, susceptibilă de a fi executată prin forţa legii şi, doar ulterior, să se verifice dacă obligaţia a fost sau nu executată.

b. Recursul incident declarat de reclamanţii A. şi B.

Recurenţii au susţinut aplicarea greşită a normelor de drept material de către instanţa de apel în raport cu soluţia dispusă, de respingere, în ce priveşte capătul de cerere privind rezoluţiunea contractului ca urmare a cererii formulate de reclamanţii A. şi B., pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare de către vânzători.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3275/18 decembrie 2019 are ca obiect un imobil, iar reclamanţii au calitatea de cumpărători, pârâţii, de vânzători. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic, în care părţile au drepturi şi obligaţii reciproce, fiind atât creditori, cât şi debitori.

Aceste drepturi şi obligaţii reciproce se analizează în conformitate cu prevederile contractuale.

Potrivit art. 1672 pct. 2 şi art. 1685 C. civ., obligaţia vânzătorului este de a preda bunul vândut.

Obligaţia cumpărătorului, de a plăti preţul conform art. 1719 C. civ., este condiţionată de obligaţia vânzătorului de a preda bunul.

Neîndeplinirea obligaţiei de către vânzător, de a preda bunul vândut, îl îndreptăţeşte pe cumpărător să refuze executarea propriei sale obligaţii, de plată a preţului, conform art. 1556 C. civ.

Obligaţia vânzătorului, de a preda bunul, este prioritară obligaţiei cumpărătorului, de a plăti preţul, conform contractului încheiat.

Curtea de Apel nu a analizat, în cauză, îndeplinirea obligaţiei contractuale asumate de vânzător, respectiv de a preda bunul vândut, un teren vie, considerând, greşit, că nu trebuie să o analizeze, deoarece a intervenit pactul comisoriu.

Rezoluţiunea contractului în mod unilateral, prevăzută prin pactul comisoriu din contract în favoarea vânzătorilor, opera numai în ipoteza în care aceştia şi-ar fi îndeplinit obligaţia contractuală.

Rezoluţiunea pentru neîndeplinirea obligaţiilor de către vânzător nu se confundă cu rezoluţiunea pentru neplata preţului de către cumpărător.

Numai prin stabilirea îndeplinirii obligaţiei de către pârâţi, a predării bunului, şi neplata preţului de către cumpărători ar fi operat rezoluţiunea unilaterală a pactului comisoriu, cu consecinţa pierderii avansului plătit de către reclamanţi.

Au considerat recurenţii că, în cauză, s-a stabilit în mod indubitabil, inclusiv prin recunoaşterea pârâţilor recurenţi prin întâmpinarea formulată, că nu au predat bunul indicat în contract, respectiv un teren vie, ci un teren arabil.

Or, neexistând culpă contractuală din partea cumpărătorilor, nu poate fi aplicat pactul comisoriu.

Vânzătorii, prin nerespectarea obligaţiei contractuale referitoare la predarea imobilului stipulat, respectiv teren vie, se află în culpă contractuală, iar cumpărătorii, în calitate de creditori, au dreptul de a solicita, conform art. 1549 C. civ., rezoluţiunea contractului şi daune interese, iar, ca urmare a plăţii unui avans, restituirea acestuia, conform art. 1544 alin. (2), ipoteza a doua din C. civ.

Faţă de aceste motive, întemeiate pe cazul de casare înscris în art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii reclamanţi au solicitat admiterea recursului incident, cu consecinţa modificării deciziei recurate, în sensul admiterii cererii de apel, desfiinţării, în întregime, a sentinţei şi admiterii, în tot, a cererii de chemare în judecată.

Pentru termenul de judecată din 20 octombrie 2022, recurenţii pârâţi au depus o cerere intitulată "precizări în fapt şi în drept la motivele de recurs", arătând că încadrarea criticilor formulate corespunde incidenţei a trei motive de casare, respectiv a celor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., iar nu doar a celui reglementat de pct. 8 din acelaşi text de lege.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă, intimaţii reclamanţi A. şi B. au solicitat respingerea recursului declarat de pârâţi, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul principal este fondat, iar recursul incident este nefondat, pentru următoarele considerente:

În primul rând, trebuie menţionat că Înalta Curte nu va avea în vedere, la pronunţarea soluţiei, cererea depusă de către recurenţii pârâţi la termenul de judecată din 20 octombrie 2022, întrucât aceasta este formulată în mod tardiv, în raport cu dispoziţiile art. 487 alin. (1) cu referire la art. 485 C. proc. civ., care prevăd că recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs, deci, în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii atacate, dacă legea nu prevede altfel (această din urmă ipoteză nefiind incidentă în speţă). Or, decizia recurată a fost comunicată pârâţilor la 25 noiembrie 2021, conform înscrisurilor de la dosar apel, iar pretinsa cerere precizatoare a fost înregistrată la 20 octombrie 2022, cu depăşirea termenului prevăzut de lege pentru motivarea căii de atac. Totodată, contrar opiniei recurenţilor, cererea respectivă nu reprezintă o simplă precizare şi încadrare, în drept, a cererii iniţiale de recurs, ci conţine motive şi argumente noi ale căii de atac, formulate tardiv, considerent pentru care nu va fi examinată de prezenta instanţă, care va proceda la propria încadrare, în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., a cererii de recurs exercitat în termen.

a. Recursul principal

Pentru cele ce se vor arăta în continuare, recursul incident declarat de reclamanţi, care vizează soluţia dată de instanţe asupra cererii în rezoluţiune, va fi respins ca nefondat, astfel încât devine relevantă problema obligării pârâţilor la plata sumei de 60.000 de euro, în contextul clauzelor din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019 de B.N.P. E., care formează obiectul criticilor din recursul principal.

În esenţă, recurenţii susţin încălcarea dispoziţiilor legale în materia clauzei penale (art. 1538-1543 C. civ.), a arvunei (art. 1544-1546 C. civ.) şi a pactelor comisorii, prin prisma ignorării de către instanţa de apel a clauzelor contractuale stipulate în favoarea vânzătorilor în cazul neplăţii preţului de către cumpărători, clauze valorificate doar din perspectiva soluţiei date asupra acţiunii în rezoluţiune, formulate de reclamanţi. Aceste critici se încadrează în motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deoarece supun dezbaterii nerespectarea unor norme de drept substanţial.

Un alt aspect de nelegalitate invocat de recurenţi se referă la depăşirea limitelor de învestire a instanţei de apel în raport cu motivele căii de atac exercitate de reclamanţi, care nu au contestat natura juridică stabilită de prima instanţă în ceea ce priveşte plata sumei de 50.000 de euro de către cumpărători, respectiv cu titlu de garanţie, iar nu de parte din preţ, cum a decis Curtea. Acest motiv de recurs se încadrează în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât se evocă încălcarea dispoziţiilor procedurale reglementate sub sancţiunea nulităţii.

După cum se observă, niciuna dintre ipotezele motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. (nemotivare, motivare contradictorie sau străină de natura pricinii a deciziei recurate) nu a fost invocată în cererea iniţială de recurs, regăsindu-se doar în cererea înregistrată la 20 octombrie 2022.

Revenind la decizia atacată, instanţa de apel a considerat că se impune obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 60.000 de euro către reclamanţi, achitată de aceştia din urmă cu titlu de avans din preţ, în opinia Curţii, şi necontestată de către recurenţi, întrucât, pentru suma de 50.000 de euro, fotocopia de pe chitanţa din 19 decembrie 2019 nu are valoarea probatorie a returnării acestei sume de către pârâtă către reclamantă, în absenţa prezentării originalului înscrisului şi în condiţiile nerecunoaşterii primirii din partea semnatarului. În ceea ce priveşte suma de 10.000 de euro, Curtea a constatat că şi aceasta este datorată de către pârâţi, în contextul în care a fost plătită cu titlu de avans de către cumpărători, iar pactul comisoriu de ultim grad încheiat între părţi, referitor la repunerea acestora în situaţia anterioară, nu reprezintă un impediment pentru intervenţia instanţei, de vreme ce o rezolvare, pe cale amiabilă, a litigiului, este puţin probabilă. În alţi termeni, părţile nu vor ajunge la un acord privind restituirea acestei sume de bani, fiind necesară o hotărâre judecătorească în acest sens.

Criticile recurenţilor privind raţionamentul eronat al instanţei de apel sunt corecte, în condiţiile în care, în legătură cu ambele sume pentru care s-a dispus obligarea pârâţilor la restituire, Curtea a omis să examineze dacă există o asemenea obligaţie din partea pretinşilor debitori prin raportare la clauzele contractuale din actul de vânzare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019 şi la dispoziţiile legale în materie aplicabile acestor clauze.

Astfel, instanţa de apel a valorificat pactul comisoriu de ultim grad, prin care părţile au stabilit că, în caz de neplată integrală a preţului imobilului în litigiu până la 20 decembrie 2020, vânzătorii să considere prezentul contract rezolvit de plin drept, fără notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, părţile fiind repuse în situaţia anterioară, doar din perspectiva soluţiei pronunţate asupra acţiunii în rezoluţiune formulate de reclamanţi. A ignorat însă cu desăvârşire o altă clauză din contract, stipulată în favoarea vânzătorilor, conform căreia: "Subsemnaţii, A. şi B., declarăm că înţelegem ca în situaţia în care nu vom achita restul de preţ până la 20.12.2020, data stabilită în prezentul contract, vom pierde toate sumele achitate cu titlu de parte din preţ până la acel moment (...)". Aceasta în contextul în care a reţinut că ambele sume de bani primite de pârâţi de la cumpărătorii G. reprezintă "avans din preţul vânzării".

Omiţând să se refere la această clauză, instanţa de apel nu a procedat nici la calificarea clauzei în discuţie, ca fiind o clauză penală sau o clauză vizând arvuna confirmatorie sau ambele, privite în mod distinct, în raport cu cele două sume de bani achitate la momente diferite de reclamanţi, respectiv 50.000 de euro (total) şi 10.000 de euro, şi cu împrejurarea că, în contract, s-a menţionat doar suma de 10.000 de euro cu titlu de parte din preţ, care se va achita până cel târziu la 17 aprilie 2020, în timp ce, potrivit menţiunilor din "chitanţa" întocmită la 31 octombrie 2019, părţile au considerat că suma de 50.000 de euro constituie "avans pentru terenul în suprafaţă de 5,4 ha".

Calificarea juridică a clauzei respective presupune verificări de fapt în legătură cu conţinutul unui mijloc de probă (contractul de vânzare) şi, ca atare, nu poate fi realizată de Înalta Curte, fiind incompatibilă cu structura recursului, faţă de motivele de casare configurate în art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care reprezintă doar motive de nelegalitate ce pot fi invocate în calea extraordinară de atac.

De asemenea, ignorând această clauză şi neprocedând la calificarea ei, Curtea nu s-a raportat la dispoziţiile legale incidente fie în materia clauzei penale, fie în materia arvunei confirmatorii, fie în ambele în raport cu cele precizate anterior. Prin urmare, în absenţa, din raţionamentul instanţei de apel, a considerentelor referitoare la efectele clauzei sus-menţionate în ceea ce priveşte sumele de bani solicitate de reclamanţi, Înalta Curte nu poate verifica, la acest moment procesual, dacă au fost sau nu respectate dispoziţiile legale în materie de clauză penală (art. 1538-1543 C. civ.) şi/sau arvună confirmatorie (art. 1544, art. 1546 C. civ.).

În egală măsură, în ceea ce priveşte suma de bani de 50.000 de euro, sunt întemeiate susţinerile recurenţilor pârâţi, în sensul că prevalează verificarea existenţei obligaţiei de restituire în sarcina acestora, raportat la clauzele contractuale, calificarea lor juridică şi dispoziţiile legale incidente, şi, doar în cazul unui răspuns afirmativ, se pune problema dacă suma de bani respectivă a fost sau nu restituită reclamantei B., context în care trebuie apreciată valoarea probatorie a fotocopiei "chitanţei" încheiate la 19 decembrie 2019. De asemenea, în mod corect, recurenţii afirmă că restituirea către reclamantă a sumei de 50.000 de euro, pretinsă de către pârâţi, prin invocarea înscrisului amintit, nu poate fi valorificată ca o recunoaştere a obligaţiei de restituire, ci doar ca o plată voluntară, astfel încât, şi din această perspectivă, se impune examinarea de către instanţa de apel a existenţei obligaţiei în discuţie, raportat la clauzele contractuale şi la dispoziţiile legale incidente.

Nu în ultimul rând, raportat la toate aceste argumente, Înalta Curte va admite recursul principal, urmând ca, în rejudecare, la calificarea juridică a clauzei contractuale evocate şi, în general, la soluţionarea cauzei, instanţa de apel să aibă în vedere semnificaţia juridică a noţiunii de clauză penală, respectiv clauză de arvună confirmatorie, astfel cum se deduc din dispoziţiile art. 1538 alin. (1), respectiv art. 1544 C. civ.. Astfel, clauza penală reprezintă o convenţie accesorie prin care părţile evaluează, cu anticipaţie, cuantumul daunelor-interese, pentru eventualitatea neexecutării, executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei principale, din culpa debitorului. Condiţia culpei debitorului se deduce din dispoziţiile art. 1540 alin. (2) C. civ., care prevăd că "penalitatea nu poate fi cerută când executarea obligaţiei a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului". De asemenea, instanţa de apel va ţine seama şi de dispoziţiile art. 1538 alin. (5) C. civ., care stabilesc că tot o clauză penală este şi stipulaţia contractuală prin care se prevede dreptul creditorului ca, în cazul neexecutării, să fie îndreptăţit să reţină sumele încasate până în acel moment.

În ceea ce priveşte arvuna, aceasta este o convenţie accesorie celei principale, prin care una dintre părţi predă celeilalte o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, ca o confirmare a încheierii şi executării unui contract, această sumă sau cantitate de bunuri fungibile urmând a fi reţinută sau restituită dublu, în funcţie de persoana care nu execută contractul. Arvuna este o instituţie juridică similară clauzei penale, fiind un mijloc juridic de presiune asupra executării unei obligaţii. În alţi termeni, prin stipularea unei arvune confirmatorii, părţile se înţeleg ca una dintre ele să ofere un avans (o arvună) cu rolul de a asigura că partea îşi va respecta obligaţia contractuală. Reţinerea arvunei sau posibilitatea de a cere dublul ei sunt corolarul rezoluţiunii contractului pentru neexecutare culpabilă, ceea ce se deduce din art. 1544 alin. (2) C. civ.

În aceste coordonate, instanţa de apel va proceda la analizarea clauzei contractuale care stipulează că, "în cazul neachitării restului de preţ până la 20 decembrie 2020, cumpărătorii vor pierde toate sumele achitate cu titlu de parte din preţ până la acele moment, fiind de acord ca vânzătorii să ceară rezoluţiunea de plin drept a contractului, fără niciun fel de altă formalitate, fără nicio procedură prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, vânzătorii solicitând desfiinţarea contractului în baza pactului comisoriu". De asemenea, cum s-a arătat deja, se va avea în vedere şi menţiunea din chitanţa întocmită la 31 octombrie 2019, potrivit căreia "suma de 50.000 de euro reprezintă, conform înţelegerii, avans pentru terenul în suprafaţă de 5,4 ha", perspectivă din care se va stabili de către Curte semnificaţia juridică a acestei menţiuni, în sensul dacă suma în discuţie intră sub puterea clauzei din contractul autentificat la 18 decembrie 2019 sau este o clauză de sine-stătătoare, care urmează sau nu regulile arvunei confirmatorii.

Referitor la suma de 10.000 de euro, la restituirea căreia au fost obligaţi recurenţii prin decizia atacată, contrar opiniei acestora, existenţa pactului comisoriu în ceea ce priveşte "repunerea părţilor în situaţia anterioară" şi care vizează suma respectivă, în cazul în care a operat rezoluţiunea de plin drept a contractului, nu reprezintă un impediment pentru verificarea de către instanţă a existenţei unei asemenea obligaţiei în sarcina vânzătorilor, în condiţiile în care, aşa cum, în mod corect, a reţinut şi Curtea, este puţin probabilă rezolvarea, pe cale amiabilă, a pretenţiilor băneşti dintre părţi, ca efect subsecvent desfiinţării contractului de vânzare. În alţi termeni, este dificil de conceput să se ajungă la un consens între părţi, privind restituirea sau, dimpotrivă, reţinerea acestei sume de bani de către pârâţi, ca urmare a operării pactului comisoriu, ceea ce determină intervenţia instanţei în soluţionarea diferendului dintre acestea.

Pe de altă parte, la acest moment procesual, nu se poate considera că instanţa de apel, dispunând obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 10.000 de euro, ar fi anulat sau redus convenţia părţilor exprimată în clauza penală, încălcând, astfel, dispoziţiile art. 1541 C. civ., în condiţiile în care, în realitate, a ignorat existenţa clauzei respective din contract. Prin urmare, nu se poate reţine că s-ar fi procedat la reducerea penalităţilor, cu consecinţa încălcării principiului disponibilităţii părţilor în procesul civil, reglementat de art. 9 C. proc. civ., care nu ar fi solicitat o astfel de diminuare, în temeiul art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ.. De asemenea, Curtea nu a făcut nici aplicarea art. 1541 alin. (1) lit. a) din acelaşi act normativ, astfel încât invocarea, în recursul principal, a greşitei aplicări a acestui text de lege excede argumentelor instanţei de apel.

Nu este întemeiată nici critica privind depăşirea puterii judecătoreşti prin schimbarea soluţiei primei instanţe în legătură cu obligarea pârâţilor la plata sumei de 10.000 de euro, în condiţiile în care, fiind învestită cu un astfel de motiv de apel de către reclamanţi, Curtea era obligată, în virtutea atribuţiilor specifice activităţii de judecată, să procedeze la cenzurarea susţinerilor apelanţilor.

În ceea ce priveşte modificarea naturii juridice a titlului cu care a fost achitată suma de 50.000 de euro de către reclamanţi, anterior încheierii contractului de vânzare, stabilită de prima instanţă ca fiind garanţie, în timp ce Curtea a considerat că reprezintă parte din preţ sau avans, criticile recurenţilor vizând încălcarea limitelor de învestire, prin motivele căii de atac exercitate de părţile adverse, şi a principiului contradictorialităţii, reglementat de art. 14 C. proc. civ., nu pot fi primite, nefiind întrunite, nici din această perspectivă, cerinţele motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din acelaşi cod.

În primul rând, pe tot parcursul cererii de apel, reclamanţii fac referire, în legătură cu suma totală de 60.000 de euro, care o include şi pe cea în dispută, la noţiunea de "avans", iar nu de garanţie, ceea ce înseamnă, în mod implicit, o contestare a naturii juridice stabilite de prima instanţă, nefiind, deci, încălcate limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat (art. 477 alin. (1) C. proc. civ.). În plus, şi în cazul în care s-ar considera că nu este formulată o critică de sine-stătătoare privind acest aspect, tot nu s-ar putea constata depăşirea limitelor de învestire a instanţei de apel, întrucât constituie atributul şi obligaţia organului de control judiciar să determine titlul cu care a fost plătită această sumă de bani de către reclamanţi, pentru ca, ulterior, să aplice, la situaţia de fapt astfel reţinută, dispoziţiile legale incidente, fie în materie de clauză penală, fie în materie de clauză de arvună confirmatorie. Totodată, nu se poate reţine încălcarea principiului contradictorialităţii prin nepunerea, în dezbaterea părţilor, a problemei naturii plăţii sumei de 50.000 de euro, astfel cum a fost stabilită de Curte, în condiţiile în care părţile au purtat această dispută judiciară, prin actele procedurale depuse (cerere de chemare în judecată, întâmpinare), încă de la prima instanţă. Ca atare, recurenţii erau avizaţi, chiar de la momentul comunicării cererii de chemare în judecată, asupra poziţiei procesuale a reclamanţilor în legătură cu acest aspect, astfel încât aveau posibilitatea exercitării, în condiţiile art. 13 C. proc. civ., a dreptului la apărare.

Raportat la aceste considerente, în baza art. 496 şi art. 497 cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâţi, va casa decizia atacată şi va trimit cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel, care va proceda în sensul celor menţionate în precedent.

Recursul incident

Criticile referitoare la aplicarea greşită a normelor de drept material în ceea ce priveşte soluţia de respingere a cererii în rezoluţiune, formulate de reclamanţi, sunt neîntemeiate.

Astfel, este real că, printre alte condiţii definitorii pentru a opera rezoluţiunea, inclusiv în baza unui pact comisoriu, instanţa trebuie să verifice dacă desfiinţarea contractului este solicitată de creditorul obligaţiei neexecutate, dar, în egală măsură, şi dacă creditorul şi-a executat întocmai şi la timp obligaţiile corelative asumate, în conformitate cu dispoziţiile art. 1555 C. civ., care reglementează ordinea executării prestaţiilor. Potrivit acestui text de lege, "dacă din convenţia părţilor sau din împrejurări nu rezultă contrariul, în măsura în care obligaţiile pot fi executate simultan, părţile sunt ţinute să le execute în acest fel". Per a contrario, dacă există acordul părţilor, obligaţiile care revin fiecăreia dintre ele se execută la momente diferite, conform înţelegerii cocontractanţilor.

În speţă, în ceea ce-i priveşte pe vânzători, în contract nu există nicio menţiune specificată, rezultând că, de vreme ce reclamanţii au intrat în stăpânirea bunului de la data autentificării actului juridic, obligaţiile vânzătorilor trebuia să fie executate de îndată, chiar la data autentificării vânzării. Referitor la cumpărători, obligaţia de plată integrală a preţului era afectată de un termen suspensiv (art. 1412 alin. (1) C. civ.), ca modalitate a actului juridic, respectiv "până cel târziu 20 decembrie 2020". Raportat la aceste împrejurări, este corectă susţinerea recurenţilor reclamanţi că plata preţului de către aceştia era condiţionată de predarea bunului care formează obiectului contractului încheiat între părţi, aspect care se impunea a fi verificat de către instanţe.

Din această perspectivă, raportat la clauzele contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2019, rezultă că s-a vândut de către pârâţi reclamanţilor cota de 1/2 din terenul situat în extravilanul comunei Câmpineanca, judeţul Vrancea, în suprafaţă totală de 108.000 m.p., din care suprafaţa de 98.426 m.p. categoria de folosinţă vie, tarlaua x, parcela x-1200 şi suprafaţa de 9.574 m.p. categoria de folosinţă drum, tarlaua x, parcela x-1200, nr. cadastral x, intabulat în C.F. nr. x a comunei Câmpineanca, provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr. x. Totodată, în contract există alte două clauze, conform cărora: "Cumpărătorii intră în stăpânire de drept şi de fapt asupra terenului, începând de azi data autentificării, fără nicio altă formalitate. Noi, A. şi B., cumpărătorii, declarăm că am verificat starea bunului şi acesta nu are vicii aparente.".

În esenţă, astfel cum s-a descris mai sus, terenul a fost precis individualizat în contract, a fost specificată, în mod clar, categoria de folosinţă a suprafeţei de 98.426 m.p. ca fiind vie, cumpărătorii au intrat în stăpânirea de fapt şi de drept a bunului chiar de la data autentificării, cu privire la care au declarat că l-au verificat şi nu are vicii aparente. Prin urmare, nu se poate reţine că reclamanţii nu au cunoscut ce imobil cumpără, atât ca suprafaţă, cât şi ca destinaţie, neputând obţine, pe calea rezoluţiunii judiciare, desfiinţarea contractului, obligaţia de predare a imobilului fiind executată în parametrii clauzelor contractuale, chiar de la data autentificării vânzării, nefiind afectată de termen. O eventuală neconformitate a imobilului cumpărat cu cel pe care reclamanţii pretind că au intenţionat să-l dobândească în proprietate nu putea fi invocată decât prin intermediul unei acţiuni în nulitate pentru error in substanţiam (eroare asupra calităţilor substanţiale, esenţiale ale obiectului actului juridic, în lipsa cărora persoana nu ar fi contractat), în condiţiile art. 1207 alin. (2) pct. 2 C. civ., demers procesual care însă nu a fost efectuat în cadrul dosarului de faţă.

Pentru toate aceste argumente, recurenţii reclamanţi nici nu pot invoca, cu succes, excepţia de neexecutare a propriei obligaţii de plată integrală a preţului până la termenul stipulat în contract (pe care, de altfel, nici nu au invocat-o prin cererea de chemare în judecată), în condiţiile art. 1556 C. civ., ca mijloc de paralizare a operării pactului comisoriu privind rezoluţiunea de plin drept a actului juridic pentru neplata preţului.

În consecinţă, efectele pactului comisoriu intervenind până la data pronunţării hotărârii primei instanţe, faţă de raţionamentul expus anterior, în mod corect, Curtea a menţinut soluţia acesteia, de respingere a acţiunii în rezoluţiune formulată de reclamanţi, ca rămasă fără obiect, urmând ca, în baza art. 496 alin. (1) cu referire la art. 491 C. proc. civ., Înalta Curte să respingă recursul declarat de aceste părţi, ca nefondat, nefiind întrunite cerinţele motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din acelaşi cod.

Soluţia de respingere a recursului incident implică şi respingerea solicitării de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de reclamanţi, care, fiind părţi căzute în pretenţii, nu au dreptul să obţină sumele de bani avansate cu acest titlu, în raport cu dispoziţiile art. 453 C. proc. civ.. Cât priveşte cheltuielile de judecată pretinse de către recurenţii pârâţi, asupra acestora se va pronunţa instanţa de rejudecare în raport cu soluţia finală în calea de atac cu care a fost învestită.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii D. şi C. împotriva deciziei civile nr. 173 A din 28 octombrie 2021 a Curţii de Apel Galaţi – secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Respinge, ca nefondat, recursul incident declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 173 A din 28 octombrie 2021 a Curţii de Apel Galaţi – secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 20 octombrie 2022.