Seller's appeal rejected: valid rescission of sale promise upheld, €10,000 advance repaid with interest.

Şedinţa publică din data de 17 ianuarie 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

Circumstanţele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 13.08.2020 sub nr. x/2020 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., următoarele:

- să se constate rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017;

- repunerea părţilor în situaţia anterioară, respectiv restituirea avansului în sumă de 10.000 euro, plus dobânda legală practicată de BNR pe perioada cuprinsă între data achitării avansului şi data efectivă a restituirii acestuia, exceptând perioada 18.02.2019 - 23.06.2020;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 11361,29 RON, reprezentând cheltuielile de executare silită din dosarul de executare nr. 1944/2018 BEJ D., plus suma de 200 RON cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), sume pe care au fost obligaţi să le plătească cu titlu de despăgubiri, daune-interese compensatorii, conform Deciziei nr. 300A/15.05.2020 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV a civilă în dosarul nr. x/2019 având ca obiect "contestaţie la executare".

Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 2142/22.03.2021, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Prin sentinţa nr. 1704/11.11.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis, în parte, acţiunea, a constatat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017 de BNP E.; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară şi a obligat pârâta să restituie avansul preţului încasat, în sumă de 10.000 euro, precum şi dobânda legală, calculată începând cu data de 21.07.2017 şi până la data restituirii integrale a debitului principal, cu excepţia perioadei cuprinse între 18.02.2019-23.06.2020; a respins capătul 3 de cerere având ca obiect plata sumei de 11.361,29 RON, ca neîntemeiat şi a obligat pârâta către reclamanţi la plata sumei de 11.274,68 RON, cheltuieli de judecată parţiale, din care 6.774,68 RON reprezintă taxa timbru aferentă capetelor 1 şi 2 de cerere, iar suma de 4.500 RON, reprezintă onorariul parţial al avocatului.

Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 828/30.05.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinţei menţionate, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâta către reclamanţi la plata sumei de 10.000 euro, în echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii, precum şi la plata dobânzii legale calculate începând cu data de 21.07.2017 şi până la restituirea integrală a debitului principal, cu excepţia perioadei cuprinse între 18.02.2019-23.06.2020; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei menţionate, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi susţinând, în esenţă, următoarele:

- Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1321 şi art. 1322 C. civ., precum şi ale art. 1553 C. civ.

Prima instanţă a admis cererea reclamanţilor de constatare a rezoluţiunii, considerând încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 ca fiind legal întocmită, iar în temeiul art. 1549 şi 1553 C. civ., a reţinut că părţile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV prin clauza 11.2.4 din promisiunea de vânzare - cumpărare.

Instanţa de apel, în mod judicios, a reţinut ca fiind întemeiate criticile pârâtei, înlăturate neîntemeiat şi fără vreo motivaţie de către prima instanţă, drept care a reţinut că termenul maximal de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică este 15.07.2018, dar mai ales că încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 este lovită de nulitate, atât sub aspectul punerii în întârziere, cât şi sub aspectul culpei pârâtei, pentru ca în mod paradoxal să respingă, totuşi, apelul în ceea ce priveşte rezoluţiunea.

Din acest punct de vedere, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că prin notificarea nr. x/30.06.2020, reclamanţii ar fi îndeplinit cerinţa punerii în întârziere a pârâtei în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare în conformitate cu prevederile art. 1522 C. civ.

Totodată, chiar dacă prin încheierea de certificare nr. 3 din data de 09.07.2020 a fost consemnat faptul (esenţial în materia rezoluţiunii şi a pactului comisoriu agreat de părţi la art. 11.2.2 şi 11.2.3) că pârâta s-a prezentat în faţa notarului ales de reclamanţi şi a prezentat toate documentele care atestau că era gata de semnarea contractului de vânzare înăuntrul termenul agreat conform art. 1 din promisiune, respectiv până la data de 15.07.2018, instanţa de apel a concluzionat în mod eronat că neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiilor de notificare a intimaţilor reclamanţi conform art. 11.1 şi respectiv 11.2.1 este una culpabilă, deoarece echivalează cu neîndeplinirea unor obligaţii esenţiale, în termenele stipulate contractual.

Recurenta a arătat că obligaţiile stabilite de părţi la art. 11.1 şi respectiv 11.2.1 din promisiune nu sunt obligaţii esenţiale care să determine rezoluţiunea acesteia, nu sunt incluse printre obligaţiile în măsură a genera aplicabilitatea pactului comisoriu agreat de părţi la art. 11.2.3 şi 11.2.4. din promisiune, conform art. 1553 alin. (1) C. civ. şi, mai mult, nu au fost niciodată invocate de reclamanţi ca fiind motivele pe care îşi întemeiază cererea de constatare a rezoluţiunii sau rezoluţiunea însăşi.

În condiţiile în care, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, termenul maxim de încheiere a contractului de vânzare agreat de părţi era 15.07.2018, motiv pentru care, conform art. 1321 C. civ., promisiunea a încetat prin expirarea termenului, iar în conformitate cu prevederile art. 1322 C. civ., odată încetată, promisiunea a liberat părţile de obligaţiile asumate.

În conformitate cu cele agreate contractual - art. 1 din promisiune, părţile au stabilit ca îndeplinirea celor două obligaţii esenţiale (ambele de a face), respectiv de a vinde bunul viitor şi de a plăti restul de preţ, precum şi de a încheia contractul în formă autentică să se întâmple până cel târziu la data de 15.07.2018, termen reţinut,ca atare şi de instanţa de apel.

Aşa fiind, motivul invocat de pârâtă cu ocazia întocmirii încheierii de certificare nr. 3/09.07.2020, dar şi în primă instanţă, precum şi în faţa instanţei de apel, respectiv că solicitarea de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică peste termenul agreat de părţi şi în temeiul unei promisiuni ale cărei efecte au încetat ca urmare a expirării sale, este concordant cu prevederile legale şi contractuale explicite. Nu este posibil ca un contract care a încetat prin expirarea termenului încă din data de 15.07.2018 să înceteze prin rezoluţiune unilaterală prin aplicarea unui pact comisoriu sau în temeiul art. 1552 C. civ. (ca urmare a neîndeplinirii de obligaţii contractuale) la aproape 4 ani de la data la care termenul contractual a expirat şi în pofida art. 1322 C. civ.

Cele două obligaţii considerate de instanţă relevante/esenţiale pentru a stabili culpa pârâtei, respectiv cele prevăzute de prevederile art. 11.1 şi 11.2.1 din promisiune, trecând peste faptul că, odată încetat contractul prin expirarea termenului, părţile sunt liberate de obligaţiile asumate, nu sunt obligaţii esenţiale în măsură a determina rezoluţiunea promisiunii prin activarea pactului comisoriu agreat de părţi la art. 11.2.3, cu atât mai mult cu cât, chiar conduita reclamanţilor intimaţi a determinat şi generat situaţia în litigiu şi imposibilitatea obiectivă a pârâtei de a-şi îndeplini obligaţiile asumate conform art. 11.1 şi 11.2.1 din promisiune.

În concret, vreme de aproape doi ani, în temeiul unei încheieri de certificare încheiate abuziv şi nelegal - încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 (încheiere anulată atât sub aspectul punerii în întârziere, cât şi în ceea ce priveşte culpa pârâtei, în mod judicios, de către instanţa de apel), reclamanţii intimaţi au considerat promisiunea "rezolvită", cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, au demarat executarea silită înăuntrul termenului agreat contractual pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică - 05.07.2018 şi, ca urmare a instituirii măsurii popririi, le-a fost restituită în data de 09.02.2019 suma plătită cu titlu de avans.

În aceste condiţii, aprecierea aceleiaşi instanţe de apel privind neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiilor din promisiune se constituie într-o încălcare şi aplicare greşită a prevederilor art. 1553 C. civ.

De asemenea, instanţa de apel a apreciat nelegal că pârâta a refuzat încheierea contractului, înlăturând fără vreo motivaţie sau temei de drept apărarea acesteia cu referire la faptul că, în temeiul art. 1321 C. civ., promisiunea a încetat prin expirarea termenului, că nu a fost încheiat un act adiţional de prelungire a acesteia şi că rezoluţiunea nu poate opera atâta vreme cât valabilitatea promisiunii a încetat.

Aprecierea conform căreia reclamanţii aveau posibilitatea de a uza oricând de prevederile art. 11.2.3, întrucât nu a fost prevăzută sub un anumit termen, este contrazisă atât de prevederile art. 1 din promisiune - care stabilesc, pe de o parte, obligaţiile esenţiale ale părţilor (de vânzare şi plată a bunului ce face obiectul contractului, precum şi de încheiere a contractului de vânzare), dar şi termenul în care acestea urmau a fi îndeplinite -, cât şi de prevederile art. 11.2.1 din promisiune, care stabileşte că data semnării contractului de vânzare nu poate depăşi termenul prevăzut la art. 1 alin. (1).

Obligaţiile reţinute drept temei al rezoluţiunii, nu numai că nu intră în categoria obligaţiilor esenţiale - obligaţiile esenţiale fiind cele stipulate la art. 1 din promisiune şi reluate ca atare în cuprinsul prevederilor art. 11.2.2 şi 11.2.3, dar trebuiau îndeplinite până cel târziu la 15.07.2018, fapt imposibil de îndeplinit de pârâtă atâta vreme cât încă din data de 11.06.2018 prin încheierea de certificare nr. 3 (anulată de instanţa de apel a cărei decizie face obiectul recursului) reclamanţii intimaţi au considerat promisiunea rezolvită, demarând totodată executarea silită în interiorul termenului agreat contractual pentru încheierea contractului în formă autentică.

"Amânarea" adusă în discuţie de instanţa de apel cu referire la activarea pactului comisoriu prevăzut de art. 11.2.3 din promisiune este rezultatul propriei conduite a reclamanţilor - intimaţi care în mod abuziv şi nelegal au rezolvit promisiunea şi demarat executarea silită în termenul contractual agreat în vederea încheierii contractului de vânzare, generând pe cale de consecinţă litigiul având drept obiect contestaţia la executare, termenul în care acest drept putea fi exercitat fiind explicit prevăzut în promisiune - 15.07.2018.

- Hotărârea cuprinde motive contradictorii, iar parte dintre susţinerile recurentei-pârâte au fost înlăturate fără vreo motivaţie.

Astfel, deşi urmare a analizării apărărilor pârâtei şi susţinerilor reclamanţilor, instanţa de apel a reţinut în mod corect că termenul agreat de părţi în vederea încheierii contractului de vânzare este 15.07.2018, conform art. 1 din promisiune şi deşi a admis o parte dintre criticile aduse sentinţei, a decis în mod paradoxal respingerea apelului în ceea ce priveşte criticile cu referire la rezoluţiune.

În mod nelegal, un contract expirat prin împlinirea termenului, conform art. 1321 C. civ. (termen reţinut ca atare de instanţa de apel) să fie rezolvit (încetat ca urmare a neîndeplinirii de obligaţii contractuale) la mai bine de 4 ani de la data la care orice/toate obligaţiile asumate de părţi vor fi încetat, conform art. 1322 C. civ.

Deşi în mod corect a reţinut că încheierea de certificare nr. 3/11.06.2018 a fost ilegal întocmită şi a procedat la anularea acesteia atât cu privire la punerea în întârziere, cât şi cu privire la culpa pârâtei, atunci când a analizat încheierea de certificare nr. 3/09.07.2020, pe lângă faptul că a ignorat obligaţiile stabilite de părţi ca fiind esenţiale, conform art. 1 din promisiune, motivând temeinicia rezoluţiunii prin raportare la alte obligaţii neesenţiale niciodată invocate de reclamanţii intimaţi drept temei al rezoluţiunii, a ignorat încă o dată termenul de încheiere a promisiunii pe care l-a stabilit explicit, dar şi anularea încheierii de certificare din data de 11.06.2018, moment până la care acesta a produs efecte.

Constatarea conform căreia reclamanţii-intimaţi nu au fost niciodată notificaţi în vederea semnării contractului de vânzare, fapt care ar dovedi pretinsa culpa a pârâtei, este nelegală, atâta vreme cât chiar aceştia, în temeiul unei încheieri de certificare din data de 05.07.2018, încheiate nelegal şi anulate de instanţa de apel, cu zece zile înaintea expirării termenului agreat contractual pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică, declanşaseră procedura executării silite în vederea recuperării sumelor plătite cu titlu de avans, ca urmare a rezoluţiunii promisiunii.

Într-o atare situaţie, pârâta nu a făcut altceva decât să uzeze de drepturile sale procesuale, sens în care a procedat la depunerea unei contestaţii la executare, soluţionată definitiv la data de 15.05.2020 în defavoarea reclamanţilor, iar urmare a acestei soluţii, reclamanţii-intimaţi au procedat la reluarea procedurii reglementate de art. 11.2.3, ocazie cu care a fost întocmită încheierea de certificare nr. 3/09.07.2020, s-a mai arătat prin motivele de recurs.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, precum şi actele şi lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile în cauză, Înalta Curte constată următoarele:

Recurenta-pârâtă C. S.R.L. a invocat, drept temei al criticilor sale, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., însă, din dezvoltarea susţinerilor din motivarea căii de atac, reiese că acestea se încadrează exclusiv în cazul de casare vizând modul de aplicare a legii de către instanţa de apel.

Astfel, cu toate că a pretins existenţa unei contrarietăţi între motivele deciziei de apel, recurenta a formulat susţineri similare celor invocate în cadrul motivului de recurs prevăzut prevăzut la pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., criticând, în realitate, considerentele de fapt şi de drept pentru care au fost respinse motivele de apel referitoare la rezoluţiunea promisiunii de vânzare–cumpărare, respectiv ignorarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1321 şi art. 1322 C. civ.

Criticile formulate pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Potrivit art. 1321 C. civ., "Contractul încetează, în condiţiile legii, prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege."

Totodată, art. 1322 C. civ. prevede că "La încetarea contractului părţile sunt liberate de obligaţiile asumate. Ele pot fi însă ţinute la repararea prejudiciilor cauzate şi, după caz, la restituirea, în natură sau prin echivalent, a prestaţiilor primite în urma încheierii contractului."

Prin motivele de recurs, pârâta C. S.R.L. a criticat soluţia instanţei de apel sub aspectul modalităţii şi al momentului încetării actului juridic, în sensul că acesta ar fi încetat încă din anul 2018, fie prin expirarea termenului, fie ca urmare a pactului comisoriu, activat chiar de către intimaţii-reclamanţi. Din acest motiv, ar fi nelegală constatarea instanţei de apel în sensul că promisiunea de vânzare–cumpărare a fost rezolvită de drept abia în anul 2020, prin manifestarea de voinţă a promitenţilor-cumpărători, intimaţii-reclamanţi din cauză.

Din dezvoltarea susţinerilor formulate, reiese că recurenta-pârâtă are în vedere termenul ca modalitate a obligaţiilor, respectiv un termen extinctiv, din moment ce a pretins că expirarea acestuia ar conduce la încetarea contractului, pe temeiul art. 1321 C. civ., chiar dacă nu a invocat în mod expres şi prevederile art. 1412 alin. (2) C. civ., în conformitate cu care obligaţia se stinge la împlinirea termenului extinctiv.

Înalta Curte observă că prin aceste susţineri se tinde în realitate la reevaluarea situaţiei de fapt stabilite pe baza probelor administrate, pentru a se reaprecia de către instanţa de recurs clauzele promisiunii de vânzare–cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017, cu scopul de a se constata că obligaţia de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare s-a stins la data de 15.07.2018.

În acest sens, se reţine că instanţa de apel a analizat clauzele din art. 11.1, art. 11.2.1, art. 11.2.3 şi art. 11.2.4 ale promisiunii de vânzare–cumpărare, pentru a constata că termenul prevăzut în conţinutul promisiunii de vânzare–cumpărare - marcat, în mod necontestat, ca fiind 15.07.2018 -, vizează, într-adevăr, momentul până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Totodată, însă, dreptul intimaţilor-reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători, de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului, era subsecvent obligaţiei acesteia de a proceda la notificarea lor pentru încheierea contractului, fără ca această posibilitate să fi fost prevăzută sub un anumit termen în art. 11.2.3 din promisiunea de vânzare–cumpărare.

Rezultă, aşadar, din considerentele deciziei recurate, că dreptul intimaţilor-reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători, de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului se năştea tocmai în ipoteza în care promitenta-vânzătoare nu îi notifica în termenul convenit – care permitea semnarea/autentificarea contractului în termenul prevăzut de art. 1.1 -, fără a se fi stipulat că dreptul promitenţilor-cumpărători trebuia exercitat până la data de 15.07.2018 ori până la o altă dată.

În cazul neprezentării recurentei-pârâte cu scopul semnării contractului, la data şi locul menţionate în notificare, promitenţi-cumpărători aveau un drept exclusiv de opţiune între a acorda un nou termen promitentei-vânzătoare pentru prezentarea la notar în vederea semnării contractului, a declara promisiunea rezolvită de plin drept (în condiţiile art. 11.2.4) sau a cere instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare–cumpărare.

Prin urmare, instanţa de apel a ajuns la concluzia că, prin acordul lor de voinţă, părţile au convenit că încheierea contractului de vânzare–cumpărare putea interveni chiar după data de 15.07.2018 – calculată conform art. 11.1 -, în condiţiile art. 11.2.1, 11.2.3 şi 11.2.4 din promisiunea de vânzare–cumpărare, prin exercitarea dreptului de opţiune al promitenţilor-cumpărători, neafectat de vreun termen.

Aşadar, potrivit celor stabilite de către instanţa de apel, data de 15.07.2018 nu relevă un termen extinctiv, în sensul art. 1412 alin. (2) C. civ., din moment ce promitenţii-cumpărători puteau opta, chiar după această dată, pentru acordarea unui nou termen promitentei-vânzătoare pentru prezentarea la notar în vederea semnării contractului.

Aceste considerente ale deciziei recurate vizează situaţia de fapt reţinută pe baza clauzelor actului juridic încheiat între părţi, ceea ce înseamnă că recurenta-pârâtă, susţinând că dreptul de opţiune al intimaţilor-reclamanţi trebuia exercitat doar până la data de 15.07.2018 – în caz contrar, stingându-se obligaţia de încheiere a contractului în formă autentică -, tinde la reevaluarea elementelor faptice esenţiale pe care s-a fundamentat soluţia pronunţată în calea ordinară de atac.

Din această perspectivă, este relevant că recurenta-pârâtă susţine în calea de atac faptul că aprecierea instanţei de apel, în sensul că intimaţii-reclamanţi aveau posibilitatea de a uza oricând de prevederile art. 11.2.3 din promisiune (prin care s-a recunoscut dreptul promitenţilor-cumpărători de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului, în cazul în care promitenta-vânzătoare nu i-a notificat pe aceştia), în absenţa stipulării unui termen, ar fi contrazisă de art. 1 şi art. 11.2.1 din actul juridic.

Or, o asemenea finalitate nu poate fi acceptată în recurs, deoarece interpretarea clauzelor actului juridic, în vederea stabilirii conţinutului obligaţiilor asumate de părţi, interesează temeinicia deciziei recurate, şi nu legalitatea acesteia, nefiind vorba despre modul de interpretare şi aplicare a legii, pentru a se reţine incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ci despre interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor actului juridic încheiat de părţi.

În aceste condiţii, nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate şi nu pot fi primite susţinerile recurentei-pârâte în sensul că solicitarea promitenţilor-cumpărători de încheiere a contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, adresată promitentei-vânzătoare, ar fi trebuit formulată până la 15.07.2018, atât timp cât instanţa de apel a reţinut contrariul.

În ceea ce priveşte susţinerea referitoare la încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare în anul 2018 ca urmare a pactului comisoriu, activat de către intimaţii-reclamanţi în baza clauzei de la art. 11.2.4 din promisiunea de vânzare–cumpărare, se constată că recurenta-pârâtă se contrazice în susţinerile sale pe acest aspect, iar pe de altă parte, alegaţiile sale sunt nefondate.

Astfel, recurenta-pârâtă a pretins în cursul procesului, inclusiv prin motivele de recurs, că procedura de activare a pactului comisoriu derulată de către reclamanţi în anul 2018 este lovită de nulitate în întregime, iar sub acest aspect instanţa de apel a confirmat apărarea pârâtei, în sensul că a valorificat puterea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti pronunţate în contestaţia la executare şi, totodată, a constatat nulitatea chiar a încheierii de certificare încheiate de notarul public în anul 2018.

Prin urmare, recurenta-pârâtă susţine că actele de executare silită şi punerea sa în întârziere sunt nule şi lipsite de orice efect juridic, dar urmăreşte în acelaşi timp, în prezenta cale de atac, să se dea eficienţă demersului de punere în întârziere din anul 2018, pentru a se constata că pactul comisoriu a operat încă de la acel moment, în sensul încetării efectelor promisiunii de vânzare-cumpărare. Din această perspectivă, susţinerile recurentei-pârâte contradictorii şi nu pot fi primite.

În acelaşi timp, contextul menţionat anterior şi reţinut ca atare în decizia recurată, conturat de nulitatea tuturor actelor îndeplinite de către intimaţi în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare în anul 2018, a condus instanţa de apel, în mod corect, la constatarea potrivit căreia pactul comisoriu nu a operat la acel moment, astfel încât la data sesizării instanţei de judecată în prezenta cauză promisiunea de vânzare-cumpărare continua să-şi producă efectele, nefiind niciun impediment pentru verificarea îndeplinirii condiţiilor rezoluţiunii în prezenta cauză.

Din acest punct de vedere, susţinerile recurentei-pârâte sunt nefondate şi vor fi înlăturate ca atare, cu consecinţa că nu se poate reţine ignorarea sau aplicarea greşită, prin decizia recurată, a dispoziţiilor art. 1321 C. civ. şi, subsecvent, nici a art. 1322 C. civ.

Prin motivele de recurs, s-a mai invocat nerespectarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1553 alin. (1) C. civ., potrivit cărora "Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului."

Recurenta-pârâtă a susţinut că obligaţiile a căror neîndeplinire culpabilă de către pârâtă a fost reţinută de către instanţa de apel nu puteau genera aplicabilitatea pactului comisoriu, în timp ce obligaţiile esenţiale din promisiunea de vânzare–cumpărare sunt cele stipulate la art. 1 şi reluate în cuprinsul art. 11.1 şi 11.2.3, care trebuiau îndeplinite până la data de 15.07.2018.

În contextul acestor susţineri, se observă că acestea se bazează pe premisa eronată conform căreia instanţa de apel ar fi constatat intervenită rezoluţiunea de drept a promisiunii de vânzare–cumpărare în anul 2020 din motivul neîndeplinirii de către promitenta-vânzătoare a obligaţiilor stipulate la art. 11.1 şi 11.2.3 din actul juridic.

După cum rezultă din considerentele deciziei recurate, constatarea instanţei de apel, la care se referă recurenta, s-a fundamentat în realitate pe refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia contractul în formă autentică, în procedura demarată în anul 2020 de către promitenţii-cumpărători în aplicarea clauzei de la art. 11.2.4 din promisiune, în condiţiile în care pârâta s-a prezentat la data şi la locul menţionate în notificare doar pentru a se prevala de încetarea promisiunii în anul 2018, şi nu pentru încheierea/semnarea contractului de vânzare.

Instanţa de apel a reţinut, totodată, că procedura este pe deplin valabilă şi îşi produce efectele – spre deosebire de cea derulată în anul 2018-, nefiind condiţionată de vreun termen.

Aşadar, prin decizia atacată s-a reţinut, contrar celor susţinute de către recurentă, că pactul comisoriu a operat în considerarea neîndeplinirii obligaţiei menţionate la art. 11.2.4 din promisiune.

Conform acestei clauze, "În cazul în care la notificarea promitentului-cumpărător, promitenta-vânzătoare nu se prezintă la data şi locul menţionate în notificare pentru încheierea/semnarea contractului de vânzare, promitentul-cumpărător poate opta, la libera şi exclusiva sa apreciere: - să acorde un nou termen promitentei-vânzătoare pentru a se prezenta în faţa notarului public în faţa căruia urmează a se încheia/semna contractul de vânzare-cumpărare sau -să declare prezenta promisiune rezolvită de plin drept, fără punerea în întârziere a promitentei-vânzătoare, fără intervenţia instanţei şi fără nicio altă formalitate prealabilă, să solicite restituirea sumei plătite cu titlu de avans în cuantumul prevăzut în promisiune (...), la care poate adăuga, la solicitarea promitentului-cumpărător, dobânda legală (...) sau – să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare–cumpărare".

Faţă de refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 9.07.2020, instanţa de apel a confirmat soluţia primei instanţe privind constatarea rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare–cumpărare încheiate în formă autentică la data de 20.07.2017 între părţile în litigiu şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi pe cea de obligare a pârâtei C. S.R.L. la restituirea avansului din preţ (adăugând doar menţiunea echivalentul în RON a sumei de 10.000 euro).

Prin urmare, nu pot fi primite susţinerile recurentei privind încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 1553 alin. (1) C. civ., din moment ce constatarea rezoluţiunii de drept a promisiunii de vânzare–cumpărare s-a întemeiat pe neîndeplinirea acelei obligaţii prevăzute în mod expres în pactul comisoriu ca atrăgând atare sancţiune, în cazul neexecutării sale.

Faţă de toate considerentele expuse, Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat, în baza art. 496 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 828A din data de 30 mai 2022 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 ianuarie 2023.