Contractual liability of a public housing agency for failure to deliver a turnkey unit: obligation of result versus mere due diligence under a complex mandate

Şedinţa publică din data de 6 aprilie 2023

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins".

I. Circumstanţele cauzei. Cadrul procesual

Obiectul cererii, temeiul de drept.

Prin cererea, iniţial înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la data de 02 mai 2018, sub nr. x/2018, şi ulterior, înaintată, în vederea competentei soluţionări, secţiei a VI-a civile a Tribunalului Bucureşti, unde a fost înregistrată sub nr. x/2018*, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, solicitând instanţei obligarea pârâtei, pe temeiul răspunderii civile contractuale: la plata sumei de 1.300 EURO pe lună (6.056,57 RON pe luna) pentru perioada cuprinsa între data de 2.05.2015 si 2.05.2018, data introducerii cererii de chemare în judecată, în total suma provizorie de 46.800 EURO (218.036,52 RON) cu titlu de daune interese, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă evaluata provizoriu de 1.200 EURO pe luna (5.590,68 RON), în sumă de 43.200 EURO (201.264,48 RON) pentru perioada 2.05.2015-2.05.2018, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula pana la data predării la cheie a locuinţei tip S9 din localitatea Bucureşti, număr cadastral x, CF nr. x, la care se adaugă daune morale în sumă de 100 EURO pe luna (465,89 RON), în cuantum de 3.600 EURO (16.772,04 RON) pentru perioada 2.05.2015-2.05.2018, precum si daunele morale ce se vor acumula pana la predarea efectiva a locuinţei arătate. De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta a formulat cerere de chemare în garanţie a constructorului B. S.R.L., pentru ca, în măsura în care A.N.L. va cădea în pretenţii, chematul în garanţie să execute obligaţia conform contractului de antrepriza generala preluat prin contractul de cesiune nr. x/5.03.2014 şi a contractului de construire autentificat sub nr. x/18.04.2007; la termenul din data de 4.10.2018 pârâta a precizat că, prin cererea de chemare în garanţie, a solicitat aceleaşi sume ca şi cele care au fost cerute prin cererea principală.

Soluţia primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 3467, pronunţată la data de 15 noiembrie 2018, în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI- a civilă a respins, ca neîntemeiată, excepţia netimbrării, a admis excepţia prescripţiei extinctive şi a respins, ca prescrisă, cererea de chemare în judecată; a anulat cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta Agenţia Naţionala pentru Locuinţe împotriva chematei în garanţie B. S.R.L.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel, reclamanta A., solicitând anularea sentinţei şi reţinerea cauzei spre rejudecarea fondului.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe a formulat apel împotriva considerentelor, solicitând schimbarea considerentelor privind cererea de chemare în garanţie, respectiv, nulitatea cererii de chemare în garanţie, solicitând ca instanţa de apel sa constate ca cererea de chemare în garanţie a rămas fără obiect, ca o consecinţa a respingerii acţiunii principale, cu menţinerea soluţiei de fond, în ceea ce priveşte respingerea acţiunii, ca fiind prescrisă.

Prin decizia civilă nr. 890A/22.07.2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins excepţia inadmisibilităţii apelului Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe; a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, împotriva sentinţei civile nr. 3467 din 15.11.2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimaţii A. şi B. S.R.L. şi a admis apelul formulat de apelanta- reclamantă A., a anulat sentinţa apelată şi a reţinut cauza pentru evocarea fondului.

Hotărârea recurată.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 1738/2021 din 02 noiembrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2018, a admis cererea în parte, privind pe reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiect acţiune în răspundere contractuală, în urma admiterii prin decizia civilă nr. 890A din 22.07.2020 a apelului formulat de apelanta A., împotriva sentinţei civile nr. 3467 din 15.11.2018 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimata Agenţia Naţională pentru Locuinţe, şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 222.270 RON, despăgubiri pentru perioada 2.05.2015-31.01.2021; a respins, ca nefondate, cererea având ca obiect daune morale şi cererea având ca obiect despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a cartierului Henri Coandă; a fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6.550 RON cheltuieli de judecată.

II. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE, solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi, în rejudecare după casare, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Recurenta-pârâtă a invocat motivele de casare reglementate de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susţinut, în esenţă, că motivarea instanţei de apel este contradictorie, iar, în dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe pct. 8 al art. 488 C. proc. civ., a invocat încălcarea principiului înscris în art. 969 C. civ., susţinând că instanţa de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, contracte prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Pe de altă parte, a arătat faptul că, obligaţia "urmărirea a executării" reprezintă o obligaţie de diligenţă, iar "finalizarea lucrărilor" reprezintă o obligaţie de rezultat.

Prin urmare, consideră că instanţa de apel a interpretat în mod greşit actul juridic dedus judecăţii, şi a atribuit A.N.L. o obligaţie de rezultat inexistentă, obligând în final A.N.L. la plata unei sume de bani reprezentând acoperirea unui prejudiciu care nu i se poate imputa, care nu a fost cauzat sau determinat de A.N.L.

Mai mult, susţine că intimata nu a mandatat A.N.L. să o reprezinte în relaţia cu entităţile ce s-au obligat a asigura proiectarea, finalizarea şi execuţia reţelelor de utilităţi, astfel încât, nu se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii a A.N.L. nici sub acest aspect, în sprijinul acestei afirmaţii arătând că sunt şi dispoziţiile H.G. nr. 239/2004 şi, în continuare, recurenta-pârâtă a dezvoltat argumente care, în opinia sa, stau la baza faptului că A.N.L. nu poate avea calitatea de dezvoltator imobiliar.

Recursul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, la data de 17.03.2022, sub nr. x/2018*.

Apărarea formulată în cauză

Intimata-reclamantă A. a formulat întâmpinare la recurs, înregistrată la data de 27.04.2022, prin care, fără a invoca excepţii, a solicitat respingerea recursului, întrucât nu este fondat şi menţinerea deciziei civile recurate, întrucât este legală.

III. Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 493 din C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018

În cauză, este aplicabilă procedura de filtrare a recursului reglementată de dispoziţiile art. 493 din C. proc. civ., deoarece, procesul a început anterior intrării în vigoare a Legii nr. 310/2018, nefiind astfel incident art. I pct. 56 din Legea nr. 310/2018, care prevede că art. 493 se abrogă, faţă de conţinutul art. 24 din C. proc. civ., conform căruia, "dispoziţiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare".

IV. Procedura de filtrare a recursului

În temeiul art. 493 din C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar prin încheierea din 22 septembrie 2022, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus comunicarea raportului către părţi. Părţile nu au formulat punct de vedere în scris la raport.

La termenul din 17 noiembrie 2022, recursul a fost admis în principiu, acordându-se termen de judecată, în şedinţă publică, la data de 6 aprilie 2023, cu citarea părţilor, în baza art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

IV. Considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia atacată în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

În ceea ce priveşte primul motiv de casare invocat, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.- hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei- Înalta Curte reţine următoarele:

Din perspectiva celei de-a doua teze a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că decizia recurată nu conţine motive contradictorii, în sensul arătat de recurentă.

Dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, coroborate cu cele ale art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. reglementează, din perspectiva dreptului intern, motivarea hotărârilor judecătoreşti, ca o garanţie a procesului echitabil protejat de art. 6 al Convenţiei Europene.

Art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului include, în esenţă, obligaţia instanţelor de a judeca şi motiva hotărârile (Hotărârea Ruiz Torija împotriva Spaniei din 9 decembrie 1994, Hotărârea Higgins împotriva Franţei din 19 februarie 1998 şi Hotărârea Hirvisari împotriva Finlandei din 27 septembrie 2001). Obligaţia de motivare a hotărârilor judecătoreşti serveşte unui dublu obiectiv. Pe de o parte, este menită să asigure că dreptul de a fi audiat în instanţă este respectat şi că, prin urmare, instanţa ia în considerare în suficientă măsură argumentele părţilor (Hotărârea Jokela împotriva Finlandei din 21 mai 2002 şi Hotărârea Nedzela împotriva Franţei din 27 iulie 2006). Pe de altă parte, este menită să servească la realizarea controlului judiciar în căile de atac.

Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, noţiunea de "proces echitabil" presupune ca o instanţă internă care nu a motivat decât pe scurt hotărârea sa să fi examinat totuşi în mod real problemele esenţiale care au fost supuse analizei şi să dea un răspuns argumentelor juridice esenţiale, care pot influenţa soluţia ce ar putea fi pronunţată în cauză (cauza Albina împotriva României).

Or, în speţă, hotărârea instanţei de apel este temeinic motivată, în fapt şi în drept, atât prin prisma dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., cât şi prin prisma jurisprudenţei C.E.D.O., iar cele reţinute în motivarea acesteia nu sunt contradictorii, cum nefondat pretinde recurenta- pârâtă, ci ele explică raţionamentul avut în vedere de către instanţă şi converg către soluţia adoptată prin dispozitiv.

De altfel, se constată că nemulţumirea recurentei valorificată în cadrul acestui motiv de casare rezidă în faptul că instanţa de apel ar fi motivat contradictoriu natura obligaţiilor asumate de către părţi prin contractul de mandat, precum şi a celor derivând din contractul de construire şi contractul de antrepriză încheiate.

Or, nu pot fi reţinute aceste susţineri ca fiind de natură să atragă incidenţa în cauză a motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ.., natura acestor obligaţii urmând a fi verificată, în continuare, cu ocazia examinării celui de-al doilea motiv de recurs invocat, reglementat de pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel cum a fost stabilit în etapele devolutive ale procesului, situaţia de fapt derivă din contractul de mandat nr. x/22.02.2007, în temeiul căruia reclamanta A. a formulat o acţiune împotriva pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin care a solicitat şi obţinut obligarea, în parte, a acesteia la plata despăgubirilor pentru acoperirea prejudiciului creat prin neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin acest contract, constând în lipsa de folosinţă a imobilului din Cartierul Henri Coandă, pentru perioada 02.05.2015- 31.01.2021.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care şi-a întemeiat recurenta-pârâtă cel de-al doilea motiv de recurs invocat, casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanţa de apel a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greşit ori le-a ignorat, deşi aveau incidenţă în cauză.

Printr-o primă critică de recurs formulată în cadrul acestui motivul de casare, recurenta-pârâtă deduce controlului de legalitate al deciziei din apel modalitatea de interpretare de către instanţa de apel a raportului juridic de mandat, a naturii obligaţiilor asumate de mandatară şi a modului de îndeplinire a acestora.

În cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, că obligaţia de urmărire a realizării construcţiei şi a utilităţilor nu este una de rezultat, ci de diligenţă, specifică contractului de mandat.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că părţile au încheiat un contract de mandat guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864, precum şi de dispoziţiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu scopul dezvoltării construcţiei de locuinţe la nivel naţional, de a îmbina mecanisme financiare şi a atrage şi administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform dispoziţiilor legale menţionate, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Obligaţiile recurentei nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul de mandat încheiat cu intimata-reclamantă în temeiul prevederilor Legii nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, acest contract fiind un act juridic complex, cuprinzând şi clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare la momentul încheierii lui.

Potrivit art. 1 din contractul de mandat, mandatarul Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicit de mandant (intimata-reclamantă), să-l reprezinte în relaţiile cu Proiectantul şi Antreprenorul General în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire-obţinute de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Din analiza acestei clauze rezultă că recurenta a fost împuternicită să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire în speţă, a locuinţei tip S9 de pe lotul nr. x, situat în localitatea Voluntari, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate convenite.

Prin urmare, rolul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe în realizarea cartierului de locuinţe din care face parte imobilul ce trebuia predat intimatei- reclamante nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligaţii să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un simplu contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare s-ar nega însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta-pârâtă are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate cu aceştia fiind interdependente, completându-se reciproc.

În temeiul contractului de mandat, recurenta trebuie să acţioneze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Prin clauza stipulată la art. 14 din acelaşi contract, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 din contractul de mandat s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din acelaşi contract.

În consecinţă, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi în mod corespunzător a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde exclusiv pentru felul în care şi-a îndeplinit mandatul, conform art. 1539 C. civ. de la 1864 şi art. 381 Codul comercial de la 1887.

Contractul de mandat nu a fost însă încheiat exclusiv pentru ca mandatarul să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului. În realitate, contractul de mandat dedus judecăţii este un act juridic complex, prin care reclamanta a împuternicit-o pe pârâtă să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire.

În aceste circumstanţe urmează a fi înlăturate susţinerile recurentei- pârâte potrivit cărora şi-a asumat doar obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acesteia, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reţine, în ce priveşte modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificaţia că acea locuinţă corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care s-a edificat.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligaţiilor şi atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate, Înalta Curte reţine că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenţia Naţională pentru Locuinţe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

În aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 970 alin. (2) C. civ. de la 1864, conform căreia "convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, precum şi cu obligaţiile asumate de recurenta-pârâtă prin complexul contractual la care această parte a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective (atribuţii), între altele, iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, conform art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare" este clarificat prin art. 31 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operaţiuni încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

Din analiza prevederilor legale anterior evocate rezultă că obligaţiile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci mandatarul acţionează ca un adevărat dezvoltator cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Obligaţiile Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi. În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale.

Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impun ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu alte persoane juridice.

Astfel, prin clauza stipulată la art. 2 lit. b) din convenţia MM nr. 1909/06.05.2004, Agenţia Naţională pentru Locuinţe s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, iar părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor.

În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

În consecinţă, obligaţiile asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuinţelor şi (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat contractual.

În acest context legal şi convenţional, Înalta Curte reţine că este justă concluzia instanţei de apel în sensul că obligaţiile stabilite de lege în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, ce au constitut baza legală a încheierii contractului de mandat, au imprimat obligaţiilor contractuale o particularitate derivată din lege, având semnificaţia depăşirii sferei obligaţiilor de diligenţă ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

În consecinţă, argumentele anterior expuse impun concluzia că obligaţiile asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe în temeiul contractului de mandat în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor sunt de rezultat.

Prin urmare, criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., din această perspectivă, sunt nefondate.

Pornind de la contractul de mandat în speţă, perfectat în baza prevederilor din Legea nr. 152/1998 şi reţinând că recurenta-pârâtă nu şi-a asumat o obligaţie simplă, ci una cu caracter complex, instanţa de apel a examinat întocmai contextul încheierii acestuia spre a identifica conţinutul şi limitele lui. Astfel, au fost justificate cu rigoare considerentele potrivit cărora obligaţiile născute în puterea contractului de mandat, potrivit art. 1539 C. civ., sunt subordonate scopului executării contractului şi trebuie evaluate în ansamblul cauzal specific.

În acest sens, s-a arătat că Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în puterea Legii nr. 152/1998, a încheiat o serie de angajamente juridice în perioada 2003-2004, în scopul realizării ansamblului de locuinţe Henri Coandă, anterior încheierii contractului de mandat, în considerarea cărora beneficiarii, la rândul lor, au intrat în proiectul iniţiat de recurenta-pârâtă şi care au reprezentat pentru intimata-reclamantă contextul concret al încheierii contractului şi garanţia că această entitate are mijloacele adecvate atingerii obiectivului urmărit, concretizat la art. 1-13 din contract.

Totodată, a identificat atribuţiile concrete ale Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe în cadrul proiectului imobiliar Henri Coandă, stabilite, astfel cum s-a arătat, potrivit legii şi altor angajamente care, deşi erau extrinseci mandatului, au legitimat Agenţia faţă de beneficiari ca fiind singura autoritate care avea competenţa şi atribuţiile de a angaja atingerea scopului prefigurat prin mandat. Numai în considerarea acestora - dată fiind împrejurarea că recurenta-pârâtă era singura persoană juridică publică cu atribuţii în atragerea şi coordonarea resurselor de finanţare în domeniul investiţilor imobiliare cu destinaţia urmărită de contractanţi, în angajarea relaţiilor economice cu constructorii, furnizorii de utilităţi şi putea colabora eficace cu celelalte autorităţi ale statului - beneficiarii proiectului, între care şi intimata-reclamantă, au intrat în relaţia juridică de mandat, bazându-se pe îndeplinirea de către Agenţie a misiunii declarate.

Enumerarea tuturor acţiunilor pe care trebuia şi putea să le execute Agenţia Naţională pentru Locuinţe nu era necesar a fi fost făcută expres în contractul de mandat, fiind înţeleasă din scopul declarat al contractului; ele erau cunoscute părţilor contractante din contractul de mandat şi preexistau, fiind stabilite într-un cadru normativ precis identificat în apel, iar pârâta şi-a asumat executarea tuturor acestor demersuri.

Plecând de la atribuţiile concrete ale Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aceasta a avut toate mijloacele juridice de a asigura realizarea conformă şi la termen a proiectului şi nu a întreprins în concret niciun demers împotriva vreunei autorităţi sau entităţi care se obligaseră la asigurarea infrastructurii şi utilităţilor, fiind insuficiente şi ineficiente adresele emise în mod formal.

În acest context, instanţa de apel a constatat că recurenta-pârâtă nu şi-a îndeplinit corespunzător obligaţia contractuală asumată prin art. 1 din contractul de mandat, cea de a urmări finalizarea la timp, în conformitate cu standardele de calitate asumate, a imobilului, care presupune în mod necesar şi racordarea la utilităţi, obligaţiile recurentei-pârâte nefiind limitate la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea utilităţilor.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei la cheie, prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilită în apel, urmare analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

Împrejurarea că există autorităţi locale şi societăţi comerciale care au competenţe şi atribuţii în executarea şi asigurarea finanţării reţelelor de utilităţi şi dotări tehnico-urbane, în baza convenţiei nr. MM 1909/2004, nu înlătură răspunderea recurentei-pârâte, în contextul în care ei îi revin obligaţii legale şi contractuale multiple în ce priveşte realizarea ansamblului de locuinţe din Cartierul Henri Coandă, inclusiv sub aspectul urmăririi, coordonării şi corelării activităţii tuturor entităţilor implicate în realizarea proiectului; de altfel, faptele terţilor, constând în neîndeplinirea unor obligaţii care le reveneau, potrivit contractelor încheiate cu recurenta-pârâtă, nu o exonerează pe aceasta, în condiţiile în care răspunde în faţa beneficiarilor de locuinţe pentru nerealizarea proiectului imobiliar, al cărui coordonator şi dezvoltator este, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

Aşadar, recurenta-pârâtă nu se poate prevala de o eventuală exonerare a răspunderii, invocând culpa celorlalţi semnatari ai convenţiei în executarea propriilor obligaţii.

Nu în ultimul rând, susţinerile recurentei-pârâte referitoare la diligenţele depuse pe lângă constructor şi autorităţile locale, inclusiv, promovarea unor acţiuni în justiţie împotriva unor părţi semnatare ale convenţiei nr. MM 1909/2004, sunt lipsite de relevanţă, în condiţiile în care obligaţiile de rezultat ce intră în conţinutul raportului juridic dintre părţi nu au fost îndeplinite, în timp ce stadiul de îndeplinire în concret a acestor obligaţii şi existenţa culpei A.N.L. sunt chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs.

Faţă de toate aceste considerente, Înalta Curte va înlătura motivele de casare invocate de recurenta-pârâtă, cu consecinţa respingerii prezentului recurs, ca nefondat.

2. Temeiul legal al soluţiei adoptate în recurs

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) teza a II-a din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta- pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 1738/2021 din 02 noiembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 aprilie 2023.