Commercial lease: inadmissibility of new defenses in appeal and force majeure exemption from payment obligations

Şedinţa publică din data de 29 martie 2023

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la 30.10.2020, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 39.967,59 RON, debit principal, a sumei de 23.140,84 RON - penalităţi de întârziere calculate începând cu data scadenţei facturilor emise şi până la 07.10.2020, în temeiul clauzei 23.3. din secţiunea II a contractului de închiriere nr. x/25.01.2019 -, şi în continuare până la data achitării integrale a debitului, a sumei de 2.152.488,51 RON - penalităţi de întârziere pentru neconstituirea garanţiei, calculate între 25.02.2019 şi 07.10.2020, în temeiul clauzei 5.5.3 din secţiunea I, coroborată cu clauzele 12 şi 23.4 din secţiunea II a contractului -, şi a cheltuielilor de judecată.

Reclamanta şi-a modificat ulterior cererea, majorându-şi pretenţiile, pe cele aferente primului capăt de cerere la 46.973,59 RON şi pe cele aferente celui de al doilea, la 31.619,99 RON; totodată, şi-a diminuat cel de-al treilea capăt de cerere până la 235.345,01 RON, penalităţile fiind calculate între 25.02.2019 şi 30.04.2020.

Prin sentinţa civilă nr. 1159/27.04.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis cererea precizată, obligând pârâta la plata sumei de 46.973,59 RON, debit principal, a sumei de 31.619,99 RON, penalităţi de întârziere contractuale calculate până la 19.11.2020 şi, în continuare, până la plata integrală a debitului, a sumei de 235.345,01 RON, penalităţi de întârziere pentru neconstituirea garanţiei, calculate între 25.02.2019 şi 30.04.2020 şi a sumei de 15.139,55 RON, cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei civile, pârâta S.C. B. S.R.L a formulat apel.

Prin decizia civilă nr. 849/24.05.2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins apelul ca nefondat şi a obligat apelanta la plata către intimată a sumei de 5.294,92 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs aceeaşi pârâtă S.C. B. S.R.L., solicitând casarea ei şi trimiterea cauzei spre rejudecare curţii de apel.

Ulterior expunerii circumstanţelor de fapt din care derivă litigiul, recurenta a învederat motivul de recurs referitor la greşita aplicare a legii, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin prima critică, a arătat că dezlegarea de către curtea de apel a apărărilor sale referitoare la predare încalcă Legea nr. 50/1991 - art. 37 alin. (5) şi Anexa 2, cu privire la definiţia "predării lucrărilor" -, precum şi art. 17 alin. (1), art. 27 lit. g) din Legea nr. 10/1995.

A susţinut că intimata este în culpă pentru nederularea contractului de închiriere, aspect care înlătură răspunderea recurentei, întrucât predarea din 04.05.2020 a fost un act ilegal, care nu poate produce efecte juridice, iar intimata a refuzat, după data 17.07.2020, predarea în condiţii corespunzătoare a spaţiului.

A criticat respingerea apărărilor sale privind nepredarea spaţiului de către intimată, susţinând că, în lipsa procesului-verbal de recepţie la finalizarea lucrărilor de construire, era interzis ca spaţiul închiriat să îi fie predat. Invocând prevederile art. 4.12 din secţiunea II a contractului de închiriere, a susţinut că obligaţiile contractuale ale recurentei luau naştere numai în situaţia predării spaţiului închiriat şi că predarea acestuia la 04.05.2020 a fost realizată formal şi declarativ, din moment ce recepţia clădirii s-a făcut la 17.07.2020.

Recurenta a apreciat că respingând această apărare a sa, instanţa de apel a denaturat-o, întrucât nu viza obligativitatea intimatei de a-i preda spaţiul cu finisaje, ci faptul că lucrările derulate pe şantier împiedicau utilizarea spaţiului.

A conchis că instanţa de apel trebuia să dea eficienţă interdicţiei legale de predare a spaţiului închiriat, a cărei nerespectare era susceptibilă să genereze răspunderea contravenţională sau chiar penală a părţilor, chiar dacă - într-o manieră contestată de autoarea căii de atac - a ajuns la concluzia că predarea spaţiului în condiţiile respective era permisă din punct de vedere contractual.

Prin a doua critică, a imputat instanţei de apel respingerea motivelor prin care a susţinut că intimata a încălcat art. 4.1 din secţiunea I a contractului de închiriere, prin predarea unilaterală a spaţiului. Conform acestui articol, data predării spaţiului închiriat şi cea a inaugurării centrului comercial erau corelate, inaugurarea survenind la 30 de zile după predarea spaţiului.

Reluând criticile privind predarea formală din 04.05.2020, recurenta a arătat că, deşi intimata nu îşi putea îndeplini propria obligaţie de inaugurare a centrului comercial la 30 de zile după predare, acţiunea acesteia a avut exclusiv scopul de a determina naşterea obligaţiilor de plată a căror scadenţă depindea de recepţionarea spaţiului.

Autoarea recursului a arătat că această apărare nu a fost respinsă în mod explicit de curtea de apel, dar din considerente rezultă că, în temeiul art. 1.556 C. civ., această încălcare a contractului este de mică însemnătate. Combătând această statuare, a susţinut că reprezintă o aplicare greşită a textului legal evocat, încălcarea unei clauze explicite nefiind o încălcare de mică însemnătate. Aceasta întrucât art. 4.1. asigura locatarului un termen adecvat pentru amenajarea spaţiului închiriat şi, totodată, o protecţie faţă de tergiversarea inaugurării centrului comercial de către proprietar, care l-ar fi expus riscului pierderilor. Cu toate că aspectele au fost notificate intimatei, aceasta nu şi-a modificat conduita, stabilind data de 04.05.2020 pentru predare.

În legătură cu predarea la data amintită, autoarea căii de atac a apreciat că intimata s-a prevalat de art. 4.12 din secţiunea II a contractului de închiriere, iar predarea a avut o cauză ilicită - de a provoca exigibilitatea obligaţiilor de plată -, deşi intimata cunoştea că nu poate realiza inaugurarea centrului comercial într-un interval de 30 de zile subsecvent predării.

Completându-şi raţionamentul, a susţinut că predarea realizată la 04.05.2020 se impunea invalidată, prin aplicarea art. 15 C. civ.

A treia critică a vizat greşita respingere a motivelor de apel privind existenţa unei cauze neimputabile, obiective şi invincibile, care a împiedicat pârâta să preia spaţiul, soluţie pe care autoarea căii de atac a apreciat-o contrară art. 1.351 C. civ. şi ca punând în evidenţă ignorarea de către instanţa de prim control judiciar a circumstanţelor economice şi sociale din aprilie-mai 2020.

Autoarea căii de atac a arătat că Ordonanţele Militare nr. 2 şi 3/2020 interziceau activitatea comercială în magazinele nealimentare şi deplasarea persoanelor şi că apelase la şomajul tehnic pentru angajaţii săi. Aceste circumstanţe obiective şi invincibile au împiedicat-o să preia spaţiul la 27.04 şi 04.05.2020, astfel că predarea unilaterală nu era aptă să determine efectele urmărite de intimată, în măsura în care nu relua procedura de predare la încetarea respectivelor circumstanţe.

A conchis că, în temeiul art. 1.351 C. civ., situaţia de forţă majoră/caz fortuit o exonerează de răspunderea pentru neexecutarea obligaţiei de preluare a spaţiului.

Subsecvent concluziei privind neexecutarea neculpabilă, recurenta a apreciat că intimata nu avea dreptul să aplice remediile contractuale sancţionatorii prevăzute în art. 4.5 teza finală din secţiunea II a contractului de închiriere, ci trebuia să reia procedura de predare, ulterior încetării evenimentului de forţă majoră/caz fortuit, ceea ce intimata a refuzat. De asemenea, s-ar fi impus şi adaptarea contractului, astfel încât acesta să poată fi executat în continuare.

În aceste condiţii, intimata nu a parcurs corespunzător procedura de predare a spaţiului, refuzând executarea contractului de închiriere, ceea ce exonerează recurenta de obligaţiile sale.

Invocând art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a încălcat normele de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

În acest sens, a afirmat că art. 478 şi 425 C. proc. civ. nu limitează, ci, dimpotrivă, permit expres formularea de noi motive, mijloace de apărare şi dovezi în apel, iar art. 22 şi 476 C. proc. civ. impuneau instanţei de prim control judiciar să le analizeze.

A combătut astfel respingerea prin decizia recurată a motivelor vizând caracterul nedatorat şi nedovedit al debitelor pretinse, situaţia facturii x şi nivelul excesiv al penalităţilor, cu justificarea că nu pot fi analizate omisso medio şi sunt inadmisibile faţă de regulile devoluţiunii legale, din perspectiva art. 478 alin. (1)-(3) C. proc. civ.

Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei la 10.11.2022, intimata-reclamantă a solicitat admiterea excepţiei de netimbrare, asupra căreia a revenit ulterior, iar pe fond respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Analizând actele dosarului şi decizia atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, instanţa precizează că motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. va fi examinat cu prioritate, dat fiind că eventuala sa confirmare ar impune casarea hotărârii şi reluarea judecării apelului, în noul cadru procesual.

Pe fondul recursului, pentru facilitarea înţelegerii considerentelor prezentei decizii, Înalta Curte va sintetiza apărările expuse de pârâtă prin întâmpinare, în faţa primei instanţe, pentru a le putea compara cu cele care au fost expuse prin motivele de apel şi înlăturate de instanţa de prim control judiciar.

Aşadar, pârâtă a combătut cererea introductivă prin invocarea art. 1.271, 1.556 şi 1.351 C. civ., dispoziţii legale ce conturează impreviziunea, excepţia de neexecutare şi răspunderea contractuală.

Împotriva hotărârii primei instanţe, pârâta a formulat două apeluri; primul, semnat de dl. avocat C., prin care s-a solicitat schimbarea în tot a sentinţei apelate şi în care, pe lângă apărările formulate în fond, au fost incluse şi critici cu privire la sumele la plata cărora pârâta fusese obligată prin hotărâre.

Prin al doilea apel, semnat de S.C.A. D., prin reprezentant, s-a solicitat modificarea sentinţei în sensul respingerii cererii, integral, în principal, iar în subsidiar, în parte, prin înlăturarea obligaţiei de plată a unor sume apreciate ca nedatorate, dar şi ca efect al reducerii penalităţilor excesive.

Curtea de apel, reţinând art. 478 alin. (1)-(3) C. proc. civ., a refuzat analiza motivelor de apel prin care pârâta a susţinut caracterul nedatorat al unor componente ale debitului pretins, cât şi reducţiunea penalităţilor contractuale excesive. Recurenta nu neagă că aceste motive de apel valorifică apărări noi, dar le apreciază admisibile în considerarea caracterului devolutiv al apelului, prevalându-se de dispoziţiile art. 22, 476, 425 şi 478 C. proc. civ.

Într-un prim considerent, Înalta Curte va respinge critica prin care autoarea căii de atac pretinde încălcarea art. 425 C. proc. civ., observând că instanţa de apel a justificat respingerea, ca inadmisibil, a petitului subsidiar din apel care valorifica apărări noi, raportându-se la noţiunea de cauză juridică a acestuia, diferită de cea a apărărilor formulate în prima instanţă.

În continuare, cu referire la fondul criticii, instanţa supremă constată că raţionamentul recurentei este inexact, nesocotind principiile devoluţiunii în apel, expuse secvenţial în art. 476, 477, 478 C. proc. civ. Fiecare dintre cele trei articole evocate tratează situaţii diferite şi, deci, nu pot fi combinate în maniera inexactă propusă de recurentă.

Astfel, art. 476 C. proc. civ. impune instanţei să realizeze o nouă judecată, în fapt şi în drept, chiar dacă apelul nu este motivat; consecinţa acestui principiu este că un apel nemotivat nu poate fi respins ca atare sau anulat.

Contrar susţinerilor recurentei, caracterul devolutiv al apelului nu este unul absolut, el fiind limitat de două reguli restrictive exprimate prin adagiile tantum devolutum quantum appellatum, ce stabileşte că pricina se transmite către instanţa superioară, spre a fi din nou judecată, doar în măsura sau în limitele în care activitatea instanţei inferioare a fost criticată şi tantum devolutum quantum judicatum, potrivit căruia nu se devoluează decât ceea ce s-a judecat. Aceste considerente rezultă din jurisprudenţa obligatorie a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, decizia nr. 9/2020, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 548 din 25.06.2020.

Cele două reguli fundamentale sunt obiect al reglementării art. 477 şi 478 C. proc. civ.

Relevant pentru dezlegarea motivului de recurs este principiul tantum devolutum quantum iudicatum, consacrat legislativ de art. 478 C. proc. civ., dispoziţie care, prin alin. (1), împiedică părţile să schimbe cadrul procesual, iar prin alin. (2) să se folosească de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi faţă de cele invocate în primă instanţă, în motivarea apelului ori prin întâmpinare. Prin alin. (3) se interzice schimbarea calităţii părţilor, a cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată şi formularea de pretenţii noi, cu derogarea din alin. (4), care permite explicitarea în apel a pretenţiilor, în măsura în care acestea rezultă din cele expuse expres, în faţa primei instanţe.

Dispoziţiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ. nu permit formularea direct în calea de atac a unor apărări de fond diferite ca natură de cele exhibate în faţa primei instanţe. Pe de o parte, apărările pe care pârâtul le formulează prin întâmpinare conturează, alături de cererea de chemare în judecată, obiectul şi limitele procesului şi, în consecinţă, sunt cuprinse în noţiunea de cadru procesual a cărui schimbare este interzisă în apel. Pe de altă parte, art. 247 alin. (3) C. proc. civ. obligă părţile să îşi expună toate mijloacele de apărare şi excepţiile procesuale, de îndată ce le sunt cunoscute.

Astfel, opunerea impreviziunii şi a excepţiei de neexecutare configurează drept cauză neexecutarea justificată de către parte a obligaţiilor contractuale. Însă cererea de reducere a cuantumului penalităţii sau contestarea întinderii prejudiciului cauzat creditorului evidenţiază apărări de o natură distinctă, a căror înlăturare apare legală, prin prisma distincţiilor anterioare.

Faţă de considerentele expuse, Înalta Curte constată critica nefondată, instanţa de prim control judiciar aplicând corect art. 478 alin. (1) şi (3) C. proc. civ.

Al doilea motiv de recurs deduce instanţei supreme încălcarea normelor de drept material de către instanţa de apel.

Înalta Curte subliniază că, respingând motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., va analiza motivele de recurs subsumate ipotezei de casare prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., numai în măsura în care acestea sunt conforme principiului non omisso medio.

Introductiv, reţine că, prevalându-se de ipoteza de casare reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., autorul căii de atac trebuie să expună neechivoc statuările în drept ale instanţei de apel pe care le critică şi să prezinte un raţionament care să ilustreze greşita aplicare a normelor de drept material, însă cu observarea strictă a stării de fapt fixate în fazele devolutive ale litigiului, care nu poate fi reevaluată în calea extraordinară a recursului. Chiar în aceste condiţii, recurentul trebuie să demonstreze legătura dintre greşita aplicare a legii şi soluţia dată căii de atac, a cărei reformare o urmăreşte.

Transpunând aceste aprecieri generale la cauza de faţă, instanţa supremă constată că o mare parte a motivelor de recurs vădeşte transgresarea exigenţelor de motivare a căii de atac, astfel încât va înlătura criticile direcţionate împotriva statuărilor în fapt ale instanţelor devolutive, ce nu pot fi analizate, prin prisma art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Critica vizând greşita interpretare şi aplicare a Legii nr. 50/1991 - art. 37 alin. (5) şi Anexa 2, respectiv a Legii nr. 10/1995 - art. 17 alin. (1), art. 27 lit. g) - va fi respinsă, întrucât decizia recurată nu cuprinde considerente cărora să le fie opuse acest motiv de recurs. Soluţia curţii de apel s-a întemeiat în mod just pe fizionomia obligaţiei de predare convenită contractual de părţi şi nu pe aplicarea dispoziţiilor legale evocate de recurentă, care nu sunt incidente situaţiei de fapt reţinute.

A doua critică impută instanţei de apel greşita aplicare a art. 1.556 alin. (2) şi art. 15 C. civ.

Deşi imprecis formulată, critica evocă efectul suspensiv pe care l-ar fi produs asupra obligaţiilor recurentei neexecutarea de către intimată a propriilor obligaţii; totodată, urmăreşte înlăturarea efectelor actului juridic prin care s-a realizat predarea spaţiului la 04.05.2020.

Curtea de Apel a analizat această critică şi a respins-o, apreciind că, din moment ce inaugurarea centrului comercial avut loc în august 2020, recurenta a beneficiat de intervalul de 30 de zile necesar pentru amenajarea spaţiului, iar faptul că data inaugurării nu era cunoscută la momentul predării nu permite invocarea excepţiei de neexecutare conform art. 1.556 alin. (2) C. proc. civ.

Astfel schiţate, statuările instanţei de apel prin care s-a dispus asupra excepţiei de neexecutare apar puternic ataşate stării de fapt, motiv pentru care Înalta Curte va înlătura critica, aceasta nefiind admisibilă în recurs.

Fondul criticii vizând aplicarea art. 15 C. civ. nu poate fi analizat, în considerarea soluţiei pronunţate asupra primului motiv de recurs.

A treia critică vizează greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1.351 C. civ.

Recurenta îşi direcţionează criticile împotriva considerentelor prin care s-a reţinut că, lipsindu-i caracterul absolut, invincibil şi inevitabil, de esenţa unui eveniment de forţă majoră, pandemia de COVID-19 nu a împiedicat îndeplinirea obligaţiilor ce reveneau părţilor.

Însă, instanţa supremă observă că instanţa de apel a respins această critică argumentând că, pentru a primi efectul exonerator, forţa majoră trebuie să fie cauza prejudiciului, iar fenomenul pandemic şi consecinţele acestuia nu aveau o înrâurire directă asupra plăţii de către pârâtă a sumelor datorate contractual.

Central în respingerea apelului reclamantei, acest considerent nu este combătut în recurs.

În egală măsura, structurarea apărării recurentei în privinţa efectului stării de urgenţă nu prefigurează vreun viciu al deciziei recurate.

Chiar în ipoteza unei imposibilităţi de executare, aceasta era doar temporară şi, întrucât nu desfiinţa contractul de plin drept, nu atrăgea stingerea obligaţiilor contractuale asumate de recurentă. În aceste condiţii, autoarea căii de atac, debitor al obligaţiilor a căror executare este urmărită de reclamantă prin acţiune (remiterea unor sume de bani), trebuia să invoce aplicat imposibilitatea de executare, argumentând de ce forţa majoră o exonerează de la plata fiecărei sume pretinse, cu atât mai mult cu cât contractul înlătură de la aplicare efectele unor situaţii imprevizibile intervenite în dinamica relaţiilor contractuale derulate între părţi. În condiţiile în care nu a procedat astfel, soluţia de respingere a apelului apare legală, în raport cu criticile formulate.

În concluzie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va înlătura motivele de casare examinate şi, pentru toate considerentele prezentate, în temeiul art. 496 C. proc. civ., statuând asupra caracterului nefondat al recursului, îl va respinge.

Totodată, potrivit dispoziţiilor art. 453 C. proc. civ., reţinând culpa procesuală în sarcina recurentei, ca parte căzută în pretenţii, o va obliga pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimată şi dovedite, în sumă de 2.930,37 RON, reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 849/24.05.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata către intimata-reclamantă S.C. E. S.R.L. (fostă A. S.R.L.) a sumei de 2.930,37 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 martie 2023.