Seller must pay €58,856.46 price difference for rezoned land; appeal dismissed as unfounded.

Şedinţa publică din data de 30 martie 2022

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 14 martie 2018 pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, sub număr de dosar x/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanţei obligarea acestuia la plata sumei de 58.856,46 euro reprezentând diferenţa de preţ ca urmare a reevaluării terenului de 158,60 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C., precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1270 şi art. 1399 C. civ., art. 194 şi art. 453 C. proc. civ.

Prin încheierea nr. 12 din 14 martie 2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei I Civilă a Tribunalului Constanţa şi, în consecinţă, cauza a fost declinată spre competentă soluţionare secţiei a II-a Civile a Tribunalului Constanţa.

Pe rolul secţiei a II-a Civile a Tribunalului Constanţa, cauza a fost înregistrată sub număr de dosar x/2018

Prin sentinţa civilă nr. 1242 din 19 septembrie 2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa, în dosarul nr. x/2018, s-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanta A. S.R.L..

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta A. S.R.L., iar prin decizia civilă nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a fost admis apelul şi a fost schimbată în tot hotărârea apelată, în sensul că a fost admisă cererea şi a fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 274.106,31 RON (echivalentul a 58.856,46 Euro).

La 16 iunie 2020 pârâtul B. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Recurentul-pârât B. invocă prin motivele de recurs dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., care prevăd că hotărârea poate fi casată când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În argumentarea cererii de recurs, se susţine, în esenţă, că instanţa de apel a analizat greşit atât contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2016, cât şi actul adiţional la acest contract, nr. x din 22.07.2017, nelegalitatea analizei raportându-se la dispoziţiile art. 1404 din C. civ., care reglementează cerinţele de îndeplinire ale condiţiei, ca modalitate a obligaţiilor civile.

În opinia recurentului, obligaţia sa de a restitui eventuale sume de bani pe care cumpărătorul i le-ar fi solicitat în urma unor eventuale reevaluări ale terenului dobândit a încetat la data de 17.08.2017, data încheierii actului adiţional nr. x la contract, ce reprezintă, totodată, momentul la care încetează şi orice raport dintre recurent şi intimată.

Consideră că, întrucât părţile au stabilit termenul de 12 luni înlăuntrul căruia intimata s-a obligat să obţină actele necesare edificării unui imobil pe terenul dobândit de la recurent, iar acest eveniment nu s-a petrecut în termenul stabilit convenţional, condiţia trebuia să fie socotită neîndeplinită.

Modul de interpretare al instanţei de apel încalcă dispoziţiile art. 1404 alin. (2), teza a doua, care prevăd că în lipsa unui termen, condiţia se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce.

Apreciază că se încalcă, totodată, şi voinţa legiuitorului care la alin. (3) al art. 1404 a prevăzut că atunci când obligaţia este contractată sub condiţia ca un eveniment nu se va produce într-un anumit termen, condiţia se consideră îndeplinită dacă este sigur că evenimentul nu se va produce.

În ceea ce priveşte invocarea de către instanţă a art. 1268 din C. civ., apreciază că acesta nu îşi găseşte aplicabilitatea, în speţă nefiind vorba de clauze susceptibile de mai multe înţelesuri.

De asemenea, recurentul arată că dispoziţiile art. 1266 din C. civ., invocate de instanţa de apel, s-ar aplica oricum în favoarea sa, având în vedere poziţia şi persoana cumpărătoarei-intimate, aceea de veritabil profesionist în dezvoltări imobiliare în oraşul Constanta, în situaţii şi pe imobile similare cu cel înstrăinat de către recurent.

Instanţa de apel, mai arată recurentul, nu a ţinut seama nici de faptul că singura culpă în întârzierea emiterii autorizaţiei de construire îi aparţine intimatei care, în loc să profite de existenţa certificatului de urbanism pe care pârâtul l-a obţinut în 2015, a preferat, din motive inexplicabile, să facă demersuri pe lângă autoritatea locală în vederea emiterii altui certificat.

În concluzie, există două probe de necontestat privind recunoaşterea lipsei culpei pârâtului, respectiv obţinerea de către apelanta-reclamantă a unui nou certificat de urbanism cu efectul anulării celui obţinut de pârât în 2015 şi momentul plăţii diferenţei de preţ, când reclamanta şi-a asumat propria culpă şi a înţeles să-şi îndeplinească integral obligaţiile, concomitent cu încetarea raporturilor juridice.

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii recursului, solicitând, în principal respingerea recursului, ca tardiv formulat, iar în subsidiar respingerea acestuia, ca nefondat.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din camera de consiliu din 20 octombrie 2021, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) din C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 15 decembrie 2021 a fost respinsă excepţia tardivităţii recursului, invocată de intimata reclamantă prin întâmpinare şi, constatându-se că recursul este admisibil în principiu şi că sunt incidente dispoziţiile art. 493 alin. (7) din C. proc. civ., s-a stabilit termen pentru soluţionarea acestuia la data de 2 martie 2022, cu citarea părţilor.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia recurată în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Sub aspectul situaţiei de fapt, în speţă s-a reţinut că între intimata reclamantă în calitate de cumpărător şi recurentul pârât în calitate de vânzător a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C., având ca obiect imobilul situat în Staţiunea Mamaia, zona Club nautic D., mal lac Siutghiol, judeţul Constanţa, compus din teren intravilan, curţi construcţii în suprafaţă de 584 mp.

Din suprafaţa de teren vândută, suprafaţa de 158,60 mp fusese dobândită anterior de recurentul pârât B. de la Municipiul Constanţa prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/04.09.2003 la BNP E., având destinaţia "spaţiu verde", în acest contract fiind inserată clauza prin care "proprietarul terenului trebuie să plătească diferenţe provenind din reevaluare în situaţia schimbării destinaţiei terenului...".

Potrivit contractului nr. x/17.08.2016, încheiat între părţi, preţul a fost de 400.000 euro, sumă ce a fost achitată astfel: 300.000 euro în termen de trei zile de la data autentificării contractului, iar restul de preţ în sumă de 100.000 euro în termen de 12 luni de la data autentificării, stabilindu-se totodată şi că "din suma de 100.000 euro cumpărătorul va reţine eventualele diferenţe de plată către Municipiul Constanţa, necesare pentru obţinerea autorizaţiei de construire provenind din reevaluarea terenului, restul sumelor urmând a fi achitate de cumpărător cu titlu de rest de preţ, astfel încât preţul total va fi ajustat în mod corespunzător, această operaţiune fiind considerată renegociere a preţului".

La data de 22.07.2017 a fost încheiat actul adiţional nr. x la contractul de vânzare cumpărare, în considerarea faptului că la data de 17.08.2017 devenea scadentă obligaţia intimatei reclamante de a achita restul de preţ în sumă de 100.000 euro, iar autorizaţia nu fusese încă obţinută, din motive neimputabile vânzătorului, deşi societatea cumpărătoare declară că a depus diligenţele necesare în acest scop. S-a stabilit totodată că restul clauzelor contractului rămân nemodificate, iar intimata reclamantă cumpărătoare a achitat recurentului pârât vânzător restul de preţ de 100.000 euro.

Ulterior, prin HCL Constanţa nr. 436/28.12.2017 s-a stabilit că pentru terenul de 158,60 mp, urmare a modificării reglementărilor urbanistice din "spaţiu verde" în "construire imobil P=5-8E cu funcţiunea vilă turistică", diferenţa de preţ rezultată este în sumă de 58.856,46 euro fără TVA.

În susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. recurentul invocă, sub un prim aspect, greşita interpretare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ., în sensul că aceasta nu ar fi ţinut cont de faptul că părţile au stabilit un termen de 12 luni în interiorul căruia ar fi trebuit să fie îndeplinită condiţia obţinerii "autorizaţiei de construire pentru edificarea pe teren a unei construcţii", termen ce s-a împlinit, fără că această condiţie să fie îndeplinită. Susţine recurentul că, neobţinerea autorizaţiei în termenul contractual de 12 luni ar fi dus la stingerea obligaţiei sale de a suporta diminuarea corespunzătoare a preţului vânzării cu diferenţa de plată datorată către Municipiul Constanţa pentru schimbarea destinaţiei terenului de 158,6 mp.

Critica este însă nefondată, în condiţiile în care instanţa de apel a obligat recurentul pârât la plata sumei de bani solicitate de reclamantă nu ca urmare a unei pretins greşite interpretări a dispoziţiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ., ci ca urmare a interpretării clauzelor contractuale prin care părţile au reglementat preţul vânzării.

Contrar susţinerilor recurentului, în speţă era necesară aplicarea dispoziţiilor art. 1266 - 1268 din C. civ. de către instanţa de apel, în condiţiile în care între părţi exista o divergenţă privind interpretarea clauzelor contractuale, astfel cum au fost modificate prin actul adiţional încheiat ulterior.

În considerarea dispoziţiilor legale referitoare la interpretarea contractului, instanţa de apel a reţinut în mod expres că "părţile care au semnat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C. au convenit ca, din preţul de 400.000 euro, să fie scăzute sumele de bani ce urmau să fie achitate Municipiului Constanţa la momentul schimbării destinaţiei terenului în suprafaţă de 158,60 mp din spaţiu verde în curţi/construcţii, din moment ce terenul ce face obiectul tranzacţiei a fost considerat de ambele părţi ca având deja, în totalitate, destinaţia de curţi/construcţii."

Totodată, s-a constatat că "părţile au declarat expres, în cuprinsul actului adiţional nr. x/22.07.2017 la contractul de vânzare cumpărare, că restul clauzelor contractului rămân nemodificate, intenţionând să arate că ceea ce s-a schimbat, faţă de momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, este împrejurarea că, în condiţiile în care cumpărătorul nu a obţinut autorizaţia de construire în termenul de 12 luni acordat pentru plata restului de preţ de 100.000 euro, diferenţa de plată datorată către Municipiul Constanţa pentru schimbarea destinaţiei terenului de 158,6 mp urma să fie achitată de către vânzător direct, fără să mai fie reţinută de cumpărător din restul de preţ devenit scadent, care a fost achitat la termen."

Aşadar, câtă vreme instanţa de apel a constatat, din analiza coroborată a dispoziţiilor contractuale, inclusiv a celor din actul adiţional, că voinţa părţilor nu a fost aceea ca, în situaţia neîndeplinirii condiţiei de obţinere a autorizaţiei de construire în termenul de 12 luni de la semnarea contractului de vânzare cumpărare să se stingă dreptul cumpărătoarei intimate de a pretinde recurentului vânzător să plătească suma necesară schimbării destinaţiei terenului în suprafaţă de 158,6 mp, în speţă este lipsită de relevanţă critica recurentului privind greşita interpretare a dispoziţiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ.

De asemenea, aşa cum s-a arătat deja, aplicarea dispoziţiilor art. 1266-1268 din C. civ. era necesară şi a fost făcută în mod corect de către instanţa de apel, care a motivat interpretarea dată clauzelor contractuale din perspectiva criteriilor şi regulilor instituite de dispoziţiile legale.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, neînsuşirea de către instanţa de apel a modului de interpretare a clauzelor contractuale susţinut de recurent nu pot fi circumscrise niciunuia dintre motivele de casare prevăzute de lege.

Criticile privind pretinsa culpă în întârzierea emiterii autorizaţiei nu pot fi analizate în recurs, având în vedere că în cadrul căii extraordinare de atac a recursului nu se pot analiza critici de netemeinicie, care excedează motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ. şi care urmăresc stabilirea unei alte situaţii de fapt, din care, ulterior, să poată fi trase alte consecinţe juridice.

Faţă de toate aceste considerente, constatând că nu poate fi reţinută niciuna din criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat de recurentul-pârât B. împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal ca nefondat.

Totodată, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga recurentul la plata cheltuielilor de judecată către intimata reclamantă, respectiv la plata sumei de 7165 RON, reprezentând onorariu de avocat, potrivit dovezilor ataşate la dosar recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât B. împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Obligă recurentul-pârât B. la plata sumei de 7.165 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 martie 2022.