Rescission of installment sale agreement: failure to execute authentic deed after payment does not justify judicial termination

Şedinţa publică din data de 10 martie 2022

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 29 august 2018 pe rolul Tribunalului Specializat Mureş, sub nr. x/2018, astfel cum a fost precizată la 2 aprilie 2019, reclamanta A. S.A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., a solicitat:

- rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.2019, precum şi a actelor adiţionale nr. x/17.04.2000, nr. y/16.12.2002 şi nr. 3/21.06.2012 la acest contract;

- evacuarea pârâţilor din imobilul situat în com. Sâncraiu de Mureş, str. x, jud. Mureş constând în casă de locuit TIP 150/1S, în suprafaţă construită de 195,75 mp construcţie, cu S+P+M construită din cărămidă acoperită cu ţiglă, imobil având nr. cad x, întabulat în CF nr. x (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x).

Pârâţii B., C. şi D. au depus la dosar întâmpinare, prin care au invocat, cu privire la evacuare, excepţia autorităţii de lucru judecat, raportat la sentinţa nr. 1602/2018, definitivă, pronunţată de Judecătoria Târgu Mureş, şi respingerea cererii de reziliere a contractului ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariul de avocat.

Prin sentinţa nr. 1 din 10 ianuarie 2019, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, în dosarul nr. x/2018, s-a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată de pârâţi prin întâmpinare, competenţa de soluţionare a cauzei fiind declinată în favoarea Judecătoriei Târgu Mureş.

Judecătoria Târgu Mureş, prin sentinţa civilă nr. 1252/2019 din 3 aprilie 2019, a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta A. S.A. (în reorganizare judiciară), în favoarea Tribunalului Specializat Mureş; s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă, s-a suspendat cauza şi s-a înaintat dosarul Curţii de Apel Târgu Mureş, în vederea soluţionării acestuia.

Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Specializat Mureş.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Mureş, sub nr. x/2018*, la data de 15 aprilie 2019.

Prin sentinţa nr. 46 din 4 octombrie 2019, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, în dosarul nr. x/2018, s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat referitoare la cererea de evacuare, invocată de pârâţi prin întâmpinare, ca fiind neîntemeiată; s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.A., în reorganizare judiciară, prin administrator judiciar E.., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., ca neîntemeiată; s-a respins cererea de evacuare a pârâţilor din imobilul situat în Sâncraiu de Mureş, str. x, jud. Mureş, înscris în CF nr. x-C1/Sâncraiu de Mureş, ca fiind neîntemeiată; s-a constatat că cheltuielile de judecată efectuate de pârâţi în proces vor fi cerute pe cale separată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta A. S.A., reprezentată de administratorul judiciar E.., a declarat apel, prin care a solicitat modificarea ei în parte, urmând să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.2019 şi a actelor adiţionale nr. x/17.04.2000, nr. y/16.12.2002 şi nr. 3/21.06.2012 la contract; evacuarea pârâţilor din imobilul situat în com. Sâncraiu de Mureş, str. x, jud. Mureş, constând în casă de locuit TIP 150/1S, în suprafaţă construită de 195,75 mp construcţie, cu S+P+M construită din cărămidă acoperită cu ţiglă imobil având nr. cad x, intabulat în CF nr. x (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x).

Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 354/A din 15 decembrie 2020, a respins ca neîntemeiat apelul formulat de A. S.A., prin administrator judiciar E.., împotriva sentinţei nr. 46 din 4 octombrie 2019 a Tribunalului Specializat Mureş, apelanta fiind obligată să plătească intimatului C. suma de 1.200 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

La data de 22 martie 2021 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2018*, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A., prin administrator judiciar E.., împotriva deciziei nr. 354/A din 15 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Târgu Mureş.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Hotărârea recurată este nemotivată şi a fost pronunţată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Astfel, a arătat că instanţa de apel, în considerentele deciziei, redă starea de fapt reţinută de prima instanţă, fără a prezenta motivele pentru care a înlăturat criticile formulate de apelantă cu privire la obligaţiile de plată ce le incumbă intimaţilor conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.2019 şi a actelor adiţionale nr. x/17.04.2000, nr. y/16.12.2002 şi nr. 3/21.06.2012.

Recurenta-reclamantă consideră că motivarea instanţei de apel nu satisface exigenţele impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.

Se poate observa că, în cuprinsul apelului, societatea reclamantă a expus, pe larg, motivele pentru care a apreciat că intimaţii nu şi-au îndeplinit, în integralitate, obligaţiile de plată care le incumbă şi că aceasta justifică solicitarea de a se dispune rezoluţiunea contractului, însă instanţa de apel nu a motivat de ce a respins criticile formulate de reclamantă cu privire la acest aspect.

În opinia recurentei-reclamante, hotărârea instanţei de apel constituie o însuşire a apărării formulate de către intimaţi.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că reţinerile instanţei de apel cu privire la îndeplinirea întocmai a obligaţiilor de plată de către intimaţi, ţinând cont de aspectele prezentate la pct. 2 din cererea de recurs, sunt străine de natura cauzei, întrucât aceştia nu şi-au îndeplinit în integralitate şi la timp obligaţiile de plată care le incumbau.

Sub acest aspect, a menţionat că, aşa cum s-a reţinut şi în jurisprudenţă, C. civ. consacră principiul libertăţii contractuale, care este în deplină concordanţă cu principiul consensualismului, potrivit căruia simplul acord de voinţă este suficient pentru a da naştere, a modifica sau a stinge raporturi juridice obligaţionale.

Principiul libertăţii contractuale se completează cu principiul forţei obligatorii a contractului, conform art. 969 din C. civ. de la 1864, răspunderea civilă contractuală putând interveni, ca urmare a unei fapte ilicite constând în nerespectarea obligaţiei asumate contractual de către debitor, care are ca finalitate repararea în natură sau prin echivalent a prejudiciului cauzat creditorului.

În conformitate cu prevederile art. 1020 din C. civ., condiţia rezolutorie este subînţeleasă, în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părţi nu îşi îndeplineşte angajamentul asumat. Raportat la prevederile art. 1021 din acelaşi cod, într-un asemenea caz, creditorul are alegerea fie să silească pe debitor să îşi execute obligaţia, fie să ceară desfiinţarea sau rezoluţiunea contractului, cu daune-interese.

În cazul rezoluţiunii solicitate în instanţă, este important a se verifica existenţa unei fapte ilicite a debitorului, constând în neexecutarea obligaţiei sau executarea cu întârziere, dar şi existenţa vinovăţiei acestuia. Totodată, se impune a se verifica dacă a fost îndeplinită cerinţa privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate.

Se observă faptul că, ţinând cont de aceste prevederi legale exprese, creditorul este cel care are alegerea de a cere fie executarea contractului, fie rezoluţiunea lui, debitorul care îşi împlineşte obligaţiile cu o întârziere considerabilă, în timpul judecării litigiului care are ca obiect rezoluţiunea contractului, neputând împiedica pronunţarea rezoluţiunii acestui contract.

Aşadar, recurenta-reclamantă apreciază că hotărârea instanţei de apel este pronunţată cu interpretarea eronată a normelor de drept materiale anterior evocate.

A mai arătat că în situaţia în care s-ar considera că intimaţii şi-au îndeplinit întocmai obligaţiile de plată (aspect care nu corespunde realităţii, aşa cum s-a învederat la pct. 2 din cererea de recurs), îndeplinirea acestora s-a realizat cu foarte mare întârziere.

Consemnarea sumei de 145.561 RON s-a realizat abia în data de 10 iulie 2019, la aproape un an de la data înregistrării cererii de chemare în judecată, prin care reclamanta şi-a exprimat opţiunea de a solicita rezoluţiunea contractului, iar nu pe aceea de a solicita plata preţului.

Prin urmare, la momentul formulării cererii de chemare în judecată şi la data pronunţării sentinţei erau îndeplinite toate condiţiile pentru a se dispune rezoluţiunea contractului şi a actelor adiţionale încheiate la acesta.

Referitor la natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.1999, recurenta-reclamantă a arătat că acesta nu poate fi considerat valabil decât ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare.

Sub acest aspect, a menţionat că părţile au semnat, la data de 21 iunie 2012, actul adiţional nr. x la contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.1999, prin care s-a stipulat că "dreptul de proprietate asupra imobilului va opera la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să ateste achitarea integrală a preţului".

Ca atare, acest contract nu este decât un antecontract/promisiune de vânzare-cumpărare.

Având în vedere această clarificare, promisiunea de vânzare-cumpărare este un act cu executare dintr-o dată (uno ictu).

Actul juridic civil cu executare dintr-o dată (uno ictu) este acel act a cărui executare presupune o singură prestaţie din partea debitorului. El se mai numeşte şi act cu executare instantanee.

Precizarea asupra naturii juridice a contractului s-a impus a fi făcută, întrucât, într-o asemenea ipoteză, devin incidente şi prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, care stabilesc că:

"obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;

- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare".

Or, intimaţii nu au înregistrat niciodată o cerere în temeiul acestor prevederi, după cum nu şi-au îndeplinit nici obligaţiile de plată care le incumbau conform contractului.

În aceste condiţii, singurul demers judiciar care putea fi realizat era promovarea unei acţiuni în rezoluţiunea contractului.

Cu privire la acest aspect esenţial, instanţa de apel nu face nicio referire de ce a fost înlăturat, motiv pentru care recurenta-reclamantă consideră că decizia atacată este nemotivată.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ.

Intimaţii-pârâţi D., C. şi B. au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariul de avocat, fără a face dovada existenţei şi întinderii lor.

Conform art. 493 alin. (2) - (4) din C. proc. civ., în forma în vigoare la data începerii procesului, deci, anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit un raport asupra admisibilităţii în principiu a recursului, raport care, după analiza acestuia în completul de filtru, a fost comunicat părţilor, cu menţiunea că acestea pot depune punct de vedere la raport în termen de 10 zile de la comunicare.

Părţile nu au înţeles să uzeze de acest drept.

Prin încheierea din 20 ianuarie 2022 s-a admis, în principiu, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A., prin administrator judiciar E.., stabilindu-se termen pentru judecata pe fond a căii extraordinare de atac la data de 10 martie 2022, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, când s-a pronunţat prezenta decizie.

Analizând recursul declarat, în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru considerentele ce succed:

În mod prioritar, se cuvine menţionat că potrivit art. 499 din C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)".

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. (hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei) este nefondat.

Înalta Curte reţine că, raportat la dispoziţiile art. 425 din C. proc. civ. şi în acord cu prevederile art. 22 alin. (2) din acelaşi cod, revine judecătorului sarcina ca, în soluţionarea unei cauze, să stabilească situaţia de fapt specifică procesului, iar în funcţie de aceasta să aplice normele juridice incidente.

Recurenta-reclamantă din prezenta cauză apreciază că decizia instanţei de apel este nelegală, întrucât aceasta redă, în considerente, starea de fapt reţinută de către prima instanţă, fără a prezenta motivele pentru care a înlăturat criticile formulate de apelantă cu privire la obligaţiile de plată ce le incumbă intimaţilor conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.2019 şi a actelor adiţionale nr. x/17.04.2000, nr. y/16.12.2002 şi nr. 3/21.06.2012.

Înalta Curte constată că autoarea căii de atac este nemulţumită de modalitatea în care instanţa de apel a evaluat starea de fapt pe care s-a întemeiat decizia atacată, prin raportare la ansamblul probelor administrate, într-o manieră pe care aceasta o consideră incorectă, deoarece nu corespunde cu propria sa viziune asupra temeiniciei acţiunii.

Criticile subsumate motivului de recurs analizat sunt de netemeinicie, prin prisma cărora partea urmăreşte să demonstreze faptul că intimaţii-pârâţi nu şi-au îndeplinit, în integralitate, obligaţiile de plată care le incumbă şi că aceasta justifică solicitarea sa de a se dispune rezoluţiunea contractului, însă instanţa de apel nu a motivat de ce a respins criticile formulate de reclamantă cu privire la acest aspect.

În realitate, recurenta-reclamantă impută instanţei de apel o motivare insuficientă, criticabilă din punctul de vedere al situaţiei de fapt statuate. Aceste elemente, însă, nu se circumscriu motivului de recurs invocat, ci tind să repună în dezbatere starea de fapt ca rezultat al evaluării probelor sau să sublinieze că instanţa de apel nu a dat un răspuns exhaustiv argumentelor părţii.

Înalta Curte constată că argumentele instanţei de apel au aptitudinea de a converge către soluţia pronunţată şi au fost integrate limitelor devoluţiunii impuse de apelantă, expres determinate de instanţă, astfel că în cauză nu se poate vorbi de o hotărâre care să contravină rigorilor impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.

Chiar dacă instanţa de apel a ajuns la aceleaşi concluzii ca şi prima instanţă, aceasta nu echivalează cu nerespectarea garanţiilor referitoare la accesul la instanţă şi derularea unui proces echitabil cât timp instanţa şi-a exprimat în mod expres opinia referitoare la apărările reclamantei, ce au constituit şi motive de apel. Din conţinutul considerentelor deciziei atacate poate fi urmărit cu uşurinţă silogismul judiciar care a condus la pronunţarea soluţiei în apel, faptul că aceasta a ajuns la alte concluzii decât cele urmărite de apelantă constituind o manifestare a prerogativelor judiciare.

De altfel, în paragr. 20 al Hotărârii pronunţate în cauza Gheorghe Mocuţa împotriva României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a arătat că, "(...) deşi articolul 6 § 1 obligă instanţele să îşi motiveze hotărârile, acesta nu poate fi interpretat ca impunând un răspuns detaliat pentru fiecare argument (a se vedea Van de Hurk împotriva Ţărilor de Jos, 19 aprilie 1994, pct. 61, seria x nr. x). De asemenea, Curtea nu are obligaţia de a examina dacă s-a răspuns în mod adecvat argumentelor. Instanţele trebuie să răspundă la argumentele esenţiale ale părţilor, dar măsura în care se aplică această obligaţie poate varia în funcţie de natura hotărârii şi, prin urmare, trebuie apreciată în lumina circumstanţelor cauzei (a se vedea, alături de alte hotărâri, Hiro Balani împotriva Spaniei, 9 decembrie 1994, pct. 27, seria x nr. x-B)".

Aplicând cele stabilite de Curtea de la Strasbourg la prezenta cauză, Înalta Curte observă că prima instanţă de control judiciar a pronunţat o hotărâre motivată şi nu există niciun element care să indice caracterul arbitrar al modalităţii în care legea a fost aplicată în cauză.

Este lipsită de fundament susţinerea recurentei, potrivit căreia pârâţii aveau obligaţia să achite integral preţul până la data de 31 decembrie 2015, conform planului de reorganizare, în condiţiile în care instanţa de apel a reţinut, cu justeţe, că o astfel de apărare încalcă dispoziţiile art. 969 din C. civ. de la 1864, preţul de vânzare fiind stabilit prin contractul iniţial şi actele adiţionale ulterioare, ceea ce înseamnă că decizia creditorilor din procedura de insolvenţă nu se impune pârâţilor, obligaţiile acestora limitându-se la prevederile contractuale.

Curtea de Apel Târgu Mureş a mai reţinut că reclamanta nu a formulat cererea în cadrul procedurii de insolvenţă, care este în curs de derulare în ceea ce o priveşte, în dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Specializat Mureş. De asemenea, s-a arătat că, în dosarul de insolvenţă, contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.2019 nu a făcut obiectul procedurii denunţării unilaterale de către administratorul judiciar (conform art. 86 din Legea nr. 85/2006, modificată), a unei cereri de anulare şi nici nu a fost finalizat, contractul autentic de vânzare-cumpărare nefiind semnat la momentul la care s-a pronunţat instanţa de apel.

În cadrul aceluiaşi motiv de casare, recurenta-reclamantă A. S.A., prin administrator judiciar E.., a invocat şi ipoteza referitoare la existenţa unor motive străine de natura pricinii, sens în care a arătat că reţinerile instanţei de apel cu privire la îndeplinirea întocmai a obligaţiilor de plată de către intimaţi, ţinând cont de aspectele prezentate la pct. 2 din cererea de recurs, sunt străine de natura cauzei, întrucât aceştia nu şi-au îndeplinit în integralitate şi la timp obligaţiile de plată care le incumbau.

Înalta Curte constată însă că, sub aparenţa incidenţei acestui motiv de recurs şi invocarea lui formală, autoarea căii de atac a urmărit să pună în dezbatere chestiuni ce ţin de evaluarea situaţiei de fapt de către instanţa de apel în raport cu probele administrate.

Totodată, se cuvine a fi menţionat că exigenţele art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. impun ca motivele oferite de instanţa de apel să fie în totalitate străine de natura pricinii, ipoteză care nu se regăseşte în speţă. O hotărâre nu poate fi casată în recurs dacă, pe lângă motive adecvate, care explică sistematic şi logic raţionamentul instanţei care a pronunţat soluţia, aceasta cuprinde şi unele aprecieri de circumstanţă, care nu reprezintă cauza principală sau relevantă a hotărârii prin care s-a soluţionat procesul.

Nu reprezintă motive străine de natura pricinii acele considerente ale instanţei de apel care, fundamentându-se pe probele administrate, exprimă concluziile proprii ale instanţei asupra faptelor.

Societatea reclamantă a mai criticat decizia instanţei de apel, pentru netemeinicie şi nelegalitate, invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Înalta Curte aminteşte faptul că recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, recursul este o cale extraordinară de atac cu un scop precis, stabilit expres de legiuitor, analiza instanţei de recurs fiind limitată de situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond (pe care nu o poate modifica, potrivit efectului cumulat al art. 483 alin. (3) şi art. 488 din C. proc. civ.).

Faţă de aceste precizări, criticile recurentei-reclamante care urmăresc fie stabilirea unei alte situaţii de fapt, fie tind la o reevaluare a probelor administrate în faţa celor două instanţe devolutive, nu vor fi examinate în cadrul recursului pentru că vizează chestiuni a căror verificare excedează limitele recursului, aşa cum sunt ele stabilite de primul alineat al art. 488 din C. proc. civ.

În mare măsură, recursul nu cuprinde o argumentaţie juridică a nelegalităţii invocate, prin indicarea dispoziţiilor legale pretins încălcate ori greşit aplicate de către instanţă şi prin precizarea eventualelor greşeli săvârşite de judecătorii din apel în legătură cu dispoziţiile legale, Înalta Curte neputându-se substitui reclamantei, în sensul unei completări deductive a argumentaţiei căii extraordinare de atac.

Recurenta îşi expune criticile aduse deciziei din apel prin multiple referiri la situaţia de fapt reţinută de instanţele devolutive şi la reaprecierea probelor din dosar. Se tinde, astfel, la cenzurarea aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o devoluare a fondului, incompatibile cu calea extraordinară a recursului. În cadrul său se verifică legalitatea hotărârii atacate, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

Analizând motivul de casare invocat de parte, numai în limitele art. 488 alin. (1) pct. 8 din cod, instanţa de recurs îl va înlătura, decizia instanţei de apel fiind conformă cu regulile de drept aplicabile.

Astfel, în urma probatoriului administrat, instanţa de apel a reţinut că apelanta-reclamantă este partea care nu şi-a executat o parte dintre obligaţiile esenţiale asumate, iar nu pârâţii, care, deşi au achitat cu întârziere preţul contractual, sunt liberaţi de această obligaţie, ca urmare a consemnării diferenţei de preţ neachitată, pe parcursul soluţionării cauzei.

Sub acest aspect, s-a reţinut că prin actul adiţional nr. x/21.06.2012 la contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. x/10.11.1999, s-a stipulat că "dreptul de proprietate asupra imobilului va opera de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să ateste achitarea integrală a preţului imobilului", precum şi că părţile cumpărătoare sunt de acord cu instituirea unei ipoteci în favoarea F. S.A., pentru garantarea unei facilităţi de credit acordate vânzătorului.

Cu toate acestea, contractul autentic de vânzare cumpărare nu a fost semnat nici după achitarea preţului, iar conform situaţiei de carte funciară subzistă şi în prezent ipoteca F.. De altfel, în corespondenţa purtată între părţi, intimatul-pârât B. şi-a arătat disponibilitatea achitării diferenţei de preţ, solicitând să i se comunice contul, în condiţiile în care sumele respective i-au fost solicitate atât de către administratorul judiciar, cât şi de către banca-creditor ipotecar, astfel încât se poate concluziona că finalizarea contractului şi încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare se datorează, în principal, culpei societăţii reclamante.

Rezoluţiunea judiciară şi desfiinţarea contractului nu operează de drept, în lipsa unor pacte comisorii de gradul al IV-lea, ci trebuie cerută în faţa instanţei, conform art. 1021 din vechiul C. civ., caz în care instanţa va putea să o pronunţe dacă sunt îndeplinite condiţiile unei neexecutări culpabile din partea debitorului pârât. Pornind de la regula executării în natură a contractelor şi posibilitatea desfiinţării lor doar în situaţii excepţionale, în practică s-a reţinut că judecătorul poate să acorde debitorului un termen de graţie sau, mai mult, are posibilitatea să aprecieze, în funcţie de împrejurările concrete ale speţei, dacă este cazul să pronunţe rezoluţiunea ori să oblige la executarea silită a contractului, iar debitorul poate evita rezoluţiunea, executându-şi obligaţie până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti prin care s-a admis cererea de desfiinţare a contractului.

Or, în speţă, debitorii obligaţiei, respectiv intimaţii-pârâţi, şi-au îndeplinit obligaţia contractuală de plată a diferenţei de preţ, astfel încât instanţa de apel a constatat că este neîntemeiată cererea reclamantei de desfiinţare a contractelor.

În acord cu instanţa de prim control judiciar, Înalta Curte relevă faptul că rezoluţiunea este o soluţie de ultim resort, la care se apelează numai dacă nu dă rezultate remediul termenului suplimentar de executare. Legat de aceeaşi opţiune, mai trebuie reţinut şi că numai creditorul poate exercita opţiunea între remedii. Aşadar, în caz de neexecutare rezolutorie, el este singurul îndreptăţit să invoce rezoluţiunea contractului, nici debitorul şi nici, eventual, judecătorul neavând acest drept (e.g. niciodată debitorul nu va putea invoca rezoluţiunea pentru neexecutarea comisă de el însuşi, chiar în prezenţa unui pact comisoriu care vorbeşte de rezoluţiune "de drept" în caz de neexecutare).

Prin urmare, constatând că nici din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., nu se poate justifica soluţia de casare a deciziei recurate, în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat în cauză.

Referitor la cererea intimaţilor-pârâţi D., C. şi B., de obligare a părţii potrivnice la plata cheltuielilor de judecată, formulată prin întâmpinare, Înalta Curte constată că aceasta nu poate fi admisă.

Conform dispoziţiilor art. 452 din C. proc. civ., partea care pretinde astfel de cheltuieli trebuie să facă dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor, obligaţie neîndeplinită de intimaţi-pârâţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. prin administrator judiciar E.. împotriva deciziei nr. 354/A din 15 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Respinge cererea intimaţilor-pârâţi D., C. şi B. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 10 martie 2022.