Judicial Substitution for Sale Contract Requires Full Pre-Payment of Price and Cannot Be Conditioned on Future Performance

Şedinţa publică din data de 15 decembrie 2021

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa iniţial pe rolul secţiei I Civilă, la 20 august 2015, sub număr de dosar x/2015 şi ulterior pe rolul secţiei secţia a II-a Civilă, litigii cu profesioniştii sub nr. x/2015* şi ulterior modificată reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei ca prin hotărâre judecătorească să dispună pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament - spaţiu tehnic, situat în municipiul Constanţa, b-dul x, Zona Complex Intim nr. 50, se. B, la preţul total de 108.927,6 euro, din care a fost achitat avansul de 26.750 euro, rămânând o diferenţă de preţ de 82.177,6 euro şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de litigiu.

La 9 septembrie 2015, reclamantul a depus o cerere prin care a învederat că diferenţa de preţ de 82.177,6 euro poate fi pusă oricând la dispoziţia vânzătorului.

Prin sentinţa civilă nr. 565 din 29 martie 2017, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Împotriva sentinţei primei instanţe a declarat apel reclamantul A..

Prin decizia nr. 677 din 1 noiembrie 2017, Curtea de Apel Constanta, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins ca nefondat, apelul declarat de apelantul - reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 565 din 29 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în contradictoriu cu intimata - pârâtă S.C. B. S.R.L., ca nefondat. Curtea de Apel a apreciat că inadmisibilitatea invocată de către intimata-pârâtă este o chestiune care ţine de fondul cauzei, iar nu o excepţie dintre cele prevăzute de art. 248 C. proc. civ., asupra căreia ar trebui să se pronunţe separat.

Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat recurs, reclamantul A., în cadrul dosarului de recurs fiind depus şi recurs incident de către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L..

Prin decizia civilă nr. 1020 din 22 mai 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a respins recursul incident declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

A fost admis recursul principal declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

A fost casată decizia recurată şi a fost trimisă cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Prin decizia civilă nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis apelul promovat de apelantul-reclamant A., împotriva sentinţei civile nr. 2003 din 09.09.2015 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimata - pârâtă B. S.R.L., a înlăturat din sentinţa civilă nr. 565/29.03.2017 următoarele considerente:

-"Aşadar cât timp reclamantul şi-a raportat preţul la suprafaţa utilă şi nu la suprafaţa construită, societatea pârâtă a refuzat în mod justificat să efectueze înstrăinarea la notarul public."

-"...suprafaţa utilă este de 166,12 mp cuprinzând suprafaţa utilă de 138,04 mp plus 28,08 mp terasă inclusă în proprietatea exclusivă a apartamentului aşa încât preţul antecontractului este de 131.234,80 euro."

A menţinut soluţia cuprinsă în dispozitivul sentinţei apelate şi a obligat intimata la plata către apelant a sumei de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

La 1 octombrie 2020, recurentul-reclamant A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin care a solicitat admiterea căii de atac şi casarea deciziei atacate.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

După prezentarea situaţiei de fapt şi a soluţiilor pronunţate în cauză, recurentul-reclamant susţine, în esenţă, că instanţa de apel, în rejudecare, a interpretat şi a aplicat greşit dispoziţiile art. 1669 alin. (1) C. civ., atunci când a apreciat că nedepunerea preţului împiedică pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare, atâta vreme cât până la pronunţarea deciziei din apel preţul contractului reprezenta motivul divergenţei părţilor.

Conform art. 1669 alin. (1) din C. civ.:

"Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite."

În prezenta cauză, după reformarea considerentelor criticate ale primei instanţe cu ocazia rejudecării cauzei în apel, arată că intimata este cea care a refuzat nejustificat să încheie contractul promis.

Consideră că instanţa de apel nu a avut în vedere susţinerile sale cu privire la existenţa în antecontract a clauzei inserate la cap. 5, pct. 2, potrivit căreia, în situaţia neîncheierii contractului de vânzare din vina promitentului-cumpărător, orice sume depuse în contul preţului ar fi fost reţinute de promitenta-vânzătoare cu titlu de daune-interese.

Cu privire la caracterul abuziv şi, pe cale de consecinţă, nulitatea absolută a acestei clauze, dar şi a clauzei care permitea ajustarea preţului fără a stipula un mecanism transparent, recurentul-reclamant arată că a formulat cererea de chemare în judecată ce face obiectul dosarului nr. x/2020 al Tribunalului Constanţa, aflat în curs de soluţionare.

Tocmai pentru a preîntâmpina respingerea petitului principal al apelului referitor la nedepunerea preţului, arată că a solicitat suspendarea soluţionării prezentei cauze până la soluţionarea cauzei nr. 235/118/2020 a Tribunalului Constanţa, dar solicitarea i-a fost respinsă fără o motivaţie foarte clară.

Recurentul consideră că analiza dispoziţiilor art. 1669 alin. (1) C. civ. trebuie corelată cu cele ale art. 1556 alin. (1) din acelaşi cod, potrivit cărora:

"Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de căzui în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi."

Astfel, susţine că dispoziţiile art. 1660 alin. (1) C. civ. nu statuează neechivoc că o condiţie de validitate a încheierii contractului de vânzare este depunerea preţului, raportat la dispoziţiile 1179 C. civ.

Este adevărat că practica generală este în sensul că se pronunţă o hotărâre care să ţină loc de vânzare atunci când se constată că partea reclamantă şi-a îndeplinit propriile obligaţii în vederea încheierii contractului, dar, într-o situaţie particulară, cum este cea din prezenta cauză, apreciază că analiza instanţei trebuie să se întindă dincolo de această abordare.

Rolul instanţei de judecată este acela de a înfăptui justiţia, iar nu de a pune părţile într-o situaţie fără ieşire.

Trebuie avut în vedere că, în condiţiile în care preţul vânzării a fost clarificat în cadrul prezentului litigiu abia cu ocazia epuizării căii devolutive de atac, că nu mai are ocazia să depună o nouă acţiune şi să depună preţul mai înainte de sesizarea instanţei de judecată, termenul de prescripţie a acţiunii fiind depăşit, şi dacă nu s-ar pune în discuţie autoritatea de lucru judecat care se va instala odată cu soluţionarea definitivă a prezentei cauze.

Consideră injustă reţinerea instanţei de apel în sensul acţiunea sa nu poate fi primită pentru că nu ar fi formulat din primă instanţă o cerere expresă ca diferenţa de preţ nedepusă să reprezinte o obligaţie pusă în sarcina sa, concomitent cu instituirea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 C. civ., având în vedere că această cerere este accesorie petitului acţiunii (pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic) şi nu un petit separat, în sensul prevăzut de art. 478 alin. (3) din C. proc. civ.

La 5 octombrie 2020, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea în parte a deciziei atacate şi, în rejudecare, respingerea apelului formulat de reclamant împotriva considerentelor şi menţinerea celorlalte dispoziţii vizând respingerea acţiunii.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă apreciază ca instanţa de apel a încălcat normele de drept procedural (art. 461 C. proc. civ.), având în vedere că a dispus admiterea apelului formulat de reclamant împotriva considerentelor şi, implicit, respingerea apelului principal, vizând dispozitivul hotărârii, prin menţinerea soluţiei cuprine în dispozitivul sentinţei apelate, nefăcând o analiză exactă a căii de atac exercitată de către apelantul-reclamant.

Prin urmare, s-a solicitat ca instanţa de apel să constate că preţul apartamentului se raportează la o suprafaţă de 138,04 mp şi este de 109.051,60 EURO, înlocuind astfel considerentele criticate ale primei instanţe.

Prin decizia recurată, în rejudecare, instanţa de apel a decis astfel să respingă apelul care viza soluţia pronunţată în dispozitiv şi să admită apelul care viza considerentele.

Susţine că o asemenea soluţie este inadmisibilă, deoarece încalcă normele de procedură cu privire la apelul împotriva dispozitivului şi apelul împotriva considerentelor, deoarece o parte care a pierdut în faţa instanţei de fond şi promovează calea de atac a apelului principal (împotriva soluţiei dată de instanţă prin dispozitiv) nu are deschisă şi o cale de atac separată, împotriva considerentelor.

Astfel, consideră că instanţa de apel a făcut o interpretare greşită a dispoziţiilor art. 461 alin. (2) din C. proc. civ., apreciind că apelul formulat împotriva considerentelor în prezenta cauza este admisibil în condiţiile în care reclamantul a pierdut la fondul cauzei şi a înţeles să exercite calea de atac a apelului împotriva soluţiei cuprinsă în dispozitivul hotărârii, iar prin apelul formulat împotriva soluţiei cuprinse în dispozitiv a criticat pe larg şi reţinerile din considerente care detaliau soluţia din dispozitiv, inclusiv considerentele care vizau suprafaţa utilă şi suprafaţa construită a imobilului.

Prin urmare, recurenta susţine că instanţa de apel trebuia să facă o calificare a căii de atac exercitată de către apelant şi să constate că apelul vizând soluţia cuprinsă în dispozitiv cuprindea şi apelul împotriva considerentelor, instanţa fiind învestită cu o singură cale de atac, respectiv apelul principal împotriva soluţiei pronunţate de instanţa de fond.

Recurenta-pârâtă apreciază că hotărârea pronunţată de instanţa de apel este nelegală şi se impune a fi casată, deoarece motivarea acesteia cu privire la soluţia pronunţată pe apelul vizând considerentele nu este coerentă, clară şi lipsită de ambiguităţi şi contradicţii.

Arată că instanţa de apel a reţinut că, clauza cu privire la obiectul contractului este îndoielnică, având în vedere cele statuate de instanţa de recurs în decizia de casare .

Susţine că, potrivit art. 501 C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii, însă prin decizia 1020/2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat asupra niciunei probleme de drept şi nu a dezlegat niciun temei juridic aplicabil în cauză şi a trimis cauza spre rejudecare, făcând în mod surprinzător aprecieri asupra unor probatorii administrate în prezenta cauză.

Astfel, consideră că decizia de casare nu cuprinde niciun element de drept care să fie obligatoriu pentru instanţa de apel, deoarece nu a dezlegat nicio problemă de drept, iar stabilirea exactă a stării de fapt este atributul exclusiv al instanţelor de fond, instanţa de recurs analizând numai motive de nelegalitate şi nu modul de interpretare a probelor.

Sub acest aspect, recurenta apreciază că în mod eronat instanţa de apel a reţinut că instanţa de casare a statuat asupra modului de interpretare a probelor în prezenta cauză şi asupra faptului că există clauze îndoielnice în antecontractul de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel a încălcat principiul forţei obligatorii a contractului, reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., prin statuarea asupra unor alte condiţii contractuale decât cele convenite de către părţi cu privire la elementul de raportare a preţului, respectiv suprafaţa construită.

În ceea ce priveşte obiectul antecontractului, apreciază că, în mod nelegal, instanţa de apel a înlăturat considerentele instanţei de fond care a statuat că instanţa de judecată nu poate modifica obiectul şi preţul antecontractului, neputând interveni în înţelegerea părţilor cu privire la elementele esenţiale ale tranzacţiei perfectate. Or, în opinia sa, prevederile antecontractului sunt clare, ele neputând fi înlocuite de către instanţa de apel.

Astfel, în ceea ce priveşte obiectul antecontractului, apreciază că, în cauză, dispoziţiile acestuia cu privire la obiect sunt foarte clare, precizând în concret obiectul acestuia, intenţia părţilor fiind de a înstrăina apartamentul (spaţiu tehnic) a cărui suprafaţă construită a fost estimată la 135 mp, la momentul perfectării antecontractului; cota indiviza aferenta apartamentului din spatiile comune; cota indiviza din terenul aferent clădirii în care este situat apartamentul.

Menţionează că în ceea ce priveşte întinderea exactă a suprafeţei construite a apartamentului şi a suprafeţelor accesorii aferente acestuia, acestea nu puteau fi determinate în concret.

Prin urmare, având în vedere că, la momentul perfectării antecontractului, nu se putea determina întinderea exactă a imobilelor care urmau sa facă obiectul contractului de vânzare-cumpărare, părţile au prevăzut expres că preţul va fi recalculat în momentul închiderii apartamentului când se va face măsurătoarea finală (art. 4 pct. 1 teza finala a antecontractului).

Sub acest aspect, recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat forţa obligatorie a contractului, statuând că intenţia părţilor a fost de a determina preţul în funcţie de suprafaţa utilă, termenul de suprafaţă utilă nefiind regăsit nicăieri în cuprinsul antecontractului.

Mai mult decât atât, consideră că instanţa de apel a modificat dispoziţiile antecontractului, fără acordul societăţii pârâte, statuând că suprafaţa construită precizată expres în cuprinsul antecontractului urmează să fie eliminată.

Recurenta-pârâtă apreciază că prin hotărârea pronunţată, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a prevederilor Anexei 1 din Legea nr. 114/1996 şi a dispoziţiilor art. 40 din Legea nr. 50/1991, statuând că intenţia părţilor a vizat înstrăinarea imobilului în raport de suprafaţa utilă.

Solicită instanţei să constate că nu se poate reţine că cele două suprafeţe ar fi fost similare, astfel încât societatea pârâtă ar fi putut trece dintr-o simplă eroare materială suprafaţa construită în loc de suprafaţă utilă; atâta timp cât în antecontract a făcut precizarea clară ca obiectul acestuia este compus şi din cotele părţi din suprafeţele părţilor comune şi din suprafaţa terenului este evident că intenţia părţilor a fost de a determina obiectul antecontractului în raport de suprafaţa construită şi nu în raport de suprafaţa utilă (care potrivit legii nu are în vedere aceste suprafeţe).

Consideră că nicio vânzare-cumpărare de imobil nu se poate determina în raport de suprafaţa utilă, având în vedere că s-ar încalcă dispoziţiile art. 40 din Legea nr. 50/1991, care prevăd expres că proprietarii de apartamente dintr-o clădire cu mai multe spatii locative dobândesc şi cota parte de proprietate asupra tuturor părţilor comune şi asupra terenului aferent clădirii, astfel încât dispoziţiile antecontractului nu fac altceva decât să reia aceste prevederi legale aplicabile.

Prin urmare, susţine că obiectul antecontractului nu putea viza suprafaţa utilă, deoarece s-ar fi încălcat prevederile exprese ale art. 40 din Legea nr. 50/1991.

Recurenta-pârâtă consideră că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a regulilor de interpretare a contractului prevăzute de art. 1266 şi următoarele C. civ.

Or, susţine că regulile de interpretare a contractului se aplică numai în situaţia în care contractul este neclar, însă, în speţă, nu se află în situaţia juridică a unui contract neclar, întrucât nicăieri antecontractul nu face trimitere la suprafaţa utilă, ci se menţionează expres că se are în vedere suprafaţa construită, precum şi faptul că preţul va fi recalculat la momentul închiderii apartamentului, când se va face măsurătoarea finală (art. 4 punctul 1).

Solicită instanţei să constate că interpretarea dată de instanţa de fond încalcă dreptul său de încasare a întregii valori a bunului înstrăinat, limitând valoarea acestuia numai la valoarea unei părţi din bunul înstrăinat, respectiv la surafaţa utilă a spaţiului tehnic, cu excluderea tuturor celorlalte surafeţe care au făcut obiect al antecontractului şi care, în mod evident, nu erau înstrăinate în mod gratuit (cu excepţia terasei de 157,91 mp).

În subsidiar, recurenta precizează că instanţa nu a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 1268 C. civ., care prevăd că contractul se interpretează în funcţie de natura contractului.

Prin raportare la prevederile art. 40 din Legea nr. 50/1991, apreciază că nu se poate reţine că sensul care se potriveşte cel mai bine unei vânzări-cumpărări este acela de înstrăinare a suprafeţei utile, din moment ce legea impune vânzarea elementelor care fac parte din suprafaţa construită.

Solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

La 3 decembrie 2020, peste termenul legal, recurentul-reclamant A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului pârâtei ca nefondat, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2380 RON reprezentând onorariu avocaţial.

La 26 noiembrie 2020, în termenul legal, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a invocat în principal excepţia nulităţii recursului reclamantului şi, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din 23 iunie 2021, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 20 octombrie 2021 a fost respinsă excepţia nulităţii recursului declarat de recurentul-reclamant, invocată de recurenta-pârâtă, au fost admise în principiu recursurile şi a fost acordat termen pentru soluţionarea acestora, cu citarea părţilor.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, constată că recursul declarat de recurentul-reclamant A. nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Conform art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

Obligaţia de motivare impune o apreciere ataşată de natura cauzei şi de circumstanţele sale, motivarea unei hotărâri fiind înţeleasă ca un silogism logic, de natură a o explica în mod inteligibil, ceea ce nu presupune un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de părţi, ci la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conţinutul lor, să influenţeze soluţia.

Se constată că hotărârea atacată este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, decizia recurată fiind amplu motivată, argumentele acesteia constituindu-se într-o înlănţuire logică a faptelor şi a regulilor de drept pe baza cărora s-a fundamentat soluţia.

Nici ipoteza reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza a III-a C. proc. civ. nu este incidentă, deşi a fost invocată de recurent, atât timp cât textul de lege vizează o hotărâre care cuprinde numai motive străine de natura cauzei, situaţie care nu se regăseşte în speţă.

Împrejurarea că recurentul-reclamant este nemulţumit de argumentele instanţei şi de soluţia pronunţată în cauză în raport de stabilirea situaţiei de fapt reţinută nu determină incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Este de amintit că instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor administrate (procesul-verbal de recepţie; expertiza tehnică imobiliară etc.).

În condiţiile în care restabilirea situaţiei de fapt şi interpretarea probelor aflate la dosar excedează competenţei instanţei de recurs, se impune respingerea criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigenţele impuse de art. 488 C. proc. civ.

Apelul prin efectul său devolutiv, a permis instanţei să conchidă că menţinerea soluţiei de respingere a acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare se impune ca urmare a faptului că reclamantul nu a achitat preţul vânzării în integralitate şi nici nu a apelat la alte alternative de consemnare a diferenţei de preţ în favoarea promitentului cumpărător.

Înalta Curte subliniază că obligaţia de plată a preţului a fost o condiţie cerută anterior încheierii actului translativ de proprietate şi este de specificul acţiunii cu care a fost învestită instanţa de judecată.

Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea lor şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul unei părţi este nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească lipsa de consimţământ.

Vor fi înlăturate şi criticile vizând încălcarea art. 1279 şi art. 1669 C. civ., recurentul-reclamant susţinând în mod eronat că prevederile art. 1669 C. civ. nu ar statua în mod neechivoc că o condiţie de validitate a încheierii contractului de vânzare este depunerea preţului.

Contrar susţinerilor recurentului, din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1279 şi art. 1669 C. civ. rezultă că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiţii, referitoare la îndeplinirea de către partea care se adresează instanţei a propriilor sale obligaţii rezultate din promisiune, natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis.

Argumentat şi legal motivat, instanţa de prim control judiciar a reţinut cu justeţe, că, în speţă, ca efect al neîndeplinirii propriilor obligaţii de către reclamant instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În acest sens, s-au reţinut cele statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 23/2017 pronunţată în dezlegarea unei chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 365 din 17.05.2017:

"..când una dintre părţile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de faţă, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, condiţionat de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării.

113. În consecinţă, la momentul pronunţării unei asemenea hotărâri, condiţiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă (pentru ipoteza din speţă, care vizează un imobil teren).

114. În ceea ce priveşte condiţiile esenţiale şi de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăşi un contract, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din C. civ. - capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat şi licit, o cauză licită şi morală]. Fiind o proiecţie a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimţământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voinţă al părţilor să privească elementele esenţiale ale contractului prefigurat, şi anume lucrul vândut şi preţul).

115. În consecinţă, condiţiile de validitate de fond ale contractului de vânzare trebuie să existe încă de la momentul perfectării promisiunii de vânzare, întrucât, prin definiţie, promisiunea de vânzare presupune acordul de voinţe la autentificarea, în viitor, a unei anumite vânzări. În caz contrar, fără îndeplinirea condiţiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta ar fi lipsită de conţinut, iar suplinirea, pe cale judiciară, a consimţământului părţii refractare, care nu înţelege să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin antecontract, ar fi lipsită de obiect".

Astfel, este de necontestat că pentru admiterea unei acţiuni, cum este cea dedusă judecăţii, este necesar ca reclamantul (promitent-cumpărător) să facă dovada că şi-a executat obligaţia de plată a preţului, în întregime, aşa încât, în ipoteza în care acesta nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

Este adevărat că reclamantul a solicitat instanţei să se pronunţe o hotărâre prin care să constate intervenit contractul de vânzare cumpărare sub condiţia ca acesta să plătească diferenţa de preţ, însă nu poate fi ignorat faptul că această solicitare a fost formulată direct în apel, în al doilea ciclu procesual.

Cum în mod legal a arătat şi instanţa de apel, faţă de considerentele Deciziei nr. 12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial nr. 678 din 7.09.2015, instanţa nu avea abilitatea legală de a pronunţa o decizie prin care să constate intervenită vânzarea sub condiţia rezolutorie a plăţii diferenţei de preţ.

Conform considerentelor deciziei pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii:

"Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părţile având drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie.

Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei.

În acest context este de neconceput pronunţarea unei hotărâri a instanţei sub condiţie rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părţi nu a fost tranşat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiţiei.

Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium".

De asemenea, în ceea ce priveşte pronunţarea unei hotărâri sub condiţia ca recurentul-reclamant să plătească diferenţa de preţ şi instituirea în favoarea intimatei-pârâte a ipotecii legale prevăzută de art. 2386 C. civ., s-a constatat legal că o atare solicitare nu a fost formulată în faţa primei instanţe, ci direct în apel cu încălcarea dispoziţiilor art. 478 C. proc. civ. că nu poate fi considerată o lămurire a celor deduse judecăţii primei instanţe, fiind adusă în discuţie cu depăşirea termenelor procedurale în care părţile pot aduce modificări şi precizări cererilor de chemare în judecată, iar pe de altă parte existenţa ipotecii legale a vânzătorului este condiţionată de o înţelegere a părţilor privind plata preţului după perfectarea contractului de vânzare cumpărare, însă în cauză nu a existat o atare înţelegere.

Nu în ultimul rând, se observă că recurentul-reclamant îşi exprimă nemulţumirea cu privire la modul în care instanţa de apel a analizat şi a interpretat clauza inserată la cap. 5, pct. 2 din antecontract, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia, astfel cum s-a arătat, se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a elementelor factuale ale cauzei şi o interpretare a clauzelor contractului.

Aşa fiind, se constată că nu se confirmă nici motivul de nelegalitate instituit de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel a dat o corectă eficienţă normelor de drept materiale incidente speţei şi regulilor de drept pe care s-a bazat soluţia.

Pentru raţiunile înfăţişate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu aplicarea dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., având în vedere că nu sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi invocate de recurent, va respinge recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând hotărârea atacată, în cadrul controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, constată că recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Invocând în drept prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., potrivit cărora casarea poate fi cerută atunci când:

"prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii", recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, încălcarea prevederilor art. 461 şi art. 501 C. proc. civ.

Se constată ca fiind nefondate criticile subsumate acestui motiv de casare.

Potrivit art. 461 C. proc. civ.:

"(1) Calea de atac se îndreaptă împotriva soluţiei cuprinse în dispozitivul hotărârii.

(2) Cu toate acestea, în cazul în care calea de atac vizează numai considerentele hotărârii prin care s-au dat dezlegări unor probleme de drept ce nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greşite ori cuprind constatări de fapt ce prejudiciază partea, instanţa, admiţând calea de atac, va înlătura acele considerente şi le va înlocui cu propriile considerente, menţinând soluţia cuprinsă în dispozitivul hotărârii atacate".

Totodată, conform art. 430 alin. (2) C. proc. civ. "autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă".

Prin urmare, chiar dacă dispoziţiile art. 461 alin. (1) C. proc. civ. se referă în mod explicit doar la dispozitiv, în timp ce ipoteza de la alin. (2) reglementează apelul formulat doar împotriva considerentelor, din coroborarea acestor norme cu dispoziţiile art. 430 alin. (2) C. proc. civ. rezultă că apelul poate fi îndreptat şi împotriva acelor considerente care cuprind constatări de fapt (cum este cazul în speţă) ce prejudiciază partea, pentru că, în caz contrar acestea vor intra sub autoritate de lucru judecat.

Astfel, este posibilă exercitarea apelului împotriva dispozitivului, dar şi a considerentelor unei hotărâri, în cazul în care acestea din urmă ar dobândi autoritate de lucru judecat prin neexercitarea căii de atac specifice, prevederile art. 461 C. proc. civ. neinterzicând o astfel de structură a demersului apelantului.

De altfel, acele considerente care reflectă erori ale instanţei de natură factuală, pot fi atacate doar prin intermediul căilor de atac care permit repunerea în discuţie a situaţiei de fapt, în speţă, prin intermediul apelului promovat.

Textul legal nu condiţionează formularea apelului de invocarea unor motive de apel care să vizeze doar dispoziţiile hotărârii, putându-se considera că motivele apelului pot tinde la anularea/schimbarea hotărârii atacate sub orice aspect care prezintă interes pentru partea care exercită calea de atac.

Prin urmare, în condiţiile în care s-a constatat ca fiind întemeiată cererea de apel privind considerentele sentinţei apelate, în mod legal instanţa de apel a admis apelul reclamantului şi a înlăturat considerentele de fapt pe care le-a constat ca fiind greşite, soluţia fiind argumentată şi motivată în acord cu prevederile art. 425 C. proc. civ.

Aşa fiind, în raport de cele expuse, criticile recurentei formulate sub aspectul încălcării şi interpretării greşite a dispoziţiilor art. 461 C. proc. civ. vor fi înlăturate.

Sunt nefondate şi criticile recurentei-pârâte vizând încălcarea dispoziţiilor art. 501 C. proc. civ.

Contrar susţinerilor recurentei, având în vedere obligaţiile trasate prin decizia de casare, curtea de apel a stabilit legal că limitele rejudecării privesc analiza incidenţei dispoziţiilor art. 1268 şi 1269 C. civ., în condiţiile în care s-a susţinut existenţa în contract a unor clauze îndoielnice, precum şi caracterul predeterminat al antecontractului.

Cum în mod legal a reţinut şi instanţa de apel, în rejudecare, instanţa avea obligaţia, în raport de considerentele decizorii ale instanţei de recurs să procedeze la interpretarea clauzelor îndoielnice ale antecontractului de vânzare cumpărare, aceste clauze îndoielnice fiind cele care stabilesc obiectul şi preţul contractului de vânzare cumpărare.

Se constată că recurenta a invocat formal încălcarea principiului forţei obligatorii a contractului reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., întrucât simpla nemulţumire a acesteia cu privire la interpretarea clauzelor contractuale, dată de instanţa de apel prin raportare la situaţia de fapt stabilită în cauză, nu poate constitui obiectul analizei instanţei de recurs în raport de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.

Totodată, împrejurarea că dezlegarea dată nu a corespuns voinţei recurentei nu poate imprima susţinerilor sale un caracter fondat.

Deşi recurenta-pârâtă se prevalează de încălcarea dispoziţiilor art. 501 Cod procedură, se constată că, în realitate, tinde la o restabilire a situaţie de fapt, ceea ce contravine specificului căii de atac a recursului.

În ceea ce priveşte "surprinderea" recurentei-pârâte, în sensul că prin decizia de casare, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a făcut aprecieri asupra unor probatorii administrate în prezenta cauză, se reţine că nemulţumirea recurentei cu privire la cele statuate prin decizia de casare, în primul ciclu procesual, nu poate forma obiectul prezentului recursului.

Se impune, totodată, precizarea faptului că întinderea controlului judiciar este condiţionată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs şi de limitele conferite de dispoziţiile legale.

Deşi recurenta a făcut referire şi la pct. 6 al art. 488 C. proc. civ., se constată că aceasta nu a arătat în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva acestui motiv de casare, nu argumentează de ce considerentele deciziei atacate nu îndeplinesc exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., ci îşi exprimă nemulţumirea faţă de soluţia pronunţată de curtea de apel.

Se impune precizarea faptului că, în speţă, amplu argumentat şi legal motivat, cu respectarea dispoziţiilor art. 501 C. proc. civ., instanţa de apel a reţinut şi a înlăturat susţinerile părţilor şi a explicat raţionamentul juridic pe care l-a adoptat.

Pentru raţiunile înfăţişate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în temeiul art. 496 C. proc. civ., constatând că nu sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ. şi invocate de recurentă, va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 15 decembrie 2021.