Supreme Court quashes appeal decision due to failure to suspend proceedings pending definitive ruling on absolute nullity of irrevocable sale clause in real estate leasing contract

Şedinţa publică din data de 23 noiembrie 2021

Asupra recursului de faţă, reţine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Reghin la 7 septembrie 2015, sub nr. x/2015, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta TRANSILVANA S.A., a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul spaţiu comercial situat în Reghin, magazinul nr. 148, judeţul Mureş, înscris în CF nr. x. Totodată, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 35, art. 125 C. proc. civ., art. 969, art. 1073, art. 1077 C. civ. de la 1864.

La 10 ianuarie 2016, pârâta a depus la dosar cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate că a intervenit rezilierea contractului nr. x/28.02.2000, acesta încetându-şi efectele la data de 28.02.2005, solicitând, totodată, desfiinţarea acestui contract. De asemenea, a solicitat obligarea reclamantei să lase în deplină posesie şi proprietate imobilul situat în Reghin, str. x, Magazinul nr. 148, jud. Mureş, precum şi obligarea reclamantei-pârâte de a preda imobilul în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

În drept, a invocat prevederile O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing, art. 969 din C. civ. de la 1864, art. 970 C. civ. 1864, art. 209 şi următoarele C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 734/2016 din 08 iunie 2016, Judecătoria Reghin a declinat competenţa de soluţionare a cauzei având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, formulată de către reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta TRANSILVANIA S.A., în favoarea Tribunalului Mureş.

Prin sentinţa civilă nr. 1004/2016 din 11 octombrie 2016, Tribunalul Mureş, secţia Civilă a admis excepţia de necompetenţă materială funcţională a instanţei, invocată din oficiu şi a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii formulate de A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta TRANSILVANA S.A., în favoarea Tribunalului Specializat Mureş.

Prin sentinţa nr. 55 din 26 mai 2017, Tribunalul Specializat Mureş a admis în parte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta-reclamantă reconvenţională, doar în ce priveşte imobilul teren în cotă indiviză aferent imobilului construcţii, în suprafaţă de 104,7 mp, potrivit procesului-verbal din 28.02.2000 - anexă la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. x/28.02.2000.

A admis în parte acţiunea judiciară promovată de reclamanta A. S.R.L. - cu fosta denumire de "A." S.R.L., în contradictoriu cu pârâta TRANSILVANA REGHIN S.A. - cu fosta denumire "Transilvana" S.A., şi, drept consecinţă:

A pronunţat o hotărâre aptă să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între pârâta Societatea "Transilvana" S.A. Reghin, în calitate de vânzătoare şi reclamanta Societatea "A." S.R.L. Bucureşti, în calitate de cumpărătoare, obiectul vânzării fiind reprezentat de imobilul construcţii situat administrativ în mun. Reghin, str. x (fosta str. x), nr. 12, jud. Mureş, înscris în cartea funciară individuală nr. 148 Reghin (nr. c.f. vechi x/148), de sub nr. top x/148, sub denumirea de "Magazinul nr. 148" - spaţiu comercial în suprafaţă utilă de 283,4o mp, potrivit procesului-verbal din 28.02.2000 - anexă la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. x/28.02.2000.

A admis cererea accesorie ataşată cererii principale, circumscrisă dispoziţiilor art. 451 C. proc. civ. (2010)-rep., înfăţişată de reclamanta A. S.R.L., în contra pârâtei TRANSILVANA REGHIN S.A. şi, drept consecinţă:

A obligat pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 6.300,70 RON reprezentând spezele judiciare avansate şi dovedite în considerarea acestei judecăţi.

A respins cererea accesorie ataşată apărărilor, circumscrisă dispoziţiilor art. 451, privite prin prisma dispoziţiilor art. 31 C. proc. civ. (2010)-rep., înfăţişate de pârâtă, în contra reclamantei.

A respins acţiunea reconvenţională promovată de reclamanta reconvenţională TRANSILVANA REGHIN S.A. - cu fosta denumire "Transilvana" S.A., în contradictoriu cu pârâta-reconvenţională A. S.R.L. - cu fosta denumire de "A." S.R.L., având drept capete de cerere: 1. constatarea intervenirii rezilierii contractului nr. x/28.02.2000, 2. obligarea pârâtei reconvenţionale la lăsarea în deplină posesie şi proprietate imobilul situat administrativ în mun. Reghin, str. x (fosta str. x), nr. 12, jud. Mureş, înscris în c.f. individuală nr. 148 Reghin (nr. c.f. vechi x/148), de sub nr. top x/148, sub denumirea de "Magazinul nr. 148" - spaţiu comercial în suprafaţă utilă de 283,40 mp, potrivit procesului-verbal din 28.02.2000 - anexă la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. x/28.02.2000 şi 3. obligarea pârâtei reconvenţionale să predea imobilul cu pricina în 30 de zile de la data la care hotărârea pronunţată rămâne definitivă.

A respins, pe cale de consecinţă, şi cererea accesorie circumscrisă dispoziţiilor art. 451 C. proc. civ. (2010) - rep. - ataşată cererii reconvenţionale înfăţişată de reclamanta reconvenţională TRANSILVANA REGHIN S.A., în contra pârâtei reconvenţionale A. S.R.L.

Împotriva sentinţei primei instanţe, au declarat apel atât reclamanta A. S.R.L., cât şi pârâta TRANSILVANA REGHIN S.A.

Prin încheierea din 18 septembrie 2019, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins solicitarea formulată de TRANSILVANA REGHIN S.A., de suspendare a judecării prezentei cauze până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019 înregistrat la Tribunalul Specializat Mureş.

Prin decizia nr. 388/A din 30 octombrie 2019, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins, ca nefondat, apelul formulat de TRANSILVANA REGHIN S.A. împotriva sentinţei nr. 55 din 26 mai 2017, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, în dosarul nr. x/2015.

A admis apelul formulat de A. S.R.L., împotriva aceleiaşi sentinţe şi a schimbat, în parte, sentinţa atacată, în sensul că:

A respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

A admis cererea de chemare în judecată formulată de A. S.R.L. în contradictoriu cu TRANSILVANA REGHIN S.A.

A pronunţat o hotărâre aptă să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între pârâta TRANSILVANA S.A., în calitate de vânzătoare şi reclamanta A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, având ca obiect imobilul spaţiu comercial situat în Reghin, magazinul nr. 148, judeţul Mureş şi terenul aferent, înscris în CF nr. x Reghin.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

A obligat TRANSILVANA REGHIN S.A. la plata către A. S.R.L. a sumei de 3.150 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva încheierii din 18 septembrie 2019 şi deciziei instanţei de apel, pârâta-reclamantă TRANSILVANA REGHIN S.A. a declarat recurs.

În ceea ce priveşte recursul formulat împotriva încheierii din 18 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a Civilă, în dosarul nr. x/2015, recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea încheierii recurate şi, pe cale de consecinţă, constatând că dezlegarea prezentei pricini depinde de soluţia ce se va pronunţa în cauza ce constituie obiectul dosarului civil nr. x/2019 aflat pe rolul Tribunalului Specializat Mureş, admiterea cererii de suspendare a judecării prezentei cauze până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019, în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte recursul formulat împotriva deciziei civile nr. 388A din 30 octombrie 2019, pronunţată de aceeaşi instanţă în dosarul nr. x/2015, recurenta a solicitat admiterea recursului şi, în principal, casarea deciziei apelate cu trimiterea cauzei spre rejudecare, iar, în subsidiar, casarea deciziei apelate şi rejudecând în fond, admiterea apelului, cu consecinţa schimbării în parte a hotărârii de fond, admiterea cererii reconvenţionale formulate la fondul cauzei, în sensul obligării reclamantei-pârâte-reconvenţionale (A. S.R.L.) să-i lase în deplină posesie şi proprietate imobilul situat în Reghin, str. x, magazinul 148, jud. Mureş, respectiv, obligarea intimatei din prezenta cauză să îi predea imobilul în termen de 30 de zile de la data la care hotărârea ce se va pronunţa rămâne definitivă şi respingerea în tot a cererii de chemare în judecată formulată de A. S.R.L. în prezenta cauză, în principal, ca efect al admiterii excepţiei inadmisibilităţii şi a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, în toate gradele de jurisdicţie (fond, apel, recurs).

Cu referire la încheierea din 18 septembrie 2019, recurenta arată că, deşi a invocat imposibilitatea judecării prezentei cauze tocmai în considerarea faptului că soluţionarea excepţiei inadmisibilităţii şi a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune depinde de soluţia pronunţată în dosarul nr. x/2019 în care se analizează însăşi existenţa unei clauze a contractului încheiat între părţile din prezenta cauză, instanţa de fond a respins cererea de suspendare, considerând că, dacă această cauză nu s-ar judeca, ar fi lezat dreptul apelantei-reclamante la soluţionarea cauzei într-un termen rezonabil, garanţie a dreptului la un proces echitabil prevăzut de art. 6 CEDO.

Afirmând că hotărârea privitoare la respingerea suspendării este neîntemeiată şi nelegală, autoarea recursului arată că art. 6 din C.E.D.O. se aplică persoanelor fizice, nu şi persoanelor juridice înfiinţate în baza Legii nr. 31/1990, aspect invocat chiar în concluziile scrise depuse cu privire la admiterea cererii de suspendare.

Apreciind că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., deoarece încheierea recurată nu cuprinde motive pe care se întemeiază respingerea cererii de suspendare, iar cele invocate privitor la art. 6 din C.E.D.O. nu sunt aplicabile în cauză, recurenta afirmă că instanţa a trecut cu uşurinţă peste aceste apărări, motivând sumar de ce nu se impune suspendarea cauzei.

Mai mult, recurenta consideră că este nelegală hotărârea instanţei de fond şi din perspectiva faptului că, în litigiul de pe rolul Tribunalului Specializat Mureş, s-a invocat nulitatea clauzei irevocabile din contractul de leasing care face obiectul prezentei cauze, astfel încât, în situaţia în care se va constata nulitatea absolută a respectivei clauze, vor fi două hotărâri contradictorii.

Cu privire la decizia nr. 388/A din 30 octombrie 2019, recurenta apreciază că hotărârea este nelegală şi netemeinică din perspectiva următoarelor motive:

1. Invocând prevederile art. 488 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ., recurenta solicită instanţei de recurs să constate faptul că, la dosarul cauzei, în încheierea din data de 09 octombrie 2019, prin care s-a amânat pronunţarea în cauză, în dreptul numelui preşedintelui de complet, doamna judecător B., semnează preşedintele instanţei, doamna judecător dr. C., cu menţiunea "nemaifiind în instanţă", pronunţarea fiind amânată pentru data de 23 octombrie 2019. Se arată că, la această din urmă dată, existând aceeaşi situaţie, încheierea este semnată tot de preşedintele instanţei, doamna judecător dr. C., cu aceeaşi menţiune, doamna judecător B. "nemaifiind în instanţă", situaţia regăsindu-se inclusiv în decizia nr. 388/A din 30 octombrie 2019.

Aşadar, în opinia recurentei, aspectele prezentate sunt de natură a conduce la convingerea că doamna preşedinte B. nu a participat la pronunţarea în cauză, hotărârea fiind pronunţată şi motivată numai de doamna judecător dr. D..

Se arată că, în prezenta cauză, nu există niciun înscris care să ateste participarea la pronunţarea hotărârii a doamnei preşedinte B., mai ales ca, la nici o săptămână de la pronunţarea hotărârii (30.10.2019) a survenit decesul acesteia (05.11.2019), or, la data amânării pronunţărilor din prezenta cauză, doamna judecător B. încă trăia, astfel că, neparticiparea acesteia la amânarea pronunţărilor şi, implicit, la pronunţarea hotărârii este nelegală, hotărârea pronunţată în astfel de condiţii fiind nulă.

Evocând prevederile art. 398 alin. (1) C. proc. civ., recurenta susţine că, la pronunţarea şi motivarea hotărârii, a participat un singur judecător, respectiv doamna D., care, astfel, a încălcat normele de drept material ori procesual.

Un alt motiv de nelegalitate invocat priveşte aplicarea greşită a regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, respectiv, art. 9, art. 14, art. 20 si art. 22 C. proc. civ.

Făcând trimitere la decizia nr. 2574 din 27 iunie 2013 pronunţată în recurs de secţia a II-a Civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, având ca obiect pretenţii, recurenta arată că, prin acea decizie, instanţa supremă a hotărât că, în aplicarea principiului disponibilităţii, reclamantul este cel care stabileşte cadrul procesual şi limitele cererii de chemare în judecată, instanţa trebuind să se pronunţe asupra cererilor formulate şi nu să facă aprecieri asupra a ce trebuia sau nu să solicite reclamantul.

Recurenta susţine că, prin respingerea excepţiei inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a nesocotit prevederile legale de mai sus, sens în care solicită a se observa că, prin cererea introductivă de instanţă formulată de A. S.R.L., aceasta a stabilit cadrul procesual, solicitând instanţei să constate dreptul său de proprietate, fundamentat de prevederile art. 35 C. proc. civ.. Se arată că, în susţinerea obiectului cauzei, intimata a invocat nu numai prevederi aplicabile acţiunii în constatare, ci, mai mult, susţinând aplicabilitatea prevederilor art. 35 C. proc. civ., prin enumerarea şi arătarea îndeplinirii particularităţilor acţiunii în constatare, a depus inclusiv practică judiciară pentru a-şi dovedi admisibilitatea acţiunii.

Aşadar, în opinia recurentei, instanţa nu a făcut aplicabilitatea principiului disponibilităţii, sens în care evocă dispoziţiile art. 9 alin. (2) C. proc. civ.. Afirmă că, în aplicarea acestui principiu, instanţa nu poate depăşi limitele obiectului fixate de reclamant, în sensul că nu poate acorda mai mult sau mai puţin decât s-a solicitat, nu poate acorda altceva decât s-a solicitat, iar dacă formulările reclamantului sunt improprii, ambigue şi nu se poate determina exact obiectul cererii, instanţa are obligaţia ca, în baza rolului activ, să ceară părţii să facă precizările necesare.

În altă ordine de idei, cu trimitere la dispoziţiile art. 22 C. proc. civ., se arată că instanţa nu este ţinută de temeiul juridic al cererii, având posibilitatea de a schimba calificarea juridică dată de reclamant, în funcţie de conţinutul cererii, iar nu de denumirea dată de parte. Astfel, pe considerentul că învestirea este făcută cu situaţia de fapt în întregul său, arată că instanţa are obligaţia de a cere părţilor să prezinte explicaţii şi să pună în discuţie orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cererea de chemare în judecată. Cu toate acestea, însă, recurenta afirmă că instanţa nu poate recalifica în calea de atac cererea de chemare în judecată, transformând acţiunea în constatare în acţiune în realizare.

Reproducând considerentul avut în vedere de instanţă în respingerea excepţiei, recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 478 C. proc. civ., deoarece a recalificat acţiunea apelantei A. în "cerere în realizare", cu precizarea că, procedând în această manieră, instanţa a recunoscut, indirect, faptul că acţiunea în constatare formulată de A. era inadmisibilă.

În altă ordine de idei, recurenta susţine şi faptul că hotărârea atacată a fost dată cu depăşirea rolului activ al judecătorului, în sensul prevăzut la art. 22 alin. (5) şi (7) C. proc. civ., evocând, în acest sens şi anumite considerente apreciate ca fiind relevante din cuprinsul deciziei nr. 221 din 15 februarie 2017 pronunţată de secţia a II-a Civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Mai mult decât atât, recurenta susţine şi faptul că instanţa nu a făcut aplicabilitatea art. 14 alin. (5) şi alin. (6) C. proc. civ., sens în care face trimitere la anumite considerente apreciate ca fiind relevante din cuprinsul deciziei nr. 2049 din 23 mai 2013 pronunţată, în recurs, de secţia a II-a Civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Tot astfel, recurenta aminteşte şi de prevederile art. 20 C. proc. civ., pe care le reproduce, afirmând, totodată, că instanţa nu putea să schimbe încadrarea efectuată de apelanta A. în calea de atac, cu atât mai mult cu cât nici măcar aceasta nu a solicitat încadrarea cererii sale în acţiune în realizare. Mai mult, se arată că instanţa, analizând cererea ca fiind o acţiune în realizare, recunoaşte că autoarea acesteia avea obligaţia să formuleze o astfel de acţiune, în realizare, chiar dacă intimata a formulat acţiune în constatare.

Recurenta încheie prin a semnala şi motivul pentru care reclamanta a ales să formuleze acţiune în constatare, scopul fiind acela de a evita împlinirea prescripţiei dreptului material la acţiune, ştiut fiind că o astfel de acţiune este imprescriptibilă.

Printr-un alt motiv de nelegalitate invocat, recurenta susţine faptul că instanţa, în mod greşit nu a făcut aplicarea dispoziţiilor normative speciale prevăzute la art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, respingând, astfel, în mod nelegal excepţia inadmisibilităţii şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, pe considerentul că, în ceea ce priveşte validitatea contractului de leasing, este de aplicabilitate dreptul comun.

Recurenta susţine că nu pot fi reţinute afirmaţiile instanţei cu privire la neinvocarea şi nedovedirea calităţii de mandatară a statului de către autoarea recursului, prin prisma faptului că acţiunile statului s-au vândut de atunci, iar autoarea prezentului demers judiciar reprezintă chiar interesele societăţii în cauză. Mai mult, faţă de ceea ce instanţa a apreciat, şi anume că, în lipsa dovedirii acestui mandat, nu se aplică legea specială, ci legea de drept comun, recurenta arată că părţile şi-au făcut fiecare apărările pe O.U.G. nr. 88/1997. Cu toate acestea, însă, în apel, instanţa schimbă prevederile legale în baza cărora s-a întocmit contractul.

Mai mult decât atât, se arată că, ignorând prevederea legală aplicabilă, prevăzută în titlul contractului de leasing, instanţa reţine că, în contract nu e prevăzut în baza cărei legi s-ar fi încheiat acesta.

În continuare, recurenta susţine că aceeaşi instanţă de apel ignoră existenţa la dosar a contractului de închiriere între părţi, contract încheiat înainte de perfectarea contractului de leasing, al cărui temei de drept este inserat sub titlul acestuia.

Recunoscând existenţa unei erori materiale cu privire la anul actului normativ, recurenta susţine că instanţa nu era îndreptăţită să susţină inexistenţa menţionării temeiului de drept în cuprinsul contractului, cu atât mai mult cu cât este precizată şi Legea nr. 99/1999, act normativ menit să completeze dispoziţiile O.U.G. nr. 88/1997.

Se arată că, în considerarea principiului specialia generalibus derogant, aprecierea instanţei, în sensul de a nu aplica dispoziţiile normative speciale, pe considerentul că nu este afectată validitatea contractului, este total netemeinică şi nelegală.

Evocând decizia I.C.CJ. nr. 33 din 9 iunie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 108 din 23 februarie 2009, potrivit căreia, în virtutea principiului specialia generalibus derogant, concursul dintre legea specială şi legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, chiar dacă acest fapt nu este prevăzut expres în legea specială, autoarea recursului arată că instanţa, după ce anterior a motivat inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, a continuat să expună o opinie cu privire la interpretarea dispoziţiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, în sensul modului în care acestea se aplică.

Faţă de aprecierile instanţei care consideră că dispoziţiile de mai sus au ca finalitate protecţia drepturilor promitentului-cumpărător care a făcut investiţii şi care vor fi scăzute din preţul de vânzare, recurenta susţine că, în speţă, nu se impunea o astfel de interpretare şi aplicare, aducând următoarele argumente:

- investiţiile despre care instanţa face referire nu există, în acest sens arătând că intimata a depus înscrisuri care privesc reparaţii făcute imobilului ce decurg potrivit obligaţiilor contractuale ale părţilor (din timpul închirierii) şi pentru care, ulterior, tot intimata a solicitat rambursarea cheltuielilor cu menţionarea motivelor de fapt şi de drept pentru care aceste cheltuieli nu le sunt imputabile, aceasta depunând şi dovezile care atestă că au fost scăzute respectivele cheltuieli din preţul de închiriere al imobilului;

- validitatea contractului de leasing este afectată de inexistenţa investiţiilor; se arată că, în lipsa investiţiilor de minim 15% din valoarea imobilului, intimata promitentă-cumpărătoare nu putea încheia în mod valabil contractul. Aşadar, se arată că raţiunea pentru care nu se transferă dreptul de proprietate în baza clauzei irevocabile din contract este chiar art. 27 şi modificarea adusa de lege articolului 27 din O.U.G. nr. 88/1997 (în vigoare la data de 26.06.1999) care prevede sub condiţie valabilitatea clauzei irevocabile. Prin urmare, în opinia recurentei, ambele prevederi legale prevăd obligativitatea efectuării de investiţii asupra imobilului care face obiectul leasingului, investiţii care oricum trebuiau să fie făcute în baza unui raport de evaluare acceptat de părţi.

În susţinerea argumentelor de mai sus, recurenta face trimitere la decizia nr. 541/2000 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, precum şi la decizia I.C.C.J. nr. 3606 din 29 octombrie 2013, depusă chiar de intimată la dosarul cauzei, în care se prevede faptul că, consimţământul părţilor este necesar şi relevant la data semnării contractului de leasing, cu condiţia ca utilizatorul să efectueze investiţii de minim 15% şi să se întocmească şi un raport de evaluare acceptat de părţi, în caz contrar urmând a se desfăşura licitaţie publică.

Se arată că o astfel de condiţie nu a fost îndeplinită în cauză şi, cu toate că nu a fost inserată în contract, instanţa nu o poate ignora în sensul de a nu îi da eficienţa juridică pe care legiuitorul a impus-o prin chiar reglementarea ei.

Totodată, faţă de ceea ce instanţa a reţinut cu privire la art. 14 din contractul de leasing imobiliar nr. x/28.02.2000 cu clauză irevocabilă de vânzare, respectiv că, în termen de 15 zile de la achitarea integrală a preţului, locatorul avea obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu utilizatorul, recurenta apreciază că momentul de la care începe să curgă prescripţia dreptului material la acţiune este în 15 zile de la momentul plăţii, iar nu august 2015, cum, în mod greşit, opinează că a reţinut instanţa.

Se arată că art. 14 din contract prevede faptul că doar în momentul încheierii contractului, imobilul trece în proprietatea utilizatorului-cumpărător, aceasta fiind, în opinia recurentei, încă o dovadă că acţiunea în constatare este inadmisibilă, operând inclusiv prescripţia dreptului material la acţiune.

Cu privire la posesie, recurenta afirmă că, prin procesul-verbal de predare-primire din 28.02.2000, a transmis către intimată numai dreptul de folosinţă asupra imobilului, însă, de la expirarea contractului de leasing, intimata nu a avut posesia, acest fapt fiind demonstrat instanţei prin administrarea probei cu martori. Pe de altă parte, se arată că posesia trebuie să fie utilă, continuă, neviciată, netulburată şi sub nume de proprietar. În plus, neprezumându-se, ea trebuie dovedită, ceea ce intimata A. S.R.L. nu a făcut.

Mai mult, se arată că posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulativă a elementelor sale constitutive animus şi corpus, fiind apreciată incidenţa dispoziţiilor art. 918 alin. (1) C. civ. (2009) pe care îl evocă.

Mai mult decât atât, se arată că nu se poate reţine aprecierea instanţei cu privire la deţinerea posesiei de către intimată prin contractul de închiriere încheiat cu o societate, întrucât A. S.R.L. nu a prezentat şi dovada că acea societate şi-a declarat un punct de lucru în imobil şi nu a făcut dovada plăţii chiriei. Se susţine că acel înscris a fost întocmit pro causa, societatea A. neputând încheia un contract de închiriere, cât timp aceasta nu figura ca şi proprietar tabular, după cum, potrivit înscrisurilor şi probei cu martori, imobilul în cauză nu a fost folosit timp de mai bine de 10 ani, cu toate că, pe tot parcursul posesiei pe care o invocă A., societatea TRANSILVANA REGHIN S.A. era cunoscută, în calitate de proprietar al acestui imobil.

De asemenea, recurenta susţine că este total nelegal şi argumentul privitor la momentul în care societatea TRANSILVANA a contestat existenţa vreunui drept asupra imobilului de către intimată şi anume, august 2015 întrucât, deşi instanţa reţine care este momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie, aceasta motivează contrar prevederilor reţinute, respectiv că prescripţia a început la data somării în vederea predării imobilul.

Recurenta susţine că nu a fost luat în considerare nici faptul că TRANSILVANA REGHIN S.A. a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare încă de la data când a fost chemată în judecată de A. S.R.L., în anul 2006 (în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare), acţiunea A. fiind respinsă ca inadmisibilă.

Se arată că, la acea dată (2006), de la care începea cel mai târziu să curgă termenul de prescripţie, TRANSILVANA REGHIN S.A. şi-a exprimat refuzul în mod explicit.

Totodată, se afirmă că promovarea unei acţiuni ce a format obiectul dosarului nr. x/2006 al Judecătoriei Reghin, care nici măcar nu a fost analizată pe fond lipsind procedura prealabilă (medierea ori conciliere directă cu cealaltă parte), nu se poate reţine drept cauză care să ducă la formarea opiniei instanţei în sensul recunoaşterii unui drept al intimatei. Dimpotrivă, având în vedere că a existat deja un litigiu privitor la acest imobil între părţi, se arată că refuzul societăţii TRANSILVANA REGHIN S.A. trebuia luat în considerare de la acea dată, din 2006, de la care curgea termenul de prescripţie.

Se mai arată că, din eroare sau pentru a avea un motiv sa respingă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, instanţa de apel reţine faptul că, în anul 2016 a fost promovată o acţiune ce făcea obiectul dosarului x/2006 al Judecătoriei Reghin, cu toate că acel dosar a fost promovat în anul 2006, nu în anul 2016, astfel cum a reţinut instanţa, astfel încât, dacă instanţa ar fi luat în considerare anul 2006, prescripţia ar fi operat de la data refuzului de încheiere a contractului, refuz ce a fost constatat de instanţă în dosarul x/2006 al Judecătoriei Reghin.

Nu în ultimul rând, recurenta susţine că nu pot fi reţinute argumentele instanţei privitoare la faptul că deţinerea bunului imobil echivalează cu recunoaşterea dreptului intimatei, dar şi faptul că s-ar fi făcut mai multe notificări, deoarece acestea nu au fost dovedite. În plus, se arată că nu a fost respectată procedura prevăzută la art. 1079 alin. (1) din vechiul C. civ., întrucât, la dosarul cauzei nu există dovada îndeplinirii acestei proceduri imperios necesare. Aşadar, se afirmă că, atâta timp cât procedura emiterii acestei notificări nu îndeplineşte prevederile legale, este lipsit de relevanţă numărul de notificări emise, deoarece acestea nu există.

Recurenta încheie prin a afirma că instanţa de apel s-a limitat la analiza susţinerilor făcute de reprezentantul A. S.R.L., fără să cerceteze niciun înscris depus în probaţiune (nici în fond şi nici în apel), fără a studia nici măcar contractul de leasing, ajungând, astfel, să pronunţe o hotărâre netemeinică şi nelegală, cu argumente care sunt străine de natura cauzei.

În concluzie, solicită admiterea recursului, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea de recurs este întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 2, 5, 6 şi 8 C. proc. civ., precum şi pe dispoziţiile legale menţionate în cuprinsul acesteia.

La 15 mai 2020, intimata-reclamantă A. S.R.L. a depus în termen legal (luând în considerare efectele Decretului privind instituirea stării de urgenţă pe teritoriul României nr. 195 din 16 martie 2020, publicat în Monitorul Oficial nr. 212 din 16 martie 2020 şi Decretului nr. 240 din 14 aprilie 2020, privind prelungirea stării de urgenţă pe teritoriul României, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 14 aprilie 2020), întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată .

Analizând recursul de faţă prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte îl găseşte fondat, pentru următoarele argumente:

Instanţa supremă va analiza, cu prioritate, criticile recurentei referitoare la încheierea din 18 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

În virtutea dispoziţiilor art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., instanţa poate suspenda judecata când dezlegarea cauzei depinde, în tot sau în parte, de existenţa ori inexistenţa unui drept care face obiectul unei alte judecăţi.

Acest caz de suspendare are în vedere existenţa unui alt dosar, aflat pe rolul instanţelor de judecată, a cărui soluţionare ar putea avea o influenţă hotărâtoare asupra rezolvării cauzei, problema de a cărei rezolvare depinde soluţia din procesul pendinte aflându-se în strânsă legătură.

Cu alte cuvinte, acest caz de suspendare facultativă legală a judecăţii poate interveni atunci când soluţionarea cauzei supuse suspendării depinde de soluţionarea alteia în care se tranşează un drept, ce influenţează soluţia în cauza supusă suspendării, putând fi invocat cu autoritate de lucru judecat.

Din cuprinsul dispoziţiilor mai sus menţionate rezultă că legiuitorul a circumscris măsura suspendării facultative a judecăţii de îndeplinirea unei condiţii procedurale, respectiv existenţa ori inexistenţa unui drept care să facă obiectul unei alte judecăţi şi a unei condiţii de oportunitate, reflectată în rezultatul aprecierii instanţei pe marginea necesităţii suspendării procesului, fondată pe legătura de conexitate dintre cele două dosare.

În cauza de faţă, considerentele încheierii atacate reflectă analiza obiectelor celor două dosare, nefiind dezvoltate de o manieră convingătoare argumentele de fapt şi de drept pentru care instanţa a concluzionat în sensul că dezlegarea prezentei cauzei nu ar depinde, în tot sau în parte, de modul de soluţionare a dosarului nr. x/2019 aflat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Astfel, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, prin acţiunea ce va fi soluţionată în dosarul nr. x/2019, TRANSILVANA REGHIN S.A. a solicitat, în contradictoriu cu A. S.R.L., să se constate nulitatea absolută a clauzei irevocabile de vânzare, prevăzută în art. 14 din Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 19/28.28.02.2000, invocându-se în esenţă încălcarea condiţiei prevăzute de art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, cât şi faptul că, în prezentul dosar, apelanta-pârâtă TRANSILVANA REGHIN S.A. a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii apelantei-reclamante A. S.R.L., iar în justificarea acestei excepţii a susţinut tocmai nevalabilitatea clauzei de vânzare, prevăzută în art. 14 din Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 19/28.28.02.2000, pentru încălcarea condiţiei prevăzute de art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997.

În plus, instanţa supremă reţine că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta A. S.A. a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, tocmai în considerarea clauzei nr. 14 din Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 19/28.28.02.2000, susţinând, în esenţă, că imobilul a fost integral achitat de către reclamantă, iar termenul de 15 zile de la data plăţii, prevăzut de art. 14 din contract, a fost depăşit, fără ca pârâta TRANSILVANIA REGHIN S.A. să încheie contractul de vânzare cumpărare.

Or, câtă vreme în dosarul nr. x/2019 instanţa urmează a se pronunţa tocmai asupra valabilităţii clauzei nr. 14 din Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 19/28.28.02.2000 prin raportare la dispoziţiile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, este evident caracterul determinant al acestei soluţii faţă de pretenţiile deduse judecăţii în dosarul nr. x/2015.

Concluzia contrară reţinută de instanţa de apel este în contradicţie cu considerentele expuse în încheierea atacată, prin care se arată că în dosarul nr. x/2019 s-a solicitat, pe cale principală, constatarea nulităţii absolute a unei clauze contractuale, iar în prezentul dosar s-a invocat, pe cale incidentală, nulitatea aceleiaşi clauze, pentru acelaşi argumente.

Suspendarea cauzei în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. constituie un instrument util pentru a se preîntâmpina pronunţarea unor hotărâri contradictorii, cu efecte nedorite asupra stabilităţii raporturilor juridice existente între părţi, întrucât judecata pentru a cărei soluţionare definitivă se cere suspendarea, se constituie într-o chestiune prejudicială în cauza în care se invocă incidentul suspendării facultative.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o analiză incompletă a oportunităţii măsurii suspendării, limitându-se la termenul rezonabil de soluţionare a procesului civil, fără a avea în vedere identitatea de chestiune litigioasă dintre cele două dosare şi necesitatea evitării pronunţării unor hotărâri contradictorii.

De altfel, prin decizia nr. 2209/20 octombrie 2021, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a Civilă în dosarul nr. x/2019, a fost casată decizia nr. 300/A/28.10.2020 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, cauza fiind trimisă spre rejudecare instanţei de apel. Considerentele deciziei de casare cuprind dezlegări în drept ale unor chestiuni litigioase antamate şi în prezentul recurs.

Pentru aceste considerente, constatând incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1), Înalta Curte va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă TRANSILVANA REGHIN S.A. împotriva încheierii din 18 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, care va fi casată.

Potrivit art. 179 alin. (3) din C. proc. civ., desfiinţarea unui act de procedură atrage şi desfiinţarea actelor de procedură următoare, dacă acestea nu pot avea o existenţă de sine stătătoare.

Având în vedere considerentele expuse anterior, instanţa supremă reţine că desfiinţarea încheierii din 18 septembrie 2019 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, determină, în mod subsecvent, casarea deciziei nr. 388/A din 30 octombrie 2019 a aceleiaşi instanţe, întrucât judecata apelurilor nu putea avea loc anterior incidentului procedural al suspendării judecăţii în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2019

În aceste condiţii, devine inutilă analiza celorlalte critici de nelegalitate subsumate motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 2, 5 şi 8 din C. proc. civ., invocate de recurenta-pârâtă cu privire la decizia nr. 388/A din 30 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă TRANSILVANA REGHIN S.A. împotriva încheierii din 18 septembrie 2019 şi deciziei nr. 388/A din 30 octombrie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Casează încheierea şi decizia atacate şi trimite cauza spre o nouă judecată, aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 noiembrie 2021.