Enforcement of preliminary sale agreement barred by non-compliance with cassation grounds limiting review to illegality rather than factual re-examination

Şedinţa publică din data de 2 noiembrie 2022

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 11 martie 2020, sub număr de dosar x/2020, reclamanta S.C. A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.A., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu destinaţia de motel, situat în Timişul de Jos, Şoseaua x, edificat pe terenul înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub numărul cadastral x - C1, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.11.2008, de Notarul Public C., în caz de refuz, urmând ca sentinţa să ţină locul unui act apt de întabulare.

Prin sentinţa civilă nr. 13/S din 20 ianuarie 2021 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2020, s-a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de partea pârâtă.

S-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.A..

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termen legal, reclamanta S.C. A. solicitând admiterea apelului în tot, desfiinţarea sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii formulate şi obligării pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu destinaţia de motel, situat în Timişul de Jos, Şoseaua x nr. 14 A, edificat pe terenul înscris în CF nr. x Braşov, la AI. I, nr. cadastral x, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/24.11.2008 de BNP C.; în caz de refuz, prezenta hotărâre să ţină loc de act apt de intabulare. Cu cheltuieli de judecată.

Intimata-pârâtă B. S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului formulat de apelanta reclamanta A. S.R.L., ca nefondat, şi menţinerea sentinţei apelate.

Prin decizia civilă nr. 1096/Ap din 30 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă a fost respins apelul formulat de către apelanta A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata B. S.A., împotriva sentinţei civile nr. 13/S/20 ianuarie 2021 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosar nr. x/2020.

Împotriva acestei decizii, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs, invocând în drept dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care prevede că hotărârea poate fi casată când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În argumentarea recursului, s-a susţinut că la data de 24 noiembrie 2008 a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de BNP C., între S.C. B. S.A. (actuala B.) în calitate de promitentă vânzătoare şi S.C. D. S.R.L. (fosta denumire a recurentei A. S.R.L.) în calitate de promitentă cumpărătoare.

Obiectul antecontractului l-a reprezentat vânzarea şi, respectiv, cumpărarea construcţiei situată în Timişul de Jos, Şoseaua x nr. 14 A. pe terenul înscris în CF nr. x Braşov, la Al. L nr. cadastral x precum şi a tuturor bunurilor mobile aferente acestuia identificate în anexa 1 la antecontract.

La acest antecontract au fost încheiate succesiv de către părţi, şase acte adiţionale.

Recurenta a arătat că anterior datei de 4 iulie 2016, considerată dată la care efectele antecontractului de vânzare-cumpărare au încetat cu efect retroactiv, au fost efectuate o serie de demersuri necesare pregătirii documentaţiei cerute de lege pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Dacă în cursul anul 2017 nu se putea realiza vânzarea cumpărarea, întrucât nu exista obţinută documentaţia necesară vânzării şi care cădea în sarcina intimatei, cu atât mai puţin aceasta se putea realiza la nivelul anului 2015, când nu era întocmită nici documentaţia cadastrală, iar din punct de vedere legislativ, reglementările legale în vigoare erau aceleaşi.

Ca atare, susţine recurenta, chiar dacă convenţiile dintre părţi au putere de lege, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 9 din actul adiţional nr. x referitoare la "nesemnarea contractului de vânzare-cumpărare din culpa promitentului cumpărător (indiferent de motive)", întrucât culpa pentru nesemnarea contractului până la data de 30.06.2015 nu aparţine recurentei, ci promitentei vânzătoare.

Precizează că acesta a fost şi motivul pentru care recurenta nu s-a prezentat la încheierea contractului, întrucât problemele anterior menţionate nu erau rezolvate (situaţia fosei septice nu este reglementată nici până în prezent, nefiind puse la dispoziţia recurentei documente cadastrale atestând dezmembrarea terenului aferent în vederea vânzării acesteia către recurentă în condiţii legale), cât şi prin prisma neînţelegerilor cu privire la solicitarea recurentei de achitare de către proprietară a cheltuielilor aferente reparaţiilor structurii de rezistenţă a clădirii.

Chiar dacă prin notificarea din 4 iulie 2016, S.C. B. S.A. a declarat promisiunea de vânzare-cumpărare rezolvită şi a solicitat recurentei evacuarea din imobil, discuţiile ulterioare anului 2016 dintre părţile litigante s-au purtat în baza aceluiaşi antecontract, preţul achitat deja de recurentă, cât şi actele făcute fiind luate în considerate de către B. pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

S-a menţionat că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, în decizia nr. 5040 din 20 iunie 2007, a arătat că, partea care cere pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie să fi îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi şi actului adiţional la acesta, recurenta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate.

Totodată, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală prin decizia nr. 5493 din 13 mai 2009, a arătat că prin natura efectelor sale, hotărârea care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu face decât să dea eficienţă convenţiei părţilor (în măsura în care se verifică elementele de validitate a acesteia), atunci când se constată că una dintre părţi nu a dat curs, în mod culpabil obligaţiei asumate (de a asigura transferul dreptului de proprietate). Hotărârea îşi are deci cauza în convenţia părţilor, fără ca instanţei să-i fie permis să intervină în acordul de voinţă al acestora, de exemplu, modificând modalitatea de plată a preţului, aşa cum a solicitat reclamanta, astfel încât o parte a preţului să se plătească la data perfectării actului, iar cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului.

A solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, examinând cererea de recurs formulată de recurenta-reclamantă A. S.R.L. din perspectiva criticilor indicate, astfel cum acestea au fost circumscrise temeiului de drept invocat (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), reţine inexistenţa motivelor de nelegalitate, în raport de reglementarea cuprinsă în art. 489 alin. (2) C. proc. civ., pentru următoarele considerente:

Se constată că reclamanta A. S.R.L. a invocat formal în susţinerea recursului său dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., fără a arăta în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva textelor de lege indicate, iar dezvoltarea criticilor arătate în cuprinsul cererii de recurs nu face posibilă încadrarea acestora în niciunul dintre cazurile reglementate de pct. 1-8 ale textului de lege anterior menţionat.

Întinderea controlului judiciar este condiţionată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs şi de limitele conferite de dispoziţiile legale, iar simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, la modalitatea în care au fost administrate şi analizate probele, precum şi succinta relatare a situaţiei de fapt nu pot constitui obiectul analizei instanţei de recurs în raport de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.

Recursul este o cale nedevolutivă de atac, în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunţate în apel, indiferent de gradul de nemulţumire al recurentei cu privire la modalitatea de analiză a probatoriului.

Din expunerea argumentelor evocate de recurentă rezultă cu evidenţă că s-au readus în discuţie chestiuni de fond care depăşesc sfera de analiză a motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ.

Se observă că recurenta a relatat opinii despre dezlegările date împrejurărilor de fapt analizate de instanţa de apel, ceea ce vizează, în realitate, netemeinicia deciziei atacate, criticile vizând doar aspecte ce ţin de modalitatea în care instanţa a înţeles să-şi argumenteze soluţia adoptată în raport de stabilirea situaţiei de fapt reţinută în cauză.

Astfel, întreaga construcţie a recursului reclamantei vizează exclusiv o reanalizare a situaţiei de fapt prin care se tinde a se demonstra inexistenţa culpei sale pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare (ex: culpa pentru nesemnarea contractului până la data de 30.06.2015 nu aparţine recurentei, ci promitentei vânzătoare; nu exista obţinută documentaţia necesară vânzării şi care cădea în sarcina intimatei etc.) aspecte ce nu pot forma obiectul controlului de legalitate al instanţei de recurs.

Stabilirea culpei, pe care o aduce în discuţie recurenta, este o chestiune de fapt, care aparţine în mod suveran instanţei de fond sau de apel, faţă de caracterul devolutiv al căii de atac.

Totodată, susţinerile privind respingerea cererii formulată în cadrul judecăţii în apel prin prezentarea unei situaţii de fapt nu sunt suficiente, dacă nu s-au indicat încălcările de lege care pot să atragă examenul de legalitate.

Aşa fiind, motivul de nelegalitate instituit de pct. 8 al art. 488 C. proc. civ. a fost invocat cu scopul de a repune în discuţie probele şi de a solicita instanţei de recurs restabilirea situaţiei de fapt, ceea ce nu este permis în această fază procesuală.

Nu în ultimul rând, nici susţinerile recurentei în argumentarea acestui motiv de casare cu privire la jurisprudenţa în materie nu pot atrage vreo analiză în lipsa unor referiri directe la dispoziţiile legale încălcate sau greşit aplicate de instanţă, cu atât mai mult cu cât jurisprudenţa nu reprezintă izvor de drept.

În considerarea celor ce preced, constatând că prin cererea de recurs nu au fost formulate critici de nelegalitate care să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) C. proc. civ. şi nici nu au fost identificate motive de ordine publică care ar putea fi invocate din oficiu, conform art. 489 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 489 alin. (2) din acelaşi act normativ, va anula recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1096/Ap din 30 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1096/Ap din 30 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 noiembrie 2022.