Statutory duties of national housing agency transform mandate into obligation of result, establishing contractual liability for delayed property delivery

Şedinţa publică din data de 5 octombrie 2021

Asupra recursului de faţă, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 2 iunie 2015 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. x/2015, reclamanta A. a chemat în judecată pârâţii Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Sectorul 1 Bucureşti, prin primar, Judeţul Ilfov, prin preşedintele consiliului judeţean, Oraşul Voluntari, prin primar, Municipiul Bucureşti, prin primar general, B., Distrigaz Sud Reţele S.R.L., solicitând obligarea pârâţilor să plătească reclamantei despăgubiri pentru fiecare lună în care imobilul nu a putut fi utilizat, având în vedere prejudiciul rezultat din imposibilitatea de folosinţă a imobilului, începând cu 31.05.2012 până la predarea locuinţei la cheie, cu cheltuieli de judecată. Reclamanta a estimat prejudiciul la 1500 euro pe lună, adică 54.000 euro până în luna mai 2015, echivalentul în RON a 241.002 RON la cursul valutar din 27.05.2015, iar pentru prejudiciul ulterior lunii mai 2015, a estimat pretenţiile la suma de 18000 euro, echivalentul în RON a 80.334 RON.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 7201 C. proc. civ., art. 5, art. 969, art. 970, art. 977, art. 998-999, art. 1073, art. 1079, art. 1081-1086, art. 1532 şi următoarele C. civ., art. 238 şi urm. din Legea nr. 31/1990, Legea nr. 152/1998, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 10/1995, Legea nr. 215/2001, Legea nr. 350/2001, Codul Comercial.

Prin încheierea de şedinţă din 8 aprilie 2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost admisă excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei a IV-a Civilă a Tribunalului Bucureşti, invocată din oficiu şi a fost înaintat dosarul secţiei a VI-a Civilă a Tribunalului Bucureşti pentru soluţionare.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 19.04.2016, sub nr. x/2015*.

Prin sentinţa civilă nr. 6510 din 18 octombrie 2016, pronunţată în dosarul nr. x/2015, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a respins excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtului Sectorului 1, ca neîntemeiată şi a respins acţiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Sectorul 1 Bucureşti, Judeţul Ilfov, Oraşul Voluntari prin Primar, Municipiul Bucureşti prin Primar, C. S.A. (fosta B.) şi S.C. Distrigaz Sud Reţele S.R.L., ca prescrisă.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A., cauza fiind înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti sub nr. x/2015*.

Prin decizia civilă nr. 837/A din 8 mai 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A., în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Sectorul 1 Bucureşti prin primar, S.C. C. S.A., S.C. Distrigaz Sud Reţele S.R.L., Judeţul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale Administraţiei Publice şi Fondurilor Europene, Municipiul Bucureşti prin Primarul General, Oraşul Voluntari prin primar, împotriva sentinţei civile nr. 6510/18.10.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost anulată sentinţa apelată şi a fost trimisă cauza spre rejudecare primei instanţe.

Prin încheierea de sedinţă din data de 28 februarie 2019, în temeiul art. 406 C. proc. civ., Tribunalul a luat act de cererea de renunţare la judecată formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii Sectorul 1 Bucureşti, C. S.A., Distrigaz Sud Reţele S.R.L., Judeţul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, Municipiul Bucureşti şi Oraşul Voluntari.

Prin sentinţa civilă nr. 703/2019 din 14 martie 2019, pronunţată în dosarul nr. x/2015, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a luat act de cererea de renunţare la judecată formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii Sectorul 1 Bucureşti, C. S.A., Distrigaz Sud Reţele S.R.L., Judeţul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, Municipiul Bucureşti şi Oraşul Voluntari.

Totodată, a admis cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, pe care a obligat-o la plata către reclamantă a sumei de 88.514 Euro, în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, cu titlu de daune interese materiale, reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă imobil pentru perioada 31 mai 2012- decembrie 2018.

De asemenea, a obligat pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către reclamantă a sumei de 1120,43 Euro pe lună, în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plăţii, cu titlu de daune materiale, începând cu decembrie 2018 şi până la data predării efective a locuinţei, pe reclamantă la plata către pârâtul Oraşul Voluntari a sumei de 1000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat şi pe pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către reclamantă a sumei de 2000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert.

Împotriva sentinţei civile nr. 703 din 14 martie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, a declarat apel pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, solicitând admiterea apelului, modificarea sentinţei atacate şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2019.

Prin decizia civilă nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Împotriva acestei decizii, la 25 iunie 2020, pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, iar, în subsidiar, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Subsumat motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta a invocat faptul că instanţa de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi (contract de mandat, construire), prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Recurenta arată că, în temeiul contractului de mandat, şi-a asumat obligaţia de a depune toate diligenţele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei intimatei, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Totodată, arată că mandatul a fost acordat A.N.L. pentru "urmărirea executării lucrărilor", nu şi pentru alte acte sau operaţiuni juridice, aspect ce rezultă şi din faptul că, ulterior încheierii contractului de mandat cu A.N.L., mandanta A. a încheiat, în nume propriu, direct cu constructorul, contractul de construire autentificat sub nr. x/29.08.2007.

Pe de altă parte, mai arată că, în contractul de mandat, părţile nu au prevăzut o clauză penală pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea cu întârziere a obligaţiilor asumate de A.N.L., neexistând, în accepţiunea recurentei, niciun temei contractual în baza căruia, în caz de nerespectare a termenului de predare (fapt invocat de reclamantă şi care stă la baza acordării pretenţiilor acesteia), A.N.L. să răspundă contractual prin plata unor despăgubiri, similar prevederilor din contractul de construire încheiat de intimata-reclamantă cu constructorul, contract faţă de care A.N.L. are calitatea de terţ, astfel încât, prin prisma relativităţii efectelor contractului, aceste dispoziţii nu ar fi trebuit să i se aplice.

Totodată, susţine că A.N.L. trebuie să răspundă numai în condiţiile stipulate prin prevederile art. 14 din contractul de mandat, potrivit cărora "părţile sunt obligate să respecte clauzele prezentului contract, fiind răspunzătoare de daune interese ce ar putea decurge din nerespectarea acestora", sens în care arată că, prin înscrisurile depuse, a făcut dovada respectării obligaţiilor de diligenţă asumate prin contractul de mandat, astfel că nu îi poate fi antrenată răspunderea contractuală pentru predarea locuinţei cu întârziere, debitorul acestei obligaţii fiind constructorul.

De asemenea, recurenta mai susţine că, în mod greşit, prin hotărârea recurată, s-a reţinut că este probată culpa contractuală a A.N.L., actele îndeplinite de recurentă fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă gravă în sarcina sa. În acest sens, arată că obligaţia asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligenţă, motiv pentru care neatingerea rezultatului în termen de 24 luni, este indiferentă.

De asemenea, recurenta arată că, prin recunoaşterea faptului că antreprenorii sunt cei care datorează penalităţi pentru întârzierea în efectuarea lucrărilor de construire, instanţa de apel a recunoscut că debitorul obligaţiei de construire şi predare la termen a construcţiei este antreprenorul, şi nu mandatarul lor. Cu toate acestea, instanţa a reţinut că responsabil pentru neîndeplinirea acestei obligaţii trebuie să fie mandatarul, reprezentantul reclamantei în relaţia cu constructorul.

Recurenta susţine că antrenarea răspunderii contractuale a A.N.L, conform raţionamentului expus de instanţa de apel, nu trebuie analizată numai în baza contractului de mandat, ci în baza tuturor contractelor încheiate de A.N.L., a tuturor actelor normative care guvernează activitatea A.N.L. şi în baza tuturor relaţiilor stabilite de această entitate.

Mai arată că, în temeiul art. 1169 C. proc. civ. de la 1865, reclamanta trebuia să dovedească faptul că atitudinea A.N.L. a fost de a refuza încasarea unei sume oferite sau plătite de antreprenor. Or, în lipsa unor dovezi în acest sens, recurenta consideră că nu se poate atribui o valoare juridică acestei argumentaţii, care-i determină caracterul neîntemeiat.

De asemenea, recurenta susţine că promovarea unei acţiuni în justiţie pentru obligarea antreprenorilor la plata penalităţilor de întârziere datorate reclamantei presupune existenţa unui mandat special acordat A.N.L. în acest sens, însă obiectul contractului de mandat nu conţine şi această ipoteză, tocmai în ideea în care reclamanta are o relaţie contractuală proprie, directă, cu constructorul, în baza contractului de construire, în care au evaluat convenţional prejudiciul produs ca urmare a nerespectării termenului de predare a locuinţei şi persoana responsabilă de acoperirea acestui prejudiciu.

O altă critică a recurentei vizează faptul că, deşi instanţa reţine că, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale, stabileşte că A.N.L. se face culpabilă atât de neîndeplinirea obligaţiei de realizare şi predare a locuinţei, cât şi de cea a nerealizării utilităţilor, soluţia de respingere a apelului A.N.L. având astfel drept temei încălcarea obligaţiilor asumate în baza tuturor contractelor şi convenţiilor încheiate - la care intimata-reclamantă nu este parte sau încălcarea unor obligaţii izvorâte din lege, care constituie temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Mai susţine recurenta că trebuie să existe o diferenţă clară între noţiunea de atribuţie şi cea de responsabilitate (obligaţie), întrucât, a avea atribuţii nu înseamnă automat a fi antrenată o răspundere juridică.

În ceea ce priveşte aşa-numita calitate de "dezvoltator" a A.N.L., recurenta precizează că (A.N.L.), în funcţie de contextul contractual sau extracontractual în care se află, are calitate diferită: în relaţia cu intimata-reclamantă este mandatar, în relaţia cu membrele semnatare ale convenţiei MM 1909/2004 este parte contractantă, într-un contract de achiziţie publică este autoritate contractantă, astfel încât, fiecare obligaţie a A.N.L. trebuie apreciată în funcţie de partenerul contractual şi de calitatea pe care o are fiecare dintre subiecte în acel raport juridic.

Prin urmare, consideră că A.N.L. poate şi trebuie să fie responsabilă pentru ceea ce şi-a asumat faţă de intimata-reclamantă în baza contractului de mandat, contract pre-existent, care atrage răspunderea contractuală, şi care nu poate fi asimilat poziţiei reţinute de instanţă, care presupune analizarea unei răspunderi delictuale. La fel cum, în analiza modului de îndeplinire a obligaţiilor derivând din contractul de mandat, nu pot fi invocate toate contractele în care A.N.L. este parte, cu atât mai mult cu cât intimata nu este parte în acestea, oricare ar fi ele.

Totodată, arată că nefinalizarea la termen a cartierului nu a fost determinată de acţiunea sau inacţiunea A.N.L. în rezolvarea problemelor ivite sau de modul defectuos de urmărire a activităţii, astfel încât A.N.L. nu poate fi răspunzătoare pentru acţiunile sau mai ales inacţiunile autorităţilor şi societăţilor cu atribuţii în domeniu.

Mai susţine că, aşa cum a arătat şi în apărările aflate la dosarul cauzei, împrejurarea că A.N.L. are ca obiectiv realizarea locuinţelor pe credit ipotecar nu schimbă natura juridică a contractului încheiat între părţi (mandat) şi nici nu modifică dispoziţiile legale de drept comun aplicabile mandatului.

În acest sens, arată că, potrivit art. 1539 C. civ. de la 1864, principala obligaţie a mandatarului A.N.L. este aceea de a executa mandatul, iar, în raport de prevederile contractului de mandat, executarea lui nu înseamnă executarea construcţiei şi a utilităţilor, neputând fi ţinută să răspundă pentru neexecutarea obligaţiilor ce le incumbă celorlalte părţi, atât timp cât, prin contractul de mandat, nu s-a prevăzut în sarcina A.N.L. o obligaţie de garanţie.

Recurenta mai arată că problema stabilirii părţii responsabile pentru realizarea utilităţilor în întregul cartier Henri Coandă (şi nu doar la anumite imobile) a fost tranşată definitiv şi irevocabil de instanţele de judecată, iar prin ignorarea acestor soluţii deja pronunţate şi puse în executare, se ignoră un adevăr juridic deja tranşat, care a produs efecte juridice.

În altă ordine de idei, mai susţine că hotărârea este nelegală şi netemeinică în ceea ce priveşte prejudiciul, întrucât, în condiţiile în care evaluarea este ipotetică, raportat la o situaţie ipotetică - imobil finalizat, într-un cartier similar, finalizat - această evaluare nu poate avea caracter de certitudine. Totodată, susţine că nu s-a probat un prejudiciu real, efectiv, în condiţiile în care este generat de lipsa de folosinţă a unei locuinţe asupra căreia reclamanta nu are atributul dreptului de proprietate. De asemenea, arată că dreptul de proprietate nu poate fi conceput decât în raport cu un bun care poate să fie distins faţă de toate celelalte bunuri, astfel că prejudiciul generat de o pretinsă lipsire de folosinţă a unui bun inexistent reprezintă un nonsens.

În plus, recurenta invocă şi faptul că prejudiciul nu a fost dovedit, întrucât situaţiile avute în vedere de expert şi analiza din cadrul raportului nu reprezintă o dovadă a prejudiciului, în cadrul expertizei, nu a fost prezentat un contract de închiriere încheiat în amplasamentul Henri Coandă, nu s-au analizat contracte de închiriere valabil încheiate pentru a putea dovedi o sumă reală ce ar fi putut fi obţinută, ci doar oferte ale proprietarilor, în cartiere deloc comparabile cu cel în discuţie, fără a se avea în vedere situaţia concretă a zonei rezidenţiale, ceea ce nu probează un prejudiciu real, efectiv.

În continuare, susţine că inclusiv obligarea A.N.L. la plata de despăgubiri pentru viitor este neîntemeiată, având în vedere şi faptul că, pe de o parte, locuinţa este finalizată şi predată beneficiarei reclamante, iar, pe de altă parte, acordarea despăgubirilor pentru viitor nu are un caracter cert, iar contravaloarea lipsei de folosinţă poate fi diferită în raport de evoluţia chiriilor pe piaţa imobiliară, neputându-se face previziuni credibile asupra evoluţiei nivelului chiriilor în perioada viitoare, mai ales că această perioadă nu este explicit definită din punct de vedere al orizontului de timp.

În drept, recurenta şi-a întemeiat cererea de recurs pe motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată făcute în recurs.

În temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Constatând că raportul întruneşte condiţiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., prin încheierea din 6 aprilie 2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a Civilă a dispus comunicarea raportului, pentru a se depune punct de vedere, potrivit art. 493 alin. (4) din Cod.

La 23 aprilie 2021, intimata-reclamantă, prin avocat, a formulat punct de vedere la raport, prin care a solicitat anularea recursului în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea de şedinţă din 8 iunie 2021, instanţa a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă prin punctul de vedere asupra admisibilităţii în principiu a recursului şi a admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a Civilă, stabilind, totodată, termen de judecată la 5 octombrie 2021, ora 1100, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Invocând incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţine, în esenţă, că obligaţia de urmărire a realizării construcţiei şi a utilităţilor nu este una de rezultat, ci de diligenţă, specifică contractului de mandat.

Pentru a stabili natura respectivei obligaţii, instanţa de recurs reţine că, prin Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, s-a stabilit la art. 1:

"(1) Pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului. (2) A.N.L. este instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară".

Totodată, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, pârâta A.N.L. are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale.

În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamanta la 10 august 2007 (art. 1), A.N.L. (în calitate de mandatar) a fost împuternicită să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a unei locuinţe la cheie tip S7A pe lotul nr. x din cartierul Henri Coandă, zona M, conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire - obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Prin clauza stipulată la art. 14 din acelaşi contract, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

Totodată, la art. 13 din contractul de mandat s-a prevăzut că, în cazul în care Antreprenorul General este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt Antreprenor General, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din acelaşi contract.

Prin urmare, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi corespunzător a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 C. civ. din 1864 şi ale art. 381 Codul comercial din 1887.

Contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamanta a împuternicit A.N.L. să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei, precum şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

În ce priveşte modul de interpretare a obligaţiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, Înalta Curte, în acord cu jurisprudenţa conturată la nivelul instanţei supreme în cauze similare, reţine că, potrivit art. 1 din contractul de mandat încheiat cu intimata-reclamantă la 10.08.2007, obligaţia asumată de mandatar este una de rezultat, părţile convenind dincolo de orice echivoc că A.N.L. se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor, la termen.

Caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă rezultă, de altfel, şi din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul completându-se cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare).

Faţă de critica referitoare la interpretarea convenţiilor, Înalta Curte reţine că, în aplicarea regulii de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, conform căreia convenţiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective (atribuţii), între altele, iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare" este clarificat prin art. 31 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operaţiuni încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Obligaţiile A.N.L. nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, A.N.L. a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu alte persoane juridice.

Astfel, prin Convenţia MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor. În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile de rezultat asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea şi finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuinţelor şi (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context legal şi convenţional, Înalta Curte reţine că obligaţiile stabilite de lege în sarcina Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, ce au constitut baza legală a încheierii contractului de mandat, au imprimat obligaţiilor contractuale o particularitate derivată din lege, având semnificaţia depăşirii sferei obligaţiilor de diligenţă ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

În consecinţă, argumentele anterior expuse impun concluzia că obligaţiile asumate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe în temeiul contractului de mandat în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor sunt de rezultat.

În ceea ce priveşte prejudiciul, instanţa de apel a aplicat corect prevederile art. 1084 din C. civ. de la 1864.

În acest sens, în aplicarea art. 14 din contractul de mandat, reclamanta a solicitat repararea unui prejudiciu material compus din lipsa de folosinţă a locuinţei echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă, ce înseamnă beneficiul nerealizat ("lucrum cessans"), în conformitate cu prevederile art. 1084 C. civ. de la 1864.

În acord cu concluzia instanţei de apel, Înalta Curte reţine că reclamanta a fost lipsită de prerogativele conferite de dreptul de proprietate, respectiv de atributul folosinţei locuinţei. Evaluarea acestui prejudiciu prin raportare la nivelul mediu al chiriei practicate pentru un imobil dintr-un cartier similar este singura posibilă, din moment ce locuinţa nu a fost finalizată şi nu a fost predată beneficiarului în termenul convenit. Or, a pretinde acestuia din urmă să dovedească posibilitatea reală şi efectivă de a închiria un imobil nefinalizat este în mod evident o probă imposibilă.

Criticile recurentei A.N.L. referitoare la dovada şi cuantumul prejudiciului, prin raportare la raportul de expertiză întocmit în cauză, precum şi cele referitoare la plata despăgubirilor pentru viitor nu constituie critici de nelegalitate, care să poată face obiect de analiză în cadrul recursului, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ., ci reprezintă veritabile critici de netemeinicie, care presupun o reevaluare a probelor administrate şi stabilirea unor aspecte de fapt diferite, cu relevanţă asupra caracterului cert al prejudiciului.

Prin urmare, criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Constatând, aşadar, că nu este incident motivul de casare invocat, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Cu privire la cererea formulată de intimata-reclamantă de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat, Înalta Curte constată că înscrisurile aflate la dosarul de recurs atestă efectuarea de către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat, în cuantum de 1000 RON.

Faţă de soluţia de respingere, ca nefondat, a recursului, în temeiul art. 494 C. proc. civ., raportat la art. 453 alin. (1) din acelaşi act normativ, Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE la plata către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 1000 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 1000 RON.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 octombrie 2021.