Seller’s appeal upheld; utility-clause misconstruction and cumulative arvon award quashed and remanded.

Şedinţa publică din data de 7 februarie 2023

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la data de 23.01.2019, reclamantul A. a investit instanţa de fond în contradictoriu cu societatea pârâtă B. S.R.L. cu soluţionarea acţiunii civile având ca obiect rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/10.03.2017 la BNP C., repunerea părţilor în situaţia anterioară semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cu consecinţa obligării pârâtei la restituirea avansului în sumă de 30000 euro, obligarea pârâtei la plata arvunei penalizatoare constând în dublul avansului conform clauzei penale prevăzută de părţi, obligarea pârâtei la plata sumei de 22000 RON reprezentând finisaje interioare în apartament, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1270, art. 1350, art. 1544 alin. (2), art. 1549, art. 1550, art. 1554 din C. civ. şi art. 95, art. 101, art. 107 şi art. 453 din C. proc. civ.

Pe cale reconvenţională, pârâta B. S.R.L. a solicitat rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/10.03.2017 la BNP C. din culpa exclusivă a promitentului cumpărător, cu consecinţa reţinerii sumei de 30.000 euro, reprezentând daune interese stabilite prin mecanismul clauzei penale consfinţită în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Prin sentinţa civilă nr. 1260/26.03.2021 a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu societatea pârâtă B. S.R.L., ca nefondată.

A fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta reconvenientă B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamantul pârât A..

A fost dispusă rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/10.03.2017 la Biroul Notarului Public C. încheiată între pârâta reconvenientă B. S.R.L. în calitate de promitentă vânzătoare şi reclamantul pârât A. în calitate de promitent cumpărător.

A fost obligat reclamantul pârât A. către pârâta reconvenientă B. S.R.L. la plata daunelor interese stabilite convenţional prin păstrarea avansului în valoare de 30000 euro, achitat către promitenta vânzătoare.

A fost obligat reclamantul pârât A. către pârâta reconvenientă B. S.R.L. la plata sumei de 6925 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, taxa de timbru şi onorariu de avocat.

2. Împotriva acestei hotărâri, reclamantul A. a formulat apel care a fost admis, prin decizia civilă nr. 169C din 21 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă. Instanţa de apel a schimbat sentinţa civilă apelată, astfel:

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

A dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/10.03.2017 la BNP C. şi a repus părţile în situaţia anterioară, fiind obligată pârâta la restituirea către reclamant a avansului de 30.000 euro, în echivalent în RON la data plăţii.

A obligat pârâta la plata către reclamant a unor despăgubiri echivalente sumei de 60.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat de promitentul cumpărător.

A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reconvenientă, ca nefondată.

A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei, cât priveşte plata de către pârâtă a contravalorii finisajelor.

3. La data de 1 septembrie 2022, pârâta B. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 169C din 21 iunie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei apelate şi în rejudecare, respingerea apelului formulat de intimatul-reclamant, cu consecinţa menţinerii, ca legală şi temeinică, a sentinţei pronunţate de Tribunalul Constanţa.

În motivarea căii de atac, recurenta-pârâtă, după prezentarea situaţiei de fapt, a susţinut că instanţa de apel a aplicat nelegal dispoziţiile art. 1266 şi art. 1268 C. civ. în ceea ce priveşte interpretarea textului contractual ce se regăseşte la pagina 3 paragraful 10 din antecontract.

Astfel, sub un prim aspect, instanţa de apel a interpretat textul contractual în sensul obligării pârâtei la perfectarea contractelor de furnizare a utilităţilor enunţate în contract, precum şi la realizarea branşamentelor la apartament.

Or, o asemenea clauză, în primul rând, nu necesita nicio interpretare, din moment ce textul conţine dispoziţia finală, potrivit căreia promitentul-cumpărător va încheia contractele de furnizare a utilităţilor cu furnizorii locali, fiind lipsit de echivoc angajamentul promitentului-cumpărător de a încheia el însuşi contractele de branşament, ulterior perfectării contractului de vânzare, fiind potrivit art. 1270 un angajament intrat sub sfera forţei obligatorii a contractului, de la care instanţa nu poate deroga.

Totodată, în interpretarea realizată, instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 1266 alin. (2) C. civ., în sensul că în interpretarea realizată asupra textului, nu a ţinut cont de negocierile precontractuale ale părţilor litigante. Prin această critică, recurenta a făcut trimitere la stadiul precontractual, când părţile viitorului contract s-au înţeles ca predarea apartamentului să se realizeze la roşu, urmând ca în momentul predării imobilului cumpărătorului, acesta să verifice dacă este realizată şapa, dacă uşa de acces în imobil este montată şi este acelaşi model ca restul uşilor de acces din bloc, dacă este montată tâmplăria PVC şi dacă pereţii interiori sunt poziţionaţi potrivit proiectului de construire, aspect confirmat atât prin cererea de chemare în judecata (pag. 4), cât şi prin răspunsurile la interogatoriul administrat în faţa instanţei de fond.

De asemenea, reţinând în sarcina societăţii pârâte obligaţia de perfectare a contractelor de furnizare a utilităţilor casnice şi de realizare a racordurilor, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1268 alin. (3) C. civ., în sensul că a lăsat fără nicio aplicabilitate teza finală a paragrafului litigios care prevede că perfectarea contractelor de furnizare se va realiza direct de viitorul proprietar al apartamentului cu furnizorii locali.

Recurenta a mai arătat că instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 1268 alin. (2) C. civ., lipsind de efecte concrete textul contractual din moment ce ordinea prestaţiilor, aşa cum a fost gândită de instanţa de apel, este imposibil de pus în practică raportat la uzanţele consacrate şi publice ale furnizorilor locali, precum şi dispoziţiile art. 1269 alin. (1) C. civ.

O altă critică vizează soluţionarea apelului în ceea ce priveşte capetele accesorii ale cererii de chemare în judecată nr. 2 şi 3 - obligarea pârâtei la restituirea prestaţiei şi la plata daunelor interese compensatorii speciale în materia antecontractului de vânzare-cumpărare, obiectivate şi prin clauza penală a contractului dedus judecăţii. Instanţa de apel a dat o interpretare cumulativă dispoziţiilor art. 1554 alin. (1) C. civ. cu dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ. şi, prin aceasta nelegală, întrucât a dispus restituirea către promitentul-cumpărător a unei sume mult mai mari decât cea la care este, legal şi convenţional, îndreptăţit.

Astfel, deşi potrivit dispoziţiilor contractului şi legale, promitentul-cumpărător este îndreptăţit la a primi dublul sumei avansate (ce include şi restituirea sumei iniţiale), instanţa de apel a dispus atât obligarea pârâtei la restituirea prestaţiei primite - avansul de 30.000 euro - cât şi la plata de daune interese compensatorii speciale în materia promisiunii de a contracta, respectiv plata către promitentul-cumpărător a sumei de 60.000 euro, reprezentând dublul avansului primit. Or, o asemenea interpretare este excesivă şi nelegală. Obligaţia de a plăti promitentului-cumpărător dublul arvunei include obligaţia de restituire a prestaţiei ca urmare a rezoluţiunii contractului sinalagmatic, urmând ca diferenţa să constituie o reparaţie specială atribuită promitentului-cumpărător pentru nerealizarea scopului economic al contractului.

Mai mult, nici părţile semnatare ale promisiunii deduse spre judecată nu au prevăzut o asemenea dispoziţie pentru cazul în care contractul de vânzare nu se va perfecta din culpa pârâtei. Din contră, se menţionează fără echivoc că, într-o astfel de ipoteză, pârâta (promitenta-vânzătoare) era ţinută a restitui promitentului-cumpărător dublul sumei primite.

A completa această reparaţie specială în materia promisiunii bilaterale de perfectare a unui contract de vânzare cu o obligaţie suplimentară de restituire a prestaţiei iniţiale, înseamnă a suprapune nelegal două texte legale - unul general şi altul special, ceea ce încalcă principiul specialia generalibus derogant şi duce la o îmbogăţire nejustificată a promitentului-cumpărător.

Intimatul-pârât A. nu a formulat întâmpinare la cererea de recurs care i-a fost comunicată în data de 20 octombrie 2022.

Prin rezoluţia din data de 29.11.2022 a fost stabilit termen de judecată la data de 7 februarie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Înalta Curte a luat în examinare recursul pârâtei prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor legale incidente în materie, urmând să îl admită pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Prin motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. privind interpretarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, recurenta susţine că instanţa de apel a aplicat în mod greşit art. 1266 - 1268 din C. civ. în legătură cu interpretarea contractului a cărui rezoluţiune s-a solicitat atât de către reclamant, cât şi de către pârâtă (recurenta în cauză), prin cererea reconvenţională.

Înalta Curte reţine, pentru început, că dreptul la rezoluţiunea contractului este activat prin îndeplinirea condiţiei neexecutării, care trebuie să nu fie justificată. Astfel, justificarea neexecutării cuprinde refuzul executării determinat de ordinea legală şi contractuală a executării prestaţiilor părţilor.

În legătură cu refuzul manifest al reclamantului (promitent-cumpărător) de executare la termenul convenit a obligaţiei asumate de a încheia actul de vânzare a apartamentului contractat cu pârâta (promitentă-vânzătoare) în formă autentică, instanţele devolutive au procedat la verificarea existenţei justificării de neexecutare.

În acest sens, reclamantul (intimat în cauză) a trasat cadrul procesual al analizei, invocând prin cererea de chemare în judecată neîndeplinirea obligaţiilor pârâtei de racordare a apartamentului la reţeaua de alimentare cu energie electrică, gaze naturale, apă, canalizare, cablu TV şi internet.

Clauza din contract în legătură cu conţinutul acestor obligaţii, având un conţinut ambiguu, a fost supusă interpretării, pentru a se stabili dacă se referea la apartamentul ce urma a fi cumpărat de reclamant ori la condominiumul în care era situat apartamentul contractat de reclamant.

Concluzia primei instanţe în sensul lipsei unei justificări a neexecutării obligaţiei reclamantului (promitentul-cumpărător) de a încheia actul autentic a fost întemeiată pe constatarea că părţile au avut în vedere racordarea condominiumului la utilităţi, nu a apartamentului, contractul fiind rezoluţionat din culpa reclamantului.

Instanţa de apel care admiţând apelul reclamantului, a schimbat sentinţa şi a dispus rezoluţiunea contractului din culpa pârâtei, a reţinut prin decizia recurată în sens contrar şi anume, că noţiunea de imobil din conţinutul clauzei ce instituia obligaţia pârâtei de racordare la utilităţi se referea la apartamentul contractat de reclamant.

Cu toate acestea, a analizat şi a reţinut într-un mod lipsit de consecvenţă prin considerentele ce sprijină soluţia de admitere a acţiunii în rezoluţiune a reclamantului şi de respingere a cererii reconvenţionale, executarea cu întârziere a obligaţiilor de racordare a condominiumului la reţeaua de gaze, electricitate şi canalizare şi nu a apartamentului contractat.

Instanţa de apel face trimitere, în considerentele deciziei recurate, la art. 1266 alin. (1) C. civ. privind interpretarea dată după voinţa concordantă a părţilor, care este dedusă exclusiv dintr-o analiză gramaticală şi literală a clauzei privind obligaţia de racordare la utilităţi. Nu poate fi primit argumentul unic de interpretare al instanţei de apel, referitor la conţinutul obligaţiei pârâtei de transmitere a drepturilor de proprietate şi posesie asupra apartamentului, Înalta Curte constatând că prin vânzare urma să se transmită şi dreptul de folosinţă asupra spaţiilor comune, una din obligaţiile asumate de pârâtă prin aceeaşi clauză supusă interpretării fiind aceea de asigurare a unui lift funcţional în clădirea de apartamente.

Înalta Curte constată că instanţa de control judiciar devolutiv nu a fost preocupată de verificarea voinţei interne, reale a părţilor din contractul dedus judecăţii, prin verificarea negocierilor purtate şi a comportamentului părţilor ulterior încheierii convenţiei, nesocotindu-se dispoziţiile art. 1266 alin. (2) şi art. 1267 C. civ.

Aplicarea regulilor de interpretare a contractului, la care se face trimitere doar formal prin decizia recurată, se impunea întrucât prima instanţă, stabilind conţinutul contractului printr-o analiză sistematică a clauzelor şi a probelor din dosar, a reţinut că pârâta şi-a asumat faţă de reclamant obligaţia de predare a apartamentului "la roşu", fără executarea instalaţiilor electrice şi de gaze naturale.

Prin încheierea de certificare de fapte nr. 2 din 19 noiembrie 2018, notarul public a consemnat că promitentul-cumpărător a refuzat încheierea contractului de vânzare pe motiv că promitenta-vânzătoare nu a prezentat contractul de distribuţie a energiei electrice încheiat cu E - Distribuţie Dobrogea S.A. şi contractul de furnizare gaze naturale cu Distrigaz Sud Reţele.

În acest context, interpretarea că pârâtei îi revenea obligaţia de a vinde un apartament racordat la toate utilităţile, inclusiv la reţeaua de cablu TV şi internet, cum se reţine prin decizia recurată, aduce atingere dispoziţiilor art. 1268 alin. (3) din C. civ., potrivit cu care o clauză se interpretează în sensul în care poate produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul, cu referire la clauza lipsită de echivoc, prin care părţile contractante au stipulat expres că promitentului-cumpărător (reclamantul) îi revenea obligaţia de a încheia contractele de furnizare a utilităţilor cu furnizorii locali.

În verificarea împrejurărilor care constituiau cauza cererii de chemare în judecată, devoluţiunea fiind integrală, instanţa ar fi trebuit să stabilească conţinutul exact al obligaţiilor asumate de pârâtă în legătură cu montarea dispozitivelor tehnice de branşare la reţelele de utilităţi casnice în apartamentul contractat care, în opinia pârâtei, reveneau reclamantului, doar stabilirea conţinutului contractului fiind de natură să permită şi corecta determinare a forţei obligatorii a acestuia şi a verificării neconformităţii executării, de natură să justifice dispunerea rezoluţiunii.

Totodată, dispoziţiile art. 1269 C. civ. prevăd că, în măsura în care după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă.

Prin urmare, Înalta Curte confirmând criticile recurentei - pârâte reţine că instanţa de apel nu a aplicat în mod corect regulile de interpretare a convenţiei pentru identificarea voinţei reale a părţilor contractante, având în vedere negocierile purtate de acestea, comportamentul părţilor, sub aspectul stabilirii înţelesului clauzei, ca o consecinţă a modului de executare subsecvent încheierii convenţiei, printr-o interpretare coordonată şi contextuală a raporturilor juridice.

Analiza instanţei de apel este, de altfel, şi incompletă, în lipsa identificării, în prealabil, în cadrul acţiunii în rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare a condiţiilor esenţiale agreate de părţi în vederea perfectării contractului de vânzare.

În cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă invocă şi aplicarea greşită, cumulativă, a art. 1554 alin. (1), precum şi a art. 1544 alin. (1) şi (2) C. civ. privind arvuna confirmatorie, prin obligarea pârâtei atât la restituirea avansului în sumă de 30.000 euro, urmare a rezoluţiunii, cât şi la plata dublului avansului în sumă de 60.000 euro, obligaţie instituită prin dispoziţiile speciale în materia promisiunii bilaterale de vânzare.

Astfel, dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. proc. civ. statuează că atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate cere dublul acesteia pe lângă declararea rezoluţiunii contractului.

Înalta Curte reţine că arvuna îşi produce efectele juridice în sensul stabilit de părţi, instanţei revenindu-i obligaţia de a decela corespunzător conţinutul şi efectele juridice ale clauzei contractuale, arvuna deosebindu-se de plata în avans a preţului vânzării, observându-se, în speţă, echivocul motivării instanţei de apel care, referindu-se la suma plătită de reclamant de 30.000 euro foloseşte şi termenul de avans şi de arvună.

Arvuna este reglementată ca o garanţie care, în cazul neperfectării convenţiei de vânzare, are natura juridică a unor daune - interese compensatorii suportate de partea culpabilă, ca echivalent al prejudiciului cauzat creditorului. Or, pentru a se putea cere daune - interese trebuie să existe o neexecutare culpabilă a obligaţiei asumate de debitor.

Reclamantul, prin cererea de chemare în judecată, a solicitat atât restituirea sumei de 30.000 euro, subsecvent rezoluţiunii, în virtutea dispoziţiilor generale privind restituirea prestaţiilor, cât şi plata dublului acestei sume în temeiul art. 1544 alin. (2) C. civ.

Înalta Curte reţine că raporturile juridice dintre părţi care izvorăsc dintr-un contract sunt guvernate de principiul forţei obligatorii, care implică dreptul la remedii în caz de neexecutare, creditorul putând să invoce cumulat mai multe remedii, dar cu condiţia de a fi şi compatibile, potrivit legii.

Astfel, în cazul neexecutării nejustificate a contractului de către partea care a primit arvuna, în speţă recurenta promitentă-vânzătoare, partea care a plătit arvuna (reclamantul promitent-cumpărător) avea un drept de opţiune şi anume, fie să opteze pentru executarea clauzei accesorii şi să ceară dublul arvunei executate, precum şi să pună capăt contractului prin rezoluţiune, fie să apeleze la remediile de drept comun ale rezoluţiunii cu plata daunelor - interese, fără activarea arvunei şi limitarea la cuantumul acesteia, cadru teoretic care, deşi este expus corect în considerente, nu se reflectă şi în soluţionarea acţiunii reclamantului.

Instanţa de apel a ignorat natura juridică de daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă, reglementate prin dispoziţiile speciale ale C. civ. de la executarea prin echivalent.

Astfel, în măsura calificării sumei de 30.000 euro plătite de reclamant în contul promisiunii bilaterale de vânzare ca îndeplinind funcţia proprie arvunei, deci de compensare a prejudiciului, era exclusă cumularea funcţiei sale sancţionatoare activate urmare a neexecutării culpabile, potrivit art. 1544 alin. (2) C. proc. civ., cu măsura restituirii aceleiaşi arvune reclamantului, permisă de art. 1544 alin. (1) C. civ. în ipoteza contrară, atunci când contractul încetează din cauze care nu atrag răspunderea vreuneia din părţi.

Pentru considerentele reţinute, în temeiul dispoziţiilor art. 496 şi art. 497 C. proc. civ. raportate la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L., cu consecinţa casării deciziei civile nr. 169 C din 21 iunie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă şi a trimiterii cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe, instanţa de apel urmând să aibă în vedere art. 501 C. proc. civ. şi să analizeze şi cheltuielile de judecată solicitate care nu pot fi acordate în această etapă procesuală, urmare a soluţiei pronunţate, de rejudecare a cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 169 C din 21 iunie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza pentru o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 7 februarie 2023.