Purchaser’s rescission claim over flat-buy promise remanded after appellate ruling found internally contradictory.

Şedinţa publică din data de 29 mai 2023

Asupra recursurilor de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Medgidia la data de 28 februarie 2020 sub nr. x/2020 şi declinată ulterior la Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă prin sentinţa civilă nr. 1002 din 2 septembrie 2020, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. (fosta C. a solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 noiembrie 2016 la B.N.P. D., repunerea părţilor în situaţia anterioară - restituirea sumei achitată de reclamant cu titlu de avans - 25.000 euro, la cursul zilei din ziua plăţii cu dobânda legală la data plăţii efective, obligarea la daune-interese reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de avans, datorate neexecutării culpabile a contractului, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 38 din 20 ianuarie 2021, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul A. şi a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 9 noiembrie 2016 de notar public D. din culpa promitentei vânzătoare, precum şi obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea către reclamantul A. a sumei de 50.000 euro reprezentând dublul avansului achitat la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, suma de 6.386,5 RON cheltuieli de judecată din care 3.000 RON onorariu avocat şi 3.386,5 RON contravaloare taxă de timbru achitată de reclamant şi să achite în contul local de taxe judiciare de timbru al Municipiului Constanţa suma de 1.727,5 RON reprezentând cuantum ajutor public judiciar reprezentând scutire taxă de timbru acordată reclamantului.

B. S.R.L. a declarat apel împotriva încheierii din data de 6 ianuarie 2021 şi a sentinţei civile nr. 38 din 20 ianuarie 2021 pronunţate de Tribunalul Constanţa, prin care a solicitat schimbarea în tot a acestora, în sensul respingerii cererii ca nefondată şi obligarea intimatului reclamant la plata cheltuielilor ocazionate de proces, atât în fond, cât şi în apel.

Intimatul A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu consecinţa menţinerii hotărârii pronunţată de judecătorul fondului ca fiind temeinică şi legală, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 366 din 20 octombrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă de Insolvenţă şi Litigii cu Profesioniştii şi Societăţi a fost admis apelul declarat de apelanta-pârâtă B. S.R.L. (fostă C.), cu sediul procesual ales în Constanţa, judeţul Constanţa în contradictoriu cu intimatul-reclamant A., cu domiciliul în Târgu Jiu, judeţul Gorj împotriva sentinţei civile nr. 38 din 20 ianuarie 2021 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2020; s-a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul că a obligat pe pârâta B. S.R.L. să restituie reclamantului A. suma de 25.000 euro reprezentând avansul achitat conform Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 noiembrie 2016 la E. şi D.; a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 4.693,2 RON cheltuieli de judecată din care 1.693,2 RON reprezintă taxa de timbru aferentă pretenţiilor admise şi 3.000 RON onorariu de avocat; s-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-pârâtă B. S.R.L. în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. împotriva încheierii de şedinţă din data de 6 ianuarie 2021 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2020; a fost obligat intimatul la plata către apelantă a sumei de 10.044 RON cu titlu de cheltuieli de judecată (1.714 RON taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise şi 8.330 RON - onorariu de avocat); s-au compensat cheltuielile de judecată datorate reciproc, intimatul urmând să plătească către apelantă suma de 5.350,8 RON.

Împotriva deciziei civile nr. 366 din 20 octombrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă de Insolvenţă şi Litigii cu Profesioniştii şi Societăţi, au declarat recurs atât B. S.R.L. cât şi A..

În motivarea cererii recurenta-pârâtă B. S.R.L. după prezentarea situaţiei de fapt a arătat că decizia este nelegală întrucât nu cuprinde motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază, nu se stabileşte situaţia de fapt care a generat litigiul, nu s-a efectuat analiza probelor, nu s-au înlăturat motivat apărările subscrisei, iar, puţinele considerente expuse sunt contradictorii (art. 488 pct. 6 C. proc. civ.).

De asemenea recurenta-pârâtă arată că decizia pronunţată s-a dat cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale referitoare la rezoluţiunea contractului, precum şi a clauzelor convenţiei încheiate de către părţi, invocând dispoziţiile art. 1550 alin. (1), art. 1279, art. 1545, art. 1549 C. civ. (art. 488 pct. 8 C. proc. civ.).

La recursul declarat de B. S.R.L. a formulat întâmpinare A. prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recurentul-reclamant A. în motivarea cererii sale a arătat că decizia instanţei de apel este nelegală, pe de o parte, întrucât nu cuprinde motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază raţionamentul privind scadenţa obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare (art. 488 pct. 6 C. proc. civ.), iar pe de altă parte, instanţa a aplicat greşit dispoziţiile legale incidente în cauză reţinând că plata sumei de 25.000 euro nu s-a făcut cu titlu de arvună, ci cu titlu de avans, context, în care dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ. nu sunt aplicabile în cauză,.

La recursul declarat de A. a formulat întâmpinare B. S.R.L. (fostă C.) prin care a invocat excepţiile netimbrării, tardivităţii şi nulităţii recursului, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.

În şedinţa publică din 17 mai 2023 recurenta-pârâtă B. S.R.L. a arătat că nu mai susţine excepţiile netimbrării şi tardivităţii.

În aceeaşi şedinţă publică au fost respinse excepţia nulităţii recursului pentru lipsa semnăturii şi excepţia nulităţii recursului în raport de art. 489 alin. (2) C. proc. civ. cu motivarea reţinută în încheierea de amânare a pronunţării.

Examinând decizia atacată în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. prevede situaţia în care casarea unei hotărâri poate fi cerută când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Articolul 425 alin. (1) C. proc. civ. reglementează în mod imperativ obligaţia instanţei de judecată de a arăta considerentele hotărârii judecătoreşti care trebuie să conţină pe lângă arătarea obiectului cererii, a susţinerilor pe scurt ale părţilor şi expunerea situaţiei de fapt reţinute pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor, nerespectarea acestora ducând la nulitatea hotărârii astfel pronunţate, conform art. 175 C. proc. civ.

Prin urmare, nemotivarea, în oricare din ipotezele menţionate de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecinţa casării acesteia şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată.

Aceste dispoziţii legale au fost prevăzute de legiuitor, atât în interesul unei bune administrări a justiţiei, cât şi pentru a da posibilitatea instanţelor de judecată superioare de a exercita un control efectiv şi eficient al modului de desfăşurare a procesului civil în etapele procesuale anterioare.

Motivarea hotărârii judecătoreşti este indispensabilă pentru instanţa ierarhic superioară şi constituie, printre altele, o garanţie împotriva arbitraliului pentru părţile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile şi mijloacele lor de apărare au fost examinate de judecător.

Obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea adoptată are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt expuse în detaliu, încadrarea în drept, examinarea părţilor şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, şi nu în ultimul rând raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia dată.

În cauză, sunt fondate susţinerile recurentei-pârâte în sensul că hotărârea este contradictorie din moment ce instanţa de apel a reţinut că obligaţia de a perfecta contractul de vânzare nu era scadentă la momentul învestirii instanţei de către intimatul-reclamant, însă a menţinut aplicarea sancţiunii rezoluţiunii convenţiei încheiate între părţi.

De asemenea, hotărârea este contradictorie şi din perspectiva faptului că instanţa de apel a reţinut, pe de o parte că obligaţia principală asumată de apelanta-pârâtă B. S.R.L. prin promisiunea de vânzare în sensul de a transmite dreptul de proprietate asupra unui apartament aflat în curs de edificare şi încheierea în formă autentică a contractului de vânzare în termen de 30 de zile de la obţinerea întabulării construcţiei din care face parte apartamentul nu era scadentă la data promovării acţiunii în rezoluţiunea promisiunii de vânzare, iar pe de altă parte a reţinut că neîndeplinirea obligaţiei de a pune apartamentul la dispoziţia intimatului-reclamant condiţionând predarea de plata integrală a apartamentului, constituie o încălcare a convenţiei încheiate de natură să atragă rezoluţiunea promisiunii în condiţiile art. 1549 C. civ.

Rezoluţiunea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare uno ictu, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia.

Îndeplinirea condiţiilor rezoluţiunii se verifică în raport de data sesizării instanţei de judecată.

Din această perspectivă decizia instanţei de apel este contradictorie din moment ce reţine că obligaţia principală de a perfecta contractul de vânzare în formă autentică, respectiv de a transfera dreptul de proprietate nu era scadentă la data introducerii cererii de chemare în judecată, însă a menţinut măsura sancţiunii de rezoluţiune a promisiunii de vânzare ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de predare a posesiei apartamentului.

Procedând astfel, nu rezultă cu claritate dacă instanţa de apel a analizat în mod efectiv modul de aplicare a legii la situaţia de fapt conturată, dacă într-adevăr dreptul la rezoluţiunea vânzării a fost activat în condiţiile în care obligaţia de încheiere în formă autentică a apartamentului nu era scadentă la data promovării cererii de chemare în judecată obligaţie pe care apelanta-pârâtă (recurenta-pârâtă) era în măsură să şi-o îndeplinească.

Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în temeiul art. 496 alin. (1) teza I şi al art. 497 C. proc. civ. va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L., va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre o nouă judecată.

Pentru a se asigura o judecată unitară va fi admis şi recursul formulat de recurentul-reclamant, deoarece în funcţie de stabilirea situaţiei de fapt se va pune problema dreptului acestuia la restituirea avansului şi la plata daunelor-interese dacă există o neexecutare culpabilă a obligaţiei asumate de recurenta-pârâtă.

Cu ocazia rejudecării, instanţa de apel cu respectarea tuturor garanţiilor procesuale şi în limitele efectului devolutiv va stabili cu exactitate situaţia de fapt referitoare la îndeplinirea condiţiei neexecutării convenţiei în ansamblul său şi eventuala culpă a recurentei-pârâte în neexecutarea obligaţiei asumate, iar în funcţie de aceasta să stabilească dacă se impune sancţiunea rezoluţiunii convenţiei cu consecinţa referitoare la restituirea avansului şi plata de daune-interese. De asemenea, Înalta Curte recomandă instanţei de apel să analizeze buna-credinţă a recurentului-reclamant în formularea acţiunii în rezoluţiune în condiţiile în care ar fi existat posibilitatea transferului dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu la data formulării cererii de chemare în judecată.

Faţă de efectele casării deciziei atacate în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., instanţa supremă nu va mai analiza celelalte critici exprimate prin cererea de recurs.

Potrivit art. 501 alin. (3) C. proc. civ., după casare instanţa de fond va judeca din nou în limitele casării şi ţinând seama de toate motivele invocate înaintea instanţei a cărei hotărâre a fost casată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurentul-reclamant A. şi de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 366 din 20 octombrie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă de Insolvenţă şi Litigii cu Profesioniştii şi Societăţi.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 mai 2023.