Recharacterization of buyer as construction investor; failure to prove financing and control of works

Şedinţa publică din data de 18 mai 2022

Asupra recursurilor deduse judecăţii, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Neamţ, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal la 31.05.2017 sub nr. x/2016/a1, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., prin administrator judiciar C.., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul situat în Piatra Neamţ, str. x bis, judeţul Neamţ, să constate transmiterea din patrimoniul pârâtei a dreptului de proprietate asupra imobilului şi a dreptului de coproprietate forţată şi perpetuă asupra părţilor comune din imobil împreună cu terenul aferent, în indiviziune, precum şi a dreptului de folosinţă asupra cotei părţi din terenul aferent construcţiei; în subsidiar, a solicitat instanţei să constate calitatea de constructor a reclamantei şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de acordul pârâtei în privinţa predării dreptului de folosinţă asupra cotei părţi din terenul aferent construcţiei şi a dreptului de cofolosinţă forţată şi perpetuă asupra tuturor părţilor comune din imobil, drept de folosinţă ce urmează a fi exercitat până la data predării dreptului de proprietate/respectiv coproprietate în condiţiile stipulate în convenţie.

La 12.02.2018, reclamanta şi-a completat acţiunea introductivă, solicitând introducerea în cauză a U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar în calitate de pârâtă şi obligarea acesteia la recepţia imobilului situat în Piatra Neamţ, str. x bis, judeţul Neamţ, în raport cu art. 1.560 C. civ., şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, prin care să se constate transmiterea din patrimoniul pârâtei a dreptului de proprietate asupra imobilului arătat anterior, a dreptului de coproprietate forţată şi perpetuă asupra tuturor părţilor comune, împreună cu terenul aferent, în indiviziune, identificat prin suprafaţa din acte 860 m.p., suprafaţă măsurată 828 m. p., situat în Mun. Piatra Neamt, str. x bis, înscris în Cartea Funciară a mun. Piatra Neamţ cu nr. vechi x, număr cadastral x; în subsidiar, cu privire la teren, a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transmitere a dreptului de superficie asupra cotei părţi din terenul aferent construcţiei, pe toată durata de existenţă a construcţiei; reclamanta a mai solicitat în subsidiar, constatarea calităţii sale de investitor, în vederea efectuării formalităţilor în cartea funciară şi obligarea pârâtei B. S.R.L. la predarea imobilului identificat mai sus şi a folosinţei asupra părţilor comune din imobil, obligarea pârâtei U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ la emiterea certificatului de atestare a stadiului realizării construcţiei şi a procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei; tot în subsidiar, a solicitat constatarea intervenirii rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare şi construire şi obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea sumei de 47.250 euro cu T.V.A., echivalent în RON a sumei de 220.185 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 641F/20.12.2018, Tribunalul Neamţ, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins acţiunea reclamantei formulată în contradictoriu cu pârâta U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar, a admis în parte acţiunea formulată împotriva pârâtei B. S.R.L. şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/15.06.2015 la S.P.N. D. şi E., cu privire la imobilul situat în Piatra Neamţ, str. x nr. 3bis judeţul Neamţ şi a respins ca nefondată cererea reclamantei având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumei de 47.250 euro.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia nr. 432/11.12.2019, Curtea de Apel Bacău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a obligat pârâta B. S.R.L. să plătească reclamantei suma de 47.250 Euro (fără T.V.A.) reprezentând preţ imobil; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs atât reclamanta, cât şi pârâta B. S.R.L.

În memoriul său de recurs, recurenta-reclamantă a solicitat casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că antecontractul de vânzare a fost încheiat după edificarea imobilului şi că se impune respingerea susţinerii reclamantei referitoare la finanţarea investiţiei, fapt ce a condus la respingerea cererii de constatare a calităţii de investitor.

Subliniind că preţul imobilului a fost achitat prin compensare şi că imobilul a fost construit cu bunurile sale, recurenta-reclamantă a evocat art. 6 din H.G. nr. 273/1994 şi art. 1.854 C. civ. şi a arătat că aceste texte legale nu fac referire la finanţarea exclusiv cu bani a investiţiei şi nici nu limitează preţul doar la sume de bani.

A mai susţinut că operaţiunea compensării a fost realizată doar pentru exprimarea în valoare monetară a preţului imobilului în vederea înscrierii acestui fapt în evidenţele notariale, prin încheierea promisiunii de vânzare.

După evocarea art. 3 alin. (1) şi a art. 6 alin. (1) din Regulamentul privind recepţia construcţiilor, recurenta-reclamantă a arătat că însuşi legiuitorul face o distincţie între proprietar, investitor şi executant, chiar titular de autorizaţie de construcţie.

Din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a făcut trimitere la criticile expuse mai sus, iar în completarea acestora a arătat că instanţa de apel în mod eronat a reţinut că dreptul de dispoziţie şi control asupra lucrărilor a fost exercitat de pârâtă şi nu de către recurenta-reclamantă, ca investitor. Or, această motivare încalcă prevederile art. 1.851 C. civ., în sensul în care legea încuviinţează executantului controlul propriei lucrări.

Sub acest aspect, a relevat că noţiunea "urmăreşte îndeplinirea lui" nu este echivalentă unei paze juridice, iar în ceea ce o priveşte cea care trebuia să urmărească executarea construcţiei era administraţia locală, astfel că era întemeiată solicitarea sa de obligare a autorităţii la efectuarea recepţiei imobilului.

A mai arătat că nu este de acord cu transferul asupra sa a culpei constructorului, iar prezentul demers are ca scop cel puţin emiterea certificatului de atestare a stadiului realizării construcţiei şi a procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei.

Recurenta-reclamantă a mai menţionat că Legea nr. 50/1991 a fost modificată într-un sens care-i profită, iar planul urbanistic general al oraşului Piatra Neamţ a fost modificat, context în care blocul de locuinţe complineşte toate cerinţele prevăzute de planul urbanistic.

Recurenta-pârâtă, a solicitat admiterea recursului său, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

În motivare, a arătat că au fost aplicate greşit dispoziţiile art. 1.554 alin. (1) C. civ., întrucât a fost obligată la restituirea unei prestaţii pe care nu a primit-o efectiv, respectiv să-i achite reclamantei suma de 47.250 euro.

Potrivit recurentei-pârâte, rezoluţiunea are ca şi consecinţă repunerea părţilor în situaţia anterioară şi, întrucât partea adversă nu a făcut dovada efectuării unei plăţi, ci doar a unei compensări pentru contravaloarea imobilului, a concluzionat că instanţa nu poate dispune mai mult decât desfiinţarea actelor efectuate de părţi, respectiv anularea actelor de compensare care s-au realizat între societăţi, în vederea achitării preţului stipulat în antecontract.

În drept, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Intimata-pârâtă U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea recursurilor.

Recurenta-pârâtă B. S.R.L. a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de interes a reclamantei în promovarea recursului, iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului acesteia ca nefondat.

Recurenta-reclamantă a înregistrat la dosar întâmpinare la recursul pârâtei, prin care a invocat excepţiile inadmisibilităţii şi a nulităţii recursului, în baza art. 486 alin. (1) lit. e) şi art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

La 07.04.2021 recurenta-reclamantă a depus note scrise, învederând deschiderea procedurii falimentului său şi numirea lichidatorului judiciar F. şi Reorganizare S.P.R.L.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, care au fost înştiinţate asupra faptului că în termen de 10 zile de la comunicare pot depune puncte de vedere la raport; nicio parte nu a prezentat punctul de vedere.

Prin încheierea din 16.03.2022, rectificată la 06.04.2022, Înalta Curte a respins excepţia lipsei de interes a recurentei-reclamantei şi a admis excepţia netimbrării recursului pârâtei, pentru motivele arătate în încheierea menţionată.

Prin aceeaşi încheiere, a fost admis în principiu recursul reclamantei şi s-a stabilit termen în şedinţă publică, în raport cu art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

În ceea ce priveşte recursul pârâtei S.C. B. S.R.L., constatând că recurenta-pârâtă nu s-a conformat obligaţiei de achitare a taxei judiciare de timbru până la termenul din 16.03.2022, când a fost admisă excepţia netimbrării recursului, Înalta Curte urmează a-l anula, ca netimbrat, în temeiul art. 486 alin. (2) şi (3) C. proc. civ.

Trecând la examinarea recursului reclamantei S.C. A. S.R.L., Înalta Curte reţine următoarele:

Situaţia de fapt stabilită în apel, judicios reţinută şi amplu expusă, constă în încheierea între părţi a antecontractului de vânzare autentificat sub nr. x/15.06.2015 la S.P.N. D. şi E., prin care pârâta B. S.R.L. s-a obligat să transfere în patrimoniul reclamantei A. S.R.L. dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Piatra Neamţ, str. x bis, judeţul Neamţ şi asupra cotei părţi din terenul aferent construcţiei.

Demersul judiciar urmăreşte obligarea pârâtului Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar la recepţionarea lucrărilor şi emiterea certificatului de atestare a edificării construcţiei, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare şi, în subsidiar, constatarea calităţii de investitor a reclamantei, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară cu privire la imobilul identificat mai sus.

Prima instanţă a admis în parte acţiunea, în sensul că a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare enunţat şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, constând în anularea operaţiunilor de compensare efectuate în vederea achitării preţului contractului; totodată, a respins în rest acţiunea.

Sentinţa astfel pronunţată a fost schimbată în parte în apel, în sensul obligării pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 47.250 euro, fără T.V.A., reprezentând preţul imobilului, prin decizia care formează obiect al recursului de faţă, întemeiat în drept pe ipotezele art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei sau când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a fost invocat în mod formal, fără argumente care să conducă la concluzia lipsei unei motivări sau a unei motivări contradictorii ori numai a unor motive străine de natura cauzei, neputându-se identifica critici de nelegalitate ce ar putea fi subsumate acestuia.

În acest sens, Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă a invocat o presupusă motivare contradictorie şi străină de natura pricinii, prin prisma căreia susţine că instanţa de apel greşit a apreciat că antecontractul de vânzare a fost încheiat ulterior edificării imobilului, context în care i-au fost respinse afirmaţiile legate de finanţarea investiţiei şi cererea de constatare a calităţii sale de investitor.

Exigenţele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. impun ca, pentru a fi incident, motivele oferite de instanţa de apel să fie în totalitate străine de natura pricinii ori să fie contradictorii ori dezlegările succesiv stabilite prin acestea să fie, consecutiv, incompatibile.

Or, recurenta-reclamantă nu subliniază aceste vicii de nelegalitate, ci impută instanţei de apel o motivare criticabilă din punctul de vedere al situaţiei de fapt statuate. Aceste elemente, însă, nu se circumscriu motivului de recurs invocat, ci tind să repună în dezbatere starea de fapt ca rezultat al evaluării probelor, cu referire la temeinicia acţiunii introductive în ceea ce priveşte constatarea calităţii de investitor a recurentei-reclamante. Mai mult, deşi se face referire la unele norme legale, subliniindu-se modul de stabilire a preţului, a compensării sau a finanţării investiţiei, autoarea căii de atac nu arată în ce constă relevanţa acestora din perspectiva motivului de recurs invocat.

Al doilea motiv de recurs, circumscris art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aduce în dezbatere critici ce vizează exclusiv dispoziţiile date asupra capătului de cerere vizând constatarea calităţii de investitor a recurentei-reclamante şi a celui privind obligarea pârâtului Municipiul Piatra Neamţ la recepţia imobilului.

Niciuna dintre criticile subsumate acestui motiv de recurs nu este fondată.

Referitor la chestiunea vizând constatarea calităţii de investitor cu privire la apartamentul aflat în discuţie, autoarea căii de atac face trimitere la argumentele subsumate primului motiv de recurs invocat şi, în completarea lor, susţine că instanţa de apel nefondat a reţinut că dreptul de dispoziţie şi control asupra lucrărilor a fost exercitat de recurenta-pârâtă şi nu de către recurenta-reclamantă, subliniind că motivarea sub acest aspect încălcă art. 1.851 C. civ.

Acţiunea în constatarea calităţii de investitor a recurentei-reclamante şi, în subsidiar, obligarea recurentei-pârâte la predarea apartamentului aflat în discuţie şi a intimatului-pârât la emiterea unui certificat de atestare privind edificarea construcţiei, a fost formulată în considerarea raporturilor desfăşurate între părţile litigante.

În justificarea calităţii de investitor, recurenta-reclamantă afirmă faptul că apartamentul a fost construit cu bunurile sale şi că prevederile art. 6 din H.G. nr. 273/1994 şi ale art. 1.854 C. civ. nu fac referire doar la sume de bani în ce priveşte finanţarea investiţiei sau preţul contractului; de altfel, arată că această compensare a vizat contravaloarea bunurilor ce fuseseră livrate recurentei-pârâte şi a fost realizată doar pentru exprimarea în valoare monetară a preţului imobilului în vederea înscrierii în evidenţele notariale.

Sub un prim aspect, Înalta Curte notează că recurenta-reclamantă face trimitere la conţinutul prevederilor art. 6 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor din 18.05.2017, aprobat prin H.G. nr. 343/2017, act normativ care nu este aplicabil în cauză, în condiţiile în care antecontractul de vânzare a fost încheiat anterior acestei date, respectiv la 15.06.2015, context în care este aplicabil Regulamentul în forma aflată în vigoare la această dată.

Noţiunea de "investitor" este definită de art. 22 din Legea nr. 10/1995, potrivit căruia "Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanţează şi realizează investiţii sau intervenţii la construcţiile existente în sensul legii (...)" şi de art. 2 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor, aprobat prin H.G. nr. 273/1994, în forma aflată în vigoare din 15.06.2015, conform căruia "investitorul este persoana fizică sau juridică care încheie contractul de executare de lucrări de construcţii, urmăreşte îndeplinirea lui şi preia lucrarea".

Totodată, în conformitate cu art. 4 din acelaşi Regulament "Pentru lucrările de construcţii şi instalaţii aferente acestora, indiferent de sursa de finanţare, de forma de proprietate sau de destinaţie, recepţiile se vor organiza de către ordonatorii de credite sau proprietari, care, în sensul prezentului regulament, au calitatea de investitori".

Calitatea de investitor nu se rezumă doar la definiţia dată de textele legale enunţate, întrucât o astfel de particularitate presupune o serie de obligaţii ce revin unui investitor în materia executării lucrărilor de construcţii şi care nu au fost evidenţiate de recurenta-reclamantă, aceasta limitându-se la simple afirmaţii. Mai mult, în urma analizei particularităţii cauzei, curtea de apel a subliniat că recurenta-reclamantă are calitatea de promitentă-cumpărătoare, iar antecontractul de vânzare aflat în discuţie a fost autentificat la 15.06.2015, ulterior edificării imobilului bloc de locuinţe.

Evocând caracterul nefondat al reţinerii în sarcina recurentei-pârâte a exercitării dreptului de dispoziţie şi control asupra lucrărilor, autoarea căii de atac a făcut trimitere la o presupusă încălcare a prevederilor art. 1.851 C. civ., care reglementează noţiunea contractului de antrepriză.

Înalta Curte notează că acest text legal este străin de cele învederate de recurenta-reclamantă, iar în considerarea art. 1.855 C. civ., contractul încheiat de părţi nu poate fi calificat drept un contract de antrepriză, ci, aşa cum este menţionat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare şi contract de construire, părţile au calitatea de promitent vânzător (recurenta-pârâtă) şi promitent cumpărător şi beneficiar al construcţiei (recurenta-reclamantă).

Aşadar, după cum în mod judicios a reţinut curtea de apel, recurenta-reclamantă nu se poate prevala de calitatea de investitor, în condiţiile în care această calitate aparţine pârâtei B. S.R.L., cea care a exercitat toate prerogativele în legătură cu dreptul de dispoziţie asupra lucrărilor de construcţie executate.

Un alt set de critici invocate, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizează obligaţiile ce reveneau intimatei-pârâte U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar în vederea urmăririi executării construcţiei, recurenta-reclamantă subliniind că acesta a stat în pasivitate în perioada de construire supradimensionată a imobilului şi că apartamentul a fost contractat în limitele autorizaţiei de construire, astfel încât apreciază întemeiat capătul de cerere privind obligarea autorităţii locale la efectuarea recepţiei imobilului.

Totodată, a mai relevat că nu este de acord cu transferul culpei constructorului în sarcina sa, prin invocarea deciziei date în interesul legii nr. 13/2019 şi că scopul demersului său constă în emiterea de către U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar a certificatului de atestare şi a procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei, evidenţiind că în urma modificările survenite ulterior în planul urbanistic general al oraşului blocul de locuinţe complineşte cerinţele prevăzute în acesta.

Înalta Curte constată că întregul raţionament dezvoltat gravitează în esenţă în jurul situaţiei de fapt şi a probelor administrate, precum şi asupra modului în care acestea au fost interpretate şi valorificate în primă instanţă şi în apel, îndeosebi în ce priveşte soluţia dată în contradictoriu cu intimata-pârâtă U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar cu privire la obligarea acesteia la recepţia imobilului, aceste aspecte ţinând de temeinicia, nu de legalitatea hotărârii atacate şi imprimând criticii un pronunţat caracter formal.

De acea, instanţa supremă apreciază că, în privinţa soluţiei care o priveşte pe intimata-pârâtă U.A.T. Municipiul Piatra Neamţ, prin Primar nu există o reală critică în sensul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Având în vedere argumentele prezentate mai sus, Înalta Curte constată că decizia atacată este legală, criticile recurentei-reclamantei nejustificând casarea ei, motiv pentru care, în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează ca netimbrat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L., prin lichidator judiciar G.. împotriva deciziei nr. 432/2019 din 11 decembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 mai 2022.