Judicial substitute for authentic deed of sale: inadmissibility of new medical evidence and market-value challenges at cassation under the non omisso medio principle

Şedinţa publică din data de 09 mai 2023

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

I.1 Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 08 martie 2017, sub nr. x/2017, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, B-dul x nr. 75, compus din parter, cotă-parte indiviză din spaţiile comune ale imobilului proporţional cu suprafaţa parterului şi subsolului, cota-parte indiviză corespunzătoare parterului şi subsolului aferentă terenului pe care este edificată clădirea, cotă-parte indiviză aferentă parterului şi subsolului din suprafaţa terenului liber de construcţii (curte).

În drept a invocat dispoziţiile art. 1.669 C. civ. şi art. 167 C. proc. civ.

Prin încheierea din data de 06.04.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în temeiul art. 200 alin. (4) C. proc. civ. s-a dispus anularea acţiunii formulate de reclamant.

La data de 23.08.2017, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. x/2017, petentul A. a formulat o nouă cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, B-dul x nr. 75, compus din parter, cotă-parte indiviză din spaţiile comune ale imobilului proporţional cu suprafaţa parterului şi subsolului, cota-parte indiviză corespunzătoare parterului şi subsolului aferentă terenului pe care este edificată clădirea, cotă-parte indiviză aferentă parterului şi subsolului din suprafaţa terenului liber de construcţii (curte).

În drept a invocat dispoziţiile art. 1279 C. civ. şi art. 167 C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu, din data de 26.09.2017, pronunţată în dosarul nr. x/2017, secţia a IV-a civilă a Tribunalului Bucureşti a înaintat dosarul secţiei a III-a civile a Tribunalului Bucureşti în temeiul art. 107 alin. (1) şi (3) din Regulamentul de ordine interioară.

Astfel s-a înregistrat dosarul, la data de 23.10.2017, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. x/2017*.

I.2 Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă:

Prin sentinţa civilă nr. 1036 din 24 iulie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis acţiunea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. - decedată, C. şi D..

A constatat că între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător şi pârâţii C. si D., în calitate de moştenitori ai defuncţilor promitenţi vânzători C. şi B. a intervenit contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, B-dul x, nr. 75, compus din subsol, cu o suprafaţă utilă de 137,82 mp şi o suprafaţă totală de 137,82 mp şi parter cu o suprafaţă utilă de 135,34 mp şi o suprafaţă totală de 138,39 mp, precum şi cota-parte indiviză din spaţiile comune ale imobilului, proporţional cu suprafeţele subsolului şi parterului şi cota-parte indiviză corespunzătoare subsolului şi parterului aferentă terenului construit şi neconstruit pe care este edificată clădirea, astfel cum au fost individualizate prin raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie din data de 12.08.2019, întocmit de expert E., avizat şi înregistrat prin procesul-verbal nr. x/23.05.2019 de către OCPI Bucureşti, pentru preţul de 140.000 euro, din care suma de 40.000 euro a fost achitată cu titlu de avans, reclamantul dobândind dreptul de proprietate, de la pârâtă, asupra imobilului menţionat.

Restul de preţ de 100.000 euro, urmează a fi achitat potrivit dispoziţiilor contractuale, respectiv:

- 40.000 euro la data rămânerii definitive a hotărârii;

- 60.000 euro, după rămânerea definitivă a hotărârii, în 4 rate lunare de câte 15.000 euro/lună.

Hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A fost obligat pârâtul C. să plătească reclamantului suma de 37294,96 RON cheltuieli de judecată compusă din 10.017 RON taxă judiciară de timbru, 1500 RON onorariu expert, 300 RON onorariu curator şi 25.477,96 RON reprezentând onorariu avocat.

Împotriva acestei sentinţe, la data de 21.10.2020 a declarat apel pârâtul C., apel care a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie la data de 09.11.2020.

I.3 Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie

Prin decizia civilă nr. 975A din 18 iunie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie a respins ca nefondat, apelul declarat de apelantul-pârât C. împotriva sentinţei civile nr. 1036/24.07.2020 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2017 în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. şi cu intimatul-pârât D..

A obligat apelantul-pârât să achite intimatului-reclamant suma de 6000 RON, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, redus conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

I.4 Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei Curţii de Apel Bucureşti a declarat recurs pârâtul C., întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate, admiterea apelului, modificarea sentinţei civile nr. 1036/24.07.2020 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2017 şi pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată.

În susţinerea cererii de recurs, recurentul-pârât a arătat că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, instanţa de apel încălcând normele privitoare la valabilitatea consimţământului părţilor, deşi erau numeroase acte medicale la dosar care dovedeau următoarele afecţiuni ale părinţilor reclamanţilor, respectiv C. suferea de demenţă mixtă, episod de pierderea stării de conştienţă cu TCC, atrofie cerebrală, B. suferea de tulburare organică demenţă mixtă, deficit cognitiv - demenţă mixtă în formă medie, lacunarism cerebral, demenţă în boala Alzheimer, demenţă mixtă cu tulburări de comportament, tulburare organică de personalitate.

Recurentul-pârât susţine că având în vedere aceste afecţiuni, instanţa de apel trebuia să dispună din oficiu, pe baza înscrisurilor depuse la dosar, o expertiză care să stabilească discernământul promitenţilor-vânzători la data încheierii procurii şi a promisiunii de vânzare, în virtutea principiului aflării adevărului, cu atât mai mult cu cât apelantul a precizat că acesta nu şi-a dat consimţământul la vânzare, nefiind parte contractantă şi nu a fost de acord cu preţul, iar părinţii săi au fost sub influenţa directă a promitentului-cumpărător.

A mai arătat că preţul imobilului de 140.000 euro este un preţ foarte mic în raport cu preţul pieţei de 750.000 euro, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 1665 C. civ., întrucât preţul este disproporţionat, derizoriu în raport cu valoarea bunului, respectiv de 5 ori mai mic faţă de valoarea acestuia, motiv pentru care în mod nejustificat instanţa de apel nu a admis proba cu expertiză evaluatorie a imobilului.

De asemenea, susţine că, având în vedere preţul derizoriu, instanţa trebuia să pună în vedere reclamantului să consemneze diferenţa de preţ până la concurenţa preţului real al pieţei, respectiv la valoarea pe care o stabilea expertul după evaluarea imobilului la preţul pieţei, pentru a nu se crea un prejudiciu.

Totodată, învederează că instanţa de apel, deşi a reţinut în alineatul antepenultim din hotărâre, înainte de dispozitivul deciziei atacate, că preţul este disproporţionat faţă de valoarea imobilului, a precizat că nu este derizoriu. Or, în condiţiile în care a apreciat că este disproporţionat faţă de valoarea imobilului, trebuia să dispună o expertiză evaluatorie şi să pună reclamantul să consemneze suma de bani până la valoarea preţului pieţei imobilului.

Mai susţine recurentul-pârât că instanţa de apel a reţinut o "culpă" a promitenţilor-vânzători, în sensul că aceştia nu şi-ar fi îndeplinit obligaţia de a realiza formalităţile necesare întabulării imobilului, însă nu a analizat aspecte esenţiale, respectiv că aceştia nu puteau să realizeze aceste formalităţi, având în vedere afecţiunile medicale grave. Pe de altă parte, aceste aspecte trebuiau analizate în subsidiar, după analizarea valabilităţii consimţământului promitenţilor-vânzători şi a preţului derizoriu după efectuarea expertizei.

Recurentul-pârât învederează că instanţa de apel a reţinut că apelantul nu a avut calitatea de parte contractantă, însă pe calea devoluţiunii legale imobilul a fost transmis în patrimoniul său şi trebuie să aibă în vedere obligaţiile asumate de părinţii săi. Or, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere că promisiunea de vânzare şi obligaţiile asumate au fost efectuate de persoane cu probleme grave medicale, iar după decesul acestora, apelantul a conştientizat că părinţii au fost determinaţi să încheie promisiunea în detrimentul acestora şi nu putea să ducă mai departe un contract prejudiciabil.

Totodată, în baza art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., recurentul-pârât a solicitat suspendarea prezentului dosar până la soluţionarea definitivă a dosarului civil nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, motivat de faptul că dezlegarea prezentei cauze depinde în tot de existenţa litigiului care formează obiectul dosarului anterior menţionat, având ca obiect constatare nulitate absolută a procurii autentice şi promisiunii de vânzare-cumpărare din litigiu. În acest sens, recurentul-pârât a expus pe larg starea de fapt din cauză.

Această cerere de suspendare a judecăţii a fost rezolvată de instanţa prezentă de recurs la termenul de dezbatere a recursului.

În drept, au fost invocate de recurentul pârât dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

I.5 Apărările formulate în cauză:

I.5.1 Întâmpinarea formulată de intimatul-reclamant A.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul-reclamant A. a solicitat în principal anularea recursului în baza art. 489 alin. (2) C. proc. civ. pentru neîncadrarea în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., iar în subsidiar respingerea recursului ca vădit lipsit de orice fundament, cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce priveşte excepţia nulităţii recursului, intimatul-reclamant susţine că motivele de recurs invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., în realitate reprezentând o simplă reluare tale-quale a motivelor din apel strict cu privire la chestiuni de fapt. Dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ. a fost invocat formal de către recurentul-pârât.

În consecinţă, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., solicită anularea recursului, având în vedere că motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. indicat drept temei al recursului.

În ceea ce priveşte fondul recursului, intimatul-reclamant susţine că, deşi partea adversă a invocat o pretinsă lipsă de discernământ a părinţilor săi care l-au mandatat să vândă imobilul ce face obiectul judecăţii, în realitate recurentul-pârât îşi invocă propria culpă. Or, acest lucru este inadmisibil, conform principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

De asemenea, susţine că, aşa cum reiese din conţinutul procurii autentificate sub nr. x din data de 14 aprilie 2016 de către B.I.N. "Acord" F., nu părinţii recurentului (mandanţii) au fost cei care au stabilit direct parametrii vânzării, nici în privinţa persoanei cumpărătorului, nici în privinţa preţului. Părinţii recurentului au stabilit doar obiectul vânzării, respectiv subsolul şi parterul imobilului situate în Bucureşti, Bd. x, iar persoana cumpărătorului, preţul şi modalitatea de încasare a acestuia, precum şi toate celelalte condiţii ale actului vânzării au fost lăsate la libera alegere şi posibilitate de negociere a recurentului mandatar.

Ca atare, învederează că susţinerile din recurs, în sensul că preţul este derizoriu, precum şi că părinţii recurentului nu ar fi avut discernământ când ar fi decis preţul vânzării ori persoana cumpărătorului, sunt total neîntemeiate, neavând suport în realitate. Aceste critici, pe lângă faptul că sunt neadevărate, nu sunt nici admisibile, ele fiind şi imorale, întrucât, dacă ar fi fost reale, ar fi fost imputabile exclusiv recurentului.

Se mai susţine de către intimatul-reclamant că, în mod corect, instanţele de fond au reţinut că, în raport cu obligaţiile asumate liber de însuşi recurent, în calitate de mandatar al părinţilor săi, neefectuarea demersurilor în vederea obţinerii documentaţiei cadastrale şi de intabulare a întregului imobil pe numele promitenţilor-vânzători, precum şi de dezmembrare a parterului şi subsolului, echivalează cu refuzul de a transmite dreptul de proprietate, iar apărările recurentului cu privire la pretinsa împrejurare că nu ar fi fost pus în întârziere pentru a se prezenta în faţa notarului public în vederea încheierii actului în formă autentică este neîntemeiată, având în vedere şi soluţia de principiu expusă în această privinţă de Înalta Curte de Justiţie şi Casaţie exprimate, printre altele şi în Decizia nr. 835/20.03.2015 secţia I civilă (existentă în copie la dosarul cauzei).

De asemenea, susţine că prima instanţă a constatat că refuzul constant de îndeplinire a obligaţiilor asumate de recurent s-a manifestat şi pe parcursul soluţionării cauzei în primă instanţă, inclusiv prin îngreunarea activităţii expertului desemnat cu realizarea documentaţiei cadastrale, prin nepermiterea accesului acestuia în imobil, prin necooperarea cu instanţa, generând astfel întârzierea judecăţii pentru o perioadă de peste 3 ani de la introducerea cererii.

Totodată, arată că instanţa de apel a reţinut la rândul său că apelul este neîntemeiat deoarece, pe lângă faptul că apelantul a fost cel care a stabilit parametrii vânzării, acesta a declarat expres şi ulterior decesului tatălui său, în corespondenţa purtată pe e-mail cu toate părţile implicate, inclusiv cu notarul public F. (depusă drept probă chiar de recurent în dosarul de apel), că toate elementele vânzării au fost convenite de el conform voinţei părinţilor săi şi că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie pusă în executare prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare prevăzut în aceasta şi în termenii şi condiţiile stipulate acolo.

Acordul explicit al recurentului C. pentru perfectarea actului în formă autentică imediat după decesul tatălui său, C., s-a materializat şi prin demersurile efectuate împreună cu reclamantul-intimat A. pentru găsirea modalităţii practice de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile în care la acel moment singurul aspect necunoscut îl reprezenta faptul că nu se cunoştea poziţia celuilalt moştenitor, D., în această chestiune.

Intimatul-reclamant menţionează faptul că şi după introducerea primei acţiuni în instanţă pentru pronunţarea unei hotărârii care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, din 8 martie 2017, determinată în esenţă de necunoaşterea poziţiei faţă de această chestiune a fratelui recurentului (pârâtul-intimat D. - ce domiciliază în Statele Unite ale Americii), recurentul C. şi-a menţinut acordul pentru încheierea contractului autentic şi ca urmare a încercării de mediere întreprinse de notarul public F. (care îi cunoştea personal pe cei doi fii ai defunctului C.) s-a ajuns la concluzia că va avea loc încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare în procedura notarială, astfel încât s-a determinat renunţarea implicită a reclamantului A. la această primă cerere de chemare în judecată prin netimbrarea sa.

Imediat însă, a intervenit schimbarea de atitudine a recurentului C., ce, după ce a luat cunoştinţă de acceptarea succesiunii de către fratele său din Statele Unite, brusc nu a mai fost de acord cu încheierea contractului, începând a uza de tot felul de tertipuri pentru a se eschiva de la îndeplinirea obligaţiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare, la încheierea căruia participase în calitate de mandatar al ambilor părinţi.

Înregistrarea, în acest context, a celei de a doua cereri de chemare în judecată având drept obiect pronunţarea unei hotărâri care să constituie act autentic de vânzare-cumpărare, ce face obiectul procesului de faţă, a fost întâmpinată cu aceleaşi tertipuri de către recurentul C..

Faţă de cele arătate, intimatul-reclamant solicită anularea recursului sau după caz respingerea ca vădit lipsit de orice fundament.

I.5.2 Întâmpinarea formulată de intimatul-pârât D.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul-pârât a învederat că recurentul-pârât a depus la dosar mai multe documente medicale ce arată faptul că părinţii acestora au fost diagnosticaţi în timpul vieţii cu demenţă mixtă, tulburări de comportament, atrofie cerebrală ori alzheimer, însă nu a solicitat administrarea probei cu expertiza medico-legală care să stabilească dacă promitenţii-vânzători aveau consimţământul valabil la momentul încheierii procurii şi promisiunii de vânzare-cumpărare, această probă fiind solicitată pentru prima dată prin cererea de recurs.

Se mai susţine de către intimatul-pârât că nu a cunoscut faptul că părinţii au fost diagnosticaţi cu bolile menţionate în documentele medicale depuse la dosar de recurent, întrucât nu locuieşte în ţară şi vorbea cu ei doar la telefon. Or, dacă recurentul avea cunoştinţă de aceste boli, nu ar fi trebuit să îndeplinească mandatul ce i-a fost acordat. Cu toate acestea, nu numai că recurentul a acceptat mandatul acordat, însă a şi acţionat în calitate de mandatar, încheind promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu şi încasând contravaloarea avansului în cuantum de 40.000 euro plătit de intimatul-reclamant.

În aceste condiţii, la mai mult de 5 ani de la emiterea procurii şi încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv la mai mult de 3 ani şi jumătate de la înregistrarea cererii de chemare în judecată în dosarul nr. x/2017, în mod inexplicabil, recurentul-pârât a înţeles să invoce nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu, invocând lipsa de discernământ a defuncţilor părinţi la data emiterii procurii date în anul 2016.

Intimatul-pârât mai susţine că aceste aspecte au fost invocate de recurentul din prezenta cauză în dosarul nr. x/2021, în care a solicitat constatarea nulităţii absolute a procurii şi a promisiunii de vânzare-cumpărare, dosar în care a fost admisă excepţia prescripţiei şi s-a constatat că respectiva cerere a reclamantului este prescrisă, întrucât a fost depăşit termenul de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ.

Totodată, intimatul-pârât precizează că şi în această fază procesuală a recursului îşi menţine poziţia exprimată în apel, în considerarea tranzacţiei încheiate cu intimatul-reclamant la data de 11.12.2020, a cărei încheiere echivalează cu o achiesare la hotărârea instanţei de fond.

De asemenea, apreciază că motivul de casare invocat de recurentul-pârât, respectiv art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este invocat formal, recurentul neindicând în mod clar care sunt normele de drept material nesocotite de instanţa de apel.

Prin urmare, având în vedere că susţinerile din cererea de recurs nu reprezintă critici concrete de nelegalitate a hotărârii atacate, susceptibile de a fi încadrate în vreunul dintre motivele de casare expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., acestea nu pot face obiectul analizei în calea de atac a recursului.

Se mai apreciază că pentru a fi incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este suficient ca recurentul să facă trimitere, în mod formal, la sediul materiei unde este reglementată problema de drept ce trebuie soluţionată de instanţa de recurs, ci trebuie, totodată, ca motivul invocat să se refere la un viciu de legalitate a hotărârii recurate, nu la un aspect de temeinicie a acesteia.

În cazul în care se va aprecia că recurentul-pârât a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. pentru aplicarea sau interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1205 C. civ., privind lipsa discernământului, urmează a se constata că argumentele invocate de acesta cu privire la valabilitatea consimţământului, nu au mai fost invocate anterior în faţa instanţei de apel. Este adevărat că recurentul a depus la dosarul de apel, o dată cu răspunsul la întâmpinare, acte medicale ale defuncţilor C. şi B., însă acesta nu a invocat nulitatea procurii pentru lipsa discernământului lui C. şi B. la semnarea acesteia şi nici nu a solicitat instanţei de apel încuviinţarea probei cu expertiza medico-legală, aceasta fiind solicitată pentru prima dată în apel.

Faţă de cele expuse, intimatul-pârât solicită respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea ca legală şi temeinică a deciziei recurate.

I.5.3 Răspunsul la întâmpinări formulat de recurentul-pârât

Prin răspunsul la întâmpinările formulate de intimaţi, recurentul-pârât a solicitat respingerea excepţiei nulităţii, susţinând că recursul este fondat, fiind îndeplinite cerinţele prevăzute de lege, motivele formulate şi temeiurile de drept invocate conducând la admisibilitatea recursului.

II. Procedura de filtru

Învestită cu soluţionarea căii de atac, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, după efectuarea procedurilor de comunicare prevăzute de art. 490 alin. (2) C. proc. civ., a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin raportul întocmit conform art. 493 alin. (3) C. proc. civ. s-a reţinut că partea are deschisă calea de atac a recursului, că aceasta a fost promovată în termen, precum şi că a fost legal timbrată.

Prin încheierea de şedinţă din data de 13 decembrie 2022, Înalta Curte a respins excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul-reclamant A., a respins excepţia rămânerii fără obiect a recursului invocată de intimatul-pârât D., a admis în principiu recursul declarat de pârâtul C. împotriva deciziei nr. 975A din 18 iunie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi a stabilit termen de judecată la data de 9 mai 2023, ora 9:00, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Circumstanţele litigiului relevante pentru soluţionarea recursului sunt, pe scurt, următoarele, astfel cum rezultă din faptele statuate în hotărârea recurată şi din lucrările dosarului:

Între părinţii recurentului-pârât, C. şi B., prin mandatar recurentul din prezenta cauză, în calitate de promitenţi-vânzători, şi intimatul-reclamant A., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.04.2016 de G., având ca obiect subsolul şi parterul imobilului situat în Bucureşti, strada x, împreună cu părţile indivize aferente acestor spaţii, pentru preţul de 140.000 euro, din care, la data autentificării antecontractului, promitentul-cumpărător a achitat suma de 40.000 euro, diferenţa de 100.000 euro urmând a fi achitată astfel: 40.000 euro la data semnării contractului de vânzare-cumpărare, iar 60.000 euro în patru rate lunare de câte 15.000 euro, după semnarea contractului în formă autentică.

Termenul pentru încheierea contractului în formă autentică a fost convenit pentru data de 20.07.2016, cu posibilitatea prelungirii sale prin acordul părţilor, în cuprinsul antecontractului menţionându-se că părţile sunt de drept puse în întârziere la împlinirea termenului prevăzut pentru încheierea contractului în formă autentică, fără îndeplinirea vreunei alte formalităţi.

Promitenţii-vânzători, reprezentaţi de mandatar recurentul din prezenta cauză, s-au obligat ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să întabuleze imobilul, să procedeze la dezmembrare aşa încât vânzarea-cumpărarea să se realizeze conform celor asumate şi să poată fi obţinute extrasele de carte funciară pentru autentificare.

Promitentul-vânzător C. a decedat la data de 07.05.2016, iar B. a decedat în cursul procedurii judiciare, la data de 17.03.2019, succesorii acestora în drepturi şi obligaţii fiind fiii lor, recurentul-pârât C. şi intimatul-pârât D..

Având în vedere că promitenţii-vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţiile convenite cu intimatul-reclamant, constând în efectuarea formalităţilor necesare întabulării în cartea funciară a imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta din urmă a învestit instanţa de judecată cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prima instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 1036 din 24 iulie 2020, a admis acţiunea formulată de reclamantul A. şi a constatat că între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător şi pârâţii C. si D., în calitate de moştenitori ai defuncţilor promitenţi-vânzători C. şi B., a intervenit contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat in Bucureşti, Bd. x, pentru preţul de 140.000 euro, din care suma de 40.000 euro a fost achitată cu titlu de avans, reclamantul dobândind dreptul de proprietate, de la pârâtă, asupra imobilului menţionat. S-a mai hotărât ca restul de preţ de 100.000 euro, să fie achitat potrivit dispoziţiilor contractuale, respectiv: 40.000 euro la data rămânerii definitive a hotărârii; 60.000 euro, după rămânerea definitiva a hotărârii, în 4 rate lunare de câte 15.000 euro/lună. De asemenea, s-a dispus că hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Recurentul-pârât C. a atacat cu apel hotărârea primei instanţe, aducându-i trei critici, şi anume: împrejurarea că ceea ce se opune pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic pentru imobilul promis de părinţii săi intimatului-reclamant prin antecontractul autentificat sub nr. x/21.04.2016 de BN "Acord" este preţul neserios şi derizoriu stabilit contractual, faptul că personal nu şi-a asumat nicio obligaţie prin antecontractul arătat, neconsimţind pentru vânzare la preţul de 140.000 euro, iar reclamantul nu ar avea deschisă calea prevăzută de art. 1669 C. civ., apelantul declarându-se oricând de acord cu activarea clauzei cuprinse în contract privitoare la restituirea dublului avansului primit.

Examinând aserţiunile apelantului-pârât, instanţa de apel, constatând refuzul nejustificat al acestuia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, văzând şi că în materie contractuală culpa pentru neexecutare este prezumată, potrivit art. 1548 C. civ., a apreciat că în mod corect prima instanţă a admis cererea de chemare în judecată şi potrivit art. 1669 C. civ. a pronunţat o hotărâre care ţine loc de act autentic cu privire la spaţiile de la subsolul şi parterul imobilului din Bd. x. Prin urmare, a respins apelul ca nefondat, în conformitate cu art. 480 alin. (1) C. proc. civ.

În aceste coordonate, împotriva hotărârii instanţei de apel, recurentul-pârât C. a declarat recurs, reproşând instanţei de apel că hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, sens în care a indicat drept motiv de casare motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia "(1) Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: 8. când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material."

Printr-o primă critică, recurentul-pârât a învederat că instanţa de apel a încălcat normele privitoare la valabilitatea consimţământului părţilor, deşi la dosar se regăseau numeroase acte medicale care dovedeau mai multe afecţiuni grave ale părinţilor săi.

De asemenea, a susţinut că instanţa de apel, luând cunoştinţă de aceste afecţiuni, trebuia să dispună din oficiu, pe baza înscrisurilor depuse la dosar, o expertiză care să stabilească discernământul promitenţilor-vânzători la data încheierii procurii şi a promisiunii de vânzare, în vederea respectării principiului aflării adevărului, cu atât mai mult cu cât apelantul-pârât a precizat că nu şi-a dat consimţământul la vânzare, nefiind parte contractantă şi nu a fost de acord cu preţul.

Înalta Curte observă că aserţiunile recurentului-reclamant în sensul că instanţa de apel a încălcat normele privitoare la valabilitatea consimţământului părţilor, întrucât nu a ţinut seama de numeroasele acte medicale care dovedeau mai multe afecţiuni grave ale părinţilor săi (demenţă mixtă, episod de pierdere a stării de conştienţă cu TCC, atrofie cerebrală - C.; tulburare organică demenţă mixtă, deficit cognitiv - demenţă mixtă în formă medie, lacunarism cerebral, demenţă în boala Alzheimer, demenţă mixtă cu tulburări de comportament, tulburare organică de personalitate - B.), nu pot fi primite şi nici nu pot face obiect al verificărilor instanţei de recurs, întrucât nu au făcut obiect al cererii de apel supuse analizei instanţei de apel.

Or, astfel cum în mod corect au surprins şi intimaţii prin întâmpinările formulate în cadrul fazei procesuale de recurs, tot acest ansamblu de critici este formulat de recurent pentru prima dată, direct în cererea de recurs, cu ignorarea astfel a principiului procesual non omisso medio. Prin cererea de apel, pârâtul apelant a precizat doar că părinţii săi aveau o stare de sănătate precară, fără însă a invoca şi lipsa consimţământului acestora.

Drept urmare, Înalta Curte apreciază în temeiul principiului procesual non omisso medio menţionat, consacrat inclusiv de prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., că toate aceste critici formulate de recurentul-pârât nu pot fi primite, opunându-se impedimentul procesual de analiză menţionat.

Astfel, motivul de nulitate a promisiunii de vânzare pentru lipsa consimţământului promitenţilor - vânzători putea fi invocat chiar şi pe cale de excepţie, însă se constată că o astfel de excepţie nu a fost invocată nici în faţa primei instanţe şi nici în faţa instanţei de apel.

În ceea ce priveşte susţinerea recurentului-reclamant în sensul că instanţa de apel trebuia să dispună din oficiu o expertiză care să stabilească discernământul promitenţilor-vânzători la data încheierii procurii şi a promisiunii de vânzare, instanţa de recurs observă faptul că această probă este arondată dovedirii motivului nou de nulitate expus mai sus (nulitatea promisiunii de vânzare pentru lipsa discernământului/nevalabilitatea consimţământului), probă pe care recurentul-pârât nu a solicitat-o instanţei de apel.

Se impune precizarea că prin procesul civil se urmăreşte, de regulă, protecţia judiciară a unor interese private, ceea ce impune un rol important al părţilor nu numai în declanşarea procesului, ci şi în desfăşurarea acestuia.

Ordonarea unor probe din oficiu nu este o obligaţie pentru judecător, ci doar o facultate, aşa cum rezultă foarte clar din redactarea art. 254 alin. (5) teza a II-a C. proc. civ. ("...pe care le poate ordona..."), precum şi din alin. (6) al aceluiaşi articol, care prevede că părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii. Aşadar, obligaţia părţilor de a-şi proba pretenţiile şi apărările primează faţă de facultatea judecătorului de a ordona probe din oficiu, fiind posibil din punct de vedere al legalităţii ca instanţa să soluţioneze cauza numai prin raportare la probele propuse de către părţi.

De asemenea, o expresie a principiului rolului activ al judecătorului este şi obligaţia de a respecta limitele învestirii. Limitele judecăţii trebuie raportate la ceea ce constituie obiect al învestirii instanţei, rolul activ al judecătorului de a stărui prin toate mijloacele la stabilirea situaţiei de fapt fiind limitat la aspectele ce formează obiectul pricinii supuse judecăţii.

Or, prin motivele expuse în cererea de apel (respectiv: preţul imobilului este disproporţionat, derizoriu în raport cu valoarea bunului, fiind incidente dispoziţiile art. 1665 C. civ. apelantul-pârât nu este parte contractantă în promisiunea de vânzare-cumpărare şi nu a fost de acord cu vânzarea şi nici cu preţul; reclamantul nu are deschisă calea prevăzută de art. 1669 C. civ., apelantul-pârât fiind de acord cu restituirea dublului avansului primit) chiar apelantul-pârât a fixat limitele devoluţiunii în calea de atac a apelului, astfel că instanţa de apel în mod corect a soluţionat apelul în limitele învestirii.

Prin cererea de apel, recurentul-pârât nu a solicitat încuviinţarea probei cu expertiza psihiatrică/medico-legală care să stabilească lipsa discernământului părinţilor săi (promitenţii-vânzători) la data încheierii procurii şi a promisiunii de vânzare, astfel că instanţa de apel nu putea să se pronunţe cu privire la ceva ce nu s-a cerut. Această aserţiune a fost făcută de recurentul-pârât pentru prima oară în recurs, astfel cum am ilustrat anterior.

Prin urmare, rolul activ al judecătorului trebuie înţeles în contextul asigurării unui echilibru cu celelalte două principii ale procesului civil: principiul disponibilităţii şi principiul contradictorialităţii, neputând constitui temeiul substituirii instanţei în poziţia procesuală a uneia dintre părţi şi în apărarea intereselor acesteia.

În consecinţă, proba cu expertiza medico-legală care să stabilească discernământul promitenţilor-vânzători nefiind solicitată în apel nu poate fi supusă analizei instanţei de recurs fiind solicitată pentru prima dată în acest stadiu procesual.

Nici critica privind preţul derizoriu nu poate fi primită de către instanţa de recurs. Acest aspect este circumscris situaţiei de fapt ce rămâne la suverana apreciere a instanţei şi excede controlului de legalitate specific etapei procesuale a recursului.

Astfel, în reglementarea noului C. proc. civ., aplicabil cauzei prezente, recursul reprezintă o cale de atac exclusiv de legalitate, care se grefează pe situaţia de fapt stabilită de instanţele devolutive ale fondului. Această apreciere rezultă din enunţarea acestui caracter, în mod expres, prin alineatul prim al art. 488 C. proc. civ., din enumerarea limitativă şi expresă a motivelor de nelegalitate care pot fi invocate în recurs, conform pct. 1-8 din respectivul text procesual. Aşadar, instanţa de recurs, în cadrul controlului de legalitate pe care-l exercită, este ţinută de situaţia de fapt astfel cum a fost ea stabilită în mod definitiv, de instanţa de fond sau după caz, de apel.

Astfel, chestiunea referitoare la preţul derizoriu a fost analizată şi înlăturată argumentat de către instanţa devolutivă de apel care a stabilit definitiv, grefat pe probatoriul administrat în cauză, că preţul nu are caracter neserios sau derizoriu, reţinând:

"În primul rând, din conţinutul conversaţiilor purtate între apelantul C. si D., Curtea remarcă faptul că în proximitatea datei decesului părintelui lor, apelantul s-a declarat de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aşadar cu executarea obligaţiilor pe care autorul său le-a contractat şi în forma în care acesta le-a contractat, inclusiv din perspectiva preţului (e-mailuri din 05.07.2016 şi 19.01.2017), iar pe parcursul procedurii judiciare a susţinut în mod constant că aceasta a fost voinţa tatălui său, cu care însă a fost în dezacord. Reconsiderarea opţiunii sale, ca moştenitor al promitenţilor-vânzători, de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare a intervenit mult după data la care obligaţia de încheiere a actului în formă autentică trebuia executată", precum şi că "Prin urmare, în aprecierea instanţei de apel, probele administrate nu confirmă teza avută în vedere de textul legal redat în conţinut supra, aceea a "evidenţei" că părţile contractante nu ar fi consimţit la o vânzare", dar şi că "Or, Curtea nu poate să nu remarce pe de o parte că spaţiile promis a fi înstrăinate nu erau evidenţiate la data încheierii antecontractului în cartea funciară, nu exista în sens tehnico-juridic o apartamentare corespunzătoare (aspect ce ar putea fi privit drept descurajant pe piaţa liberă), iar pe de altă parte faptul că avansul achitat chiar la data promisiunii de vânzare-cumpărare a fost unul consistent, pus de îndată la dispoziţia promitenţilor-vânzători. De aceea, împrejurarea că prima instanţă nu a dispus efectuarea unei expertize evaluatorii nu prezintă relevanţă, deoarece în procesul deliberativ nu pot fi avute în vedere doar elemente probatorii obiective, ci si pe cele subiective, acestea din urmă fiind în aprecierea Curţii neechivoce în sensul că promitenţii-vânzători au agreat în deplină cunoştinţă de cauză suma de 140 000 euro cu titlu de preţ pentru imobilul ce le aparţinea".

Caracterul derizoriu al unui preţ, evaluat prin prisma unor elemente factuale reprezintă în mod cert un aspect subsumat situaţiei de fapt a unei cauze, temeiniciei acesteia şi nu legalităţii sale.

Aşadar, Înalta Curte constată faptul că este ţinută de situaţia de fapt anterior expusă, reţinută de instanţa de apel în mod definitiv.

Reaprecierea probelor în recurs, prin prisma aserţiunii recurentului-pârât în sensul că preţul imobilului de 140.000 euro ar fi un preţ foarte mic în raport cu preţul pieţei, 750.000 euro, reprezentând un preţ mult disproporţionat în raport cu valoarea bunului, respectiv de 5 ori mai mic faţă de valoarea reală a acestuia, pentru a conchide în final că sunt incidente dispoziţiile art. 1665 C. civ., precum şi că instanţa de apel în mod nelegal nu a admis proba cu expertiza evaluatorie a imobilului, nu echivalează cu generarea unui control de legalitate al deciziei pronunţate, ci echivalează cu reevaluarea situaţiei de fapt şi eventual, stabilirea uneia noi, la care se vor aplica prevederile legale menţionate.

Or, întrucât instanţa de apel a reţinut definitiv aspectele factuale mai sus menţionate, contrare celor enunţate de recurentul-pârât, Înalta Curte nu poate decât să constate corecta aplicare a prevederilor legale incidente invocate de recurentul-pârât la această situaţie de fapt.

Aşadar, grefat pe situaţia de fapt stabilită definitiv de instanţa ultimă a fondului, anterior ilustrată, Înalta Curte apreciază, din perspectiva criticilor formulate de recurentul-pârât, că în cauză s-a realizat de către instanţa de apel o corectă aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 1665 C. civ., motivul de recurs aferent nefiind fondat.

Pe cale de consecinţă, nefondată este şi susţinerea recurentului-pârât cu privire la faptul că instanţa de apel trebuia de dispună efectuarea unei expertize evaluatorii, având în vedere că în finalul hotărârii, deşi a reţinut că preţul este mai mic decât cel a pieţei, a precizat însă că nu este unul derizoriu.

Înalta Curte observă că instanţa de apel a argumentat de ce nu este de încuviinţat proba cu expertiza evaluatorie a imobilului, reţinând în acest sens că în procesul deliberativ nu pot fi avute în vedere doar elemente probatorii obiective, ci şi elemente probatorii subiective, acestea din urmă fiind, în aprecierea sa, neechivoce, în sensul că promitenţii-vânzători au agreat în deplină cunoştinţă de cauză suma de 140 000 euro cu titlu de preţ pentru imobilul ce le aparţinea.

Or, recurentul-pârât nu a indicat sub ce aspect de nelegalitate soluţia de respingere a expertizei evaluatorii a fost una greşită, ci s-a mărginit doar la a susţine că instanţa în mod nejustificat nu a admis proba cu expertiza evaluatorie a imobilului.

Raportat la contraargumentul oferit de instanţa de apel solicitării de efectuare a unei expertize evaluatorii, respectiv incidenţa în evaluarea caracterului derizoriu al preţului inclusiv a unor elemente subiective, nu doar a celor obiective (în rândul cărora se înscrie şi valoarea reală a unui imobil), instanţa de recurs apreciază pe cale de consecinţă că instanţa de apel a realizat un echilibru rezonabil al elementelor pertinente procesului decizional atunci când a respins această probă, prevederile art. 255 şi urm. C. proc. civ. fiind corect aplicate sub acest aspect de curtea de apel.

Relativ la aserţiunile recurentului-pârât cu privire la următoarele împrejurări: că instanţa de apel a reţinut culpa promitenţilor-vânzători întrucât nu şi-au îndeplinit obligaţia de a realiza formalităţile necesare întabulării imobilului, neanalizând aspecte esenţiale cum ar fi că promitenţii-vânzători nu puteau să realizeze aceste formalităţi, având în vedere afecţiunile medicale grave; că instanţa de apel a reţinut că apelantul nu a avut calitatea de parte contractantă, însă pe calea devoluţiunii legale imobilul a fost transmis în patrimoniul său şi trebuie să aibă în vedere obligaţiile asumate de părinţii săi; că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere că promisiunea de vânzare şi obligaţiile asumate au fost efectuate de persoane cu probleme grave medicale, iar după decesul acestora, apelantul, cu deplină capacitate de exerciţiu, a conştientizat că părinţii au fost determinaţi să încheie promisiunea în detrimentul acestora şi nu putea să ducă mai departe un contract prejudiciabil, Înalta Curte constată că acestea implică aprecierea situaţiei de fapt, nereprezentând motive de nelegalitate care pot fi deduse judecăţii în calea extraordinară de atac a recursului, ci critici de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanţa de recurs.

Se mai constată că prin cererea de recurs, recurentul-pârât a solicitat, în baza art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., şi suspendarea judecării prezentului recurs până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, redând în integralitate conţinutul cererii de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului menţionat.

Cu privire la această cerere de suspendare, la acest termen de judecată, în şedinţă publică, recurentul-pârât, prin avocat, a arătat că nu mai insistă în suspendarea cauzei până la soluţionarea dosarului nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, deoarece respectivul dosar a fost soluţionat în mod definitiv. Înalta Curte a luat act de această susţinere, aspect consemnat în practicaua prezentei decizii.

Prin urmare, aserţiunile recurentului-reclamant din cadrul cererii de recurs, respectiv cele de la filele x din cererea de recurs, menite să redea în integralitate conţinutul cererii de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului menţionat în raport de care s-a solicitat suspendarea, nu se impun a fi analizate de instanţa de recurs, acestea fiind redate exclusiv în susţinerea cererii de suspendare mai sus amintite a cărei rezolvare a fost ilustrată supra.

În virtutea tuturor acestor argumente expuse, prezenta instanţă de recurs apreciază că în cauză nu este incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în referire la normele de drept substanţial invocate în calea de atac formulată şi conchide în sensul caracterului nefondat al prezentului recurs, date fiind prevederile art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

Pe cale de consecinţă, ca parte căzută în pretenţii, recurentul-pârât va fi obligat, în baza dispoziţiilor art. 453 C. proc. civ., la plata sumei de 1524 RON, către intimatul-pârât D., reprezentând cheltuieli de judecată, conform dovezii aflate la dosar.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate pentru faza procesuală a recursului de către intimatul-reclamant A., cheltuieli în cuantum de 9892 RON ce reprezintă onorariul de avocat, Înalta Curte apreciază că această sumă apare ca fiind prea mare în sensul art. 451 alin. (2) C. proc. civ. faţă de complexitatea cauzei şi de activitatea depusă în concret de apărătorul ales al părţii, materializată prin formularea unei întâmpinări şi prin prezenţa la un termen de judecată, singurul acordat în recurs.

Prin urmare, în temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de recurs va reduce cheltuielile de judecată solicitate de intimatul-reclamant la suma de 5000 RON.

Pe cale de consecinţă, va fi obligat recurentul-pârât şi la plata sumei de 5000 RON către intimatul-reclamant A., reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de pârâtul C. împotriva deciziei nr. 975A din 18 iunie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă recurentul-pârât la plata către intimatul-pârât D. a sumei de 1524 RON, reprezentând cheltuieli de judecată şi la plata către intimatul-reclamant A. a sumei de 5000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 mai 2023.