Validity of standard arbitration clause and agency's participation in real estate transaction under Civil Code and Consumer Protection Decree

Şedinţa publică din data de 25 aprilie 2023

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de arbitrare formulată la data de 14.04.2021, înregistrată sub nr. x, reclamanta S.C. A. S.R.L s-a adresat Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iaşi solicitând obligarea pârâtei B. la plata sumei de 3.360 euro (echivalent a 16.436,62 RON), cu titlu de comision dublu datorat în temeiul disp. art. 5 şi art. 11 lit. c) din Contractul de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 - obligaţie principală contractuală; obligarea pârâtei la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 8,4 euro/zi (echivalent a 41,09 RON/zi), începând cu data de 23.09.2020 şi până la achitarea integrală (până la formularea cererii, valoarea pretenţiilor era de 7.889,28 RON - calculate de la data de 23.09.2021 - data punerii în întârziere prin somaţie prealabilă - rezultând un număr de 192 zile), în temeiul art. 15 din Contractul de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020, 0,25 din valoarea comisionului pentru fiecare zi de întârziere); suportarea de către pârâtă a cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin Hotărârea Arbitrală nr. 02/2022 din 23.02.2022, Tribunalul de Arbitraj Judiciar Iaşi de pe lângă Camera de Arbitraj şi Mediere a respins excepţia nulităţii absolute a clauzei compromisorii, invocată de pârâtă şi excepţia nulităţii absolute a Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 pentru lipsa consimţământului, invocată de pârâtă; a respins excepţia de neexecutare a Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 invocată de pârâtă şi excepţia nulităţii absolute a clauzelor abuzive, invocată de pârâtă; a admis în parte, acţiunea formulată de reclamanta A. S.R.L în contradictoriu cu pârâta B. şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3.360 euro (echivalent a 16.436.62 RON) - debit principal, reprezentând comision dublu, datorat potrivit Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din 07.07.2020.

A respins restul pretenţiilor reclamantei şi a compensat cheltuielile arbitrale între părţi.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin sentinţa nr. 22 din 29 iunie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins acţiunea în anulare a hotărârii arbitrale nr. 02/2022 din 23.02.2022, pronunţate de Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iaşi de pe lângă Camera de Arbitraj şi Mediere, în dosarul nr. x/2021, formulată de reclamanta B., în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L..

A obligat pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 1000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat redus.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva sentinţei nr. 22 din 29 iunie 2022 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă a declarat recurs reclamanta B., invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

Apreciază că instanţa Curtea de Apel Iaşi a aplicat greşit normele de drept material având în vedere motivele deja expuse prin cererea de anulare a hotărârii Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iaşi, respectiv:

Clauza compromisorie prevăzută de art. 6 din contract, în conformitate cu considerentele instanţei, este o clauză standard şi neuzuală, însă contrar celor reţinute de instanţă apreciază că potrivit art. 1203 C. civ. aceasta nu a fost acceptată în mod expres şi în scris de către recurentă şi în consecinţă, art. 6 nu produce efecte juridice, Tribunalul de Arbiraj Judiciar Iaşi nefiind competent de a judeca cererea formulată de pârâtă.

Astfel, simpla stipulare în cadrul contractului nu este de natură să acopere obligaţia prevăzută de legiuitor, partea căreia îi profită clauzele mai avantajoase fiind nevoită astfel să realizeze demersurile suplimentare impuse de lege.

Conform practicii, de regulă, clauzele de acest tip sunt reluate prin enumerarea lor în cadrul unui nou articol, care de regulă este stipulat la sfârşitul contractului, eventual cu litere îngroşate, pentru a oferi garanţiile cerute de legiuitor şi anume că partea vulnerabilă ia cunoştinţă de clauzele neuzuale.

De asemenea, atât timp cât una dintre părţi doreşte să beneficieze de anumite drepturi contractuale, trebuie să facă şi dovada acestora, prin prezentarea formei scrise a contractului. Prin urmare, apreciază că legiuitorul nu a fost redundant prin cele prevăzute de art. 1203 C. civ., dorind astfel să instituie o garanţie suplimentară de natură să protejeze partea dispusă să cedeze anumite avantaje pe care le-ar avea conform legii, respectiv pentru a preîntâmpina cazuri abuzive precum cel de faţă, în care profesionistul îşi creează diverse avantaje, solicitând astfel în opinia recurentei, reluarea în scris a acestor clauze, eventual printr-un articol în care consumatorul să declare în mod expres că acceptă clauzele de acest gen, aşa cum de altfel s-a concretizat şi practica în domeniu.

Arată că instanţa a fost în eroare cu privire la cele reţinute, întrucât capătul de cerere admis de către Tribunalul de Arbiraj se întemeiază pe art. 11 lit. C) şi nu pe art. 6, aşa cum de altfel reţine şi tribunalul şi Curtea când menţionează celelalte motivele de apel formulate şi în consecinţă, acesta nu era competent să judece capătul principal de cerere cu privire la clauza penală.

Prin urmare, Tribunalul de Arbitraj nu era competent să judece capătul principal de cerere cu privire la clauza penală prevăzută de art. 11 lit. C).

Totodată, cu toate că a fost respins capătul de cerere privind penalităţile, apreciază că şi acesta este guvernat de către art. 25 care stabileşte ca fiind compente instanţele judiciare şi nu art. 6 din contract.

Nu în ultimul rând, prevederile art. 6 nu sunt derogatorii de la art. 25 din contract, ci sunt în contradicţie şi sunt de natură a suscita un dubiu cu privire la interpretarea lor, neavând nicio logică pentru a fi stipulate în maniera redată în contractul redactat unilateral de către pârâtă în format tipizat.

Mai arată că instanţa Curtea de Apel Iaşi a aplicat greşit normele de drept material, respectiv art. 99 din O.G nr. 21/1992, cu privire la interpretarea sintagmei din cadrul acestuia "fără participarea agenţiei imobiliare".

Astfel, Curtea a apreciat că simpla indicare a adresei unui imobil întruneşte condiţiile legale anterior menţionate şi contractuale, respectiv faptul că respectivul contract s-a încheiat cu participarea Agenţiei, în ciuda tuturor obligaţiilor legale şi contractuale pe care aceasta le avea faţă de recurentă şi pe care nu le-a îndeplinit.

Prin urmare, contractul nu s-a încheiat datorită Agenţiei, iar singura contribuţie a Agenţiei la încheierea contractului este simpla indicare a adresei apartamentului. Consideră că nu se poate considera că vânzarea apartamentului s-a realizat datorită intermedierii agenţiei imobiliare atât timp cât contribuţia acesteia este derizorie, anunţul de vânzare al apartamentului şi adresa acestuia fiind publică pe site-ul OLX şi la îndemâna oricui.

Consideră că art. 2101 alin. (1) C. civ. nu a abrogat prevederile art. 98 din O.G. nr. 21/1992, întrucât O.G. nr. 21/1991 conţine prevederi speciale în raport de C. civ., cu dispoziţii reglementate şi menite să protejeze consumatorul în raport de profesionişti predispuşi la abuzuri şi astfel cele două nu se contrazic pentru a se putea aprecia că actualul C. civ. a abrogat prevederile O.G. nr. 21/1992.

În subsidiar, dată fiind situaţia de fapt, respectiv relaţia conflictuală dintre proprietarul apartamentului şi agenţia imobiliară, situaţie necontestată de către pârâtă, consideră că nicio persoană nu ar fi putut aprecia în mod rezonabil că este necesar să anunţe agenţia imobiliară despre încheierea contractului de intermediere.

În ceea ce priveşte punctul II.3, apreciază că încălcarea de către pârâtă a tuturor prevederilor indicate din cadrul O.G. nr. 21/1992 cu toate că nu conduce la anularea întregului contract, respectiv a art. 11 lit. c), în) baza căruia pârâta şi-a întemeiat capătul principal de cerere, totuşi este de natură a convinge cu privire la atitudinea abuzivă a acesteia în raport de pretenţiile pe care le are.

Astfel se poate prezuma, că intermedierea pe care aceasta trebuia să o realizeze şi pe care se întemeiază pretenţiile ei, de fapt nu a avut loc, singura activitate prestată de către aceasta fiind indicarea adresei apartamentului - aspect recunoscut de altfel de către pârâtă.

Prin urmare, atât timp cât vânzarea-cumpărarea apartamentului nu s-a intermediat de către pârâtă, recurenta nu avea obligaţia de informare a încheierii acestui contract şi în consecinţă, nu se impune obligarea recurentei la plata clauzei penale.

În ceea ce priveşte punctul II. 4, şi anume faptul că nu a fost încheiat un act adiţional de părţi conform art. 5 din contract, contrar celor susţinute de instanţă, recurenta consideră că neîncheierea acestuia nu are la bază culpa sa, ci culpa exclusivă a pârâtei pentru abordarea complet neprofesionistă şi lipsită de orice etică de a prezenta un apartament asupra căruia nu avea niciun drept de a-l vinde sau prezenta.

Astfel, aşa cum s-a reţinut şi din probatoriul administrat, după evenimentul din faţa apartamentului, pârâta nu a mai luat legătura cu recurenta şi nu a invitat-o să încheie actul adiţional pentru a se putea calcula onorariul potenţial conform contractului. În acest context, considerentele instanţei sunt neîntemeiate, deoarece în lipsa încheierii actului adiţional, onorariul nu putea fi calculat conform art. 5 din contract.

În ceea ce priveşte punctul II.5, din considerentele hotărârii reiese că acest motiv nici nu a mai fost analizat de către Curtea de Apel Iaşi, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În subsidiar, dacă instanţa supremă va aprecia că s-a analizat şi acest motiv, consideră că incident este motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel că menţine cele susţinute prin cererea de anulare în ceea ce priveşte obligaţia de rezultat pe care o avea pârâta, respectiv ca apartamentul să se vândă urmare a demersurilor realizate de aceasta.

În ceea ce priveşte punctul II.6, din considerentele hotărârii reiese că acest motiv nici nu a mai fost analizat corespunzător de către Curtea de Apel, motiv pentru care recurenta arată că menţine cele susţinute prin cererea de anulare în ceea ce priveşte excepţia de neexecutare a contractului, respectiv faptul că pârâta avea obligaţia să-şi execute obligaţiile de intermediere a contractului.

În concluzie, solicită admiterea recursului, casarea hotărârii şi trimiterea dosarului spre rejudecare Curţii de Apel Iaşi.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata - pârâtă S.C. A. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. Potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865, "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situaţii, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".

Noul C. proc. civ. nu mai reglementează în cadrul reglementării art. 488 C. proc. civ., acest motiv de casare, ceea ce determină din punct de vedere al metodelor de interpretare logică, sistematică, gramaticală şi teleologică (în referire la reglementarea anterioară enunţată din vechiul cod de procedură) concluzia că greşita calificare a unui act juridic nu mai este reglementată de noul legiuitor ca reprezentând o critică vizând legalitatea hotărârii judecătoreşti recurate, ci o critică vizând temeinicia sa.

Din această perspectivă expusă, se constată de către prezenta instanţă de recurs faptul că criticile de acest gen din motivele de recurs ale recurentei nu pot fi subsumate nici motivului de recurs prevăzut de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum greşit a invocat această parte procesuală, calificarea juridică a conţinutului concret al unui act civil nemaireprezentând o problemă de legalitate, ci una de temeinicie, rezolvabilă pe baza analizei probelor administrate cauzei, apanaj al instanţelor devolutive ale fondului cauzei.

Aplicând aceste considerente cu caracter teoretic speţei prezente deduse judecăţii, instanţa de recurs observă că în cadrul sentinţei pronunţate, curtea de apel a stipulat în mod expres, din perspectiva art. 1203 C. civ. ("Clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, de a suspenda executarea obligaţiilor sau care prevăd în detrimentul celeilalte părţi decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea libertăţii de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competenţa instanţelor judecătoreşti nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte") faptul că "clauza de la art. 6 din contract, ce constituie în fapt o clauză standard, neuzuală, compromisorie, produce efect în raport de disp. art. 1203 C. civ., fiind acceptată în mod expres, în scris de reclamanta din prezenta cauză, B., prin semnarea contractului de intermediere imobiliară menţionat".

Aşadar, întrucât în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, în analiza contractului juridic de intermediere imobiliară încheiat de părţi, instanţa devolutivă a fondului a stabilit că respectiva clauză compromisorie a fost acceptată în mod expres şi în scris de către recurenta reclamantă, aspect de fapt de care prezenta instanţă de recurs este ţinută, controlul său fiind unul exclusiv de legalitate, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ. şi art. 488 C. proc. civ., rezultă că prevederile art. 1203 C. civ. invocate de către recurentă nu au fost încălcate în cauză de către curtea de apel, ansamblul criticilor recurentei în această direcţie neputând fi aşadar, primit.

În egală măsură, în analiza şi interpretarea aceluiaşi act juridic bilateral şi deci, în creionarea definitivă a aceleiaşi situaţii de fapt a cauzei, instanţa devolutivă a fondului a stabilit şi împrejurarea că art. 6 din contract reprezintă o clauză specială, derogatorie de la cea cu caracter general, comună, a art. 25 din acelaşi contract, aspect care de asemenea, nu mai poate fi reformat în prezenta cale de atac, date fiind limitele exclusiv de legalitate ale controlului jurisdicţional al instanţei de recurs.

Din ansamblul considerentelor sentinţei civile recurate, rezultă cu puterea evidenţei faptul că tot curtea de apel a constatat întemeierea în privinţa primului capăt al cererii formulate la tribunalul de arbitraj judiciar, pe art. 6 din contractul de intermediere, aceeaşi curte de apel arătând în mod repetat, faptul că această clauză stabileşte competenţa litigiilor având ca obiect plata sumei datorate, fără însă, a reduce sfera sintagmei menţionate, la remuneraţie (onorariu).

Or, temeiul capătului unu de cerere, respectiv art. 11 lit. c) din contract, vizează plata dublului remuneraţiei, remuneraţie care este stabilită în cadrul art. 5 din acelaşi act juridic, articol care a fost de asemenea, indicat de pârâta intimată în justificarea primei solicitări din cererea de chemare în judecată arbitrală formulată.

Argumentul recurentei reclamante în sensul că art. 6 din contractul de intermediere, privit în raport cu art. 25 din acelaşi act juridic, determină un dubiu cu privire la interpretarea sa, el fiind invocat a fi fost stipulat în mod ilogic în maniera redată în contract, fapt care ar genera potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori, o interpretare a clauzei în favoarea recurentei reclamante, ca şi consumator, este nefondat.

Astfel, atât timp cât în operaţiunea de analiză şi interpretare a clauzelor contractuale dintre părţi, instanţa devolutivă a fondului (curtea de apel) a stabilit - în mod definitiv, astfel cum s-a expus - împrejurarea că "dispoziţiile art. 25 din contractul de intermediere (...) nu sunt în contradicţie cu cele menţionate de art. 6 din contract şi nu sunt de natură a suscita un dubiu în ce priveşte interpretarea lor, întrucât, aşa cum a reţinut şi tribunalul de arbitraj, clauza de la art. 25 din contract are un caracter general (...), iar clauza de la art. 6 din contract derogă de la această dispoziţie cu caracter general", rezultă că în mod corect a stabilit curtea de apel că art. 1 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 nu este aplicabil cauzei deduse judecăţii.

În fine, instanţa de recurs nu îşi însuşeşte nici argumentul recurentei relativ faptului că inclusiv capătul secund de cerere arbitrală formulată, respectiv cel privind penalităţile, se subsumează aceluiaşi art. 25 din contract, întrucât astfel cum corect a sesizat curtea de apel, acest capăt de cerere este unul accesoriu celui principal, el fiind guvernat în acest context de dispoziţiile art. 123 alin. (1) C. proc. civ. conform căruia "(1) Cererile accesorii, adiţionale, precum şi cele incidentale se judecă de instanţa competentă pentru cererea principală, chiar dacă ar fi de competenţa materială sau teritorială a altei instanţe judecătoreşti, cu excepţia cererilor prevăzute la art. 120" şi întrucât curtea de apel a stabilit tot în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, că art. 6 din contract vizează şi penalităţile de întârziere.

Aşadar, criticile formulate în privinţa excepţiei necompetenţei nu sunt fondate, instanţa de recurs reţinând şi că în privinţa acestora nu este incident finele de neprimire invocat de intimata pârâtă prin întâmpinare, respectiv cel dedus din prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., atât timp cât excepţia de necompetenţă a fost analizată şi de curtea de apel, fiind însă, respinsă, devenind aplicabilă aşadar, teza secundă a textului procesual invocat de intimată.

2. Al doilea motiv de recurs invocat, prevăzut tot de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., vizând încălcarea de către curtea de apel a prevederilor art. 99 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorului, cu referire la interpretarea sintagmei "fără participarea agenţiei imobiliare", este de asemenea, nefondat.

Astfel, potrivit textului legal invocat, "Agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situaţii:

a) când între consumator şi agenţia imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere;

b) când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat;

c) când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare".

Recursul se grefează - astfel cum s-a expus anterior - pe situaţia de fapt decelată de instanţele devolutive ale fondului, în speţă de curtea de apel, controlul instanţei de recurs fiind unul exclusiv de legalitate.

Or, în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, pe baza probelor administrate, instanţa de apel a reţinut sub acest aspect următoarele:

"reţine Curtea că, deşi reclamanta a susţinut şi a încercat să demonstreze faptul că tranzacţia s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare pârâte, din probatoriul administrat rezultă o altă situaţie de fapt, şi anume că angajaţii agenţiei au condus-o pe reclamantă la apartamentul ce a fost achiziţionat ulterior de aceasta şi au pus-o în legătură cu proprietarul/reprezentantul acestuia, fiind lipsită de relevanţă împrejurarea că în momentul respectiv era o stare conflictuală între agenţie şi reprezentanta proprietarului şi faptul că ulterior reclamanta ar fi fost contactată de reprezentanţii altei agenţii imobiliare.

Astfel, din declaraţiile martorilor audiaţi coroborate cu răspunsurile la interogatoriul şi înscrisurile aflate la dosarul cauzei, rezultă că reprezentaţii agenţiei pârâte au condus-o pe reclamantă la apartamentul ce a făcut obiectul vânzării, au pus-o în legătură cu reprezentanta proprietarului si au rămas în apartament împreună cu reclamanta în timpul în care aceasta a vizionat apartamentul, astfel că nu se poate reţine că perfectarea tranzacţiei imobiliare s-a realizat fără participarea agenţiei imobiliare".

Aşadar, grefat pe această stare de fapt concretă reţinută în mod definitiv de către curtea de apel, respectiv că încheierea contractului de vânzare - cumpărare s-a realizat cu participarea agenţiei imobiliare reclamante intimate, instanţa de recurs constată o corectă aplicare în cauză de către instanţa judiciară de fond a prevederilor art. 99 din O.G. nr. 21/1992.

Instanţa de recurs nu poate ca, reevaluând probele administrate în cauză, să reanalizeze contribuţia efectivă a agenţiei imobiliare la perfectarea actului juridic de vânzare - cumpărare şi îndeplinirea/neîndeplinirea parţială sau totală a obligaţiilor contractuale de către reclamanta intimată, astfel cum practic solicită recurenta prin criticile arondate acestui motiv de recurs, întrucât şi - ar depăşi atunci limitele controlului său de legalitate.

3. Nici motivul de recurs privitor la încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 98 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor nu este fondat.

Potrivit textului normativ indicat, "Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei".

Recurenta apreciază că această normă juridică nu ar fi fost abrogată prin dispoziţiile art. 2101 alin. (1) C. civ. ("Comunicarea încheierii contractului intermediat - Clientul are obligaţia să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancţiunea dublării remuneraţiei, dacă prin contract nu se prevede altfel"), potrivit art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, întrucât nu ar exista contradicţie între cele două texte legale, atât timp cât cel din ordonanţă este menit să protejeze consumatorul în raport cu profesioniştii predispuşi la abuzuri.

Instanţa de recurs constată faptul că art. 2101 alin. (1) C. civ. face parte din chiar Capitolul XI - Contractul de intermediere care reglementează inclusiv tipul de contract de intermediere la care se referă art. 98 din O.G. nr. 21/1992, reprezentând aşadar o normă cu caracter general faţă de cea ultim enunţată a cărei raţiune legislativă a reglementării a fost corect surprinsă de către recurentă.

Acest raport juridic indicat ar fi fost rezolvat prin intermediul principiului specialia generalibus derogant - norma specială derogă de la cea generală, doar în situaţia în care nu ar fi existat o prevedere normativă expresă de rezolvare a acestui conflict de dispoziţii legale, conflict determinat de caracterul opus al celor două norme analizate.

Or, astfel cum corect a indicat curtea de apel, o astfel de prevedere de rezolvare există şi ea tranşează conflictul în favoarea art. 2101 alin. (1) C. civ.: art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.:

"La data intrării în vigoare a C. civ. se abrogă: (...) bb) orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale".

Argumentul suplimentar invocat de recurentă cu privire la acelaşi motiv de recurs, respectiv aprecierea sa asupra inexistenţei în contextul indicat a obligaţiei sale de informare a agenţiei imobiliare, nu poate fi reţinut ca fondat de către prezenta instanţă de recurs atât timp cât în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, curtea de apel a reţinut în mod definitiv existenţa acestei obligaţii contractuale a părţii procesuale.

4. Nici criticile referitoare la nerespectarea de către intimata pârâtă la momentul încheierii contractului de intermediere, a prevederilor art. 94 - 96 din O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor nu sunt de natură să determine o reformare a sentinţei civile recurate.

Astfel, instanţa de recurs constată că în configurarea situaţiei de fapt a cauzei, în analiza contractului juridic concret încheiat între părţile procesuale, curtea de apel a statuat asupra caracterului distinct al clauzei contractuale prevăzute la art. 11 lit. c).

Or, grefat pe această situaţie de fapt, rezultă că o eventuală nulitate constatată ca urmare a dispoziţiilor învederate de recurentă, nu este de natură a se extinde sau a se răsfrânge şi asupra clauzei contractuale menţionate, atât timp cât normele juridice respective, a căror nerespectare o invocă recurenta în cadrul acestui motiv de recurs, instituie obligaţii în sarcina intimatei pârâte, distincte însă, de cea care face obiectul respectivei clauze contractuale şi care - mai mult - are ca debitor pe recurenta reclamantă.

Având în vedere principiul nulităţii parţiale a contractului, consacrat per ansamblu de C. civ. (a se vedea în acest sens, art. 1255 şi următoarele), precum şi statuările de fapt ale curţii de apel relative caracterului distinct, autonom al clauzei contractuale reglementate de art. 11 lit. c) din contractul de intermediere, rezultă aşadar, că eventuala nerespectare a altor prevederi legale precum cele învederate de recurentă în acest motiv de recurs nu este de natură să anuleze clauza contractuală menţionată.

De altfel, însăşi recurenta reclamantă recunoaşte în cadrul cererii de recurs, faptul că nerespectarea normelor juridice indicate nu este de natură a atrage anularea întregului contract juridic, mai concret a clauzei prevăzute la art. 11 lit. c).

În algoritmul juridic al cauzei, esenţială din perspectiva excepţiei de neexecutare pe care o opune în apărare partea procesuală recurentă, este îndeplinirea obligaţiei corespunzătoare contractuale a părţii adverse, respectiv aceea de a participa, de a contribui, intermedia la încheierea contractului, îndatorire constatată îndeplinită de curtea de apel în cadrul situaţiei de fapt a cauzei.

Solicitarea recurentei reclamante adresate instanţei de recurs de a proceda în acest context, la evaluarea situaţiei de fapt a cauzei cu luarea în considerare inclusiv a prezumţiei propuse de recurentă, respectiv că intermedierea de către intimată nu ar fi avut de fapt loc, excede limitelor exclusiv de legalitate ale controlului instanţei de recurs, deoarece ea repune în discuţie temeinicia cauzei, prin prisma luării în considerare şi a unei alte probe, respectiv prezumţia propusă de recurentă şi nu legalitatea acesteia.

Aşadar, ansamblul acestor critici din recurs, grefate pe dispoziţiile art. 94 - 96 din O.G. nr. 21/1992 cu corolarul tras de recurentă, acela al unui contract abuziv integral totuşi, nu poate fi primit de prezenta instanţă de recurs.

5. Nici criticile arondate caracterului nelegal al soluţiei curţii de apel de obligare a recurentei la plata dublului remuneraţiei, ca urmare a neîncheierii actului adiţional prevăzut de art. 5 din contractul de intermediere imobiliară, nu sunt fondate.

Concluzia se impune ca urmare a faptului că acest grup de critici se întemeiază pe o premisă de fapt eronată, respectiv pe lipsa intermedierii încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către intimata reclamantă, în condiţiile în care curtea de apel a statuat în mod definitiv în cadrul situaţiei de fapt în mod exact opus.

Mai mult, aceeaşi curte de apel a stabilit în cadrul aceleiaşi situaţii de fapt, că neîncheierea actului adiţional se datorează culpei recurentei, astfel încât criticile nu pot fi primite inclusiv ca urmare a incidenţei principiului juridic nemo auditur propriam turpitudinem allegans - nimeni nu poate invoca în apărare propria vinovăţie.

Întrucât vinovăţia reprezintă un element factual, care se stabileşte pe baza probelor administrate, instanţa de recurs prezentă constată că criticile recurentei relative inexistenţei culpei sale şi existenţei culpei intimatei consecutiv unei invocate abordări complet neprofesioniste şi lipsite de orice etică din partea acesteia, nu pot fi primte, deoarece ele vizează temeinicia sentinţei recurate, excedând astfel limitelor jurisdicţionale ale prezentei căi de atac.

6. În cauză nu a fost incorect aplicat nici art. 2097 C. civ. ("(1) Intermediarul are dreptul la o remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale") de către curtea de apel, atât timp cât în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, respectiva instanţă de judecată a reţinut elementul factual al contribuţiei agenţiei imobiliare la încheierea actului de vânzare - cumpărare a imobilului, această constatare de fapt realizându-se independent de calificarea juridică a acestei obligaţii de intermediere ca fiind una de rezultat (cum arată recurenta) sau una de diligenţe.

7. Aceeaşi concluzie se impune în privinţa respectării de către curtea de apel a prevederilor art. 1556 C. civ. invocate de aceeaşi parte procesuală.

Astfel, excepţia de neexecutare a obligaţiei contractuale a intimatei pârâte de intermediere nu poate fi invocată cu succes de către recurentă din perspectiva dispoziţiilor art. 1556 C. civ., atât timp cât în cadrul situaţiei de fapt stabilite definitiv, curtea de apel a reţinut exact împrejurarea opusă, respectiv aceea că intimata şi-a îndeplinit această obligaţie contractuală, considerentele instanţei de recurs indicate la punctele 2 şi 4 anterioare ale prezentei decizii fiind valabile şi în privinţa acestui grup de critici.

Pe cale de consecinţă, aspectele de fapt reiterate de recurentă - referitoare la invocata neexecutare a obligaţiei de intermediere a contractului de vânzare - cumpărare, la neluarea de către intimată a legăturii cu recurenta după incidentul cu proprietarul invocat, la consecinţa suspendării obligaţiilor contractuale ale recurentei - nu pot fi primite de către instanţa de recurs, ele fiind subsumate de asemenea, temeiniciei sentinţei recurate şi nu legalităţii acesteia şi fiind orientate către configurarea unei alte situaţii de fapt decât cea reţinută de instanţa judiciară devolutivă a fondului cauzei.

8. Instanţa de recurs prezentă constată - contrar aserţiunilor în sens opus ale recurentei - faptul că din ansamblul motivării curţii de apel rezultă cu evidenţă faptul că instanţa de judecată a evaluat inclusiv excepţia de neexecutare la care se referă dispoziţiile juridice ale art. 1556 C. civ. şi implicit, cele ale art. 2097 C. civ., apreciind însă, implicit, dar inechivoc, faptul că aceste apărări nu pot fi opuse în cauză de recurentă, de vreme ce nu s-a constatat o neexecutare a obligaţiei contractuale specifice incumbând intimatei.

Astfel, relevante în această direcţie sunt considerentele curţii de apel, citate la punctul 2 al prezentei decizii civile, considerente pe care instanţa de recurs, pentru evitarea repetiţiei inutile, nu le va mai relua, ci doar va trimite din nou la ele.

Astfel cum în mod just s-a reţinut şi de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului în Hotărârea din 28 aprilie 2005 în Cauza Albina împotriva României, publicată în Monitorul Oficial Nr. 1.049 din 25 noiembrie 2005 (cererea nr. 57.808/00), "dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor (…) acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată (…). Conform jurisprudenţei Curţii, noţiunea de proces echitabil presupune ca o instanţă internă care nu a motivat decât pe scurt, hotărârea sa, să fi examinat totuşi în mod real problemele esenţiale care i-au fost supuse, şi nu doar să reia pur şi simplu concluziile unei instanţe inferioare (Hotărârea Helle împotriva Finlandei, din 19 decembrie 1997, Culegere de hotărâri şi decizii 1997 - VIII, p. 2.930, paragraful 60)".

Întrucât ambele texte legale invocate de recurenta reclamantă se grefează pe elementul factual al îndeplinirii/neîndeplinirii obligaţiei contractuale - în speţă de intermediere - de către partea contractuală şi întrucât curtea de apel a stabilit în mod tranşant în cadrul situaţiei de fapt, aspectul îndeplinirii de către intimată a obligaţiei contractuale în discuţie, respingând cererea reclamantei recurente de anulare a hotărârii arbitrale, rezultă în mod evident că respectiva curte de apel a apreciat că în cauză nu au fost incorect aplicate de către instanţa de arbitraj judiciar prevederile legale ale art. 1556 C. civ. sau cele ale art. 2097 C. civ. privitoare la excepţia de neexecutare.

Drept urmare, nu se constată din această perspectivă, nici incidenţa motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., indicat în mod incorect de către recurentă ca reprezentând motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în condiţiile în care prevederile procesuale prim enunţate au un caracter special şi deci, prioritar, în raport cu secundele.

Aşadar, grefat pe ansamblul considerentelor expuse, instanţa de recurs apreciază că recursul promovat este nefondat, hotărârea curţii de apel fiind legală, motivele de recurs invocate nefiind întemeiate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta B. împotriva sentinţei nr. 22 din 29 iunie 2022 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 aprilie 2023.