Land ownership vindication: appeal dismissed, affirming plaintiff's title despite defendant's good-faith land registry entry

Şedinţa publică din data de 3 noiembrie 2022

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. x/2007, completată şi precizată ulterior, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., S.C. D. S.R.L., E., F., S.C. G. S.R.L.: 1. să se constate nulitatea absolută a procurilor emise de H. pe numele B. şi traduse sub semnătură legalizată prin încheierile nr. x şi y/16 aprilie 998 ale B.N.P. I.; 2. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către B.N.P. J.; 3. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/4 februarie 2005 de către B.N.P. K.; 4. să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară întocmirii actelor juridice menţionate; 5. să fie obligaţi pârâţii să îi lase reclamantei, în deplină proprietate si posesie, imobilul situat în intravilanul comunei Afumaţi, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.500 m.p. - T 98, P 370.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenului în suprafaţă de 12.500 m.p., sus arătat, pe care l-a dobândit prin cumpărare de la L. şi M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 şi transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr. x/01 septembrie 1994 şi pentru care are deschis rol fiscal, aşa cum rezultă din certificatul de atestare fiscală nr. x/09 noiembrie 2006 emis de Primăria Afumaţi.

La începutul anului 2007, formulând cerere de intabulare a dreptului său de proprietate, a aflat că terenul este deja intabulat pe numele unui terţ - pârâta S.C. G. S.R.L., care l-ar fi dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de către B.N.P. K., încheiat cu pârâta S.C. D. S.R.L. (actuala S.C. D. S.R.L.), aceasta din urmă deţinând terenul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către B.N.P. J.. A precizat reclamanta că nu îl cunoaşte pe pârâtul B., care a înstrăinat terenul în numele ei, şi nici nu l-a împuternicit să vândă acest teren, iar în Marea Britanie nici nu există instituţia notarului public, astfel că cele două procuri sunt false şi lovite de nulitate absolută, ca şi contractul încheiat de pârât în numele reclamantei, pentru lipsa totală a consimţământului vânzătoarei (aşa-zisul mandatar neavând calitatea de reprezentant al proprietarei reclamante), pentru cauză ilicită şi fraudarea legii.

Ca temei legal al acţiunii, reclamanta a invocat art. 480, 948, 966 şi 968 C. civ., art. 112 şi urm. C. proc. civ., principiile efectelor nulităţii.

La 21 decembrie 2007, pârâta S.C. G. S.R.L. a formulat întâmpinare, invocând excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

La aceeaşi dată a depus cerere de chemare în garanţie a pârâtei S.C. D. S.R.L., solicitând ca, în cazul în care va fi evinsă în prezentul proces, chemata în garanţie să fie obligată să îi restituie integral preţul primit în schimbul terenului, respectiv 738.266,48 euro, inclusiv TVA, la cursul actual; să-i plătească valoarea fructelor pe care va fi obligată să le înapoieze terţului evingător, în măsura în care acesta le va pretinde, să suporte cheltuielile de judecată ale pârâtei, ocazionate de acest proces; să fie obligată la daune-interese, reprezentând sporul de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, în sumă de 2.761.733,52 euro (diferenţa dintre preţul plătit şi valoarea actuală a terenului, de circa 3.500.000 euro; cheltuielile necesare si utile pe care pârâta le-a efectuat în vederea obţinerii, bunei administrări şi conservării bunului, în cuantum total de 14.964 RON, taxa de timbru aferentă tranzacţiei imobiliare la momentul achiziţiei, taxa de publicitate, onorariul notarului public, impozite pe imobil, achitate către stat conform sistemului de taxe si impozite stabilit prin lege).

Ca temei legal al cererii de chemare în garanţie, a invocat dispoziţiile art. 1341-1343, 1344, 1350, 1351 C. civ.

La rândul său, pârâta chemată în garanţie S.C. D. S.R.L. a formulat, la termenul de judecată din 25 ianuarie 2008, întâmpinare la cererea de chemare în garanţie depusă de pârâta S.C. G. S.R.L., completată cu apărări împotriva acţiunii principale la 5 octombrie 2009 (invocând şi excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive), şi cerere de chemare în garanţie a pârâtului B., solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat, respectiv, atât pierderea efectiv suferită (damnum emergens), cât şi beneficiul nerealizat (lucrum cessans), sumă la care se adaugă dobânda legală de la devenirea certă a prejudiciului până la achitarea lui integrală. A arătat pârâta că prejudiciul este constituit de preţul din contract, de 96.008 RON actualizat şi diferenţa dintre acest preţ şi suma la care va fi obligată prin hotărâre către S.C. G. S.R.L., dacă aceasta cade în pretenţii.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 998 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 6095/05 decembrie 2008, Judecătoria Buftea a admis excepţia de necompetenţă materială şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă sub nr. x/2008.

La termenul de judecată din 5 octombrie 2009, Tribunalul a invocat, din oficiu, excepţia de netimbrare a cererii de chemare în garanţie depuse de pârâta S.C. D. S.R.L. şi excepţia insuficientei timbrări a cererii de chemare în garanţie formulate de pârâta S.C. G. S.R.L., pe care le-a pus în discuţie odată cu excepţiile inadmisibilităţii acţiunii, lipsei calităţii procesuale active şi lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C., E., F. şi S.C. D. S.R.L., invocate prin întâmpinările depuse la dosar.

Prin sentinţa civilă nr. 1161/19 octombrie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, s-a admis excepţia netimbrării cererii de chemare în garanţie formulate de pârâta S.C. D. S.R.L. şi s-a anulat, ca netimbrată, această cerere; s-a admis excepţia insuficientei timbrări a cererii de chemare în garanţie formulate de pârâta S.C. G. S.R.L. şi s-a anulat, ca insuficient timbrată, această cerere; s-au unit, cu fondul cauzei, excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. D. S.R.L.; s-a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C., F. şi E. şi s-a respins acţiunea completată şi precizată, formulată de reclamantă în contradictoriu cu aceşti pârâţi, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Prin aceeaşi sentinţă, instanţa, constatând că acţiunea principală formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B., S.C. D. S.R.L. şi S.C. G. S.R.L., având ca obiect constatarea nulităţii absolute a procurilor şi a contractelor de vânzare-cumpărare, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi revendicarea imobilului - teren, nu este în stare de judecată, în baza art. 165 C. proc. civ., a dispus disjungerea acesteia, cu formarea unui dosar distinct, cu nr. x/2009.

Prin sentinţa civilă nr. 300/11 februarie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a S.C. D. S.R.L. în raport cu capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a procurilor legalizate sub nr. x şi y/1998 şi s-a respins cererea respectivă ca atare. A fost respinsă, ca neîntemeiată, acţiunea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a procurilor legalizate sus-menţionate şi a actelor subsecvente, formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii B. şi S.C. G. S.R.L. A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor subsecvente procurilor legalizate sub nr. x si y/1998 formulată în contradictoriu cu pârâta S.C. D. S.R.L. A fost disjuns capătul de cerere având ca obiect revendicarea imobilului situat în comuna Afumaţi, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.500 m.p., T 98 P 370, formându-se dosarul cu nr. x/2011, în care a fost unită cu fondul cauzei excepţia lipsei calităţii procesuale active şi s-a dispus suspendarea cauzei în baza art. 244 pct. l C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a litigiului având ca obiect constatarea nulităţii absolute a procurilor legalizate sub nr. x şi y/1998 şi a actelor subsecvente, înregistrat sub nr. x/2009.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A..

Prin decizia nr. 319/A din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins, ca nefondată, calea de atac exercitată în cauză.

Împotriva acestei decizii, reclamanta A. a formulat recurs.

Prin decizia civilă nr. 3447/19 iunie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul şi a trimis cauza, spre rejudecare, Curţii de Apel Bucureşti.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 257 A/16.03.2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă a fost admis apelul declarat de reclamantă, a fost schimbată, în parte, sentinţa civilă nr. 300/11 februarie 2011, în sensul admiterii, în parte, a acţiunii, constatării nulităţii absolute a procurilor legalizate sub nr. x/16 aprilie 1998 şi nr. y/16 aprilie 1998 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998. A fost respinsă cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, cu obligarea intimaţilor B. şi S.C. D. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.

Hotărârea a rămas irevocabilă prin decizia nr. 3925 din 3 octombrie 2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, prin respingerea recursurilor declarate de reclamanta A. şi de pârâta S.C. D. S.R.L.

2. Hotărârea pronunţată în fond

Prin sentinţa civilă nr. 1646/11 decembrie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins acţiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii S.C. D. S.R.L., B. şi S.C. G. S.R.L., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A..

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia nr. 1796 A/10 decembrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie a admis apelul formulat de reclamantă, a schimbat, în parte, sentinţa atacată, în sensul că a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei D. S.R.L., invocată din oficiu; a respins cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă.

A admis acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta G. S.R.L. şi a obligat-o pe aceasta din urmă să-i lase reclamantei, în deplină proprietate şi liniştită posesie, terenul în suprafaţă de 12.500 m.p., situat în intravilanul comunei Afumaţi din judeţul Ilfov, tarlaua x, parcela x.

A menţinut, în rest, sentinţa civilă apelată.

A obligat-o pe pârâta G. S.R.L. să achite reclamantei suma de 19.755 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată - taxă de timbru în apel, respingând, în rest, cheltuielile de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a avut în vedere următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 şi transcris, în registrul de transcripţiuni imobiliare, sub nr. y/01 septembrie 1994, reclamanta a dobândit imobilul situat în intravilanul comunei Afumaţi, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.500 m.p. - T 98, P 370 (având nr. cadastral x şi fiind înscris în Cartea funciară nr. x - Afumaţi, judeţul Ilfov), prin cumpărare de la L. şi M.

Astfel cum rezultă din certificatul de atestare fiscală nr. x/09 noiembrie 2006 emis de Primăria Afumaţi, apelanta reclamantă a deschis rol fiscal pentru acest imobil.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de B.N.P. J., acest imobil a fost vândut de apelanta reclamantă A., prin mandatar B., către cumpărătoarea S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L. În acest sens, presupusul mandatar B. s-a folosit de procurile emise de H., traduse sub semnătură legalizată prin încheierile nr. x şi nr. y din 16 aprilie 1998 ale B.N.P. I..

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de B.N.P. K., imobilul a fost vândut de S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L., către intimata pârâtă din prezenta cauză, S.C. G. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2009, a fost admisă, în parte, acţiunea, în sensul că s-a constatat nulitatea absolută a celor două procuri nr. x/16 aprilie 1998 şi nr. y/16 aprilie 1998, precum şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998. A fost respinsă cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005.

S-a reţinut, cu putere de lucru judecat, că "nu s-a probat voinţa reclamantei de a împuternici pe mandatarul B. să întreprindă tot ce este necesar în privinţa afacerilor reclamantei din Bucureşti, România, respectiv să vândă proprietatea acesteia din zona comunei Afumaţi, S.A.I., în suprafaţă de 12.500 m.p., situată în parcela x, tarlaua x, în numele şi pe seama mandantei".

De asemenea, fiind găsit fondat motivul de nulitate întemeiat pe art. 948 pct. 2 din C. civ., ce vizează lipsa consimţământului reclamantei la vânzare, Curtea de Apel Bucureşti a apreciat că nu se mai impune analiza celorlalte motive de nulitate invocate de reclamantă în cererea introductivă şi reiterate în apel, vizând acelaşi contract, respectiv, nerespectarea cerinţei supralegalizării procurilor, cauza ilicită şi frauda la lege, sens în care a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către Biroul Notarului Public "J.".

În ceea ce priveşte titlul de proprietate exhibat de pârâta S.C. G. S.R.L, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005, instanţa de apel a confirmat validitatea acestuia, reţinând că, faţă de apărările invocate de intimata pârâtă, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, protecţia terţului şi relevanţa ce trebuie dată bunei-credinţe a acestuia, precum şi înţelesul noţiunii de bună-credinţă a terţului subdobânditor, trebuie analizate pe terenul principiilor de carte funciară.

Curtea a subliniat, astfel, dispoziţiile incidente înscrise în Legea nr. 7/1996 - în forma în vigoare la data încheierii actului a cărui nulitate se invocă - potrivit cu care subdobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, în momentul dobândirii dreptului, n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (art. 34). În aplicarea principiului publicităţii materiale, faţă de terţii subdobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt "prezumate" exacte şi complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terţii subachizitori sunt puşi la adăpost de orice cauze de evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achiziţiunii dreptului lor, dacă sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 34 şi art. 38 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii contractului ce face obiect al analizei.

Astfel, potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996:

"Acţiunea în rectificare, întemeiată pe prevederile art. 36 pct. 1-4, îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Termenul va fi de 3 ani socotiţi de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere".

Rezultă că, în aplicarea acestei norme, aşa cum s-a statuat pe cale doctrinară, acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere (antecesorul subdobânditorului de bună-credinţă).

Reiese că efectul juridic al regulii prevăzute de art. 34 este acela că terţul subachizitor cu titlu oneros şi de bună-credinţă devine, prin înscriere, proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar, în realitate, nu deţinea această calitate. Aşadar, principiul publicităţii materiale constituie o veritabilă excepţie de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, ceea ce presupune şi că, în conflictul dintre proprietar şi un neproprietar, este şi trebuie să fie o măsură excepţională, a cărei justificare trebuie să fie suficient de puternică şi constă în întrunirea condiţiilor enunţate anterior.

În concluzie, cum de la data înscrierii dreptului terţului cumpărător subsecvent-pârâta S.C. G. S.R.L., au trecut mai mult de 3 ani, aceasta din urmă se bucură de protecţia publicităţii materiale, motiv pentru care instanţa de judecată a confirmat titlul său de proprietate.

Sub un alt aspect, prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a avut în vedere împrejurarea că "noţiunea de bună-credinţă are un înţeles specific în materie de carte funciară. Astfel, Legea nr. 7/1996, respectiv art. 34, condiţionează buna-credinţă a terţilor subdobânditori de absenţa notării vreunei acţiuni prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare. În concluzie, absenţa înregistrării vreunei acţiuni prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare creează prezumţia realităţii - a exactităţii şi a caracterului complet al înscrierilor de carte funciară - drepturilor înscrise sau, după caz, stinse (radiate), aşa încât o astfel de prezumţie este suficientă să fundamenteze buna-credinţă a terţului achizitor.

Pe de altă parte, pentru înlăturarea prezumţiei legale de bună-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, este necesar să se facă dovada că terţul subdobânditor a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate. În cauză, aplicând consideraţiile teoretice anterior reliefate, Curtea a constatat, sub un prim aspect, că, la data introducerii prezentei acţiuni, 17 septembrie 2007, trecuseră 3 ani de la data înscrierii autorului nemijlocit al pârâtei S.C. G. S.R.L., respectiv a S.C. D. S.R.L. în cartea funciară nr. x a localităţii Afumaţi - 27 mai 2003. În consecinţă, în cazul acestei pârâte, principiul publicităţii materiale acţionează, sub rezerva îndeplinirii cerinţelor enumerate mai sus.

Or, în speţă, potrivit probelor administrate, această intimată pârâtă nu a putut cunoaşte, din verificarea înscrisului care a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate al S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L., în cartea funciară (a cărui veridicitate şi legalitate au făcut obiectul unor verificări prealabile efectuate atât de agentul instrumentator - notarul public, cât şi de autoritatea de carte funciară - registratorul de carte funciară), neconcordanţa dintre calitatea acesteia de proprietar menţionată în cartea funciară şi situaţia juridică reală contrară, dată de inexistenţa consimţământului reclamantei la încheierea contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de Biroul Notarului Public J.. Totodată, Curtea a reţinut că, la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului acestei pârâte în cartea funciară, nu era înregistrată vreo acţiune prin care să se conteste calitatea de proprietar a S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L. În plus, la momentul încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, vânzătoarea S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L., figura ca titular de rol fiscal pentru imobilul vândut, din relaţiile comunicate sub acest aspect, de către Primăria Afumaţi, rezultând că, încă din anul 1998, rolul fiscal deschis de reclamantă a fost închis, operaţiune urmată de înregistrarea la organele fiscale a S.C. D. S.R.L.

De altfel, reclamanta nu a probat că, ulterior anului 1997, când a achitat impozitul aferent terenului cumpărat de aceasta şi care a făcut obiect al contractului autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de către Biroul Notarului Public K., a continuat să achite impozit, în perioada 1998-2005, chitanţele exhibate de aceasta, întocmite ulterior intervalului de timp menţionat, neputând fi apreciate ca relevante prin prisma analizei impuse de art. 34 din Legea nr. 7/1996, în cauză. Tot astfel, reclamanta nu a administrat probe din care să rezulte că ar fi exercitat acte de posesie asupra terenului menţionat, respectiv că ar fi tulburat posesia exercitată de S.C. D. S.R.L. asupra terenului menţionat în vreun fel, probe care să poată conduce la concluzia că S.C. G. S.R.L. a cunoscut, la data încheierii contractului ce face obiect al prezentei analize, inexactitatea cărţii funciare".

Preliminar, pentru a verifica limitele învestirii, instanţa de apel a reţinut că, prin cererea de chemare introductivă de instanţă, reclamanta s-a limitat la a solicita obligarea pârâţilor S.C. D. S.R.L. şi S.C. G. S.R.L. să lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în comuna Afumaţi, judeţ Ilfov, în suprafaţă de 12.500 m.p., fără a motiva, în drept, această solicitare. Ulterior, prin precizarea depusă la termenul de judecată din 3 aprilie 2008, reclamanta şi-a precizat cererea, capătul de cerere referitor la revendicarea imobilului fiind menţionat la punctul 5 al cererii (părând a fi un capăt de cerere accesoriu faţă de anularea titlului precedent), primele capete de cerere referindu-se la nulitatea actelor anterior întocmite, respectiv a procurilor emise de H., a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005. În drept, reclamanta s-a limitat să invoce dispoziţiile art. 480 C. civ., fără a prezenta o argumentaţie, în drept, a acestei solicitări.

Cu ocazia concluziilor pe fond, la termenul de judecată din 11 decembrie 2020, reclamanta a solicitat admiterea acţiunii, arătând că titlul său de proprietate este mai bine conturat decât cel invocat de pârâtă, respectiv un contract de vânzare-cumpărare anulat irevocabil, întrucât a avut la bază o procură falsă, pe care reclamanta nu a dat-o.

Instanţa de fond, în cadrul sentinţei civile apelate, a făcut o comparare a titlurilor, arătând, în esenţă, că este preferabil titlul pârâtei, întrucât a fost validat ca urmare a situaţiei sale de subdobânditor de bună-credinţă, pe de o parte, iar, pe de altă parte, a reţinut conduita sa, de diligent proprietar, de la momentul dobândirii dreptului şi până în prezent, înscrierea dreptului în cartea funciară transformându-l într-un proprietar cu titlu preferabil. În acest sens, instanţa de fond a aplicat principiul securităţii raporturilor juridice.

În raport de aceste aspect, instanţa de apel a considerat că reclamanta a formulat o acţiune în revendicare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., instanţa de fond făcând o comparare a titlurilor celor două părţi, considerente care fac obiectul căii de atac a apelului.

Analizând modalitatea în care prima instanţă a aplicat dispoziţiile art. 480 C. civ. în cauză, instanţa de apel a considerat criticile formulate de apelanta reclamantă sub acest aspect ca fiind întemeiate, apelul fiind, astfel, fondat.

Instanţa de apel a constatat că prima instanţă a omis a preciza dacă compararea celor două titluri s-a efectuat pornind de la premisa că titlurile care se compară provin de la autori diferiţi, sau, din contră, de la acelaşi autor, acest aspect fiind definitoriu în soluţionarea cauzei, analiza juridică urmând a se axa pe aspecte specifice în funcţie de situaţia premisă aplicabilă.

Pentru stabilirea faptului dacă titlurile de proprietate ale părţilor litigante provin de la autori diferiţi, nu prezintă relevanţă autorul direct şi nemijlocit al fiecăreia dintre acestea, ceea ce contează fiind ca, în antecedenţa transmiterilor succesive ale dreptului de proprietate, să fie identificat sau, dimpotrivă, să nu se releve unul şi acelaşi autor.

În ceea ce o priveşte pe reclamantă, aceasta a dobândit imobilul de la L. şi M., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 şi transcris, în registrul de transcripţiuni imobiliare, sub nr. y/01 septembrie 1994, dreptul acestora nefiind niciodată negat sau contestat judiciar.

Pârâta, pe de altă parte, a dobândit imobilul prin vânzare-cumpărare de la S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L., astfel cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de B.N.P. K., aceasta din urmă dobândind imobilul prin vânzare-cumpărare de la reclamantă, reprezentată de mandatar B..

Prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută a cele două procuri nr. x/16 aprilie 1998 şi nr. y/16 aprilie 1998, prin care mandatarul B. a făcut dovada puterilor de reprezentare, precum şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998.

Ca urmare a pronunţării acestei soluţii, care a rămas irevocabilă prin respingerea recursului, se impune a se constata că titlul de proprietate al pârâtei are, în antecedenţa dobândirii sale, un act nul absolut, provenind de la un neproprietar.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că titlurile de proprietate ale părţilor litigante provin de la autori diferiţi, succesiunea transmisiunilor fiind întreruptă prin pronunţarea soluţiei Curţii de Apel Bucureşti, care a anulat titlul vânzătorului de la care a dobândit dreptul de proprietate pârâta.

Stabilind situaţia premisă a provenirii celor două titluri de la autori diferiţi, instanţa de apel a procedat la compararea titlurilor părţilor, aplicând regulile consacrate atât doctrinar, dar şi jurisprudenţial, pentru situaţia în care titlurile părţilor provin de la autori diferiţi, urmând a avea câştig de cauză partea care a dobândit de la autorul al cărui titlu este preferabil. Această soluţie este o aplicaţie a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, soluţia jurisprudenţială şi doctrinară fiind de a proceda la compararea titlurilor autorilor părţilor litigante.

Această comparaţie relevă fără dubiu că titlul autorilor reclamantei este preferabil şi mai bine caracterizat, de vreme ce titlul autorilor L. şi M. nu a fost niciodată negat sau contestat judiciar. Pe de altă parte, titlul autorului pârâtei, respectiv al S.C. D. S.R.L. a fost anulat prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, ca urmare a anulării procurilor de care s-a folosit mandatarul vânzătorului. Fiind un titlu nul, acesta nu poate fi considerat preferabil.

Tribunalul, în mod eronat, a dat preferinţă titlului pârâtei, reţinând validarea acestuia prin decizia ante-menţionată, ca subdobânditor de bună-credinţă, precum şi înscrierea în cartea funciară. Aceasta, deoarece situaţia dobânditorului de bună-credinţă nu prezintă relevanţă în cadrul unei acţiuni în revendicare prin compararea titlurilor, buna-credinţă fiind definitorie doar în cazul acţiunii în anularea unui act subsecvent. Faptul că, prin decizia ante-menţionată, a fost respinsă cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005, ca urmare a aplicării acestui principiu, nu poate influenţa soluţia din prezenta cauză. Aceasta, deoarece instanţa a analizat strict validitatea titlului subdobânditorului de bună-credinţă în cadrul unei acţiuni în constatarea nulităţii, fără a avea repercusiuni în cadrul unei acţiuni în revendicare prin comparare de titluri, această analiză plecând de la premisa că ambele titluri de proprietate sunt valabile.

Prin urmare, buna-credinţă nu prezintă relevanţă în soluţionarea cererii de revendicare prin comparare de titluri, instanţa de apel respingând această apărare a intimatului pârât.

Nici efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară nu constituie un criteriu definitoriu în acest caz, de vreme ce acest criteriu a fost consacrat, în jurisprudenţă şi doctrină, ca fiind definitoriu în cazul în care titlurile celor două părţi litigante provin de la acelaşi autor.

Instanţa de apel nu a avut în vedere apărarea intimatei pârâte, care a arătat că nu este îndeplinită condiţia ca bunul să nu fi ieşit din patrimoniul reclamantei, nefăcând dovada actualităţii dreptului său. A avut în vedere că, atâta timp cât, prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, a fost anulat actul translativ de proprietate încheiat de reclamantă prin mandatar, în baza unor procuri, de asemenea, anulate, singura soluţie care se impune este că dreptul de proprietate nu a ieşit din patrimoniul reclamantei, aceasta prevalându-se, în continuare, de un titlu valid şi actual. Nici susţinerea că apelanta reclamantă neagă propria manifestare de voinţă în ceea ce priveşte vânzarea bunului nu poate fi reţinută, aceasta fiind contrazisă de soluţia pronunţată de instanţe şi intrată în puterea de lucru judecat, aceste apărări privind cererea în constatarea nulităţii, soluţionată irevocabil, şi nu acţiunea în revendicare.

Nici conduita apelantei reclamante în ceea ce priveşte demersurile referitoare la înscrierea dreptului în cartea funciară sau înregistrarea fiscală a acestuia nu prezintă relevanţă, de vreme ce aceste formalităţi nu sunt prevăzute ad validitatem, singurul aspect care contează fiind preferinţa titlului autorilor.

Nici examinarea caracteristicilor posesiei (caracterul util al acesteia) fiecărei părţi nu prezintă relevanţă în prezenta cauză. Instanţa de apel a considerat că aceste caracteristici ale posesiei, în cadrul unei acţiuni în revendicare, reprezintă o chestiune controversată, atât în doctrina de specialitate, cât şi în jurisprudenţă. Fără a-şi propune să tranşeze acest aspect, instanţa de apel a subliniat că, în orice caz, cercetarea, prin ipoteză, a posesiei actuale a pârâtei în opoziţie cu posesia anterioară a apelantei reclamante s-ar fi impus eventual doar în situaţia în care niciuna dintre părţile litigante nu ar fi produs un titlu de proprietate. Or, situaţia în drept dedusă judecăţii în dosarul de faţă infirmă ab initio această teză a comparării posesiilor, aşa încât aceasta nu a fost analizată.

Pentru aceste considerente, instanţa de apel a admis apelul formulat de apelanta reclamantă A., a schimbat, în parte, sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta G. S.R.L., pe care a obligat-o să-i lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, terenul în litigiu.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei D. S.R.L., Curtea a admis-o, din cuprinsul registrelor emise de Oficiul Naţional al Registrului Comerţului depuse la dosar C.A.B. rezultând că această societate este în stare de dizolvare şi lichidare, data radierii fiind 4 iunie 2019. Ca urmare, a respins cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă.

Având în vedere această soluţie, în raport de care pârâta se află în culpă procesuală, Curtea a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ. şi a obligat-o pe pârâta G. S.R.L. să achite reclamantei suma de 19.755 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată - taxă de timbru în apel, respingând, în rest, cheltuielile de judecată, nedovedite de apelanta reclamantă.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta S.C. G. S.R.L., solicitând admiterea căii de atac, modificarea, în tot, a hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului formulat de reclamantă şi menţinerii, ca legală şi temeinică, a sentinţei civile nr. 1646/11 decembrie 2020 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

a. Pârâta a susţinut, în esenţă, că este incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., conform căruia "casarea unei hotărâri se poate cere când (...) instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut", având în vedere cadrul stabilit de reclamanta A. prin cererea introductivă de instanţă, precum şi criticile formulate de aceasta în apel.

Curtea depăşeşte cadrul fixat prin motivele de apel cu care a fost învestită, dar şi cadrul fixat de reclamantă prin cererea introductivă de instanţă, pe care o completează sub aspectul temeiurilor de fapt şi de drept.

Efectul devolutiv al apelului este limitat la ceea ce a constituit obiectul judecăţii în primă instanţă şi la ceea ce constituie obiectul criticii aduse de apelant activităţii primei instanţe.

În primul rând, reclamanta nu şi-a motivat niciodată, pe parcursul derulării procedurilor judiciare arătate mat sus, cererea de revendicare, care a compărut, în toate scriptele emanând de la aceasta, ca simplă solicitare, nemotivată nici în fapt, nici în drept.

Niciunde în cuprinsul acestor demersuri, reclamanta nu a solicitat ca instanţele să procedeze la o comparare a posesiilor ori a titlurilor de proprietate.

Or, sancţiunea procedurală pentru depunerea unei acţiuni care nu este motivată nici în fapt, nici în drept este respingerea acesteia, ca nefondată.

În plus, instanţa de apel face referire la o cerere precizatoare ce ar fi fost depusă la termenul din 3 aprilie 2008, înaintea primei instanţe.

La acea dată, cadrul procesual fusese stabilit, precizat, completat încă de la Judecătoria Buftea, motiv pentru care aceste din urmă precizări au caracter tardiv, sens în care pârâta a solicitat să fie respinse, neaducând nimic nou sau util dezlegării unei acţiuni deja precizate şi completate în câteva rânduri.

Aşadar, motivarea dezvoltată de reclamantă nu poate fi atribuită decât acţiunii având ca obiect constatarea nulităţii absolute, fiind axată pe lipsa consimţământului, cauza ilicită şi frauda la lege.

Axioma de care se foloseşte reclamanta în cererea de chemare în judecată este că revendică, întrucât titlul de proprietate al actualului proprietar este nul.

În această ipoteză, soluţia este simplă, deoarece actul în baza căruia G. S.R.L. a devenit proprietar a fost exceptat de către instanţe de la nulitate, făcându-se, în cazul pârâtei, aplicarea excepţiei de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, constatându-se că se află în situaţia subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui bun imobil, care se afla şi sub protecţia absolută conferită de principiul publicităţii imobiliare (art. 34 - 38 din Legea nr. 7/1996).

Or, instanţa de apel, constatând lacunaritatea acestui demers, în loc să o sancţioneze în mod corespunzător, presupune că reclamanta ar urmări, în esenţă, pe lângă valorificarea nulităţilor absolute obţinute în procedura privind constatarea nulităţii absolute a procurilor şi a actelor subsecvente, şi o comparare de posesii, poate şi o comparare de titluri, etc. Cum apreciază că o comparare de posesii nu poate opera în cauză, întrucât ambele părţi prezintă titluri de proprietate, Curtea conchide că ar fi în interesul reclamantei să procedeze la compararea de titluri, cu depăşirea cadrului fixat de aceasta prin acţiunea introductivă de instanţă, dar şi prin criticile formulate în apel, sens în care este incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

b. Un al doilea motiv de recurs este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ.

Conform cu aceste dispoziţii, casarea unei hotărâri se poate cere "când hotărârea cuprinde motive contradictorii, străine de natura pricinii" şi când "instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia".

Motivele, chiar raţionamentele logico-juridice contradictorii, interpretarea greşită a actelor juridice supuse analizei şi comparaţiei, ca şi aprecierea eronată a probelor se circumscriu, în egală măsură, raţionamentului greşit cu care instanţa de apel a operat în cauză, ceea ce a condus la o soluţie diametral opusă celei care se impunea din punct de vedere legal.

În concret, instanţa de apel stabileşte că prima instanţă "a omis a preciza dacă compararea celor două titluri s-a efectuat pornind de la premisa că titlurile care se compară provin de la autori diferiţi sau, din contră, de la acelaşi autor, acest aspect fiind definitoriu în soluţionarea cauzei, analiza juridică urmând a se axa pe aspecte, specifice, în funcţie de situaţia premisă aplicabilă".

În continuarea acestei observaţii, Curtea a reţinut că, "pentru stabilirea faptului dacă titlurile de proprietate ale părţilor litigante provin de la autori diferiţi, nu prezintă relevanţă autorul direct şi nemijlocit al fiecăreia dintre acestea, ceea ce contează fiind ca, în antecedenţa transmiterilor succesive ale dreptului de proprietate, să fie identificat sau să se releve unul şi acelaşi autor."

Or, după enunţarea acestei axiome care ar fi trebuit să conducă la dezlegarea apelului, tocmai instanţa de apel săvârşeşte eroarea gravă de a se raporta exclusiv la autorul direct şi nemijlocit al titlului recurentei - D. S.R.L. - la care se şi opreşte şi nu verifică în continuare, în antecedenţa acestui autor, transmisiunile efectuate.

Dacă ar fi procedat aşa cum a enunţat, instanţa de apel nu s-ar fi oprit în dreptul titlului pârâtei, la transmiţătorul D. S.R.L., al cărui titlu a fost anulat, ci ar fi verificat dacă, în anterioritatea acestui autor, se regăsesc autori comuni, observând că, la rândul său, acest autor a dobândit ceea ce i-a fost transmis chiar de la reclamanta A., prin mandatar, care a dobândit, tot printr-un mandatar, de la L. şi M., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994.

Ca atare, verificând transmiterile succesive ce au fost operate în antecedenţa titlului recurentei, fără a se raporta exclusiv la autorul direct şi nemijlocit, este evident că cele două titluri provin de la unul şi acelaşi autor, L. şi M., cărora le-a fost reconstituit dreptul de proprietate.

De altfel, aşa a apreciat instanţa de fond, care, deşi nu a enunţat expres aceasta axiomă, a avut în vedere transmisiunea în timp a dreptului recurentei şi nu s-a raportat exclusiv la autorul direct al dreptului care i-a fost transmis şi care şi-a pierdut, între timp, calitatea de proprietar. Acest lucru este evident, întrucât instanţa de fond îmbrăţişează punctul de vedere al Curţii de Apel Bucureşti, prezentat în decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017, care dezvoltă teza protecţiei oferite de Legea nr. 7/1996 terţului achizitor de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui bun imobil, al cărui titlu provine chiar de la un neproprietar, în faţa unui proprietar anterior.

În situaţia în care, spre comparare, sunt două titluri pe linia transmisiunii cărora se regăsesc unii şi aceiaşi autori, atunci regulile după care se compară cele două titluri se schimbă.

În acest caz, conform literaturii de specialitate şi jurisprudenţei, titlul mai bine caracterizat este cel în legătură cu care titularul a respectat formalităţile de carte funciară, care au caracter constitutiv de titlu.

Or, dreptul reclamantei A., reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994, nu se bucură de protecţia oferită de înregistrarea tabulară, chiar reclamanta susţinând, în acţiunea introductivă de instanţă, că a demarat demersurile de carte funciară abia în anul 2007.

Pe de altă parte, dreptul pârâtei este intabulat încă de la momentul dobândirii, aşa cum rezultă din încheierea nr. 4678/28 februarie 2005 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, adică de peste 17 ani, întrucât, fiind proprietar diligent, a procedat la înscrierea de îndată, în Cartea funciară nr. x a comunei Afumaţi, sub nr. cadastral x, a dreptului de proprietate dobândit.

De altfel, şi noul C. civ., în art. 885 alin. (1), consacră regula dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Toate discuţiile create în jurul acestei norme nu sunt noi, ele îşi au sorgintea în modificarea şi republicarea Legii nr. 7/1996, în temeiul art. XII din Legea nr. 247/2005, care instituia, în art. 26 alin. (1)-(3), în forma de la momentul respectiv, obligativitatea înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru a se putea dispune de acesta.

Din 2005 şi până în prezent, legiuitorul a menţinut acest principiu, iar, în forma actuală, este reluat de art. 36, care face trimitere directă la art. 887 din C. civ.

Prin urmare, se prezumă că orice dobânditor are interesul de a-şi înscrie, în cartea funciară, dreptul de proprietate, pentru a evita o înscriere ulterioară a unui alt deţinător de titlu de proprietate, valid până la admiterea unei eventuale acţiuni în revendicare sau oricărei alte acţiuni întemeiate pe o cauză de ineficacitate, şi viceversa, proprietarul care nu figurează înscris în cartea funciară are interesul de a formula cerere în rectificare de carte funciară, subsecventă unei astfel de acţiuni.

Deci, după adoptarea noilor coduri, ne aflăm şi în prezent în aceeaşi situaţie apărută după modificarea Legii nr. 7/1996 în anul 2005, când, de facto, înscrierea de carte funciară are caracter constitutiv, fără de care nu s-ar putea încheia alte acte juridice.

Reclamanta nu poate dovedi că deţine un drept real asupra terenului pe care îl revendică, deoarece acest drept nu este înscris în cartea funciară.

Concluzionând, solicită a se reţine că în favoarea titlului de proprietate al pârâtei operează situaţia de excepţie de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, aceea de subdobânditor de bună-credinţă, cu titlu oneros al unui bun imobil, dar şi principiul publicităţii materiale, care ocroteşte subdobânditorii de bună-credinţă şi cu titlu oneros, pe care înscrierile de carte funciară, prezumate ca fiind exacte şi complete în mod absolut şi nu relativ, îi pun la adăpost de orice cauze de evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achiziţiunii dreptului lor.

În acest sens, sunt pertinente observaţiile Curţii de Apel Bucureşti, formulate prin decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017, care salvgardează titlul pârâtei, respingând solicitarea reclamantei A., de a constata nulitatea absolută şi în dreptul acesteia.

c. Cu aceste constatări mai sus-menţionate are legătură şi ultimul motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Apreciază că, prin decizia civilă atacată, au fost încălcate dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 7/1996, dispoziţii pe care instanţa fie le încalcă în litera şi spiritul lor, în mod indirect, prin raţionamentele logico-juridice formulate, fie le înlătură direct de la aplicare, atunci când statuează asupra faptului că "buna-credinţă nu prezintă relevanţă în soluţionarea cererii de revendicare prin comparare de titluri".

Este just că, analizând acţiunea de revendicare promovată de reclamanta A. doar prin prisma operaţiunii de comparare a titlurilor, buna-credinţă nu se constituie într-o condiţie expresă, nici doctrina şi nici jurisprudenţa elaborate în materie nefăcând referire la aceasta.

Totuşi, în mod indirect, prin indicarea respectării formalităţilor impuse prin Legea nr. 7/1996, formalităţi care devin constitutive de drepturi, unul sau altul dintre cele două titluri supuse comparării va fi preferat.

Respectarea rigorilor impuse prin Legea nr. 7/1996 aduce în discuţie şi buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros al unui imobil cu privire la care s-au efectuat formalităţile de cadastru şi publicitate imobiliară.

Încălcând legea, instanţa de apel reţine contrariul, şi anume că "înscrierea dreptului în cartea funciară sau înregistrarea fiscală a acestuia nu prezintă relevanţă, de vreme ce aceste formalităţi nu sunt prevăzute ad validitatem, singurul aspect care contează fiind preferinţa titlului autorilor".

În situaţia incidentă în speţă, când ambele titluri de comparat provin de la aceiaşi autori, ceea ce conferă caracter preferabil unuia sau altuia dintre acestea este tocmai efectuarea formalităţilor de publicitate materială imobiliară.

Totodată, raţionamentul instanţei de apel se constituie într-o încălcare a puterii de lucru judecat pe care decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti o prezintă sub aspectul motivelor, dar şi dispoziţiilor prin care această instanţă salvgardează titlul de proprietate al pârâtei.

Aceste încălcări aduc cu ele o contradicţie în termeni, ce constă în următoarele: pe de o parte, instanţa de fond disjunge cererea de constatare a nulităţii absolute de cererea de revendicare, suspendând-o pe cea din urmă până la soluţionarea irevocabila a primeia pe considerentul că între cele două soluţii există o intercondiţionare; pe de altă parte, Curtea de Apel Bucureşti, care soluţionează apelul formulat în acţiunea în revendicare, reţine că, în marea lor majoritate, considerentele formulate în soluţia adoptată în cadrul acţiunii în constatarea nulităţii absolute nu au vreo relevanţă în cauză, tot ceea ce contează fiind preferabilitatea unuia sau a altuia dintre titlurile autorilor celor două părţi.

Este evident că cele două soluţii, pronunţate în cele două acţiuni, acţiunea în constatarea nulităţii absolute şi acţiunea în revendicare, trebuie să se armonizeze, iar nu să se invalideze reciproc.

Faţă de toate aceste aspecte, apreciază că hotărârea recurată depăşeşte cadrul procesual creat prin cererile reclamantei A., este rezultatul unei aprecieri eronate, şi anume aceea că titlurile de comparat provin de la autori diferiţi, şi, în consecinţă, algoritmul juridic aplicat este unul greşit, care conduce la concluzii formulate cu încălcarea legii.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata reclamantă A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului şi menţinerea, ca temeinică şi legală, a hotărârii recurate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 6, 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

a. Ipotezele subsumate motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. vizează acordarea mai mult decât s-a cerut (plus petita) ori ceea ce nu s-a cerut (extra petita). Prima situaţie îşi găseşte aplicare atunci când s-a cerut o anumită sumă de bani şi, fără a interveni o majorare a pretenţiilor formulate, instanţa a acordat o sumă mai mare. Cea de-a doua ipoteză se referă la situaţia în care instanţa, încălcând principiul disponibilităţii (ca, de altfel şi în cazul precedent), acordă ceva pentru care nu s-a formulat capăt de cerere.

Contrar celor afirmate de recurentă, niciuna dintre cele două ipoteze nu este incidentă în cauză. Prima dintre acestea este evident că nu se regăseşte, întrucât litigiul nu are ca obiect plata unor sume de bani. Cea de-a doua nu este aplicabilă, în condiţiile în care chiar prin cererea de chemare în judecată înregistrată în 2007, reclamanta a învestit prima instanţă cu un capăt de cerere distinct, prin care a solicitat ca pârâţii "să-i lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în comuna Afumaţi, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.500 m.p., tarlaua x, parcela x, cu următoarele vecinătăţi (...)", pretenţie specifică unei acţiuni în revendicare. Tocmai formularea unei asemenea cereri a determinat disjungerea cererilor vizând nulitatea absolută a procurilor emise pe numele lui B. şi a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, aflate în stare de judecată, spre deosebire de acţiunea în revendicare pentru soluţionarea căreia s-a format un dosar separat, conform sentinţei civile nr. 300/11 februarie 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă. De asemenea, însăşi recurenta a invocat, în legătură cu acţiunea în revendicare, excepţiile inadmisibilităţii şi lipsei calităţii procesuale active, prin întâmpinare depusă în dosarul Judecătoriei Buftea. Ca atare, nu se poate reţine că instanţa de apel, în urma admiterii căii de atac declarate de reclamantă, s-ar fi pronunţat aspra unui obiect care nu s-a cerut, cu depăşirea limitelor de învestire.

Mai mult, în opoziţie cu alegaţiile recurentei, cererea de chemare în judecată înregistrată în 2007 cuprinde motivele de fapt şi de drept justificative atât pentru acţiunea în revendicare, cât şi pentru cererile în nulitate. Reclamanta a invocat, ca temei juridic, dispoziţiile art. 480 C. civ., care reglementează atributele dreptului de proprietate, fundament al acestui tip de acţiune, arătând, în esenţă, că este titulara dreptului in discuţie, în baza contract de vânzare-cumpărare autentificat în 1994, în timp ce pârâţii nu au un asemenea drept, în condiţiile în care B. a vândut imobilul său, în absenţa unui mandat de reprezentare. În consecinţă, nu se poate reţine că, de abia prin cererea înregistrată la termenul din 18 aprilie 2008 de către reclamantă, s-ar fi supus dezbaterii acţiunea în revendicare şi, mai departe, o eventuală tardivitate a susţinerilor formulate la acest moment procesual.

De asemenea, contrar celor menţionate de recurentă, nu era necesar ca, în descrierea acţiunii în revendicare, reclamanta să expliciteze tot mecanismul comparării de titluri, specific acestei acţiuni, pentru a se considera cererea ca fiind motivată, fiind suficientă indicarea acelor elemente de fapt şi de drept conform cărora partea consideră că este îndreptăţită să reintre în posesia imobilului pretins. Compararea propriu-zisă a titlurilor de proprietate sau, dacă este cazul, a posesiilor asupra bunului în dispută reprezintă o operaţiune ce ţine de soluţionarea cauzei, intrând, deci, în atribuţiile de judecată ale instanţei astfel învestite. Nici împrejurarea că reclamanta a pornit, în formularea acţiunii, de la premisa că titlurile de proprietate ale pârâţilor sunt nule absolut, ipoteză care nu s-a confirmat în persoana recurentei, nu constituie un impediment în soluţionarea acţiunii în revendicare. În alţi termeni, instanţa este obligată să judece litigiul conform situaţiei de fapt existente în dosar şi dispoziţiilor legale, în speţă, plecând de la ipoteza reţinută corect, în care ambele părţi deţin titluri de proprietate, iar nu să se limiteze la soluţionarea cauzei doar prin prisma faptului că titlul de proprietate al pârâtei a fost menţinut, contrar celor afirmate de reclamantă, în sensul nulităţii absolute a actului juridic. Distincţia între ipoteza afirmată de reclamantă (nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de recurentă) şi neîmpărtăşită de instanţa care a judecat această acţiune şi cea reală (în care ambele părţi deţin titluri de proprietate) nu semnifică depăşirea limitelor de învestire, ci un raţionament corect, în care Curtea de Apel a pus în aplicare regulile specifice soluţionării acţiunii în revendicare, conform situaţiei juridice concrete din dosar, în care ambele părţi justifică un astfel de titlu.

Şi din perspectivă procedurală, nu se poate pune problema că, în eventualitatea nemotivării, în fapt şi în drept, a unei cereri (nesubzistentă în litigiul de faţă), sancţiunea incidentă ar fi respingerea, pe fond, a acţiunii. O astfel de soluţie presupune tocmai analiza motivelor invocate de parte, ceea ce implică formularea lor, absenţa argumentelor de fapt şi de drept conducând la anularea cererii, iar nu la respingerea pe fond. Or, în niciuna dintre fazele procesuale, recurenta nu a invocat excepţia anulării cererii în revendicare, pentru lipsa motivelor de fapt şi de drept, care, după cum deja s-a arătat în precedent, au fost evocate de către reclamantă.

Nu în ultimul rând, nu se poate considera că instanţa ar fi încălcat efectul devolutiv al apelului sau cadrul procesual specific căii de atac, astfel cum a fost determinat de reclamantă. Efectul devolutiv al apelului, corespunzător acestei căi de atac, presupune, în esenţă, transmiterea cauzei şi a dreptului de a o judeca, în principiu integral, sub toate aspectele de fapt şi de drept, de la o instanţă inferioară la instanţa de grad superior. În consecinţă, în apel se poate proceda la o a doua examinare sau judecare completă a cauzei. Efectul devolutiv este însă limitat la ceea ce a constituit obiectul judecăţii în primă instanţă (tantum devolutum quantum iudicatum) şi la ceea ce constituie obiectul criticilor aduse de apelant activităţii primei instanţe (tantum devolutum quantum appelatum). În alţi termeni, instanţa de apel nu poate decât să controleze hotărârea atacată, sens în care nu poate să se situeze în afara cadrului procesual şi nu poate permite schimbarea calităţii părţilor, a cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată şi nici formularea unor pretenţii noi, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Susţinerile recurentei nu se confirmă, de vreme ce prima instanţă a fost învestită şi cu o acţiune în revendicare, pe care a şi soluţionat-o în sensul respingerii, fundamentat pe ideea că subdobânditorul de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui bun, recurenta pârâtă, este preferat în exercitarea atributelor dreptului de proprietate în comparaţie cu reclamanta care, deşi are un titlu de proprietate asupra aceluiaşi imobil, nu a iniţiat niciun demers pentru recuperarea bunului. S-a avut în vedere, în principal, efectul pozitiv al lucrului judecat privind decizia nr. 257/16 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, prin care s-a menţinut titlul de proprietate al pârâtei urmare a aplicării regulilor de carte funciară, şi în legătură cu care prima instanţă a apreciat că nu poate fi contrazis.

Apelanta reclamantă a combătut acest raţionament, menţionând că soluţia Tribunalului, de respingere a acţiunii, este greşită, deoarece se bazează pe aplicarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi pe considerentele deciziei nr. 257/2017, fără ca instanţa să procedeze la o analiză proprie. Menţionează că, în speţă, nu operează autoritatea şi nici prezumţia de lucru judecat, în sensul celor reţinute de Tribunal, care trebuia să efectueze o comparare de titluri şi să dea câştig de cauză părţii care a dobândit imobilul de la autorul al cărui drept este preferabil. Susţine că pârâta S.C. G. S.R.L. deţine terenul prin contract de vânzare-cumpărare încheiat cu actuala S.C. D. S.R.L., care, la rândul său, l-a dobândit în baza unui act juridic declarat ulterior nul, întocmai ca şi procurile care au stat la baza perfectării contractului. În opoziţie, apelanta a dobândit imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 1994 şi transcris în registrul de publicitate imobiliară în acelaşi an, fiind preferabil celui al pârâtei, în persoana căreia nu poate fi reţinută nici buna-credinţă, în absenţa unor minime verificări în legătură cu situaţia juridică a bunului transmis. A invocat dispoziţiile art. 21 din Constituţia României, art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, art. 1 din Primul Protocol la Convenţie şi art. 480 C. civ.

Acestea reprezintă, în esenţă, criticile formulate de apelantă în calea de atac, prin care s-a contestat modul de judecată al primei instanţe, şi asupra cărora a avut a se pronunţa Curtea de Apel. Or, în acest sens a procedat instanţa de prim control judiciar, fără depăşirea limitelor de învestire şi ale caracterului devolutiv, operând cu compararea titlurilor de proprietate în dispută, din perspectiva drepturilor autorilor părţilor, mecanism specific acţiunii în revendicare.

Ca atare, nu se poate considera că este incidentă vreuna dintre ipotezele prevăzute în art. 304 pct. 6 C. proc. civ., criticile recurentei fiind neîntemeiate sub toate aspectele evocate, din perspectiva acestui motiv de recurs.

b. În ce priveşte susţinerile subsumate lit. b) din cerere, se impune a se menţiona că motivul de modificare reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. este invocat în mod formal, recurenta neaducând critici prin care să afirme că instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, în sens de operaţiune juridică (negoţium), cu consecinţa schimbării naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia. În alţi termeni, recurenta nu a arătat că, pornind de la clauzele din cele două contracte de vânzare-cumpărare opuse de părţi, s-ar deduce o altă natură a actelor juridice sau că, prin acestea, nu ar fi operat o transmisiune a dreptului de proprietate în favoarea dobânditorilor imobilului.

Referitor la aprecierea eronată a probelor administrate în cauză, o astfel de critică excede structurii actuale a recursului, care poate fi exercitat numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, urmare a abrogării pct. 11 din art. 304 C. proc. civ., prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Din perspectiva motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta evocă două teze, respectiv cea a motivelor contradictorii şi cea a motivelor străine de natura pricinii. Pentru cea din urmă teză, nu arată însă care ar fi acele considerente care nu au legătură cu cauza, deci nu poate fi avută în vedere de Înalta Curte, în soluţionarea recursului.

În legătură cu prima teză, criticile susţin, în realitate, două motive de nelegalitate. Pe de-o parte, se afirmă raţionamentul contradictoriu al instanţei de apel, dedus din considerentul prin care Curtea arată că, pentru a se determina dacă titlurile provin de la autori diferiţi sau de la acelaşi autor, considerată chestiune definitorie pentru soluţionarea acţiunii în revendicare, nu prezintă relevanţă autorul direct şi nemijlocit al fiecăreia dintre părţi, pentru ca, în continuare, să se oprească, în cazul pârâtei, tocmai la autorul direct, D. S.R.L., aceste critici încadrându-se în cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi va fi examinat ca atare.

Mai departe, alegaţiile prin care recurenta afirmă că, în mod greşit, instanţa de apel a procedat la aplicarea regulilor acţiunii în revendicare pentru situaţia în care titlurile de proprietate provin de la autori diferiţi, deşi, în opinia părţii, dacă nu s-ar fi rezumat la titlul autorului direct al pârâtei, instanţa ar fi trebuit să constate că autorul părţilor este comun şi să dea relevanţă titlului părţii care a efectuat prima formalităţile de carte funciară vor fi analizate din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât supun dezbaterii regulile de soluţionare a acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

Criticile sunt nefondate.

Nu se poate reţine că decizia atacată se fundamentează pe motive contradictorii, deoarece argumentele pentru care Curtea s-a oprit la verificarea titlului de proprietate al autorului direct al recurentei, deşi, totodată a considerat că este necesar a fi examinat întregul lanţ al transmisiunilor succesive pentru fiecare dintre părţi, se bazează pe situaţia atipică din dosar, în care acest lanţ al transmisiunilor proprietăţii s-a întrerupt, în cazul pârâtei, la autorul său nemijlocit, actuala S.C. D. S.R.L., al cărei titlu a fost constatat nul absolut pentru lipsa consimţământului vânzătoarei, reclamanta din prezentul litigiu. Or, tocmai această situaţie concretă din speţă a generat raţionamentul instanţei de apel, în condiţiile în care proba dreptului de proprietate trebuie să se facă din autor în autor, iar, în cazul pârâtei, transmisiunea proprietăţii s-a întrerupt la autorul al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat şi care este autorul său direct.

Mecanismul de judecată al instanţei este, în plus, şi corect, întrucât părţile în dispută nu au dobândit imobilul de la acelaşi vânzător, ipoteză în care, pe fiecare linie de transmisiune a dreptului de proprietate către acestea trebuie verificaţi autorii cunoscuţi, pentru a se decide dacă există un autor comun. Or, de vreme ce contractul de vânzare-cumpărare al S.C. D. S.R.L. a fost declarat nul absolut pentru lipsa consimţământului vânzătoarei, reclamanta din prezenta cauză, este evident că, pe scara transmisiunilor proprietăţii către recurentă lipseşte un element, şi anume voinţa reclamantei, consecinţa fiind aceea că părţile au cumpărat de la autori diferiţi. Reclamanta a dobândit proprietatea imobilului de la autorii săi, vânzătorii L. şi M., în timp ce recurenta a dobândit bunul de la autorul său, D. S.R.L., în privinţa căruia însă nu a mai operat un transfer valabil de proprietate de la vânzătoare, în alţi termeni, nu l-a dobândit de la A., care nu a consimţit la vânzare, ceea ce a şi determinat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de B.N.P. J.. Prin urmare, nu se poate considera că există un autor comun al ambelor părţi, respectiv L. şi M., astfel cum, în mod eronat, susţine pârâta.

În raport cu aceste circumstanţe ale modalităţii de dobândire a imobilului de către fiecare dintre părţi, în mod corect instanţa a considerat că titlurile lor de proprietate provin de la autori diferiţi, aplicând regula specifică acestui caz, şi anume comparând între ele drepturile autorilor din cele două titluri. În această ipoteză, va avea câştig de cauză partea care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil. Soluţia apare ca fiind o aplicaţie a principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet" - "nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi".

Aplicând această regulă la prezenta speţă, în mod legal Curtea a considerat că este preferabil dreptul autorilor reclamantei, L. şi M., care nu a fost contestat, în timp ce dreptul autoarei recurentei, S.C. D. S.R.L., a fost înlăturat ca efect al desfiinţării titlului său de proprietate, constând în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1998, conform deciziei civile nr. 257 A/2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, rămase definitivă. În concluzie, titlul reclamantei este mai bine caracterizat.

Nu are, deci, relevanţă care dintre părţi a înscris prima imobilul în cartea funciară sau care a efectuat formalităţile de publicitate imobiliară conform legilor în vigoare la data dobândirii bunului, aceste chestiuni interesând pentru rezolvarea situaţiei în care titlurile de proprietate provin de la acelaşi autor, ceea ce nu este cazul pentru argumentele deja prezentate.

De asemenea, dispoziţiile noului C. civ. nu-şi găsesc aplicarea în cauza de faţă, în raport cu data dobândirii imobilului de către părţi şi data formulării acţiunii în revendicare, care se plasează anterior intrării în vigoare a actului normativ menţionat (01 octombrie 2011), faţă de art. 3 şi 5 alin. (1) din Legea de punere în aplicare a C. civ. nr. 71/2011. Conform acestor texte de lege, actele şi faptele juridice încheiate sau, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, săvârşirii sau producerii lor. Totodată, dispoziţiile C. civ. actual se aplică actelor şi faptelor încheiate sau săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după acest moment.

Pe de altă parte, nici măcar din perspectiva art. 885 alin. (1) din noul C. civ., în prezent, nu se poate considera că efectuarea formalităţilor de carte funciară are caracter constitutiv de drepturi. Aceasta, întrucât dispoziţia legală enunţată trebuie coroborată cu dispoziţiile art. 56 şi art. 77 din Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 56 alin. (1), "dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială (...)". Alin. 2 din norma legală menţionează că "până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi". În acelaşi sens, la art. 77 se arată că "înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a C. civ. vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte (...)".

În contextul în care nu s-au produs dovezi de către partea interesată, din care să rezulte că s-au încheiat lucrările de cadastru din unitatea administrativ-teritorială unde este amplasat imobilul în litigiu, nu se poate reţine că înscrierea în cartea funciară are caracter constitutiv de drepturi, potrivit art. 885 alin. (1) C. civ.

Contrar opiniei recurentei, nici potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare (în forma în vigoare în anul 2005, data intabulării dreptului de către pârâtă), înscrierea în cartea funciară nu avea constitutiv de drepturi. Potrivit art. 27 alin. (1) din acest act normativ, "înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor (...)". Art. 28 alin. (3) din aceeaşi lege se referă la necesitatea înscrierii dreptului în cartea funciară, dar vizează o altă ipoteză decât cea din litigiul de faţă, şi anume, în primul rând, se referă la cazul titularilor care au dobândit dreptul prin unul dintre modurile enumerate în alin. (2), respectiv prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti, ceea ce nu este cazul speţei de faţă, ambele părţi dobândind dreptul prin contract de vânzare-cumpărare. În plus, înscrierea trebuie operată doar dacă titularul vrea să dispună de bun, de exemplu să-l înstrăineze, ceea ce, de asemenea, nu prezintă importanţă în soluţionarea unei acţiuni în revendicare, care presupune compararea titlurilor în conflict, nefiind un act prin care partea să dispună de imobil.

Nu în ultimul rând, deşi fără relevanţă în judecata acţiunii în revendicare, atunci când titlurile provin de la autori diferiţi, se impune a se observa că atât transcrierea în registrul de transcripţiuni imobiliare, realizată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, cât şi înscrierile în cartea funciară efectuate ulterior apariţiei acestui act normativ produc aceleaşi efecte de opozabilitate faţă de terţi. Or, prima care a efectuat formalităţile de publicitate imobiliară este reclamanta, care a transcris titlul său de proprietate în registrul respectiv sub nr. y/01 septembrie 1994, anterior intabulării dreptului de către pârâtă, care s-a realizat în 2005.

În concluzie, nici potrivit Legii nr. 7/1996, în forma în vigoare în anul 2005, nu se poate discuta despre caracterul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, recurenta susţinând, în mod greşit, că instanţa de apel ar fi încălcat dispoziţiile acestei legii.

c. Nici criticile referitoare la efectele bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, evocate de reclamantă, nu sunt întemeiate.

În cazul acţiunilor în revendicare, simpla bună-credinţă a cumpărătorului nu este suficientă pentru ca acesta să păstreze bunul astfel dobândit, în disputa lui cu adevăratul proprietar.

Simpla bună-credinţă, dacă este reţinută în persoana cumpărătorului, poate avea, ca efect, doar salvarea actului de la nulitate, dar nu prezintă relevanţă în cazul acţiunii în revendicare. Din acest motiv, nu se poate reţine încălcarea puterii de lucru judecat a deciziei civile nr. 257 A/16 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, astfel cum este reglementată în art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 C. civ., întrucât soluţia pronunţată prin această hotărâre a fost dată în rezolvarea unei acţiuni în nulitate, iar nu în revendicare. Consecinţa respingerii acţiunii în constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate al recurentei, bazate pe buna-credinţă a acesteia, constă în menţinerea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2005, aşa încât compararea titlurilor de proprietate ale părţilor s-a realizat după regulile prescrise pentru o asemenea ipoteză, în care ambele părţi deţin titluri. Ca atare, nu se poate considera că soluţia favorabilă reclamantei în acţiunea în revendicare contravine deciziei de respingere a acţiunii în nulitate, hotărâre favorabilă pârâtei, de vreme ce acţiunile sunt diferite, urmează un regim juridic distinct şi produc efecte juridice diferite.

În plus, conform literaturii de specialitate în materie şi jurisprudenţei, în proporţie covârşitoare, în conflictul dintre cel care dobândeşte imobilul de la adevăratul proprietar, al cărui drept este preferabil, şi cumpărătorul de bună-credinţă, care perfectează însă actul cu un neproprietar, are câştig de cauză primul dintre aceştia.

Într-un singur caz, subdobânditorul de bună-credinţă are succes în comparaţie cu adevăratul proprietar, putând păstra bunul în cadrul acţiunii în revendicare, şi anume în cazul aplicării, în ceea ce-l priveşte, a principiului validităţii aparenţei în drept - "error communis facit jus", principiu care însă nu a fost invocat de recurentă în prezenta speţă.

Principiul validităţii aparenţei în drept este menit să protejeze pe terţii care au crezut, în mod onest, în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor şi cărora nu li se poate reproşa nicio culpă, cu condiţia ca orice altă persoană aflată în situaţia lor să se fi încrezut în aparenţa de proprietar a transmiţătorului.

Având în vedere consecinţele deosebit de grave pentru adevăratul proprietar, care, practic, se afla în situaţia de a pierde bunul, fără consimţământul său şi fără să i se poată imputa ceva, principiul sus-menţionat presupune îndeplinirea mai multor condiţii, pentru a opera, în favoarea terţului, mult mai severe decât în cazul principiului ocrotirii bunei credinţe.

Astfel, pentru ca terţul să beneficieze de această protecţie, este necesară îndeplinirea următoarelor cerinţe, şi anume transmisiunea să vizeze un bun individual determinat, respectiv un imobil, să fie cu titlu oneros, eroarea în care s-a aflat dobânditorul să fie comună şi invincibilă, iar acesta să fie de bună credinţă. Cum recurenta nu a făcut referire la incidenţa acestui principiu în prezentul litigiu, condiţiile validităţii aparenţei în drept nu pot fi verificate, din oficiu, în persoana sa, simpla bună-credinţă reţinută în ceea ce o priveşte nefiind suficientă pentru a avea câştig de cauză în cadrul acţiunii în revendicare.

Referitor la încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, criticile pârâtei au fost deja analizate conform argumentelor expuse în precedent, astfel încât nu se impune reluarea lor.

Nu în ultimul rând, nu se poate reţine nici raţionamentul pretins contradictoriu între măsura instanţei de suspendare a acţiunii în revendicare până la soluţionarea celei în nulitate şi modalitatea de rezolvare finală dată în dosarul de faţă. Suspendarea judecării prezentului litigiu a fost determinată tocmai pentru a se verifica regulile aplicabile, respectiv pentru ipoteza în care ambele părţi justifică un titlu de proprietate sau doar reclamanta, însă o asemenea măsură nu asigură, în mod automat, şi o soluţie favorabilă părţii care a câştigat în procesul în raport de care acţiunea în revendicare a fost suspendată, cele două procese nefiind interdependente sub acest aspect.

În raport de considerentele enunţate, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtă, nefiind întrunite cerinţele motivelor de modificare prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 şi 9 din acelaşi cod.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. G. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1796 A din 10 decembrie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 3 noiembrie 2022.