Specific performance claim fails as res judicata good-faith purchasers block revendication.

Şedinţa publică din data de 27 octombrie 2022

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucuresti, secţia a III-a civilă, la data de 07 noiembrie 2017, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D. şi E., F., G., H., I., J., K., L. şi M., solicitând:

1. pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Oraşul Pantelimon, Tarla 74, Parcela 753/1, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 4900 mp din suprafaţa totală de 6900 mp, pentru reclamantul A., în baza contractului promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.10.2002 de BNP N., şi a actelor adiţionale la acest contract, autentificate sub nr. x/29.10.2003, nr. y/05.04.2005, nr. z/20.03.2007 şi din 28.05.2012, încheiat între promitenţii-vânzători B. si C. şi promitentul-cumpărător A.;

2. revendicarea terenului în suprafaţă de 4900 mp din suprafaţa totală de 6900 mp, situat în Oraşul Pantelimon, Tarla 74, Parcela 753/1, judeţul Ilfov:

- pentru reclamantul A., ca urmare a admiterii capătului 1 al cererii de chemare în judecată de la pârâţii D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M.,

- ori, în subsidiar, pe cale de acţiune oblică, pentru pârâţii B. şi C. de la pârâţii D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M.;

3. obligarea, în solidar, a pârâţilor B. şi C., D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M., la plata cheltuielilor de judecată către reclamantul A..

Prin încheierea din 08 iunie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în dosarul nr. x/2017, în temeiul art. 200 C. proc. civ., a fost anulată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A..

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucuresti, secţia a IV-a civilă, la data de 11 octombrie 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D. şi E., F., G., H., I., J., K., L. şi M., solicitând:

1. pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Oraşul Pantelimon, Tarla 74, Parcela 753/1, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 4900 mp din suprafaţa totală de 6900 mp, pentru reclamantul A., în baza contractului promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.10.2002 de BNP N., şi a actelor adiţionale la acest contract, autentificate sub nr. x/29.10.2003, nr. y/05.04.2005, nr. z/20.03.2007 şi din 28.05.2012, încheiat între promitenţii-vânzători B. si C. şi promitentul-cumpărător A.;

2. revendicarea terenului în suprafaţă de 4900 mp din suprafaţa totală de 6900 mp, situat în Oraşul Pantelimon, Tarla 74, Parcela 753/1, judeţul Ilfov:

- pentru reclamantul A., ca urmare a admiterii capătului 1 al cererii de chemare în judecată de la pârâţii D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M.,

- ori, în subsidiar, pe cale de acţiune oblică, pentru pârâţii B. şi C. de la pârâţii D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M.;

3. obligarea, în solidar, a pârâţilor B. şi C., D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M., la plata cheltuielilor de judecată către reclamantul A..

Prin încheierea din 18 octombrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2018, în temeiul art. 107 din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor, a fost înaintată cauza către primul complet învestit, din cadrul secţiei a III-a civilă a Tribunalului Bucureşti, pe rolul căruia s-a aflat primul dosar înregistrat, nr. x/2017.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 14 noiembrie 2018, sub nr. x/2018*.

Pârâţii L. şi M. au depus întâmpinare, prin care au invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, puterea de lucru judecat, excepţia lipsei calităţii lor procesuale pasive, iar pe fond, au solicitat respingerea acţiunii.

A fost depusă cerere de intervenţie accesorie în interesul pârâţilor de către O., prin care s-a solicitat respingerea cererii principale.

Reclamantul A. a depus întâmpinare la cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenienta O., solicitând respingerea acesteia.

Prin încheierea din data de 28 octombrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost respinsă, ca neîntemeiată, excepţia lipsei de interes cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia prescripţiei acţiunii în revendicare raportat la dispoziţiile art. 36 şi art. 37 din Legea nr. 7/1996 şi a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune cu privire la capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare; prin aceeaşi încheiere a fost admisă în principiu cererea de intervenţie accesorie.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 2900 din 12 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost respins capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, ca prescris, şi au fost respinse capetele de cerere privind revendicarea atât în principal, cât şi în subsidiar, ca nefondate; a fost obligat reclamantul la plata către pârâţii L. şi M. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.000 RON.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a hotărât după cum urmează:

A fost admis apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 2900/12.12.2019 şi a încheierii din data de 28.10.2019, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M. şi cu intimata-intervenientă O..

A fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind primul capăt de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A fost anulată sentinţa apelată şi rejudecând în fond, a fost respinsă cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

A fost admisă cererea de intervenţie accesorie în favoarea pârâţilor formulată de intervenienta O..

A fost obligat apelantul la plata către intimaţii pârâţi L. şi P. a sumei de 4.000 RON cheltuieli de judecată în apel.

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a declarat recurs reclamantul A., întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a hotărârii recurate, admiterea în tot a apelului, schimbarea sentinţei pronunţate de prima instanţă şi, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată şi respingerea cererii de intervenţie accesorie, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs, recurentul a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile de drept material, respectiv art. 1669 alin. (1) din C. civ., cu privire la interpretarea refuzului pârâţilor Q. de a încheia actul de vânzare.

Referitor la calitatea de proprietari a pârâţilor Q., care ar trebui să fie anterioară pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare, a arătat că prin sentinţa civilă nr. 6888/06.09.2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, în dosarul nr. x/2002, instanţa a constatat nulitatea contractului de donaţie autentificat sub nr. x/30.08.1996, având ca obiect terenul de 6900 mp, pe motiv că a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, care interzic înstrăinarea terenului dobândit în baza Legii nr. 18/1991 înainte de împlinirea termenului prohibitiv de 10 ani; or, cum nulitatea are efecte retroactive, toate actele ulterioare încheiate sunt nule.

Astfel, a susţinut recurentul, dispoziţiile legale referitoare la proprietate au fost interpretate eronat de către instanţa de apel, deoarece pârâţii Q. aveau calitatea de proprietari anterior introducerii acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Curtea de apel a constatat că sunt îndeplinite condiţiile acţiunii oblice, însă a înlăturat argumentele reclamantului cu privire la nulitatea înstrăinărilor, respectiv anularea actelor subsecvente ca urmare a anulării actului principal. Înscrierea în cartea funciară a unui contract încheiat ulterior nu înlătură efectele nulităţii actelor juridice, deoarece înscrierile sunt provizorii, putând fi rectificate şi nu conferă un drept de proprietate.

A mai arătat recurentul că prin sentinţa civilă nr. 1782/01.07.2008, pronunţată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr. x/2008, a fost admisă acţiunea reclamanţilor B. şi C. şi s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr. x deschisă la OCPI Ilfov pentru terenul de 6900 mp, fiind radiat proprietarul şi înscrişi ca proprietari reclamanţii, cu atribuirea numărului cadastral x, situaţie nereţinută de către instanţa de apel.

Instanţa de apel a reţinut puterea de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în dosarul nr. x/2011, fiind reţinută buna-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, potrivit înscrierilor în cartea funciară, însă aceste aspecte nu sunt relevante în acţiunea în revendicare prin comparare de titluri, care presupune existenţa unor titluri valabile, deoarece în toate contractele de vânzare-cumpărare s-a menţionat că s-a cunoscut situaţia juridică a imobilelor, inclusiv nulitatea actului principal.

Cu privire la provenienţa imobilului, interpretările instanţei de apel sunt eronate, deoarece nu este vorba despre acelaşi autor, iar în urma nulităţii contractului de donaţie, imobilul a reintrat în patrimoniul pârâţilor Gheţu.

Recurentul a mai susţinut că în analiza acţiunii în revendicare prin compararea titlurilor, trebuie cercetat, pe de-o parte, dreptul de proprietate al Q., iar pe de altă parte, al cumpărătorilor ulteriori, de la autorul R., care a realizat înstrăinările fără să fie proprietarul imobilului.

În continuare, recurentul a făcut referire la două contracte de vânzare-cumpărare care au fost anulate prin decizia nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2005, după care, a prezentat situaţia de fapt a litigiului.

Astfel, recurentul a învederat că vânzările succesive au fost efectuate având la bază un act nul, respectiv contractul de donaţie nr. x/30.08.1996, iar nulitatea are efecte retroactive, imobilul reintrând în patrimoniul Q..

Prin introducerea capătului 2 al cererii de chemare în judecată, subsidiar pe calea acţiunii oblice, reclamantul a arătat că justifică un interes în admiterea capătului principal al cererii introductive, în vederea constatării dreptului său de proprietate cu toate atributele sale, întrucât a achitat integral preţul terenului de 6900 mp către pârâţii Q., care deşi au promis vânzarea, au refuzat ulterior încheierea contractului.

Având în vedere vânzările succesive realizate cu rea-credinţă şi că primul contract de donaţie autentificat sub nr. x/30.08.1996 către R. a fost anulat, toate celelalte contracte ulterioare sunt de asemenea nule, conform principiului quod nullum est nullum producit effectum, lipsind obiectul contractului, deoarece în urma nulităţii donaţiei, imobilul a reintrat în patrimoniul donatorului B..

A mai susţinut recurentul că a fost nesocotit principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, întrucât, prin nulitatea contractului de donaţie, bunul nu mai era în patrimoniul donatarului, care astfel nu putea transmite mai multe drepturi decât avea el însuşi; în consecinţă, sigurul proprietar neposesor este B., ceilalţi fiind posesori neproprietari, obligaţi să îi respecte dreptul de proprietate erga omnes.

S-a mai arătat că, în mod nelegal, prin încheierea din 28.10.2019, instanţa de fond a admis în principiu cererea de intervenţie accesorie formulată de intimata O., care la data de 25.01.2007 nu putea transmite dreptul de proprietate al terenului de 6900 mp către D., F., H. J. şi S., deoarece prin decizia civilă nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului Bucureşti a fost anulat contractul autentificat sub nr. x/26.06.2003.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi C. şi B. au depus întâmpinare, prin care au invocat aspecte cu privire la situaţia de fapt a litigiului, arătând că sunt proprietarii terenului de 6900 mp potrivit sentinţei civile nr. 6888/06.09.2002, iar donaţia şi vânzările ulterioare acestei hotărâri sunt nule absolut. Au ataşat întâmpinării sentinţa anterior menţionată şi actul adiţional autentificat sub nr. x/05.04.2005 de BNP T., la contractul de promisiune bilaterală de vânzare cumpărare nr. x/22.10.2002.

Intimata O. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, întrucât motivele invocate de recurent nu se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., ci reprezintă veritabile critici de netemeinicie aduse deciziei atacate; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

A susţinut că în mod corect instanţa de apel a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile cumulative care să conducă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nefiind vorba despre un refuz al perfectării actului, ci de o imposibilitate de a-l încheia, întrucât terenul era în proprietatea altor persoane.

Intimata-intervenientă a arătat că intabularea prezumă proprietatea în favoarea intimaţilor, în acord cu Legea nr. 7/1996 şi cu C. civ., iar în ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor pentru exercitarea acţiunii oblice, reclamantul nu deţine o creanţă certă şi exigibilă potrivit art. 1560 alin. (1) C. civ.

Conchizând, a solicitat să fie reţinute aspectele tranşate cu putere de lucru judecat prin hotărârile judecătoreşti pronunţate în dosarul nr. x/2011, intimaţii fiind cumpărători de bună-credinţă, care se întemeiază pe consemnările din cartea funciară şi pe înregistrările fiscale şi care se află în situaţia de excepţie de la principiul conform căruia desfiinţarea actului iniţial conduce la desfiinţarea actelor subsecvente.

Recurentul-reclamant a depus răspuns la întâmpinările depuse în cauză, prin care a solicitat respingerea excepţiei nulităţii recursului, invocată de intimata O., precum şi a apărărilor formulate în cuprinsul întâmpinărilor.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 22 iunie 2022 completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului invocată de intimata-intervenientă O. şi a admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, stabilind termen de judecată în şedinţă publică, la data de 27 octombrie 2022, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul reclamantului a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin criticile concrete de nelegalitate susţinându-se că au fost interpretate greşit dispoziţiile art. 1669 alin. (1) din C. civ. şi aplicate eronat principiile de drept care guvernează efectele nulităţii actului juridic civil şi securitatea juridică a transmisiunilor patrimoniale, consacrate prin adagiile resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial), quod nullum est, nullum producit efectum (ce este nul nu poate produce niciun efect), precum şi nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi).

În esenţă, recurentul-reclamant a invocat ignorarea de către instanţa de apel a faptului că, la data învestirii primei instanţe, pârâţii Q. aveau calitatea de proprietari ai terenului litigios, prin efectul retroactiv al nulităţii contractului de donaţie (înstrăinarea iniţială), constatate prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentinţa civilă nr. 6888/2002 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti), sancţiune care antrenează, deopotrivă, şi nulitatea tuturor înstrăinărilor subsecvente, astfel că dobânditorii ulteriori nu mai pot opune un titlu valabil, întrucât au dobândit bunul de la un neproprietar, donatarul R.. Mai mult decât atât, toate înstrăinările subsecvente au fost încheiate cu rea-credinţă, în deplină cunoştinţă asupra situaţiei juridice a terenului, şi cu nesocotirea sentinţei civile nr. 1782/2008 a Judecătoriei Cornetu prin care s-a dispus rectificarea cărţii funciare, în sensul înscrierii ca proprietari a Q..

Prealabil examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecăţii prin elementele cererii introductive şi analizat de către instanţele de fond, îl constituie (i) pronunţarea în contradictoriu cu pârâţii Q. a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 4900 mp situat în Oraşul Pantelimon, judeţul Ilfov, precum şi (ii) revendicarea terenului anterior menţionat, cerere formulată în principal în mod direct şi, în subsidiar, pe calea acţiunii oblice pentru pârâţii Q., în contradictoriu cu pârâţii D. şi E., F. şi G., H. şi I., J., K., L. şi M..

Situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de prima instanţă şi confirmată de instanţa de apel pe baza probelor administrate în proces, ce iese din sfera controlului de legalitate îngăduit instanţei de recurs, relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Prin titlul de proprietate nr. x/1993 emis în temeiul Legii nr. 18/1991, a fost constituit în favoarea pârâtului B. dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţa de 6900 mp, situat în extravilanul com. Pantelimon, tarla x, parcela x, judeţul Ilfov. La data de 30.08.1996, în baza contractului de donaţie autentificat sub nr. x/1996, pârâtul B. a transmis proprietatea terenului către donatarul R..

Mai apoi, la data de 16.10.1996, noul dobânditor R. a transmis la rându-i, cu titlu gratuit, proprietatea terenului către S.C. U. S.R.L., prin contractul de donaţie autentificat sub nr. x/1996.

În perioada 2003-2007, terenul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, cu titlu oneros, către subdobânditorii: V. (contractul de vanzare-cumpărare autentic nr. x/26.06.2003), S.C. U. S.R.L. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.09.2003), S.C. W. S.R.L. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.02.2005), X. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/30.08.2005), O. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.12.2005), D., F., J. şi S. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/25.01.2007).

La data de 02.04.2007, subdobânditorii D., E., F., G., H., I., J. si S. au dezmembrat şi partajat terenul în 14 parcele, conform actului de dezmembrare şi contractului de partaj voluntar autentic nr. x/2007.

În fine, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/27.04.2007, H. şi I. au transmis dreptul de proprietate al terenului în urma partajării către subdobânditorii L. şi M..

Pe de altă parte, prin sentinţa civilă nr. 6888/06.09.2002 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti (definitivă prin decizia civilă nr. 551A/24.03.2003 a Tribunalului Bucureşti şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1857/5.09.2003 a Curţii de Apel Bucureşti), s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. x/30.08.1996 (actul juridic iniţial), motivat de încălcarea dispoziţiilor art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, întrucât înstrăinarea s-a realizat înainte de împlinirea termenului prohibitiv de 10 ani.

Ulterior, la data de 22.10.2002, a fost încheiată între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, şi pârâţii B. şi C., în calitate de promitenţi-vânzători, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/22.10.2002 la BNP N., având ca obiect terenul în suprafaţă de 6900 mp situat în extravilanul comunei Pantelimon, tarla x, parcela x, jud. Ilfov, fiind convenit un preţ de 50.000 USD, din care s-a plătit un avans de 1000 USD, restul de preţ urmând a fi achitat la data perfectării contractului, respectiv 30.10.2003.

Prin acte adiţionale autentice, încheiate în mod succesiv, la datele de 20.10.2003, 05.04.2005, 20.03.2007 şi 28.05.2012, s-a diminuat la 4900 mp suprafaţa de teren obiect al promisiunii de vânzare şi s-a prelungit termenul de încheiere a contractului la data de 28.05.2013, fiind stabilit şi un nou preţ de vânzare la suma de 86.200 USD.

Prin sentinţa civilă nr. 7430/08.10.2004 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti (schimbată în parte prin decizia civilă nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului Bucureşti, definitivă prin nerecurare), a fost admisă cererea reclamantei C. şi constatată nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. x/16.10.1996, precum şi a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/26.06.2003 şi nr. y/22.09.2003, motivul de nulitate reţinut fiind cauza ilicită, întrucât părţile au fost de rea-credinţă la încheierea contractelor.

În schimb, prin sentinţa civilă nr. 819/27.05.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, pronunţată în dosarul nr. x/2011, definitivă prin decizia nr. 223A/07.03.2018 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi decizia nr. 5088/22.11.2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, au fost respinse acţiunea principală formulată de reclamanţii C. si B. în contradictoriu cu paraţii S.C. U. S.R.L., S.C. W. S.R.L., X., Y., O., D., E., F., G., H., I., J., S., L. şi M., precum şi cererea de intervenţie accesorie formulată de A., litigiul având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.05.2005, nr. y/30.08.2005, nr. z/22.12.2005, nr. w/25.01.2007 şi nr. 581/27.042007, precum şi anularea încheierilor de carte funciară care au înscris aceste contracte.

II.1. Luând în examinare motivele de recurs, Înalta Curte reţine că, printr-un prim set de critici, circumscrise soluţiei de respingere a solicitării de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, recurentul invocă reintrarea terenului litigios în patrimoniul promitenţilor-vânzători Q. şi, pe cale de consecinţă, calitatea acestora de proprietari ai bunului promis spre vânzare, ceea ce ar lipsi de fundament juridic raţionamentul instanţelor de fond care au argumentat că nu sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare.

Criticile sunt nefondate.

Astfel, este binecunoscut faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naşte în sarcina părţilor numai o obligaţie personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare promis, în condiţiile convenite cu privire la elementele esenţiale ale vânzării (lucru vândut şi preţ).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluţii şi remedii, precum rezoluţiunea promisiunii şi/sau daunele-interese, dar şi un instrument juridic mult mai energic, anume pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, astfel cum s-a statuat unanim în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate pe marginea dispoziţiilor relevante din vechea şi noua reglementare a C. civ., primind şi consacrare expresă în art. 1279 alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) din noul cod.

Aşadar, în situaţia în care una dintre părţile care au perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză nejustificat încheierea contractului promis, cealaltă parte, care şi-a îndeplinit toate obligaţiile rezultând din promisiune, poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, condiţionat însă de întrunirea tuturor cerinţelor de validitate ale vânzării. Acest mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 1270 alin. (1) din acelaşi cod.

În speţă, chestiunea litigioasă referitoare la îndeplinirea tuturor condiţiilor de aplicare a remediului consacrat de art. 1669 alin. (1) a fost tranşată în mod corect de instanţa de apel, care a reţinut deplin legal argumentul că nu sunt întrunite cerinţele privitoare la refuzul promitenţilor-vânzători şi la calitatea acestora de proprietari ai terenului promis spre vânzare.

Aceasta întrucât, pe de o parte, promitenţii-vânzători Q. şi-au manifestat în mod consecvent, pe întreg parcursul procesului, acordul pentru activarea mecanismului juridic în discuţie, astfel că este împotriva oricărei logici juridice suplinirea consimţământului lor prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti, câtă vreme nu este îndeplinită situaţia premisă din ipoteza normei juridice, anume refuzul de a încheia contractul promis.

Altfel spus, instrumentul juridic pus la îndemâna părţii interesate, prin dispoziţiile art. 1669 alin. (1), nu-i deschide acesteia vreo posibilitate de eludare, cu concursul instanţei de judecată, a cerinţelor prescrise de lege pentru valabila încheiere a unui contract de vânzare a imobilului teren, argument reţinut judicios de către instanţa de apel.

Pe de altă parte, corect a observat instanţa de prim control judiciar faptul că nu este îndeplinită nici cerinţa obligatorie ca bunul să se afle încă în patrimoniul promitenţilor-vânzători.

O atare condiţie de aplicare a mecanismului pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, chiar dacă nu e reglementată expressis verbis, se degajă totuşi, în chip neîndoielnic, din întreaga economie a dispoziţiilor art. 1279 şi art. 1669 din C. civ., care impun, imperativ, necesitatea îndeplinirii tuturor condiţiilor de valabilitate ale contractului promis.

Astfel, art. 1279 alin. (3), ce reglementează materia promisiunii de a contracta în general, prevede că posibilitatea instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract există atunci când natura contractului o permite şi cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite, iar părţile sau una dintre ele îşi vor fi executat deja obligaţiile specifice contractului promis, în realitate lipsind doar consimţământul lor. Similar, pentru materia specială a vânzării, dispoziţiile art. 1669 alin. (1), care se completează cu cele ale art. 1279, reglementează condiţiile de aplicare a mecanismului juridic în discuţie, respectiv refuzul nejustificat şi îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate ale contractului de vânzare.

Ca atare, instanţa este ţinută să cerceteze respectarea în integralitate a condiţiilor de valabilitate, generale şi speciale, asemenea notarului public care verifică aceleaşi condiţii cu prilejul întocmirii unui act de înstrăinare voluntar, întrucât actele doveditoare ale dreptului de proprietate sunt aceleaşi, suplinit fiind doar consimţământul părţilor la încheierea contractului.

Împrejurarea că, în condiţii anume prescrise de lege, este admisă ipoteza vânzării bunului altuia nu poate avea semnificaţia acceptării şi a posibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, de vreme ce un asemenea instrument juridic este plasat în sfera executării în natură şi silite, care are ca scop transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul uneia dintre părţile promisiunii, în patrimoniul celeilalte părţi.

Înalta Curte are a observa că, în cauză, recurentul promitent-cumpărător afirmă calitatea cocontractanţilor săi, promitenţii-vânzători Q., de proprietari actuali ai terenului promis, întemeindu-se pe principiile de drept care guvernează efectele nulităţii actului juridic civil, mai exact pe retroactivitatea operată în privinţa părţilor contractante din actele de înstrăinare, gratuită sau oneroasă, încheiate în perioada 1996-2003, precum şi pe principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, incident în privinţa tuturor terţilor subdobânditori din şirul înstrăinărilor succesive, realizate în perioada 1996-2007, ulterioare contractului de donaţie iniţial nr. x, principii de drept indisolubil legate de regulile generale consacrate prin adagiile quod nullum est, nullum producit effectum şi nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipso habet.

Este real că prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentinţa civilă nr. 6888/2002) s-a constatat nulitatea absolută a actului juridic iniţial (contractul de donaţie nr. x/30.08.1996), cauza de ineficacitate reţinută fiind încălcarea inalienabilităţii temporare instituite de art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 în privinţa terenului constituit în proprietate (în beneficiul transmiţătorului iniţial, promitentul-vânzător B.). Mai apoi, tot prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentinţa civilă nr. 7430/2004, schimbată în parte prin decizia civilă nr. 1486/2006), s-a constatat nulitatea absolută şi a donaţiei subsecvente încheiate în anul 1996, precum şi a contractelor de vânzare-cumpărare succesive încheiate în anul 2003, motivul de nulitate reţinut fiind cauza ilicită, întrucât părţile contractante au fost de rea-credinţă la încheierea contractelor.

Aşadar, este principial corectă afirmaţia recurentului, în sensul că au aplicabilitate, în plenitudinea lor, principiile generale care guvernează efectele nulităţii (retroactivitatea şi anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial), în privinţa actelor juridice din şirul transmisiunilor succesive încheiate în perioada 1996-2003, a căror ineficacitate a fost tranşată definitiv în justiţie.

Însă, construcţia argumentativă propusă prin memoriul de recurs şi axată pe ideea calităţii promitenţilor-vânzători, de adevăraţi proprietari ai terenului promis (prin efectul desfiinţării retroactive a actului juridic iniţial şi al redobândirii dreptului de proprietate asupra bunului), ignoră în mod nepermis înstrăinările subsecvente, cu titlu oneros, încheiate în perioada 2005-2007, în privinţa cărora s-a reţinut cu efect de lucru judecat, prin hotărâre judecătorească definitivă, buna-credinţă a subdobânditorilor (pârâţi în litigiul pendinte), ceea ce aduce în discuţie, din perspectiva consecinţelor derivate din regimul efectelor nulităţii, aplicabilitatea cazului legal al subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros, reglementat de Legea nr. 7/1996 drept excepţie de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, în forma aplicabilă raportului juridic litigios, "Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală", iar conform art. 36 din aceeaşi lege "Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris".

Este de observat că, pe de o parte, prezumţia relativă de bună-credinţă este instituită în beneficiul subdobânditorului, în ipotezele prescrise de art. 31 alin. (2), şi apreciată în raport cu momentul înregistrării cererii de înscriere formulată de către acesta.

Pe de altă parte, este relevant faptul că, de la regula generală privind imprescriptibilitatea acţiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară reglementată de art. 35 alin. (1), legiuitorul stabileşte, între excepţii, cazul terţului dobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros, în privinţa căruia dispoziţiile art. 36 prevăd un termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, pentru acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris; astfel, după expirarea acestui termen, subdobânditorul se bucură pe deplin de efectele publicităţii imobiliare, deci dreptul său înscris în cartea funciară va fi opozabil înstrăinătorului din actul juridic primar, ceea ce echivalează cu menţinerea actului juridic subsecvent.

În speţă, reţinând că este îndeplinită cerinţa din ipoteza normei juridice referitoare la buna-credinţă a subdobânditorilor (pentru înstrăinările succesive din perioada 2005-2007), instanţa de apel a făcut corecta aplicabilitate a dispoziţiei respectivei norme de excepţie şi derogatorie, înlăturând justificat incidenţa principiului de drept resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Aceasta întrucât, raţiuni care ţin de principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros şi de necesitatea asigurării securităţii şi stabilităţii circuitului civil conferă fundament juridic păstrării în fiinţă a actelor juridice subsecvente şi, odată cu acestea, menţinerii drepturilor dobândite de terţi în temeiul lor, chiar dacă actul juridic primar cu care se află în strânsă legătură a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a reţinut corect existenţa (atât la momentul încheierii contractelor subsecvente, cât şi al înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale dobândite în baza lor) elementului esenţial referitor la buna-credinţă a subdobânditorilor vizaţi de criticile de nelegalitate.

Constatarea instanţei de apel privitoare la buna-credinţă a subdobânditorilor s-a fundamentat pe valorificarea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat, ataşat hotărârilor definitive pronunţate în litigiul din dosarul nr. x/2011, purtat între aceleaşi părţi şi având ca obiect nulitatea contactelor încheiate în perioada 2005-2007 şi a încheierilor de carte funciară aferente, soluţionat în sensul respingerii acţiunii introduse de Q. şi a intervenţiei accesorii formulate de A..

Astfel, după redarea considerentelor decisive din cuprinsul respectivelor hotărâri judecătoreşti (sentinţa nr. 819/2014 a Tribunalului Bucureşti, decizia nr. 223A/2018 a Curţii de Apel Bucureşti şi decizia nr. 5088/2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă), instanţa de apel a concluzionat în sensul că, în procesul anterior, s-au tranşat definitiv următoarele chestiuni litigioase, esenţiale în dezlegarea jurisdicţională de faţă: buna-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a pârâţilor D., E., F., G., H., I., J., K., L., M.; faptul că această bună-credinţă s-a sprijinit pe înscrierile din cartea funciară şi înregistrările fiscale care nu evidenţiau situaţia litigioasă a terenului la data încheierii contractelor sau alte elemente de natură să creeze dubiu asupra calităţii de proprietari a transmiţătorilor; incidenţa cazului de excepţie reprezentat de ocrotirea dobânditorului de bună-credinţă şi a aparenţei de drept.

Or, autoritatea de lucru judecat reprezintă, necontestat, principalul efect procesual al unei hotărâri judecătoreşti definitive; fiind expresia puterii judecătorului de a tranşa litigiile, o hotărâre judecătorească definitivă are forţa, recunoscută de lege, de a se opune redeschiderii ulterioare a aceleiaşi judecăţi şi reluării verificărilor jurisprudenţiale asupra aspectelor tranşate, asigurând astfel stabilitatea şi securitatea raporturilor juridice.

Articolul 431 alin. (2) din C. proc. civ. consacră efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, pentru partea care a câştigat procesul, în sensul că aceasta se poate prevala într-o nouă judecată de dreptul recunoscut prin hotărârea care se bucură de acest efect, fără ca partea adversă sau instanţa să mai poată lua în discuţie existenţa dreptului.

Prin urmare, deplin legal a reţinut instanţa de apel efectul pozitiv al lucrului judecat în chestiunea bunei-credinţe, de vreme ce există identitate atât din perspectiva părţilor litigante, cât şi a aspectului litigios tranşat în dosarul nr. x/2011 şi repus în discuţie prin prezentul recurs, întrucât chestiunea controversată (buna-credinţă ori reaua-credinţă a subdobânditorilor cu titlu oneros din contractele încheiate în 2005-2007) a primit o dezlegare definitivă în procesul anterior, fiind vorba, aşadar, despre o unicitate de raport juridic sau despre aceeaşi situaţie litigioasă, deduse judecăţii în două procese cu acelaşi tip de obiect sau care urmăresc finalităţi asemănătoare (grefate pe regulile de drept în materia efectelor nulităţii actului juridic civil).

Argumentul bunei-credinţe, reţinut corect pentru şirul transmisiunilor operate în perioada 2005-2007, îşi păstrează valabilitatea şi în raport cu hotărârea de rectificare carte funciară evocată prin memoriul de recurs (sentinţa civilă nr. 1782/01.07.2008 a Judecătoriei Cornetu), hotărâre care nu poate produce efectele pretinse de recurent, de vreme ce restabilirea stării tabulare, prin înscrierea promitenţilor-vânzători Q. ca proprietari ai terenului, a survenit ulterior încheierii tuturor actelor de înstrăinare subsecvente şi intabulării dreptului de proprietate dobândit în baza lor.

Concluziv, este nefondat motivul de recurs prin care se reproşează instanţei de apel respingerea criticilor aduse soluţiei fondului, dată cererii de activare a mecanismului juridic prevăzut de art. 1669 alin. (1) din C. civ.

II.2. În continuare, luând în examinare criticile de nelegalitate circumscrise soluţiei de respingere a revendicării terenului litigios, Înalta Curte reţine, de asemenea, caracterul nefondat.

Astfel, este de observat că, din perspectiva căilor procedurale uzitate pentru protecţia juridică a dreptului de proprietate afirmat, prin intermediul mijlocului specific de apărare, recurentul-reclamant a revendicat terenul, în principal pe calea acţiunii directe, iar, în subsidiar, pe calea acţiunii oblice, prevalându-se de calitatea de creditor al obligaţiei de vânzare asumate prin antecontract.

Este evident, însă, faptul că, în absenţa unei hotărâri judecătoreşti care să suplinească consimţământul părţilor la încheierea contractului de vânzare, revendicarea directă este văduvită de însăşi premisa intentării acţiunii, ştiut fiind că mijlocul juridic, prin care se urmăreşte recunoaşterea dreptului de proprietate şi restituirea stăpânirii materiale a bunului, este pus la îndemâna celui care dovedeşte, cu titlu valabil, calitatea de proprietar, potrivit regulii înscrise în art. 249 din C. proc. civ., raportat la art. 563 din C. civ.

Or, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a născut în patrimoniul recurentului numai un drept de creanţă, corelativ obligaţiei personale de a face (respectiv de a încheia contractul de vânzare promis), şi nicidecum un drept real care să fundamenteze revendicarea imobiliară.

Pe de altă parte, revendicarea terenului pe calea acţiunii oblice impunea, cu necesitate, dovedirea apartenenţei bunului la patrimoniul debitorilor Q., promitenţii-vânzători, în calitate de adevăraţi proprietari.

Însă, o asemenea calitate de proprietari actuali ai terenului nu a fost dovedită în proces, în persoana promitenţilor-vânzători Q., pentru argumentele expuse deja, detaliat, în cele ce preced, astfel că în mod corect instanţa de apel a dat eficienţă, în beneficiul subdobânditorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros, principiilor ocrotirii bunei-credinţe şi al siguranţei raporturilor juridice civile, consacrate în art. 563 alin. (3) din C. civ., potrivit cu care "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut".

Este, cu-adevărat, în afara oricărei discuţii regula generală invocată de recurent, care ţine de siguranţa circuitului civil, consacrată în drept prin adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet şi reglementată expres în art. 17 alin. (1) din noul C. civ., potrivit cu care nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi.

În egală măsură, se cuvine a fi observată interdependenţa dintre această regulă de drept şi celelalte principii care reglementează efectele nulităţii, cu privire specială asupra principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, configurat ca o consecinţă a celui dintâi şi, totodată, ca un instrument juridic de asigurare a efectivităţii acestuia.

Or, în circumstanţele particulare ale cauzei, analizate anterior, principiul de drept evocat prin memoriul de recurs nu este, per se, apt să susţină dreptul de proprietate afirmat în proces, întrucât se opune situaţia de excepţie a subdobânditorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros, ce deţin titluri de proprietate a căror valabilitate a fost confirmată prin hotărâre judecătorească definitivă şi care justifică, astfel, stăpânirea materială a terenului.

Prin urmare, este nefondat şi motivul de recurs circumscris capătului de cerere privind revendicarea.

Sub un ultim aspect criticat, subsumabil tezei de casare prevăzută de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte are în vedere că recurentul nu aduce critici punctuale deciziei atacate, prin care să arate în ce au constat greşelile de judecată săvârşite de instanţa de apel atunci când a respins motivul de apel referitor la încheierea din 28.10.2019, prin care s-a admis în principiu cererea de intervenţie accesorie.

În realitate, sunt reiterate criticile din apel, care au primit un răspuns adecvat şi suficient, în sensul în care s-a reţinut prin decizia atacată faptul că intervenienta accesorie a vândut terenul litigios către pârâţi, ceea ce justifică interesul personal şi legitim în apărarea poziţiei procesuale a acestora, decurgând din obligaţia contractuală de garanţie pentru evicţiune.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat de reclamantul A., ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 octombrie 2022.