Third-party intervention to modify land allocation in prior sale contracts barred by contract relativity and mutuality principles

Şedinţa publică din data de 6 octombrie 2022

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 28 decembrie 2020 pe rolul Tribunalul Mureş, secţia civilă sub nr. dosar x/2020, reclamanţii A., B., C., D., E. - în calitate de moştenitor al beneficiarei F., G. şi H., în contradictoriu cu pârâţii S.C. Locativ S.A., I., J. şi Primăria Municipiului Târgu Mureş au solicitat modificarea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 21 aprilie 1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, în privinţa cotei de participare din corpul A şi a terenului aferent apartamentului nr. x situat în Târgu Mureş, str. x, înscris în CF nr. x -Târgu Mureş sub nr. top x în sensul majorării cotei de participare a apartamentului 2 şi a terenului aferent de la 86/403 la 110/403, cota de participare a apartamentului nr. x şi a terenului aferent rămânând neschimbată, iar suprafaţa terenului aferent apartamentelor retrocedate nr. 1 şi 4 se micşorează de la 231 mp la 207 mp, reprezentând cota de proprietate de 207/403 parte.

Reclamanţii au solicitat, totodată, obligarea Municipiului Târgu Mureş la modificarea Dispoziţiei nr. 55 din 17 ianuarie 2013 - emisă prin punerea în executare a sentinţei civile nr. 1050/2009 pronunţate de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2009, în sensul reducerii suprafeţei de teren restituite în natură aferente cotelor de proprietate ale apartamentelor nr. x şi 4, situate în Târgu Mureş, str. x, înscrise în CF nr. x Târgu Mureş, sub nr. top x, de la 231 mp la 207 mp din suprafaţa totală de 403 mp, corelativ cu majorarea corespunzătoare a suprafeţei terenului aferent înstrăinat pârâtei I., cu stabilirea concomitentă a vocaţiei reclamanţilor la despăgubiri pentru 196 mp teren, în loc de 172 mp.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1560 C. civ., raportat la art. 885 şi urm. C. civ., art. 9 şi 11 din Legea nr. 10/2001 şi art. 41 din Legea administraţiei publice locale.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Mureş

Prin sentinţa civilă nr. 1077 din 08 iulie 2021 a Tribunalului Mureş, secţia civilă a fost admisă excepţia lipsei capacităţii procesuale a pârâtei Primăria Municipiului Târgu Mureş.

A fost respinsă acţiunea formulată de reclamanţi în contradictoriu cu Primăria Municipiului Târgu Mureş, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală.

A fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. Locativ S.A.

A fost respinsă, ca lipsită de obiect, invocarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Târgu Mureş.

A fost respinsă acţiunea formulată de reclamanţii A., B., C., D., E. - în calitate de moştenitor al beneficiarei F., G. şi H. în contradictoriu cu pârâţii S.C. Locativ S.A., I. şi J..

A fost respinsă acţiunea formulată şi precizată de reclamanţi în contradictoriu cu Primarul Municipiului Târgu Mureş.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş

Prin decizia nr. 757/A din 16 noiembrie 2021 a Curţii de Apel Târgu-Mureş, secţia I civilă a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii A., E., B., G., C., H. şi D..

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş au declarat recurs reclamanţii A., E., B., G., C., H. şi D..

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanţii susţin, în esenţă, că instanţele de fond au respins greşit acţiunea introductivă de instanţă.

În acest sens, arată că în cazul în care terenul aferent apartamentului retrocedat pârâtei I. nu se majorează cu 24 mp şi cea aferentă apartamentelor nr. x şi 4, retrocedate reclamanţilor în natură, nu se micşorează cu 24 mp, nu vor putea intabula dreptul lor de proprietate.

Menţionează că apartamentele l şi 4 li s-au retrocedat în natură prin Dispoziţia de primar nr. 55/17.01.2013 emisă în executarea sentinţei civile nr. 1050 din 7 octombrie 2009 pronunţate de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2009. Din anul 2013 au solicitat intabularea dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. x şi 4 situate în Târgu Mureş, str. x, dar Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI) a respins cererea reclamanţilor, solicitând, ca în prealabil, aceştia să procedeze la evidenţierea în cartea funciară a celor două apartamente retrocedate în natură. Numai că nu au putut obţine evidenţierea apartamentelor, fiindcă suprafaţa terenului aferent retrocedat de 231 mp din parcela cu nr. top. x excedea pe cea care li s-ar cuveni conform evidenţei cadastrale (doar 207 mp din suprafaţa totală de 403 mp, în loc de 231 mp). Cât timp suprafaţa parcelei real cuvenite nu va fi modificată, OCPI nu procedează la evidenţierea apartamentelor. Or, îndeplinirea condiţiei rectificării suprafeţelor de teren aferente construcţiei vândute, respectiv retrocedate în natură poate fi îndeplinită exclusiv conlucrând cu părţile adverse care ar câştiga 24 mp de teren aferent construcţiei.

În ciuda acestei situaţii, instanţa de apel invocă incidenţa art. 973 C. civ. de la 1864 care reglementează principiul opozabilităţii efectelor contractului. La rândul lor, au opus prevederilor invocate şi în apel dispoziţiile art. 32, lit. d) şi art. 33 C. proc. civ., precum şi art. 973 şi 480 C. civ. de la 1864 raportat la art. 885 şi urm. din noul C. civ.

Consideră că justifică un interes, acela de a putea intabula, după opt ani, dreptul lor de proprietate. Interesul reclamanţilor este determinat, legitim, născut şi cât se poate de actual, fiind împiedicaţi în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate.

Conchizând, solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi Primarul Municipiului Târgu Mureş şi Primăria Municipiului Târgu Mureş au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura în faţa Înaltei Curţi

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 10 februarie 2022 şi a fost repartizat aleatoriu Completului de filtru nr. 4, astfel cum reiese din fişa Ecris.

Cauza a fost supusă procedurii de regularizare, nefiind întocmit raportul de admisibilitate faţă de data iniţială a dosarului, 28 decembrie 2020, ulterioară datei de 21 decembrie 2018, când au fost abrogate dispoziţiile art. 493 C. proc. civ.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Este nefondată critica formulată de recurenţii-reclamanţi în sensul că ar avea interes să solicite modificarea unui contract de vânzare-cumpărare în care reclamanţii nu au calitatea de părţi, deoarece acţiunea civilă poate fi promovată şi de alte persoane sau organe decât acelea ce se pretind a fi titularele unui drept subiectiv, recurenţii reclamând în acest sens împiedicarea exercitării prerogativelor drepturilor lor de proprietate prin imposibilitatea intabulării dreptului lor în cartea funciară.

Aceasta întrucât reclamanţii sunt terţi faţă de contractul a cărui modificare o solicită, astfel încât, în temeiul art. 973 C. civ. de la 1864, efectele contractului se produc în dreptul şi în contra părţilor participante la încheierea convenţiei, iar terţii nu pot interveni asupra modificării acestor obligaţii născute din convenţii, în virtutea principiului simetriei în contract sau al irevocabilităţii contractului, ce presupune că modificarea/încetarea contractului se realizează prin acelaşi mecanism ca şi formarea contractului, prin voinţa concordantă a părţilor.

Astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, art. 973 C. civ., ale cărui dispoziţii erau în vigoare la naşterea raportului juridic dintre pârâţi, contribuie la o dublă protecţie, pe de-o parte protejează terţii împiedicând să fie ţinuţi de obligaţii pe care nu le-au contractat, iar pe de altă parte, protejează chiar părţile de o eventuală imixiune a terţilor în sfera lor contractuală.

În plus, art. 969 alin. (2) din vechiul C. civ. prevede că "Ele - convenţiile - se pot revoca prin consimţământ mutual sau din cauze autorizate de lege", fiind evidenţiat astfel principiul irevocabilităţii convenţiilor drept o consecinţă şi o garanţie a obligativităţii contractelor, dar şi faptul că obligaţiile născute din contracte nu pot fi revocate decât prin voinţa concordantă a părţilor din convenţii sau prin voinţa legii, ceea ce nu reprezintă altceva decât un aspect al principiului libertăţii actelor juridice, în sensul că, aşa cum contractul se încheie mutuus consensus, tot astfel i se poate pune capăt prin mutuus dissensus.

Prin urmare, este corect raţionamentul instanţei de apel conform căruia cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, modificarea contractului nu este posibilă nici măcar prin voinţa exclusivă a uneia dintre părţile contractante, cu atât mai puţin prin voinţa unui terţ, cum este cazul dedus judecăţii.

Întrucât modificarea contractului nu se poate realiza decât prin acelaşi mecanism ca şi formarea, respectiv prin voinţa concordantă a părţilor, în mod corect a fost respins primul capăt de cerere formulat de reclamanţi.

Nici criticile vizând modificarea Dispoziţiei de restituire nr. 55/17 ianuarie 2013 a Primarului Municipiului Târgu Mureş nu sunt fondate.

Dispoziţia nr. 55/17 ianuarie 2013 a Primarului Municipiului Târgu Mureş a fost emisă în executarea sentinţei civile nr. 1050 din 7 octombrie 2009 a Tribunalului Mureş, definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 3961 din 12 mai 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, respectând cele statuate prin această hotărâre.

Prin urmare, modificarea contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâţilor în sensul dorit de reclamanţi nu ar conduce la modificarea dispoziţiei de restituire, câtă vreme dispoziţia amintită respectă dispozitivul sentinţei civile nr. 1050/07.10.2009 a Tribunalului Mureş, iar aceasta nu poate fi modificată decât prin exercitarea căilor de atac prevăzute de lege.

În plus, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, prin încheierea nr. 46685 din 20 august 2013, OCPI Mureş a respins cererea de întabulare a dreptului de proprietate asupra apartamentelor I şi IV din imobilul situat în Târgu Mureş, str. x şi a terenului aferent, în suprafaţă de 231 mp, din suprafaţa totală de 403 mp, întrucât nu a fost îndeplinită obligaţia impusă de BCPI Târgu Mureş, respectiv aceea de a depune la dosar documentaţia cadastrală, fapt ce contrazice susţinerile recurenţilor-reclamanţi cu privire la faptul că nu pot obţine evidenţierea apartamentelor din litigiu în cartea funciară în lipsa modificărilor solicitate prin prezenta acţiune.

De altfel, argumentele menţionate de instanţa de apel în acest sens nu au fost comentate de recurenţi, aceştia limitându-se la susţinerea că instanţele au reţinut în mod greşit lipsa lor de interes în promovarea prezentei acţiuni şi împiedicarea acestora la intabularea dreptului lor de proprietate în cartea funciară.

Pentru toate aceste considerente, în raport cu dispoziţiile art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanţii A., E., B., G., C., H. şi D. urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A., E., B., G., C., H. şi D. împotriva deciziei civile nr. 757/A din 16 noiembrie 2021 a Curţii de Apel Târgu-Mureş, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 6 octombrie 2022.