Mandatory purchase option for post-enactment tenants under Law 10/2001 and Law 112/1995

Şedinţa publică din data de 26 mai 2022

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 18 decembrie 2019, pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, sub dosar nr. x/2019, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, a solicitat ca după administrarea probelor necesare în cauză, prin sentinţa care se va pronunţa să se dispună:

- obligarea pârâţilor la întabularea în cartea funciară a imobilului ap. nr. 1 situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, cu suprafaţă utilă de 50,52 mp;

- obligarea pârâţilor la vânzarea în favoarea reclamantului a imobilului ap. nr. 1 situat în Cluj-Napoca str. x. jud. Cluj, cu suprafaţă utilă de 50,52 mp, compus din 3 camere, 1 bucătărie, 1 baie, şi terenul aferent, imobil deţinut de reclamant în temeiul contractul de închiriere nr. x/26.05.1999, modificat şi completat prin acte adiţionale, la preţul de la data formulării cererii administrative de cumpărare şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, a invocat dispoziţiile din Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001.

Prin sentinţa civilă nr. 418/2020 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. x/2019, s-a admis excepţia necompetentei materiale a Tribunalului Cluj, secţia civilă şi s-a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii formulate de către A., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, în favoarea Judecătoriei Cluj-Napoca.

Prin sentinţă civilă nr. 6769 din 3 decembrie 2020, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. x/2020, s-a admis excepţia necompetentei materiale a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a declinat competenţa de soluţionare a cererii formulate de către A., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, în favoarea Tribunalului Cluj, secţia civilă, s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi s-a înaintat dosarul Curţii de Apel Cluj-Napoca în vederea pronunţării regulatorului de competenţă.

Prin sentinţa civilă nr. 230/F/2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosar nr. x/2020, s-a stabilit competenţa de soluţionare a cererii formulate de către reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, în favoarea Tribunalului Cluj.

După soluţionarea conflictului de competenţă de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, la 22 decembrie 2020, sub nr. dosar x/2020

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa civilă nr. 198 din 24 martie 2021 a Tribunalului Cluj, secţia civilă pronunţată în dosar nr. x/2020, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active. A fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Administraţia Finanţelor Publice Cluj, ca fiind neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul A..

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Timişoara

Prin decizia nr. 217A din 9 septembrie 2021, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 198 din 24 martie 2021 a Tribunalului Cluj, pe care a menţinut-o.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamantul A..

În primul rând, reclamantul susţine că hotărârea recurată are deschisă calea de atac a recursului, potrivit dispoziţiilor art. 97 pct. 1 şi art. 483 alin. (1) C. proc. civ., întrucât litigiul are caracter patrimonial, fiind evaluabil in bani, valoarea acestuia fiind indicată de către reclamant în cererea de chemare în judecată la suma de 226.163,16 RON.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamantul arată că decizia atacată încalcă dispoziţiile legale şi mai ales cele statuate cu caracter obligatoriu de către instanţa supremă prin Decizia nr. 81 din 6 noiembrie 2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept.

În acest sens, arată că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit că, în temeiul dispoziţiilor legale nu există doar un simplu drept de preemţiune al chiriaşilor care se exercită în condiţiile în care autoritatea decide să vândă, raportat la faptul că "Din modul de reglementare rezultă în mod clar intenţia legiuitorului de a supune situaţia chiriaşilor ia care se referă art. 42 alin. (3) unui alt regim juridic decât cel cuprins în art. 17 şi19 ", (ori art. 17 şi 19 reglementează doar un drept prioritar la cumpărare, respectiv o unică obligaţie a vânzătorului de a permite preemptorului să cumpere cu preferinţă, fără ca proprietarul să fie obligat să vândă).

Astfel, instanţa supremă a concluzionat în sensul că "Prin urmare, prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinaţia de locuinţă, pe de o parte, ca urmare a opţiunii chiriaşului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din iniţiativa deţinătorului, cu recunoaşterea în acest caz a dreptului de preempţiune al chiriaşului, ambele ipoteze sub condiţia epuizării procedurilor administrative şi jurisdicţionale, în cazul în care acestea s-au declanşat - neexistând astfel o suprapunere de reglementare, în sensul art. 52 din Legea nr. 10/2001, ci o completare.

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempţiune, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare".

Cele reţinute de către instanţa de apel recunosc doar dreptul de preemţiune al reclamantului care poate fi exercitat doar în condiţiile în care iniţiativa vânzării ar aparţine autorităţii publice, ori în prezentul dosar nu există o astfel de iniţiativă de vânzare a intimaţilor şi deci, nu este incident nici dreptul de preemţiune recunoscut de către instanţă.

În acest sens, Curtea de Apel a reţinut nelegal faptul că "Din cuprinsul Deciziei nu reiese că dreptul de opţiune al chiriaşului de a cumpăra imobilul deţinut cu titlu de închiriere, în baza unui contract încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, este coroborat cu obligaţia corelativă a unităţii deţinătoare de a vinde".

Consideră că, în mod nelegal, instanţa de apel a negat îndreptăţirea reclamantului la cumpărare, acesta având dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilului, drept care a fost exercitat şi care determină obligaţia autorităţii la vânzare.

Faptul că instanţa supremă a recunoscut existenţa atât a dreptului de preemţiune, pentru ipoteza iniţierii vânzării de către deţinător, cât şi a dreptului la cumpărare, pentru ipoteza iniţierii vânzării de către chiriaş, rezultă expres din cele mai sus redate din cuprinsul Deciziei nr. 81/2017:

"pe lângă dreptul de preemptiune, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor".

În mod nelegal şi neîntemeiat, instanţa de apel a considerat că normele legale instituie doar o facultate şi nu o obligaţie în sarcina autorităţii publice, susţinând chiar că în caz contrar, s-ar încălca una din prerogativele dreptului de proprietate al intimaţilor, argumente care nesocotesc faptul că dispoziţiile legale instituie măsuri de protecţie socială.

Astfel, obligarea unităţii administrativ-teritoriale de a vinde un spaţiu locativ este o obligaţie in rem, instituită de legiuitor în considerarea obiectului, iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, astfel încât nu poate fi primit argumentul conform căruia se aduce atingere dreptului de dispoziţie asupra bunului.

Susţin faptul că în considerarea interpretării dată de Înalta Curte instanţa de apel avea obligaţia de a reţine că reclamantul este îndreptăţit să solicite vânzarea imobilului în litigiu, dreptul la cumpărare decurgând din dispoziţiile legale şi antrenând obligaţia intimaţilor la vânzare.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurentul-reclamant a invocat cele reţinute prin Decizia nr. 1056/A/21.06.2019 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. x/2017 prin care s-a reţinut " . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .intimaţii nu pot aprecia fără o bază rezonabilă că vânzarea locuinţelor prevăzute de art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 constituie doar o formalitate, opţiune pe care o înţelege să o exercite sau nu, după cum doresc fiindcă o atare conduită ar fi în dezacord total cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege anterior evocat şi ar da naştere unei conduite arbitrare, cu consecinţa discriminării unor chiriaşi în raport cu alţii".

Raportat la toate aceste argumente, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că nu ar exista o obligaţie de înstrăinare şi deci, nici nu se poate reţine existenţa unui refuz abuziv şi nejustificat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu, având în vedere că în contextul existenţei dreptului legal la cumpărare, refuzul/dezacordul intimaţilor echivalează tocmai cu un abuz.

Invocă cu titlu de practică judiciară şi decizia civilă nr. 349/A/2021 pronunţată de Tribunalul Cluj în dos nr. 5060/211/2020.

În concluzie, solicită admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, iar în rejudecare, admiterea cererii reclamantului.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Intimatul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, motivat de faptul că, ulterior pronunţării deciziei recurate, imobilul din litigiu a fost intabulat pe numele pârâtului Municipiul Cluj-Napoca, iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura în faţa Înaltei Curţi

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la 25 octombrie 2021 şi a fost repartizat aleatoriu Completului de filtru nr. 4, astfel cum reiese din fişa Ecris.

Cauza a fost supusă procedurii de regularizare, nefiind întocmit raportul de admisibilitate faţă de data iniţială a dosarului, 18 decembrie 2019, ulterioară datei de 21 decembrie 2018, când au fost abrogate dispoziţiile art. 493 C. proc. civ.

Constatându-se încheiată procedura prealabilă, s-a fixat termen pentru soluţionarea recursului la 12 mai 2022, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, termen la care Înalta Curte a rămas în pronunţare asupra recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată caracterul nefondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente:

Astfel, cu referire la legalitatea căii de atac, este de observat că cel de-al doilea capăt de cerere, principal, are ca obiect o obligaţie de a face evaluabilă în bani, întrucât în structura raportului juridic de drept substanţial dedus judecăţii intră un drept patrimonial de creanţă.

Dreptul subiectiv cerut a fi protejat pe calea prezentei acţiuni în justiţie, respectiv dreptul chiriaşului la dobândirea în proprietate a imobilului, recunoscut prin norma de protecţie socială reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 42 din Legea nr. 10/2001, are natura juridică a unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei proprietarului de a-i înstrăina bunul, şi, pe cale de consecinţă, este supus criteriului valoric în determinarea competenţei materiale.

Ca atare, recurentul-reclamant are deschisă calea de atac a recursului, potrivit regulii generale înscrise în art. 483 alin. (1) din C. proc. civ., nefiind incident vreunul dintre cazurile de excepţie în care este suprimată această cale de atac. În egală măsură, acţionând conform legii, iar nu potrivit menţiunii "definitivă" înscrisă greşit în dispozitivul deciziei curţii de apel, recurentul-reclamant a învestit corect instanţa supremă cu soluţionarea prezentei căi de atac, în baza principiului legalităţii căilor de atac, reglementat de art. 457 alin. (1) şi alin. (2) teza I din C. proc. civ.

Cu referire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatului-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, invocată prin întâmpinarea la recurs Înalta Curte reţine că aceasta vizează condiţiile de exerciţiu ale cererii de chemare în judecată şi nu ale recursului.

Întrucât această excepţie, deşi de ordine publică, a fost invocată pentru prima dată în recurs de către pârâtul care nu a exercitat calea de atac, tinzând la casarea deciziei instanţei de apel pentru alte motive decât cele invocate de către recurentul-reclamant, legiuitorul reglementând instituţia recursului incident, Înalta Curte nu poate primi această excepţie, fiind analizate prioritar motivele de recurs.

Luând în analiză criticile de nelegalitate invocate de recurent, subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine caracterul nefondat al acestora.

Contrar celor invocate de recurent, interpretarea dată de instanţa de apel corespunde literei şi spiritului legii.

Astfel, potrivit art. 42 din Legea nr. 10 din 2001:

"(1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali. (2) Imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare. Deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemţiune. (3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune."

Prin decizia cu nr. 81 din 6 noiembrie 2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit că:

"În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempţiune, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, drept prevăzut de art. 9 a lin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare." Decizia este obligatorie, potrivit dispoziţiilor art. 521 alin. (3) din C. proc. civ.

În considerentele deciziei amintite se arată că sintagma "potrivit legislaţiei în vigoare" nu se poate referi decât la Legea nr. 112/1995, concluzie impusă de prevederile art. 42 alineatul final, care prevede că "Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995" şi în lipsa normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001. Se mai arată că nu există nicio raţiune ca, sub aspectul în discuţie, din "legislaţia în vigoare" - Legea nr. 112/1995 să fie exclus art. 9 alin. (1), pentru că, pe de o parte, art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincţie, iar, pe de altă parte, acesta este în concordanţă şi se completează cu celelalte prevederi ale art. 42 alin. (3), dat fiind şi contextul socioistoric al legilor de reparaţie.

Totodată, la paragrafele 63-66 din aceeaşi decizie se arată că "Legea nr. 10/2001 a fost elaborată cu pretenţia de a fi prima lege-cadru care să reglementeze regimul juridic al celei mai mari părţi a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, înglobând în domeniul său şi sfera de reglementare a legii anterioare de reparaţie, Legea nr. 112/1995. Legea nr. 112/1995 reglementează situaţia juridică a imobilelor cu destinaţia de locuinţă, trecute în proprietatea statului cu titlu după data de 6 martie 1945 şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, în vreme ce Legea nr. 10/2001 priveşte regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, indiferent dacă acestea există sau au fost demolate, cu o categorie mai vastă de deţinători şi cu moment de referinţă data intrării în vigoare - imobilele preluate în mod abuziv fiind indicate prin art. 2 din lege ca fiind atât imobilele preluate cu titlu, cât şi cele preluate fără titlu, dintre acestea interesând cele cu destinaţia de locuinţă. Corelaţia dintre cele două legi este, de necontestat, cea mai semnificativă în raport cu corelaţia Legii nr. 10/2001 cu alte legi, în cuprinsul acestei legi regăsindu-se elemente care confirmă intenţia legiuitorului de a continua politica adoptată în domeniul imobilelor cu destinaţia de locuinţă sub regimul Legii nr. 112/1995. Exemplul reprezentativ al acestei corelări este dat de art. 20 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia "Persoanele îndreptăţite care nu au formulat cereri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, precum şi cele ale căror cereri au fost respinse ori nu au fost soluţionate până la data intrării în vigoare a prezentei legi au dreptul de a formula o asemenea cerere în condiţiile prezentei legi.".

Ca atare, dispoziţiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se interpretează în corelare cu dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi doar în cazul în care se reţine incidenţa lor, opţiunea de cumpărare aparţine chiriaşului.

În speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut că "Din cuprinsul Deciziei (Hotărârea nr. 81/2017) nu reiese că dreptul de opţiune al chiriaşului de a cumpăra imobilul deţinut cu titlu de închiriere, în baza unui contract încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, este coroborat cu obligaţia corelativă a unităţii deţinătoare de a vinde".

Prin urmare, având în vedere corelarea celor două dispoziţii legale şi că instanţa de apel a reţinut inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, motivat de faptul că raportul de locaţiune s-a născut ulterior intrării în vigoare a legii, la 26 mai 1999, interpretarea dată de instanţa de apel corespunde argumentelor şi soluţiei din cuprinsul deciziei menţionate anterior şi ale cărei statuări le invocă recurentul-reclamant.

S-a invocat de către recurent practica judiciară şi că persoane aflate în situaţii similare ar fi beneficiat de dispoziţiile menţionate,.

Din lecturarea hotărârilor depuse rezultă că în parte din acestea reclamantul deţinea calitatea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995. Chiar dacă sunt soluţii adoptate şi în cazuri în care reclamantul a devenit chiriaş ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 sau chiar a Legii nr. 10/2001, instanţa de recurs nu împărtăşeşte această opinie, raportat şi la considerentele Deciziei nr. 81/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept. Într-adevăr, art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu instituie o facultate, ci o obligaţie de a vinde, în corelare cu dreptul chiriaşului de a opta pentru cumpărarea imobilului cu destinaţia de locuinţă, dar în condiţiile respectării dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 la care prima dispoziţie face trimitere. Acest lucru a fost subliniat de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în decizia nr. 81/2017 în cuprinsul paragrafului 79 reţinând că în dispoziţiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 au fost incluse dispoziţiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995.

În consecinţă, aşa cum s-a arătat anterior, dispoziţiile legale menţionate nu pot fi aplicate cu privire la orice imobil cu destinaţia de locuinţă aflat în proprietatea statului indiferent de data dobândirii calităţii de chiriaş al acestuia.

Contrar susţinerilor din recurs, prin Decizia nr. 81/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a fost lămurită situaţia cu privire la recunoaşterea unui drept de preemţiune în favoarea chiriaşului, dar nu a fost stabilit nicidecum o obligaţie în sarcina proprietarului bunului de a vinde, dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea 112/1995.

Dacă "în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempţiune, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare", nu pot însă ignorate condiţiile legale în care intimaţii-pârâţi au obligaţia şi nu doar posibilitatea de a înstrăina imobilele, iar această obligaţie intervine doar în ipoteza în care chiriaşii au un contract de închiriere valabil încheiat şi ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, condiţie legală ce nu este îndeplinită de către reclamantul din prezenta cauză.

Aceste argumente se justifică prin prisma intenţiei legiuitorului de a conferi chiriaşilor care ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a Legii 112/1995 un drept de favoare prin luarea unor măsuri de protecţie socială, fără a se renunţa la condiţiile impuse de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 atunci când s-a prevăzut la art. 42 alin. (3) din Legea 10/2001 că imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.

Cu alte cuvinte, în aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, iar dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, intimaţii-pârâţi au obligaţia corelativă de a vinde, dar dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 9 alin. (1) din Legea 112/1995, aceştia nu au obligaţia legală de a vinde, ci doar posibilitatea să vândă aceste imobile şi să stabilească de comun acord cu reclamantul condiţiile vânzării.

Distincţia este foarte importantă prin prisma respectării dreptului de proprietate privată, ocrotit de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului în sensul că, "orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. 2. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuţii, sau a amenzilor."

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat de reclamantul A., ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 217/A din 9 septembrie 2021 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 mai 2022.