Mortgage extension to built houses upheld; claim for foreclosure damages rejected as inadmissible and unsubstantiated, costs awarded to bank.

Şedinţa publică din data de 25 martie 2021

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă la 19 martie 2019 sub nr. x/2019, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtele B. S.A. şi B. S.A. - Sucursala Cluj, a solicitat obligarea acestora la plata sumei de 129.910 euro (în echivalent RON la data plăţii), reprezentând contravaloarea construcţiei imobil casă de locuit din Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, precum şi plata dobânzii legale asupra acestei sume, calculată începând cu data de 19 aprilie 2016, până la plata efectivă şi la plata sumei de 123.390 euro (în echivalent RON la data plăţii), reprezentând contravaloarea construcţiei imobil casă de locuit din Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, precum şi plata dobânzii legale asupra acestei sume, calculată începând cu data de 6 iulie 2016, până la plata efectivă. Cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1777/2019 din 18 iunie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis excepţia de inadmisibilitate şi a respins ca inadmisibilă cererea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B. S.A. şi B. S.A. - SUCURSALA CLUJ.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta A..

Prin decizia nr. 775/2020 din 6 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1777/2019 din 18 iunie 2019 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, în principal casarea deciziei atacate şi a sentinţei civile nr. 1777/2019 şi trimiterea cauzei primei instanţe, iar în subsidiar casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată, cu cheltuieli de judecată.

În argumentarea memoriului de recurs, recurenta apreciază că soluţiile pronunţate în cauză sunt greşite, urmare a încălcării şi aplicării greşite a normelor de drept material şi a faptului că soluţiile cuprind motive străine de natura cauzei.

Astfel, instanţa de apel a respins apelul reclamantei apreciind că soluţia primei instanţe este una temeinică şi legală, deşi acţiunea acesteia este întemeiată pe prevederile răspunderii civile contractuale, nicăieri în cuprinsul acţiunii nu se solicită anularea unor acte de executare silită.

Chiar şi în contextul invocării de către instanţa de apel a art. 22 C. proc. civ., motivele hotărârii sunt străine de natura cauzei, nerezultând din cuprinsul acţiunii că "scopul ce transpare lesne din argumentaţia reclamantei... " ar fi anularea actelor de executare silită.

Atât prima instanţă cât şi instanţa de apel au interpretat şi aplicat în mod greşit prevederile art. 712 şi urm. din C. proc. civ., în contextul în care, acţiunea promovată este o acţiune întemeiată pe prevederile aplicabile răspunderii civile contractuale, prevederile specifice executării neducând la anihilarea dreptului în promovarea unei acţiuni în răspundere civilă.

Aşadar, acţiunea formulată este întemeiată pe dispoziţiile art. 1350 şi art. 1351 C. civ. (corespondente art. 1073 şi art. 1084 C. civ. de la 1864), respectiv o acţiune civilă prin care reclamanta tinde la repararea prejudiciului care i-a fost cauzat prin neexecutarea întocmai a contractului de credit, aşa încât prezentul litigiu este fundamentat pe alte prevederi legale şi nu pe cele referitoare la contestaţia la executare, finalitatea demersului iniţiat având un scop diferit faţă de o contestaţie la executare.

Astfel, dacă în cazul prezentului litigiu, finalitatea este obligarea pârâtului la plata prejudiciului cauzat prin raportare la prevederile C. civ. invocate, în cazul contestaţiei la executare finalitatea este cea de anulare a unor acte de executare silite efectuate în cadrul executării silite.

În acest sens, recurenta susţine că instanţa a apreciat în mod cu totul străin de cauză, motivarea în sensul că scopul acţiunii ar fi de fapt anularea unor acte de executare silită, în contextul în care aceasta nu a formulat vreo astfel de cerere în cadrul acţiunii, iar potrivit prevederilor legale incidente o eventuală promovare a acţiunii nu ar avea ca efect anularea unor acte de executare silită.

Deşi instanţa de apel a reţinut că prima instanţă pronunţat o hotărâre temeinică şi legală prin admiterea excepţii inadmisibilităţii, aceasta nu a tranşat problema litigioasă si nu a arătat clar şi fără echivoc dacă în temeiul contractului de credit se putea sau nu angaja răspunderea civilă contractuală a pârâtei.

Ori, considerentele deciziei din apel fac imposibilă examinarea legalităţii soluţiei pronunţată de instanţa de apel, în condiţiile în care prin intermediul recursului se verifica numai legalitatea soluţiei criticate.

Atât prima instanţă cât şi instanţa de apel avea obligaţia stabilirii exacte a raporturilor juridice dintre părţile litigante, în funcţie de obiectul cererii de chemare in judecată din perspectiva celor doua capete de cerere, si în funcţie de acesta aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

În ceea ce priveşte cererea reclamantei, aşa cum aceasta a fost formulată prin cererea de chemare în judecată, aceasta arată, ca regulă generală, conform art. 1775 C. civ. de la 1864, aplicabile la data semnării contractului de credit, bunurile viitoare nu puteau face obiectul unei ipoteci, având în vedere că art. 1777 C. civ. de la 1864 prevedea faptul că o ipotecă se întinde asupra "tuturor amelioraţiunilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat".

Însă în cazul de faţă, referitor la cele două construcţii case de locuit nu se poate pune problema amelioraţiunii, acestea neputând fi considerate amelioraţiuni faţă de terenul pe care s-au edificat aceste construcţii, unul din argumente fiind acela că, valoarea clădirilor este cu mult peste valoarea terenurilor, astfel încât la momentul finalizării celor două case era necesar să se constituie o ipotecă distinctă concretizata, din punct de vedere al instrumentumului, printr-un act adiţional la contractul de ipotecă iniţial sau printr-un nou contract de ipotecă.

De asemenea, în sistemul C. civ. de la 1864, un argument în ceea ce priveşte faptul că ipoteca constituită asupra unui teren nu se extinde automat asupra clădirii construite ulterior pe acel teren, este şi existenţa unor prevederi speciale în cuprinsul Legii nr. 190/1909 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare care stipulează în mod expres posibilitatea constituirii unei ipoteci asupra unei clădiri viitoare.

Mai susţine recurenta, că în contextul în care s-ar admite totuşi că noţiunea de amelioraţiune ar include cele două construcţii case de locuit ridicate pe cele două terenuri ipotecate sub dispoziţiile C. civ. de la 1864 era în mod necesar şi obligatoriu să fie încheiat un contract de ipotecă asupra acestor construcţii, aşa cum de altfel impunea şi textul pct. 8 din contractul de credit capitolul "Garanţii".

Prin urmare, recurenta apreciază că în contextul clauzelor contractuale existente între părţi extinderea ipotecii asupra construcţiilor noi edificate se putea face doar odată cu semnarea unui act autentic între părţi prin care acestea să declare ipoteca extinsă, concomitent cu scoaterea altor garanţii constituite anterior, în vederea păstrării proporţiei la nivelul avut în vedere la acoperirea creditului.

Însă, în cazul de faţă, ipoteca a fost extinsă şi asupra construcţiilor edificate pe terenurile anterior ipotecate, banca mărindu-şi astfel garanţiile contractuale dar fără a se mai încheia vreun act în acest sens, executând în cele din urmă garanţiile după cum a considerat pentru a-şi satisface propriul interes, concomitent cu producerea unui prejudiciu considerabil în patrimoniul reclamantei.

Astfel, în conformitate cu prevederile contractuale pentru situaţia în care pe terenurile ipotecate se edificau construcţii, recurenta susţine că părţile trebuiau să încheie un act autentic prin care să declare extinsă ipoteca şi în acelaşi timp să se radieze ipoteca/ipotecile instituite asupra altora pentru a se putea astfel păstra proporţia la nivelul avut în vedere la acoperirea creditului.

Prin urmare, indiferent dacă se pune problema extinderii automate sau nu a ipotecii asupra construcţiilor edificate pe terenurile ipotecate, părţile sunt însă legate de prevederile contractuale stipulate în acest sens.

Aşadar, banca nu şi-a respectat obligaţiile contractuale asumate, nefiind semnat nici un fel de act în forma prevăzută de lege pentru extinderea garanţiilor asupra celor două construcţii, aşa cum a fost stabilit în contractul de ipotecă, aceasta fiind răspunzătoare pentru prejudiciul cauzat şi obligată să îl repare.

Prin urmare, recurenta apreciază că sunt îndeplinite condiţiile atragerii răspunderii băncii, deoarece există o neexecutare a contractului, culpa acesteia, prejudiciul creat şi raportul de cauzalitate.

Prima condiţie referitoare la existenţa unei neexecutări sau executări necorespunzătoare se desprinde din dispoziţiile art. 1073 şi următoarele din C. civ. de la 1864 şi din prevederile actualului C. civ. de la art. 1530 ce prevăd dispoziţii ce se referă atât la neexecutarea unei obligaţii cât şi la executarea necorespunzătoare calitativ fiind astfel nesocotit modul de executare stabilit de părţi. Or, atâta timp cât în contractul la a cărui încheiere ambele părţi şi-au dat consimţământul în mod expres prin semnare, este pe de o parte, iar obligaţia nu a fost executată sau a fost executată necorespunzător suntem în prezenţa primei condiţii a angajării răspunderii civile.

A doua condiţie ce se referă la existenţa culpei debitorului este prezumată prin simplu fapt al neexecutării obligaţiei sau a executării necorespunzătoare a obligaţiei asumate prin contractul încheiat intre părţi.

Sub acest aspect, se arată că, chiar dacă banca nu a încheiat nici un act cu privire la modificarea garanţiilor contractului de credit, aceasta, pe de o parte, a blocat vânzarea construcţiilor către promitenţii cumpărători ai reclamantei condiţionând astfel ridicare ipotecilor constituite asupra acestor construcţii prin impunerea acceptării de către subsemnata a unor condiţii contractuale imposibil de onorat, iar pe de altă parte, a pornit executarea silită şi cu privire la aceste două construcţii, executare care a fost efectiv prelungită în timp din 2013 până în 2016 cu scopul evident de a-şi satisface atât creanţa, dar şi accesoriile acestei creanţei care au fost calculate inclusiv pe perioada 2013-2016 precum dobânzi penalizatoare, ca în final să execute doar cele două construcţii cu terenul aferent, în contextul în care de la început exista o garanţie stabilită contractual, care putea fi executată şi satisface debitele solicitate reclamantei.

În ceea ce priveşte cea de a treia condiţie referitoare la existenţa unui prejudiciu, recurenta arată că în cazul de faţă, pe lângă cele menţionate anterior, prejudiciul constă în pierderea celor două construcţii, pe de o parte, prin extinderea unei ipoteci asupra acestora, deşi conform contractului părţile ar fi trebuit să încheie un act adiţional în acest sens, iar pe de altă parte, de scoatere de sub ipotecă a altor bunuri, pentru a se putea astfel asigura nivelul de garanţie iniţial avut la semnarea contractului de ipotecă.

In plus, condiţionarea recurentei cu referire la vânzarea construcţiilor edificate şi obiect a două antecontracte de vânzare-cumpărare şi inclusiv refuzul băncii de a participa la semnarea unuia dintre aceste antecontracte şi a încasa astfel sumă de avans de 50.000 euro în scopul diminuării creditului, au dus la imposibilitatea onorării propriilor sale obligaţii asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare ale celor două construcţii, dar şi la declararea scadenţei anticipate a creditului, cu toate consecinţele acesteia.

Referitor la cea de a patra condiţie ce impune existenţa unui raport de cauzalitate pentru angajarea răspunderii contractuale a debitorului şi obligarea la plata de daune interese se arată că este necesar ca prejudiciul cauzat creditorului să fie consecinţa directă a executării necorespunzătoare sau a neexecutării obligaţiei prevăzute în contractului încheiat între părţi.

Chiar dacă banca avea toate posibilităţile în ceea ce priveşte executarea asupra bunurilor constituite ca şi garanţie iniţial, putând astfel să execute apartamentul adus ca şi garanţie stingându-şi astfel suma pentru care a pornit executarea silită, aceasta a început executarea inclusiv asupra construcţiilor noi edificate în contextul în care nu s-au avut în vedere prevederile de la pct. 8 din contractul de credit.

Ori, in această manieră, Banca a executat doar cele două imobile, ştiut fiind de aceasta că reclamanta a încheiat încă din anul 2011 două antecontracte de vânzare-cumpărare asupra acestor case încasând şi avans de la promitenţii cumpărători, sume pe care recurenta trebuie să le şi restituie către unul dintre promitenţii-cumpărători.

Chiar dacă, odată instituite ipotecile asupra tuturor acestor imobile banca nu a ţinut cont de prevederile contractuale cu referire la constituirea, extinderea şi declararea ipotecilor concomitent cu ajustarea valorii acestor garanţii raportat la valoarea creditului şi suplimentar a solicitat executorului judecătoresc suspendarea executării silite a apartamentului, aşa cum rezultă dlin încheierea de admitere a suspendării executării silite formulată de către B. S.A. - Sucursala Cluj din 22 martie 2016, cauzându-i astfel recurentei un prejudiciu constând în pierderea celor două case imobile.

Prin întâmpinarea, depusă la 26 octombrie 2020, intimata-pârâtă B. S.A. a invocat, în principal excepţia nulităţii recursului şi, în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia precum şi obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

S-a mai învederat că la 2 decembrie 2020, recurenta-reclamantă a depus răspuns la întâmpinare, iar la 23 martie 2021, aceasta a transmis, prin e-mail, note scrise şi a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Prin răspunsul la întâmpinarea pârâtei, depus la 2 decembrie 2020, recurenta a solicitat înlăturarea susţinerilor intimatei ca fiind nefondate şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat în scris şi depus la dosar.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile cauzei, Înalta Curte reţine că recursul declarat de recurenta-reclamantă A. este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În susţinerea acestui motiv de recurs, se arată că, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că prima instanţă a pronunţat o hotărâre temeinică şi legală prin admiterea excepţii inadmisibilităţii, întrucât nu s-a tranşat problema litigioasă şi nu s-a arătat dacă în temeiul contractului de credit se putea sau nu angaja răspunderea civilă contractuală a pârâtei, având în vedere că nicăieri în cuprinsul acţiunii nu se solicită anularea unor acte de executare silită.

Această susţinere este nefondată, având în vedere că în mod corect prima instanţa a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii, iar instanţa de apel a menţinut această soluţie, faţă de împrejurarea că toate criticile formulate de reclamantă se subsumează unor veritabile motive de contestaţie la executare şi în raport de considerentele reţinute prin încheierea din 3 iunie 2019, din care rezultă apărătorul ales al reclamantei a susţinut că înţelege să formuleze acţiune întemeiată pe drept comun, iar nu contestaţie la executare, iar prima instanţă, în virtutea principiului disponibilităţii, a ţinut cont de aceste precizări.

Aşadar, în mod corect prima instanţă, constatând că toate criticile reclamantei vizează interpretarea titlului executoriu, şi anume a contractului de credit, a invocat din oficiu şi a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii, întrucât astfel de critici pot fi formulate exclusiv pe calea contestaţiei la executare, odată pornită executarea silită.

În acest context, se reţine că reclamanta nu a înţeles să uzeze de dispoziţiile legale în materie de executare silită, mai cu seamă de posibilitatea conferită de lege celui vătămat în interesele sale prin actele de executare silită de a se adresa instanţei cu o contestaţie la executare realizată în termenele şi condiţiile expres indicate de lege, cale de atac specifică pe care reclamanta nu a valorificat-o.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, se constată că acţiunea reclamantei este neîntemeiată, în cauză nefiind îndeplinite condiţiile antrenării răspunderii civile contractuale.

Potrivit art. 1777 C. civ. de la 1864 "ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat", aspect din care rezultă că ipoteca se întinde cu privire la tot ceea ce se adaugă imobilului grevat, fără a fi nevoie de vreo menţiune specială în această privinţă, legiuitorul având în vedere toate ameliorările şi adăugirile materiale executate asupra unui imobil, deci inclusiv construcţiile, prin urmare extinderea ipotecii are loc de drept, fără intervenţia părţilor.

Aşadar, pretinsa încălcare a dispoziţiilor contractuale referitoare la garanţii invocată de către reclamantă nu este de natură a constitui o încălcare a prevederilor din contract care să atragă răspunderea băncii, în condiţiile în care ipoteca se extinde de drept asupra amelioraţiunilor, conform art. 1777 C. civ. de la 1864, iar prin art. 8 din contractul de credit, criticat de reclamantă ca nefiind respectat de pârâtă s-a menţionat în mod expres aplicarea normelor evocate şi aspectul că ipoteca asupra terenului se extinde şi asupra construcţiilor.

Astfel cum rezultă din cuprinsul acţiunii, reclamanta pretinde că pârâta a încălcat prevederile pct. 8 Garanţii din cuprinsul contractului de credit nr. x/11.10.2017 - Condiţii generale de creditare, întrucât se susţine că părţile ar fi trebuit să încheie un act adiţional în formă autentică la contractul de ipotecă, prin care declară extinderea ipotecii asupra construcţiei edificate pe teren şi că de încheierea acestui act adiţional ar fi depins însăşi existenţa garanţiei reale.

Dispoziţiile art. 8 din Condiţiile Generale ale Contractului de credit nr. x/11.10.2007, asumat prin semnătură de către reclamantă, prevăd că "ipoteca constituită pentru garantarea creditului îşi va întinde efectele şi asupra tuturor extinderilor, îmbunătăţirilor, modernizărilor sau adăugirilor aduse imobilului, potrivit art. 1777 C. civ., inclusive construcţiile ridicate ulterior pe terenul aferent construcţiei", aşa încât, contrar susţinerilor reclamantei, se constată că ipoteca se întinde asupra tuturor accesoriilor imobilului grevat fără a fi nevoie de vreo menţiune specială în această privinţă.

În ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor atragerii răspunderii contractuale a băncii, cu privire la existenţa prejudiciului, se constată că nu s-a făcut dovada că acesta este cert, direct, personal şi să rezulte din încălcarea sau atingerea unui drept ori a unui interes legitim.

Or, susţinerile recurentei cu privire la extinderea nelegală a ipotecii fără semnarea vreunui act adiţional şi blocarea perfectării contractelor de vânzare a imobilelor case de locuit ridicate pe terenurile aduse în garanţie, nu este de natură a face dovada existenţei unui prejudiciu cert şi, cu atât mai puţin a unui prejudiciu direct produs de faptele pârâtei.

De asemenea, nu se poate reţine culpa băncii în cauzarea unui prejudiciu reclamantei, întrucât în cauză nu se poate vorbi despre o neexecutare contractuală privind necesitatea încheierii unui act adiţional sau despre o faptă ilicită din partea pârâtei, cu atât mai mult cu cât legalitatea actelor de executare a fost validată în mod definitiv de către o instanţă judecătorească.

Prin urmare, nu poate reţine în sarcina pârâtei existenţa vreunei forme de vinovăţie sau culpe câtă vreme s-a urmat o procedură recunoscută de lege, ipoteca fiind extinsă de drept în temeiul dispoziţiilor art. 1777 C. civ. de la 1864 şi asupra imobilelor-construcţii, astfel că orice susţinere în sens este neîntemeiată.

În ceea ce priveşte inexistenţa raportului de cauzalitate, se constată că reclamanta nu a probat care este legătura dintre o pretinsă faptă săvârşită de către bancă şi prejudiciul efectiv suferit de către aceasta.

În acest context, se reţine, din examinarea criticilor din recurs că în cauză nu rezultă aspecte care să constate că instanţa de apel ar fi încălcat sau aplicat greşit vreo normă de drept material în soluţionarea apelului şi nici faptul că soluţiile pronunţate în cauză ar cuprinde motive străine de natura cauzei, aşa încât motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se apreciază că fost invocat în mod formal, nefiind dezvoltate critici în acest sens.

Referitor la cererea intimatei B. S.A. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine următoarele:

Intimata-pârâtă B. S.A. a solicitat obligarea recurentei la plata sumei de 57.667,13 RON cu titlu de onorariu avocaţial, dovedită prin înscrisurilor existente la paginile 65-68 din dosar.

Conform art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei".

Prin raportare la acest text de lege, aplicabil şi în recurs, instanţa supremă, constatând îndeplinite cerinţele art. 452 şi pe cele ale art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenta să plătească intimatei B. S.A. suma de 57.667,13 RON constând în onorariu avocaţial.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva deciziei nr. 775/2020 din 6 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă şi va obliga recurenta să plătească intimatei B. S.A. suma de 57.667,13 RON, constând în onorariu avocaţial.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva deciziei nr. 775/2020 din 6 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-pârâte B. S.A. - Sucursala CLUJ şi B. S.A..

Obligă recurenta A. la plata sumei de 57.667,13 RON reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea intimatei B. S.A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 martie 2021.