Liability for pre-construction costs and building permit expenses under the good faith doctrine in an annulled land sale contract

Şedinţa publică din data de 4 februarie 2021

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vălenii de Munte la data de 19.04.2017, sub nr. x/2017, reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Maneciu a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. Bradul Maneciu S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună:

- anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013 de Biroul Notarului Public A. încheiat între Comuna Măneciu şi S.C. Bradul Măneciu S.R.L., având ca obiect vânzarea imobilului - teren în suprafaţă de 10.829 mp, situat în intravilanul comunei Măneciu;

- rectificarea înscrierilor din Cartea Funciară nr. x aparţinând Comunei Măneciu, în sensul radierii intabulării dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare de pârâta S.C. Bradul Măneciu S.R.L. pentru terenul categoria de folosinţă fâneaţă în suprafaţă de 10.829 mp situat în comuna Măneciu, sat Măneciu Ungureni, punctul Plai, tarla x, Parcela 556, 556/1 întrucât aceasta vine ca o consecinţă a desfiinţării actului juridic în baza căruia a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

La data de 25.05.2017, pârâta S.C. Bradul Maneciu S.R.L., a depus la dosarul cauzei întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata următoarelor sume:

- suma de 11.045,58 euro, în RON, la cursul BNR din data plăţii, reprezentând preţ achitat de pârâtă în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013;

- suma de 53.211,85 RON reprezentând cheltuieli efectuate de pârâtă pentru dobândirea proprietăţii asupra imobilului construcţie situat în comuna Mâneciu, sat Mâneciu Ungureni şi obţinerea autorizaţiei de construire;

- suma de 241.574 RON la care se adaugă TVA de 19% repezentând valoarea de piaţă a construcţiei realizată de pârâtă pe terenul preyins de reclamantă pentru reintrare în proprietatea sa;

Prin sentinţa civilă nr. 1009/18.09.2018, pronunţată de către Judecătoria Vălenii de Munte, instanţa a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Vălenii de Munte, invocată de pârâta S.C. Bradul Maneciu S.R.L. şi a declinat competenţa de soluţionare a acţiunii în favoarea Tribunalului Prahova.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova la data de 15.11.2018.

Prin sentinţa nr. 458/2019 din data de 16 aprilie 2019 Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis acţiunea, având ca obiect "anulare act - contract vânzare cumpărare" formulată de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu, în contradictoriu cu pârâta S.C. Bradul Măneciu S.R.L., a anulat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013 de Biroul Notarului Public A. din Azuga, jud. Prahova, încheiat între reclamanta-pârâtă Comuna Măneciu, în calitate de vânzător şi pârâta-reclamantă Bradul Măneciu S.R.L., în calitate de cumpărător a dispus rectificarea înscrierilor din Cartea Funciară nr. x aparţinând Comunei Măneciu, în sensul radierii intabulării dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare de pârâta-reclamantă Bradul Măneciu S.R.L. pentru terenul categoria de folosinţă fâneaţă, în suprafaţă de 10829 m.p., situat în comuna Măneciu, sat Măneciu Ungureni, punctul Plai, tarla x, Parcela 556, 556/1.

Totodată a admis, în parte, cererea reconvenţională, a obligat reclamanta-pârâtă Comuna Măneciu la plata către pârâta-reclamantă Bradul Măneciu S.R.L. a sumei de 48.598,34 RON (echivalentul în RON al sumei de 11.045,58 euro), reprezentând contravaloarea avansului achitat de pârâta-reclamantă în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013 de Biroul Notarului Public A. din Azuga, jud. Prahova, a respins, în rest, cererea reconvenţională, ca neîntemeiată, a admis, în parte, cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, a dispus reducerea onorariului de avocat solicitat de pârâta-reclamantă şi a obligat reclamanta-pârâtă Comuna Măneciu la plata cheltuielilor de judecată către pârâta-reclamantă Bradul Măneciu S.R.L. în cuantum de 2.000 RON, reprezentând onorariu avocat redus, respingând în rest, cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâta S.C. Bradul Măneciu S.R.L. şi reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a Civilă prin decizia nr. 111 din 12 martie 2020 a respins ca nefondat, apelul declarat de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Măneciu, împotriva sentinţei civile nr. 458 din data de 16 aprilie 2019 pronunţată de Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

A admis apelul declarat de pârâta S.C. Bradul Măneciu S.R.L. şi în consecinţă a schimbat, în parte, sentinţa, în sensul că a admis şi capătul de cerere privind suma de 53.211,85 RON, sumă la plata căreia a fost obligată reclamanta UAT Comuna Măneciu către apelantă, precum şi la plata sumei de 3.254 RON taxă judiciară de timbru (fond + apel) şi de 4.760 RON cheltuieli de judecată, cheltuieli de judecată la instanţa de apel.

A menţinut în rest dispoziţiile sentinţei.

Împotriva deciziei nr. 111 din 12 martie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă a declarat recurs reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Mâneciu.

Motivele de casare

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel a menţinut dispoziţiile instanţei de fond cu privire la reducerea şi acordarea cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.000 RON.

Recurenta-reclamantă arată că nu este de acord cu raţionamentul instanţei de apel, care a admis în mod eronat apelul pârâtei, prin admiterea în parte a cererii reconvenţionale. De asemenea apreciază că nu se află în culpă procesuală în ceea ce priveşte restituirea cheltuielilor efectuate de pârâtă cu ocazia perfectării contractului de vânzare-cumpărare pentru construcţia nefinalizată, întrucât acesta a fost încheiat anterior contractului de vânzare ce formează obiectul prezentului litigiu.

Toate cheltuielile efectuate de pârâtă în etapa premergătoare edificării construcţiei prin acte administrative, au fost efectuate în cursul anului 2014, după data la care a cunoscut că există un litigiu în legătură cu actul administrativ emis de Consiliul Local Mâneciu care a stat la baza achiziţionării terenului, asumându-şi riscul că există posibilitatea anulării acelui act administrativ, ce ar putea influenţa titlul sau de proprietate.

Recurenta-reclamantă solicită ca în vederea stabiliri culpei procesuale să se aibă în vedere dispoziţiile art. 7 alin. (9) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, prevedere care nu instituie o interdicţie de emitere a autorizaţiei în ipoteza existenţei unor litigii legate de imobil.

Din actele dosarului rezultă că reclamanta-pârâtă reconvenţional a fost de acord cu restituirea sumei de 48.598,34 RON înaintea primului termen de judecată, astfel cum reiese din întâmpinare şi răspunsul la întâmpinare.

În aceste condiţii, devin aplicabile dispoziţiile art. 454 C. proc. civ., aplicabile în situaţia în care pârâtul, la prima zi de înfăţişare a recunoscut pretenţiile reclamantului.

De asemenea, reclamanta mai susţine că fundamentul acordării cheltuielilor de judecată este reprezentat de culpa procesuală, dovedită de faptul pierderii procesului, ori, în speţa de faţă ambele instanţe au ignorat faptul că reclamanta nu poartă întreaga responsabilitate pentru declanşarea litigiului. Chiar şi în această situaţie, dispoziţiile art. 454 C. proc. civ. permit exonerarea de la plata cheltuielilor de judecată în situaţia recunoaşterii pretenţiilor la primul termen de judecată.

Pentru aceste considerente, recurenta-reclamantă solicită admiterea recursului, modificarea apelului, în sensul respingerii capătului de cerere privind suma de 53.211,85 RON pe care reclamanta a fost obligată să o plătească pârâtei la care se adaugă suma de 3.254 RON reprezentând taxă judiciară de timbru şi suma de 4.760 RON cheltuieli de judecată în apel.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar prin încheierea din 17 septembrie 2020, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului către părţi.

Prin încheierea din 26 noiembrie 2020, Înalta Curte a admis în principiu recursul, stabilind termen de judecată la 04 februarie 2021, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Înalta Curte constată că cererea de recurs a fost structurată pe două aspecte de nelegalitate, care se referă la reducerea cheltuielilor de judecată în limita sumei de 2.000 RON, acordată de către prima instanţă pârâtei S.C. BRADUL MĂNECIU S.R.L. şi la admiterea capătului 2 al cererii reconvenţionale, care priveşte cheltuielile ocazionate de transferul dreptului de proprietate asupra terenului şi obţinerea autorizaţiei de construire.

Sub aceste aceste, Înalta Curte constată că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu aplicarea greşită a normelor de drept material.

În ceea ce priveşte aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 451 alin. (2) C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat incidenţa dispoziţiilor art. 454 C. proc. civ., care se referă la achiesarea reclamantei la pretenţiile pârâtei, atât prin întâmpinarea la cererea reconvenţională, cât şi prin răspunsul la întâmpinare.

Verificând considerentele instanţei de apel faţă de analizarea apelului reclamantei, se reţine că acestea nu au avut în vedere criticile formulate prin cererea de apel care s-au referit la incidenţa dispoziţiilor art. 454 C. proc. civ., privind exonerarea de la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere recunoaşterea pretenţiilor de către reclamantă.

Prin analiza parţială a motivelor de apel instanţa de prim control judiciar a lăsat necercetată o parte semnificativă a criticilor formulate în calea de atac a apelului, argumente care se circumscriu motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În absenţa unui examen efectiv al acestor critici, Înalta Curte nu poate verifica în temeiul art. 483 alin. (3) C. proc. civ., controlul conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, deoarece aspectele criticate în recurs, deşi invocate şi prin cererea de apel, nu se regăsesc analizate în considerentele deciziei ce constituie obiectul recursului.

În ceea ce priveşte criticile recurentei-reclamante privind întinderea culpei reclamantei în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transferul dreptului de proprietate asupra terenului, se constată că acestea pot fi analizate din perspectiva motivului de casare reprezentat de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., cu referire la analizarea calităţii de dobânditor de bună credinţă a pârâtei.

Astfel, prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata următoarelor sume:

1.suma de 11.045,58 euro, în RON, la cursul BNR din data plăţii, reprezentând preţ achitat de pârâtă în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.02.2013;

2.suma de 53.211,85 RON reprezentând cheltuieli efectuate de pârâtă pentru dobândirea proprietăţii asupra imobilului construcţie situat în comuna Mâneciu, sat Mâneciu Ungureni şi obţinerea autorizaţiei de construire;

3.suma de 241.574 RON la care se adaugă TVA de 19% repezentând valoarea de piaţă a construcţiei realizată de pârâtă pe terenul pretins de reclamantă pentru reintrare în proprietatea sa;

Sub aspectul celor trei petite ale cererii reconvenţionale, Înalta Curte constată că în mod legal instanţa de apel a păstrat soluţia primei instanţe în ceea ce priveşte capetele 1 şi 3 ale cererii reconvenţionale.

Păstrarea soluţiei de admitere a capătului 1 al cererii reconvenţionale se impune din perspectiva efectelor nulităţii actului juridic, ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 12.02.2013 de A. din Azuga, ca act juridic subsecvent hotărârii Consiliului Local al Comunei Mâneciu, jud. Prahova nr. 4/18.01.2013 şi în aplicarea principiilor resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis şi restitutio in integrum.

În consecinţă, în mod corect a fost apreciată întemeiată cererea pârâtei privind obligarea reclamantei la restituirea avansului achitat de pârâtă în baza contractului de vânzare-cumpărare raportat la desfiiţarea acestuia.

În ceea ce priveşte capătul 3 al cererii reconvenţionale, Înalta Curte va menţine soluţia privind respingerea capătului de cerere privind despăgubirile, reprezentând valoarea de piaţă a construcţiei care nu a fost finalizată.

Instanţa de apel a menţinut considerentele primei instanţe care a înlăturat susţinerea pârâtei privind calitatea de constructor de bună credinţă şi incidenţa accesiunii imobiliare.

În analiza criticii adusă de către reclamantă faţă de capătul 2 al cererii reconvenţionale, admis de către instanţa de apel, în considerarea calităţii de dobânditor de bună credinţă a S.C. Bradul Mâneciu S.R.L., instanţa supemă va proceda la analizarea considerentelor deciziei de apel reţinute în fundamentarea deciziei, reţinând că temeinicia capătului 2 al cererii reconvenţionale a fost fundamentată pe buna credinţă invocată de pârâtă în ceea ce priveşte faza premergătoare edificării construcţiei.

Instanţa de recurs constată că argumentele instanţei de apel se circumscriu ipotezei relative la conţinutul contradictoriu al motivelor reţinute în decizia atacată, având în vedere reţinerea autorităţii de lucru judecat referitor la buna credinţă a pârâtei pentru respingerea cheltuielilor privind recuperarea costurilor construcţiei nefinalizate şi reţinerea aceluiaşi temei pentru admiterea despăgubirilor care se referă la faza premergătoare edificării construcţiei prin acte administrative (proiect de construcţie, cheltuieli pentru edificarea construcţiei, obţinerea autorizaţiei de construire, cheltuieli de şantier) în temeiul calităţii de dobânditor de bună-credinţă.

Cu privire la buna-credinţă invocată de pârâtă, vor fi reţinute ca relevante considerentele sentinţei civile nr. 1186 din 21 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Prahova, definitivă prin decizia nr. 2666 din 22 octombrie 2015 a Curţii de Apel Ploieşti, prin care a fost anulată hotărârea Consiliului Local al Comunei Mâneciu nr. 4/18.01.2013, reţinându-se cu putere de lucru judecat că pârâta nu poate fi considerată constructor de bună credinţă la data emiterii HCL nr. 4/2013, fiind cumpărătorul unei construcţii nefinalizate, compusă din fundaţie, elevaţie şi stâlpi de beton, aşa cum rezultă din conţinutul actului de vânzare cumpărare nr. x/2012.

În prezenta cauză, actul a cărui anulare se solicită, contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2013, având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului intravilan situat în comuna Mâneciu Ungureni a fost încheiat în temeiul HCL nr. 4/2013, anulată prin sentinţa civilă nr. 1186 din 21 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Prahova.

Problema care se pune în ceea ce priveşte capătul 2 al cererii reconvenţionale vizează calitatea de constructor de bună credinţă a pârâtei şi incidenţa accesiunii imobiliare.

Pârâta a susţinut că atât dobândirea construcţiei, cât şi cumpărarea terenului au avut loc cu intenţia declarată de a continua lucrările şi de a finaliza construcţia, cu schimbarea destinaţiei de pensiune turistică, sens în care s-a solicitat pârâtei eliberarea autorizatiei de construire nr. x/04.10.2014.

Pârâta a mai precizat că eliberarea autorizaţiei de construire a necesitat costuri totale de 40.049,41 RON, reprezentând costuri de proiectare arhitectură, consturi proiectare documentaţie tehnică de execuţie, costuri proiectare siguranţă la incendii, transport şi alte cheltuieli, taxa de eliberare a autorizaţiei de 9.900 RON, precum şi taxe notariale.

Revenind la temeiul pretenţiilor aferente capătului 2 al cererii reconvenţionale, Înalta Curte că instanţa de apel a dat o dezlegare greşită acestuia, fără a da eficienţă aspectelor tranşate prin sentinţea civilă nr. 1186 din 21 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Prahova, definitivă prin decizia nr. 2666 din 22 octombrie 2015 a Curţii de Apel Ploieşti în ceea ce priveşte buna credinţă invocată de pârâtă.

De asemenea, calitatea de constructor de bună credinţă, precum şi pretenţiile privind eliberarea autorizaţiei de construire trebuie raportate la data înregistrării pe rolul Tribunalului Prahova a dosar nr. x/2013, respectiv 03.06.2014 şi data eliberării autorizaţiei de construire, respectiv 04.10.2014.

Faţă de aceste considerente, instanţa de apel urmează să reevalueze întinderea culpei reclamantei cu privire la sumele/valorile investite de pârâtă în legătură cu obţinerea autorizaţiei de construire şi sumele cheltuite pentru achiziţia construcţiei şi terminarea lucrărilor, faţă de împrejurarea că anterior efectuării acestora, se afla înregistrat pe rolul instanţei litigiul privind anularea HCL nr. 4/2013.

Având în vedere cele anterior arătate, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) şi (2) va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă, urmând ca aceasta din urmă instanţă să analizeze apelulurile în limitele deciziei de casare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ COMUNA MĂNECIU împotriva deciziei nr. 111 din 12 martie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. BRADUL MĂNECIU S.R.L.

Casează în parte decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecarea apelului reclamantei UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ COMUNA MĂNECIU împotriva sentinţei civile nr. 458 din 16 aprilie 2019 pronunţată de Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal şi a apelului pârâtei S.C. BRADUL MĂNECIU S.R.L. împotriva aceleiaşi sentinţe, cu privire la soluţia asupra capătului 2 al cererii de chemare în judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 februarie 2021.