Appeal dismissed: Alleged sales promise from leasing agreement invalid due to missing price and unmet conditions; specific performance refused

Şedinţa publică din data de 1 octombrie 2020

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

A. Obiectul acţiunii introductive

Prin cererea înregistrată la data de 16 iunie 2014 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. x/2014, reclamanta A. S.R.L.) în contradictoriu cu pârâta S.C. B. ROMÂNIA IFN S.A., a solicitat:

1. obligarea pârâtei la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Bucureşti str. x, format din:

- Parter, compus din hol, centrală şi casa scării, având o suprafaţă de 36,42 mp, cu număr cadastral x; 1, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti;

- Etaj 2 - compus din birou, cameră, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 169,16 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti;

- Etaj 3 - compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 170,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti;

- Etaj 4 - compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 173,61 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti;

- Cotă indiviză de 3/4 din terenul în suprafaţă totală de 373,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti la un preţ estimat de 1.291.354,16 ron, echivalentul în ron la data de 17 iunie 2011 a sumei de 305.349,64 euro, reprezentând valoarea construcţiei conform ghidului notarial) preţul real al acestuia urmând a fi determinat prin expertiză contabilă, potrivit contractului de leasing financiar nr. x din 19 decembrie 2007 şi a convenţiei din 14 aprilie 2011, urmând a se ţine cont de plăţile făcute în baza celor două acte juridice menţionate, sub sancţiunea obligării la plata de penalităţi potrivit art. 905 din C. proc. civ.

2. obligarea pârâtei la plata de despăgubiri în sumă totală de 292.204 ron echivalentul a 66.534 euro la data formulării cererii, formată din:

- suma de 134.099 ron, echivalentul a 30.534 euro la data formulării cererii, reprezentând diferenţa estimată dintre preţul imobilului la momentul la care pârâta era obligată să transmită reclamantei proprietatea asupra acestuia, respectiv data de 17 iunie 2011 şi preţul acestuia la data formulării cererii de chemare în judecată, suma exactă urmând să fie determinată prin expertiză evaluatorie;

- suma de 158.105 ron, echivalentul a 36.000 euro la data formulării cererii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului pe aceeaşi perioadă, suma exactă urmând să fie determinată prin expertiză evaluatorie;

3. obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea litigiului.

În motivarea cererii se arată că între reclamanta, în calitate de Utilizator, şi pârâta, în calitate de Finanţator, a luat naştere Contractul de Leasing Financiar Imobiliar nr. x/19.12.2007 (Anexa nr. 1), având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, str. x, format din: parter, compus din hol, centrală şi casa scării, având o suprafaţă de 36,42 mp, cu număr cadastral x;1, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 2 - compus din birou, cameră, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 169,16 mp, cu număr cadastral x. înscris în CF mr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 3 - compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 170,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 4 - compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 173,61 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; cotă indiviză de 3/4 din terenul în suprafaţă totală de 373,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti, fiind depuse extrasele de carte funciară menţionate (Anexa nr. 2).

Pe lângă acest contract, grupul de firme din care face parte şi societatea A. mai avea alte 4 contracte de leasing încheiate cu pârâta.

Ca urmare a unor întârzieri la plata ratelor de leasing, la data de 15 aprilie 2010, pârâta a transmis notificarea nr. x (Anexa nr. 3) prin care a informat de rezilierea contractului de leasing.

În urma repetatelor demersuri efectuate în vederea remedierii situaţiei şi a unei eventuale reactivări a contractului de leasing, la data de 14 aprilie 2011, între societatea reclamantă şi celelalte societăţi din grup, pe de o parte, şi pârâtă, pe de altă parte, s-a încheiat o convenţie (Anexa nr. 4), prin care părţile au stabilit următoarele:

- până la data de 17 iunie 2011, B. avea să suspende orice procedură de executare silită a societăţilor semnatare ale convenţiei;

- cele 4 societăţi, printre care şi reclamanta, se obligau, în solidar, să plătească 800.383,23 ron la data semnării convenţiei şi câte 37.000 euro săptămânal, până la data de 17 iunie 2011;

- sumele plătite în baza convenţiei urmau a stinge până la concurenţa cuantumului lor, datoriile fiecăreia dintre societăţile plătitoare în mod egal, datorii născute din contractele de leasing;

Reclamanta şi celelalte societăţi din grup au plătit toate aceste sume, aşa cum rezultă din înscrisurile ataşate (Anexa nr. 5).

Potrivit art. 7 din convenţie, părţile au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de leasing, fie către societăţile din grupul de firme, fie către instituţia financiară care accepta să refinanţeze, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

- plata către B. a tuturor sumelor datorate în baza convenţiei din 14 aprilie 2011;

- plata către B. a tuturor sumelor datorate în baza contractelor de leasing,

- până la momentul încheierii convenţiei din 14 aprilie 2011;

Aşadar, prin Convenţia din 14 aprilie 2011, B. şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat, preţul urmând a fi determinat în funcţie de nivelul soldurilor existente în contractele de leasing la acea dată (14 aprilie 2011), din care ar fi trebuit să fie deduse şi sumele achitate în baza aceleiaşi convenţii.

Deşi reclamanta şi-a respectat întocmai obligaţiile asumate prin convenţie şi a achitat toate sumele la termenele prevăzute, pârâta nu numai că nu şi-a respectat obligaţiile asumate, dar a făcut tot posibilul să o împiedice pe reclamantă să obţină o refinanţare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 192 şi urm., art. 905 din C. proc. civ., art. 969, art. 1073 şi art. 1077 din C. civ., precum şi orice alte dispoziţii legale incidente în cauză.

La data de 9 octombrie 2014 pârâta B. ROMÂNIA IFN S.A. a depus la dosarul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti întâmpinare, prin care a invocat excepţia insuficientei timbrări cu privire la primul capăt de cerere din acţiune şi excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti; pe fond, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata către B. a tuturor cheltuielilor generate de soluţionarea litigiului.

Întrucât societatea reclamantă A. nu şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile de plată, în temeiul art. 11.1.2, la data de 15 aprilie 2010, pârâta B. a reziliat contractul de leasing, sens în care a transmis notificarea nr. x către A..

Pârâta B. a arătat că, pe lângă contractul de leasing ce face obiectul acţiunii, a încheiat cu grupul de firme din care face parte şi A. o serie de alte contracte de leasing financiar.

Avându-se în vedere împrejurarea că şi în cazul contractelor respective s-au înregistrat întârzieri în îndeplinirea obligaţiilor asumate, B. a procedat, în mod asemănător, cu celalalte contracte de leasing financiar, procedând la rezilierea acestora.

Ulterior acestui moment, B. a iniţiat procedura de recuperare a creanţelor şi a bunurilor care au format obiectul contractului de leasing încheiat cu reclamanta A. şi a celorlalte contracte încheiate cu societăţile din grup.

În considerarea acestei situaţii şi, bazându-se pe obligaţia asumată de A. şi de celelalte societăţi din grup, respectiv aceea de a efectua plata tuturor sumelor restante, inclusiv a penalităţilor, pârâta B. a încheiat convenţia din data de 14 aprilie 2011, prin care finanţatorul a fost de acord ca până la data de 17 iunie 2011 "să nu procedeze la reluarea posesiei bunurilor imobile care au făcut obiectul contractelor de leasing (inclusiv a imobilului ce face obiectul cauzei de faţă) în cadrul dosarelor de executare iniţiate împotriva foştilor utilizatori sau la iniţierea de acţiuni în justiţie împotriva foştilor utilizatori în baza contractelor de leasing, dacă până la acea dată (17 iunie 2011), foştii utilizatori vor credita contul bancar al B. indicat la descrierea părţilor:

(a) la data semnării convenţiei cu suma de 800.383,23 ron şi (b) la fiecare dintre datele de 22 aprilie 2011, 29 aprilie 2011, 6 mai 2011, 13 mai 2011, 20 mai 2011, 27 mai 2011, 3 iunie 2011, 10 iunie 2011 şi 17 iunie 2011 foştii utilizatori vor plăti B. suma de 37.000 euro (inclusiv TVA) [...]".

Prin sentinţa civilă nr. 21560/2014 din 4 decembrie 2014, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în dosarul nr. x/2014, s-a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată de pârâtă şi s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei privind pe reclamanta A. S.R.L. şi pe pârâta S.C. B. ROMÂNIA IFN S.A., în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2015, la data de 23 februarie 2015.

Prin încheierea de şedinţă din 27 aprilie 2015 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a dispus introducerea în cauză a pârâtei S.C. RD PORTOFOLIU S.R.L. şi menţinerea în proces a societăţii pârâte iniţiale, ca urmare a cererii formulate de pârâtă.

B. Hotărârea primei instanţe

Prin sentinţa civilă nr. 580 din 20 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele RD PORTOFOLIU S.R.L. şi BNP D. S.A.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe

Împotriva acestei sentinţe reclamanta A. S.R.L. a declarat apel, solicitând admiterea acestuia şi schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi, pe cale de consecinţă, să se dispună:

1. Obligarea intimatelor-pârâte, în solidar, la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Bucureşti, str. x, format din: parter, compus din hol, centrală şi casa scării, având o suprafaţă de 36,42 mp, cu număr cadastral x; 1, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 2, compus din birou, cameră, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 169,16 mp, cu număr cadastral x. înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 3, compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 170,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; etaj 4, compus din birou, dependinţe şi două balcoane, având o suprafaţă de 173,61 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti; cotă indiviză de 3/4 din terenul în suprafaţă totală de 373,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 Bucureşti la preţul de 371.555,10 RON, potrivit raportul de expertiză contabilă întocmit de d-na E.;

2. Obligarea intimatelor-pârâte, în solidar, la plata de despăgubiri în sumă totală de 1.331.010 RON, compusă din: suma de 130.268 RON, reprezentând diferenţa dintre preţul imobilului la data de 17.06.2011 şi preţul acestuia la data întocmirii raportului de expertiză tehnică de către d-nul expert F.; suma de 1.200.742 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului pentru perioada cuprinsă între 17 iunie 2011 şi 22 octombrie 2015, conform raportului de expertiză tehnică întocmit de d-nul expert F., precum şi lipsa de folosinţă de la data de 22 octombrie 2015 (data întocmirii raportului de expertiză), până la momentul la care reclamanta va intra în posesia bunului imobil.

D. Hotărârea instanţei de apel

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 2298A/2018 din 16 noiembrie 2018, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 580 din 20 februarie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimatele BNP D. S.A. şi RD PORTOFOLIU S.R.L.; s-a respins ca nefondată cererea apelantei privind acordarea cheltuielilor de judecată.

E. Considerentele instanţei de apel

Analizând actele dosarului şi apelul formulat, în temeiul art. 479 din C. proc. civ., Curtea a constatat şi a reţinut că nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Deşi a invocat motivarea necorespunzătoare a hotărârii primei instanţe, apelanta-reclamantă nu a solicitat, prin apelul declarat în cauză, anularea sentinţei apelate, ci schimbarea acesteia, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată.

Curtea a reţinut că obligaţia de motivare care revine judecătorului nu presupune în mod necesar existenţa unui răspuns detaliat pentru fiecare argument prezentat de parte, cu excepţia situaţiei în care argumentul sau mijlocul de apărare omis ori incomplet analizat ar avea un caracter esenţial în economia procesului, conducând la o altă soluţie.

S-a arătat că dispoziţiile art. 430 alin. (2) din C. proc. civ. antrenează, în mod implicit, în sarcina instanţei de apel şi obligaţia de a verifica şi cenzura legalitatea şi temeinicia considerentelor care susţin soluţia pronunţată.

Instanţa de apel a apreciat că din analiza sentinţei apelate se desprinde concluzia că motivarea permite decelarea raţionamentului care a condus la soluţia de respingere a acţiunii ca nefondată, soluţia pronunţată fiind corectă. Astfel, a reţinut că, din perspectivă generică, prima instanţă şi-a argumentat punctul său de vedere printr-un raţionament logico-juridic care a inclus menţiunile părţilor, o cuprinzătoare prezentare a situaţiei de fapt relevate de actele dosarului, cât şi textele legale incidente care, prin aplicarea lor, au validat/invalidat implicit sau expres punctele de vedere ale părţilor în litigiu.

A constatat că Tribunalul Bucureşti şi-a argumentat soluţia de respingere a cererii, în esenţă, prin efectul puterii de lucru judecat a deciziei civile nr. 2380/2013 a Curţii de Apel Bucureşti (dosar nr. x/2010) cu privire la efectele convenţiei încheiate de părţile în litigiu, precum şi prin incidenţa dispoziţiilor art. 969 şi art. 1079 din C. civ. de la 1864, invocându-se conţinutul clauzei de la art. 7 din convenţia părţilor, în care se prevedea necesitatea îndeplinirii în prealabil a obligaţiei de plată a sumelor restante, rezultate din contractul de leasing reziliat, obligaţie neexecutată de către apelanta-reclamantă.

În legătură cu al doilea petit ce se referă la plata despăgubirilor constând în contravaloarea diferenţei de preţ determinată de devalorizarea imobilului supus vânzării, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă, invocându-se dispoziţiile art. 1082 din C. civ. de la 1864, prima instanţă l-a respins cu motivarea netemeiniciei subsecvente respingerii primului capăt de cerere, urmare a caracterului său accesoriu.

Instanţa de prim control judiciar a apreciat că nu s-ar putea reţine o lipsă a considerentelor şi nulitatea acestora, în sensul art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., din moment ce chiar apelanta a combătut toate aceste argumente prin motivele căii de atac, ci este doar cazul unei motivări deficitare.

Curtea a constatat că, într-adevăr, considerentele sentinţei atacate conţin un paragraf incomplet, urmare a unei erori de tehnoredactare. A reţinut că argumentele expuse sumar sunt pertinente, nu şi suficient de cuprinzătoare şi convingătoare, astfel încât se impune, pentru remedierea tuturor acestor deficienţe, completarea considerentelor, în sensul unei analize suplimentare a raporturilor juridice dintre părţi, cu menţinerea soluţiei pronunţate.

S-a arătat că în temeiul dispoziţiilor art. 476 şi art. 479 din C. proc. civ., instanţa de apel este ţinută să verifice legalitatea şi temeinicia soluţiei pronunţate, putând să completeze considerentele tribunalului sau chiar să le substituie, dacă este cazul, chiar dacă, în această situaţie, nu procedează la controlul raţionamentului primei instanţe, ci presupune o judecată nouă. Insuficienta analiză a unor argumente prin care apelanta-reclamantă a înţeles să îşi susţină petitele deduse judecăţii este, deci, suplinită în apel, urmare a devoluţiunii integrale în calea de atac, prin care se asigură caracterul echitabil al procedurii, în sensul garantării dreptului de apărare.

Instanţa de apel a reţinut că apelanta-reclamantă şi-a întemeiat cererea principală pe dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligaţiei, putând fi autorizat să o aducă la îndeplinire pe cheltuiala debitorului. În speţă, obligaţia de "a face" care incumbă debitorului (intimatelor-pârâte) se referă la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Bucureşti, str. x (parter şi cota indiviză de 3/4 din terenul aferent).

Ca regulă, în materia promisiunii de contract, când obligaţia de "a face" constă în faptul că părţile şi-au asumat în viitor încheierea unui contract, judecătorul poate suplini voinţa părţii care refuză neîntemeiat încheierea contractului. În temeiul promisiunii, beneficiarul este obligat să achite anumite sume de bani, ceea ce imprimă contractului încheiat un caracter sinalagmatic, obligaţia beneficiarului de a plăti fiind reciprocă şi interdependentă cu obligaţia promitentului de a consimţi la vânzare. Este, însă, firesc să i se refuze beneficiarului accesul la remediul executării în natură a obligaţiei promitentului, atâta timp cât se află în situaţia neexecutării propriilor obligaţii reciproce şi interdependente, rezultate din promisiune.

În fapt, reclamanta din prezenta cauză a semnat pentru imobilul în litigiu un contract de leasing financiar cu societatea pârâtă B. România IFN S.A.. Ulterior, această pârâtă s-a divizat parţial, fiind constituită societatea RD Portofoliu S.R.L., iar, mai apoi, a fuzionat, fiind preluată de societatea BNP D. S.A. Contractul de leasing financiar imobiliar menţionat a fost reziliat la data de 15 aprilie 2010, ca urmare a neexecutării obligaţiilor financiare ale utilizatorului (apelanta-reclamantă), în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.

La data de 14 aprilie 2011 societatea de leasing B. România IFN S.A. a încheiat cu grupul de societăţi din care făcea parte şi apelanta-reclamantă, adică societăţile G. S.R.L., H. S.R.L., I. S.R.L. şi A. S.R.L. o convenţie care este invocată ca temei al cererii de obligare a intimatelor-pârâte RD Portofoliu S.R.L. şi BNP D. S.A., la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, susţinându-se că ar avea natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

Curtea a reţinut că apelanta-reclamantă nu poate pretinde existenţa unui drept propriu la executarea acestei obligaţii în sarcina intimatelor şi nici refuzul executării de către acestea, în raport cu conţinutul şi efectele convenţiei.

În acest sens, s-a arătat că o promisiune de vânzare presupune un acord de voinţă pentru perfectarea în viitor a unei vânzări. Fără îndeplinirea condiţiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta este lipsită de conţinut, iar suplinirea de către instanţă a consimţământului părţii de a executa obligaţia de vânzare, potrivit obligaţiei asumate prin acest contract, nu are obiect. Fiind vorba de proiecţia unui contract de vânzare-cumpărare, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să conţină, deci, elementele esenţiale ale acordului de voinţă care caracterizează acest tip de contract şi anume, lucrul vândut şi preţul.

Or, apelanta-reclamantă, deşi pretinde că ar deţine calitatea de promitent-cumpărător, a învestit instanţa de apel cu solicitarea de a stabili preţul contractului de vânzare-cumpărare, potrivit unui raport de expertiză contabilă întocmit de expertul desemnat de prima instanţă. Cu alte cuvinte, a solicitat instanţei să se substituie părţilor şi să stabilească preţul contractual, deşi acesta ar fi trebuit să rezulte într-un mod lipsit de echivoc chiar din convenţie.

Prin urmare, instanţa de apel a constatat că în lipsa acestui element esenţial al acordului de voinţă, contractul încheiat nu putea avea natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare. De asemenea, a observat faptul că din convenţie lipseşte precizarea că preţul imobilului ar fi egal cu valoarea sumelor restante în sarcina fiecărui utilizator, pentru a se putea reţine, eventual, că preţul, deşi nu a fost determinat, ar fi, cel puţin, determinabil.

Mai mult, a reţinut că din analiza convenţiei încheiate la data de 14 aprilie 2011, nu se poate desprinde nici concluzia asumării neîndoielnice de către societatea de leasing a obligaţiei de vânzare a imobilelor.

În preambulul convenţiei anterior menţionate, cu privire la scopul acesteia, se precizează expres şi situaţia raporturilor juridice dintre părţi şi anume, rezilierea contractelor de leasing, ca urmare a neplăţii sumelor datorate. Obligaţia asumată de societatea de leasing B. era aceea de a nu proceda la reluarea posesiei imobilelor ce au format obiectul contractelor de leasing în cadrul dosarelor de executare silită. În schimb, foştii utilizatori ai imobilelor, printre care şi apelanta-reclamantă, îşi asumau obligaţiile financiare de plată, de a achita o sumă de 800.383,23 RON şi plata unor sume periodice de 37.000 euro, la scadenţele stabilite contractual.

În art. 6 din convenţie se prevedea expres că societatea B. nu renunţă la drepturile decurgând din contractele de leasing reziliate şi puse în executare, cu excepţia reluării posesiei imobiliare până la data de 17 iunie 2011, sub condiţia încasării plăţilor, în condiţiile şi la termenele contractate.

Apelanta-reclamantă a înţeles să invoce, ca şi temei al cererii introductive de instanţă, prevederile art. 7 din aceeaşi convenţie, care sunt, însă, citate într-un mod trunchiat şi extrase din context.

Curtea a reţinut că potrivit convenţiei părţilor oricând până la data de 17 iunie 2011, sub condiţia plăţii de către foştii utilizatori a obligaţiilor asumate prin convenţie şi la termen, dreptul de proprietate asupra bunurilor care au făcut obiectul contractului de leasing urma să fie transferat fie către foştii utilizatori, fie către instituţia financiară care ar fi acceptat refinanţarea acestora, sub condiţia îndeplinirii cumulative a următoarelor condiţii: plata sumelor datorate în temeiul contractelor de leasing şi semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare în forma agreată de B..

Cu privire la termenul acestei obligaţii, s-a observat că data de 17 iunie 2011 marchează expirarea perioadei de plată a obligaţiilor financiare asumate de grupul de societăţi prin convenţia din 14 aprilie 2011 şi, totodată, a suspendării asumate de societatea de leasing asupra predării imobilelor în dosarele de executare silită pe care le-a iniţiat.

Instanţa de prim control judiciar a considerat că este lipsită de relevanţă formularea imperativă în sensul că "dreptul de proprietate va fi transferat", din moment ce părţile au statuat, atât un termen, cât şi condiţiile cumulative care nu au fost îndeplinite în speţă.

În legătură cu termenul, se foloseşte formula "oricând până la data de 17.06.2011". Prin urmare, posibilitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare era recunoscută doar în situaţia unei îndepliniri anticipate a obligaţiei financiare asumate, adică înainte de expirarea la 17 iunie 2011 a termenului de plată acordat debitorilor, în caz contrar producându-şi efectul extinctiv.

Împlinirea termenului convenţional fixat de părţile contractante la 17 iunie 2011 marchează stingerea exerciţiului dreptului şi a obligaţiei corelative privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare şi a transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu.

În ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiei de plată, Curtea a constatat că apelantei-reclamante îi revenea sarcina de a dovedi, atât executarea obligaţiei asumate prin convenţie, cât şi plata tuturor sumelor datorate în baza contractelor de leasing.

Apelanta-reclamantă a omis încă una dintre condiţiile cumulative asumate expres prin clauza de la art. 7 paragraful (i) lit. (b) şi anume "semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare în forma agreată de către B.". Această ultimă clauză îndreptăţeşte concluzia în sensul că îndeplinirea obligaţiilor de plată constituia o condiţie prealabilă şi, nicidecum, dovada achitării preţului, contractul de vânzare-cumpărare fiind supus unei negocieri asupra conţinutului clauzelor şi exprimării ulterioare a consimţământului vânzătoarei cu privire la acestea.

Dacă în legătură cu ultima condiţie s-ar putea reţine că depindea de voinţa suverană a promitentului, condiţia caracterului nejustificat al refuzului promitentului de a consimţi la vânzare presupunea ab initio cerinţa ca beneficiarul (apelanta-reclamantă) să îşi fi executat propriile obligaţii scadente rezultate din "promisiune", condiţie care nu a fost îndeplinită, astfel cum corect a constatat prima instanţă.

În situaţia actului juridic afectat de condiţii, potrivit art. 1017 şi art. 1019 din C. civ. de la 1864, existenţa (naşterea) dreptului subiectiv civil al apelantei şi a obligaţiei civile corelative a intimatelor depindea, deci, de evenimentele viitoare şi nesigure ca realizare stabilite convenţional. Condiţiile prevăzute prin convenţie erau mixte, întrucât îndeplinirea acestora depindea de voinţa ambelor părţi, respectiv de executarea obligaţiilor financiare asumate de către foştii utilizatori, cât şi de însuşirea contractelor de către B. în forma agreată de aceasta.

În acelaşi timp, potrivit regulilor generale de interpretare a clauzelor contractuale, acestea se interpretează sistematic. Clauza invocată de apelanta-reclamantă nu poate fi extrasă din contextul în care a fost plasată şi izolată de sensul logic al efectelor ce se desprind din clauza integrală. Interpretarea dată clauzelor unui contract trebuie să se raporteze la obiectul concret în privinţa căruia părţile au încheiat convenţia.

Instanţa de apel a reţinut că situaţia apelantei-reclamante nu putea fi privită individual, în condiţiile în care convenţia a fost încheiată cu întregul grup de societăţi din care aceasta făcea parte. Prin urmare, verificarea îndeplinirii condiţiei privind transferul dreptului de proprietate se putea efectua, potrivit clauzei de la art. 7, doar prin raportare şi la ceilalţi "foşti utilizatori" cu referire la obligaţiile asumate prin convenţie, iar în legătură cu aceştia, la art. 5 din aceeaşi convenţie, s-a prevăzut expres că erau solidar răspunzători şi indivizibil faţă de societatea de leasing B..

În legătură cu nerespectarea termenului şi a condiţiei suspensive privind plata tuturor sumelor datorate în baza contractului de leasing reziliat, apelanta-reclamantă a susţinut că ar fi urmarea culpei societăţii de leasing, şi nu a culpei proprii. Astfel, s-a arătat că apelanta-reclamantă nu ar fi putut să cunoască întinderea obligaţiei de plată, în lipsa unui răspuns al societăţii pârâte şi, din această cauză, nu ar fi putut nici să îşi execute obligaţia.

Curtea a constatat că acest motiv de apel nu poate fi reţinut, deoarece în cuprinsul notificării din data de 15 aprilie 2010 privind rezilierea contractului de leasing imobiliar nr. x/19.12.2007, modificat prin actul adiţional nr. x din 8 mai 2008, au fost indicate expres sumele restante (305.654,65 RON, reprezentând ratele de leasing, primele de asigurare neachitate şi penalităţile, precum şi suma de 1.418.329,64 euro, reprezentând valoarea totală a ratelor contractuale şi a valorii reziduale).

S-a mai arătat că, ulterior rezilierii, prin adresa nr. x/18.04.2011, apelanta-reclamantă i-a solicitat societăţii de leasing să îi comunice în ce stadiu se află solicitarea de refacere a contractelor de leasing încheiate cu societăţile din grup şi să-i pună la dispoziţie documentaţia necesară pentru a obţine refinanţarea. Răspunsul pârâtei din data de 20 aprilie 2011 a fost acela că documentaţia se afla deja în posesia foştilor utilizatori, debitele de plată rezultau din contractele derulate şi urma să fie analizată solicitarea de semnare a unor noi contracte de leasing (în temeiul art. 7 teza finală din convenţie).

Din adresa societăţii B. - BNP J. nr. x din 01.06.2011, rezultă că societatea A. ar fi avut de achitat 1.087.507,53 RON, în timp ce în adresa de răspuns nr. x din 09.06.2011 s-ar fi trecut o sumă mai mică, de 1.068.196,75 RON.

Curtea a apreciat că aceste inadvertenţe nu au relevanţă, având în vedere intervalul de timp şi plăţile efectuate în cadrul grupului de societăţi, imputaţia fiind efectuată de către creditoare, potrivit convenţiei de plată, iar apelanta-reclamantă nu a fost în situaţia de a fi plătit în termenul convenit, oricum, niciuna dintre sumele menţionate.

Nici în legătură cu demersurile apelantei-reclamante de obţinere a unei finanţări prin CEC Bank S.A., conform adresei nr. x/21.07.2011, nu s-ar putea reţine reaua-credinţă sau culpa societăţii de leasing, din moment ce actele au fost solicitate de instituţia finanţatoare abia în data de 21 iulie 2011, după expirarea la 17 iunie 2011 a termenului de plată stabilit în favoarea debitorului, procedura de executare silită fiind demarată la 21 iulie 2011, în acord cu clauzele asumate cu putere obligatorie de părţi, în virtutea dispoziţiilor art. 969 din C. civ. de la 1864.

În legătură cu lipsa documentaţiei (istoric, titlu de proprietate, autorizaţie de construire, încheierea de intabulare, notări CF şi documentaţia cu privire la înregistrări cadastrale), instanţa de apel a reţinut că apelanta-reclamantă nu poate pretinde o culpă a pârâtei care nu i le-ar fi pus la dispoziţie, motiv pentru care, nu ar fi putut obţine în timp util refinanţarea.

Din actele dosarului a rezultat că societatea finanţatoare B. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin contractul autentificat sub nr. x/20.12.2007 la BNP K. şi L. chiar de la vânzătoarea M., cu care a încheiat şi contractul de leasing financiar imobiliar, în calitatea acesteia de reprezentant legal al utilizatorului - societatea reclamantă, respectiv de asociat şi administrator. Între această vânzătoare, societatea finanţatoare şi societatea administrată (utilizator) s-a încheiat la data de 20 decembrie 2007, protocolul de recepţie a imobilului. Prin urmare, administratorul societăţii apelante figura, în calitatea sa de proprietar, în extrasele de carte funciară şi în certificatul de atestare fiscală, având la dispoziţie documentaţia respectivă.

Relevant este şi că în contractul de vânzare-cumpărare s-a specificat că taxele aferente autentificării contractului de vânzare-cumpărare erau în sarcina utilizatorului final, adică a societăţii A. S.R.L., care are ca obiect de activitate - agenţie imobiliară.

De altfel, prin adresa din 19 mai 2011, într-un interval rezonabil până la expirarea termenului convenit la 17 iunie 2011, apelantei-reclamante A. S.R.L. i s-a comunicat şi decizia comitetului de creditori al societăţii B. - BNP J. de a nu se "reactiva" contractele de leasing ale foştilor utilizatori, potrivit art. 7 teza finală din convenţie.

Încetarea contractelor de leasing încheiate de societatea finanţatoare cu societăţile din grup, inclusiv cel încheiat cu apelanta-reclamantă, este recunoscută expres prin conţinutul clauzelor din convenţia de plată din data de 14 aprilie 2011, în termeni lipsiţi de echivoc în preambul. De altfel, şi în caracterizarea calităţii părţilor se foloseşte în contract denumirea de "foşti utilizatori". De asemenea, în art. 7 teza finală din convenţie se stipulează posibilitatea "reactivării" contractelor de leasing prin modalitatea indicată, a semnării unor (noi) contracte de leasing financiar, într-o formă agreată de către societatea B..

Prin urmare, instanţa de prim cotrol judiciar a ajuns la concluzia că toate aceste aspecte rezultă expres chiar din cuprinsul convenţiei şi au fost constatate ca atare şi în cuprinsul deciziei civile nr. 2380/2013, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2010.

Contrar susţinerilor apelantei, aceeaşi constatare o face şi Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă prin decizia civilă nr. 1071/2012, pronunţată în dosarul nr. x/2010. Astfel, în considerente se reţine că voinţa comună a părţilor a fost aceea de a se continua raporturile contractuale, dar fără a se preciza că este vorba de raporturile din contractele de leasing, făcându-se referire doar la convenţia din 14 aprilie 2011.

În ambele dosare menţionate, analiza instanţei a avut în vedere verificarea certitudinii creanţei aparţinând societăţii B., condiţie a admiterii unor cereri de deschidere a procedurii insolvenţei formulate împotriva altor societăţi (foşti utilizatori din grupul de societăţi), litigiile având, deci, alte părţi şi alt obiect. În realitate, nu prezentau relevanţă în soluţionarea acţiunii prin care se valorificau drepturile apelantei-reclamante rezultate din convenţia calificată de aceasta drept promisiune de vânzare-cumpărare asupra imobilului, cu plata despăgubirilor aferente.

Constatând că, deşi s-a analizat aceeaşi convenţie, problemele de drept deduse judecăţii nu au mai fost soluţionate prin deciziile menţionate şi nu se impune vreo constatare jurisdicţională în legătură cu problema litigioasă din pricina pendinte, Curtea a reţinut că nu erau aplicabile dispoziţiile art. 431 alin. (2) din C. proc. civ.

Autoritatea de lucru judecat a fost invocată cu efect pozitiv împotriva aceluiaşi reclamant (apelanta A. S.R.L.) de către intimatele-pârâte, în legătură cu decizia civilă nr. 1035/2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2012, depusă în apel în cadrul probei cu înscrisuri.

Instanţa de apel a constatat că aceasta priveşte o cerere cu obiect similar, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil, în temeiul aceleiaşi convenţii, litigiu purtat între aceleaşi părţi. S-a arătat că intimatele nu indică în concret aspectele litigioase soluţionate care în al doilea proces nu ar mai putea fi contrazise, nefiind, nici în această situaţie, cazul aplicării dispoziţiilor art. 431 alin. (2) din C. proc. civ.

Ceea ce prezintă relevanţă în motivarea deciziei este doar că efectele convenţiei din 14 aprilie 2011 erau independente de convenţia de leasing reziliată, iar pentru o eventuală admitere a acţiunii formulate de fostul utilizator, în raport cu conţinutul clauzelor asumate de părţi, ar fi trebuit dovedită îndeplinirea condiţiilor prealabile de achitare a sumelor datorate în temeiul contractului de leasing reziliat. Curtea a constatat că, de altfel, nu există niciun fel de contradicţii între hotărâri, întrucât motivarea instanţei care a pronunţat sentinţa apelată conţine aceleaşi argumente de drept şi un raţionament identic.

În opinia apelantei-reclamante, restul de preţ datorat conform contractului de leasing şi care ar fi preţul vânzării este în cuantum de 371.555,01 RON, astfel cum s-ar fi calculat de către expertul desemnat la fond. Practic, nu se recunoaşte cuantumul sumelor datorate în temeiul contractului de leasing, care i-au fost comunicate prin notificarea de reziliere şi prin adresele ulterioare şi nici dreptul societăţii de leasing de a stinge prin plăţile efectuate daunele-interese contractuale.

În legătură cu criticile apelantei privind neincluderea daunelor-interese contractuale între sumele restante din contractul de leasing, în lipsa emiterii unei facturi, s-a reţinut doar că prin art. 4 din convenţia încheiată ulterior rezilierii, se instituiau şi regulile răspunderii. Astfel, facilităţile acordate foştilor utilizatori de către societatea de leasing erau condiţionate de recunoaşterea debitelor restante reeşalonate, prin nepromovarea unor acţiuni în justiţie împotriva B. şi prin executarea întocmai şi la termenele stipulate a obligaţiilor de plată asumate prin convenţie de întreg grupul de societăţi, între care şi sumele datorate în baza contractelor de leasing, conform clauzei de la art. 7.

Acţiunea nefiind în răspundere contractuală ori în constatarea drepturilor şi obligaţiilor părţilor ca urmare a rezilierii, verificarea executării obligaţiei de plată a sumelor restante din contractul de leasing şi, implicit, a existenţei şi întinderii acestora, prezintă utilitate exclusiv din perspectiva verificării condiţiei suspensive inserate în art. 7, dar care era supusă şi unui termen (expirat la 17 iunie 2011), condiţie care nu este îndeplinită în speţă, cum corect a reţinut şi prima instanţă.

Apelanta-reclamantă nu a făcut nici dovada achitării, în contul preţului contractului de vânzare-cumpărare, a sumei avansate prin cererea de apel, recunoscută ca datorată, în temeiul contractului de leasing reziliat. Prin urmare, se află, oricum, în situaţia în care creditorul obligaţiei pretins neexecutate de debitor, nu şi-a executat propriile obligaţii contractuale, neputând invoca dispoziţiile art. 1073 din C. civ. de la 1864.

Curtea a subliniat încă o dată, că preţul, element esenţial al contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie rezultatul voinţei părţilor contractante şi să fie stabilit prin convenţia acestora, nu prin intervenţia instanţei, în absenţa unei clauze în care preţul să fie cel puţin determinabil.

În acelaşi timp, nefiind întemeiat primul capăt de cerere, Curtea a reţinut că nu poate fi admis nici al doilea petit ce a vizat plata despăgubirilor constând în diferenţa rezultată din devalorizarea imobilului şi contravaloarea lipsei de folosinţă.

Dispoziţiile art. 1082 din C. civ. de la 1864 presupun obligarea debitoarei la plata de daune-interese, invocându-se, în speţă, neexecutarea obligaţiei contractuale de către intimate de peste 6 ani.

Or, respingerea primului capăt de cerere este însoţită de constatarea că intimatelor-pârâte nu le revenea obligaţia de transfer la data de 17 iunie 2011 a dreptului de proprietate asupra imobilului din str. x către apelanta-reclamantă. Pe cale de consecinţă, aceasta nu poate pretinde nici dezdăunări pentru neexecutarea acestei obligaţii, neavând utilitate analiza motivelor de apel asupra cuantumului şi naturii despăgubirilor, care în mod corect nu au fost acordate de prima instanţă.

F. Calea de atac împotriva hotărârii instanţei de apel

Împotriva deciziei civile nr. 2298A/2018 din 16 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe, cu obligarea intimatelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea litigiului.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, normele de drept material, respectiv dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. de la 1864, apreciind că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a fi în prezenţa unei promisiuni bilaterale de vânzare, astfel încât să poată obliga intimatele-pârâte la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele arătate în cerere, în motivarea hotârârii reţinându-se că există o problemă relativă la preţul contractului.

Recurenta consideră că sunt întrunite toate condiţiile pentru ca instanţa să dispună suplinirea consimţământului intimatelor-pârâte.

Astfel, s-a arătat că prin convenţia din 14 aprilie 2011 încheiată între reclamanta A. S.R.L. şi celelalte societăţi din grup, pe de o parte, şi intimatele-pârâte, pe de altă parte, acestea din urmă şi-au asumat obligaţia de a suspenda, până la data de 17 iunie 2011, procedura reluării posesiei asupra bunurilor ce au făcut obiectul contractelor de leasing sub condiţia plăţii de către foştii utilizatori a sumei de următoarelor sume: 800.383,23 ron (la data semnării convenţiei) şi câte 37.000 euro săptămânal, până la data de 17 iunie 2011.

Art. 7 din convenţia menţionată anterior stipulează că "oricând până la data de 17 iunie 2011, sub condiţia plăţii de foştii utilizatori către B. a obligaţiilor asumate prin prezenta Convenţie întocmai şi la termen, dreptul de proprietate asupra bunurilor care au făcut obiectul Contractelor de Leasing va fi transferat către Foştii Utilizatori sau către instituţia financiară care a acceptat refinanţarea Foştilor Utilizatori".

Din formularea acestui articol rezultă că intimatele-pârâte şi-au asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor ("dreptul de proprietate va fi transferat"), în situaţia în care reclamanta îşi îndeplinea obligaţia de a achita sumele convenite prin convenţie.

În mod corelativ, reclamanta şi-a asumat obligaţia de a plăti restul de preţ, calculat conform contractului de leasing.

În opinia recurentei-reclamante, art. 7 nu reprezintă altceva decât o obligaţie de a vinde afectată de o condiţie suspensivă şi de un termen, respectiv de plata de către reclamantă a sumelor prevăzute de art. 1 din convenţie până la data de 17 iunie 2011.

Autoarea căii de atac a relevat faptul că şi-a îndeplinit întocmai, împreună cu ceilalţi foşti utilizatori, obligaţiile de plată a sumelor menţionate până la data de 17 iunie 2011, aşa cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul de fond.

În aceste condiţii, a susţinut că mai rămânea de achitat restul de preţ datorat conform contractului de leasing, preţ pe care nu l-a putut determina ca urmare a conduitei abuzive a intimatelor-pârâte, întrucât acestea au refuzat să-i comunice cuantumul concret al sumei.

Cu alte cuvinte, recurenta-reclamantă invocă faptul că s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a calcula restul de preţ datorat şi de a îl achita, datorită conduitei intimatelor-pârâte care nu se pot apăra invocându-şi propria turpitudine.

A menţionat că acesta a fost motivul pentru care s-a formulat primul capăt de cerere al acţiunii, solicitând instanţei să dispună obligarea intimatelor la încheierea contractului de vânzare în schimbul unui preţ care urma să fie determinat prin expertiza contabilă administrată în cauză.

În ceea ce priveşte preţul recurenta-reclamantă a arătat că acesta există, este serios şi determinabil, contrar celor reţinute de către instanţa de prim control judiciar.

Sub acest aspect, a precizat că a fost posibilă efectuarea unei expertize în cauză tocmai în considerarea caracterului determinabil al preţului.

Prin urmare, se impunea stabilirea restului de preţ rămas de achitat, prin raportare la raportul de expertiză întocmit, respectiv 371.555,10 RON.

Întrucât obligaţia de a vinde este o obligaţie care nu se poate aduce la îndeplinire decât de către proprietarul lucrului, recurenta apreciază că singura posibilitate de acţiune rămasă este cea de obligare a promitentei-vânzătoare la încheierea contractului, sub sancţiunea plăţii de amenzi civile în situaţia în care refuză să respecte hotărârea judecătorească.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că dreptul de proprietate asupra apartamentului urma să-i fie transferat sub condiţia achitării a tuturor sumelor datorate în baza contractului de leasing, în conformitate cu prevederile art. 7 din convenţie.

Or, potrivit art. 12.2. din contractul de leasing, la plata anticipată, utilizatorul era dator a achita ratele de capital rămase, valoarea reziduală şi un comision de 1% din valoarea capitalului ce se rambursează anticipat.

Conform raportului de expertiză contabilă întocmit de d-na. expert E., până la data rezilierii societatea reclamantă achitase suma de 818.266,81 RON, rămânând un sold de 305.654,65 RON.

Însă, reclamanta a efectuat plăţi şi după rezilierea contractului, în vederea stingerii restului de plată.

Pe cale de consecinţă, nu poate fi primită susţinerea expertei, în sensul că s-au stins daune-interese, atâta vreme cât acestea nu au fost facturate şi nu au fost evidenţiate în contabilitate.

Potrivit art. 7.6 din contractul de leasing, "din sumele încasate de Finanţator de la Utilizator se acoperă toate facturile emise şi neîncasate, în ordinea vechimii lor, indiferent de destinaţia plăţii dată de Utilizator".

Aşadar, conform prevederilor contractuale, finanţatorul nu putea stinge creanţe nefacturate.

Având în vedere că expertul a stabilit, la obiectivul nr. 3 din raportul de expertiză, că restul de preţ rămas de achitat este în cuantum de 371.555,01 RON, instanţa trebuia să constate că acesta este preţul de vânzare.

În fine, recurenta-reclamantă consideră că atâta timp cât intimatele-pârâte nu şi-au executat obligaţia de a-i transfera dreptul de proprietate asupra imobilului din str. x de mai bine de 6 ani, acestea trebuie să fie obligate la plata de daune-interese, conform dispoziţiilor art. 1082 din C. civ. de la 1864.

G. Apărările intimatelor-pârâte

Intimatele-pârâte BNP D. S.A. şi RD PORTOFOLIU S.R.L. au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, admiterea excepţiei puterii de lucru judecat, iar, în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat. Totodată, au solicitat obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată generate de soluţionarea litigiului.

În ceea ce priveşte excepţia puterii de lucru judecat s-a arătat că susţinerile recurentei-reclamante S.C. A. S.R.L., potrivit cărora, în realitate, convenţia din data de 14 aprilie 2011 reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare asumată de B. cu scopul de a înstrăina imobilul, au fost tranşate în mod irevocabil, fiind respinse ca neîntemeiate în cel puţin alte două litigii care s-au purtat între B. şi N..

Astfel, intimatele-pârâte au făcut referire la dosarul nr. x/2010, având ca obiect cererea de deschidere a procedurii insolvenţei formulată de B. împotriva societăţii G. S.R.L., soluţionat prin decizia nr. 2380 din 17 decembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti care este irevocabilă, precum şi la dosarul nr. x/2012, având ca obiect cererea formulată de H. S.R.L. şi continuată de A., ca urmare a fuziunii prin absorbţie a celor două societăţi, de obligare a B. la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Staţiunea Olimp.

Intimatele-pârâte susţin că din analiza hotărârilor judecătoreşti pronunţate în dosarele indicate anterior, rezulta că B. a fost chemată în judecată şi de alte societăţi ale N., semnatare ale convenţiei, iar prin aceste hotărâri judecătoreşti s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că actul juridic încheiat de părţi la data de 14 aprilie 2011 nu reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare.

Mai mult decât atât, au solicitat să se constate că între părţile prezentului litigiu şi părţile din dosarul nr. x/2012 există identitate, A. figurând în calitate de reclamantă în ambele cauze, ca urmare a fuziunii prin absorbţie cu H..

Deşi în cauzele amintite nu a existat identitate de obiect, totuşi instanţele de judecată au analizat exact aceeaşi situaţie de fapt şi de drept, iar convenţia este un act juridic comun societăţilor din N..

Or, având în vedere această situaţie, rezultă că aspectele dezlegate în mod irevocabil de către instanţele de judecată au intrat, de la data rămânerii definitive a hotărârilor pronunţate de acestea, în puterea lucrului judecat, iar efectele acelor hotărâri judecătoreşti au putere obligatorie în orice litigiu ulterior (inclusiv cel de faţă) care se întemeiază pe aceeaşi convenţie.

Faţă de dispoziţiile art. 431 din C. proc. civ., intimatele-pârâte BNP D. S.A. şi RD PORTOFOLIU S.R.L. au solicitat admiterea excepţiei puterii de lucru judecat şi respingerea cererii de recurs formulate de reclamanta S.C. A. S.R.L.

Pe fondul cauzei, au solicitat instanţei de recurs să constate caracterul neîntemeiat al susţinerilor recurentei-reclamante privind calificarea convenţiei din 14 aprilie 2011 drept antecontract de vânzare-cumpărare, în raport de temeiul juridic al cererii de chemare în judecată şi în lipsa elementelor esenţiale pentru existenţa unei promisiuni de vânzare valabile.

H. Considerentele instanţei de recurs

În ceea ce priveşte excepţia puterii de lucru judecat, invocată de intimatele-pârâte BNP D. S.A. şi RD PORTOFOLIU S.R.L., Înalta Curte constată că aceasta este neîntemeiată, avându-se în vedere că problemele de drept deduse judecăţii nu au mai fost soluţionate prin deciziile menţionate şi nu se impune vreo constatare jurisdicţională în legătură cu problema litigioasă din pricina pendinte, aspect reţinut, în mod corect, de către instanţa de apel.

Analizând decizia recurată prin raportare la criticile şi apărările formulate, precum şi la temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Motivul de recurs invocat de recurenta-reclamantă este cel reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi se referă la situaţia în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Ipoteza normativă are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege aplicabile speţei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Prin concept, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu include şi cazurile în care greşeala de raţionament a instanţei ar fi săvârşită în legătură cu premisa minoră a silogismului judiciar şi anume reţinerea situaţiei de fapt, ca urmare a aprecierii probelor administrate în cauză. Textul de lege are în vedere numai cea de-a doua etapă a activităţii jurisdicţionale care conduce la pronunţarea soluţiei, respectiv confruntarea faptelor la condiţiile de aplicare a regulii de drept.

Cu privire la incidenţa acestui motiv de casare recurenta a susţinut, în esenţă, faptul că au fost aplicate greşit dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. de la 1864, întrucât instanţa de apel a considerat că există o problemă relativă la preţul contractului şi că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a fi în prezenţa unei promisiuni bilaterale de vânzare, astfel încât să poată obliga intimatele-pârâte la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul menţionat în acţiunea introductivă.

Această critică este nefondată, deoarece instanţa de apel a constatat, în mod corect, faptul că poate fi suplinit consimţământul părţii de a executa obligaţia de vânzare numai în situaţia în care s-a încheiat anterior o promisiune sinalagmatică de vânzare, ceea ce presupune un acord de voinţă al părţilor pentru perfectarea în viitor a unei vânzări.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, societatea de leasing nu şi-a asumat prin convenţia din 14 aprilie 2011 obligaţia de a transfera către A. S.R.L. dreptul de proprietate asupra imobilului din str. x, Bucureşti.

Voinţa reală a părţilor de la momentul semnării convenţiei rezultă atât din preambulul acesteia, cât şi din conţinutul clauzei inserate la art. 6, în sensul că acestea au hotărât de comun acord să suspende, până la data de 17 iunie 2011, formele de executare silită iniţiate de către B. împotriva societăţilor din N..

Deşi în cuprinsul art. 7 din convenţie este folosită expresia "oricând până la data de 17.06.2011", aceasta nu trebuie să fie interpretată în mod trunchiat, aşa cum o face recurenta-reclamantă.

Prin această prevedere era recunoscută posibilitatea ca societatea reclamantă A. S.R.L. să achiziţioneze imobilul respectiv, însă cu condiţia să fie achitate înainte de 17 iunie 2011 toate obligaţiile financiare ale N. faţă de B..

Or, din situaţia de fapt stabilită de către instanţa de prim control judiciar, a rezultat că datoriile rezultate din contractele de leasing nu au fost achitate de către foştii utilizatori.

Instanţa de apel a reţinut corect faptul că împlinirea termenului convenţional fixat de părţile contractante la 17 iunie 2011 marchează stingerea exerciţiului dreptului şi a obligaţiei corelative privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare şi a transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu.

În acord cu cele reţinute de instanţa de apel, Înalta Curte constată că reclamantei îi revenea sarcina de a dovedi, atât executarea obligaţiei asumate prin convenţie, cât şi plata tuturor sumelor datorate în baza contractelor de leasing şi că nu putea să fie ignorată cea de-a doua condiţie cumulativă asumată expres prin clauza de la art. 7 paragraful (i) lit. (b) şi anume "semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare în forma agreată de către B.", fiind evident că îndeplinirea obligaţiilor de plată constituia o condiţie prealabilă şi, nicidecum, dovada achitării preţului.

Atâta timp cât prin convenţia din 14 aprilie 2011 B. nu şi-a asumat necondiţionat obligaţia de a vinde către N. vreun imobil şi nici nu este descris în conţinutul acesteia imobilul ce ar fi trebuit să constituie obiect al presupusului contract de vânzare-cumpărare cu A., soluţia instanţei de apel este legală.

Această convenţie nu poate fi calificată ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care nu este indicat preţul imobilului.

Preţul reprezintă un element esenţial al contractului, care trebuie să fie rezultatul negocierilor şi acordului de voinţă al părţilor, fiind necesar să fie stabilit în mod neechivoc în cuprinsul promisiunii de vânzare.

Este neîntemeiată susţinerea recurentei-reclamante, în sensul că preţul există, este serios şi determinabil, întrucât B. şi N. nu au stabilit, în cuprinsul convenţiei încheiate la data de 14 aprilie 2011, un preţ determinat al imobilului şi nici alte elemente în funcţie de care acesta să fie determinabil.

Potrivit celor inserate la punctul 7 (i) lit. a) din convenţie transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ar fi putut să constituie obiectul de analiză al unei instanţe de judecată doar în situaţia în care ar fi fost achitate, până la data de 17 iunie 2011, toate sumele datorate nu numai în baza contractului de leasing încheiat cu reclamanta din prezenta cauză, ci în baza tuturor contractelor de leasing financiar încheiate cu N..

Or, reclamanta S.C. A. S.R.L. nu a achitat suma datorată în baza contractului de leasing, acest aspect fiind stabilit în cuprinsul raportului de expertiză contabilă efectuat în cauză de către d-na expert E., la solicitarea A..

În raport de temeiul juridic indicat de A. în cuprinsul acţiunii şi în lipsa elementelor esenţiale pentru existenţa unei promisiuni de vânzare valabile, instanţa supremă constată că sunt nefondate susţinerile recurentei-reclamante privind calificarea convenţiei drept antecontract de vânzare-cumpărare.

Analiza argumentelor care au fundamentat silogismul judiciar relevă că instanţa de apel a reţinut corect, prin valorificarea probatoriului administrat, că societatea reclamantă nu poate invoca dispoziţiile art. 1073 din C. civ. de la 1864, întrucât se află, oricum, în situaţia în care creditorul obligaţiei pretins neexecutate de debitor, nu şi-a executat propriile obligaţii contractuale.

Înalta Curte mai reţine că, pentru a supune atenţiei instanţei de control judiciar motivul de nelegalitate reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu este suficient ca partea care îl invocă să facă trimitere, în mod formal, la o normă de drept material pretins a fi fost încălcată sau aplicată greşit, ci, este necesar ca, în susţinerea unui astfel de motiv, să fie aduse critici de nelegalitate, şi nu de netemeinicie.

În expunerea motivelor de recurs, autoarea prezentei căii de atac, a reluat o mare parte din criticile formulate în apel, fără să dezvolte motive de nelegalitate care să vizeze hotărârea atacată.

Prin urmare, instanţa supremă constată că, deşi criticile dezvoltate au fost subsumate pct. 8 al art. 488 din C. proc. civ., acestea nu reprezintă altceva decât o reiterare a motivelor de apel formulate împotriva sentinţei primei instanţe, care şi-au găsit deja o dezlegare jurisdicţională prin decizia pronunţată în apel.

Mai mult decât atât, prin reluarea criticilor deja cenzurate de instanţa de apel, recurenta tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

Pentru considerentele ce preced, Înalta Curte constată că toate criticile aduse de către recurenta-pârâtă hotărârii instanţei de apel sunt nefondate şi că soluţia pronunţată este corectă, reflectă interpretarea şi aplicarea corectă a prevederilor legale pertinente şi incidente în raport cu situaţia de fapt rezultată în urma cercetării judecătoreşti efectuate, motiv pentru care, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2298A/2018 din 16 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 octombrie 2020.