Bilateral promise of sale: Appeals dismissed, appellate court’s rejection of judgment standing in lieu of deed upheld

Şedinţa publică din data de 24 iunie 2021

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă la 11 februarie 2016, sub nr. x/2016, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L. prin lichidator judiciar C.I.I. C., B. S.R.L. şi D., a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru apartamentul compus din 2 camere, având suprafaţa de 81,80 mp, identificat ca fiind nr. B 12 din cadrul Complexului E., situat în Costineşti, str. x, cvartal 3 - Lot x, judeţ Constanţa, la preţul de 279.597 RON - achitat şi a cotei indivize de teren în suprafaţă de 45,86 mp, în valoare de 48.143 RON din preţul contractului, construit în baza autorizaţiei de construcţie nr. x/20.11.2007; în subsidiar, a solicitat desfiinţarea contractului cu daune interese şi obligarea pârâţilor la restituirea plăţii efectuate în sumă de 279.597 RON pentru construirea apartamentului, cu dobânda legală ce curge de drept de la data de 20 iunie 2009, data scadenţei obligaţiei, 19 luni de la obţinerea autorizaţiei de construcţie.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 1073-1074 şi art. 1020 C. civ.. Prin încheierea din 2 octombrie 2018, pronunţată de Tribunalul Constanţa au fost unite cu fondul excepţiile lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei B. S.R.L. şi lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului D..

A fost admisă excepţia decăderii şi respinsă ca tardiv formulată cererea modificatoare din data de 5 iunie 2018, formulată de către reclamantul A., prin care a solicitat restituirea contravalorii sumei de 108.963 RON, reprezentând diferenţa dintre preţul achitat efectiv, de 279.597 RON, şi suma de 36.631 euro, echivalent 170.633,50 RON, reprezentând valoarea apartamentului, conform expertizei evaluatorii.

Prin sentinţa civilă nr. 656 din 9 aprilie 2019, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei B. S.R.L. şi a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosinţă;

A admis excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului D. şi a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtul D., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. şi a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâta B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, şi reclamantul A., în calitate de cumpărător, asupra imobilului situat în Costineşti, str. x, Lot x (fost Lot x, cvartal 3, PUD Locuinţe/Locuinţe de vacanţă), jud. Constanţa, reprezentat de apartamentul SV 12, compus din 2 camere şi dependinţe, cu suprafaţa utilă măsurată de 49,31 mp, suprafaţă balcon de 13,44 mp, cotă parte indiviză din părţile comune (rampe de acces, hol comun, subsol tehnic) de 3,96 % şi cota de teren aferentă de 18,92 mp, înscris în cartea funciară nr. x a comunei Costineşti de către Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia.

A obligat pârâta B. S.R.L. la plata către reclamant a sumei de 9.966 RON reprezentând cheltuieli de judecată (6.666 RON - taxă judiciară de timbru, 3.300 RON - onorarii experţi).

Împotriva acestei sentinţe şi a încheierii din 2 octombrie 2018, reclamantul A. a declarat apel.

Pârâta B. S.R.L. a declarat apel împotriva sentinţei civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 a Tribunalului Constanţa.

Prin decizia civilă nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a fost respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul A., împotriva sentinţei civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 şi a încheierii din 2 octombrie 2018 pronunţate de Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă.

A fost admis apelul declarat de pârâta B. S.R.L. - prin administrator F. împotriva sentinţei civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosar nr. x/2016, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., fiind menţinute celelalte dispoziţii ale hotărârii apelate.

A fost obligat apelantul-reclamant la plata către apelanta-pârâtă B. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în sumă de 6.903 RON.

Prin încheierea din 23 iunie 2020, de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a îndreptat, din oficiu, eroarea materială strecurată în dispozitivul deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020, cu privire la calea de atac, în sensul că, în loc de "Definitivă", cum din eroare s-a trecut, se va scrie şi se va citi "Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare,recurs ca va fi depus la Curtea de Apel Constanţa".

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul A. şi pârâta B. S.R.L..

Motivele de casare privind recursul reclamantului A..

Prin memoriul de recurs, reclamantul A. a invocat motivele de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 8 şi 6 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată în apel unei alte instanţe egală în grad Curţii de Apel Constanţa, în principal pentru respingerea apelului pârâtei B. S.R.L. şi admiterea apelului reclamantului, cu consecinţa menţinerii în parte a sentinţei civile nr. 656/09.04.2019 a Tribunalului Constanţa, în ceea ce priveşte constatarea ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâta B. S.R.L., în calitate de vânzătoare şi reclamantul A., în calitate de cumpărător, asupra imobilului în litigiu şi modificării în parte doar în ceea ce priveşte obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea sumei de 108.963 RON, ce reprezintă diferenţa dintre preţul achitat efectiv şi valoarea apartamentului construit în baza Contractului de execuţie construcţie nr. 24 din 19 octombrie 2007, iar în subsidiar pentru admiterea capătului de cerere subsidiar al acţiunii introductive de instanţă, având ca obiect desfiinţarea contractului cu daune - interese prin obligarea pârâţilor să restituie plata efectuată în sumă de 279.597 RON pentru construirea apartamentului, plus dobânda legală ce curge de drept cu data de 20.06.2009 data scadenţei obligaţiei (19 luni de la obţinerea autorizaţiei de construcţie).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul arată că hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

În acest context, arată că instanţa de apel, deşi a admis apelul pârâtei şi a desfiinţat soluţia de pronunţare a hotărârii care să ţină loc de vânzare - cumpărare, nu a judecat capătul de cerere subsidiar în desfiinţarea contractului şi acordarea de daune-interese - restituirea preţului achitat actualizat cu dobânda legală - încălcând regulile imperative ale efectului devolutiv al apelului, reglementate de C. proc. civ. la art. 477 alin. (1).

În opinia sa, motivarea instanţei de apel, potrivit căreia, acest capăt de cerere nu se analizează întrucât reclamantul nu a formulat apel incident încalcă prevederile art. 472 alin. (1) C. proc. civ.

Conform acestui articol, apelul incident nu era aplicabil în speţă, întrucât prin esenţa sa, o astfel de cale de atac tinde la schimbarea hotărârii, adică presupune repunerea în discuţie şi modificarea soluţiei, a dispozitivului instanţei de fond, pentru evitarea intrării în puterea/autoritatea de lucru judecat a unor aspecte de fapt sau/şi de drept.

In speţă, reclamantul A. a declarat apel principal pe aspectele din soluţie care îl nemulţumeau - restituirea diferenţei de preţ - neexistând interes pentru apelarea asupra capătului de cerere subsidiar - desfiinţare contract cu daune - interese - în contextul în care capătul secundar (şi alternativ) nu fusese judecat/soluţionat la fond, fiind admis capătul principal. In acest context un apel incident ar fi fost lipsit de obiect şi de interes.

Cu toate acestea capătul subsidiar - desfiinţare contract cu daune - interese - a fost antamat implicit, conform art. 477 C. proc. civ., prin următoarele acte procesuale: apelurile principale, întâmpinări şi alte apărări la instanţele de fond şi apel.

Nu în ultimul rând, prin refuzul de a judeca cauza sub toate aspectele, instanţa de apel a încălcat art. 22 alin. (1) şi (2) C. proc. civ. ce prevede rolul judecătorului în aflarea adevărului.

Mai susţine recurentul că instanţa de apel încalcă şi prevederile art. 952 C. proc. civ. care nu privesc dreptul unui creditor imobiliar ipotecar, ci privesc o acţiune asigurătorie a unui potenţial creditor chirografar, care intră în concurs cu alţi creditori şi care trebuie să îndeplinească anumite formalităţi de publicitate pentru a avea vreun drept preferenţial.

Astfel, instanţa a interpretat eronat efectele articolului evocat echivalându-l, fără temei, ca fiind un motiv de scoatere a bunului din circuitul juridic, cu ignorarea că sechestrul asigurător produce doar efecte de opozabilitate şi doar asupra celor care şi-au înscris drepturile ulterior în cartea funciară, adică după data de 8 noiembrie 2018 (în speţă litigiul prezent este notat anterior în cartea funciară, la data de 26 februarie 2018).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul susţine că instanţa de apel a încălcat normele de drept material, când a apreciat că instanţa nu poate opera o reducere a preţului convenit de părţi, întrucât există cel puţin trei texte de lege distincte care permit instanţei să opereze o reducere a preţului, respectiv art. 1311, art. 1327, 1355, 1354, 1356 din C. civ. de la 1864.

Având în vedere că suprafaţa apartamentului construit este redusă cu aproape 20% decât cea contractată şi că nu a mai fost construit un complex de vacanţă pe o suprafaţă de 2.100 mp (cu facilităţi parcare, piscină, sală de fitness, etc), ci doar un singur bloc pe o suprafaţă de 478 mp, fiind redusă de 4 ori şi suprafaţa de teren indiviză a apartamentului, este evident că reclamantul nu ar mai fi plătit acelaşi preţ.

Mai arătă că suprafaţa reală a apartamentului, cota indiviză de teren şi micşorarea suprafeţei terenului aferent construcţiei de la 2.100 mp la 478 mp nu au putut fi cunoscute decât după intabularea apartamentului, fiind vădit vicii ascunse ale acestuia.

În acest sens, arată că expertiza evaluatorie imobiliară administrată în cauză a stabilit o valoare de circulaţie a apartamentului de 36.641 euro (adică 170.633,50 RON la cursul BNR de la 04.05.2018), în condiţiile în care reclamantul achitase 279.597 RON.

In aceste condiţii, se apreciază că instanţa de apel, se află în eroare când afirmă că preţul apartamentului nu fusese achitat de reclamant, ci dimpotrivă, fusese achitat un preţ mai mare, în raport de care fusese învestită instanţa şi cu restituirea diferenţei de 108.963 RON.

De asemenea, în calculele sale de la fila x din considerente, instanţa de apel cumulează separat la valoarea apartamentului şi valoarea de 48.153 RON corespunzătoare cotei aferente de 45,86 mp, ignorând două aspecte esenţiale. Pe de o parte faptul că potrivit art. 4.2. paragraf ultim din Contractul de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţie nr. 24/19.10.2007 suma totală includea şi valoarea terenului

Pe de altă parte că terenul aferent fusese diminuat de la 45,86 mp la 18,92 mp.

Se arată că, instanţa de apel omite faptul esenţial că anterior întocmirii documentaţiei cadastrale şi intabulării apartamentului în litigiu, pârâta însăşi se afla în imposibilitate să transfere dreptul de proprietate asupra acestuia şi cotei de teren indivize, nefiind în măsură să solicite plata integrală a preţului în condiţiile în care nu putea îndeplini obligaţia sa esenţială.

De altfel, Tribunalul Constanţa reţine în mod judicios faptul că pârâta nu a investit instanţa cu o cerere reconvenţională pentru plata diferenţei de preţ, şi nici nu a făcut dovada acesteia.

Mai susţine recurentul că, instanţa de apel încalcă şi dispoziţiile stipulate de art. 969, art. 970, art. 1073, 1021 din C. civ. de la 1864, prin refuzul de a pronunţa fie o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare fie desfiinţarea contractului cu daune-interese.

Concret, instanţa trimite părţile spre a încheia o nouă convenţie, cu ignorarea normelor de drept mai sus invocate generate de existenţa deja a Contractului de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţii nr. 24/19.10.2007, care nu poate fi privat de efecte juridice.

Totodată, recurentul înţelege să critice şi soluţia de respingere a apelului reclamantului asupra soluţiei de respingere ca tardivă a solicitării de restituire a sumei de 108.963 RON formulată prin cererea din 5 iunie 2018, întrucât prin această respingere au fost încălcate normele de procedură imperativă ale art. 204 alin. (2) C. proc. civ., cerere care de fapt precizează capătul de cerere principal, prin care se solicitase pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, pentru suma deja achitată.

Modificarea acestei sume în sens negativ, adică a faptului că s-a achitat o valoare mai mare şi se impune restituirea sumei excedentare, se încadrează juridic în noţiunea de precizare a câtimii obiectului cererii. Mai mult, această valoare nu a putut fi cunoscută până la administrarea probei cu expertiza evaluatorie imobiliară.

În cadrul motivului de recurs circumscris ipotezei prevăzute de 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, recurentul apreciază că în considerentele deciziei atacate nu se regăsesc motivele de fapt şi probele care au condus la formarea convingerii instanţei de judecată şi nici argumentele directe sau indirecte prin care susţinerile, apărările şi probele sale au fost înlăturate de la analiză.

De asemenea, se susţine că nu au fost analizate expertizele din care rezultă valoarea imobilului şi caracteristicile sale, documente administrative privind gradul de realizare a dotărilor din complex, extrase de carte funciară din care rezultă că sechestrul asigurător este ulterior contractului în speţă şi ulterior litigiului în speţă, motivele pentru care nu a fost achitată diferenţa de preţ şi care se subsumează unei excepţii de neexecutare, ierarhia creditorilor asupra imobilului în raport cu măsurile de publicitate şi actele juridice încheiate, efecte obligatorii ale contractului dintre părţi şi drepturile promitentului-cumpărător, etc.

Recurentul susţine că analizează chestiuni care exced limitelor devoluţiunii solicitate de părţi prin motivele de apel, prin analiza unor elemente cu care instanţa nu a fost învestită de către nicio parte: lipsa bunului din circuitul juridic pentru existenţa unui sechestru asigurător, invitaţia părţilor la a încheia un alt act juridic, prin ignorarea principiului pacta sum servanda ale contractului care făcea obiectul judecăţii şi a priorităţii pe care o are asupra imobilului, toate acestea fără a recurge totuşi la temeiuri juridice clare şi neechivoce care să permită înţelegerea întregului raţionament al instanţei de apel.

În acest context, recurentul susţine precara motivare a deciziei recurate şi contradictorie, întrucât deşi critică sentinţa de fond asupra temeiului de drept (Noul C. civ., în loc de vechiul C. civ.) îşi fundamentează la rândul său argumentele cu texte de lege fie din acelaşi C. civ. nou fie din alte materii care nu sunt aplicabile în speţă.

Motivele de casare privind recursul de pârâta B. S.R.L..

Prin cererea de recurs formulată, pârâta B. S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., admiterea recursului casarea în parte a deciziei atacate în sensul eliminării din motivarea hotărârii a considerentelor, potrivit cărora imobilul, cu privire la care se solicită pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este scos temporar din circuitul civil.

Din această perspectivă, recurenta critică motivarea instanţei reţinută în considerente şi arată că instanţa de apel a procedat din oficiu la verificarea Registrului de Carte Funciară, sens în care la dosar a fost administrat extrasul de carte funciară nr. x Costineşti din care rezultă că la data de 8 noiembrie 2018 asupra apartamentului SV 12 a fost notat sechestrul asigurător dispus prin încheierea 526 din 11 septembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Ilfov în dosar nr. x/2018 în favoarea creditoarei G. S.R.L..

Împotriva notării sechestrului asigurător asupra tuturor apartamentelor aparţinând pârâtei, astfel cum au fost identificate prin procesul-verbal din 25 octombrie 2018 de H., a fost formulată contestaţie la executare care a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 2410 din 18 aprilie 2019 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. x/2018 şi a fost anulat procesul-verbal de sechestru asigurător din data de 25 octombrie 2018 dispus în dosarul execuţional nr. x/2018 aflat pe rolul H..

Hotărârea a rămas definitivă prin decizia nr. 4685/A din 17 decembrie 2019 ce a fost pronunţată de Tribunalul Ilfov în acelaşi dosar. De la data pronunţării hotărârilor amintite, pârâta a formulat mai multe cereri de ridicare a sechestrului asigurător adresate biroului executorilor judecătoreşti H., ultima dintre acestea fiind comunicată sub nr. x din 3 ianuarie 2020.

Astfel, la data soluţionării apelului, procesul-verbal din 25 octombrie 2018 de notare a sechestrului în cartea funciară a apartamentului fusese anulat, H. emisese adresa de radiere notării din cartea funciară a sechestrului, însă din eroare a nominalizat un alt apartament care nu se afla grevat de o astfel de sarcină, H. a emis încheiere de îndreptare eroare materială, însă aceasta nu a mai produs efecte la I.. Intre timp pârâta a demarat procedura de radiere a notării sechestrului impus pe acest apartament prin acţiunea formulată în faţa Judecătoriei Mangalia.

Pe de altă parte, susţine recurenta, instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor starea imobilului, astfel cum era înscrisă în extrasul administrat la dosarul cauzei, astfel încât pârâta nu a avut ocazia să efectueze clarificări cu privire la notarea sechestrului asigurător asupra apartamentului, cum de altfel este în măsură să le expună prin prezentele motive de recurs.

Prin întâmpinarea depusă la 16 octombrie 2020, pârâta B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului declarat de reclamantul A. şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamantul A. a depus la 14 octombrie 2020 întâmpinare la recursul pârâtei B. S.R.L., ce priveşte considerentele deciziei atacate şi solicită admiterea recursului său astfel cum a fost formulat în scris şi depus la dosar.

Prin răspunsul, depus la 16 noiembrie 2020, la întâmpinarea pârâtei, reclamantul A. solicită înlăturarea susţinerilor acesteia ca fiind nefondate.

Analizând recursurile, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va dezvolta în cele ce succed, considerentele asupra motivelor expuse de părţi:

Reclamantul A. a criticat, într-un prim motiv de recurs, în temeiul art. 488 pct. 5 C. proc. civ., soluţia de admitere a apelului pârâtei, pe considerentul că instanţa de apel nu a judecat capătul de cerere subsidiar privind desfiinţarea contractului şi acordarea de daune-interese.

În concret, se arată că instanţa de apel a încălcat regulile imperative ale efectului devolutiv al apelului, reglementate de art. 477 alin. (1) C. proc. civ., iar motivarea instanţei în sensul că acest capăt de cerere nu se analizează deoarece reclamantul nu a formulat apel incident, încalcă prevederile art. 472 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la aceste critici, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie arată că instanţa are obligaţia exercitării unui rol activ în scopul aflării adevărului şi preîntâmpinării oricărei greşeli în soluţionarea cauzei.

Cu toate acestea, recurentul susţine din acest punct de vedere încălcarea principiului devoluţiunii în apel, care impune reevaluarea stării de fapt şi de drept în acord cu limitele apelului, cu atât mai mult pentru determinarea întinderii pretenţiilor solicitate.

Examenul apelului reclamantei relevă analiza argumentelor părţilor prin prisma cerinţelor art. 472 alin. (1) C. proc. civ.. Astfel, instanţa de apel a motivat soluţia admiterii apelului pârâtei şi nepronunţării asupra capătului de cerere formulat cu caracter subsidiar-desfiinţarea contractului cu daune interese, având în vedere lipsa unui apel incident al reclamantului prin care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe, în sensul admiterii celui de al doilea capăt de cerere.

Mai departe, faţă de aceste critici, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă în apelul incident, arată că, în ipoteza de faţă, ne aflăm, în situaţia în care intimatul din apelul principal nu are un interes pregnant de a formula el însuţi apel principal, dar, observând faptul că partea adversă a procedat la declararea căii de atac şi, eventual, luând cunoştinţă de motivele apelului şi de limitele devoluţiunii fixate de aceasta, poate constata că apărarea poziţiei sale necesită formularea unui apel, printr-o cerere proprie.

Astfel, cele două capete de cerere prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi în subsidiar desfiinţarea contractului cu daune interese sunt capete de cerere principal alternative, admiterea unuia excluzând admiterea celuilalt.

Prin cererea de apel, reclamantul solicită admiterea şi a celui de al doilea capăt al cererii şi obligarea pârâtei la restituirea sumei de 108.963 RON cu dobânda legală, de fapt, ceea ce a dorit reclamantul a fost reducerea preţului convenit pentru vânzarea-cumpărarea apartamentului şi constatarea vânzării-cumpărării la preţul redus, cu restituirea diferenţei faţă de preţul iniţial convenit, aceste critici vizând primul capăt al cererii şi nu cel subsidiar vizând desfiinţarea contractului cu daune interese.

În lipsa demersului privind formularea unui apel incident în ipoteza respingerii primul capăt al cererii de chemare în judecată, reclamantul nu poate invoca faptul că a fost antamat implicit capătul de cerere subsidiar prin criticile dezvoltate prin cererea de apel, instanţa fiind ţinută să judece în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, reluând judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.

Pentru toate aceste considerente, primul motiv al recursului reclamantului este considerat nefondat şi va fi înlăturat.

Al doilea motiv de recurs vizează încălcarea prevederilor art. 952 C. proc. civ. care nu privesc dreptul unui creditor imobiliar ipotecar, ci privesc o acţiune asiguratorie, instanţa interpretând eronat efectele articolului de mai sus, echivalându-l cu un motiv de scoatere a bunului din circuitul civil.

Înalta Curte constată că aceste critici sunt nefondate din perspectiva raţionamentului instanţei de apel. Instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 952 C. civ. care instituie o interdicţie judiciară de înstrăinare şi a reţinut că bunul nu se află în circuitul civil, astfel cum impune art. 1567 din Legea nr. 287/2009, printr-o motivare supraabundentă.

Prin bunuri care nu se află în circuitul civil se înţeleg bunuri care poartă interdicţie legală de înstrăinare, or, imobilul apartament nu poartă nicio interdicţie de acest fel. Mai mult decât atât, litigiul prezent a fost notat în cartea funciară anterior, respectiv la 26.02.2018, sechestrul asigurător fiind notat la 08.11.2018.

Aceste statuări asupra semnificaţiei juridice a prevederilor art. 952 C. proc. civ. nu sunt însă de natură să schimbe soluţia în ceea ce priveşte situaţia promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare.

Prin urmare, va fi înlăturat şi acest motiv de recurs.

Criticile din recurs dezvoltate de recurentul reclamant în raport de dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. au vizat soluţia pronunţată de instanţa de apel în ceea ce priveşte cererea adiţională formulată la instanţa de fond la 05.06.2018, prin care reclamantul şi-a modificat pretenţiile anterioare.

În faţa instanţei de fond, la termenul din 05.06.2018 reclamantul a depus la dosar note scrise prin care a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei de 108.963 RON reprezentând diferenţa dintre preţul achitat şi preţul rezultat în urma evaluării.

Prin încheierea de şedinţă din data de 02.10.2018 instanţa de fond a admis excepţia decăderii şi a respins ca tardiv formulată cererea modificatoare din data de 05.06.2018 formulată de reclamant, reţinând corect că ceea ce se a dorit reclamantul a fost reducerea preţului convenit pentru vânzarea apartamentului şi constatarea vânzării cumpărării la preţul redus, cu restituirea diferenţei faţă de preţul iniţial convenit.

Această cerere a fost calificată ca o cerere de modificare a cererii introductive, ci nu de micşorare a obiectului capătului de cerere subsidiar, fiind respinsă ca tardiv formulată.

Faţă de aceste precizări nu pot fi reţinute criticile recurentului privind aplicarea dispoziţiilor C. civ. de la 1864 privind reducerea preţului, întrucât argumentele pentru respingerea acţiunii, au constat în neîndeplinirea condiţiilor pentru pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, întrucât preţul nu este plătit şi bunul nu există în forma convenită.

Instanţa de apel a reţinut că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, în sensul că apartamentul nu a fost finalizat în suprafaţa mai sus arătată, iar instanţa nu poate interveni în contractul părţilor, reducând preţul, mai ales că un astfel de capăt al cererii nu a fost formulat în condiţii procedurale.

În consecinţă aceste critici nu vor fi reţinute.

Recurentul mai susţine încălcarea dispoziţiilor art. 969, art. 970, art. 1073 şi art. 1021 C. civ. prin refuzul instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât hotărârea nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material evocate.

În cauză, părţile au promis transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil a cărui situaţie juridică nu permitea, la momentul încheierii promisiunii, încheierea contractului de vânzare. Aceasta deoarece bunul promis spre vânzare nu avea o existenţă fizică la momentul încheierii contractului.

S-a reţinut în mod corect faptul că hotărârea care ţine loc de contract de vânzare a unor imobile nu poate fi pronunţată în absenţa îndeplinirii condiţiilor cerute pentru pronunţarea acesteia, respectiv bunul să existe în forma convenită şi preţul să fie plătit.

Aşa fiind, în cauză nu au fost încălcate şi nici aplicate greşit norme de drept material, instanţa aplicând în mod corect dispoziţiile art. 965 alin. (1), art. 969 şi art. 1073 C. civ.

Este de necontestat că obligaţiile părţilor, în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare, sunt interdependente, ambele părţi asumându-şi obligaţii în considerarea dreptului de a vinde, respectiv de a cumpăra.

Nu se poate pretinde executarea obligaţiei de plată a preţului în condiţiile în care promitentul vânzător a finalizat apartamentul cu o suprafaţă diferită faţă de cea stabilită prin promisiunea de vânzare cumpărare, iar cumpărătorul nu a executat obligaţia de plată a preţului convenit, solicitând o reducere a acestuia.

Esenţial pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să se ceară suplinirea consimţământului celeilalte părţi este ca promisiunea de vânzare cumpărare să conţină toate elementele esenţiale în vederea încheierii valabile a vânzării, având în vedere faptul că instanţa nu va putea adăuga la cele stabilite de părţi, ci numai va lua act de voinţa acestora exprimată la data semnării antecontractului.

Or, în cauza de faţă prin acest demers procesual, reclamantul a tins la modificarea convenţiei încheiate anterior, situaţie în care această împrejurare nu poate fi valorificată prin cererea de chemare în judecată de faţă.

În ceea ce priveşte criticile recurentului privind soluţia de respingere a cererii modificatoare ca tardiv formulată, prin încheierea din 02.10.2018, prin care se susţine încălcarea dispoziţiilor art. 204 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte subliniază cele anterior statuate, în sensul că aceasta reprezintă o cerere adiţională prin care reclamantul şi-a modificat pretenţiile anterioare, în sensul completării cererii principale cu un nou capăt de cerere principal.

În cauză nu sunt întrunite nici cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, probele care au format convingerea instanţei, nici argumentele directe sau indirecte, nici susţinerile, apărările şi probele reclamantului precum şi probele care au fost înlăturate.

Se mai susţine analizarea unor chestiuni care exced limitelor devoluţiunii solicitate de părţi prin motivele de apel.

Hotărârea instanţei de apel răspunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) întrucât cuprinde susţinerile părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, fiind arătate motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

De altfel, evaluările instanţei de apel care privesc concluzia legată de interpretarea probelor nu poate fi stabilită pe baza unui criteriu cantitativ, fiind atributul instanţei de fond, care are o marjă de apreciere integrată în domeniul cercetării de fapt a cauzei.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi pct. 8 C. proc. civ., neexistând motive de casare a deciziei recurate.

Examinând în continuare recursul incident al pârâtei, Înalta Curte constată că acesta este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi vizează considerentele instanţei de apel referitoare la inexistenţa imobilului în circuitul civil.

În ceea ce priveşte circumstanţele în care partea interesată poate formula o cale de atac împotriva considerentelor unei hotărâri, art. 461 alin. (2) C. proc. civ. stabileşte că, în ipoteza în care calea de atac este promovată exclusiv împotriva considerentelor hotărârii, considerente prin care instanţa a dat anumite dezlegări unor probleme de drept care nu au legătură cu judecata procesului, sunt greşite sau cuprind constatări de fapt care prejudiciază partea, instanţa poate admite calea de atac formulată, cu consecinţa înlăturării considerentelor atacate şi înlocuirii acestora cu propriile considerente.

Posibilitatea părţii de a formula recurs împotriva considerentelor unei hotărâri trebuie analizată din două perspective, respectiv atât din punct de vedere al autorităţii de lucru judecat a hotărârii pronunţate, cât şi sub aspectul consecinţelor ce ar putea decurge în cazul în care instanţa ar reţine anumite aspecte în considerentele hotărârii care ar putea vătăma interesele părţii respective raportat la o cale de atac principală promovată de partea adversă.

În ceea ce priveşte calificarea în concret a considerentelor criticate prin intermediul recursului incident, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că acestea privesc inexistenţa imobilului în circuitul civil, însă premisa importantă în analiza temeiniciei acţiunii formulate de reclamant a constat în cercetarea îndeplinirii condiţiilor pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa de apel a respins acţiunea reclamantului, considerând neîndeplinite alte cerinţe impuse pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, astfel încât pârâta nu are interes în a urmări înlocuirea considerentelor apreciate a fi greşite cu altele, ce ar pune în discuţie relevanţa celorlalte aspecte analizate de instanţă.

În ceea ce priveşte statuările instanţei de apel privind inexistenţa imobilului în circuitul civil, instanţa de recurs le apreciază a fi considerente supraabundente, care nu influenţează soluţia pronunţată în cauză, astfel încât recursul pârâtei urmează a fi respins.

În ceea ce priveşte cererile accesorii ale părţilor privind acordarea de cheltuieli de judecată pentru etapa procesuală a recursului, Înalta Curte constată că acestea nu pot fi acordate, faţă de soluţia de respingere a ambelor recursuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul principal declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Respinge ca nefondat recursul incident declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L împotriva deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 iunie 2021.