Lease penalties upheld: Appeal dismissed against tenant's challenge to contractual late interest exceeding principal debt

Şedinţa publică din data de 17 iunie 2021

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia Comercială la data de 23.05.2000 reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 598.632.027 RON, reprezentând: 345.168.547 RON c/valoare chirie pe anul 1999, 253.463.480 RON penalităţi + taxa de timbru aferenta.

Tribunalul Bucureşti, secţia a-VI-a civilă prin sentinţa civilă nr. 892/2020 din 02 iulie 2020 a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de parata, ca neîntemeiată; a admis în parte acţiunea, precizată, formulată de reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A.; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 32.475,39 RON (RON) reprezentând chirie pentru perioada februarie 1999- decembrie 1999 şi a sumei de 54.172,58 RON (RON) reprezentând penalităţi de întârziere calculate până la 31.08.2000 şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6188,31 RON (RON) cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciara de timbru şi onorariu de avocat.

Pentru a pronunţa astfel, instanţa a reţinut că în fapt, la data de 06.05.1996, între S.C. A. S.A., în calitate de locator şi S.C. B. S.R.L. (actual S.C. B. SA) în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. x/06.04.1996, având ca obiect închirierea terenurilor pe care sunt amplasate obiectivele depozit de legume Chitila, str. x comuna Chitila-S.A.I. şi depozit de ambalaje Chitila, str. x, Chitila-S.A.I. care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare prin licitaţie publică nr. 1719/06.05.1996.

Conform contractului, S.C. B. S.R.L. se obliga sa plătească lunar până la data de 25 ale lunii chiria aferentă suprafeţelor, respectiv pentru teren depozit legume Chitila în suprafaţă de 15220 mp -767 dolari la cursul zilei+TVA 18%, pentru teren depozit ambalaje Chitila în suprafaţă de 24348 mp-846 dolari la cursul zilei+TVA 18%.

De asemenea, părţile au convenit că neplata chiriei la data prevăzută în contract să atragă penalizări conform Legii nr. 76/1992, Legii nr. 12/1995 de 0,4% pe zi întârziere şi că termenul de închiriere este de la data de 06.05.1996 până la obţinerea de către A. a certificatului de proprietate asupra terenului şi vânzarea acestuia prin negociere directă cu cumpărătorul activelor.

La data de 21.05.1996 între S.C. A. S.A. şi S.C. B. S.R.L. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare active " Depozit Cartofi şi Depozit de ambalaje" situate în comuna Chitila, str. x şi nr. 1A-Sectorul Agricol Ilfov.

Prin cererea ce a format obiectul dosarului, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat obligarea pârâtei S.C. B. S.R.L. (actual S.C. B. SA) la plata contravalorii chiriei pe perioada februarie - decembrie 1999 şi a penalităţilor pentru neplata la termen a chiriei, calculate pana la 31.08.2000.

Ulterior, la data de 14.07.2000 Ministerul Agriculturii si Alimentaţiei a emis pentru societatea reclamantă A. S.A. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x pentru suprafaţa de teren de 12.608 m.p (fila x).

Prin cererea ce a format obiectul dosarului nr. x/2000, S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu S.C. A. S.A. a solicitat sa se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. x/06.05.1996 intervenit între părţi, prezentul dosar fiind suspendat în temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ. 1865 până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. x/2000.

Prin sentinţa civilă nr. 2375/26.03.2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia Comercială în dosar nr. x/2000 a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Prin decizia civila nr. 1987/16.10.2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI- Civila definitivă prin nerecurare a fost respins apelul formulat de S.C. B. S.A. ca nefondat.

Aşadar, din conţinutul înscrisurilor de la dosar, Tribunalul a reţinut că suprafaţa de teren pentru care a fost emis titlul de proprietate seria x nr. x pentru societatea reclamanta se suprapune cu o parte din terenul care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/06.04.1996 şi diferenţa de suprafaţă închiriata se afla în proprietatea comunei Chitila, conform titlului de proprietate nr. x/13.12.2001, astfel cum rezultă din considerentele deciziei nr. 1987/16.10.2018 pronunţata de Curtea de Apel Bucureşti.

Susţinerile pârâtei referitoare la lipsa calităţii procesuale active a reclamantei S.C. A. S.A. de a solicita plata chiriei aferente anului 1999 nu sunt întemeiate, având în vedere clauza contractuala cuprinsă la art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare active încheiat între părţi la 21.05.1996 ce a fost calificată de către Înalta Curte de Casaţie si Justiţie în cadrul dosarului nr. x/2011 drept antecontract de vânzare-cumpărare sub condiţie suspensivă, astfel terenul respectiv face obiectul contractului de închiriere până la obţinerea titlului de proprietate de către S.C. A. S.A..

Aşadar, în cuprinsul considerentelor Deciziei nr. 1036/17.06.2015 pronunţata de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a Civila în dosar nr. x/2011 s-a reţinut "(….)cuantumul preţului trebuie raportat la momentul la care obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a terenului a devenit exigibilă, aceasta fiind data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x, respectiv 14.07.2000. Acesta este momentul care a fost avut în vedere de către părţi în cuprinsul art. 5 din contractual de vânzare-cumpărare a activelor şi reprezintă data la care obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a devenit exigibila, prin îndeplinirea condiţiei stipulate de părţi." Aceste statuări se impun cu putere de lucru judecat şi în cauza de faţă.

Se poate conchide că în speţă, contractul de închiriere nr. x din 6.05.1996 a încetat la data de 14.07.2000, odată cu obţinerea de către reclamanta a titlului de proprietate pentru o parte din teren, dată la care se cunoştea că aceasta nu era îndreptăţita în baza H.G. nr. 834/1991 la atestarea dreptului de proprietate şi asupra restului de teren, acesta fiind momentul îndeplinirii condiţiei suspensive pentru terenul în suprafaţă de 12.608 m.p. şi momentul în care s-a cunoscut imposibilitatea îndeplinirii condiţiei şi pentru cealaltă parte de teren.

Prin urmare, Tribunalul a reţinut că obţinerea certificatului de proprietate reprezenta o condiţie suspensivă şi ulterior obţinerii certificatului de proprietate între părţi produce efecte antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că reclamanta este îndreptăţită să solicite plata chiriei aferente perioadei până la data obţinerii efective a certificatului de proprietate, chirie aferentă anului 1999 şi are deci calitate procesuală activă în cauză.

In ceea ce priveşte fondul cererii, Tribunalul a reţinut că faţă de faptul că pârâta nu a mai achitat contravaloarea chiriei lunare datorate pe perioada februarie 1999- decembrie 1999, astfel cum prevăd clauzele din contractul de închiriere nr. x/06.05.1996, potrivit dispoziţiilor art. 1429 C. civ. (1864), locatarul are si obligaţia de a plăti preţul locaţiunii la termenele statornicite, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 1073 C. civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la despăgubiri. Potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Aşadar, conform clauzelor contractuale pârâta s-a obligat să plătească o chirie în valoare totală de 1613 USD plus TVA la cursul zilei şi penalităţi de întârziere de 0,4%/zi, în cazul neplăţii chiriei până la data de 25 a fiecărei luni. Astfel, faţă de clauzele contractului de închiriere încheiat între părţi, pârâta datorează reclamantei chiria corespunzătoare perioadei februarie 1999- decembrie 1999.

Referitor la capătul de cerere privind plata penalităţilor de întârziere, Tribunalul a constatat că şi acesta este întemeiat, faţă de dispoziţiile art. 969 C. civ. şi clauza din contractul de închiriere însuşită de către pârâtă, unde s-a prevăzut că neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,4% pe zi de întârziere.

In ceea ce priveşte cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata c/val chiriei datorate de pârâtă pentru perioada februarie- decembrie 1999 şi a penalităţilor de întârziere calculate până la data de 31.08.2000-respectiv suma de 93.452,15 RON (chirie), suma rezultată prin actualizarea chiriilor în USD prevăzute în contractul de închiriere la cursul BNR de 4,3172 RON/USD şi a sumei de 148.028,21 RON (penalităţi de întârziere)- Tribunalul a constatat-o ca fiind neîntemeiata. Sub acest aspect, Tribunalul a reţinut că plata chiriei s-a convenit de către părţi a fi făcută în RON, iar cursul zilei este cel de la data exigibilităţii obligaţiei de plată, data plăţii fiind stabilită de părţi prin indicarea termenului de executare, şi nu poate fi cursul actual al USD, contrar susţinerilor nefondate ale reclamantei.

Astfel, Tribunalul a constatat ca sumele datorate de către parata cu titlu de c/val chirie şi penalităţi sunt suma de 32.475,39 RON (RON) reprezentând chirie pentru perioada februarie 1999- decembrie 1999 si suma de 54.172,58 RON (RON) reprezentând penalităţi de întârziere calculate pana la 31.08.2000, la dosar fiind ataşate facturile fiscale emise de către reclamanta, sumele fiind denominate în RON noi, având în vedere ca de la 1 iulie 2005 moneda naţionala a României a fost denominata, astfel încât 1 leu nou echivalează cu 10000 RON vechi, conform Legii nr. 348/2004.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta, apelul fiind înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. x/2000, din 11.01.2021.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă prin decizia nr. 298/2021 din 22 februarie 2021 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta S.C. B. S.A., împotriva sentinţei civile nr. 892/02.07.2020 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimata S.C. A. S.A. şi a obligat apelanta la plata sumei de 2.975 RON cheltuieli de judecată, către intimată.

În argumentarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că primul motiv de apel este neîntemeiat şi lipsit de interes, întrucât aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, o cerere prin care se măreşte nivelul pretenţiilor afirmare nu reprezintă o cerere modificatoare, ci o cerere precizatoare care nu este limitată a fi formulată până la un anumit moment procedural. Faptul că reclamantul, pentru a-şi justifica pretenţiile, se raportează la un anumit curs valutar nu face ca cererea să fie apreciată ca modificatoarea, de vreme ce cauza juridică a pretenţiilor nu s-a modificat fiind reprezentată de acelaşi contact de închiriere.

Pe de altă parte, văzând soluţia pronunţată de către instanţa de fond care a apreciat pretenţiile deduse judecăţii doar în raport de cererea de chemare în judecată, fiind înlăturată cererea de determinare a nivelului pretenţiilor prin valorificarea unui anumit curs valutar USD, s-a reţinut că nemulţumirea apelantului nu se circumscrie nevoii de afirma un interes definit ca folos practic, material, direct şi nefiind valorificată de către instanţă cererea precizatoare, apelantul nu se poate prevala de nici o vătămare care să se fi produs şi care să fie astfel înlăturată.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de apel, în baza căruia netemeinicia soluţiei ar rezida în faptul că reclamantul nu era proprietar al imobilelor închiriate nefiind astfel îndreptăţit la a pretinde chiria, instanţa de apel l-a găsit, neîntemeiat, având în vedere că pentru validitatea unui contract de locaţiune, legea nu instituie în sarcina locatorului condiţia obligatorie de a fi şi proprietar.

Or, obiectul contractului de închiriere îl reprezintă asigurarea doar a folosinţei, locator poate fi nu doar proprietarul, ci şi un alt locatar.

Aşadar, cum lipsa calităţii de proprietar a locatorului nu reprezintă o cauză de nulitate nici măcar relativă a contractului de locaţiune, critica apelantei este vădit neîntemeiată, intimatul având dreptul la remiterea chiriei de vreme ce şi-a îndeplinit principala obligaţie a contractului, anume aceea de a asigura folosinţa liniştită şi utilă a bunului.

Totodată, s-a reţinut că potrivit clauzelor contractuale apelanta pârâtă s-a obligat ca în schimbul folosinţei bunurilor imobile să plătească o chirie în valoare totala de 1613 USD plus TVA la cursul zilei şi penalităţi de întârziere de 0,4%/zi, în cazul neplăţii chiriei până la data de 25 a fiecărei luni. Astfel, faţă de clauzele contractului de închiriere încheiat între părţi, apelanta pârâtă datorează intimatei reclamantei chiria corespunzătoare perioadei februarie 1999- decembrie 1999, aşa cum întemeiat a reţinut instanţa de fond.

Referitor la critica vizând soluţia pronunţată asupra penalităţilor, instanţa de apel nu a găsit nici o cauză de netemeinicie sau nelegalitate în raţionamentului judecătorului fondului.

Astfel, faţă de dispoziţiile art. 969 C. civ. şi clauza din contractul de închiriere însuşită de către apelanta pârâtă, neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,4% pe zi de întârziere.

Instanţa de apel a apreciat că soluţia pronunţată în cauză sub aspectul nivelului penalităţilor nu poate fi invalidată prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 76 din 17 iulie1992, întrucât aceasta reglementează un cu totul al domeniu de activitate. Astfel legea conţine norme privind măsuri pentru rambursarea creditelor rezultate din acţiunea de compensare, regimul plăţilor agenţilor economici, prevenirea incapacităţii de plată şi a blocajului financiar şi nicidecum nu conţine reglementări cu privire la nivelul penalităţilor ce pot fi aplicate în contractele de locaţiune survenite între comercianţi.

De asemenea, instanţa de apel a reţinut că legea invocată de către apelant reglementează drepturile şi obligaţiile rezultând din contracte de creditare, concluzie are se desprinde din chiar reglementare art. 1 a legii unde la alin. (1) se stipulează că Guvernul şi Banca Naţională a României vor informa Parlamentul, până la 30 septembrie 1992, cu rezultatul controlului asupra modului în care consiliile împuterniciţilor statului şi consiliile de administraţie ale agenţilor economici care au beneficiat de credite în urma acţiunii de compensare au adus la îndeplinire măsurile stabilite, potrivit art. 2 din Legea nr. 80/1991, pentru asigurarea rambursării acestor credite la termenele prevăzute în graficele întocmite cu băncile.

Or, în cauză, contractul de locaţiune nu poate fi asimilat unui contract de creditare, astfel că acesta va fi guvernat de dispoziţiile art. 969 C. civ., în sensul că obligaţiile asumate de către părţi în condiţii de legalitate îşi vor produce efecte între părţi întocmai ca şi legea.

Altfel spus, cum apelanta şi-a asumat contractual un anumit nivel al penalităţilor pentru neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei, acesta va fi ţinută la plată, chiar dacă cuantumul penalităţilor depăşeşte nivelul debitului principal, întrucât o astfel de limitare nu se bucură de reglementare legislativă.

Împotriva acestei decizii pârâta S.C. B. S.A. a declarat recurs considerând că hotărârea este nelegală, fiind dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a legii.

În argumentarea cererii de recurs, recurenta-pârâtă a susţinut că singura parte a hotărârii atacate în recurs este cea privitoare la cuantumul penalităţilor, în sensul în care a fost greşit admisă cererea reclamantei pentru sume care depăşesc cuantumul principalului pretins.

Recurenta-pârâtă consideră că întreaga legislaţie post-decembristă a reglementat plafonarea, în lipsă de dispoziţie contrară, a cuantumului penalităţilor.

După redarea dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 76/1992 privind măsuri pentru rambursarea creditelor rezultate din acţiunea de compensare, regimul plăţilor agenţilor economici, prevenirea incapacităţii de plată şi a blocajului financiar, astfel cum a fost modificată şi completată ulterior, rcurenta-pârâtă consideră că soluţia a fost păstrată de O.U.G. nr. 10/1997, apoi şi de Legea nr. 469/2002, fiind una "de tradiţie".

Totodată, după redarea unui fragment din decizia atacată, recurenta-pârâtă consideră că instanţa de apel a reţinut în mod greşit argumentele privind Legea nr. 76/1992 şi că din lectura actului normativ invocat rezultă că are în vedere două obiecte de reglementare diferite, iar textul menţionat nu priveşte activitatea bancară, ci activitatea comercială ordinară.

Pentru aceste motive recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei recurate în sensul admiterii apelului în ceea ce priveşte critica privind nelegalitatea acordării de către instanţa fondului a unor penalităţi care să excedeze cuantumul creanţei principale şi modificarea în parte, în mod corespunzător a sentinţei tribunalului.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata-reclamantă S.C. A. S.A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată prin prisma motivelor invocate, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerentele:

Prealabil, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine că, motivarea recursului a fost făcută într-o manieră nestructurată sub aspectul încadrării în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 alin. (1) pct. 1-9 C. proc. civ. şi lipsită de precizie juridică astfel încât, instanţa va analiza doar critica ce vizează presupusa nelegalitate a deciziei recurate privitoare la cuantumul penalităţilor.

Critica potrivit căreia hotărârea recurată este nelegală în raport de dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 76/1992, este nefondată.

Clauza din contractul de închiriere încheiat între părţi sub nr. x din 06.05.1996, prin care părţile litigante au convenit prin liberul lor consimţământ un nivel al penalităţilor de întârziere de 0,4% pe zi de întârziere, este o clauză perfect legală, conformă cu dispoziţiile art. 969 C. civ. de la 1864, prin care se instituie puterea de lege a convenţiilor legal încheiate prin liberul consimţământ al părţilor contractante.

În acord cu reţinerile instanţei de apel, se apreciază că soluţia pronunţată în cauză sub aspectul nivelului penalităţilor nu poate fi invalidată prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 76 din 17 iulie1992, întrucât aceasta reglementează un cu totul al domeniu de activitate. Astfel legea conţine norme privind măsuri pentru rambursarea creditelor rezultate din acţiunea de compensare, regimul plăţilor agenţilor economici, prevenirea incapacităţii de plată şi a blocajului financiar şi nicidecum nu conţine reglementări cu privire la nivelul penalităţilor ce pot fi aplicate în contractele de locaţiune survenite între comercianţi.

Totodată, se constată că instanţa de apel în mod corect a reţinut că legea invocată de către apelant reglementează drepturile şi obligaţiile rezultând din contracte de creditare, concluzie are se desprinde din chiar reglementare art. 1 a legii unde la alin. (1) se stipulează că Guvernul şi Banca Naţională a României vor informa Parlamentul, până la 30 septembrie 1992, cu rezultatul controlului asupra modului în care consiliile împuterniciţilor statului şi consiliile de administraţie ale agenţilor economici care au beneficiat de credite în urma acţiunii de compensare au adus la îndeplinire măsurile stabilite, potrivit art. 2 din Legea nr. 80/1991, pentru asigurarea rambursării acestor credite la termenele prevăzute în graficele întocmite cu băncile.

Distinct de cele arătate, este de precizat că din analiza sistematică a dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 76/1992 rezultă că acestea nu au caracter imperativ, ci un caracter supletiv, dovada concludentă în acest sens fiind cuprinsul alin. (1) din cadrul art. 7 din lege, prin care legiuitorul a reglementat o penalitate de 0,15% pe zi de întârziere "…cu excepţia situaţiei în care în convenţii sau alte acte au fost stipulate penalităţi mai mari."

Totodată, este de reţinut că ipoteza avută în vedere de legiuitor prin prevederea inserată la alin. (3) din cadrul art. 7 din Legea nr. 76/1992, prin care s-a limitat cuantumul penalităţilor de întârziere la nivelul sumei asupra cărora sunt calculate, a fost ca în cazul în care decontarea s-a făcut cu întârziere, numai într-o asemenea ipoteză cuantumul penalităţilor să fie limitat, concluzie rezultată din interpretarea gramaticală a cuprinsului alin. (3) care cuprinde formularea "Totalul penalităţilor pentru întârziere în decontare…"

În concluzie, se constată că instanţa de apel a reţinut în mod corect că, în cauză, contractul de locaţiune nu poate fi asimilat unui contract de creditare, astfel încât contractul de închiriere încheiat între părţi este guvernat de dispoziţiile art. 969 C. civ., în sensul că obligaţiile asumate de către părţi în condiţii de legalitate îşi vor produce efectele între părţi întocmai ca şi legea.

Aşa fiind, în temeiul efectului devolutiv al apelului, se reţine că instanţa de apel a verificat legalitatea şi temeinicia hotărârii primei instanţe în limitele motivelor formulate de apelantă, reţinând situaţia de fapt sub toate aspectele sesizate şi în raport de probele cauzei, dar şi de particularităţile speţei, iar faptul că soluţia pronunţată nu a corespuns voinţei recurentei-pârâte, nu reprezintă motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea deciziei recurate.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în raport de argumentele evocate şi cu aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.A.

Constatând culpa procesuală a recurentei-pârâte S.C. B. S.A. în declanşarea litigiului de faţă, în raport de cererea formulată de intimata - reclamantă S.C. A. S.A., urmează a se aplica dispoziţiile art. 274 C. proc. civ. şi a obliga recurenta-pârâtă la plata sumei de 1547 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 298/2021 din 22 februarie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. B. S.A. la plata sumei de 1547 RON cheltuieli de judecată către intimata - reclamantă S.C. A. S.A.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 iunie 2021.