Nullity of fraudulent power of attorney and annulment of subsequent land sales barred by good faith and error communis facit jus

Şedinţa publică din data de 28 iunie 2021

asupra cauzei de faţă constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi sub nr. x/2016, la 2 noiembrie 2016, urmare a declinării competenţei de soluţionare prin sentinţa civilă nr. 11185 din 14 octombrie 2016 a Judecătoriei Iaşi, reclamanta A. i-a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D., E., F., G. şi H., solicitând constatarea nulităţii absolute parţiale a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea menţiunii "and sales of any goods"; nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J.; anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.01.2011 de BNP J.; anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 de BNPA K. şi L.; obligarea pârâţilor G. şi H. să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 569 mp teren, situată în Iaşi, str. x, jud. Iaşi; obligarea tuturor pârâţilor la plata despăgubirilor în sumă de 124.472 RON şi obligarea la plata despăgubirilor în continuare, până la eliberarea terenului, în sumă de 3.250 RON, lunar.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 998, art. 992, art. 942, art. 948, art. 1536 din C. civ. de la 1864, cu corespondenţă în art. 480, art. 555, art. 1357 şi art. 1345 din C. civ. din 2009, şi pe art. 90 din Legea nr. 36/1995.

Pârâţii G. şi H. au depus întâmpinare, invocând excepţia lipsei calităţii de reprezentant a mandatarei M. în promovarea cererii de chemare în judecată. Pe fond, au solicitat respingerea acţiunii în nulitatea actului juridic, susţinând că sunt cumpărători de bună credinţă şi cu titlu oneros ai bunului şi prevalându-se de principiul asigurării securităţii şi stabilităţii circuitului civil. În privinţa acţiunii în revendicare, au invocat, în baza art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, principiul publicităţii materiale, întemeindu-se pe înscrierea în Cartea funciară a dobânditorului unui drept real imobiliar cu titlu oneros şi de bună credinţă cu mai mult de trei ani anterior introducerii acţiunii.

Pârâţii G. şi H. au formulat şi cerere de chemare în garanţie a pârâţilor B., C., D., E. şi F., în temeiul art. 72-74 C. proc. civ., prin care au solicitat obligarea acestora, în ipoteza admiterii acţiunii promovate de reclamantă, în solidar, la plata preţului plătit pentru achiziţionarea bunului imobil.

Pârâţii E. şi F. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia lipsei calităţii de mandatar a numitei M., arătând că acţiunea este semnată şi redactată de fiica reclamantei, însă din niciun înscris nu reiese mandatul expres acordat de către reclamantă acesteia pentru a promova, semna şi susţine cererea de chemare în judecată. Au invocat şi excepţia inadmisibilităţii capetelor de cerere privind aspectele penale de fals, uz de fals, precum şi a petitului referitor la nulitatea absolută a procurii emise de notarul australian I.. Au solicitat respingerea acţiunii în constatarea nulităţii actului juridic invocând buna credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, considerând că vânzatorul care s-a prevalat de un act fals este ţinut a despăgubi pe proprietar cu valoarea bunului.

Pârâţii E. şi F. au formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie depusă de pârâţii G. şi H., prin care au solicitat să se reţină buna lor credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Aceiaşi pârâţi E. şi F. au formulat, la rândul lor, cerere de chemare în garanţie a pârâţilor B., C., D., notarului public J. şi a Casei de Asigurări a Notarilor Publici, prin care au solicitat ca, în funcţie de aspectele ce vor fi probate şi soluţia ce va fi pronunţată în acţiunea principală, să fie admisă cererea de chemare în garanţie în vederea acoperirii prejudiciului la care ar fi supuşi prin anularea actului lor de proprietate şi care ar atrage răspunderea lor pentru evicţiunea faţă de cumpărătorii lor.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin încheierea din 28 februarie 2017, pronunţată în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Iaşi, secţia civilă a respins excepţia lipsei calităţii de reprezentant invocată în cauză, reţinându-se că la 6 decembrie 2016 a fost complinită lipsa invocată prin depunerea procurii speciale de reprezentare de către reclamanta A., prin care a mandatat-o pe numita M. să promoveze şi să susţină acţiunea.

La termenul de judecată din 21 martie 2017, instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind nulitatea absolută a procurii din 28.10.2009, emise de notarul australian I., invocată de pârâţii E. şi F. şi a admis în principiu cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii G. şi H. a numiţilor B., C., D., E. şi F. şi de pârâţii E. şi F. a numiţilor B., C., D., a notarului public J. şi a Casei de Asigurări a Notarilor Publici.

Prin sentinţa nr. 2076 din 18 decembrie 2018, Tribunalul Iaşi, secţia civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune. A admis acţiunea formulată de reclamanta A., decedată în cursul judecăţii, având ca moştenitori pe M. şi N., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D.. A constatat nulitatea absolută parţială a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea menţiunii "and sales of any goods" ("şi pentru vânzarea bunurilor mele") şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J.. I-a obligat pe pârâţii B., C. şi D., în solidar, să plătească reclamanţilor suma de 124.472 RON, cu titlu de despăgubiri, reprezentând lipsă de folosinţă pentru teren, în perioada 07.08.2015- septembrie 2018. A respins cererea promovată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii E. şi F., G. şi H., având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare-cumpărare, revendicare imobiliară şi despăgubiri civile.

A respins cererile pârâţilor G. şi H. de chemare în garanţie a numiţilor B., C., D., E. şi F..

A respins cererea pârâţilor-chemaţi în garanţie E. şi F. de chemare în garanţie a numiţilor B., C. şi D., a notarului public J. şi a Casei de Asigurări a Notarilor Publici.

I-a obligat pe pârâţii B., C. şi D. să plătească reclamanţilor suma de 15.338,94 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

I-a obligat pe reclamanţi să plătească pârâţilor G. şi H. suma de 12.820 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, pârâţilor E. şi F. suma de 6.711 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată şi chematei în garanţie Casa de Asigurări a Notarilor Publici suma de 9.016,04 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

I-a obligat pe reclamanţi să plătească expertului O. suma de 1.550 RON, cu titlu de diferenţă de onorariu.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 106 din 10 martie 2020, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a admis apelul declarat de reclamanţii M. şi N. împotriva sentinţei nr. 2076 din 18 decembrie 2018 a Tribunalului Iaşi, secţia I civilă, pe care a schimbat-o în parte. A înlăturat dispoziţia de obligare a reclamanţilor la plata sumei de 9.016,04 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către chemata în garanţie Casa de Asigurări a Notarilor Publici. A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei. A dispus obligarea Casei de Asigurări a Notarilor Publici să plătească apelanţilor suma de 500 RON, constând în cheltuieli de judecată în apel. A respins, ca nedovedită, cererea intimaţilor G. şi H. privind plata cheltuielilor de judecată din apel.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 106 din 10 martie 2020, pronunţate de Curtea de Apei Iaşi, secţia civilă au declarat recurs reclamanţii M. şi N., la 16 iunie 2020.

În cuprinsul cererii de recurs, după prezentarea situaţiei de fapt şi a parcursului dosarului, recurenţii-reclamanţi au susţinut următoarele motive de recurs întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.:

(A) Instanţa de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.) sub următoarele aspecte:

A.l. Hotărârea a fost dată cu încălcarea principiului disponibilităţii reglementat de prevederile art. 9 C. proc. civ.

În motivarea acestei critici, recurenţii au susţinut că instanţa de apel s-a prevalat, în mod nelegal, de apărări care nu fuseseră invocate de pârâţi.

Astfel, intimaţii P. au solicitat valorificarea a două elemente: presupusa lor bună-credinţă cu ocazia încheierii actului lor de dobândire şi caracterul oneros al acestei dobândiri. Intimaţii Q. au invocat efectul publicităţii materiale, atât pentru menţinerea actului propriu, cât şi pentru respingerea acţiunii în revendicare.

Instanţa de apel şi-a însuşit, fără vreo analiză critică, considerentele instanţei de fond, reţinând în favoarea intimaţilor mecanisme juridice de care aceştia nu s-au prevalat. Astfel, în privinţa intimaţilor P. a reţinut faptul că titlul de dobândire al acestora a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acţiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani, iar în privinţa intimaţilor Q., faptul că aceştia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenţei aplicabilă în prezenţa unei erori comune şi invincibile).

Susţin recurenţii că, şi dacă s-ar fi dovedit buna credinţă-eroare, nu este suficient pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci aceasta ar fi putut fi valorificată în măsura în care pârâţii s-ar fi prevalat de teoria clasică a aparenţei sau principiul publicităţii materiale, care nu operează de plin drept şi nu pot fi invocate din oficiu, nefiind reguli de ordine publică.

A.2. Hotărârea a fost dată cu încălcarea principiului contradictorialităţii reglementat de prevederile art. 14 C. proc. civ. din perspectiva modurilor de dobândire reţinute în favoarea intimaţilor subdobânditori, instanţa de apel apreciind că respingerea acţiunii în revendicare pentru un considerent nepus în discuţia contradictorie a părţilor nu poate fi considerat a fi un viciu de procedură.

Arată recurenţii că demersul instanţei referitor la criteriile de eficacitate ale titlurilor de dobândire ale intimaţilor E. şi F. şi, respectiv, G. şi H. nu a fost pus în discuţia contradictorie a părţilor, astfel că nu au fost în măsură să îşi exprime poziţia şi au fost lipsiţi de posibilitatea de a solicita o eventuală suplimentare a probaţiunii pentru a demonstra inaplicabilitatea în speţă a teoriei clasice a aparenţei (ce implică probarea unei erori comune şi invincibile), respectiv a principiului publicităţii materiale (ce presupune o eroare scuzabilă/neimputabilă, generată de conţinutul inexact al cărţii funciare), precum şi motivele pentru care unele moduri de dobândire nu ar fi aplicabile în concret, prin raportare la situaţia particulară a fiecărui intimat.

Mai susţin recurenţii încălcarea principiului contradictorialităţii ca urmare a reţinerii unui motiv de respingere a acţiunii în revendicare nepus în discuţia prealabilă a părţilor, justificarea instanţei de apel fiind aceea că, oricum, înlăturarea considerentelor referitoare la acţiunea în rectificare nu ar fi condus la o soluţie diferită în legătură cu acţiunea în revendicare. Consideră recurenţii că abordarea instanţei de apel contravine unui principiu fundamental al procesului civil, care consacră dreptul părţilor de a pune concluzii şi de a se apăra faţă de orice chestiune invocată de adversar sau din oficiu şi că sugerează o relativizare a principiilor fundamentale care guvernează procesul: nelegalitatea este considerată ca tolerabilă prin prisma oportunităţii.

În plus, susţin că instanţa de apel a omis să indice motivele care ar fi justificat respingerea acţiunii în revendicare, chiar dacă ar fi fost eliminat acest argument suplimentar, "legat de acţiunea în rectificarea înscrierii în cartea funciară şi care nu este de natură a schimba soluţia dată în capătul de cerere privind revendicarea", deşi acest argument a avut o pondere covârşitoare în decizia de respingere a acţiunii în revendicare, în condiţiile în care regulile care stabilesc blocarea rectificării de carte funciară produc consecinţe de drept material, fără a se rezuma la simple efecte de ordin procedural.

(B) Hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.)

B.l. Contradictorialitatea motivelor referitoare la modurile de dobândire reţinute în favoarea subdobânditorilor

În ceea ce priveşte contradictorialitatea motivelor referitoare la modurile de dobândire reţinute în favoarea subdobânditorilor, Curtea a reţinut că efectul publicităţii materiale (întemeiat pe buna-credinţă/eroare) operează în favoarea intimaţilor E. şi F., iar în favoarea pârâţilor G. şi H. are eficienţă modul originar de dobândire a proprietăţii presupus de teoria clasică a aparenţei (întemeiată pe eroarea comună şi invincibilă).

Consideră recurenţii că, odată ce s-a reţinut efectul publicităţii imobiliare în favoarea intimaţilor E. şi F., cu consecinţa stabilirii caracterului legitim al dobândirii, ceea ce justifică calitatea acestora de proprietari ai imobilului înstrăinat ulterior, consecinţa este că intimaţii G. şi H. nu au contractat cu simpli proprietari aparenţi, ci cu veritabilii titulari ai dreptului de proprietate; în aceste condiţii, faptul că instanţa a reţinut aplicarea teoriei aparenţei în beneficiul subdobânditorilor G. şi H. contrazice aspectele reţinute în legătură cu autorii acestora; dacă instanţa ar fi avut certitudinea că intimaţii E. şi F. au dobândit proprietatea bunului litigios, urmare aplicării principiului publicităţii imobiliare, nu ar mai fi fost necesară (şi posibilă) aplicarea teoriei aparenţei în ce îi priveşte pe subdobânditorii Q.. A accepta că instanţa ar fi putut reţine în mod legal şi temeinic teoria aparenţei în beneficiul intimaţilor Q. echivalează cu a admite - contrar celor reţinute de aceeaşi instanţă - că intimaţii Cheptine nu ar putea fi consideraţi proprietari veritabili, ci doar proprietari aparenţi.

Deşi instanţa a dat prevalenţă teoriei aparenţei în drept, în favoarea intimaţilor G. şi H. (cu toate că aceştia nu au invocat-o), ignorând efectele cărţii funciare, a reiterat prezumţia absolută de proprietate întemeiată pe înscrierea în cartea funciară; în acest mod, Curtea a făcut referire la mai multe moduri de dobândire a proprietăţii, indiferent că au fost sau nu invocate de părţi, pentru a da legitimitate hotărârii.

B.2. Contradictorialitatea motivelor sub aspectul despăgubirilor acordate pentru lipsa de folosinţă

Recurenţii consideră că sunt contradictorii motivele referitoare la despăgubirile acordate pentru lipsa de folosinţă, care nu se coroborează cu soluţia pronunţată asupra acţiunii în revendicare.

Instanţa de apel a reţinut ca fiind firească acordarea despăgubirilor în beneficiul recurenţilor, pentru lipsa de folosinţă (în perioada 2015 - 2018) a unui imobil despre care a constatat că nu s-a mai aflat în proprietatea antecesoarei lor încă din anul 2012, când operase deja teoria aparenţei în drept, în beneficiul subdobânditorilor G. şi H..

Deşi a considerat necesar să aplice (din oficiu şi fără să fi pus în discuţia părţilor) teoria aparenţei în drept în beneficiul subdobânditorilor G. şi H. (cu toate că a apreciat că aceştia au dobândit de la adevăraţii proprietari), Curtea a constatat că recurenţilor li se datorează despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a unui bun pe care nu îl mai deţineau în proprietate, datorate nu de cei care stăpâneau propriu-zis terenul litigios în intervalul 2015 - 2018 (şi anume, soţii Q.), ci de către intimaţii B., C. şi D..

În condiţiile în care instanţa de apel a apreciat că recurenţii sunt îndreptăţiţi la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a unui bun fără să fie consideraţi şi proprietarii acestuia în perioada pentru care au fost acordate despăgubirile, iar obligaţia de despăgubire a fost instituită în sarcina unor persoane care nu aveau posesia bunului litigios în perioada pentru care au fost acordate, soluţia pronunţată cu privire la cererea de revendicare vine în contradicţie flagrantă cu soluţia pronunţată asupra capătului de cerere referitor la despăgubirile solicitate pentru lipsa de folosinţă, motiv pentru care se impune reţinerea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

(C) Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea/aplicarea greşită a normelor de drept material (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.).

C.l. Calificarea greşită a termenului pentru introducerea acţiunii în rectificare ca fiind de prescripţie

Recurenţii au criticat calificarea greşită a termenului pentru introducerea acţiunii în rectificare, ca fiind de prescripţie, susţinând că prin art. 909 alin. (4) C. civ., legiuitorul a calificat acest termen ca fiind de decădere. Termenul de 3 ani, reţinut de instanţă, amână dobândirea proprietăţii de către terţul de bună-credinţă, în virtutea principiului publicităţii imobiliare, terţul rămânând proprietar chiar dacă, prin ipoteză, a contractat cu un neproprietar.

Procedând astfel, instanţa de apel s-a rezumat la verificarea duratei de timp, omiţând faptul că la împlinirea acestui termen se declanşează consecinţe mult mai grave (dobândirea de către terţul de bună-credinţă a dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia).

C.2. Aplicarea greşită a prevederilor legale referitoare la standardul de bună-credinţă şi prezumţia asociată acestuia

Susţin recurenţii că au fost aplicate greşit prevederile legale referitoare la buna-credinţă şi la prezumţia asociată acesteia, făcându-se confuzie între buna-credinţă, ca şi comportament, şi buna-credinţă, ca eroare (care are relevanţă în cauză). Consideră că doar buna-credinţă - comportament (implicit, lipsa relei-credinţe) e prezumată legal. În ce priveşte buna-credinţă - eroare, aceasta semnifică, de fapt, eroarea scuzabilă, legitimă, neimputabilă celui care a avut o reprezentare a realităţii, tocmai pentru că errans-ul s-a încrezut în mod justificat în aparenţa inexactă a unei stări de drept. Caracterul neimputabil al erorii se justifică tocmai prin aceea că errans-ul a dat dovadă de comportamentul diligent pe care îl impune îndatorirea de a se informa şi, cu toate acestea, nu a putut înlătura eroarea.

Terţul care invocă buna-credinţă eroare (sau eroarea comună şi invincibilă - art. 17 alin. (3) C. civ.) va fi ţinut să probeze eroarea în sine şi caracterul scuzabil al erorii în care pretinde că s-a aflat. De aceea, textele legale precum art. 901 C. civ. în materie imobiliară şi art. 938 C. civ. în materie mobiliară, care oferă criterii pentru verificarea bunei-credinţe - eroare, ar fi complet inutile în măsura în care aceasta ar fi invariabil prezumată legal.

Consecinţa extinderii nepermise a prezumţiei de bună-credinţă şi în materia bunei credinţe - eroare a fost una extrem de gravă, instanţa de apel apreciind că nu mai este necesar să verifice dacă intimaţii P. şi Q. au probat în vreun fel eroarea scuzabilă în care s-ar fi aflat la data la care au contractat.

C.3. Aplicarea greşită a normelor care reglementează principiul error communis facit jus.

A doua confuzie făcută de instanţa de apel e cea între buna-credinţă - eroare, pe de o parte, şi eroarea comună şi invincibilă, pe de altă parte. Ori de câte ori în discuţie se află eroarea comună şi invincibilă, se justifică protejarea terţului doar în măsura în care acesta demonstrează că eroarea ar fi fost de neînlăturat de către orice altă persoană. Aşadar, în timp ce eroarea comună - datorată unei aparenţe invincibile - nu ar fi putut fi prevenită nici de cel mai diligent individ, buna-credinţă - eroare mută accentul de pe caracterul de neînlăturat al aparenţei inexacte pe faptul că circumstanţele concrete au justificat limitele în care terţul a depus diligenţe pentru a se informa. Cu alte cuvinte, nu e necesar ca terţul să fi fost în mod absolut lipsit de posibilitatea de a descoperi caracterul inexact al aparenţei, fiind suficient ca el să nu fi fost ţinut să depună diligenţe suplimentare.

Consecinţa celei de-a doua confuzii a fost aceea că instanţa de apel (după modelul primei instanţe) a apreciat că se impune respingerea acţiunii în revendicare ca urmare a aplicării principiului error communis facit jus, fără a fi fost administrată vreo probă care să confirme eroarea invincibilă în care s-au aflat intimaţii E., F., G. şi H..

Curtea a ignorat dispoziţiile art. 17 alin. (4) C. civ. potrivit cărora "Dispoziţiile prezentului articol (referitoare la eroarea comună şi invincibilă, n.n.) nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate", reţinând atât principiul publicităţii materiale al cărţii funciare, cât şi principiul error communis facit jus (de care ar fi beneficiat intimaţii Q., dobânditori din anul 2012).

C.4. Aplicarea greşită a normelor legale care stabilesc criteriile bunei-credinţe în materia cărţii funciare

Instanţa de apel a omis faptul că presupusa bună-credinţă/eroare a intimaţilor E., F., G. şi H. se probează şi se verifică în funcţie de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credinţă trebuie să fi existat, anume data încheierii propriilor acte de dobândire (art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data de 28.01.2011, respectiv art. 883 din noul C. civ.); Curtea nu a verificat criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea bunei-credinţe în materia cărţii funciare; în lipsa unei motivări distincte, se presupune că instanţa de apel s-a alăturat primei instanţe în a aprecia că nu se poate cere cumpărătorului să verifice valabilitatea titlului, întrucât astfel de operaţiuni ţin de competenţa exclusivă a instanţelor de judecată; prevederile art. 1535 şi art. 1536 din C. civ. de la 1865 (aplicabile la data la care se presupune că s-ar fi conferit de către antecesoarea recurenţilor mandatul pentru vânzare în beneficiul intimatului B.) stabileau ca acest mandat să fie special; orice minimă verificare a mandatului ar fi fost în măsură să ridice semne de întrebare în legătură cu întinderea acestuia, în condiţiile în care nu era identificat imobilul înstrăinat de intimatul B..

În loc să verifice buna-credinţă/eroarea în materia cărţii funciare, Curtea a preluat, fără o analiză critică, "comparaţia de titluri" făcută de instanţa de fond, care era inutilă în cauză, întrucât sunt invocate dobândiri de la un autor comun.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 13 mai 2021 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată la 17 iunie 2021, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

6. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinările formulate, intimaţii G. şi H., E. şi F. şi J. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenţii nu au depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu prealabil, se reţine că litigiul poartă asupra unei cereri de constatare a nulităţii absolute parţiale a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea menţiunii "and sales of any goods" ("şi pentru vânzarea oricărui bun") dată de mandantul A. mandatarului B.; nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza acestei procuri de mandatarul B. cu fiul său C., autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J., având ca obiect suprafaţa de 569 mp teren, situată în Iaşi, str. x, jud. Iaşi; anularea actelor subsecvente de înstrăinare, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.01.2011 de BNP J. încheiat între C. şi D. şi cumpărătoarea F., precum şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 de BNPA K. şi L. încheiat între soţii E. şi F. cu numitul G.; obligarea pârâţilor G. şi H. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei terenul în litigiu; obligarea tuturor pârâţilor la plata despăgubirilor în sumă de 124.472 RON pentru lipsa de folosinţă a imobilului pe ultimii 3 ani şi obligarea la plata despăgubirilor în continuare, până la eliberarea terenului, în sumă de 3.250 RON, lunar.

Prin întâmpinările depuse în faţa instanţei de fond, subdobânditorii P. au invocat buna credinţă la încheierea contractului cu titlu oneros ca excepţie de la nulitatea actului subsecvent, pârâţii Q. făcând trimitere şi la dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996 care prevăd un termen de trei ani pentru formularea acţiunii în rectificarea Cărţii funciare.

Instanţa de fond a admis acţiunea formulată de reclamanta A., decedată în cursul judecăţii, având ca moştenitori pe M. şi N., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., constatând nulitatea absolută parţială a procurii şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 şi i-a obligat pe pârâţii B., C. şi D., în solidar, să plătească reclamanţilor suma de 124.472 RON, cu titlu de despăgubiri, reprezentând lipsă de folosinţă pentru teren, în perioada 07.08.2015- septembrie 2018. A respins cererea îndreptată împotriva pârâţilor E. şi F., G. şi H., având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare-cumpărare, revendicare imobiliară şi despăgubiri civile, precum şi cererile de chemare în garanţie formulate de aceştia.

A reţinut, în esenţă, prima instanţă, că fratele reclamantei, numitul B., a falsificat procura de reprezentare ce îi fusese dată de către aceasta pentru restabilirea şi plata drepturilor la pensie, prin adăugarea peste conţinutul original al scrierii a menţiunii "şi vânzarea oricărui bun", adăugare ce s-a realizat fără consimţământul reclamantei şi al notarului instrumentator. În baza acestei procuri a transmis pârâţilor C. şi D. dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 555,02 mp teren situat în Iaşi, str. x, imobilul fiind înstrăinat succesiv de încă două ori.

Instanţa de fond a constatat nulitatea procurii şi a primului contract de vânzare cumpărare, ca act subsecvent, în aplicarea principiului care guvernează efectele nulităţii actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, pentru nerespectarea dispoziţiilor legale care guvernează elementele formării voinţei juridice (a consimţământului şi a cauzei) şi instituţia mandatului, precum pentru inexistenţa unei procuri valabile pentru înstrăinare, reţinând totodată reaua credinţă a cumpărătorilor, fiul şi nora mandatarului B.. În ce priveşte actul subsecvent primului contract de vânzare-cumpărare, a reţinut buna credinţă a cumpărătorilor E. şi F. care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reprezentarea că au contractat cu adevăratul proprietar şi care au efectuat toate diligenţele necesare pentru a cunoaşte situaţia juridică reală a bunului.

A concluzionat că actul prezentat de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară făceau deplina credinţă în ce priveşte dreptul de proprietate al vânzătorilor, fără a se impune efectuarea de către cumpărători a unor verificări asupra valabilităţii procurii, fiind prezumat că toate acestea fuseseră examinate şi apreciate corespunzând cerinţelor legale cu ocazia perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi intabulării dreptului de proprietate. A mai reţinut că reclamanta, în calitate de adevărat proprietar, nu a introdus acţiune în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data intabulării, astfel că este consolidată şi validată vânzarea lucrului altuia, aşa cum rezultă din coroborarea disp. art. 35 alin. (2) şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, cumpărătorii F. şi G., fiind dobânditori cu bună-credinţă, care îşi văd titlul viciat consolidat.

În cazul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 s-a reţinut incidenţa excepţiei de la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), întrucât atât vânzătorii E. şi F., cât şi cumpărătorii G. şi H. au fost de bună credinţă şi în eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar al bunului, astfel că principiul validităţii aparenţei în drept are drept consecinţă dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil întrucât dă eficienţă unui act juridic aparent, datorită unei stări de fapt şi de drept caracterizată printr-o eroare comună, înlăturând efectele nulităţii.

Consideră instanţa de fond că esenţa principiului constă în faptul că terţul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu îl primeşte nici de la adevăratul proprietar şi nici de la proprietarul aparent cu care a contractat, ci direct de la lege (cutumă), fiind, aşadar, un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietăţii, iar nu unul derivat.

Procedând la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţi, instanţa de fond a dat preferinţă titlului pârâţilor G. şi H., aceştia fiind titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate şi, totodată, a reţinut că urmare a consolidării titlului vânzătorilor E. şi F. rezultată din neexercitarea de către reclamantă a acţiunii în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termen de 3 ani, cumpărătorii G. şi H., fiind dobânditori cu bună-credinţă, îşi văd la rândul lor titlul consolidat, efectul prezumţiei absolute a dreptului de proprietate transferându-se şi asupra subdobânditorilor.

În situaţii precum cea din speţa de faţă, în cazul vânzării bunului altuia, adevăratul proprietar are un drept la acţiune împotriva înstrăinătorului - proprietar aparent, pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză; dacă a fost de bună-credinţă în momentul transmiterii, este obligat să restituie preţul încasat către adevăratul proprietar, care în felul acesta a înregistrat un prejudiciu, bunul ieşindu-i din patrimoniu, iar dacă vânzătorul-proprietar aparent a fost de rea-credinţă, în condiţiile răspunderii civile delictuale, el este obligat să-i restituie adevăratului proprietar valoarea de piaţă a bunului la data la care prin hotărâre judecătorească se constată că acesta a pierdut dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului de bună-credinţă, în cadrul acestei forme de răspundere juridică repararea prejudiciului trebuind să fie integrală.

În ce priveşte acţiunea în pretenţii promovată de reclamantă, s-a constatat în raport de cele expuse, că aceasta este întemeiată doar în ceea ce îi priveşte pe pârâţii B., C. şi D., în sarcina acestora fiind întrunite elementele răspunderii civile delictuale prev. de art. 998-999 C. civ., prejudiciul constând în lipsa de folosinţă a terenului, prejudiciu ce are caracter cert, direct, personal, rezultând din încălcarea dreptului de proprietate.

Instanţa de apel a respins apelul declarat de reclamanţi reţinând că subdobânditorii de bună credinţă şi cu titlu oneros ai unui imobil se află în situaţia de excepţie, care înlătură aplicarea principiului anulării actelor subsecvente, întrucât prezumţia bunei-credinţe, ce operează în favoarea acestora, nu a fost răsturnată şi, în consecinţă, actele juridice subsecvente nu pot fi sancţionate cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

În ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la revendicare, a apreciat că în mod corect instanţa a aplicat, în soluţionarea acestui capăt de cerere, principiul aparenţei de drept în compararea titlurilor părţilor şi l-a preferat pe cel al ultimului dobânditor, în condiţiile în care ultimul cumpărător a fost de bună credinţă şi a dobândit imobilul de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului. Împrejurarea că instanţa de fond a argumentat pe un motiv suplimentar, legat de acţiunea în rectificare înscriere în carte funciară, nu a fost considerată de natură a schimba soluţia dată pe capătul de cerere privind revendicarea.

Nu au mai fost analizate criticile referitoare la soluţia propunţată pe cererea de despăgubiri, în sensul obligării şi a subdobânditorilor la plata despăgubirilor, având în vedere păstrarea soluţiei pe capătul de cerere privind respingerea cererii de constatare nulitate a actelor subsecvente.

A. Prin primul motiv de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenţii susţin că instanţa de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, după cum urmează:

1. Decizia recurată încalcă principiul disponibilităţii reglementat de prevederile art. 9 C. proc. civ. întrucât instanţa de apel s-a prevalat de apărări care nu fuseseră invocate de intimaţii P. şi Q., pentru a argumenta respingerea capetelor de cerere referitoare la nulitatea absolută a actelor încheiate de aceştia.

În acest sens, recurenţii arată că deşi intimaţii P. au invocat doar presupusa lor bună-credinţă cu ocazia încheierii actului lor de dobândire şi caracterul oneros al acestei dobândiri, instanţa de apel şi-a însuşit, fără vreo analiză critică, considerentele instanţei de fond, reţinând că titlul de dobândire al acestora a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acţiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani.

La rândul lor, intimaţii Q. au invocat efectul publicităţii materiale, atât pentru menţinerea actului propriu, cât şi pentru respingerea acţiunii în revendicare, instanţa de apel reţinând faptul că aceştia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenţei aplicabilă în prezenţa unei erori comune şi invincibile).

Susţin recurenţii că buna credinţă-eroare nu este suficientă pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci se valorifică în măsura în care intimaţii ar fi invocat teoria clasică a aparenţei sau principiul publicităţii materiale, norme juridice care nu operează de plin drept şi nu pot fi examinate din oficiu, nefiind reguli de ordine publică.

Critica este nefondată.

Astfel, instanţa de fond a reţinut două temeiuri distincte pentru care a salvat de la sancţiunea nulităţii primul act de vânzare subsecvent, pe de o parte, buna credinţă a cumpărătorilor E. şi F. care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reprezentarea că au contractat cu adevăratul proprietar, faţă de actul prezentat de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară, iar pe de altă parte, faptul că reclamanta, în calitate de adevărat proprietar, nu a introdus acţiune în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data intabulării, fiind astfel consolidată şi validată vânzarea lucrului altuia, aşa cum rezultă din coroborarea disp. art. 35 alin. (2) şi art. 36 din Legea nr. 7/1996.

În cazul celui de-al doilea act subsecvent, instanţa de fond a reţinut, ca excepţie de la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), faptul că atât vânzătorii E. şi F., cât şi cumpărătorii G. şi H. au fost de bună credinţă şi în eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar al bunului, astfel că principiul validităţii aparenţei în drept are drept consecinţă dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil întrucât dă eficienţă unui act juridic aparent, datorită unei stări de fapt şi de drept caracterizată printr-o eroare comună, înlăturând efectele nulităţii; instanţa de fond a considerat că terţul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care nu îl primeşte nici de la adevăratul proprietar şi nici de la proprietarul aparent cu care a contractat, ci direct de la lege (cutumă), fiind un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietăţii.

Instanţa de apel a cenzurat, în parte, acest raţionament, reţinând, pentru salvarea actelor subsecvente, că, în limita învestirii, tribunalul a aplicat, în mod corect, principiul ocrotirii bunei-credinţe şi cel al securităţii raporturilor juridice ca excepţie de la principiul anulării actelor subsecvente. A concluzionat că subdobânditorii de bună credinţă şi cu titlu oneros ai unui imobil se află în situaţia de excepţie, care înlătură aplicarea principiului anulării actelor subsecvente, întrucât prezumţia bunei-credinţe, ce operează în favoarea acestora nu a fost răsturnată şi, în consecinţă, actele juridice subsecvente nu pot fi sancţionate cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

Raportat la această soluţie, a validat şi soluţia în revendicare, întemeiată pe principiul aparenţei de drept, dând preferinţă titlului ultimului dobânditor, de bună credinţă, care a dobândit imobilul de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului. A considerat că argumentul suplimentar al instanţei de fond legat de acţiunea în rectificare înscriere în carte funciară nu este de natură a schimba soluţia asupra capătului de cerere privind revendicarea.

Recurenţii susţin că un astfel de raţionament încalcă principiul disponibilităţii, întrucât valorifică apărări ce nu au fost invocate de pârâţii P. în faţa instanţei de fond.

Susţinerea este nereală întrucât, pe de o parte, instanţa de apel nu a valorificat apărări noi, nu a făcut decât să valideze aspectele extrase din considerentele primei hotărâri, considerate judicioase în susţinerea soluţiei pronunţate de instanţa de fond, pe care a păstrat-o, fără a reţine elemente suplimentare. Pe de altă parte, deoarece vizează argumente avute în vedere de instanţa de fond, critica referitoare la reţinerea din oficiu în favoarea intimaţilor a unor mecanisme juridice de care aceştia nu s-au prevalat trebuia formulată de reclamanţi în faza procesuală a apelului. Întrucât nu a fost invocată în apel, ea nu poate fi analizată omisso medio, direct în recurs.

Prin urmare, instanţa de apel nu şi-a însuşit considerentele instanţei de fond, conform cărora titlul de dobândire al pârâţilor P. a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acţiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani. Dimpotrivă, acesta a fost înlăturat de către instanţa de apel ca temei al respingerii acţiunii, fiind considerat un argument suplimentar a cărui analiză nu ar fi dus la modificarea soluţiei.

Aceeaşi critică a fost formulată şi în privinţa intimaţilor Q., recurenţii reproşând instanţei de apel faptul că ar fi reţinut că aceştia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenţei aplicabilă în prezenţa unei erori comune şi invincibile), deşi nu au formulat atare apărări în faţa instanţei de fond.

Susţinerea este, de asemenea, formulată omisso medio, întrucât nu a constituit obiect de critică în apel, iar aspectul dedus judecăţii nu reprezintă, la rândul său, un motiv de ordine publică ce poate fi invocat şi analizat direct în faza procesuală a recursului. Astfel, în privinţa intimaţilor Q., recurenţii au afirmat în apel că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a se reţine eroarea comună şi invincibilă, nicidecum faptul că aceasta ar fi fost invocată din oficiu, de către prima instanţă, cu încălcarea principiului disponibilităţii.

Recurenţii au susţinut, ca un argument în justificarea formulării acestei critici de nelegalitate, faptul că buna credinţă-eroare, astfel cum a fost reţinută de instanţa de apel, nu este suficientă pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci poate fi valorificată în măsura în care intimaţii sunt cei care ar fi invocat teoria clasică a aparenţei sau principiul publicităţii materiale, iar nu în cazul unei analize din oficiu a acestora, nefiind reguli de ordine publică.

Această aserţiune, subsumată motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., constituie, în realitate, o critică ce vizează considerentele instanţei de fond care ar fi aplicat teoria aparenţei în drept şi a principiului publicităţii imobiliare din oficiu, deşi, consideră reclamanţii, nu sunt motive de ordine publică şi era necesar să fi fost invocate de către pârâţi, pentru a putea fi analizate de instanţă.

Critica este, de asemenea, formulată omisso medio, în condiţiile în care cele două principii au fost avute în vedere de prima instanţă, iar criticile din apel au privit exclusiv aspecte legate de condiţiile de drept substanţial necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea lor ca aplicabile şi nu cele formale, referitoare la regimul invocării lor.

2. O a doua critică subsumată motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. este aceea potrivit căreia decizia recurată încalcă principiul contradictorialităţii reglementat de prevederile art. 14 C. proc. civ., susţinând recurenţii că instanţa de fond nu a pus în discuţia părţilor criteriile de menţinere a eficacităţii titlurilor de dobândire ale intimaţilor E. şi F., G. şi H., astfel că nu au fost în măsură să îşi exprime poziţia şi au fost lipsiţi de posibilitatea de a solicita o eventuală suplimentare a probaţiunii pentru a demonstra inaplicabilitatea în speţă a teoriei clasice a aparenţei (ce implică probarea unei erori comune şi invincibile), respectiv a principiului publicităţii materiale (ce presupune o eroare scuzabilă, neimputabilă, generată de conţinutul inexact al cărtii funciare), iar instanţa de apel a apreciat că respingerea acţiunii în revendicare pentru un considerent nepus în discuţia contradictorie a părţilor nu poate fi considerat a fi un viciu de procedură, justificarea instanţei de apel fiind aceea că, oricum, înlăturarea considerentelor referitoare la acţiunea în rectificare nu ar fi condus la o soluţie diferită în legătură cu acţiunea în revendicare.

Consideră recurenţii că printr-o astfel de abordare a instanţei de apel, nelegalitatea este considerată ca tolerabilă prin prisma oportunităţii. În plus, afirmă că instanţa de apel a omis să indice motivele care ar fi justificat respingerea acţiunii în revendicare, chiar dacă ar fi fost eliminat acest argument suplimentar, în condiţiile în care regulile care stabilesc blocarea rectificării de carte funciară produc consecinţe de drept material, fără a se rezuma la simple efecte de ordin procedural.

Critica este nefondată.

Astfel, nu se poate vorbi de o încălcare a principiului contradictorialităţii în situaţia în care este analizată o instituţie de drept civil substanţial cum este aceea a nulităţii actului juridic civil, a efectelor aplicării acestei sancţiuni civile asupra actelor subsecvente şi a excepţiilor care au dus la înlăturarea acestor efecte, împrejurări ce fac parte din procesul de interpretare şi aplicare a legii la situaţia de fapt concretă dedusă judecăţii. Nu este vorba de situaţii factuale şi juridice noi, care ar prezenta relevanţă în configurarea soluţiei şi pe care instanţa era obligată, în măsura în care se raporta la acestea, să le pună în discuţia părţilor, ci de o examinare eo ipso a instituţiei nulităţii actului juridic, cu toate efectele şi excepţiile consacrate de lege.

Cum problema bunei credinţe a constituit o apărare comună a pârâţilor, analiza acesteia, cu referire la circumstanţele concrete ale cauzei, a reprezentat obiect de judecată pentru instanţa de fond, aceasta procedând la încadrarea juridică corespunzătoare prin indicarea normelor de drept incidente, fără a se putea aprecia că această operaţiune, parte a procesului de aplicare a legii, ar conduce la încălcarea principiilor disponibilităţii şi contradictorialităţii.

În ce priveşte înlăturarea de către instanţa de apel a considerentelor referitoare la acţiunea în rectificare, pe motiv că analiza acesteia nu ar duce la pronunţarea unei soluţii diferite în legătură cu acţiunea în revendicare, fără a indica motivele care ar fi justificat respingerea acţiunii în revendicare, aceasta nu reprezintă o încălcare a principiului contradictorialităţii pentru a fi analizată din această perspectivă critica recurenţilor.

B. În temeiul art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut următoarele critici:

1. Hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii referitoare la modurile de dobândire reţinute în favoarea subdobânditorilor, Curtea stabilind, pe de o parte, că efectul publicităţii materiale (întemeiat pe buna-credinţă/eroare) operează în favoarea intimaţilor E. şi F., iar, pe de altă parte, că în favoarea pârâţilor G. şi H. are eficienţă modul originar de dobândire a proprietăţii presupus de teoria clasică a aparenţei (întemeiată pe eroarea comună şi invincibilă).

Dacă intimaţii E. şi F. au dobândit proprietatea bunului litigios urmare aplicării principiului publicităţii imobiliare, atunci dobândirea are un caracter legitim iar ei sunt veritabili titulari ai dreptului de proprietate, nemaifiind necesară aplicarea teoriei aparenţei. Reţinerea teoriei aparenţei în beneficiul intimaţilor Q. echivalează cu a admite - contrar celor reţinute de aceeaşi instanţă - că intimaţii Cheptine nu ar putea fi consideraţi proprietari veritabili, ci doar proprietari aparenţi.

Afirmă recurenţii că deşi instanţa de apel a dat prevalenţă teoriei aparenţei în drept, în favoarea intimaţilor G. şi H. (cu toate că aceştia nu au invocat-o), a reiterat prezumţia absolută de proprietate întemeiată pe înscrierea în cartea funciară, făcând referire la mai multe moduri de dobândire a proprietăţii, indiferent că au fost sau nu invocate de părţi, pentru a da legitimitate hotărârii.

Critica este nefondată.

Nu poate fi considerată o motivare contradictorie din perspectiva menţionată de recurenţi întrucât instanţa de apel a reţinut, în ceea ce priveşte salvarea actelor subsecvente, calitatea sudobânditorilor de bună credinţă şi cu titlu oneros a imobilului. Referirea la intabularea în cartea funciară a imobilului nu a fost menită a justifica efectele publicităţii materiale, pe care, de altfel, le-a înlăturat din raţionamentul juridic, ci buna credinţă sub forma diligenţei minime solicitate în această privinţă, ceea ce a determinat menţinerea prezumţiei în favoarea acestora.

În privinţa revendicării, instanta de apel a apreciat că aceasta este paralizată de principiul aparenţei de drept în persoana ultimului dobânditor, reţinând elemente ce justifică buna credinţă a acestuia, inclusiv prin faptul că a cumpărat de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului.

Contrar susţinerilor recurenţilor, acestea nu sunt argumente prin care instanţa de apel a demonstrat teoria publicităţii materiale în respingerea revendicării şi care să ducă la concluzia că pârâţii P. sunt proprietari veritabili ci, astfel cum s-a menţionat de o manieră neechivocă, instanţa i-a considerat dobânditori de bună credinţă de la un proprietar aparent, înlăturând din raţionamentul de validare a soluţiei concluziile primei instanţe referitoare la aplicarea în cauză a principiului publicităţii imobiliare.

Prin urmare, nu se poate reţine existenţa unei motivări contradictorii astfel cum a fost invocată de recurenţi.

2. Aceştia au mai susţinut că decizia recurată este motivată contradictoriu şi sub aspectul despăgubirilor acordate pentru lipsa de folosinţă, care ar contrazice soluţia pronunţată asupra acţiunii în revendicare, în condiţiile în care reclamanţii au fost consideraţi îndreptăţiţi la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a unui bun fără să se fi constatat că sunt proprietarii acestuia în perioada pentru care au fost acordate despăgubirile, iar obligaţia de despăgubire a fost instituită în sarcina unor persoane care nu aveau posesia bunului litigios în perioada pentru care au fost acordate.

Critica este nefondată.

Este real faptul că instanţa de apel a menţinut acordarea despăgubirilor în beneficiul recurenţilor, pentru lipsa de folosinţă (în perioada 2015 - 2018) a unui imobil despre care a constatat că nu s-a mai aflat în proprietatea antecesoarei lor încă din anul 2012, când operase deja teoria aparenţei în drept, în beneficiul subdobânditorilor G. şi H., despăgubiri ce nu au fost puse în sarcina celor care au stăpânit terenul litigios în intervalul 2015 - 2018 (şi anume, soţii Q.), ci a intimaţilor B., C. şi D., înstrăinătorii de rea credinţă.

Însă plata despăgubirilor a fost admisă de instanţa de fond ca un mijloc de reparaţie patrimonială pentru prejudiciul suferit de reclamanţi ca urmare a faptei ilicite reţinute în sarcina celor trei pârâţi care au acţionat într-o conivenţă frauduloasă pentru a scoate din patrimoniul autoarei reclamanţilor imobilul, folosindu-se de o procură pe care au falsificat-o.

Cum buna credinţă i-a protejat pe subdobânditorii cu titlu oneros de efectele nulităţii, iar salvarea titlurilor acestora a dus la paralizarea acţiunii în revendicare, a fost reţinută în cauză doar fapta ilicită a cumpărătorilor iniţiali şi a mandatarului, întemeiată pe răspunderea civilă delictuală, considerându-se că prejudiciul cauzat patrimoniului reclamantei se impunea a fi acoperit de către autorii faptei ilicite.

Întrucât aceasta a solicitat exclusiv despăgubiri sub forma lipsei de folosinţă asupra imobilului de la toţi dobânditorii acestuia, şi în nicio formă valoarea de înlocuire a bunului pierdut prin fapta ilicită a R., instanţa de fond a cuantificat întinderea prejudiciului astfel cum a fost pretins, prin raportare la valoarea chiriei lunare ce putea fi încasată pentru imobil de la data lipsirii lui de folosinţă până la înlăturarea efectelor faptei ilicite cauzatoare de prejudicii, august 2015- septembrie 2018.

Cum în apel reclamanţii nu au formulat critici sub aspectul substanţei despăgubirilor, ci au solicitat să se reţină răspunderea solidară a tuturor pârâţilor cu privire la plata acestor despăgubiri în cuantum de 124.472 RON, stabilite doar în sarcina R., şi să fie obligaţi toţi pârâţii să le plătească în continuare câte 3250 RON lunar, de la data pronunţării sentinţei apelate, 18 decembrie 2018, până la predarea terenului (reţinând că prin acţiunile lor concurente, pârâţii i-au prejudiciat, fiind ţinuţi solidar la reparaţie faţă de cei prejudiciaţi conform cu principiile instituite de art. 1003 C. civ. de la 1864/art. 1381 şi 1382 C. civ. actual), în mod corect instanţa de apel a apreciat că o atare solicitare nu se impune a mai fi analizată, având în vedere menţinerea soluţiei de respingere a acţiunii în revendicare faţă de pârâţii subdobânditori de bună credinţă.

Prin urmare, nu se poate reţine nici sub acest aspect o contradicţie în privinţa considerentelor şi a soluţiei recurate.

C. În baza motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, pentru următoarele motive:

1. Calificarea greşită a termenului pentru introducerea acţiunii în rectificare ca fiind de prescripţie, susţinând că prin art. 909 alin. (4) C. civ., legiuitorul a calificat acest termen ca fiind de decădere.

Arată că termenul de 3 ani reţinut de instanţă este unul în care efectul atributiv de drepturi, asociat publicităţii imobiliare, este suspendat; odată cu împlinirea termenului, efectul publicităţii imobiliare se declanşează, iar terţul de bună-credinţă dobândeşte proprietatea; fostul proprietar pierde acest drept, precum şi dreptul de a exercita acţiunea în rectificare. Procedând astfel, instanţa de apel s-a rezumat la verificarea duratei de timp, omiţând faptul ca la împlinirea acestui termen se declanşează consecinţe mult mai grave (dobândirea de către terţul de bună-credinţă a dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia).

Critica este străină de conţinutul deciziei recurate, întrucât, astfel cum s-a menţionat anterior, instanţa de fond, şi nu cea de apel, este cea care a reţinut că reclamanta nu ar fi formulat o acţiune în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termenul de 3 ani prevăzut de lege, prevalându-se de principiul publicităţii imobiliare. Instanţa de apel a considerat nerelevant acest argument, astfel că nu se poate considera că ar fi statuat cu privire la natura juridică a termenului de trei ani ca fiind de decădere sau de prescripţie.

2. Invocă recurenţii şi aplicarea greşită a prevederilor legale referitoare la standardul de bună-credinţă şi prezumţia asociată acestuia.

Susţin recurenţii că instanţele de fond au confundat buna-credinţă, ca şi comportament, cu buna-credinţă-eroare (care are relevanţă în cauză). Consideră că doar buna-credinţă - comportament (implicit, lipsa relei-credinţe) e prezumată legal. În ce priveşte buna-credinţă - eroare, aceasta semnifică, de fapt, eroarea scuzabilă, legitimă, neimputabilă celui care s-a încrezut în mod justificat în aparenţa inexactă a unei stări de drept şi a dat dovadă de comportamentul diligent pe care îl impune îndatorirea de a se informa şi, cu toate acestea, nu a putut înlătura eroarea.

Terţul care invocă buna-credinţă eroare (sau eroarea comună şi invincibilă - art. 17 alin. (3) C. civ.) va fi ţinut să probeze eroarea în sine şi caracterul scuzabil al erorii în care pretinde că s-a aflat, potrivit criteriilor instituite de art. 901 C. civ. în materie imobiliară şi de art. 938 C. civ. în materie mobiliară.

Cu alte cuvinte, recurenţii susţin că buna credinţă nu se prezumă, ci trebuie dovedită potrivit criteriilor prevăzute de art. 901 C. civ. şi că instanţa de apel, în mod greşit, aplicând prezumţia de bună credinţă, a considerat că nu mai este necesar să verifice dacă intimaţii P. şi Q. au probat în vreun fel eroarea scuzabilă.

Nici această critică nu îşi are corespondent în considerentele deciziei recurate care nu a făcut aplicarea principiului publicităţii imobiliare pentru a reţine dobândirea cu bună credinţă a unui drept tabular care se consolidează odată înscris în cartea funciară, în condiţiile art. 901 C. civ.. Dimpotrivă, instanţa de apel a făcut aplicarea teoriei clasice a salvării actului subsecvent în cazul sudobânditorului cu titlu oneros de bună credinţă şi a aplicat prezumţia bunei credinţe, în analiza excepţiei de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur jus accipientis.

3. Aplicarea greşită a normelor care reglementează principiul error communis facit jus.

Recurenţii au susţinut că instanţa de apel a confundat buna-credinţă - eroare (în care se analizează circumstanţele concrete care au justificat limitele în care terţul a depus diligenţe pentru a se informa) cu eroarea comună şi invincibilă, care justifică protejarea terţului doar în măsura în care acesta demonstrează că eroarea nu ar fi putut fi prevenită nici de cel mai diligent individ şi astfel nu a mai administrat vreo probă care să confirme eroarea invincibilă în care s-au aflat intimaţii P. şi Q., ignorând art. 17 alin. (4) C. civ., conform căruia "Dispoziţiile prezentului articol (referitoare la eroarea comună şi invincibilă, n.n.) nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate" reţinând atât principiul publicităţii materiale al cărţii funciare, cât şi principiul error communis facit jus (de care ar fi beneficiat intimaţii Q., dobânditori din anul 2012).

Susţinerea este, de asemenea, eronată, întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, instanţa de apel nu a reţinut principiul publicităţii materiale, ci doar prezumţia bunei credinţe, analizând, în cadrul acţiunii în constatarea nulităţii, elementele opuse de reclamanţi despre care a statuat că nu sunt de natură a răsturna o atare prezumţie.

În privinţa revendicării de la ultimul subdobânditor, a analizat principiul aparenţei în drept, reţinând, de asemenea, buna credinţă a acestuia întemeiată pe aspecte ce ţin de efectul de opozabilitate al înscrierii în cartea funciară şi nu cel constitutiv de drept, precum şi pe împrejurarea de fapt a posesiei bunului.

Prin urmare, nu se poate aprecia că instanţa de apel ar fi aplicat dispoziţiile art. 901 C. civ., încălcând dispoziţiile art. 17 alin. (4) C. civ. şi ar fi confundat astfel instituţii juridice cu efecte contrare pe care le-ar fi aplicat concomitent.

Instanţa de apel a subliniat în mod constant, în considerentele hotărârii, că a ţinut cont de limitele învestirii instanţei de fond, în aplicarea dispoziţiilor art. 478 C. proc. civ., respectiv a principiului tantum devolutum quantum judicatum, limitându-se a verifica numai ceea ce s-a judecat în primă instanţă, respectiv ţinând cont de faptul că nulitatea a fost solicitată exclusiv în raport de principiul potrivit cu care anularea actului iniţial atrage şi anularea actelor subsecvente.

În ceea ce priveşte aplicarea teoriei aparenţei de drept în cauza dedusă judecăţii, este de reţinut faptul că primul dintre contractele subsecvente a fost încheiat la data de 28.01.2011, iar cel de-al doilea la data de 5.07.2012, iar în acest interval de timp au intrat în vigoare atât noul C. civ., cât şi Legea nr. 71/2011 de aplicare a acestuia, care a abrogat dispoziţiile art. 21-41 din Legea nr. 7/1996 a publicităţii imobiliare, cu privire la regimul juridic al înscrierilor în cartea funciară.

Cu toate acestea, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 60/2012, dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Instanţa de apel nici nu a mai analizat principiul publicităţii imobiliare, aplicabil în situaţia unui conflict între adevăratul proprietar (verus dominus) şi cei care au dobândit, fără cauză legitimă, un drept care s-a transmis prin acte juridice consecutive, principiu care, într-adevăr, serveşte la dobândirea unui drept tabular, chiar dacă cel care l-a conferit nu este adevăratul său titular, întrucât principiul publicităţii materiale nu este incident în cazurile în care deschiderea cărţilor funciare nu a fost însoţită de măsuri de publicitate adecvate, cum s-ar fi întâmplat cu ocazia punerii în aplicare a cadastrului general în unitatea administrativ teritorială respectivă.

Ea a considerat că teoria validităţii aparenţei în drept (error communis facit jus) a fost corect aplicată în situaţia terţului dobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros care se află într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la titlul juridic al autorului său, întemeiată pe faptul înscrierii dreptului în cartea funciară şi a exercitării posesiei bunului.

Teoria aparenţei conturează un mod de dobandire a drepturilor subiective civile, iar noţiunea de proprietate aparentă desemnează modul de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terţului, care a contractat cu proprietarul aparent, fiind aplicabilă în ipoteza înstrăinării cu titlu oneros a bunului altuia, astfel încât, în măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobanditor, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o persoană care a înstrainat bunul altuia, nu va mai putea fi evins de proprietarul iniţial.

Principiul validităţii aparenţei în drept este menit să protejeze pe terţii care au crezut, în mod onest, în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor şi cărora nu li se poate reproşa nicio culpă, cu condiţia ca orice altă persoană aflată în situaţia lor să se fi încrezut în aparenţa de proprietar a transmiţătorului.

Reţinând aplicabilitatea teoriei validităţii aparenţei în drept, instanţa de apel a apreciat, din perspectiva dreptului comun, că acţiunea în revendicare a reclamanţilor nu ar putea avea şanse de câştig în faţa pârâţilor, subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros, întrucât înscrierea unui drept real este de natură să determine convingerea generală că titularul aparent este adevăratul proprietar, valorificând astfel efectul opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară şi nu pe cel constitutiv al unui drept tabular, conform principiului publicităţii materiale. Prin urmare, criticile recurenţilor nu demonstrează incidenţa unei situaţii de nelegalitate a deciziei recurate, nici din perspectiva criteriilor relevante pentru aplicarea principiului error communis facit jus, acesta fiind examinat exclusiv în analiza titlurilor de proprietate şi nu în raport cu efectul constitutiv de drept din materia cărţilor funciare.

Este de reţinut că atât în legislaţia internă, cât şi în jurisprudenţa instanţelor naţionale s-a apreciat că actiunea în revendicare formulată de un reclamant care s-a dezinteresat de bunul deţinut în proprietate o perioadă de timp îndelungată, poate fi paralizată prin invocarea de către pârâtul de bună-credinţă a unei situaţii juridice creatoare de drept, fără ca această situaţie de excepţie (cum este aplicarea principiului aparenţei în drept) să poată fi considerată ca reprezentând o încălcare nejustificată sau disproporţionată a dreptului de proprietate.

4. Au mai invocat recurenţii aplicarea greşită de către instanţa de apel a normelor legale care stabilesc criteriile bunei-credinţe în materia cărţii funciare prin faptul că nu a verificat dovezile privind buna-credinţă eroare a intimaţilor P. şi Q. în funcţie de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credinţă trebuie să fi existat, anume data încheierii propriilor acte de dobândire (art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data de 28.01.2011, respectiv art. 883 din noul C. civ.), respectiv criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea bunei-credinţe în materia cărţii funciare, prezumându-se că s-a alăturat primei instanţe în a aprecia că nu se poate cere cumpărătorului să verifice valabilitatea titlului, operaţiuni ce ar ţine de competenţa exclusivă a instanţelor de judecată, deşi orice minimă verificare a mandatului ar fi fost în măsură să constate că acesta nu este special şi nu identifică imobilul înstrăinat de intimatul B., consecinţa fiind că a preluat, fără o analiză critică, "comparaţia de titluri" făcută de instanţa de fond, care era inutilă în cauză, întrucât sunt invocate dobândiri de la un autor comun.

Aceasta critică reproşează instanţei de apel faptul că nu a verificat buna credinţă a subdobânditorilor din perspectiva dispoziţiilor art. 901 C. civ., caz în care s-ar fi dovedit că aceştia puteau, cu minime diligenţe, să observe mandatul fals.

Or, instanţa de apel a apreciat că sunt suficiente, pentru soluţionarea cauzei, reţinerea excepţiei de la efectul anulării actelor subsecvente în urma anulării actului principal pentru subdobânditorul de bună credinţă şi cu titlu oneros al imobilului şi a teoriei aparenţei în drept, care a paralizat acţiunea în revendicare, verificarea incidenţei teoriei publicităţii imobiliare nefiind de natură a duce la modificarea soluţiei în acţiunea în revendicare.

În acest context, a procedat la analiza bunei credinţe apte să creeze o aparenţă de drept. Contrar argumentelor recurenţilor care, pe de o parte, consideră că instanţa de apel nu a procedat la o astfel de verificare, iar, pe de altă parte, contestă buna-credinţă a intimaţilor, Curtea a reţinut că nu se poate imputa acestora faptul că s-au încrezut cu bună credinţă în cuprinsul cărţii funciare şi nici modalitatea în care s-au realizat verificările de specialitate care erau în sarcina autorităţilor cu competenţe în această materie, iar această împrejurare nu reprezintă o situaţie de nelegalitate a hotărârii ce constituie obiect al recursului de faţă.

O statuare contrară ar duce nu numai la impunerea unei obligaţii disproporţionate în sarcina pârâţilor, dar şi la lipsirea nejustificată de efecte a principiului forţei probante a înscrierilor de carte funciară, consacrat de prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi a principiului specialităţii ce guvernează regimul cărţii funciare, care au menirea de a asigura securitatea dinamică a circuitului civil. Buna-credinţă e relevantă atunci când susţine păstrarea aparenţei create de cartea funciară în detrimentul situaţiei juridice reale, asigurându-se astfel protecţia celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate, fără a se fi întemeiat, astfel cum s-a arătat anterior, pe efectul constitutiv de drept tabular al Cărţii funciare.

În acest context, nu se poate susţine că instanţa de apel a dat o interpretare greşită noţiunii de bună credinţă. Dimpotrivă, raţionamentul instanţei este în sensul că aparenţa generată de conţinutul cărţii funciare, unită cu împrejurările de fapt anterior reliefate, nu puteau induce pârâţilor Q. decât convingerea fermă, neîndoielnică asupra faptului că tratează, în persoana pârâţilor P., cu un proprietar al cărui titlu asupra bunului nu putea fi contestat ori pus sub semnul îndoielii, respectiv că starea de fapt coincide cu cea de drept, în sensul că pârâţii P. aveau calitatea de adevărat proprietar.

Cum principiul validităţii aparenţei în drept înlătură orice eventuale vicii ale titlului de proprietate al pârâţilor şi permite producerea efectelor juridice pe care proprietarul aparent şi dobânditorul de bună-credinţă le-au avut în vedere, se impune păstrarea soluţiei adoptate în apel, de respingere a acţiunii în revendicare, fiind în acest fel pe deplin respectat şi principiul securităţii raporturilor juridice.

În acest sens, Înalta Curte se raportează la jurisprudenţa instanţei europene, care a subliniat importanţa respectării principiului securităţii juridice, considerat ca fiind în mod necesar inerent atât dreptului Convenţiei, cât şi dreptului comunitar în jurisprudenţa sa (cauza Marcks împotriva Belgiei, 1979), statuând că exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1 şi principiul securităţii raporturilor juridice trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât şi în cel al cumpărătorului de bună-credinţă, astfel că, oricare dintre aceştia nu poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Pentru aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii M. şi N. împotriva deciziei nr. 106 din 10 martie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 28 iunie 2021.