Dissolution of promissory sales contract: contractual obligations, sequence of performance, and fault in extrajudicial termination

Şedinţa publică din data de 24 iunie 2021

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 11.06.2018, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamanţii A. şi B. (prin mandatar A.) au chemat în judecată pe pârâta S.C. C. S.R.L. şi au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună:

- desfiinţarea contractului urmare a rezoluţiunii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2018 la BNP D., ca urmare a aplicării clauzei:

"în caz de nerespectare de către promitenta cumpărătoare a clauzelor şi termenelor prevăzute în antecontract, promitenta cumpărătoare va pierde toate sumele achitate cu titlu de arvună penalizatoare, conform art. 1545 C. civ., promitenţii vânzători având libertatea de a vinde cui va crede de cuviinţă imobilul ce face obiectul actului, fără nici o pretenţie trecută, prezentă sau viitoare, materială sau de orice altă natură din partea promitentului cumpărător, prezentul act se va rezoluţiona de plin drept fără punere în întârziere sau fără orice altă formalitate anterioară şi fără intervenţia instanţelor (pact comisoriu)";

- radierea din cartea funciară x-C1-U2 Braşov la foaia B2, notarea antecontractului de vânzare cumpărare de sub 7945/22.01.2018, act notarial nr. x/2018;

- radierea notării în condiţiile art. 51 alin. (1) din Legea 7/1996 care dispune că înscrierile şi radierile efectuate în cartea funciară nu pot fi rectificate decât în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, sau pe cale amiabilă în baza unei declaraţii date în formă autentică de titularul tabular.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat:

- să se constate că antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.01.2018 a fost rezoluţionat în mod unilateral de către pârâtă, prin notificarea expediată la data de 14.06.2018, din culpa exclusivă a promitenţilor vânzători;

- să fie obligaţi pârâţii reconvenţionali la plata către reclamanta reconvenţională a sumei de 120.000 euro constând în dublul sumei achitate cu titlu de arvună;

- în subsidiar, în ipoteza în care se va constata culpa comună a tuturor părţilor în neexecutarea antecontractului, să fie obligaţi reclamanţii să plătească pârâtei suma de 60.000 euro constând în contravaloarea arvunei achitate de către pârâtă, reprezentând 1/2 din preţul imobilului.

Reclamanţii au precizat cererea de chemare în judecată, arătând că solicită instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi din culpa promitentei-cumpărătoare, ca efect al intervenirii pactului comisoriu convenit şi să dispună radierea notării antecontractului din cartea funciară.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 117/S/03.05.2019, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins atât cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., cât şi cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. C. S.R.L..

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia nr. 1494/Ap/30.10.2019, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins cererea de apel formulată de reclamanta-pârâtă A., în nume personal şi ca mandatar al lui B. şi cererea de apel formulată de pârâta-reclamantă S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 117/S/03.05.2019 pronunţată de Tribunalul Braşov, precum şi cererile de acordare a cheltuielilor de judecată.

4. Calea de atac formulată în cauză

Recurenţii-reclamanţi A. şi B. au declarat recurs principal împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel.

Ulterior, la data de 14.04.2020, pârâta-reclamantă S.C. C. S.R.L. a formulat recurs incident împotriva aceleiaşi decizii.

Recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenţii-reclamanţi au arătat că instanţa a încălcat prevederile art. 397 alin. (1) C. proc. civ., care reflectă un principiu fundamental al procesului civil, judecătorul fiind obligat să se pronunţe asupra a ceea ce i s-a cerut, fără a depăşi limitele învestirii şi respectând dreptul de dispoziţie al părţilor.

Instanţa de judecată a interpretat greşit dispoziţiile art. 1720 alin. (1) C. civ. care stabilesc că, în lipsa unei stipulaţii contrare, plata preţului se face de îndată ce proprietatea este transmisă. Or, din cuprinsul actului juridic intervenit între părţi, nu rezultă că părţile ar fi înţeles să deroge de la acest principiu.

Recurenţii reclamanţi susţin că instanţa de apel a reţinut eronat că antecontractul încheiat între părţi cuprinde o clauză de arvună confirmatorie, prevăzută de art. 1544 alin. (3) C. civ., deşi prin antecontract, părţile au stabilit în mod expres, clar exprimat, o arvună penalizatoare, conform art. 1545 C. civ. În acest fel, curtea de apel a încălcat dispoziţiile art. 1270 alin. (1) C. civ. deoarece a ignorat forţa obligatorie a contractului care este rezultatul consensului juridic al părţilor.

Recurenţii-reclamanţi formulează şi critici legate de valabilitatea procurii prin care E. a fost mandatat de pârâta S.C. C. S.R.L. să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu.

Recursul incident declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. Oradea este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. şi este structurat în două motive de recurs, în susţinerea cărora se formulează mai multe argumente.

a. Prima critică se referă la faptul că instanţele au reţinut atât o culpă a reclamanţilor, cât şi o culpă a pârâtei în neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare şi, în mod implicit, în neperfectarea vânzării în forma cerută de lege. Această culpă comună este străină de instituţia rezoluţiunii/rezilierii.

În acest sens, s-a susţinut că ceea ce trebuie să prevaleze în cazul de faţă este ordinea executării obligaţiilor întrucât, chiar dacă ar exista o culpă comună a părţilor, instanţa trebuie să analizeze care dintre părţi avea obligaţia să îşi execute mai întâi obligaţia, culpa acesteia fiind esenţială în desfiinţarea contractului.

Dispoziţiile art. 1720 alin. (1) C. civ., pe care instanţa de apel şi-a fundamentat concluzia au fost greşit aplicate de instanţa de apel deoarece textul legal menţionat este specific contractului de vânzare-cumpărare.

Or, actul juridic ce a fost supus analizei instanţelor de judecată este un antecontract de vânzare-cumpărare, cu regim juridic asemănător, dar distinct, prevăzut la art. 1279 C. civ. şi art. 1669 C. civ.

Potrivit art. 1555 alin. (1) C. civ., regula este că obligaţiile se execută simultan. În cuprinsul contractului s-a stabilit foarte clar că în acelaşi moment se va încheia contractul în formă autentică, se va plăti diferenţa de preţ şi se va preda spaţiul. Aşadar, toate cele trei obligaţii, în mod aparent, erau simultane.

Totuşi, cât timp promitenţii-vânzători se aflau în imposibilitate de a preda spaţiul, fiind necesare efectuarea unor modificări de reconstruire/predarea unor alte spatii, în mod evident, predarea nu se putea realiza decât după o perioadă de timp, astfel cum permite art. 1555 alin. (2) C. civ. În aceste condiţii, pârâta, în mod legal şi temeinic s-a prevalat de dispoziţiile art. 1556 C. civ., refuzând plata preţului ca formă a excepţiei de neexecutare.

b. Prin cel de-al doilea motiv de recurs, pârâta formulează următoarele critici:

Prin cererea reconvenţională, în subsidiar, pârâta a solicitat instanţei de judecată, ca în cazul în care ar constata totuşi culpa comună a părţilor, să oblige reclamanţii la plata (restituirea) sumei de 60.000 euro constând în contravaloarea arvunei achitate, reprezentând 1/2 din preţul imobilului a cărui vânzare s-a promis.

Astfel, pârâta a notificat promitenţilor-vânzători rezoluţiunea unilaterală a antecontractului conform art. 1552 alin. (1) C. civ., rezoluţiune extrajudiciară prin excelenţă. Acest mod de desfiinţare a contractului, spre deosebire de rezoluţiunea judiciară nu implică pentru valabilitatea sa vreo intervenţie din partea instanţei de judecată. Doar dacă debitorul obligaţiei neîndeplinite sesizează instanţa de judecată cu un control a posteriori, atunci se poate interveni asupra valabilităţii şi efectelor sale. Or, în speţă, promitenţii-vânzători nu au învestit instanţa de judecată cu analiza şi implicit înlăturarea efectelor rezoluţiunii unilaterale. Prin urmare, antecontractul rămâne desfiinţat cu efecte retroactive, iar toate prestaţiile executate în baza sa sunt supuse restituirii.

Aşadar, în cazul în care culpa comună a ambelor părţi în desfiinţarea contractului ar fi menţinută de către instanţă, tot ca efect al rezoluţiunii care a operat deja, respectiv al desfiinţării retroactive a contractului, toate prestaţiile primite trebuie să fie restituite în baza art. 1554 C. civ. Cât timp pârâta este singura parte care şi-a executat o parte din obligaţii, achitând în avans jumătate din preţul apartamentului, este îndreptăţită la restituirea sumei plătite, de 60.000 euro.

Prin urmare, cu privire la acest aspect, instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material - art. 1550 alin. (1) şi art. 1552 alin. (1) C. civ.

Instanţa în mod eronat a apreciat că nu a operat rezoluţiunea unilaterală, în lipsa unei învestiri din partea pârâtei debitoare a obligaţiei neexecutate.

În primul rând, pârâta nu a invocat acest aspect pentru prima dată în calea de atac a apelului. Temeiul de drept - art. 1552 alin. (1) C. civ. a fost invocat prin cererea reconvenţională, iar petitul nr. 1 al acestei cereri este extrem de clar.

În al doilea rând, aprecierea instanţei că nu s-ar putea da eficienţă constatării inexistenţei culpei exclusive a promitenţilor-vânzători este din nou greşită. Pe de o parte, pârâta a dovedit că promitenţii-vânzători se află în culpă (aspect reţinut de ambele instanţe), iar, pe de altă parte, inexistenţa culpei promitenţilor vânzători putea fi valorificată de aceştia prin sesizarea instanţei de judecată cu constatarea eventualului abuz de drept al pârâtei în invocarea rezoluţiunii unilaterale şi cenzurarea în mod corespunzător de către instanţă (aspect ce nu s-a întâmplat în cazul de faţă).

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru şi a fost comunicat părţilor. Prin încheierea din 11.03.2021, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de reclamantele A. şi B., prin mandatar A., şi recursul incident declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1494/Ap/30.10.2019 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi a fixat termen, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării recursurilor.

6. Apărările formulate în cauză

La data de 14.04.2020, recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a depus întâmpinare la recursul declarat de recurenţii-reclamanţi, solicitând respingerea recursului, cu obligarea părţii adverse la plata cheltuielilor de judecată efectuate în toate etapele procesuale.

La data de 19.05.2020, recurenţii-reclamanţi au transmis prin e-mail întâmpinare la recursul declarat de recurenta-pârâtă, solicitând respingerea recursului incident şi acordarea cheltuielilor de judecată efectuate în litigiu.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată următoarele:

1. Prealabil analizării motivelor de recurs legate de soluţia pronunţată de instanţa de apel în privinţa cererilor de rezoluţiune a actului juridic, Înalta Curte constată că motivele de recurs formulate de reclamanţii A. şi B. care cuprind critici legate de valabilitatea procurii (a), cele prin care se susţine încălcarea art. 1270 alin. (1) C. civ. (b) şi cele prin care se face trimitere la dispoziţiile art. 397 alin. (1) C. proc. civ. (c) nu pot fi primite, pentru următoarele considerente:

a.Respectarea cerinţelor privind încheierea valabilă a procurii autentificate sub nr. x/14.08.2017 de BNP F. a făcut obiectul analizei instanţelor într-un alt litigiu, finalizat prin pronunţarea deciziei nr. 683/31.03.2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. În acel litigiu, reclamanţii A. şi B. au solicitat (alături de alte capete de cerere) să se constate nulitatea absolută a acestei procuri şi să se dispună anularea ei, iar prin sentinţa civilă nr. 268/S/20.12.2019, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins această cerere, soluţia rămânând definitivă prin respingerea apelului, prin decizia nr. 605/Ap/28.06.2020 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi prin anularea recursului declarat de reclamanţi, prin decizia nr. 683/31.03.2021 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Potrivit art. 430 alin. (1) C. proc. civ.:

"Hotărârea judecătorească ce soluţionează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunţare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranşată", iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol:

"Autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă".

"Chestiunile litigioase" la a căror rezolvare face referire art. 430 alin. (2) C. proc. civ. trebuie înţelese ca aspecte disputate judiciar, care trebuie să se bucure de efectul puterii lucrului judecat deoarece au fost supuse dezbaterii contradictorii a părţilor şi instanţa a statuat asupra lor în urma verificărilor jurisdicţionale pe care le-a efectuat.

Astfel fiind, Înalta Curte este ţinută în prezentul litigiu de dezlegarea dată în litigiul menţionat cu privire la valabilitatea procurii autentificate sub nr. x/14.08.2017 de BNP F., şi nu va mai analiza criticile formulate prin recursul reclamanţilor A. şi B. cu privire la acest act juridic.

b. Critica prin care reclamanţii A. şi B. susţin nelegalitatea deciziei recurate pentru încălcarea dispoziţiilor art. 1270 C. civ. este raportată la posibilitatea instanţei de apel de a da o dezlegare în privinţa naturii juridice a clauzei de arvună inserată de părţi în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.01.2018.

Recurenţii susţin că, date fiind dispoziţiile legale invocate, în raport cu care "contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante", în prezenţa clauzei inserate în antecontract prin care părţile au convenit că sumele plătite, respectiv încasate, au natura juridică de arvună penalizatore (art. 1545 C. civ.), instanţa nu ar mai fi putut califica aceste sume ca fiind arvună confirmatorie (art. 1545 C. civ.).

Înalta Curte constată că, în mod legal, instanţa de apel a uzat de dispoziţiile de principiu cuprinse în art. 1266 C. civ. (conform cărora "contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literar al termenilor") şi de prevederile legale subsecvente care stabilesc regulile de interpretare a clauzelor contractuale. Prin aplicarea dispoziţiilor legale menţionate, instanţa de apel putea ajunge la o altă calificare a naturii juridice a arvunei plătite/încasate de părţile în litigiu, fără ca aceasta să reprezinte o încălcare a principiului forţei obligatorii a contractului valabil încheiat.

În plus, Înalta Curte constată că recurentele nu formulează critici de nelegalitate care să poată fi încadrate în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. cu privire la dezlegarea dată de instanţa de apel asupra naturii arvunei plătite/primite de părţile în litigiu, ceea ce se susţine (în mod neîntemeiat faţă de argumentele expuse anterior) este doar că instanţa de apel nu putea face o altă calificare a naturii respectivelor sume, diferită de cea stipulată în mod expres de părţi prin clauzele antecontractului încheiat.

De aceea, în cauză, urmează a se constată că a intrat în putere de lucru judecat dezlegarea dată de instanţa de apel cu privire la natura juridică a arvunei cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.01.2018 ca fiind arvună confirmatorie.

c. Nu poate fi primită nici critica prin care reclamanţii susţin că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 397 alin. (1) C. proc. civ.

Simpla menţionare a unui text de lege şi redarea conţinutului său nu sunt suficiente pentru ca instanţa de recurs să exercite un control de legalitate din perspectiva respectivei norme legale. Reclamanţii ar fi trebuit să expună argumentele pentru care consideră că dispoziţiile art. 397 alin. (1) C. proc. civ. au fost greşit interpretate sau aplicate de curtea de apel, să arate în ce a constat greşeala săvârşită de instanţă în legătură cu norma de drept menţionată, iar nu să se rezume la indicarea unui text de lege.

În consecinţă, Înalta Curte nu se consideră legal învestită cu verificarea legalităţii deciziei recurate din perspectiva art. 488 C. proc. civ., raportat la art. 397 alin. (1) C. proc. civ.

2. Înalta Curte constată că ambele părţi au criticat soluţia pronunţată de curtea de apel în privinţa cererilor de rezoluţiune a antecontractului autentificat sub nr. x/18.01.2018. Aceste critici sunt fondate sub următoarele aspecte:

Ambele părţi au solicitat instanţei, pe cale principală, respectiv prin cererea reconvenţională formulată, rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. x/18.01.2018, fiecare invocând culpa celeilalte părţi; pârâta-reclamantă S.C. C. S.A. a formulat şi un capăt de cerere subsidiar, în care a indicat cuantumul pretenţiilor pe care le solicită, în cazul în care instanţa va constata culpa comună a părţilor în neexecutarea antecontractului încheiat.

Prin urmare, fiecare parte, prevalându-se de dispoziţiile art. 1549 C. civ., a considerat că şi-a executat, sau a fost gata să-şi execute obligaţiile asumate prin antecontract, pe când cealaltă parte, în mod culpabil, refuză să-şi îndeplinească obligaţiile ce-i revin.

În aceste condiţii, pentru a se verifica executarea obligaţiilor asumate de părţi, premisa necesară este identificarea obligaţiilor contractuale şi determinarea conţinutului lor. Odată stabilit conţinutul obligaţiilor pe care părţile şi le-au asumat prin actul juridic a cărui rezoluţiune se cere, instanţa poate aprecia măsura executării lor, urmând ca orice neconcordanţă între prestaţia promisă şi cea efectiv realizată să poată fi privită ca o neexecutare a obligaţiei asumate şi să nască dreptul creditorului de a cere rezoluţiunea contractului.

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte S.C. C. S.R.L.., Înalta Curte apreciază că rezoluţiunea poate fi pronunţată din culpa ambelor părţi.

Rezoluţiunea este o varietate de executare silită prin echivalent a contractelor sinalagmatice, ceea ce explică şi posibilitatea acordării de daune-interese, astfel cum în mod expres prevede art. 1549 C. civ., iar fundamentul său îl reprezintă interdependenţa obligaţiilor reciproce născute din convenţiile sinalagmatice. Prin urmare, nimic nu împiedică pronunţarea rezoluţiunii din culpa ambelor părţi atunci când neexecutarea convenţiei este rezultatul faptelor culpabile săvârşite de ambele părţi. Principiul neinvocării propriei culpe nu este contrazis în această situaţie, deoarece partea prejudiciată nu este despăgubită în raport de propria sa culpă, ci în raport de vina celeilalte părţi.

În cauză, Înalta Curte constată că există considerente contradictorii în analiza pe care instanţa de apel o face cu privire la conţinutul obligaţiilor asumate de fiecare parte, neexecutarea acestora şi concluzia unei culpe comune în neexecutarea actului juridic încheiat.

În privinţa promitenţilor-vânzători, instanţa de apel a identificat obligaţia asumată prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ca fiind aceea de a preda apartamentul nr. x din imobilul situat în Braşov, strada x nr. 15 conform situaţiei din CF şi liber de sarcini. A stabilit, totodată că promitenţii-vânzători sunt în culpă pentru neexecutarea acestei obligaţii, cât timp apartamentul pe care se declară gata să îl predea nu respectă configuraţia existentă în cartea funciară şi este grevat de un contract de comodat.

În privinţa promitentei-cumpărătoare, curtea de apel a stabilit că obligaţia pe care aceasta şi-a asumat-o prin antecontract a fost aceea de a achita o diferenţă de preţ, de 60.000 euro, până la data de 06.06.2018. Mai departe, curtea de apel a reţinut că promitenta-vânzătoare avea la data menţionată suma necesară pentru a plăti diferenţa de preţ, fiind astfel în măsură să execute obligaţia pe care şi-a asumat-o. Însă, în opinia curţii de apel, şi această parte contractantă are o culpă în neexecutarea contractului deoarece a invocat împrejurarea că apartamentul-obiect al antecontractului nu este liber de sarcini şi nu respectă configuraţia menţionată în cartea funciară ca temei al refuzului de a executa propria obligaţie. Or, susţine instanţa de apel, promitenta-cumpărătoare cunoştea această situaţie încă de la încheierea antecontractului, şi, în consecinţă, nu o mai putea invoca pentru neexecutarea propriei obligaţii. În acest fel, ambele părţi sunt în culpă pentru neexecutarea contractului încheiat.

În consecinţă, în opinia instanţei de apel, promitenţii-vânzători sunt în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate de a preda imobilul conform situaţiei din cartea funciară şi liber de sarcini, iar promitenta cumpărătore este în culpă pentru că a invocat neexecutarea acestei obligaţii a promitenţilor-vânzători drept temei pentru neexecutarea propriei obligaţii, de plată a diferenţei de preţ, deşi cunoştea încă de la momentul încheierii antecontractului că apartamentul nu este liber de sarcini şi nu respectă configuraţia din cartea funciară.

Prin acest raţionament, curtea de apel, pe de o parte, identifică în clauzele contractuale un anumit conţinut al obligaţiei pe care şi-au asumat-o promitenţii-vânzători, iar pe de altă parte, nu recunoaşte părţii cocontractante, în privinţa căreia a constatat că a fost gata să îţi execute obligaţia asumată, dreptul de a o invoca pentru a cere rezoluţiunea contractului încheiat. În acest fel, instanţa de apel, deşi identifică o anumită obligaţie în sarcina uneia dintre părţi nu justifică, în ce modalitate ar putea fi sancţionată neîndeplinirea acestei obligaţii şi care ar fi raţiunea pentru care părţile ar admite în conţinutul raporturilor lor juridice existenţa unei obligaţii a cărei îndeplinire nu ar putea fi solicitată, sau care nu ar naşte o răspundere în sarcina părţii care, deşi şi-a asumat-o, nu o execută.

În consecinţă, instanţa de apel, va trebui să stabilească conţinutul obligaţiilor asumate de părţi prin antecontractul încheiat şi noţiunea de culpă în neexecutarea acestora în mod corelativ, întrucât neexecutarea culpabilă, ca temei al rezoluţiunii trebuie raportată cu necesitate la o obligaţie asumată contractual.

Recurenta S.C. C. S.R.L. a susţinut că instanţa a aplicat greşit dispoziţiile art. 1720 alin. (1) C. civ., când în litigiu sunt incidente prevederile art. 1555 şi următoarele C. civ. În acest fel, susţine recurenta, instanţa de apel a ignorat ordinea în care trebuiau executate prestaţiile părţilor şi, deşi regula este că obligaţiile se execută simultan, iar aparent toate obligaţiile asumate de părţile în cauză sunt simultane, în realitate, cât timp promitenţii-vânzători se aflau în imposibilitate de a preda spaţiul, fiind necesare efectuarea unor modificări, în mod evident, predarea nu se putea realiza decât după o perioadă de timp. În aceste condiţii, pârâta, în mod legal şi temeinic s-a prevalat de dispoziţiile art. 1556 C. civ., refuzând plata preţului ca formă a excepţiei de neexecutare.

Întrucât art. 1720 C. civ. şi art. 1555 C. civ. au fost invocate de recurentă pentru a susţine o anumită ordine în care prestaţiile părţilor ar fi trebuit efectuate, aplicarea normelor menţionate este legată în mod direct de conţinutul obligaţiilor asumate de părţi prin convenţie. De aceea, incidenţa lor va determinată de instanţa de apel după stabilirea conţinutului exact al obligaţiilor asumate de părţi prin antecontract.

Totodată, Înalta Curte constată că rezoluţiunea unilaterală, din culpa reclamanţilor, întemeiată pe notificarea expediată de pârâtă la data de 14.06.2018, nu a fost o cerere nouă, formulată de pârâta S.C. C. S.R.L. pentru prima dată în apel. Pretenţia de constatare a rezoluţiunii unilaterale a antecontractului nr. x/18.01.2018 în temeiul acestei notificări a constituit un capăt de cerere reconvenţională, fiind reiterată în cuprinsul acestei cereri, astfel încât dispoziţiile art. 478 C. proc. civ. au fost greşit indicate de instanţa de apel.

Însă, temeinicia cererii de constatare a rezoluţiunii unilaterale, susţinerile formulate de recurenta S.C. C. S.R.L. în ceea ce priveşte condiţiile în care această rezoluţiune unilaterală a operat şi efectele notificării pe care ea se bazează nu pot fi analizate omissio medio de instanţa de recurs, cât timp ele nu au făcut obiectul cenzurii instanţei de apel.

Tot astfel, capătul al treilea din cererea reconvenţională este raportat la constatarea unei culpe comune a părţilor. El urmează a primi o dezlegare în funcţie de întinderea culpei părţilor, determinată în raport de conţinutul obligaţiilor asumate şi de pretenţiile formulate în cauză prin cererea principală prin cea reconvenţională.

Prin urmare, în temeiul art. 497 C. proc. civ. raportat la art. 488 pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte va admite ambele recursuri, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii A. şi B., prin mandatar A., şi recursul incident declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1494 Ap din 30 octombrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 24 iunie 2021.